№ 12900
гр. София, 16.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 125 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и седми октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:ЗОРНИЦА АНГ. ЕЗЕКИЕВА
при участието на секретаря ЕСТЕЛ ЕМ. ДИМИТРОВА
като разгледа докладваното от ЗОРНИЦА АНГ. ЕЗЕКИЕВА Гражданско
дело № 20221110119171 по описа за 2022 година
Ищецът [фирма] извежда съдебно предявените си субективни права при
твърденията, че на 25.8.2021г. сключил с ответника В. Д. Т. договор за посредничеество, по
силата на който ищецът се задължил да осъществява посредничество при продажбата на
недвижим имот, собственост на ответника, с продажна цена 107 000евро на купувач,
предоставен от ищеца – посредник. Твърди, че е представил купувач на ответника – В. П..
Съгласно уговореното в договора, за самия факт на свързване на продавач и купувач, на
посредника – ищец се дължи парично възнаграждение от 3% без ДДС от продажната цена
на имота. Твърди, че е изпълнил задълженията си точно, пълно и с грижа на добрия
търговец, като Н. Д. – негов представител, осигурявала огледи на имота, с нейно съдействие
ответникът намерил купувач, тя предоставила на ответника предложение за предварителен
договор, консултирала го е във връзка със сключването му, присъствала на подписването му,
като в нейно присъствие, и в присъствие на пълномощник на ответника – продавач –
адвокат А. П., е сключен окончателен договор, с който имотът е прехвърлен на 14.11.2021г.
Счита, че съгласно договора за посредничество, дължимо възнаграждение възлиза на
3210евро без ДДС, с левова равностойност 6278 лева без ДДС и 7534 с ДДС, като същото
било платимо на две части – 1070 евро без ДДС или левова равностойност, в деня на
сключване на предварителен договор, останалата сума – 2140 евро или левова
равностойност, в деня на подписване на н.а. Твърди, че в деня на сключване на
предварителния договор, ответникът му заплатил сумата 1070 евро. Предявява осъдителен
иск за заплащане на остатъка от дължимото възнаграждение – сумата от 4185 лева – левова
равностойност на остатъка от възнаграждението от 2140 евро. Сочи, че съгласно т.9 от
договора, при неплащане на част или цялото възнаграждение, се следва неустойка за забава
1
в размер 1 % на ден от дължимата сума, но не повече от 10 % . Сочи, че забавата
продължила повече от 6 месеца, поради което и претендира 10 % от дължимата сума,
левовата равностойност на 214 евро – сумата от 418 лева. Предява осъдителен иск и за
сумата от 837 лева – дължим ДДС върху главницата за възнаграждение.
Ответникът , в срока за отговор, оспорва иска, с довод, че няма непогасени
задължения към ищеца. Договорът е сключен между ответника и ищцовото дружество,
представлявано от управителя, чрез упълномощено лице – Н. Д., което лице не се е
легитимирало пред ответника като пълномощник на дружеството, не му е представяно
пълномощно нито към сключване на договора, нито на по – късен етап, нито с исковата
молба. Това лице не е индивидуализирано, неясна е връзката му с ищеца. С оглед
изложените твърдения, сочи, че не е възприемал лицето като легитимиран представител на
ищеца към сключването на договора. Оспорва твърдението, че ищецът е осъществил
действия като посредник във връзка със сключване на договор с В. П.. Сочи, че не е
заплащал възнаграждение на ищеца, нито такова възнаграждение е дължимо. Счита, че
представеното копие от предварителен договор е нечетливо, прави искане за представяне на
четлив препис. При условие, че съдът приеме, че задълженията на ищеца са изпълнени, то
прави възражение, че разпоредбата, предвиждаща заплащане на възнаграждение само при
свързването на продавач и купувач противоречи на добрите нрави. Сочи, че изпълнение от
ищеца не е имало, в качеството си на продавач не е упълномощавал ищеца да го
представлява пред трети лица, да предлага имота за продажба от негово име, не е търсил
услугите на ищеца, нито е предоставял ключ от имота, оспорва твърдението, че Н. Д. е
осъществявала консултации по отношение сключен предварителен договор, липсват
доказателства за юридическото й образование, като се сочи, че тя не ги е давала. Ответникът
