№ 71
гр. София, 03.01.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 127 СЪСТАВ, в публично заседание на
трети октомври през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:ЯНА М. ФИЛИПОВА
при участието на секретаря МАРИЯ Т. С.А
като разгледа докладваното от ЯНА М. ФИЛИПОВА Гражданско дело №
20221110129615 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.
Образувано е по искова молба на Н. И. С. против фирма, с която е предявен
осъдителен иск с правно основание чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД за сумата в размер на 6 000 лева,
представляваща еднократен размер на даден задатък по Предварителен договор от
17.05.2019 г. за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ подземна гаражна
клетка № 2, находяща се в жилищна сграда с административен адрес в АДРЕС, явяващ се
обезщетение за неизпълнение на съглашението, което е развалено от ищеца поради виновно
неизпълнение от страна на ответника.
В исковата молба са изложени твърдения, че на 17.05.2019 г., между Н. И. С. в
качеството на купувач и фирма, в качеството на продавач, е сключен предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ подземна гаражна клетка № 2 в
сграда, находяща се в АДРЕС. Страната поддържа, че по силата на съглашението на
17.05.2019 г. заплатила на ответника сумата в размер на 6000 лева, представляваща съгласно
чл. 2, буква „Б“ от договора задатък, а на 17.06.2019 г. сумата в размер на 4525,30 лева,
явяваща се остатък от уговорената продажна цена. В исковата молба са изложени твърдения,
че ответникът се задължил да прехвърли на ищеца правото на собственост върху описания
недвижим имот в срок до 07.06.2019 г. Ищецът поддържа, че ответното дружество не е
изпълнило поетото с договора задължение, тъй като фирма не едноличен собственик на
вещта, поради което двама нотариуси отказали да изповядат сделката. В исковата молба са
изложени твърдения, че Н. С. отправила извънсъдебно изявление за разваляне на договора
поради неизпълнение от страна на ответника, което достигнало до насрещната страна, като с
влязло в сила Решение от 21.01.2022 г. по гр. д. № 54097/2019 г., по описа на СРС, I ГО, 45
с-в, дружеството на основание чл. 55, ал. 1, пред. 3 вр. чл. 87, ал. 1 ЗЗД е осъдено да върне
платената от ищцата по разваления предварителен договор за покупко-продажба на
недвижими имот цена в размер общо на 10525,30 лева, явяваща се сбор от еднократно
дадената сума от 6000 лева ( изпълняваща и функция на задатък) и сумата в размер на
4525,30 лева, явяваща се остатък от пазарната цена на имота. Страната поддържа, че с
постановеното съдебно решение е присъден еднократния размер на дадения задатък, но
доколкото съгласно чл. 9 от съглашението при разваляне на договора по вина на продавача,
последният дължи връщане на задатъка в двоен размер, за ищеца е налице правен интерес от
1
предявяване на осъдителен иск за еднократния размер на дадения задатък, представляващ
разлика между присъдения с Решение от 21.01.2022 г. по гр. д. № 54097/2019 г., по описа на
СРС, I ГО, 45 с-в, еднократен размер до пълния дължим от ответника съгласно чл. 9 от
процесния договор двоен размер, имащ функция на обезщетение за неизпълнение на
договора. Направено е искане сторените от ищеца съдебни разноски да бъдат възложени в
тежест на ответното дружество.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът чрез процесуалния си представител оспорва
предявения иск като недопустим и неоснователен. Представителят на страната поддържа, че
настоящото производство е недопустимо, тъй като с влязло в сила Решение от 21.01.2022 г.
