№ 48063
гр. София, 19.11.2025 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 72 СЪСТАВ, в закрито заседание на
деветнадесети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:БОРЯНА СТ. ШОМОВА СТАВРУ
като разгледа докладваното от БОРЯНА СТ. ШОМОВА СТАВРУ Гражданско
дело № 20241110158280 по описа за 2024 година
Ищецът „Дабъл М Кънстракшън“ ЕООД е предявил срещу „Бул Хоумс-2“ ООД и В. И. Д.
искове с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД, вр. чл. 178, ал. 1 ЗУТ за прогласяване
нищожността на договор за наем от 6.8.2024 г. вписан в СВ гр. София под акт ............. от
7.8.-24 г., поради нарушаване на забраната по чл. 178, ал.1, вр. ал. 4 ЗУТ. Твърди, че е
собственик на следните имоти, изградени до степен „груб строеж“, в многофамилна сграда
с гаражи с адрес град София, СО, район „Подуяне“, улица „........., находящ се на I (първи)
партерен етаж, кота ± 0,00м на сградата, със застроена площ от 55,60 кв.м., състоящ се от:
коридор, дневна с трапезария и кухненски бокс, спалня и баня с тоалетна, представляващ
самостоятелен обект в сграда с идентификатор ............, с адрес на имота: гр. София, СО,
район Подуяне, ..........., с предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент – в
жилищна или вилна сграда или сграда със смесено предназначение, брой нива на обекта: 1, с
посочена в документа площ: 55,60 кв.м., заедно с припадащите се на апартамента 2,459%
идеални части от общите части на сградата, без подземния паркинг в сградата, равняващи се
на 9,56 кв.м. и заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху поземления
имот, в който е построена сградата; 2. гараж № 4, находящ се на първи етаж (партер), кота
±0,00 м на сградата на гореописания адрес, със застроена площ от 21,20 кв.м., при съседи
съгласно инвестиционен проект на гаража: двор, от две страни: апартамент №1 и гараж №3,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ........, с адрес на имота: гр.
София, СО, район Подуяне, ........., с предназначение на самостоятелния обект: гараж, брой
нива на обекта:1, с посочена в документа площ от 21,20 кв.м., заедно с припадащите се на
гаража 1,065 % идеални части от общите части на сградата /без подземния паркинг/,
равняващи се на 4,14 кв.м. и заедно със съответните идеални части от правото на строеж
върху поземления имот, в който е построена сградата. Имотите придобил на основание
Нотариален акт за прехвърляне на недвижими имоти срещу дълг № ..........г. на С. Д. – Т.,
помощник-нотариус по заместване при М. П. – Нотариус, с район на действие – РС София.
При направена проверка с оглед продажба на имотите ищецът установил вписан договор за
1
наем по партидата им, сключен между ответниците. Твърди, че договорът е сключен в
нарушение на забраната по чл. 178, ал.1 ЗУТ за ползване на строежи или части от тях преди
да са въведени в експлоатация, какъвто е процесният, тъй като за сградата към този момент
имало издаден само Акт обр.15. Тъй като предметът на договора за наем е забранен от
закона, то договорът е нищожен. Моли съда да уважи иска. Претендира разноски.
В срока по чл.131 от ГПК ответникът „Бул Хоумс-2“ ООД е депозирал писмен отговор, в
който оспорва иска като недопустим, а по същество като неоснователен. Твърди липса на
правен интерес и на активна процесуална легитимация на ищеца да предявява иска, тъй като
не е страна по наемното правоотношение. Оспорва договорът за наем да е сключен в
нарушение на законова забрана за отдаване под наем на дадена вещ, независимо дали
имотът ще се ползва за жилищни или нежилищни цели. Моли за отхвърляне на иска и
присъждане на разноски.
В срок е постъпил отговор и от назначения на ответницата В. Д. особен представител, в
който искът се оспорва като неоснователен. Твърди се, че не е налице противоречие със
закона, включително по съображения, че договор за наем може да се сключи и от
несобственик. Излагат се аргументи, че липсва законова забрана за отдаване под наем на
невъведен в експлоатация имот, като евентуалното неизпълнение на задължението за
предаване на имота за ползване, до което би довело липсата на въвеждане в експлоатация, е
допустимо да се релевира само от наемателя. Отделно, в договора за прехвърляне на
недвижимите имоти било предвидено владението да се предаде на купувача едва след
въвеждане на сградата в експлоатация, така че до тогава нямало пречка имотите да се
отдадат под наем от владеещия ги продавач. Моли за отхвърляне на иска.
След извършената проверка по чл. 140 ГПК, съдът приема, че исковата молба е редовна,
исковете допустими, процедурата по чл. 131 ГПК е изпълнена, поради което и на основание
чл. 140, ал. 3, вр. чл. 146 от ГПК следва да се насрочи делото в открито съдебно заседание,
като се уведомят страните за изготвения проект за доклад.
По доказателствата:
Следва да се приемат представените от ищеца с исковата молба писмени доказателства като
допустими и относими.
Поради това и на основание чл.140, вр. чл. 146 ГПК съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИЕМА проект за доклад по делото, както следва:
ПРЕДМЕТ на делото са субективно съединени искове с правно основание чл. 26, ал. 1,
предл. 1 ЗЗД за прогласяване нищожността на договора за наем като сключен в нарушение
на законова забрана по чл. 178, ал.1 ЗУТ.
В ТЕЖЕСТ НА ИЩЕЦА е да докаже сключване между ответните страни на договора за
наем и етапа на завършеност на строежа към този момент.
ПРИЕМА представените от ищеца писмени доказателства.
НАСРОЧВА открито съдебно заседание на 17.12.2025 г. от 10.00 ч., за когато да се призоват
2
страните, като им се изпрати и препис от настоящото определение, а на ищеца и всеки от
ответниците - препис от отговорите.
УКАЗВА НА СТРАНИТЕ, че най-късно в първото по делото съдебно заседание следва да
вземат становище по проекта за доклад и по дадените с него указания.
НАПЪТВА страните към медиация или друг способ по тяхна преценка за доброволно
уреждане на спора, като им указва, че постигането на спогодба посредством взаимни
отстъпки от всяка от страните ще доведе до бързото и ефективно приключване на спора
помежду им и ще благоприятства процесуалните и извънпроцесуалните им
взаимоотношения, както и че при постигане на спогодба на основание чл. 78, ал. 9 ГПК се
дължи държавна такса в половин размер.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
3