Р Е Ш Е Н И Е
гр. София,
13.08.2019 г.
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
Софийски
Окръжен Съд, гражданско отделение,
втори въззивен състав, в закрито заседание на девети
август през две хиляди и деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Ирина Славчева
ЧЛЕНОВЕ: Ивайло Георгиев
Ваня И.
като
разгледа докладваното от съдия Георгиев
гр. д. № 485 по описа за 2019 г. на Софийски окръжен съд, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 435, ал. 3 ГПК.
Образувано е по жалби вх. № 4801/28.05.2019 г. на И.И.Д. и вх. № 5018/07.06.2019 г. на С.Д.Д.
и И.Д.Д., подадена чрез упълномощената от тях И.И.Д. срещу постановление от 23.04.2019 г. за възлагане на
недвижим имот, представляващ: апартамент № 39, в кв. 74 по плана на гр. Е.,
бул. „Руски“ № 94, бл. 27, вх. А, ет. 4, със застроена площ 66,29 кв. м.,
състоящ се от две стаи, кухня и сервизни помещения, при съседи: апартамент №
38, стълбище, заедно с прилежащото му избено помещение № 10, със застроена площ
от 8,00 кв. м., заедно със съответните идеални части от общите части на сградата
и съответното право на строеж върху мястото, както и по жалба вх. №
4802/28.05.2019 г. на И.И.Д. срещу постановление от
25.04.2019 г. за възлагане на недвижим имот, представляващ: апартамент № 24, в
кв. 90 по плана на гр. Е., бул. „Руски“ № 100, бл. 1, вх. Г, ет. 2, със
застроена площ от 92,41 кв. м., състоящ се от три стаи, кухня, и сервизни
помещения, при съседи: стълбище, кантора, апартамент № 25 и двор, заедно с
прилежащото му избено помещение № 1, с площ от 8,73 кв. м., заедно с 3,08 %
идеални части от общите части на сградата и от съответното право на строеж
върху мястото, върху което е построена сградата, и двете постановени по изп. д. № 20169280403440 по описа на ЧСИ Магдалена
Стоянова, с рег. № 928 на КЧСИ и район на действие Софийски окръжен съд.
В жалбите се поддържа становище за
незаконосъобразност на обжалваните постановления на двете основания по чл. 435,
ал. 3 от ГПК, а именно, че наддаването при публичната продан не е извършено
надлежно и имуществото не е възложено по най-високата предложена цена. Твърди
се, че определената като задатък сума не била
постъпила по сметката на ЧСИ към момента на подаване на наддавателното
предложение. Отделно от това, имуществото не било възложено на най-високата
предложена цена, тъй като съдебният изпълнител допуснал нарушение при
определяне на началната цена, от която следвало да започне наддаването, което
препятствало възможността за продажба на по-висока цена. Опорочена била
процедурата по подаване на тайните наддавателни
предложения по чл. 489 от ГПК, тъй като депозираното в районния съд наддавателно предложение не било подписано от лицето,
посочено като наддавач. Освен това се поддържа, че в
предложението не било описано като приложение платежно нареждане за депозит от
10 % от началната тръжна цена, а и задатъкът не бил
внесен в определения срок по сметката на съдебния изпълнител.
Жалбоподателите молят съда да отмени атакуваните
актове на съдебния изпълнител, като постанови и спиране на действията по изп. д. № 3440/2016 г. на ЧСИ Магдалена Стоянова.
Преписи от жалбите са връчени на насрещните страни –
взискатели, които в предоставения им срок за отговори
не са депозирали такива.
Във връзка с обжалваните действия и в изпълнение на
чл. 436, ал. 3 от ГПК съдебният изпълнител е изложил мотиви, в които изразява
становище за неоснователност на жалбите и за оставянето им без уважение.
