Р Е Ш Е
Н И Е
№ 35
гр. Несебър, 20.02.2019г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
НЕСЕБЪРСКИ РАЙОНЕН СЪД, гражданска
колегия, шести състав в публично шести февруари две хиляди и деветнадесета година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: В.С.
при участието на секретаря К.Л., като разгледа
гр. д. № 927 по описа на Районен
съд Несебър за 2018г., за да се произнесе, взе предвид
следното:
Предявени са искове с правно основание чл. 422 ГПК
вр. чл. 38, ал. 1 ЗУЕС и по чл. 38, ал. 1 ЗУЕС.
От ищеца - Етажната собственост на комплекс „И.” в к. к. „С.б.”,
представлявана от управителя Я.А., срещу ответника „Б.” ЕООД, са предявени
установителни искове с правно основание чл. 422, ал. 1 ГПК вр. чл. 38, ал. 1 ЗУЕС за установяване дължимостта на сумата от 5317,38 лв., от които 1934,92 лв.
– левовата равностойност на 989,31 евро, представляващи паричната вноска за
поддържане, ремонт и обновяване на общите части в комплекса за 2016г. за
апартамент А 107 и апартамент А 403 от ЕС, 1382,46 лв., с левова равностойност
от 706,84 евро, представляващи паричната вноска за поддържане, ремонт и
обновяване на общите части в комплекса за 2017г. за апартамент А 107 и
апартамент А 403 от ЕС и 2000 лв., представляващи парична вноска за
присъединяване към мрежата на EVN
и откриване на индивидуални партиди за притежаваните два самостоятелни обекти в
ЕС - апартамент А 107 и апартамент А
403, ведно със законната лихва върху тази сума от подаване на заявлението по
чл. 410 ГПК, по което е образувано ч.гр.д. № 321/2018г. по описа на Районен съд
Несебър. Предявен е и осъдителен иск с правно основание чл. 38, ал. 1 ЗУЕС за
присъждане на сумата от 1382,46 лв., с левова равностойност от 706,84 евро,
представляващи паричната вноска за поддържане, ремонт и обновяване на общите
части в комплекса за 2018г. за апартамент А 107 и апартамент А 403 от ЕС, ведно
със законната лихва върху тази сума от датата на подаване на исковата молба до
пълното й плащане. В исковата молба се сочи, че ответникът е собственик на тези
апартаменти. Навежда се, че за сградата е учредена етажна собственост,
представлявана от управителя Я.А.. Твърди се, че с протокол на ОС на ЕС от 27 и
28 юли 2015г. е взето решение да се събират от собствениците еднократни
ежегодни парични вноски в размер по 7 евро на кв. м. от площта на всеки
самостоятелен обект, ведно с прилежащите общи части. Сочи се, че апартамент А
107 е с площ от 72,66 кв. м., а апартамент А 403 – с площ от 68,67 кв. м. В
тази връзка се твърди, че за 2016г. задълженията за апартаментите били в размер
на 989,31 евро, от които 508,62 евро за апартамент А 107 и 480,69 евро за
апартамент А 403. Излага се, че с протокол от 27.07.2016г. е взето решение
паричните вноски за 2017г. и 2018г. да бъдат редуцирани – до 5 евро на кв. м.
Твърди се, че за 2017г. ответникът дължи 706,84 евро, от които 363,30 евро за
апартамент А 107 и 343,54 евро за апартамент А 403. Навежда се, че на
08.09.2017г. било проведено извънредно общо събрание на ЕС, на което било взето
решение да бъдат събрани общо 80 000 лв. за присъединяване на комплекса
към мрежата на EVN и откриване на
индивидуални партиди на всеки самостоятелен обект. Било прието сумата да се
разпредели по равно между всички 80 самостоятелни обекти, или по 1000 лв. на
самостоятелен обект. Сочи се, че на 30.09.2017г. и 25.10.2017г. от управителя
на етажната собственост е изпратена покана до електронния адрес на управителя
на дружеството ответник, с което го уведомила за открита банкова сметка, ***.
за обект до 07.11.2017г. Твърди се, че на 18.12.2017г. била изпратена повторна
покана, като е определен и нов срок. Сочи се, че в посочените срокове
ответникът не заплатил сумите. Обръща се внимание, че паричната вноска а 2018г.
(в същия размер като тази за 2017г.) също не е платена от ответника. С тези
доводи от съда се иска да уважи предявените искове. Претендират се разноски от
заповедното и от исковото производство, като се развиват подробни съображения в
насока, че определеното адвокатско възнаграждение за исковото производство е в
минимални размери.
В
срока по чл. 131 ГПК от ответника „Б.” ЕООД е депозиран отговор, в който се
заема становище за неоснователност на исковете. Сочи се, че за апартамент А 107
не следва да се плаща, тъй като същият не представлява самостоятелен обект на
собственост, а част от самостоятелен обект с идентификатор № ********, с
предназначение за обществено хранене. Твърди се, че този обект няма
самостоятелно предназначение и не е обособен като отделен, поради което не се
дължи отделно плащане. Сочи се, че ресторантът, част от който е А 107, е
неизползваем. Развиват се съображения в насока, че през 2016г. А.В.Л.
