РЕШЕНИЕ
№ 18236
гр. С, 10.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 46 СЪСТАВ, в публично заседание на
първи октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:КРАСЕН ПЛ. ВЪЛЕВ
при участието на секретаря ЙОРДАНКА Г. ЦИКОВА
като разгледа докладваното от КРАСЕН ПЛ. ВЪЛЕВ Гражданско дело
*******241110110069 по описа за 2024 година
Производството е образувано по искова молба, подадена от „ЮЛ” ЕООД, ЕИК:
********, със седалище и адрес на управление: АДРЕС срещу срещу: Л. В. Р., ЕГН
**********, с постоянен адрес: с. АДРЕС, с която се моли съдът да:
-прогласи за нищожен на договор за покупко-продажба, инкорпориран в Нотариален
акт за покупко-продажба на недвижим имот ****, ****, **** от ***** г., вписан в СВ акт №
****, том ***, дело **** от ***** г.
-признае за установено спрямо ответника, че ищеца е собственик на ПОЗЕМЛЕН
ИМОТ е идентификатор *************, заедно е построената в него ЖИЛИЩНА СГРАДА
с идентификатор *************.1
-и да осъди ответника да предаде владението върху имота, което се упражнява без
правно основание.
Ищцовото дружество твърди, че на ***** г. е съставен Нотариален акт за покупко-
продажба на недвижим имот****, ****, **** от ***** г., вписан в СВ акт № ****, том ***,
дело **** от ***** г., с който е извършена покупко-продажба на следния недвижим имот, а
именно: УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ ************, от квартал **** по плана на гр.
С, местност ******** с площ по нотариален акт от 630,00 кв. метра, при граници: от две
страни улици, УПИ *********e и УПИ**********, които урегулиран поземлен имот,
съгласно Скица на поземлен имот №*********/24.01.****** г. на СГКК гр. С, представлява
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ************* по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед *********/03.11.2011 г. на изпълнителния
директор на АГКК, последно изменение със Заповед № ********/19.10.2016 г. на началника
на СГКК гр. С, е адрес на имота: АДРЕС, е площ на имота по кадастрална скица: 607,00 кв.
метра, с трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване:
ниско застрояване (до 10 м), стар идентификатор *******, ************ и **********, е
номер по предходен план: *****, квартал ****, парцел **********, при съседи: поземлени
1
имоти с идентификатори:*******, ************* **********,***********, заедно е
построената в него ЖИЛИЩНА СГРАДА със застроена площ от 143,00 кв. метра и
разгърната застроена площ от 443,00 кв. метра, състояща се, както следва: Сутеренен етаж,
на кота -2,55 метра и на кота - 1,70 метра, състоящ се от: гараж със застроена площ от 27,75
кв. метра и зимнични помещения със застроена площ от 132,25 кв. метра и на кота +0,85
метра, състоящ се от: антре, дневна, кухня, столова, спалня, дрешник, два килера, тоалетна и
тераса, със застроена площ от 143,00 кв. метра; Втори етаж, на кота +2,90 метра и на кота +
3,41 метра, състоящ се от: три спални, емпоре, будоар, дрешник, две бани е тоалетни, три
лоджии и таванско помещение, със застроена площ от 140,00 кв. метра, при съседи на
жилищната сграда: от две страни двор към улица, двор към УПИ *********e, двор към УПИ
********, а съгласно Скица на сграда № ********/24.01.****** г. на СГКК гр. С,
представляваща СГРАДА с идентификатор *************.1 по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед *********/03.11.2011 г. на изпълнителния
директор на АГКК, последно изменение със заповед: няма издадена заповед за изменение в
КККР, е адрес на сградата: АДРЕС, разположена в поземлен имот е идентификатор
*************, е предназначение: жилищна сграда еднофамилна, брой етажи: 2, със
застроена площ от 144,00 кв. метра, стар идентификатор: ************.1, е номер по
предходен план: няма.