Съдът, като обсъди доводите на страните и се запозна
с материалите по делото, намира за установено следното от фактическа страна:
Изпълнителното производство № 20169280403440 на ЧСИ
Магдалена Стоянова, с рег. № 928 на КЧСИ и район на действие Софийски окръжен
съд е образувано по молба на „Б.Д.“ ЕАД ***, въз основа на издадени в полза на
банката заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 417 от ГПК и изпълнителен
лист от 10.06.2016 г. по ч. гр. д. № 672/2016 г. на Районен съд – гр. Ботевград
за вземане, произтичащо от договор за кредит от 25.04.2008 г. и допълнително
споразумение от 27.12.2013 г. в размер на 76751,82 евро – главница; 12643,60
евро – договорна лихва за периода от 24.02.2014
г. до 26.05.2016 г.; 1378,86 евро – лихва за забава за периода от
24.03.2016 г. до 26.05.2016 г.; 1573,75 евро – заемни такси, ведно със
законната лихва върху главницата, считано от 27.05.2016 г. до окончателното
изплащане на вземането, както и за сумата от 3612,34 лева – държавна такса и
3239,26 лева – юрисконсултско възнаграждение. С
молбата взискателят е поискал от съдебния изпълнител
да извърши справка за имуществото на длъжника, налагане на запор и възбрана,
както и насочване на изпълнителните действия към ипотекирани в полза на банката
недвижими имоти.
Видно от нотариален акт за учредяване на договорна
ипотека № 9/2014 г., за обезпечаването на вземането на банката по договора за
кредит от 25.04.2008 г. в полза на кредитора е учредена договорна ипотека върху
собствения на И.И.Д. и нейния съпруг Д. С. Д.
(починал на 25. 07. 2015 г.) недвижим имот, представляващ: апартамент № 24, в
кв. 90 по плана на гр. Е., бул. „Руски“ № 100, бл. 1, вх. Г, ет. 2, със
застроена площ от 92,41 кв. м., състоящ се от три стаи, кухня, и сервизни
помещения, при съседи: стълбище, кантора, апартамент № 25 и двор, заедно с
прилежащото му избено помещение № 1, с площ от 8,73 кв. м., заедно с 3,08 %
идеални части от общите части на сградата и от съответното право на строеж
върху мястото, върху което е построена сградата, както и върху собствен на И.Д.Д. и С.Д.Д. недвижим имот,
представляващ: апартамент № 39, в кв. 74 по плана на гр. Е., бул. „Руски“ № 94,
бл. 27, вх. А, ет. 4, със застроена площ 66,29 кв. м., състоящ се от две стаи,
кухня и сервизни помещения, при съседи: апартамент № 38, стълбище, заедно с
прилежащото му избено помещение № 10, със застроена площ от 8,00 кв. м., заедно
със съответните идеални части от общите части на сградата и съответното право
на строеж върху мястото.
На 23.08.2016 г. върху описаните недвижими имоти е
вписана възбрана с насрочени описи, за което действие длъжникът и ипотекарните длъжници са
уведомени.
На 07.10.2016 г. и в присъствието на длъжниците са изготвени протоколи за опис на недвижимите
имоти, а на в.л. Д. Ц. е възложено изготвяне на съдебно-технически експертизи
за определяне на тяхната стойност. Последният е представил такива с определени
пазарни стойност на имотите, съответно 117800 лева – за апартамент № 24 и 88000
лева – за апартамент № 39.
С разпореждане на съдебния изпълнител от 10.10.2016 г. е насрочена първа публична продан на цитираните
недвижими имоти за периода от 08.11.2016 г. до 08.12.2016 г., при начална цена
75 % от пазарната им стойност, за което страните са уведомени и които с
постановления от 12. 12. 2016 г. са обявени за нестанали, поради липса на наддавачи (л. 237 и л. 238 от изпълнителното дело).
По молба на взискателя от
09.07.2018 г. е поискано насрочване на втора публична продан на недвижимите
имоти и определяне на нова начална тръжна цена. Вещото лице е изготвило нови
оценки, с определени пазарни цени: 87500 лева за апартамент № 24, и 62500 лева
за апартамент № 39.
С постановление от 23.07.2018 г. е насрочена втора
публична продан на недвижимите имоти за периода от 03.09.2018 г. до 03.10.2018
г., с определени нови начални цени, от които да започне наддаването, за което
действие длъжникът и ипотекарните длъжници
са уведомени с изпратени съобщения.
