Р Е
Ш Е Н И Е
№………./........12.2019
г.
гр. Варна
ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, ТЪРГОВСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, в открито съдебно заседание, проведено на деветнадесети
ноември през две хиляди и деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДАНИЕЛА ТОМОВА
ЧЛЕНОВЕ: ГАЛИНА ЧАВДАРОВА
РАДОСТИН ПЕТРОВ
при секретар Мария Манолова,
като разгледа докладваното от съдия Д. Томова
въззивно търговско дело № 408 по описа за 2019
година,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК.
Образувано е по въззивна жалба вх. №85179/27.12.2018г. по описа на ВРС, на „РАДАР” ООД, ЕИК *********,
със седалище гр. София,
подадена чрез пълномощник адвокат И.З., срещу
решение №4758/22.11.2018г. на Варненски
районен съд, 41 състав, постановено по гр.д. №17225/2017г. по
описа на ВРС, в частта му, с
която е отхвърлен като неоснователен предявеният от жалбоподателят – ищец в
първоинстанционното производство срещу ответника „БИ ХЕПИ” ЕООД, ЕИК *********,
със седалище гр. Варна, осъдителен иск за сумата 21 562 лева, представляваща обезщетение за ползване на лятна
градина към ресторант „HAPPY”, находящ се в гр. София, кв. „Люлин”, бул.
„Джавахарлал Неру” №6, за периода от 01.11.2012г. до 19.10.2017г., ведно със
законната лихва върху тази сума, считано от датата на подаване на исковата
молба - 20.10.2017г., до окончателно й плащане, като в съответствие с това
ищецът е осъден да репарира на ответника част от сторените разноски за
производството.
Въззивният съд е сезиран и с насрещна
въззивна жалба вх.
№9665/07.02.2019г. по описа на ВРС, на
„БИ ХЕПИ” ЕООД, ЕИК *********, със седалище гр. Варна, подадена чрез
пълномощник адвокат В.Д., срещу решение №4758/22.11.2018г. на Варненски районен съд, 41 състав,
постановено по гр.д. №17225/2017г. по описа на ВРС, в частта му, с която дружеството
– жалбоподател е осъдено да заплати на ищеца „РАДАР” ООД, ЕИК *********,
със седалище гр. София,
сумата 7 454,04 лева, представляваща дължим остатък от
наемната цена по договор за наем от 11.04.2011 г.
за периода от 25.05.2015г. до 09.11.2016г., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на подаване
на исковата молба - 20.10.2017г., до окончателно й плащане, както и сумата 1 118,11 лева,
представляваща обезщетение за забава върху
неизплатените наемни вноски за периода от 25.05.2015г. до 09.11.2016г., както и сумата
926,04 лева, представляваща направени по делото разноски съразмерно уважената част от исковете.
По допустимостта на въззивното
производство и предварителните въпроси по чл.267 от ГПК съдът се е произнесъл с
определения №1423/12.04.2019г. и №2597/10.07.2019г.
В изпълнение на указанията, дадени с
определение №1423/12.04.2019г., с което подадените искова молба на ищеца „РАДАР” ООД и
отговор на ответника „БИ ХЕПИ” ЕООД са оставени без
движение са представени молба вх. №12936/24.04.2019г. от ответника „БИ ХЕПИ” ЕООД, съответно молба вх. №15075/17.05.2019г. от
ищеца „РАДАР” ООД, в които страните са дали изисканата конкретизация на фактическите
им твърдения по правния спор, разгледан и разрешен от първоинстанционния съд с
обжалваното понастоящем решение.
В насроченото пред въззивния съд
открито съдебно заседание въззивникът „РАДАР” ООД, чрез пълномощника си по делото адвокат И.З., АК-Сливен,
заявява, че поддържа подадената въззивна жалба, изложените в нея оплаквания и
искания, като моли и за присъждане на разноски.
Въззивникът „БИ ХЕПИ” ЕООД,
чрез пълномощника си по делото адвокат В.Д.,***,
изразява становище за неоснователност на подадената от ищцовото дружество
въззивна жалба и моли обжалваното с нея решение на първоинстанционния съд да
бъде потвърдено. Моли и за уважаване на подадената насрещна въззивна жалба,
съответно за отхвърляне на уважената от първоинстанционния съд претенция за дължим
остатък от наемната цена по сключения между страните договор за наем. Претендира присъждане на разноски.