Твърди се, че страни по договора са „ЮЛ" ЕООД, като продавач, и Л. В. Р., като
купувач. Собствеността на имота е прехвърлена за продажната цена в размер на 20 000 лв., а
съгласно представеното Удостоверение за данъчна оценка е изх. № *******/06.02.****** г.,
изд. от ДОП - „П“, данъчната оценката на имота към датата на издаването му е в размер на
22 004.70 лв.
Излагат се доводи, че покупко-продажба нарушава добрите нрави, тъй като
недвижимият имот е продаден на цена, която е по-ниска от данъчна оценка и многократно
по-ниска от пазарната цена. Твърди се, че процесният имот представлява УПИ с площ от 630
кв.м., заедно с построената в него ЖИЛИЩНА СГРАДА с разгърната застроена площ от 443
кв.м., находящ се в с. Б- земя с къща, които са закупени за 20 000 лева. Поддържа се, че тази
цена, е по-ниска от данъчната оценка на имота, а на второ място е 107 пъти по-ниска от
пазарната оценка, като се прави позоваване на оценка на имота, изготвена в хода на
изпълнително дело в размер на 2 146 242 лева. Поддържа се, че продажна сума, която е 107
пъти по-малка от пазарната цена, сочи за явна неравностойност и сериозно нарушение
принципа на еквивалентност, като на практика е налице липса на престация. Това
обстоятелство води до осъществяване на хипотезата на чл. 26, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД, а
именно нищожност на покупко-продажбата, поради накърняване на добрите нрави.
В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил писмен отговор, с който ответникът оспорва
исковете.
Сочи се, че действително с Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот
****, ****, **** от ***** г., вписан в СВ акт № ****, том ***, дело **** от ***** г.,
ответникът е придобил процесния недвижим имот от „ЮЛ“ ЕООД, ЕИК ********,
представлявано от ИГД, като собственици на дружеството към онзи момент били ИГД и
лицето, с което тя живее на семейни начала ПАА.
Ответникът излага твърдения, че тъй като имал доверие на продавача се съгласил на
сделката да бъде изповядана на посочената в нотариалния акт цена, а реалната продажна
стойност да заплати в брой- в деня на сделката, след подписване на нотариалния акт
заплатил в брой сумата от 375 000 евро без да му бъде предоставена разписка, нито пък
поискал такава.
Имотът бил продаден с уговорката, че върху същия нямат претенции никакви трети
лица, няма тежести, ипотеки, възбрани, като в точка III от нотариалния акт имало изявление
2
на ИД в същия смисъл. Твърди се, че обаче в същия ден, но в по-ранен час била учредена
договорна ипотека върху имота с Нотариален акт ****, ****, рег. №*****, дело ***** от
****** г., която ипотека е учредена за задължение на дружеството „ЮЛ“ ЕООД към „ЮЛ“
АД за сумата от 2**** 000 евро. Изпълнителен директор на „ЮЛ“ АД бил лицето, с което
ИД живее заедно и е неин съдружник към онзи момент в „ЮЛ“ - ПА. От друга страна
дружеството „длъжник“ - „ЮЛ“ ЕООД към момента на сделката е било представлявано и
притежавано от лицето СВФ, който пък бил близък до семейството на ИД и ПА. Имотът е
станал собственост на „ЮЛ” именно чрез покупко - продажба от „ЮЛ” ЕООД. По-късно с
две прехвърляния собствеността върху „ЮЛ” ЕООД стигнала до малоимотно лице -
собственик на няколко фирми със задължения и без дейност.
Последвали няколкократни опити да бъде предизвикана публична продан на имота от
страна на кредитора „ЮЛ“ АД, тъй като дружеството длъжник „ЮЛ“ ЕООД не разполагало
със собствени активи.
По жалба с вх. № *********/2022 г. ответникът сезирал СРП за извършена измама от
страна на ИД, която заявила пред разследващите органи (в своите писмени обяснения), че го
е била уведомила за ипотеката.