С постановление от 27.08.2018 г. публичната продан
на апартамент № 39 е пренасрочена за 29.10.2018 г. до
29.11.2018 г., предвид нередовното уведомяване на единия от ипотекарните
длъжници.
С постановление от 04.10.2018 г. публичната продан
на другия недвижим имот – апартамент № 24 – е обявена за нестанала, поради
липса на продавачи. По молба на взискателя с
постановление от 14.11.2018 г. е насрочена трета публична продан за периода от 19.11.2018
г. до 19.12.2018 г., при начална цена от 63000 лева за този имот.
На 30.11.2018 г. за нестанала поради липса на наддавачи е обявена и публичната продан на апартамент № 39,
и по молба на банката- взискател на 21.12.2018 г. е
обявена нова продан за периода от 15.01.2019 г. до 15.02.2019 г., при начална
цена от 45000 лева.
Поради липсата на подадени наддавателни
предложение, и третите публични продани на
недвижимите имоти са обявени за нестанали, съответно с постановление от
20.12.2018 г. за апартамент № 24 и с постановление от 18. 02. 2019 г. – за
апартамент № 39.
Съдебният изпълнител е възложил изготвянето на нови
оценки от вещото лице, което е определило такива в размер на 70875 лева – за
апартамент № 24 и в размер на 50625 лева – за апартамент № 39.
С постановление от 27.02.2019 г. са насрочени нови
публични продани на процесните
недвижими имоти за периода от 18.03.2019 г. до 18.04.2019 г. при начална цена
за апартамент № 24 - 56700 лева, а за апартамент № 39 – 40500 лева.
На 18.04.2019 г. в регистратурата на Районен съд –
гр. Е. е постъпило наддавателно предложение с вх. №
776 от Д. А. Г. за участие в публична продан по изп.
д. № 3440/2016 г. на ЧСИ Магдалена Стоянова за апартамент № 24, с приложено
платежно нареждане от същата дата за внесен задатък в
размер на 10 % по сметка на съдебния изпълнител.
С протокол от 19.04.2019 г. е обявено наддавателното предложение, като за купувач на имота –
апартамент № 24 – е обявен единственият участник в публичната продан Д. А. Г.,
на когото е указано в двуседмичен срок от приключване на проданта да внесе по
сметка на съдебния изпълнител предложената от него цена, като приспадне
внесения задатък. С платежно нареждане от 24.04.2019
г. купувачът е внесъл остатъкът от цената по сметката на съдебния изпълнител.
На 18.04.2019 г. в районния съд е регистрирано и наддавателно предложение с вх. № 774 от А. Д. К. за участие
в публична продан по изп. д. № 3440/2016 г. на ЧСИ
Магдалена Стоянова за апартамент № 39, с приложено платежно нареждане от същата
дата за внесен задатък в размер на 10 % по сметка на
съдебния изпълнител.
С протокол от същата дата е обявено цитираното наддавателно предложение, като за купувач на имота –
апартамент № 39 – е обявен единственият участник в проданта А. Д. К., на която
е указано в двуседмичен срок от приключването ѝ да внесе по сметка на
съдебния изпълнител предложената от нея цена, като приспадне внесения задатък. С платежно нареждане от 22.04.2019 г. купувачът е
внесъл остатъкът от цената по сметката на съдебния изпълнител.
С постановления от 23.04.2019 г., предмет на
обжалване в настоящото производство, недвижимите имоти са възложени на
обявените купувачи, както следва: на А. Д. К. – апартамент № 39, а на Д. А. Г.
– апартамент № 24.
При така установената фактическа обстановка, съдът направи
следните правни изводи:
Жалбите са допустими, като подадени срещу актове на
съдебен изпълнител, които подлежат на обжалване, от легитимирани лица и в законоустановения срок.
Разгледани по същество, същите са неоснователни поради
следните съображения:
Съгласно чл. 435, ал. 3, предл.
