Р Е Ш Е Н И Е
№ 260054
гр. Силистра, 21 юни 2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Силистренският районен съд, гражданска колегия, в публично заседание на деветнадесети май 2021 г., в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИЯ П.
При секретаря И. И. като разгледа докладваното от районния съдия гр.д. № 475 по описа на съда за 2020 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
С решение по настоящото дело съдът е допуснал извършването на делба между страните по настоящото дело И.П.С. и М.И.Л. по отношение на ПИ с идентификатор ………….. (……………….) по кадастралната карта на с. К., одобрена със заповед РД-18-14 от 17.03.2010 г. на изпълнителния директор на АГКК с площ от 1374 кв.м. (хиляда триста седемдесет и четири кв.м.) и административен адрес: с. К., общ. С.а, ул. “З. к.“, ведно с построените в имота едноетажна жилищна сграда с идентификатор …………….. (…………..) с площ от 97 кв.м. (деветдесет и седем кв.м.), състояща се от три стаи и лятна кухня, едноетажна сграда с идентификатор ………………. (…………..) с площ от 26 кв.м. (двадесет и шест кв.м.) с предназначение хангар, депо, гараж, едноетажна селскостопанска сграда с идентификатор …………. (………………..) и едноетажна селскостопанска сграда с идентификатор …………… (…………….) с площ от 23 кв.м. (двадесет и три кв.м.), при съседи: ПИ с идентификатори ……………, …………… и ………….
при квоти:
-3/4 ид.ч. за И.П.С.;
-1/4 ид.ч. за М.И.Л..
Съдът е приел за съвместно разглеждане в настоящото производство искове по сметки между съделителите, произтичащи от следните обстоятелства:
Съделителят И.П.С. твърди, че осъществила следните СМР в съсобствения имот с цел запазване целостта на сградите:
-подмяна на покривна конструкция, извършена в периода от края на м. юли до края на м. август 2020 г. на стойност 15790,49 лв.;
-подмяна на дограма, извършена през м. септември 2020 г. на стойност 3242 лв.;
-подмяна на подовите настилки в сградата;
-укрепване на стените, измазване, шпакловане боядисване;
-подмяна на ВиК инсталация, като дейностите по последните три пера са извършени в периода от м. септември до м. ноември 2020 г. и възлизат на обща стойност 8718,13 лв.
Тези ремонтни дейности били извършени без противопоставянето на ответника, който не живеел в имота, не го посещавал и не се интересувал от неговото състояние. Моли съда да осъди ответника да му заплати ¼ от направените разходи (общо 27750,62 лв.) съобразно квотата му от съсобствения имот.
Предявените искове са с правно основание чл. 61, ал. 2 ЗЗД.
Ответникът М.И.Л. оспорва предявените искове, като изразява становище, че част от описаните в исковата молба СМР не са извършени, а разходите за тези, които са извършени, са на много по – ниска стойност. Отделно от това счита, че предприетите ремонти в по – голямата си част не са били необходими и неотложни и оспорва твърдението, че не се е противопоставил на извършването им заявявайки, че ищцата не го е допускала до общия имот.
Оспорва стойността на разходите за ремонт на покрив с аргумента, че площта, въз основа на която разходите били определени, надвишавала двойно действителната площ на покривната конструкция. Счита, че строителните материали, за чието закупуване са представени доказателства, не са вложени в процесния имот и оспорва тези доказателства поради конкретно посочени за всяко от тях причини, касаещи тяхното съдържание. Счита, че представените по делото протоколи за извършени СМР са съставени за целите на настоящото производство, както и че представените по делото доказателства установяват два пъти по – ниска стойност на разходите за дограма от тази, която ищецът претендира.
В първото съдебно заседание след допускане на делбата съдът е приел за съвместно разглеждане в настоящото производство направеното от съделителя М.И.Л. искане за възлагане на имота, основано на хипотезата по чл. 349, ал. 2 ГПК.