(управител на ответника) заплатил за всички имоти, които притежава лично или
чрез дружеството сумата от 2735 лв. в брой. Ответникът намира, че това е видно
от изготвен и приет за достоверен списък на приходите за периода 2014г. –
2017г. Твърди се, че докато бил управител на ЕС Л.заплащал част от разходите
със свои собствени средства. В тази връзка се сочи, че към момента на
събранието от 08.07.2015г. Л.е бил дал собствени средства на обща стойност от
13 987,82 лв., което надхвърля размера на цялата претенция по делото. Сочи
се, че общото събрание е признало тези разходи. Излага се, че за периода
09.07.2015г. – 08.07.2016г. Л.е заплатил с налични свои средства сумата от
10 793,65 лв. Обръща се внимание, че за 2018г. не е определен срок за
плащане, а вноските са месечни и не би следвало да се търсят към момента.
Развиват се подробни съображения в насока, че такса за 2018г. изобщо не е
определяна от ОС на ЕС. Твърди се, че е подадено уведомление, че имотите няма
да се ползват през 2018г. на основание чл. 51, ал. 2 ЗУЕС, а управителят
Алексиева отказала да получи пратката. Развиват се съображения, че за сградата
е издаден акт за въвеждане в експлоатация при липса на част от документацията.
Сочи се, че без да е упълномощен от общото събрание управителят на етажната
собственост е сключил договор с ЕВН, с който електричеството ще бъде доставено
от друг, а не по трафопоста, предвиден в проекта. Твърди се, че липсва
съгласието на 50 процента от идеалните части в етажната собственост за
сключване на такъв договор. Развиват се съображения, че не е ясно от кого е
решено откриването на 80 електромера, като част от тях са за обекти, които не
са собственост на етажната собственост. С тези доводи се сочи, че не съществува
правно основание за заплащане на сумата от 2000 лв. Обръща се внимание, че за
ищеца не е ясно какви точно вноски по основание за дължат от ответника по
делото. От съда се иска да отхвърли исковете. Претендират се разноски. Прави се
възражение за прекомерност на претенцията за разноски на ищеца.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства и
съобразно чл. 12 ГПК намира за установено следното от фактическа и правна
страна:
В тежест на ищеца по всички предявени искове
е да докаже общите факти - че ответникът е собственик на самостоятелни обекти – апартамент
А 107 и апартамент А 403 от ЕС, в сградата, която се
намира в режим на етажна собственост. По иска
по чл. 422, ал. 1 ГПК вр. чл. 38, ал. 1 ЗУЕС за установяване дължимостта
на сумата от 1934,92 лв. – левовата равностойност на 989,31 евро,
представляващи паричната вноска за поддържане, ремонт и обновяване на общите
части в комплекса за 2016г., в тежест на ищеца е да, че с влязло в сила решение
на общото събрание в етажната собственост от 27 и 28 юли 2015г. е взето решение
да се събират от собствениците за 2016г. еднократни ежегодни парични вноски в
размер по 7 евро на кв. м. от площта на всеки самостоятелен обект, ведно с прилежащите
общи части. В негова тежест е да докаже размера на претенцията си, както и, че е настъпила изискуемостта на вземането. В тежест на
ищеца по предявения иск с правно основание чл. 422, ал. 1 ГПК вр. чл.
38, ал. 1 ЗУЕС за установяване дължимостта на сумата от 1382,46 лв., с левова
равностойност от 706,84 евро, представляващи паричната вноска за поддържане,
ремонт и обновяване на общите части в комплекса за 2017г., е да докаже, че с
влязло в сила решение на общото събрание в етажната собственост от 27.07.2016г.
е взето решение паричните вноски за 2017г. и 2018г. да бъдат редуцирани – до 5
евро на кв. м. В негова тежест е да докаже размера на претенцията си, както и, че е настъпила изискуемостта на вземането. В тежест на
ищеца по предявения иск с правно основание чл. 422, ал. 1 ГПК вр. чл.
38, ал. 1 ЗУЕС за установяване дължимостта на сумата от 2000 лв.,
представляващи парична вноска за присъединяване към мрежата на EVN и откриване на
индивидуални партиди за притежаваните два самостоятелни обекти в ЕС - апартамент А 107 и апартамент А 403, е да
докаже, че с влязло в сила решение на общото събрание в етажната собственост от
08.09.2017г. е взето решение да бъдат събрани общо 80 000 лв. за присъединяване на комплекса към мрежата на EVN и откриване на
индивидуални партиди на всеки самостоятелен обект. В негова тежест е да докаже
размера на претенцията си, както и, че е настъпила
изискуемостта на вземането. В тежест на ищеца по предявения иск с правно
основание чл. 38, ал. 1 ЗУЕС за осъждане ответника да му заплати сумата
от 1382,46 лв., с левова равностойност от 706,84 евро, представляващи паричната
вноска за поддържане, ремонт и обновяване на общите части в комплекса за
2018г., е да докаже, че с влязло в сила решение на общото събрание в етажната
собственост от 27.07.2016г. е взето решение паричните вноски за 2017г. и 2018г.