Оспорва се да е налице нарушаване на добрите нрави. Сочи се, че дори да е приеме за
недоказано заплащането на сумата от 375 000 евро, то самият факт, че към датата на-
сделката (което е именно релевантният момент, за да се определи дали е налице нищожност
на дадена сделка или не) върху имота току-що е учредена от ищеца ипотека за олихвяемо
парично вземане в размер на 2**** 000 евро, изключва възможността да се твърди, че
посочената в нотариалния акт цена от 20 000 лв. накърнява морала и добрите нрави.
Изложени са доводи за преюдициалност на искането за прогласяване на нищожност на
нотариалния кат спрямо ревандикационния иск, който се оспорва като неоснователен, тъй
като се сочи, че покупко-продажбата не е нищожна.
Съдът, като взе предвид доводите на страните и въз основа на доказателствата по
делото, намира за установено следното от фактическа страна:
С Нотариален акт ********, ****II, рег. №******, дело №******** от ******** г. на
Нотариус ДТ „ЮЛ“ ЕООД е продало на „ЮЛ” ЕООД поземлен имот с идентификатор
*************, ведно със сграда с идентификатор *************.1.
Представен по делото е Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот ****,
****, **** от ***** г. на Нотариус ДТ, вписан в СВ акт № ****, том ***, дело **** от *****
г. Със същият „ЮЛ” ЕООД, чрез управителя ИД продава на Л. В. Р. поземлен имот с
идентификатор *************, ведно със сграда с идентификатор *************.1 за
продажна цена в размер на 20 000 лева, която цена управителят на дружеството-продавач
заявява, че е получена по банков път в дена на подписване на нотариалния акт. В същия е
уговорено, че продавачът предава на купувача владението на имота в деня на подписване на
нотариалния акт. Продавачът ЮЛ” ЕООД, чрез управителя ИД декларира, че върху имота
няма ипотеки.
Представена към исковата молба е извършена оценка, представляваща по съществото
си частна експертиза, която не може да бъде кредитирана от съда като недопустимо
доказателствено средство, видно от която пазарната цена на процесните поземлен имот и
сграда е 2 146 242 лева.
С Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека ****, ****, дело *****, рег.
№***** от ***** г. на Нотариус ЛТ за обезпечаване на вземането на заемодателя „ЮЛ“ АД
към заемополучателя „ЮЛ“ ЕООД в размер на 251 000 евро, „ЮЛ” ЕООД учредява
договорна ипотека върху собствени на дружеството имоти: поземлен имот с идентификатор
*************, ведно със сграда с идентификатор *************.1.
Въз основа на Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека ****, ****, дело
*****, рег. №***** от ***** г.- документ по чл. 417, ал. 1, т. 3 ГПК е образувано ч.гр.д.
3
№*******/2023 г. и е издадена Заповед за изпълнение на парично задължение въз основа на
документ №******/ 26.09.2023 г. с която е разпоредено Длъжникът „ЮЛ“ ЕООД с ЕИК:
************ и адрес: гр. С, АДРЕС (столица) да заплати на заявителя „ЮЛ“ АД с ЕИК:
******** и адрес: АДРЕС (столица) следните суми: 17 144,19 евро- представляваща
главница, частично от цялата сума - 251 000 евро, за неизпълнение на парично задължение,
произтичащо от нотариален акт за учредяване на договорна ипотека *******, ****, рег. №
*****, дело ***** от ***** г., на нотариус ЛТ, с рег. ******* от регистъра на НК, с район на
действие районен съд - С, вписан в служба по вписванията гр.С с вх. рег. № ****, акт
******, ****v, ведно със законна лихва за период от 01.09.2023 г. до изплащане на
вземането, сумата 8 327,41 евро - представляваща договорна лихва, частично от цялата сума,
за периода от 19.02.2023 г. до 19.08.2023 г., както и държавна такса в размер на 996,36 лева и
адвокатско възнаграждение в размер на 5 300,00 лева. На 27.09.2023 г. въз основа на
постановеното незабавно изпълнение е издаден изпълнителен лист №21495/27.09.2024 г.