по гр. д. № 54097/2019 г., по описа на СРС, I ГО, 45 с-в, спорът относно съществуването на
процесния предварителен договор е решен със сила на пресъдено нещо. В подадения
отговор са развити съображения, че доколкото ищецът в качеството си на купувач по
договора е развалил едностранно съглашението на основание чл. 87, ал. 2 ЗЗД правото му да
претендира задатък в двоен размер в хипотезата на чл. 93 ЗЗД е погасено. В допълнение е
отбелязано, че правото да се иска дадения задатък в двоен размер е налице в хипотеза на
отказ от договора, каквато в случая не е налице, тъй като съглашението между страните не
съществува поради неговото разваляне със задна дата. По същество на спора представителят
на страната поддържа, че дружеството е добросъвестна страна по предварителния договор за
покупко-продажба, като ищцата е могла да извърши справка относно собствеността на
имота. В подадения отговор са изложени твърдения, че към момента на сключване на
процесната сделка управителят на дружество-продавач е бил със съзнанието, че предмет на
договора е право на собственост върху вещ еднолична собственост на фирма, възникнала
вследствие на преустройство. В допълнение е отбелязано, че ищцата не е изправна страна
по договора, поради забава в плащането на уговорената продажна цена. В подадения
отговор са изложени твърдения, че дружеството е изправна страна по сделката, доколкото
продавачът е изразил готовност да прехвърли притежаваните идеални части от правото на
собственост върху процесната гаражна клетка. Процесуалният представител на страната
навежда възражение за нищожност на клаузата от процесния договор относно размера на
задатъка, тъй като същата накърнява добрите нрави и принципите на справедливост,
доколкото двойният размер на дадения по съглашението задатък надвишава уговорената
продажна цена. В подадения отговор са изложени съображения, че размерът на задатъка
многократно надвишава обичайния такъв от 10 % от цената на сделката. При условията на
евентуалност е направено искане за намаляване на задатъка поради прекомерност. В
исковата молба са изложени твърдения, че към момента на сключване на процесния
предварителен договор дружеството е предало владението върху гаражната клетка на
ищцата, която и към момента на подаване на отговора продължава да ползва имота.
Представителят на страната поддържа, че дружеството е върнало на ищцата получените по
силата на разваления предварителен договор суми, но Н. С. не е предала ключовете от
гаражната клетка и продължава да ползва имота без да заплаща обезщетение. С подадения
отговор е направено възражение за прихващане с насрещно вземане на ответното дружество
срещу ищцата за сумата в размер на 6000 лева, представляваща обезщетение за лишаване от
ползване на процесния имот за периода от 17.05.2019 г. до 17.07.2022 г. По изложените
съображения е направено искане предявеният с исковата молба иск да бъде отхвърлен, като
сторените от ответника съдебни разноски да бъдат възложени в тежест на ищеца.
По направеното от ответника възражение за недопустимост на производството
съдът намира следното:
Съгласно разясненията дадени с т. 18 от Тълкувателно решение № 1/04.01.2001г. по
тълкувателно дело № 1/2000 г. на ОСГК на ВКС, източник на силата на пресъдено нещо е
диспозитивът на влязлото в сила решение, който очертава спорното право, а не мотивите
към решението. Мотивите към решението отразяват решаващата правораздавателна дейност
на съда по преценка на доказателствата и установяване на правнорелевантните факти и
неговите фактически и правни изводи по съществото на правния спор, но не формират сила
на пресъдено нещо относно съществуването или несъществуването на спорното право и не
2
подлежат на самостоятелно обжалване отделно от решението. Постановките на цитираното
тълкувателно решение са залегнали и в създадената при действието на чл.290 ГПК практика
в Решение № 49/14.04.2011 г. по т. д. № 561/2010 г. на ВКС, І т. о., Решение № 16/24.03.2011
г. по т. д. № 354/2010 г. на ВКС, І т. о., и Решение № 43/13.02.2012 г. по гр. д. № 229/2011 г.
на ВКС, І г. о., според която констатацията на съда относно спорното право се съдържа в
диспозитива на решението, който е източник на силата на пресъдено нещо и въз основа на
който се преценява забраната на чл. 299 ГПК за непререшаемост на спор, разрешен със сила
на пресъдено нещо.
Видно от диспозитива на Решение от 21.01.2022 г. по гр. д. № 54097/2019 г. по описа
на Софийски районен съд, Първо гражданско отделение, 45 състав, съдът е разгледал
повдигнат от Н. И. С. против фирма спор с правно основание чл. 55, ал. 1, пред. 3 ЗЗД, а
съдът в настоящото производство е сезиран с иск правно основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД. С
разваляне на договора за страните по сделката се поражда задължение да възстановят
състоянието, предхождащо сключването му, като върнат получените престации ( например
заплатената авансово продажна цена) на отпаднало основание по чл. 55, ал. 1, пред. 3 ЗЗД
независимо по чия вина е развалянето. Когато развалянето на договора е по вина на страна,
която е получила задатъка, другата страна може да иска задатъка в двоен размер по чл. 93,
ал. 2 ЗЗД. Така Решение № 120/31.07.2019 г. по гр. д. № 992/2018 г. на ВКС, III ГО и
Решение № 251/07.01.2013 г. по т. д. № 1002/2011 г. на ВКС, II ТО.