От заключението на вещото лица по назначените по делото СТЦЕ се установява, че процесният имот е неподеляем, тъй като съгласно критериите на чл. 40 ЗУТ обособяването на два дяла съобразно броя на съделителите би изисквало изграждане на още едно кухненско помещение и санитарен възел, както и осигуряване самостоятелното захранване на втория дял с вода и електричество, които преустройства са значителни и налагат неудобства по – големи от обикновените. С оглед разпоредбата на чл. 203, ал. 1 от ЗУТ тези преустройства и неудобства представляват пречка за извършването на делбата чрез предоставяне на реални дялове на съделителите, поради което следва да се приложи регламентирания в чл. 348 ГПК способ за прекратяване на съсобствеността, а именно изнасянето на имота на публична продан. Направеното искане от съделителя М.И.Л. за възлагане на спорния имот е неоснователно, тъй като макар да се позовава формално на възможността за възлагане по чл. 349, ал. 2 ГПК, съделителят не изтъква наличието на всички предвидени в тази норма предпоставки за уважаване на искането му. Чл. 349, ал. 2 ГПК гласи, че ако неподеляемият имот е жилище, всеки от съделителите, който при откриване на наследството е живял в него и не притежава друго жилище, може да поиска то да бъде поставено в неговия дял, като дяловете на останалите съделители се уравнят с друг имот или с пари. В конкретния случай ответникът твърди, че не притежава друго жилище, но не и че е живял в имота към момента на откриване на наследството; отделно от това ищцата е придобила своите права върху имота на основание договор за дарение, т.е. налице са различни основания на собственическите права на страните, изключващи възлагането като способ за прекратяване на съсобствеността помежду им с оглед т. 8 от Тълкувателно решение № 1 от 19.05.2004 г. на ВКС по гр. д. № 1/2004 г., ОСГК, според която при съсобственост, възникнала в резултат на повече от един юридически факт, възлагането по чл. 288, ал. 3 ГПК (понастоящем чл. 349, ал. 2 ГПК ) е недопустимо и делбата следва да се извърши с изнасяне неподеляемия жилищен имот на публична продан - чл. 288, ал. 1 ГПК (понастоящем чл. 348 ГПК).
Според заключението на вещото лице по назначената по делото СТЦЕ пазарната стойност на поделяемия имот възлиза на сумата от 38590 лв., с която оценка ответникът изразява несъгласие; същият е на мнение, че съвместявайки метода на сравнителната и на възстановителната стойност, вещото лице е кумулирало две несъпоставими величини поради обстоятелството, че за разлика от сравнителния метод при метода на възстановителната стойност то не е включило в оценката на имота стойността на самия терен. При изчисляване пазарната оценка на имота и сградите вещото лице е ползвало два метода – на амортизираната възстановителна стойност и на сравнителната стойност, като тежестта на първия при формиране на крайната цена е 30 %, а на втория – 70 %. По първия метод вещото лице е оценило единствено сградите в имота, а по втория – сградите и земята, поради което 30-те процента от крайната цена, формирана на база 30 % от възстановителната стойност на имота, са изчислени върху основа, която не включва стойност на земята. Според вещото лице при този метод на оценяване се отчита обезценяването на имота в резултат на възраст, строителни недостатъци, повреди и функционално обезценяване и то е на мнение, че при неговото прилагане земята не подлежи на оценяване, тъй като тя не се амортизира. Според част втора раздел първи на Българските стандарти за оценяване на Камарата на независимите оценители в България от 2018 г. възстановителната стойност за нов обект и амортизираната възстановителна стойност се определят чрез метода на вещната стойност, който на свой ред включва и оценка на стойността на земята (съответно правото на строеж), още повече че същият може да се прилага като самостоятелен метод за оценка на недвижим имот и сгради, без комбинирането му с други методи на оценка. Логично е метод, който отчита обезценяването на имота, да съобрази и стойността на активите, които не се обезценяват, при положение че задачата е да се даде оценка на всички компоненти на вещта, а не само на тези, които подлежат на амортизация. Отделно следва да се добави, че поради различни състояния или процеси самият терен теоретично също подлежи на обезценка, поради което съдът не установява причина, поради която той не е оценен по метода на възстановителната стойност, което е довело до определяне на 30 % от окончателната стойност на имота на база 30 % от стойността само на сградите в него. При прибавяне на стойността на земята в оценката, изготвена по метода на амортизираната възстановителна стойност, и при съблюдаване на посочените от вещото лице теглови коефиценти (посочени по – горе – 30 % от оценката по метода на възстановителната стойност и 70 % от оценката по метода на сравнителната стойност) пазарната цена на имота достига сумата от 41085 лв., в който смисъл съдът споделя като основателно становището на ответника.