Приложена по делото е покана за доброволно изпълнение изх. №***/10.11.2022 г. по
изп.д. *************** на ЧСИ РМ, с която Л. Р. се кани да заплати дължими суми от „ЮЛ“
ЕООД на „ЮЛ“ АД в качеството му на ипотекарен длъжник.
Приложена по делото е покана за доброволно изпълнение изх. №***/25.10.2022 г. по
изп.д. ************* на ЧСИ М. Б, с която Л. Р. се кани да заплати дължими суми от „ЮЛ“
ЕООД на „ЮЛ“ АД в качеството му на ипотекарен длъжник.
Приложена по делото е покана за доброволно изпълнение изх. №*****/20.02.2024 г. по
изп.д. ************* на ЧСИ М. Б, с която Л. Р. се кани да заплати дължими суми от „ЮЛ“
ЕООД на „ЮЛ“ АД в качеството му на ипотекарен длъжник.
Приложена по делото е покана за доброволно изпълнение изх. №***/10.11.2022 г., с
която Л. Р. се кани да заплати дължими суми от „ЮЛ“ ЕООД на „ЮЛ“ АД в качеството му на
ипотекарен длъжник.
На 28.04.2022 г. ответникът е депозирал жалба до Софийска районна прокуратура с вх.
*****908, в която са изложени твърдения, посочени и в отговора на исковата молба, че при
покупко-продажбата на имота управителя на „ЮЛ” ЕООД ИД е декларирала ,че върху
продавания имот няма вписани ипотеки, въпреки, че в същия ден, но в по-ранен час била
учредена договорна ипотека върху имота с Нотариален акт ****, ****, рег. №*****, дело
***** от ****** г.
Назначена по делото е съдебно-техническа експертиза, изслушана и приета без
оспорвания от страните в о.с.з, която съдът кредитира и поставя в основата на
доказателствените си изводи.
Вещото лице инж. Б. Т. е извършил оглед на имота на 13.06.2024г. Констатирал е, че
процесният имот, предмет на пазарна оценка, представлява УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН
ИМОТ ************, ****** по плана на гр. С, местност с. Б с кадастрален
идентификатор *************, с площ по документ за собственост 630 кв.м., с адрес село
Б, район „П, АДРЕС, с трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на
трайно ползване: ниско застрояване /до 10м/, заедно с построената ЖИЛИЩНА СГРАДА
със застроена площ 143кв.м. и РЗП 443 кв.м., с кадастрален идентификатор
*************.1, състояща се както следва:
- Сутерен - на две нива, на кота -2,55 метра и на -1,70 метра, състоящ се от: гараж със
застроена площ 27,75кв.м и зимнични помещения с площ 132,35кв.м.
- Партер, кота +0,85 - антре, дневна, кухня, столова, спалня, дрешник, два килера,
тоалетна и тераса, със застроена площ 143кв.м.
- Втори етаж, кота +2,90м и кота +3,41 метра - три спални, емпоре, будоар, дрешник,
две бани с тоалетни, три лоджии и таванско помещения, със застроена площ 140кв.м.
Имотът е разположен в горната част на село Б в близост до вилна зона „М“. Парцелът
е ъглов, на кръстовището на ул. К и ул. А Достъп се осъществява целогодишно по
асфалтирана улица. Отдалечен е на около 800 метра от центъра на селото и разположените
4
там различни видове хранителни магазини и питейни заведения. Цялото дворно място,
външно е с изградена плътна масивна ограда със стоманобетонова основа и
стоманобетонови колони на разстояние през 2,5 метра и тухлен зид между тях. Външно и
вътрешно оградата е с изпълнена мазилка и отгоре с направена стоманобетонова шапка с
керемиди. От страната на ул. К е монтирана метална ажурна гаражна врата за вход на
автомобили и отделна единична врата също за вход от хора към дворното място. Формата
на терена е почти правоъгълна с малка денивелация в посока север-юг. Дворното място е с
напълно изградена и поддържана вертикална планировка. Изпълнена е частична настилка
пред гаражите с тротоарни плочи. Изпълнени са тротоарни алеи в дворното място.