Законът не забранява по един двустранен договор функциите на задатъка да бъдат
придадени и на авансово платените суми. Каква ще бъде функцията на предварително
платената сума решават страните при сключването на договора, като при липсата на
специална уговорка се прилагат диспозитивните правила на чл. 93 ЗЗД / така Решение №
71/09.07.2010 г. по т. д. № 726/2009 г. на ВКС, І ТО/. Съобразно разпоредбата на чл. 93 ЗЗД,
при виновно неизпълнение на договорно задължение, за което е уговорен задатък,
изправната страна, дала задатъка, разполага с възможността да се откаже от договора и да
иска връщане на задатъка в двоен размер. Следва да се отбележи, че нормата на чл. 93 ЗЗД е
диспозитивна и страните могат да предвидят, че даването на нещо при сключване на
договора ще има последици, различни от уредените в закона / така Решение №
126/24.04.2012 г. по гр. д. № 563/2011 г. на ВКС, III ГО/.
Предвид изложеното и доколкото с Решение от 21.01.2022 г. по гр. д. № 54097/2019г.
по описа на Софийски районен съд, Първо гражданско отделение, 45 състав, съдът не е
разгледал по същество иск за връщане на двойния размер на даден задатък, явяващ за
обезщетение за неизпълнение на процесния договор, съдът приема, че предявеният иск е
допустим.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид
доводите и възраженията на страните, приема по същество на спора следното:
В доказателствена тежест на ищеца по предявения иск с правно основание чл. 93,
изр. 2 ЗЗД е да установи при условията на пълно и главно доказване, че между страните по
спора е възникнало валидно облигационно правоотношение по договор, чието изпълнение е
обезпечено с даване на задатък, неизпълнение от страната, която е получила задатъка, отказ
( разваляне) от другата страна – тази, която е дала задатъка, като последната трябва да е
изправна – да е изпълнила задълженията си по договора или да е готова да престира и
спазване на особените изисквания, предвидени в договора. В доказателствена тежест на
ответника е да установи, че е изправна страна по процесния договор или в случай на
неизпълнение е погасил вземането. В доказателствена тежест на ответника е да установи
възраженията за нищожност на процесната клауза за задатък.
Страните не спорят, а и от представения по делото предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 17.05.2019 г. се установява, че между страните по
делото възникнало валидно облигационно правоотношение, по силата на което ответникът в
качеството си на продавач се задължил да прехвърли в полза на ищеца правото на
собственост върху подземна гаражна клетка № 2, находяща се в жилищна сграда с
административен адрес в АДРЕС срещу продажна цена в размер на 10000 лева, но не по-
3
малко от данъчната оценка на имота, платими на две вноски, както следва: 6000 лева, имаща
и функция на задатък при сключване на сделката и сумата в размер на 4000 лева или
остатъка до размера на данъчната оценка за имота в срок до 07.06.2019 г. Съгласно чл. 7 от
съглашението в случай, че имотът предмет на настоящия договор изцяло или отчасти
принадлежи или обременен с вещни права на трето лице, с вписани вещни тежести (
договори, ипотеки, възбрани, искови молби и др.), че се ползва от трето лице или такова
лице има противопоставими на някоя от страните по договора права върху имота по чл. 1
или, че за имота се водят съдебни или административни производства купувачът има право
да развали договора, в който случай продавачът дължи връщане на полученото „капаро“ в
двоен размер. По делото не е спорно, че с преводно нареждане от 17.05.2019 г. ищецът
заплатил в полза на ответника сумата в размер на 6000 лева, а с преводно нареждане от
17.06.2019 г. сумата в размер на 4525,30 лева, явяваща се остатък от уговорената продажна
цена.
Ответникът не оспорва, че към момента на сключване на процесния предварителен
договор за покупко-продажба трето за спора лице се е легитимирало като собственик на
идеална част от процесната подземна гаражна клетка, както и, че страните по сделката са
посетили нотариус Д. С. и М. Г., които отказали да изповядат сделката, тъй като ФИРМА не
притежава самостоятелно право на собственост върху вещта. Като писмено доказателство
по делото е представено уведомление от купувача за разваляне на процесния предварителен
договор по вина на продавача връчено на ответника на 24.09.2019 г.