За
да се произнесе по същество на предявените жалби, съдът взе предвид следното от
фактическа и правна страна:
Процесното правоотношение, така както
е очертано от страните в първоинстанционното производство, произтича и се
отнася до права и задължения, уредени със сключен за целта наемен договор от
11.04.2011г., по силата на който „БК СТРОЙ” ЕООД, „ЕЛИС” ЕООД и „РАДАР” ООД, от
една страна, като наемодатели се задължили да предоставят на наемателя „БИ
ХЕПИ” ЕООД за временно и възмездно ползване собствените си недвижими имоти,
част от партерния етаж в сграда за КОО, находящи се в гр.София, район Люлин,
бул. „Джавахарлал Неру” № 6, състояща се от три подземни гаража за паркиране,
три магазинни етажа и пет офис етажа в поземлен имот с идентификатор №
68134.4360.667, чиято обща част е 780 кв.м. и включва чистата използваема площ
на търговските обекти, пасаж, тераси и сервизни помещения, описани в приложение
5 към договора, срещу насрещното задължение на наемателя да заплаща обща наемна
цена за всички отдадени под наем обекти в размер на 8 500 евро (без ДДС),
разпределяна между наемодателите съобразно квотата им в съсобствеността и
отдадения под наем имот. Договорено е между страните, че ще се осигури
необходимото съдействие от страна на наемодателите за обединяването на
отдадените под наем имоти и промяна на предназначението им като заведение за
обществено хранене - ресторант от веригата „ХЕПИ” („Happy”). Конкретните
отдадени под наем имоти са посочени в таблицата за ценообразуване – Приложение
№1 неразделна част от договора, сред които, освен изрично описаните
изчерпателно в договора имоти на отделните наемодатели, фигурира и “тераса пред
сграда”. Дейностите, включени в обслужването на сградата, са посочени в
Приложение №2 неразделна част от договора.
Първата претенция е облигационна и се
отнася до парично вземане с произход неплащане след м. април 2015 година на
компонент от наемната цена, касаещ разходи по поддръжка, управление и охрана на
сградата, в която се помещава наетия имот. Съгласно постигнатата между страните
договореност – чл.3.1., в договорената наемна цена от 8 500 евро са включени и
разходите по управление, поддръжка и охрана на общите части на сградата, чиято
обща стойност е определена на 1 120 евро (без ДДС), като цялата наемна цена
следва да се заплаща ежемесечно на всеки един от наемодателите в конкретни
размери, посочени в чл.3.3. от наемния договор до 5-то число на всеки месец от
наемния период. Частта от дължимата месечна наемна цена, дължима на ищеца –
наемодател „РАДАР” ООД, е определена в размер на 1 522 евро (чл.3.3.3 от
договора). Исковата претенция е за сумата 7 454,04 лева – неплатена част от
месечната наемна цена за периода от 25.05.2015г. до 09.11.2016г. Същата се
претендира ведно със следващото се обезщетение за забава в размер на законната
лихва върху всяко едно забавено месечно задължение, считано от датата на падежа
на съответното задължение до окончателното му плащане, като за периода до
09.11.2016г. същото е заявено в общ размер на 1 118,11 лева.
Наред с това, като самостоятелна
претенция е въведено и паричното притезание на ищеца за разширяване на наетата
площ посредством изграждане на премествяеми конструкции към наетия обект с
оглед ползването на терасата (лятна градина, терен извън сградата). Съгласно
уговореното между страните, наемодателите провели процедура за промяна
предназначението на наетия обект в заведение за обществено хранене. Одобреният
архитектурен проект за сграда в КОО в ПИ 68134.4360.667 предвиждал изграждане
на отворена лятна градина към ресторанта, разположен на партерния етаж на
сградата, без ограждащи стени или други прегради, която да бъде ползвана за
сезонно разполагане на маси със столове през летния сезон, като допълнителна
зала за консумация към ресторанта. Изграденият от наемателя обект не
съответствал на така предвиденото, тъй като лятната градина била изцяло
затворена – и по трите и фасади били монтирани стъклени витрини и стъклена
входна врата, при което било обособено ново, допълнително помещение към
ресторанта, което позволявало целогодишното му ползване. В резултат на това се
стигнало до обособяване на допълнителна зала за хранене, свързана функционално
с ресторанта и със самостоятелен вход от улицата. При така направеното
преустройство към площта на ресторанта била прибавена още една тераса, която не
била включена в първоначалната наемна площ, която увеличавала площта на ресторанта
и зоната му за консумация с 83.63 кв.м. като за нея не бил заплащан наем.
Ищецът е предложил на ответника да допълнят сключения между тях наемен договор
като договорят цена за ползването на терасата. Такова съгласие не е било
постигнато и не е облечено в писмена форма за изменение и допълване на наемния
договор. Според ищеца за ползването на така обособено помещение ответното
дружество му дължало обезщетение в размер на 359,37 лева на месец, чийто общ
размер за периода от м. ноември 2012г. до м. октомври 2017г. се равнява на
исковата сума от 21 562 лева.