Процесният имот е обединен със съседния, с идентификатор *********** и образуват
едно цяло дворно място, в което са изградени външно барбекю с навес, с кухненски блок с
електро уреди, камина и кухненска мивка. Построен е басейн с извита, неправилна форма,
от който почти цялата част попада в съседния имот. Цялото дворно място е със завършено
и поддържано озеленяване с различни видове растителност, изпълнено терасовидно.
Жилищната сграда е разположена изцяло в процесния поземлен имот, в близост до
уличната регулация. Над входното стълбище е изграден масивен навес с покритие с
керемиди. Сградата е двуетажна, като съдържа нива на различни коти - основни и
междинни. Конструкцията е монолитна с носещи стоманобетонови плочи, колони и греди и
ограждащи и преградни стени от тухлен зид. Покривната конструкция е дървена с покритие
с керемиди. Външно е с изцяло изпълнена мазилка и частична облицовка на партерното
ниво с камък. Външната дограма е от висок клас дървен профил със стъклопакет. В
полусутерена е разположен двоен гараж с две отделни гаражни секционни врати. Къщата се
състои от следните помещения:
- Сутерен -перално помещение с изградено кухненско обзавеждане, стая - механа с
изградена в нея камина, стая - винарна, сервизни помещения с котелно и абонатна, склад,
помещение за гориво. Настилките на етажа са от висок клас гранитогрес. Стените и таваните
са завършени със шпакловка и латекс. В зоната на кухненското оборудване е направена
частична облицовка с фаянс по стената. Стълбището към сутерена е масивно с настилка по
стъпалата с масивно дърво.
- Първи етаж. Фоайе, от което се достига до дневна стая, обособена на две нива с
отделни кътове - кът с камина и трапезария и със стъпала с настилка от естествено дърво
между нивата. Отделна кухня с монтирано кухненско обзавеждане от висок клас по размер
от място с вградени електро уреди и с вход от входното фоайе. От дневната има изход към
терасата, която е открита с метален парапет. На етажа е разположена и самостоятелна
тоалетна. Настилките са от висок клас дъбов паркет в дневна стая и мрамор от вида „Rosso
Verona“ в кухнята и зоната за трапезария и входно фоайе. Стените и таваните са с изпълнена
шпакловка и латекс. Тоалетната е с настилка с теракота и частична облицовка по стените с
фаянс. Монтирана е тоалетна чиния тип „моноблок“ и тоалетна мивка, среден формат. От
дневната стая по вътрешно стълбище се достига до втори етаж. Стълбището е масивно с
настилка по стъпалата от естествено дърво и с метален парапет с ковано желязо
- Втори етаж. На етажа са разположени емпоре с овална форма с обособени различни
кътове, три спални, всяка с отделен вход, две бани и тоалетни и кабинет. Настилките са от
висок клас дъбов паркет. В баните настилките са с висок клас теракота и облицовка по
стените с фаянс. Оборудвани са с тоалетни чинии тип „моноблок“, тоалетна мивка, в едната
са монтирани вана и биде допълнително. Санитарното оборудване е марка „Kerasan“ от
висок клас. Една от спалните е със самостоятелна баня с тоалетна. Стаята — кабинет е със
скосявания по тавана. Изпълнена е инсталация за локално парно с монтирани алуминиеви
радиатори във всички стаи. Вътрешните врати в къщата са масивни, дървени, като някои от
тях са с частично остъкление.