От заключението на вещото лице става ясно, че посочените в исковата молба на ищцата СМР действително са били осъществени, което се потвърждава и от показанията на свидетелите И. К., майсторът подменил покривната конструкция на жилищната сграда и стостопанска сграда с идентификатор ……………, и В. Ц., майсторът, извършил останалите дейности по нейния ремонт. Според поставената му задача вещото лице е остойностило направените в имота ремонти и подобрения във вариант по тяхната пазарна стойност към момента на извършването им и според действителните разходи, сторени от съделителката И.П.С., съобразно представени от нея разходооправдателни документи. Съдът счита, че запазените от съделителката разходооправдателни документи удостоверяват действително сторените от нея разноски за ремонтните дейности, поради което тяхната стойност следва да се определи именно по тях, а не по пазарната им цена, която само по приблизителен начин остойностява разноските, когато липсват доказателства за техния реален размер. В писмения си отговор ответникът е възразил срещу повечето от представените от ищцата писмени доказателства за извършване на строителните дейности с доводи за липса на формални реквизити на документите - например липса на подпис, печат, имена на получател по стокови разписки, съответно на касов бон, удостоверяващ плащането. Съдът счита, че тези възражения на ответника са неоснователни, тъй като извършването на СМР в имота бе потвърдено както от разпитаните по делото свидетели, така и от данните от огледа на вещото лице; осъществяването на ремонтните дейности при всички случаи е обвързано с доставянето на строителни материали, поради което формалните недостатъци на стоковите разписки за доставката не опорочават реалното набавяне на материалите, които стана ясно, че са били необходими за строителството и вложени в него. По същия начин липсата на касови бонове към някои от разписките не хвърля съмнения върху истинността на твърденията на ищцата за тяхното заплащане, тъй като материалите (както и труда) не са безплатни, и тъй като разпитаните по делото свидетели, извършили ремонта, потвърдиха, че цената на всички закупени от тях материали е била заплатена от тяхната възложителка. Нормално е също така площта на покривната конструкция да надхвърли застроената площ на сградите, върху които е изградена, тъй като покривът не представлява хоризонтална повърхност, а пирамидална структура, чиито стени са с обща площ, която надхвърля площта на основата.
Съгласно заключението на вещото лице сторените от ищцата разноски за труд и материали за подмяната на покривната конструкция на жилищната и стопанската сграда възлизат на общата сума от 15302,09 лв., за подмяна на дограмата – на сумата от 3163 лв., за подмяна на подовите настилки в сградата (следните позиции от заключението: доставка и монтаж на гранитогрес, боядисване на греди, поставяне на ламинат и подова замазка) - на сумата от 2770 лв. (като самият ламинат следва да се остойности по пазарни цени поради липса на документи за закупуването му), за укрепване на стените, измазване, шпакловане боядисване (следните позиции от заключението: доставка и монтаж на керамични плочи за стени, доставка и монтаж на гипсокартон, шпакловка тавани, боядисване тавани, мазилка по стени и тавани, подготовка и полагане на рабиц по стени, поставяне на лайсни, измазване на стени с вароциментов разтвор, тухлена зидария) – на сумата от 5655,91 лв. и за подмяна на ВиК инсталация – на сумата от 1323,51 лв. Заключението е остойностило и други извършени от ищцата ремонтни дейности – доставка и монтаж на моноблок, изкопни дейности за мокро помещение и сервизен възел, монтаж на вградени шкафове и плотове в кухня и мокро помещение, които не са основание на предявените в настоящото производство искания по сметки, поради което разходите за тях не следва да се коментират като част от общата сума, която ответникът следва да възстанови на другия съделител като съсобственик на ремонтираните сгради.
Чл. 30, ал. 3 ЗС гласи, че всеки съсобственик участвува в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си, а съгласно чл. 61, ал. 2 във вр. ал. 1 ЗЗД когато една работа е предприета в свой и в чужд интерес и е уместно и добре управлявана, заинтересуваният отговаря само до размера на обогатяването му. В конкретния случай стана ясно, че ответникът не е изразил нарочното си съгласие за извършването на ремонтните дейности в общия имот, но същевременно не се е противопоставил на тяхното осъществяване, поради което онези от тях, имащи характер на необходими разноски (такива за запазване на общата вещ) следва да бъдат компенсирани от него по действителната им стойност и съобразно делбената му квота, а останалите, имащи характер на подобрения (увеличаващи стойността на имота) следва да бъдат компенсирани по реда на чл. 61, ал. 2 ЗЗД, т.е. отново по действителната им стойност, но до размера на обогатяването му, т.е. увеличената стойност на вещта. Според вещото лице всички сторени СМР увеличават стойността на имота със сума, която надхвърля собствената им стойност, поради което именно последната следва да служи като критерий за размера на дължимата от ответника парична сума, без значение дали конкретната строителна дейност касае запазване на имота в първоначалното му състояние или внасяне на подобрения в него. Общата стойност на направените разходи възлиза на сумата от 28214,51 лв., а ¼ от нея съобразно квотата на ответника – на сумата от 7053,62 лв., която надхвърля размера на исковата претенция - 6937,91 лв., поради което предявените искове по сметки следва да се уважат в пълен размер.