3 от ГПК, длъжникът може да обжалва постановлението за възлагане в случай, че
наддаването при публичната продан не е извършено надлежно или имуществото не е възложено
по най-високата предложена цена. С Тълкувателно решение № 2 от 26. 06. 2015 г.
на ВКС по т. д. № 2/2013 г., ОСГТК е прието, че на проверка по жалба срещу
постановлението за възлагане подлежат действията на съда и наддавачите
във връзка с подадените тайни наддавателни
предложения в продължение на пълния срок за това и действията на страните с
право на изкупуване, както и действията на съдебния изпълнител и наддавачите при провеждане на наддаването с явни наддавателни предложения с фиксирана стъпка. Обявяването на
купувач следва наддаването, но то подлежи на проверка само доколкото е довело
до възлагане не по най-високата предложена цена.
В конкретния случай, направеното от Д. А. Г. наддавателно предложение е отговаряло на изискванията на
чл. 489 и чл. 490 от ГПК и е вписано на 18.04.2019 г. във входящия регистър на Етрополския
районен съд. От предложението на кандидат-купувача за процесния
недвижим имот – апартамент № 24, се установява, че той е предложил цена от 56
700 лева, като е внесъл задатък в размер на 10 % от
началната цена – 5 670 лева, съобразно приложената квитанция от 18.04.2019 г. (л.
556 от изпълнителното дело).
Направеното от А. Д. К. наддавателно
предложение също е отговаряло на изискванията на чл. 489 и чл. 490 от ГПК,
вписано на 18. 04. 2019 г. във входящия регистър на Етрополския районен съд. От
предложението на кандидат-купувачката за процесния
недвижим имот – апартамент № 39, се установява, че тя е предложила цена от
40550 лева, като е внесен задатък в размер на 10 % от
началната цена – 4050 лева, съобразно приложения платежен документ от
18.04.2019 г. (л. 555 от изпълнителното дело).
И двете предложения са били действителни, тъй като са
изхождали от лица, които могат да участват в публична продан, и са били изпълнени
условията на чл. 489, ал. 1 и ал. 2 и ГПК. След приключване на проданта, на
19.04.2019 г., в сградата на Районен съд – гр. Е., в присъствието на наддавачите, съдебният изпълнител е отворил постъпилите наддавателни предложения, като е вписал в протокола и
единственото такова за всеки един от процесните
недвижими имоти.
При тези данни, въззивният
съд счита, че процедурата по провеждане на публичната продан на процесните недвижими имоти е извършена при спазване на
процесуалните правила. В този смисъл оплакванията на жалбоподателите за
нарушена процедура по провеждане на проданите и
възлагането на имотите не по най-високата предложена цена са неоснователни.
Доколкото и в двете публични продани е участвал само
по един наддавач, предложената от него цена, бидейки
единствена, е същевременно и най- високата предложена цена. Така, поради липса
на други наддавателни предложения и по двете продани, съдебният изпълнител е възложил продаваните имоти
по най- високите предложени цени по смисъла на закона.
Във връзка с това, съдът намира за неоснователен
изложеният във всички подадени жалби довод, че до невъзлагане на имотите по
най- високата предложена цена се е стигнало в резултат от неправилно определяне
на началната цена, от която да започне наддаването. Съгласно трайната съдебна
практика, определянето
на началната цена, от която да започне наддаването, дори да е неправилно, не
обуславя претендираната отмяна на възлагателното
постановление, тъй като то не е свързано с релевантните по закон обстоятелства
за ненадлежност на наддаването при публичната продан,
респ. за невъзлагане на имуществото по най-високата предложена цена, а от друга
страна – оценката на имуществото не подлежи на самостоятелно обжалване.