Клаузата на чл.3.1. от процесния
договор и приложение № 1 към него «Ценообразуване» еднозначно и убедително
посочват, че в случая страните са се договорили за единна обща цена за всичките
обекти на наемното ползване с обща площ от 780 кв.м., в размер на 8 500 евро
без ДДС. В рамките на тази цена наемодателят е поел задължението да покрива
всички разходи за поддръжка, охрана и управление на общите части в сградата, в
която се помещават процесните стопански обекти.
Промяната на едно или друго договорно право и/или задължения следва да
почива на договорното съгласие. Въпроса, който повдига ответникът с
възражението, основано на твърденията за неизпълнение на поетите от наемодателя
задължения да осигури поддръжката, управлението и охраната на общите части на
сградата, е въпрос, който се отнася до правото му да се защити срещу
бездействие на наемодателя. В случая на заместими действия ответникът разполага
с признатото му в чл.80 от ЗЗД право да му бъде разрешено да извърши това
действие за сметка на длъжника. В този случай разходите, направени от
наемателя, са за сметка на наемодателя и наемателят има право на прихващане от
дължимата от него сума за наема. Алтернативно наемателят се ползва и от
признатото му в чл.90 от ЗЗД право на задържане, при условие на изискуемост на
задълженията на наемодателя, произтичащи и отнасящи се до поддръжката,
управлението и охраната на общите части в сградата, в която се намират наетите
обекти. Изборът на степента на защита срещу бездействието на наемодателя
принадлежи на наемателя.
В процесния случай ответникът се е
възползвал от правото си по чл.90 от ЗЗД като с писмо изх. № 5 от 27.03.2015 е
задържал дължимото от него към ищеца плащане на разходите за поддръжка, охрана
и управление на общите части до възстановяването на тези дейност. Ответникът
признава също така, че наемодателят е възстановил изпълнението на действията си
по поддръжката, охраната и управлението на общите части от процесната сграда. В
този смисъл са твърденията на ответника в подадения от него отговор на исковата
молба пред първоинстанционния съд, вх. №73850 от 18.12.2017г. Ответникът обаче
необосновано приравнява правото на задържане с правото на прихващане. Правото
на задържане има отлагателен, а не погасяващ ефект върху изпълнението на
дължимото плащане, и след преустановяването на бездействието от страна на
наемодателя наемателят остава задължен да плати задържаната от него сума от
договорената наемна цена. Ефекта на принудата, като търсен правен резултат по
чл.90 от ЗЗД ,е постигнат и липсва основание за неплащане на задържаната от
наемателя сума от наемната цена.
Съгласно правилото на чл.20 от ЗЗД и
чл.6, ал.2 от ГПК, правораздавателната дейност на исковия съд е ограничена до
тълкуване и приложение на договореностите между страните и до правоизводящите
фактически и правни основания от упражненото от тях право на защита
(диспозитивното начало). Изменението на защитата по делото, предприета от
ответника с молбата пред въззивния съд вх. №12936 от 24.04.2019г., чрез
представянето на доказателства за извършените от него, но за сметка на
наемодателя, разходи за периода на бездействие на последния по отношение
поддръжката, охраната и управлението на общите части в процесната сграда, е
ирелевантна за изхода от повдигнатия спор. Ответникът не е упражнил правото по
чл.103, във връзка с чл.80 от ЗЗД, като е останал да се придържа към
упражнените от него права по чл.90 от ЗЗД. При това положение представените от
него доказателства за възникнало насрещно вземане по чл.80 от ЗЗД не могат да
произведат правопогасителен ефект спрямо вземането на ищеца за наемната цена.
Потестативното право, каквото е правото на прихващане, е право на страните в
исковия процес, и съдът е обвързан от обема и съдържанието на упражненото от тях
право на защита. В този случай ответникът е избрал да се защитава по реда на
чл.90 от ЗЗД, поради и което направените от него разходи за поддръжка, охрана и
управление са ирелевантни за предмета на настоящият исковия спор.
С оглед на горното подадената от
ответника „БИ ХЕПИ” ЕООД насрещна въззивна жалба следва да бъде отхвърлена като
неоснователна, а първоинстанционното решение в тази му част потвърдено по реда
на чл.272 от ГПК.