Задатъкът е парична сума или друга имуществена ценност, която едната страна дава
на другата при сключване на договора като доказателство за неговото сключване и за
обезпечаване на неговото изпълнение. Съгласно разпоредбата на чл. 93, ал. 2 ЗЗД ако
страната, която е дала задатъка, не изпълни задължението си, другата страна може да се
откаже от договора и да задържи задатъка, а ако задължението не е изпълнено от страната,
която е получила задатъка, другата страна при отказ от договора може да иска задатъка в
двоен размер. От изложеното следва, че задатъкът има гаранционна и обезщетително-
наказателна функция. Неоснователни са доводите на ответника, че с разваляне на
предварителния договор правото на ищеца да претендира двойния размер на дадения
задатък, явяващ се предварително уговорено обезщетение за неизпълнение на поетите
задължение, е погасено. Напротив правото на изправната по договора страна, която е дала
задатъка, да иска двойния размер на даденото може да бъде упражнено само след като се
откаже или развали сключения договор, по който е даден задатъка, тъй като ако договорът
не е развален създадената облигационна връзка продължава да обвързва страните / така
изрично Решение № 865/23.12.2010 г. по гр. д. № 1831/2009 г. на ВКС, IV ГО/.
Във връзка с наведеното от ответника възражение за нищожност на клаузата,
предвиждаща задължение на продавача за връщане на получения задатък в двоен размер,
който двоен размер е на по-висока стойност от уговорената по сделката продажна цена,
поради противоречие с добрите нрави, съдът намира следното:
С Решение № 298/31.10.2013 г. по гр. д. № 1312/2012 г. на ВКС, IV ГО, допуснато по
въпроса относно значението на размера на неустойката като абсолютна величина и като
съотношение към стойността на престацията за действителността на самата клауза, е прието,
че уговорката за заплащане на двойния размер на получения по договора задатък,
представлява предварително определено обезщетение, което ще се дължи в случай на
неизпълнение по причина, за която продавача отговаря, т.е. неустойка. Съдът е приел, че
клаузата, предвиждаща връщане на получения задатък, явяващ се ¾ от уговорената
продажна цена, в двоен размер, е нищожна поради противоречие с добрите нрави доколкото
е налице несъответствие между престациите по сделката. Разглежданият казус е идентичен
доколкото даденият по договора задатък е в размер на близо 60 % от уговорената по
сделката продажна цена, респ. двойният му размер надхвърля цената на договора. Подобна
уговорка излиза извън присъщите на обезщетителния характер на задатъка функции и води
до значително неравновесие между престациите по договора.
Предвид изложеното съдът намира, че предявеният осъдителен иск е неоснователен,
4
поради което наведеното от ответника възражение за прихващане на подлежи на
разглеждане по същество.
С оглед изхода от спора на основание чл. 78, ал. 3 ГПК в тежест на ищеца следва да
бъдат възложени сторените от ответника съдебни разноски. Направените от ответника
съдебни разноски възлизат на сумата в размер на 850 лева, от които сумата в размер на 650
лева за заплатено в брой адвокатско възнаграждение съгласно Договор за правна защита и
съдействие от 11.07.2022 г. и 300 лева депозит по допусната съдебно-техническа експертиза.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявеният от Н. И. С., ЕГН **********, с адрес в АДРЕС, против
фирма, ЕИК ********* със седалище и адрес на управление в АДРЕС осъдителен иск с
правно основание чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД за сумата в размер на 6 000 лева, представляваща
еднократен размер на даден задатък по Предварителен договор от 17.05.2019 г. за покупко-
продажба на недвижим имот, представляващ подземна гаражна клетка № 2, находяща се в
жилищна сграда с административен адрес в АДРЕС, явяващ се обезщетение за неизпълнение
на съглашението, което е развалено от ищеца поради виновно неизпълнение от страна на
ответника.
ОСЪЖДА Н. И. С., ЕГН **********, с адрес в АДРЕС, да заплати на фирма, ЕИК
********* със седалище и адрес на управление в АДРЕС на основание чл. 78, ал. 3 ГПК,
сумата в размер на 850 лева, представляваща сторени по делото съдебни разноски.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване от страните с въззивна жалба пред Софийски
градски съд в двуседмичен срок от връчване на препис от съдебния акт.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5