да бъдат редуцирани – до 5 евро на кв. м. В негова тежест е да докаже размера
на претенцията си, както и, че е настъпила
изискуемостта на вземането.
При доказването на тези факти в доказателствена
тежест на ответника е да докаже погасяване на вземането.
В доказателствена тежест на ответника е докаже възражението си, че не дължи
плащане за 2018г. на основание чл. 51, ал. 2 ЗУЕС, т.е., че е пребивавал в
етажната собственост не повече от 30 дни за 2018г. и, че за това обстоятелство
е уведомен писмено управителят.
По общите факти за всеки от един от исковете, съдът намира следното:
Както се посочи на първо място ищецът е следвало да докаже, че ответникът е собственик на самостоятелни обекти – апартамент
А 107 и апартамент А 403 от ЕС, в сградата, която се
намира в режим на етажна собственост.
От нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 99, том XIX, рег. № 11206, дело № 3542 от
18.12.2007г. на нотариус Мария Бакърджиева (на л. 14 – л. 15 от делото) се
установява, че „Б.” ЕООД закупило апартамент № А1-07, на площ от 55,31 кв. м.,
като площта на апартамента ведно с общите части възлиза на 61.86 кв. м. и
тераса на площ от 10,80 кв. м., който съгласно кадастралната схема представлява
част от самостоятелен обект в сграда с идентификатор ********, с адрес: ет. 1,
предназначение „За обществено хранене”, находящ се в сграда с идентификатор
51500.506.193.3 в ПИ с идентификатор 51500.506.193 в к. к. „С.б.”, ул.
„Несебър” № 1. С нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 100, том
XIX, рег. № 11207, дело № 3543 от 18.11.2007г. на нотариус Мария Бакърджиева (на
л. 16 – л. 17 от делото) Б.” ЕООД закупило апартамент № А4-03, на площ от 60,92
кв. м., като площта на апартамента ведно с общите части възлиза на 68.67 кв.
м., който съгласно кадастралната схема представлява самостоятелен обект в
сграда с идентификатор 51500.506.193.3.24, с адрес: ет. 4, предназначение
„жилище, апартамент”, находящ се в сграда с идентификатор 51500.506.193.3 в ПИ
с идентификатор 51500.506.193 в к. к. „С.б.”, ул. „Несебър” № 1.
По делото не се
спори, че двата апартамента попадат в блок „А” на комплекс „И.” в к. к. „С.б.”.
Основното възражение на ответника е, че за апартамент А
107 не следва да се заплащат такси, тъй като същият не представлява
самостоятелен обект на собственост, а част от самостоятелен обект с
идентификатор № ********, с предназначение за обществено хранене. Твърди се, че
този обект няма самостоятелно предназначение и не е обособен като отделен,
поради което не се дължи отделно плащане. Сочи се, че ресторантът, част от
който е А 107, е неизползваем. Съдът намира тези възражения за неоснователни.
Видно е, че с нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 99, том XIX, рег. № 11206, дело № 3542 от
18.12.2007г. на нотариус Мария Бакърджиева обектът е обозначен като
„апартамент” и правото на собственост върху него е прехвърлено на ответника.
Така сключената правна сделка не е оспорена в хода на настоящото производство,
а не са ангажирани и доказателства за прогласяване на нищожността й поради
разпореждане с вещ, която не представлява самостоятелен обект на правото на
собственост. Съдът намира, че няма пречка правото на собственост върху
посочения обект да бъде придобито самостоятелно, независимо от обстоятелството,
че в кадастралните регистри този обект не е вписан самостоятелно, а
представлява част от друг отразен обект - с идентификатор ********. В тази
връзка следва да се има предвид, че всеки недвижим имот (ПИ, сграда или
самостоятелен обект в сграда) се индивидуализира в правния мир със своите
технически характеристики, като местоположение, граници и размери (площ). Именно
съвкупността от тези индивидуализиращи технически белези на недвижимите имоти,
набирани, представяни, поддържани в актуално състояние и съхранявани по
установен от ЗКИР ред, представлява кадастъра – чл. 2, ал. 1 от ЗКИР. Обхватът
на съдържанието на кадастъра е регламентирано от ал. 2 на чл. 2 от ЗКИР.
Данните по ал. 1 и ал. 2 на чл. 2 се нанасят в кадастралната карта и се
записват в кадастралния регистър, като съгласно презумпцията, установена от ал.
5 на чл. 2 от ЗКИР те са доказателство за обстоятелствата, за които се отнасят,
до доказване на противното. По настоящото дело (с цитирания нотариален акт) се
доказа, че в обект с идентификатор ******** попада и друг самостоятелен обект –
апартамент А1-07, който обаче не е нанесен самостоятелно в кадастраланта карта
и кадастралните регистри. Следователно в настоящото производство презумпцията
на чл. 2, ал. 5 от ЗКИР е оборена и макар апартамент А1-07 да е получил
самостоятелен идентификатор, това не променя обстоятелството, че той може да
бъдат обект на правото на собственост и да се придобива на самостоятелно основание.