Наистина, с измененията на чл. 435, ал. 2 от ГПК, чл. 468 и чл. 485 от ГПК (ДВ
бр. 86/2017г.) законодателят допусна самостоятелно оспорване, респ. обжалване,
на определената начална цена. Това, обаче, е допустимо само при извършване на
първата публична продан (арг. от чл. 485, ал. 6 от ГПК), докато обжалваните в случая възлагателни
постановления не са резултат от такава продан, а от четвърта по ред. Съответно, жалбоподателите не са били лишени от
възможността за оспорят заключението на вещото лице, доколкото те въобще нямат
такова право в хода на публична продан, която не е първа по ред. Поради
това съдът намира, че оценката на имота, както и
определената въз основа на нея начална продажна цена, е без значение за
надлежното извършване на наддаването и за възлагане на имота по най- висока
предложена цена (т.е. релевантните фактори, които евентуално биха опорочили
обжалваното възлагателно постановление). Независимо
от нея, постигнатата в процеса на наддаване крайна цена следва да се приеме за
действителна пазарна цена на имота, тъй като тя отразява нагласите на пазара и
готовността на потенциалните купувачи да я заплатят. За тази крайна продажна
цена, обаче, е без значение, каква е била началната цена, поради което
последната е изключена от обжалване според действащите нормативни разпоредби (с
изключение на посочената по- горе хипотеза на първа публична продан, каквато не
е налице в настоящия случай).
Неоснователен е и доводът,
че проданта не е приключила в законоустановеното
време. Видно от датите на регистрация на наддавателните
предложения и датите на внесените задатъци, те са
подадени в последния ден от публичната продан (18.04.2019г.), а протоколите за
обявяването им са от следващия ден (19.04.2019г.), което обуславя извод, че
публичната продан не е продължена незаконосъобразно извън обявения срок и няма наддавателни предложения, които незаконосъобразно са били
приети извън този срок.
Неоснователен е и доводът за невнесен в срок задатък. Същият се опровергава от платежните нареждания за
внесени задатъци в рамките на срока за провеждане на
публичната продан. Наистина, би могло да се спекулира с предположението, че е
възможно, внесеният в последния ден от срока задатък
да не е бил прехвърлен по сметката на съдебния изпълнител в рамките на този
ден, но това е ирелевантно за законосъобразността на
проведеното наддаване и изпълнение на изискванията на закона, доколкото такова
изискване не се съдържа в разпоредбата на чл. 489 от ГПК, а тя предполага само
„внасяне“ на задатъка до края на работното време в
последния ден – арг. от ал . 1 и ал. 3. Поради това
не е необходимо и да се събират доказателства за това обстоятелство.
Неоснователни са и доводите, че, след като предходните
публични продани са били обявени за нестанали, ЧСИ е
следвало да освободи имота от изпълнение поради липса на съответно искане от взискателя в срок. Следва да се има предвид, че
разпоредбата на чл. 435, ал. 3, от ГПК допуска обжалване на възлагателно
постановление единствено поради пороци на последната проведена публична продан,
но не и на предходни действия (или бездействия) по изпълнителното дело, в
резултат от които се е стигнало до нея.
На последно място, съдът намира за неоснователен и
довода, касаещ евентуалното подаване на надавателно предложение за ап. № 39 не от лицето, което е
посочено за негов подател и участник в публичната продан – А. К., както и че
подписите под наддавателното предложение, молбата за
участие в публичната продан, и протокола за обявяване на наддавателните
предложения, били различни. От една страна, съдът намира, че подписите са
видимо сходни и съответстват на подписа на лицето, положен в личната му карта
(л. 569 от изпълнителното дело). От друга страна, съдебният изпълнител е имал
възможността да се увери лично в самоличността на лицето, присъствало на
отварянето на наддавателните предложения и положило
подписа си в негово присъствие, което е и сторил с отразяване на данните от
представената лична карта в протокола от 19.04.2019г. От трета страна, дори
подписите под писменото наддавателно предложение и
молбата му за участие в публичната продан да не са на това лице, то е
потвърдило извършените от негово име без представителна власт действия с конклудентните си действия по лично присъствие и участие в процедурата
по обявяване на наддавателните предложения.
В последните два абзаца на жалбите, подадени от жалбоподателката Д., е наведен довод, че в протокола за
обявяване на постъпили наддавателни предложения не
било отразено, дали след последното наддавателно
предложение е направено три пъти питане за наличие на други (устни) наддавателни предложеня. Прави се
извод, че такова питане не е имало, което съставлявало нарушение на
задълженията на съдебния изпълнител, вменени му от ГПК. Също така се поддържа,
че по този начин съденият изпълнител е възпрепятствал продажба на имотите на
по- висока цена, което опорочавало публичната продан.