счита, че ищецът не обосновава претенцията си за ДДС. Отделно, ако се приеме, че сумата
1070 евро е платена от ответника, без ДДС, защо същото се дължи върху окончателното
плащане.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и
съобразно чл. 235 ГПК във връзка с наведените в исковата молба доводи и възраженията
на ответника, намира за установено следното:
С определението по чл-140 ГПК, обявено за доклад без възражения на страните, е
отделено за безспорно и ненуждаещо се от доказване, че на 25.8.2021г. ответникът е
подписал договор за посредничество, представен в препис по делото /ответникът не оспорва,
че подписът, положен под „възложител” е негов/; като на 14.10.2021г .е сключен договор за
продажба на имота при продавач – ответникът, представляван от пълномощник адвокат, и
трето лице - В. П. П., при продажна цена на имота от 107 000евро. В н.а. е посочено, че
цената е платена към деня на сключването на договора. В чл.4,5 от договора за
посредничество, сключен на 25.8.2021г. е предвидено, че възложителят - ответник се
задължава да плати на посредника – ищец еднократно възнаграждение при продажба на
имота на купувача, представен от посредника, в деня на сключване на предварителния
договор, а ако не се подписва – в деня на продажба на имота, като е предвидено, че
възнаграждението се плаща, както следва: 1070 евро или левова равностойност до 3 дни след
2
получаване на сумата от възложителя, по предварителен договор, както и сумата – 2140 евро
или левова равностойност, в деня на подписване на н.а. В чл.4,5,2 е предвидено, че размерът
на възнаграждението възлиза на 3 % от продажната цена на имота, без ДДС, но не по –
малко от 600 евро. Съгласно чл.4,6 възнаграждението се дължи поради самия факт на
свързване на страните по сделката, както и след прекратяване на сделката, ако продавачът
продаде имота на представения от посредника купувач или свързано с него лице. Съгласно
чл.8, за забава, възложителят дължи неустойка в размер 1 % на ден, но не повече от 10 %.
Представен е заверен препис от предварителен договор, сключен на 25.8.2021г.,
между В. Д. Т. и В. П. П., с който страните са се спогодили за продажбата на апартамент –
ателие 2 за сумата от 107000евро, като при сключването му, на ответника е платена сумата
10700евро – задатък, при уговорката останалата част от продажната цена да се плати чрез
банков кредит от посочена кредитна институция, по банков път. На 14.10.2021г. е сключен
договор за покупко – продажба под формата на нотариален акт, като ответникът В. Т. е
представляван от А. П., адвокат, с който имотът е прехвърлен, като в нотариалния акт е
вписано изявление, че задатъкът от продажната цена е получена преди изповядване на
сделката пред нотариуса, по банков път, а останалата сума ще се плати въз основа
отпуснатия на купувача кредит в тридневен срок от вписване на законна ипотека. Ищецът е
представил имейл, изпратен от него на ответника, с покана за заплащане на сумата 2140
евро.
По иска с правно основание чл. 51 ТЗ.
За основателността на този иск в тежест на ищеца е да установи, че между страните е
възникнало валидно правоотношение по договор за посредничество, в рамките на което
ищецът е изпълнил задължението си да осъществи посредничество за сключване на договор
за продажба на процесния имот и в тежест на ответника е възникнало изискуемо
задължение за плащане на възнаграждение в претендирания размер.
От представения договор, се установява, че ответникът е възложил на ищеца,
работещ като професионален посредник по занятие при сключване на сделки за недвижими
имоти, посредничеството при продажбата на имот с купувач, осигурен от ищцовото
дружество, срещу възнаграждение, определено в чл.4,5, ал.2 от договора. Тук е моментът да
се посочи, че доводите, изложени в отговора, относно вписаното лице – представител на
ищеца, не следва да се разглеждат от съда – на възражение за ненадлежно представляване
има правото само ненадлежно представляваното лице. Отделно от това, от събраните
свидетелски показания се установи, че ответникът добре познава свидетелят Н. Д., която е
наел да „продава” неговия имот.