Къщата е в много добро състояние. Видимо при изпълнението на довършителните
работи при строежа на къщата са използвани материали от висок ценови клас и към момента
не се установяват дефекти или някакви щети по тях. Въведена е в експлоатация през 2000г.
Вещото лице е изготвило оценка, използвайки разходен подход/ метод на
амортизираната възстановителна стойност/. Оценката е насочена към получаването на
5
пазарната стойност на база възстановяване, като се вземе предвид размера на физическото
износване и на функционалното и икономическото (морално) изхабяване на недвижимите
имоти. При оценяването на недвижим имот по този метод се изчисляват осреднените
разходи за изграждането на подобна сграда, след което се прибавя и пазарната стойност на
парцела, върху който е построена или правото на строеж. Инвестиционната стойност се
коригира с коефициент на експлоатационна годност /коефициент на амортизация/, отчитащ
овехтяването на сградата. След направените изчисления е определена пазарната стойност на
поземлен имот с идентификатор ************* и сграда с идентификатор
*************.1, с адрес ******** АДРЕС, към *****г. е в размер на 1 294 307,00 лева.
При така установеното от фактическа страна съдът формира следните правни
изводи:
Правната квалификация на предявения иск е чл. 124, ал. 1 във вр. чл. 26, ал. 1, предл.
3 ЗЗД. Съобразно разпределената доказателствената тежест на подлежащите на доказване
факти, в тежест на ищеца е да установи обстоятелствата обуславящи противоречие с
добрите нрави / нееквивалентност на двете насрещни престации по договора/. Ответникът
следва, при условията на насрещно и непълно доказване, да опровергае ищцовите
твърдения.
Съгласно Решение ****104 от 11.08.2023 г. по гр. д. № **** / 2022 г. на Върховен
касационен съд, 4-то гр. отделение, добрите нрави по смисъла на чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД
са неписани морални норми с правно значение, нарушаването на които има същата правна
последица като противоречието със закона - нищожност на договора. Те съществуват като
общи принципи или произтичат от тях. Един от тези принципи е принципът на
справедливостта, който в гражданските и търговските правоотношения изисква да се
закриля и защитава всеки признат от закона интерес.
Най-често в практиката на ВКС нищожност поради накърняване на добрите нрави се
прогласява поради значителна нееквивалентност на престациите. Понятието добри нрави
предполага известна еквивалентност на насрещните престации и при тяхното явно
несъответствие се прави извод за нарушение, водещо до нищожност на сделката и ВКС
счита, че тази неравностойност би следвало да е такава, че практически да е сведена до
липса на престация. Следователно значителна и явна нееквивалентност на насрещните
престации, която води до нищожност поради противоречие с добрите нрави, е налице,
когато насрещната престация е практически почти нулева. / Решение № 158 от 05.07.2022 г.
по гр. д. № 493 / 2021 г. на Върховен касационен съд, 4-то гр. отделение, Решение № 222 от
18.12.2023 г. по гр. д. № 589 / 2023 г. на Върховен касационен съд, 3-то гр. отделение,
Решение *****9 от 20.11.2023 г. по гр. д. № 519 / 2023 г. на Върховен касационен съд, 4-то
гр. отделение, Решение № 156 от 10.02.2021 г. по гр. д. № 2451 / 2019 г. на Върховен
касационен съд, 3-то гр. отделение/.
В практиката на ВКС се сочат хипотези на нееквивалентността на престациите като
конкретен пример за нарушение на добрите нрави, водещо до нищожност на сделката по
смисъла на чл. 26, ал. 1 от ЗЗД - изключително голямата разлика в престациите -
дванадесет пъти по-ниската цена от пазарната, двадесет и осем пъти по-ниска цена и по
абстрактен и принципен начин е формулиран критерият за преценка на значителната
нееквивалентност. /Решение № 158 от 05.07.2022 г. по гр. д. № 493 / 2021 г. на Върховен
касационен съд, 4-то гр. отделение/.