Процедурата по точното му отразяване в кадастъра е административна и не влияе
на неговата правна същност като самостоятелен обект на правото на собственост.
В подобен смисъл е и практиката на Върховната инстанция – напр. Определение № 464 от
26.11.2010 г. на ВКС по ч. гр. д. № 455/2010 г., II г. о., ГК. След като по делото не се установи друго, то
съдът намира, че въз основа на констатациите на цитирания нотариален акт апартамент А1-07 следва да бъде приет за самостоятелен обект на правото на
собственост, находящ се в сградата в режим на етажна собственост. Ето защо за
този обект важи всички правила, относими за останалите самостоятелни обекти в
етажната собственост.
Горният извод не
се разколебава и от представените към отговора на исковата молба 3 бр.
констативни протоколи за имуществено застраховане (на л. 57 – л. 62 от делото).
От тях се установява единствено настъпването на вреди за съответните обекти, но
това не означава, че те са загубили качеството си на самостоятелни обекти на
правото на собственост, находящи се в сградата в режим на етажната собственост.
Констативните протоколи говорят за възникването на друго правоотношение,
различно от процесното.
По иска по чл. 422, ал. 1 ГПК вр.
чл. 38, ал. 1 ЗУЕС за установяване дължимостта на сумата от 1934,92 лв. –
левовата равностойност на 989,31 евро, представляващи паричната вноска за
поддържане, ремонт и обновяване на общите части в комплекса за 2016г.:
Между страните не е спорно, а и видно от протокол на общото събрание на
етажната собственост в комплкес „И.” от 27 и 28 юли
2015г. (на л. 18 – л. 22 от делото) по т. 5 от дневния ред общото събрание
взело решение за утвърждаване на такса за обслужване на комплекса в размер на 7
евро на кв. м. за периода 09.07.2015г. – 09.07.2016г. По делото няма данни
въпросното решение да е обжалвано, като не се навеждат и такива твърдения от
ответника. Ето защо съдът приема, че същото е влязло в сила. Същото важи и за
решението по т. 12 от протокол от общото събрание на етажната собственост в
комплекса от 10.08.2018г. (на л. 114 – л. 120 от делото). С него от общото
събрание на етажната собственост е утвърдено, че размерът на дължимата от
собствениците на самостоятелни обекти вноска във фонд „Ремонт и обновление” за
финансовата 2016г. е в размер на 7 евро на кв. м. от площта с общите части на
всеки отделен самостоятелен обект, като срокът за плащане на вноските е бил до
15 април на всяка година – за същата година. Т.е. по делото се установява, че
за 2016г. за апартамент А 107 се е дължала такса в размер на 508,62 евро (за
72,66 кв. м.), а за апартамент А 403 – в размер на 480,69 евро (за 68,67 кв.
м.), която е следвало да се заплати до 15.04.2016г. Следователно по делото са
доказани размерът и изискуемостта на претенцията на ищеца.
По предявения иск с правно основание чл. 422, ал. 1 ГПК вр. чл. 38, ал. 1 ЗУЕС за установяване дължимостта на
сумата от 1382,46 лв., с левова равностойност от 706,84 евро, представляващи
паричната вноска за поддържане, ремонт и обновяване на общите части в комплекса
за 2017г.:
Между страните не е спорно, а и видно от протокол на общото събрание на
етажната собственост в комплкес „И.” от 27.07.2016г.
(на л. 23 – л. 25 от делото) по т. 7 от дневния ред общото събрание взело
решение за определяне на такса в размер на 5 евро на кв. м. за 2017г. (за
собственици, които ще използват имотите за свои нужди). С влязлото в сила
Решение № 82 от 09.06.2017г. по гр.д. № 764/2016г. по описа на Районен съд
Несебър (на л. 126 – л. 129 от делото) това решение на общото събрание е
потвърдено. Ето защо решението на общото събрание следва да се вземе предвид от
съда. Наред с това с цитираното вече решение по т. 12 от протокол от общото
събрание на етажната собственост в комплекса от 10.08.2018г. е утвърдено, че
размерът на дължимата от собствениците на самостоятелни обекти вноска във фонд
„Ремонт и обновление” за финансовата 2017г. е в размер на 5 евро на кв. м. (за
собствениците, които ползват лично своите обекти) от площта с общите части на
всеки отделен самостоятелен обект, като срокът за плащане на вноските е бил до
15 април на всяка година – за същата година. Т.е. по делото се установява, че
за 2017г. за апартамент А 107 се е дължала такса в размер на 363,30 евро (за
72,66 кв. м.), а за апартамент А 403 – в размер на 343,54 евро (за 68,67 кв.
м.), която е следвало да се заплати до 15.04.2017г. Следователно по делото е
доказана изискуемостта на претенцията на ищеца, посочена в исковата молба - 706,84
евро, с левова равностойност от 1382,46 лв.