Задълженията на ищеца, предвидени по договора за посредничество, са: да
предложи имота на В. П., да информира възложителя за решението на купувача, да осигури
организационното обслужване на сделката до сключване на окончателен договор.
Продавачът - възложител се е задължил да предостави на посредника всички необходими
документи, доказващи собствеността му, да информира посредника за ипотеки, възбрани, да
осигурява достъп до имота за огледи или да предостави ключ на посредника, да информира
посредника за продажба на имота, без посредничество. Съгласно чл.4,5, ал.1 от договора,
продавачът се задължава да плати на посредника еднократно възнаграждение от 3 % без
ДДС от продажната цена на имота, но не по – малко от 600 евро. В разпоредбата на 4,6 е
вписано, че възнаграждението по чл.4,3 от договора се дължи поради самия факт на
3
свързване на страните по сделката, както и след прекратяването й, ако продавачът продаде
имота на предоставения от посредника купувач, или на свързано с него лице.
От описаното съдържание на договора несъмнено се установява, че същият
представлява договор за посредничество по смисъла на чл. 49-51 ТЗ, чийто предмет е
постигането на конкретен резултат – свързването на конкретни продавач и купувач, и
подпомагането им да сключат договор за продажба на конкретен имот чрез извършването на
определени действия, като, освен фактическата дейност, изразяваща се в съдействие на
страните за сключване на сделка между тях, посредникът няма задължение да участва и в
самото сключване на сделката (за разлика от търговския представител). В този смисъл –
Определение № 177/21.03.2018 г. на ВКС по т. д. № 2227/2017 г., II т. о., Решение №
54/10.09.2010 г. на ВКС по т. д. № 267/2009 г., II т. о. В настоящия случай от събраните по
делото гласни доказателства чрез разпит на свидетеля Наталия Петкова Диновска, брокер в
ищцовото дружество, се установява, че в изпълнение на задълженията си по процесния
договор в офис на ищцовото дружество е организирана среща с купувача, след като
брокерът му извършил оглед на апартамента. Купувачът оставил капаро за стопиране на
имота, и той извършил оглед на апартамента. Ответникът и купувачът подписали
предварителния договор в офиса на ищеца, тогава бил подписан и договора за
посредничество, като в деня, в който Т. получил сумата по банков път, изпратил човек,
който донесъл на ищеца сума малко над 1000 евро, при обещание да заплати останалата част
от възнаграждението при подписване на нотариалния акт. Свидетелят присъствал на
изповядването на сделката, пълномощник на ответника било лице „А.”, като ответникът
следвало да предаде владението на купувача, на което пълномощникът не могъл да
присъства, затова свидетелят предал владението. Свидетелят сочи, че между предварителния
и окончателния договор, между нея и ответника се провеждала комуникация по вайбър и
имейл, в рамките на която се препращали скици, схеми, свидетелят осигурил на ответника
акт – образец 16, иначе не участвала в задължителните документи, необходими за
продажбата, защото нямала пълномощно, те се осигурявали за ответника от негов
пълномощник. Свидетелят сочи, че ответникът предоставил имота за продажба на ищцовото
дружество по силата на устна уговорка, включително, след известно време, през което
ответникът присъствал на огледите, осигурени от ищеца, предоставил на брокерите ключ от
апартамента и те водели потенциални купувачи за огледи, преди тях за продажба го
предлагали и други брокери. Свидетелката сочи, че тя звъннала на В., за да му каже, че има
купувач за апартамента.
Описаните обстоятелства установяват пълно изпълнение на договорните задължения
на ищцовото дружество - да предложи имота на В. П., да информира възложителя за
решението на купувача, да осигури организационното обслужване на сделката до сключване
на окончателен договор. От съдържанието на договора е несъмнена волята на страните
възнаграждение да се плати само в случай на осъществена продажба на имота и то на
купувач, който е бил представен от ищеца, което се доказа по делото, чрез събраните гласни
доказателства. Според клаузата на чл.4,3 от договора, възнаграждението се дължи поради
самия факт на свързване на страните по сделката, което „Свързване” би означавало
4
предоставяне на информация на купувача кое лице продава имота, както и негов контакт.