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК в полза на ищцата следва да се присъдят направените по делото разноски в размер на 400 лв. за експертиза и 400 лв. за адвокатски хонорар (половината от общо заплатения хонорар за процесуалния ѝ представител, който съдът приема, че се отнася за исковете по сметки). На основание чл. 8 от Тарифата за държавните такси, които се събират от съдилищата по ГПК (4 % върху стойността на съответния дял) ищцата дължи държавна такса в размер на 1232,55 лв., а ответникът – такса в размер на 410,85 лв. Последният следва да заплати и държавна такса върху размера на уважените претенции по сметки, а именно такава в размер на 277,52 лв. Воден от горното и на основание чл. 235 ГПК, Силистренският районен съд
Р Е Ш И :
ИЗНАСЯ НА ПУБЛИЧНА ПРОДАН поземлен имот с идентификатор …………. (……………..) по кадастралната карта на с. К., одобрена със заповед РД-18-14 от 17.03.2010 г. на изпълнителния директор на АГКК с площ от 1374 кв.м. (хиляда триста седемдесет и четири кв.м.) и административен адрес: с. К., общ. С., ул. “З. к.“, ведно с построените в имота едноетажна жилищна сграда с идентификатор ………… (……………..) с площ от 97 кв.м. (деветдесет и седем кв.м.), състояща се от три стаи и лятна кухня, едноетажна сграда с идентификатор …………. (………………..) с площ от 26 кв.м. (двадесет и шест кв.м.) с предназначение хангар, депо, гараж, едноетажна селскостопанска сграда с идентификатор ………… (……………) с площ от 47 кв.м. (четиридесет и седем кв.м.) и едноетажна селскостопанска сграда с идентификатор ……………. (……………..) с площ от 23 кв.м. (двадесет и три кв.м.), при съседи: ПИ с идентификатори ……………, …………. и …………….,
който е съсобствен на страните по настоящото дело И.П.С. с ЕГН ********** *** и М.И.Л. с ЕГН ********** *** при квоти:
-3/4 ид.ч. за И.П.С.;
-1/4 ид.ч. за М.И.Л..
Пазарната стойност на сградите е 41085 лв. (четиридесет и една хиляди осемдесет и пет лв.).
ОТХВЪРЛЯ като неоснователно искането на М.И.Л. с ЕГН ********** *** за възлагане на посочения по – горе имот.
ОСЪЖДА М.И.Л. с ЕГН ********** *** да заплати на И.П.С. с ЕГН ********** *** сумата от 6937,91 лв. (шест хиляди деветстотин тридесет и седем лв. и 91 ст.), представляваща 1/4 от разходите за следните СМР, извършени от ищцата в имота: подмяната на покривната конструкция на жилищната и стопанската сграда с идентификатор ………………., подмяна на дограмата, подмяна на подовите настилки (следните позиции от заключението на вещото лице: доставка и монтаж на гранитогрес, боядисване на греди, поставяне на ламинат и подова замазка), укрепване на стените, измазване, шпакловане боядисване (следните позиции от заключението на вещото лице: доставка и монтаж на керамични плочи за стени, доставка и монтаж на гипсокартон, шпакловка тавани, боядисване тавани, мазилка по стени и тавани, подготовка и полагане на рабиц по стени, поставяне на лайсни, измазване на стени с вароциментов разтвор, тухлена зидария) и подмяна на ВиК инсталация.
ОСЪЖДА М.И.Л. с ЕГН ********** *** да заплати на И.П.С. с ЕГН ********** *** направените по делото разноски в размер на 400 лв. (четиристотин лв.) за адвокатски хонорар и 400 лв. (четиристотин лв.) за експертиза.
ОСЪЖДА И.П.С. с ЕГН ********** *** да заплати по сметка на СРС държавна такса върху притежавания от нея дял от имота в размер на 1232,55 лв. (хиляда двеста тридесет и два лв. и 55 ст.).
ОСЪЖДА М.И.Л. с ЕГН ********** *** да заплати по сметка на СРС държавна такса върху притежавания от него дял от имота в размер на 410,85 лв. (четиристотин и десет лв. и 85 ст.), както и държавна такса върху уважените претенции по сметки в размер на 277,52 лв.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано в двуседмичен срок от връчването му на страните пред Силистренски окръжен съд.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ……………...
/М. Петрова/