По предявения иск с правно основание чл. 422, ал. 1 ГПК вр. чл. 38, ал. 1 ЗУЕС за установяване дължимостта на
сумата от 2000 лв., представляващи парична вноска за присъединяване към мрежата
на EVN и откриване на
индивидуални партиди за притежаваните два самостоятелни обекти в ЕС - апартамент А 107 и апартамент А 403:
От протокол от общо събрание на собственици в комплекс „И.” от 08.09.2017г. (на л. 26 от делото) се установява, че по т. 1 от
дневния ред се взело решение сумата от 79 178,53 лв., дължима към ЕВН, да
се разпредели по равно между собствениците за всички обекти в сградата – по
1000 лв. на обект. Било взето решение сумите да се заплатят от собствениците в
срок до 1 месец от получаване на имейла с номера на банковата сметка. По делото
няма данни въпросното решение да е обжалвано, като не се навеждат и такива
твърдения от ответника. Ето защо съдът приема, че същото е влязло в сила. Видно
от изпратена до електронните адреси на собствениците покана (на л. 29 – л. 30
от делото) за заплащането на тези суми е даден срок – до 07.11.2017г.
Срещу претенцията за заплащането на тези суми от
ответника са изложени възражения - че за сградата е издаден акт за
въвеждане в експлоатация при липса на част от документацията, че без да е
упълномощен от общото събрание управителят на етажната собственост е сключил
договор с ЕВН, че липсва съгласието на 50 процента от идеалните части в
етажната собственост за сключване на такъв договор, че не е ясно от кого е
решено откриването на 80 електромера, като част от тях са за обекти, които не
са собственост на етажната собственост. Следва да се има предвид, че в чл. 38, ал. 2 ЗУЕС е предвидена възможност
при неизпълнение на решението на общото събрание в определения срок председателят на УС (управителят) да
подаде заявление за издаване на заповед за изпълнение по реда на чл. 410 ГПК. Както се посочи по делото не са наведени твърдения решенията на общото събрание от 08.09.2017г. да са атакувани по
надлежния ред на чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС, поради което посочените решения следва да
се приемат за влезли в сила и да се съобразяват от съда. В същото време всички
посочени възражения на ответника касаят законосъобразността на взетото решение.
В случая разпоредбата на чл. 38, ал. 2 ЗУЕС е изрична и изисква наличието на
влязло в сила решение. Ето защо в настоящото производство възраженията срещу
законосъобразността на решението от 08.09.2017г. не следва да бъдат обсъждани.
След като ответникът не твърди и не сочи доказателства да е атакувал решението
от 08.09.2017г. пред съда в срока по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, то съдът следва да се
съобрази това решение, което е обвързващо за всички етажни собственици. С него
е прието, че всеки собственик дължи по 1000 лв. за всеки самостоятелен обект,
поради което претенцията за 2000 лв. за двата обекта на ответника е доказана,
като е доказана и изискуемостта й (с оглед изпращането на електронно съобщение
за заплащането на сумите до всички собственици).
По предявения иск с правно основание чл. 38, ал. 1 ЗУЕС за осъждане ответника да заплати на ищеца сумата от
1382,46 лв., с левова равностойност от 706,84 евро, представляващи паричната
вноска за поддържане, ремонт и обновяване на общите части в комплекса за 2018г.:
Както вече се посочи с решение от 27.07.2016г. по т. 7
от дневния ред общото събрание взело решение за определяне на такса в размер на
5 евро на кв. м. (за собственици, които ще използват имотите за свои нужди).
Наред с това с цитираното вече решение по т. 12 от протокол от общото събрание
на етажната собственост в комплекса от 10.08.2018г. е утвърдено, че размерът на
дължимата от собствениците на самостоятелни обекти вноска във фонд „Ремонт и
обновление” за финансовата 2018г. е в размер на 5 евро на кв. м. (за
собствениците, които ползват лично своите обекти) от площта с общите части на
всеки отделен самостоятелен обект, като срокът за плащане на вноските е бил до
15 април на всяка година – за същата година. Т.е. по делото се установява, че
за 2018г. за апартамент А 107 се е дължала такса в размер на 363,30 евро (за
72,66 кв. м.), а за апартамент А 403 – в размер на 343,54 евро (за 68,67 кв.
м.), която е следвало да се заплати до 15.04.2017г. Следователно по делото е
доказана изискуемостта на претенцията на ищеца (настъпила на 15.04.2018г.),
посочена в исковата молба - 706,84 евро, с левова равностойност от 1382,46 лв.