Съдът намира, че договорът по Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим
имот ****, ****, **** от ***** г. на Нотариус ДТ е нищожен като сключен в противоречие
с добрите нрави. Продажната цена по договора е в размер на 20 000 лева. Изслушаното по
делото заключение на в.л. Т. по съдебно-оценителната експертиза установява, че пазарната
цена на имотите- предмет на покупко-продажбата е 1 294 307,00 лева. Налице е
значителна нееквивалентност, а именно уговорената цена е 65 пъти по-ниска от
пазарната.
6
Не е проведено доказване с допустими доказателствени средства за налична
симулация в цената и реално заплащане на сумата от 375 000 евро.
Изложените доводи за липса на нееквивалентност на престациите поради наличие на
ипотека, тежаща върху имота в процесния случай не могат да доведат до отхвърляне на
исковете. Твърденията на ищеца са за незнание на вписаната ипотека, съответно наличие
на измама от страна на законния представител на ищцовото дружество.
Нищожните сделки не пораждат правни последици от момента на сключването им и
не могат да бъдат заздравявани.- Тълкувателно решение № 1 от 27.04.2022 г. по тълк. д. №
1 / 2020 г. на Върховен касационен съд, ОСГТК. Доколкото е прогласена нищожността на
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот ****, ****, **** от ***** г.,
същият не поражда правни последици.
Съгласно чл.108 ЗС, собственикът може да иска своята вещ от всяко лице, което я
владее или държи, без да има основание за това. Ревандикационният иск осигурява защита
на невладеещия собственик срещу владеещия несобственик. Основателността му е
обусловена от кумулативното наличие на следните предпоставки: 1) ищецът да е собственик
на имота; 2) имотът да се владее или държи от ответника; 3) имотът да се владее или държи
от ответника без основание. В доказателствена тежест на ищците е да установят
съществуването на първите две предпоставки. Не е в тяхна тежест да доказват липсата на
основание ответниците да владеят имота.
Съгласно чл.108 ЗС, собственикът може да иска своята вещ от всяко лице, което я
владее или държи, без да има основание за това. Ревандикационният иск осигурява защита
на невладеещия собственик срещу владеещия несобственик. Основателността му е
обусловена от кумулативното наличие на следните предпоставки: 1) ищецът да е собственик
на имота; 2) имотът да се владее или държи от ответника; 3) имотът да се владее или държи
от ответника без основание.
В доказателствена тежест на ищеца е да установи съществуването на първите две
предпоставки. Не е в негова тежест да доказват липсата на основание ответника да владее
имота.
Доколкото е Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот ****, ****, ****
от ***** г., не поражда правни последици ишецът се легитимира като собственик на имота
въз основа на Нотариален акт ********, ****II, рег. №******, дело №******** от ********
г. на Нотариус ДТ „ЮЛ“ ЕООД е продало на „ЮЛ” ЕООД процесните имоти. Не е спорно,
че ищецът в качеството си на продавач по нищожния Нотариален акт за покупко-продажба
на недвижим имот ****, ****, **** от ***** г. се е легитимирал като собственик на имота
именно въз основа на Нотариален акт ********, ****II, рег. №******, дело №******** от
******** г. Така това обстоятелство се явява доказано. Съдът не изследва евентуална
нищожност на този договор поради въведени твърдения от страна на ответника за
нееквивалентност на престациите по договора между „ЮЛ“ ЕООД и ЮЛ” ЕООД. Съдът не е
сезиран и не следва да създава правен спор в безспорни граждански отношения, още повече
с неучастващ по делото субект.
Не се спори, че ответника упражнява фактическата власт на имота, основание за която
не се установява по делото.
Въз основа на гореизложеното предявения ревандикационен иск се явява основателен.
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК ищецът има право на разноски съгласно представения
списък- 5941.11 лева.