Що се отнася до повдигнатия спор
относно обособяването на терасата като самостоятелно помещение към процесния
обект, то същия не може да надхвърля предмета на договора, а именно отдаването
на посочената в него площ за временно възмездно ползване. Водещо тук е не
притежанието на собствеността, а договореното възмездно ползване. Правилата на
наема, уредени в чл.228 и следващите от ТЗ, не задължават фактическия състав,
правата и задълженията от наемното правоотношение с притежанието на
собствеността върху наемания обект от страна на наемодателя. Законът урежда
отношенията наемател - наемодател като договорни отношения, давайки предимство
на тяхната договорна воля. Следователно, релевантността в процесния спор на
въпроса за собствеността на площадката, в която е изградена процесната лятна
градина, следва да се определи въз основа на договореностите между страните. В
случай, че наемодателят се е задължил към наемателя да му предостави правото на
ползване върху процесната площадка за израждане на лятна градина, функционално
предназначена да обслужва отдадения под наем на наемателя обект, то
наемодателят носи задължението да осигури безпрепятствената експлоатация на
тази допълнителна площ от страна на наемателя. Това от своя страна предполага
допълнение на сключения между страните договор за наем и това допълнение не
може да бъде изведено на основата на предположения, ако липсва изрична
договореност между страните, каквато в процесния случай липсва. Признанието на
ищеца, съдържащо се в молбата на същия по делото, вх. №15075 от 17.05.2019г.,
че «Ползването на бившата лятна градина
от ответника не е било обвързано от наемния договор, поради което и направеното
от доверителя ми предложение за анексиране на договора за наем следва да се
разбира като допълнително наемане на бившата лятна градина при същите условия
на вече сключения договор за наем, но при съответно увеличение на наемната цена
пропорционално на допълнително включената наемна площ на бившата лятна градина»,
подкрепено от съдържанието на процесния наемен договор, ясно показва, че между
страните липсва договорно основание за възникване на права и задължения на
възмездно ползване на процесната допълнителна площ. Липсата на договорно
съгласие в този случай не може да бъде заместено от съда, доколкото неговите
правораздавателни правомощия по отношение на договорните искове са определени от
законодателя с правилото на чл.20, във връзка с правилата на чл.228 и
следващите от ЗЗД.
Ищецът носи доказателствената тежест
да установи основанието и размера на обедняването си от факта на използването
на процесната лятна градина от ответника. Ищецът не представя доказателства,
въз основа на които обосновано да се направи извод, че спестените от ответника
разходи за ползването на терасата несправедливо водят до лишаване на ищеца от
приходи. Нещо повече, по делото е безспорно установено, че теренът, върху който
е изградена процесната лятна тераса, не е собственост на ищеца и същият не е
упражнявал държанието или ползването на тази площ до момента на нейното
ползване от ответника. Ищецът в подадената от него въззивна жалба потвърждава
факта, че същият няма участие в собствеността на този терен. Наемният договор
между ищеца и ответника не разглежда възмездността на наемното ползване като
функция на увеличението на търговската площ, използвана от ответника, което
увеличение в този случай е извън площта на отдадените от ищеца под наем обекти.
Ищецът не сочи от фактическа и правна страна правновалидно основание за
възникване на загуба за него по процесното наемно правоотношение, причинена
от увеличението на търговската площ към
дейността на ответника, но извън наетите от него обекти. Само по себе си
увеличението на търговската площ, което е извън площта на наетите от ответника
обекти, не води до намаляване или до неплащане на договорената за тях наемна
цена. Ищецът не твърди, че в резултат на увеличението на търговската площ,
която ответникът експлоатира, е намалена договорената в процесния договор
наемна цена. Доводите на ищеца не срещат основание и ищецът не обосновава
приложимостта в този случай на уредените в чл.59 от ЗЗД критерии. Ищецът не
представя нито едно разумно от фактическа и правна страна основание, за да
обоснове претендираното от него право на обезщетение за неоснователно
обогатяване в резултат на увеличената търговска площ от ответника извън
отдадените му от него наемни обекти. Направеното предложение от ищеца за
допълнение на сключения с ответника наемен договор, ясно посочва, че като
наемодател ищецът е действал с ясното съзнание и разбиране, че без анексирането
на действащия между страните наемен договор този договор не може да простре
действие спрямо допълнително експлоатираната от ответника търговска площ, извън
площта на отдадените му по наем от ищеца обекти.
С оглед на това предявената претенция
по чл.59 ЗЗД се явява неоснователна и като такова следва да бъде отхвърлена. В
тази си част първоинстанционното решение е правилно и следва да бъде потвърдено
от въззивния съд при условията на чл.272 от ГПК.
Въз основа на тези основни фактически
и правни положения въззивния съдебен състав намира подадените въззивни жалби за
неоснователни. Обжалваният съдебен акт е законосъобразен и правилен, поради
което следва да бъде потвърден.
При този изход на спора разноските за
въззивното производство следва да останат за всяка една от страните така, както
са ги направили.
Въз основа на изложените мотиви и на
основание чл.271, ал.1 от ГПК, съдът
Р Е
Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА
решение №4758/22.11.2018г. на
Варненски районен съд, 41 състав, постановено по гр.д. №17225/2017г. по
описа на ВРС.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва пред Върховен
касационен съд на Р. България при условията на чл.280, ал.1 и ал.2 от ГПК, в
едномесечен срок от връчването на препис от същото на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.