Съдът намира за неоснователно и възражението на особения представител на
ответника, че сумата за 2018г. не се дължи на основание чл. 51, ал. 2 ЗУЕС. Въпросът за приложението на чл. 51, ал. 2 от ЗУЕС включва в себе си два
аспекта. Първият е за значението на обстоятелството дали собственикът, който
няма да пребивава в комплекса повече от 30 дни за календарната година, е
уведомил за това управителя или председателя на управителния съвет. Вторият е
фактически и се свежда до реалното време, през което съответният собственик е
пребивавал в комплекса. Според чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС всички собственици,
ползватели и обитатели са длъжни да заплащат разходи за управление и поддържане
на общите части. В чл. 51, ал. 2 от ЗУЕС се съдържа изключение, според което не се заплащат разходите по ал. 1 за деца, ненавършили 6-годишна възраст,
както и от собственик, ползвател и обитател, който пребивава в етажната
собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година. В чл. 51, ал. 3 от ЗУЕС е уредена хипотезата при отсъствието на
собственик за повече от 30 дни в рамките на една календарна година. Според чл.
51, ал. 3, изр. 2 от ЗУЕС за отсъствието се уведомява писмено председателят на
управителния съвет (управителят). От анализа на цитираните норми може да се
направи извод, че задължение на всеки собственик, който ще отсъства повече от
30 дни, е да уведоми писмено председателя на управителния съвет или управителя.
Единствено собственик, който е уведомил управителя за отсъствието си, може да
се възползва от привилегиите, дадени в чл. 51, ал. 2 и ал. 3 от ЗУЕС. Това е
така, тъй като при постъпило уведомление същото може да бъде взето предвид от
общото събрание при вземане на решението по чл. 11, ал. 1, т. 5 от ЗУЕС. Вярно
е, че за освобождаването от такси по смисъла на чл. 51, ал. 2 от ЗУЕС не е
необходимо изрично решение на общото събрание (както при освобождаването по чл.
51, ал. 3 от ЗУЕС). При всички случаи обаче общото събрание следва да вземе
предвид подаденото уведомление за отсъствие и в хипотезата на чл. 51, ал. 2 от ЗУЕС по две причини. На първо място, за да се извърши преценка дали лицето
действително не пребивава в жилището си и на второ място, за да се прецени
какъв следва да е размерът на таксите, дължими от останалите собственици (след
като един или няколко от тях ще са освободени от заплащането на такси). Всички
тези обстоятелства следва да се преценят към момента на вземане на решение от
общото събрание на етажната собственост за определяне на съответните такси,
дължими за поддръжка и управление. Очевидно ответникът не е уведомил писмено
управителя на етажната собственост за отсъствието си. Той обосновава
твърденията си, че е осъществил такова уведомяване с прилагането към отговора
на исковата молба на копие от плик (на л. 56 от делото). От изготвената обратна
разписка от куриерско дружество Speedy е видно единствено, че на 21.08.2017г. е изпратена пратка (документи) с
подател Т.М. и получател Я.А.. Пратката е върната на 22.08.2017г. с коментар
„отказана”. По никакъв начин не се установява, че в тази пратка се е съдържало
уведомление от управителя на дружеството до председателя на етажната
собственост, че собствените на дружеството имоти няма да се ползват. Ето защо
сама по себе си тази разписка не е достатъчна да докаже сочените от ответника
обстоятелства, а въпреки разпределената доказателствена тежест от негова страна
не са ангажирани други доказателства, че е уведомил управителя на етажната
собственост за намерението си да не ползва апартаментите през 2018г. Ето защо
следва да се приеме, че възражението по чл. 51, ал. 2 ЗУЕС е недоказано в
настоящото производство. В подобна
насока е и практиката на въззивната инстанция – Решение № V-16 от 26.02.2018г. по в.гр.д. № 1128/2017г. по
описа на Окръжен съд Бургас.
По възражението на ответника за заплащане на
дължимите суми:
Както се установи по делото е доказана
дължимостта на претендираните от ищеца суми до посочените по-горе размери. Във
връзка с погасяването на претенциите ответникът на първо място развива съображения в насока, че през 2016г. А.В.Л. заплатил за всички
имоти, които притежава лично или чрез дружеството, сумата от 2735 лв. в брой.
Ответникът намира, че това е видно от изготвен и приет за достоверен списък на
приходите за периода 2014г. – 2017г. Самият списък на приходите е приложен към
отговора на исковата молба (на л. 45 – л. 47 от делото). В посочения списък за
периода 01.01.2016г. – 08.07.2016г. за апартаменти А 303, А 307, А 403 и А 107
е отбелязано 2735 бр., а за периода 09.07.2016г. – 09.08.2017г. – 1754 бр. По
делото няма спор, че става въпрос за отчет, изготвен от управителя на
дружеството ответник. Не може обаче да се приеме тезата на ответника, че с него
посочените суми са признати за внесени такси към етажната собственост от страна
на ответника. Както е приел контролният съвет на свое заседание от 07.08.2016г.
(обективирано в протокол на л. 54 – л. 55 от делото), между посочените в
таблицата приходи на етажната собственост и признатите разходи са налице липси
на стойност от 31 006 лв. Т.е. очевидно контролният съвет на етажната
собственост не е признал всички суми по изготвените от Л.документи.