Мотивиран от горното и на основание чл. 235 от ГПК, Софийският районен съд
РЕШИ:
7
ПРОГЛАСЯВА НИЩОЖНОСТТА на Договор за покупко-продажба,
инкорпориран в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот ****, ****,
**** от ***** г., вписан в СВ акт № ****, том ***, дело **** от ***** г., по предявения от
„ЮЛ” ЕООД, ЕИК: ********, със седалище и адрес на управление: АДРЕС срещу срещу: Л.
В. Р., ЕГН **********, с постоянен адрес: с. АДРЕС, иск с правно основание чл. чл. 26, ал.
1, предл. 3 ЗЗД, поради противоречие с добрите нрави-нееквивалентност на
престациите по сделката.
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Л. В. Р., ЕГН **********, с
постоянен адрес: с. АДРЕС, че „ЮЛ” ЕООД, ЕИК: ********, със седалище и адрес на
управление: АДРЕС е собственик на: УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ ************, от
квартал **** по плана на гр. С, местност ******** с площ по нотариален акт от 630,00 кв.
метра, при граници: от две страни улици, УПИ *********e и УПИ**********, които
урегулиран поземлен имот, съгласно Скица на поземлен имот №*********/24.01.****** г.
на СГКК гр. С, представлява ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ************* по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед *********/03.11.2011 г.
на изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със Заповед №
********/19.10.2016 г. на началника на СГКК гр. С, е адрес на имота: е. Б, общ. *, обл. С (*),
район „П", ул. „АДРЕС е площ на имота по кадастрална скица: 607,00 кв. метра, с трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване
(до 10 м), стар идентификатор *******, ************ и **********, е номер по предходен
план: *****, квартал ****, парцел **********, при съседи: поземлени имоти с
идентификатори:*******, ************* **********,***********, заедно е построената в
него ЖИЛИЩНА СГРАДА със застроена площ от 143,00 кв. метра и разгърната застроена
площ от 443,00 кв. метра, състояща се, както следва: Сутеренен етаж, на кота -2,55 метра и
на кота - 1,70 метра, състоящ се от: гараж със застроена площ от 27,75 кв. метра и зимнични
помещения със застроена площ от 132,25 кв. метра и на кота +0,85 метра, състоящ се от:
антре, дневна, кухня, столова, спалня, дрешник, два килера, тоалетна и тераса, със застроена
площ от 143,00 кв. метра; Втори етаж, на кота +2,90 метра и на кота + 3,41 метра, състоящ се
от: три спални, емпоре, будоар, дрешник, две бани е тоалетни, три лоджии и таванско
помещение, със застроена площ от 140,00 кв. метра, при съседи на жилищната сграда: от две
страни двор към улица, двор към УПИ *********e, двор към УПИ ********, а съгласно
Скица на сграда № ********/24.01.****** г. на СГКК гр. С, представляваща СГРАДА с
идентификатор *************.1 по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед *********/03.11.2011 г. на изпълнителния директор на АГКК,
последно изменение със заповед: няма издадена заповед за изменение в КККР, е адрес на
сградата: е. Б, общ. Столична, обл. С (столица), район „П", ул. „АДРЕС разположена в
поземлен имот е идентификатор *************, е предназначение: жилищна сграда
еднофамилна, брой етажи: 2, със застроена площ от 144,00 кв. метра, стар идентификатор:
************.1, е номер по предходен план: няма и ОСЪЖДА на основание чл. 108 ЗС Л.
В. Р., ЕГН *************** да предаде на „ЮЛ” ЕООД, ЕИК: ******** владението върху
така описаните ПОЗЕМЛЕН ИМОТ е идентификатор *************, заедно е
построената в него ЖИЛИЩНА СГРАДА с идентификатор *************.1
ОСЪЖДА Л. В. Р., ЕГН **********, да заплати на основание чл. 78, ал. 1 ГПК на
„ЮЛ” ЕООД, ЕИК: ********, сумата от 5941.11 лева -съдебно-деловодни разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
8