По делото , от свидетелските показания на свидетеля, се установи, че именно ищцовото
дружество е свързало купувач и продавач, преди свързването – предоставянето на данни за
купувача на продавача, е осигурило имота за оглед на брокера на купувача и на самия
купувач, а след сключване на предварителния договор в офиса на ищеца, е подпомогнал
сключването на окончателния договор. Целта на „свързването” е да се предостави
възможност на бъдещия купувач и бъдещия продавач да проведат преговори , за постигане
на съгласие по всички съществени елементи на бъдещата сделка, което се доказа да е
сторено. Неоснователно е възражението, че разпоредбата противоречи на добрите нрави. На
първо време, разпоредбата, предвиждаща заплащане на възнаграждение поради самия факт
на свързване на купувач и продавач, не е неустойка. Противоречие с добрите нрави би
имало, ако възнаграждението е необосновано високо, и несъответно на уговорената работа.
Видно от задълженията на посредника – същото се дължи за : свързване на купувач и
продавач, организационно, фактическо подпомагане на окончателния договор. Самото
свързване на купувач и продавач, предполага предхождащи огледи от купувача на имота
/иначе купувачът или негов представител, не би проявил интерес от закупуване на имота/.
От свидетелските показания се доказа, че ищцовото дружество е организирало посредникът
на купувача и купувачът да посетят имота за оглед, вместо ответника. Уговорената в
договора за посредничество продажна цена на имота е 107000евро, а възнаграждението – 3
% от него, но не по – малко от 600евро. Този размер не е необосновано висок, за работата,
поета и изпълнена от ищеца. Със сключване на окончателен договор, е завършен
фактическият състав на чл.4,5 от договора, и ответникът дължи пълният размер на
възнаграждението. В исковата молба се съдържа изявление на ищцовото дружество, че
сумата 1070 евро, дължима в 3- дневен срок от сключване на предварителния договор, е
платена от ответника, следователно, ответникът дължи остатъкът от 2140 евро, чиято левова
равностойност се претендира от ищеца и възлиза на 4185,47 лева. Съгласно разпоредбата на
чл.4,5, ал.2, уговореното възнаграждение е без ДДС. Възнаграждението за посредническа
услуга не освободено от заплащане на ДДС, каквото се дължи за всички останали
възнаграждения и плащания, освен изрично посочените. Следователно, ДДС от 20 % върху
сумата 2140 евро е в размер 428евро - 837 лв.
Относно претенцията за заплащане на неустойка за забава. В договора за
посредничество е предвиден падеж на задължението за заплащане на възнаграждение,
следователно, на основание чл.84,ал.1 ЗЗД, настъпването на падежа кани длъжника и покана
не е необходима, за изпадането му в забава. Падежът е сключването на окончателния
договор, сключен на 14.10.2021г., като до предявяване на иска, са изминали повече от 6
месеца, поради което и съгласно чл.9 от договора, ответникът дължи максималният размер
на неустойката, от 10 %, за забава в плащането на възнаграждението, или сумата от 214
евро, с левова равностойност 418 лева.
С оглед изложеното, исковете са основателни изцяло.
5
Относно разноските в производството:
При този изход на спора, ответникът следва да заплати всички сторени от ищеца
разноски, които възлизат на сумата от 267 лева държавна такса и 500 лева адвокатско
възнаграждение.
При тези мотиви Софийски районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА В. Д. Т. ЕГН ********** с адрес [адрес] да заплати на [фирма] ЕИК
********* със седалище и адрес на управление [адрес] сумата от 4185 лева – левова
равностойност на 2140евро, съставляваща остатък от възнаграждение, дължимо на ищеца по
договор за посредничество, сключен на 25.8.2021г, сумата 837 лева – левова равностойност
на дължимото ДДС /със стойност 428евро/ върху остатъка от дължимото възнаграждение от
2140евро, сумата от 418 лева – левова равностойност на 214 евро, дължима съгласно чл.9 от
договора за посредничество неустойка за забава в плащането на възнаграждението за
посредничество, както и сторените разноски от 767 лева.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в 2-седмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6