Наред с това видно и от цитирания вече протокол на общото събрание на етажната
собственост в комплкес „И.” от 27 и 28 юли 2015г. по т. 5 от дневния ред общото
събрание е взело решение за утвърждаване на такса за обслужване на комплекса в
размер на 7 евро на кв. м. за периода 09.07.2015г. – 09.07.2016г., като е
определен и начин на плащане – по изрично посочена банкова сметка. *** „Б.”
ЕООД следва да бъде доказано с представяне на банкови извлечения, от които да е
видно, че от името на това дружество са направени съответните вноски към
етажната собственост за посочения период. Представеният документ, изготвен от
управителя на дружеството, не е годно доказателство, което да установи
погасяване на вземания на етажната собственост срещу това дружество.
Следователно не може да се приеме за доказано възражението на ответника, че
вноските, дължими от дружеството представляват част от сумата 2735 лв.,
отразена в изготвения отчет.
По възражението за прихващане, направено от ответника:
С протоколно определение от открито съдебно заседание от 11.01.2019г.,
съдът е приел за съвместно разглеждане възражение за прихващане от „Б.” ЕООД
срещу ищеца за сумата от 24 780,85 лв., представляваща заплатени средства
без правно основание от дружеството към етажната собственост. Указал е на
ответника, че по направеното възражение за прихващане в негова доказателствена
тежест е да докаже, че посочената сума е преведена от дружеството по сметка на
ЕС.
В основата на възражението на прихващане на ответника са твърдения, че към
08.07.2015г. наличните средства по банковите сметки на ЕС са били в размер на
16 447,17 лв., доходите от събрани вноски от собствениците –
42 251,82 лв., а разходи – 39 783,47 лв., поради което разликата от
13 987,72 лв. (/39 783,47 + 16 447,17/ - 42 251,82)
представлява лични средства на ответника. По подобен начин се разсъждава и за
отчетната 2017г., като се сочи, че разходи в комплекса са 65 194,10 лв.,
приходите – 39 544,50 лв., а остатъка по сметки – 1591,22 лв. Прибавяйки
към тези суми цитираната сума от 16 447,17 лв. ответникът е направил
извод, че за 09.07.2015г. – 08.07.2016г. е заплатил още 10 793,65 лв. от
свои налични средства.
Съдът намира, че наличието на разминаване между приходите на етажната
собственост, разходите и наличните суми по банковите сметки не означава
автоматично, че тези суми са внесени от дружеството ответник. Още повече, че за
посочения период управител на етажната собственост е бил А. Л.като физическо
лице и няма никакви данни дружеството „Б.” ЕООД, което представлява
самостоятелен субект – юридическо лице – търговец, да е внасяло от свое име
суми за сметка на етажната собственост. Представените към отговора на исковата
молба извлечения от банкови сметки (на л. 63 – л. 71 от делото и л. 83 – л. 94
от делото) също не доказват по сметка на етажната собственост да са заплащани
суми от „Б.” ЕООД. Видно е, че преводи са правени лично от А. В.Л., но никъде
не е отбелязано, че това се прави от името на „Б.” ЕООД. Не може да се приеме
тезата на ответника, че тъй като Л.е управител на „Б.” ЕООД, то сумите са
преведени от името на това дружество. Както се посочи дружеството е
самостоятелен субект, различен от физическото л. Л.. Наред с това от
извлеченията от сметки е видно, че когато са превеждани парични суми от и за
сметка на търговско дружество това изрично е вписвано (напр. преводи към „У.”
ЕООД, „Г.С.” ООД, „А.Р.” ООД). Ето защо посочените като внесени от Л.суми по
никакъв начин не могат да бъдат свързани с юридическото лице „Б.” ЕООД. Налага
се извод, че по делото не е доказан първият елемент от фактическия състав на
възражението за прихващане, а именно посочената сума от 24 780,85 лв. да е
преведена от дружеството по сметка на ЕС. Ето защо възражението за прихващане е
неоснователно.
С оглед всичко изложено до тук, съдът намира, че
вземането на ищеца срещу ответника е доказано за сумата от 1934,92 лв. – левовата равностойност на 989,31 евро, представляващи
паричната вноска за поддържане, ремонт и обновяване на общите части в комплекса
за 2016г., за сумата от 706,84 евро, с левова равностойност от
1382,46 лв. (за 2017г. и 2018г.), както и за сумата от 2000 лв., представляващи парична вноска за присъединяване към
мрежата на EVN и откриване на
индивидуални партиди за притежаваните два самостоятелни обекти в ЕС - апартамент А 107 и апартамент А 403. Ето защо
исковете следва бъдат уважени изцяло.