Настоящият съдебен състав намира този довод за
неоснователен. Устни наддавателни предложения биха
могли да се очакват единствено при наличие на други наддавачи,
които биха били заинтересовани да предложат по- висока цена, срещу която да
придобият продавания имот за себе си. При участие на само един наддавач, обаче, е очевидно, че той ще придобие имота на
вече предложената от него цена (доколкото същата отговаря на законовите
изисквания по чл. 489, ал. 6 от ГПК), поради което няма интерес да предлага
устно по- висока цена. След като в случая от протоколите за обявяване на наддавателни предложения се установява, че за всеки от
имотите се е явил само по един наддавач (и това не се
оспорва от жалбоподателите), е било безсмислено да се поставя въпрос за
постъпване на устни наддавателни предложения. Поради
това липсата на трикратно питане за по- висока цена от страна на съдебния
изпълнител не е в нарушение на закона и не опорочава публичаната
продан. С оглед гореизложеното, съдът намира, че обжалваните възлагателни постановления са законосъобразни, поради което
жалбите срещу тях следва да бъдат оставени без уважение.
С оглед този резултат от обжалването,
без уважение следва да се оставят и исканията на жалбоподателката
Д. за спиране на принудителното изпълнение. По реда на чл. 438 от ГПК спиране на
действията по изпълнението се допуска само като привременна (обезпечителна)
мярка, докато съдът се произнесе по жалбата срещу действията на съдебния
изпълнител. След като, обаче, с настоящото решение съдът непосредствено се
произнася по жалбите и ги оставя без уважение, така поисканата мярка не
обезпечава възможен положителен резултат от обжалването, поради което такава не
следва да се допуска.
Така
мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ жалби вх. № 4801/28.05.2019 г. на И.И.Д. и вх. № 5018/07. 06. 2019 г. на С.Д.Д. и И.Д.Д., подадена чрез
упълномощената от тях И.И.Д. срещу постановление от
23.04.2019 г. по изп. д. № 20169280403440 по описа на
ЧСИ Магдалена Стоянова, рег. № 928 на КЧСИ и район на действие Софийски окръжен
съд, за възлагане на апартамент № 39, в кв. 74 по плана на гр. Е., бул. „Руски“
№ 94, бл. 27, вх. А, ет. 4, със застроена площ 66,29 кв. м., състоящ се от две
стаи, кухня и сервизни помещения, при съседи: апартамент № 38, стълбище, заедно
с прилежащото му избено помещение № 10, със застроена площ от 8,00 кв. м.,
заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и съответното
право на строеж върху мястото.
ОСТАВЯ
БЕЗ УВАЖЕНИЕ жалба вх.
№ 4802/28.05.2019 г. на И.И.Д. срещу постановление от
25.04.2019 г. по изп. д. № 20169280403440 на ЧСИ
Магдалена Стоянова, рег. № 928 на КЧСИ и район на действие Софийски окръжен
съд, за възлагане на апартамент № 24, в кв. 90 по плана на гр. Е., бул. „Руски“
№ 100, бл. 1, вх. Г, ет. 2, със застроена площ от 92,41 кв. м., състоящ се от
три стаи, кухня, и сервизни помещения, при съседи: стълбище, кантора,
апартамент № 25 и двор, заедно с прилежащото му избено помещение № 1, с площ от
8,73 кв. м., заедно с 3,08 % идеални части от общите части на сградата и от
съответното право на строеж върху мястото, върху което е построена сградата.
ОСТАВЯ
БЕЗ УВАЖЕНИЕ исканията
на жалбоподателката И.И.Д.,
обективирани в жалба № 4801/28.05.2019г. и жалба №
4802/28.05.2019г. за спиране на изпълнението по изп.
д.№ 20169280403440 на ЧСИ Магдалена Стоянова, рег. № 928 на КЧСИ и район на
действие Софийски окръжен съд.
Решението
е окончателно и не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.