По разноските:
При
този изход на спора на ищеца следва да се присъдят разноски. В настоящото
производство ищецът е направил следните разноски: 163 лв. – платена държавна
такса и 1476 лв. – платено възнаграждение за един адвокат. Именно тези суми следва
да се присъдят, а възражението на ответника за прекомерност на адвокатското
възнаграждение следва да се приеме за неоснователно. Това е така, тъй като с
исковата молба се претендира установяване дължимостта на суми по три различни
пера, както и осъждане на ответника да заплати сума по четвърто (различно от
останалите три) перо. Срещу всяка от сумите са налице различни възражения на
ответника. Става въпрос за различни искове, с различно основание, поради което
определеното общо по всички искове възнаграждение в размер на 1476 лв. е близо
до предвидения в Наредба № 1 от 9.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските
възнаграждения минимум (определен по реда на чл. 7, ал. 2, т. 2 от Наредбата за
всяка от сумите). Наред с това делото се характеризира с известна фактическа и
правна сложност с оглед множеството правни възражения на ответника (вкл. и
възражение за прихващане) срещу дължимостта на всяка една от отделно
претендираните суми. Поради тази причина адвокатско възнаграждение в размер на
1476 лв. е съобразено както с минимума, предвиден в наредбата, така и с
фактическата и правна сложност на делото.
От
своя страна в заповедното производство ищецът е направил разноски в размер на 107
лв. – за платена държавна такса и 564 лв. – платено адвокатско възнаграждение. Следователно
ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца тази сума - за направени
разноски в заповедното производство (арг. от т. 12 от Тълкувателно решение №
4/2013 от 18.06.2014г. по тълк. дело № 4/2013г. на ОСГТК на ВКС).
С
оглед разпоредбата на чл. 236, ал. 1, т. 7 ГПК следва да се обърне внимание на
обстоятелството, че по отношение на предявените установителни искове по чл. 422 ГПК основанието, на което се дължат тези суми, е издадена заповед за изпълнение
по ч.гр.д. № 1169/2017г. по описа на Районен съд Несебър. Ето защо по арг. от
чл. 412, т. 7 ГПК дължимите в това производство суми следва да се преведат по
банковата сметка по заповедта, посочена изрично от заявителя в производството
по чл. 410 ГПК. За осъдителните диспозитиви в
настоящото решение следва да се посочи, че сумите следва да се преведат по
посочената в исковата молба банкова сметка *** „ОББ” АД IBAN: ***, UBBSBGSF.
Така мотивиран,
съдът
Р Е Ш И:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО на основание чл. 422 ГПК вр. чл. 38, ал. 1 ЗУЕС, че „Б.” ЕООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление в к. к. „С.б.”,
комплекс „И.”, бл. *, ап. ***, дължи на Етажната
собственост на комплекс „И.” в к. к. „С.б.”, представлявана от управителя Я.Д.А., сумите както следва: 1934,92 лв. - левовата равностойност на 989,31 евро, представляващи паричната вноска за
поддържане, ремонт и обновяване на общите части в комплекса за 2016г. за
апартамент А 107 и апартамент А 403 от ЕС, ведно със законната лихва, считано
от 05.04.2018г. до погасяване на вземането, 1382,46 лв. - левовата равностойност на 706,84 евро, представляващи паричната вноска
за поддържане, ремонт и обновяване на общите части в комплекса за 2017г. за
апартамент А 107 и апартамент А 403 от ЕС, ведно със законната лихва, считано
от 05.04.2018г. до погасяване на вземането, 2000 лв., представляващи парична вноска за присъединяване към мрежата на EVN и откриване на
индивидуални партиди за притежаваните два самостоятелни обекти в ЕС - апартамент А 107 и апартамент А 403.
ОСЪЖДА на основание чл. 38, ал. 1
ЗУЕС „Б.” ЕООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление в к. к. „С.б.”, комплекс „И.”, бл. *,
ап. ***, да заплати на Етажната собственост на комплекс „И.”
в к. к. „С.б.”, представлявана
от управителя Я.Д.А., сумата от
1382,46 лв. - левовата равностойност на 706,84 евро, представляваща паричната вноска
за поддържане, ремонт и обновяване на общите части в комплекса за 2018г. за
апартамент А 107 и апартамент А 403 от ЕС, ведно със законната лихва, считано
от 14.09.2018г. до погасяване на вземането.
ОСЪЖДА „Б.” ЕООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление в к. к. „С.б.”,
комплекс „И.”, бл. *, ап. ***, да заплати на Етажната собственост на комплекс „И.” в к. к. „С.б.”,
представлявана от управителя Я.Д.А., сумата от 671 лв., представляваща направените в заповедното производство разноски, от които 107 лв. – за платена държавна такса и
564 лв. – платено адвокатско възнаграждение.
ОСЪЖДА „Б.” ЕООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление в к. к. „С.б.”, комплекс „И.”, бл. *,
ап. ***, да заплати на Етажната собственост на комплекс „И.”
в к. к. „С.б.”, представлявана
от управителя Я.Д.А., на основание чл. 78,
ал. 1 ГПК, сумата от 1639 лв., представляваща разноски в настоящото производство, от които 163 лв. – платена държавна такса и 1476
лв. – платено възнаграждение за един адвокат.
Банкова сметка, ***оящото решение суми по
постановените осъдителни диспозитиви от съда:
Банка „ОББ” АД IBAN: ***, UBBSBGSF.
Решението може да бъде обжалвано пред Бургаски окръжен съд в двуседмичен срок от връчване на препис.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: