РЕШЕНИЕ №
10.04.2023 г., гр. Пазарджик
ПАЗАРДЖИШКИЯТ
РАЙОНЕН СЪД, ХVІ граждански състав, в закрито заседание на десети
март две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
СЪДИЯ: МИРА
МИРЧЕВА
СЕКРЕТАР: И. Панчева
разгледа
докладваното от съдията гражданско дело № 1863 по описа на съда за 2020 г.
Искът е за делба и
производството е във фазата по извършване на делбата.
С решение № 260119/26.03.2021 г. по това дело съдът е допуснал извършване на
съдебна делба между страните по делото на един недвижим имот – двуетажна
жилищна сграда, построена в дворно място – общинска собственост, при дялове 1/4
ид. част за ищцата Н.И.П. и 3/4 за ответника Г.А.П..
По делото е изслушано
вещо лице, което е дало заключение за поделяемостта, характеристиките и времето на построяване на
имота, за стойността на двата обекта, които биха се образували при реално
поделяне на два дяла, както и за преустройствата, които следва да се направят
във връзка с поделянето, и тяхната цена.
Страните са изразили
принципно съгласие при евентуално реално поделяне на сградата по етажи кой от
обособените обекти на кого да бъде възложен в дял, но нямат съгласие относно
стойността и сумите за уравняване на дяловете.
Фактическата
обстановка по делото е следната:
Делбеният имот се намира в гр. Пазарджик и представлява жилищна
сграда, състояща се от приземен и основен (втори надземен) етаж. Построена е
около 1956 г. – това се установява както от показанията на разпитана
свидетелка, така и от данните от вещото лице, че сградата е нанесена в кадастралния
план на града от 1957 г. Всеки от етажите разполага със самостоятелна кухня и
санитарен възел.
Приземният етаж е
вкопан в земята, със светла височина 2,10 м (по-малка от необходимата за
жилищни помещения съобразно Наредба № 7 от 22.12.2003 г. на министъра на
регионалното развитие и благоустройството) и е бил предназначен за изба –
складови помещения.
Надземният етаж е пълноценен жилищен
етаж, който отговаря на изискването за минимална светла
височина и останалите норми, на които трябва да отговаря съобразно действащите
правила едно жилищно помещение
Вещото лице е оценило
горния етаж като отделен обект на 70500 лв. по сравнителния
метод, 59460 лв. по приходния метод и 62860 лв. по вещния метод. Оценката му за
долния етаж, ако бъде отделен като самостоятелен обект, определена по същите
методи по искане на страните, е била съответно 35960 лв., 31170 лв. и 38975 лв. При определяне на
окончателните оценки в три поредни заключения – от 25.10.2021 г., от 07.12.2021
г. и от 13.05.2022 г. вещото лице е вземало предвид стойностите, определени по
различни методи, при различна тежест в крайната стойност, с преобладаваща
тежест на сравнителния метод въпреки уговорката, че на пазара е трудно да се
намерят самостоятелни имоти, аналогични на долния етаж.
При теглови коефициенти съответно 20%, 20%
и 60% на приходния, вещния и сравнителния (на пазарните аналози) метод, в
последното заключение, вещото лице е получило стойност от 35610 лв. за долния
етаж и 66770 лв. за горния етаж, която съдът счита, че следва да приеме за
възможно най-близка до реалната стойност поради относително най-малкото участие
на сравнителния метод, който при липса на достатъчно пазарни аналози би
трябвало да е сравнително по-неточен.
За да се прецени дали
от правна страна към настоящия случай е приложимо тълкувателно решение № 96 от
1971 г. на ВС, следва най-напред да се определи дали двата етажа на къщата към
17.05.1963 г. са представлявали „обособени от по-рано отделни жилища“. Към
настоящия момент съществуват определени норми, на които следва да отговарят
жилищата като самостоятелен обект в сграда; тези норми са различни, по-малко
строги, за ателиетата и другите възможни нежилищни самостоятелни обекти. Ако
двата етажа са били обособени като самостоятелни жилища преди м. май 1963 г.,
за тях не биха се прилагали както сега действащите строителни правила, на които
трябва да отговаря едно самостоятелно жилище, така и изобщо всички строителни
правила и норми за жилищата, въведени след 1959 г. (съдът не открива такива
правила и норми, действали преди 1959 г.).
Свидетелките Е.Т. и С.С.,
разпитани по делото, дават показания в смисъл, че не само в годините след
построяването на сградата, но и много по-късно едни и същи лица и семейства са
ползвали едновременно помещения и на първия, и на втория етаж. Според Т.родителите
на Н. (починали през 2001 г. и през 2017 г.) са ползвали по една стая на първия
и на втория етаж. По данни на С., братовчедка на страните, и двамата братя И. –
баща на ищцата, и А. – баща на ответника, са ползвали „по една стая горе и по
една стая долу“. Едва в по-късни години, след смъртта на брат си, дядо С.– А. П.,
е живеел само на долния етаж, а горният се е ползвал от неговия син Г., с
изключение на една стая, в която е държала багаж майката на ищцата. Към 1963 г.
не е имало едно семейство или група лица, които да ползват за живеене само
горния етаж, а друго семейство или група лица – да ползват долния.
От друга страна, установява се, че двата етажа напълно
могат да бъдат фактически обитавани като отделни, самостоятелни жилища, без да
се налага споделяне на санитарни възли, кухня и пр., тъй като такива има на
всеки от етажите.
Съдебната практика поначало приема, че „обособени като
отделни жилища“ означава реалните части да са били реално ползвани
самостоятелно за живеене на различни лица, а не просто да биха могли да бъдат
ползвани така. В закона или в тълкувателното решение обаче не се изброяват конкретни
признаци на обособяването и би следвало това да се преценява с оглед на
конкретния случай. Би следвало да може да се счете, че са били налице обособени
отделни жилища към датата, релевантна за прилагането на ТР 96/71 г. дори само
поради възможността двата етажа да се ползват фактически самостоятелно без
никакви преустройства. Самите страни нямат спор нито по въпроса за
приложимостта на тълкувателното решение (т.е. за обособеността на отделни
жилища към 1963 г.), нито по начина на извършване на делбата – чрез възлагане
на долния етаж на ищцата, а горния – на ответника. Техният основен спор във
втората фаза на делото е по размера на сумите за уравняване на дяловете. Дори
липсата на спор по въпроса за обособени от по-рано отделни жилища би следвало да
доведе до извод, че обособяването на две такива жилища, съответстващи на двата
етажа, преди 17.05.1963 г. е факт, безспорен между страните, и да не е
необходимо съдът да изследва подробно тези обстоятелства, а да счете имота за
реално поделяем на два дяла, представляващи двата
етажа на сградата, които да се разпределят между страните без теглене на
жребий, по реда на чл. 353 от ГПК.
Вещото лице е дало заключение, че общата стойност на
строителните работи за разделянето на сградата на два обекта е 3663,77 лв., от
които 2993,57 лв. за промяна на електрическата инсталация на първия етаж и по
335,10 лв. за поставяне на контролен водомер на всеки от етажите, като общ
водомер е налице. Отново според него неудобства за обитаващите втория етаж не
се създават изобщо, тъй като на този етаж извън поставянето на един водомер
няма да се правят никакви преустройства.
Възражението на ответника, че не е достатъчно да има
контролен водомер, а следва за всеки самостоятелен обект да има водомер за
самостоятелно отчитане, за да бъде той обособен, е неоснователно. Видно от
Наредба № 4 от 14.09.2004 г. за условията и реда за присъединяване на
потребителите и за ползване на водоснабдителните и канализационните системи, в
сгради етажна собственост, каквато би станала и процесната
сграда след извършването на делбата, отчитането и заплащането от доставчика на
В и К услуги се извършва „по общия водомер на водопроводното отклонение“ (чл.
30 от наредбата), а индивидуалните водомери служат за разпределяне на
измерените количества между етажните собственици. Водещи са показанията на
общия водомер, а тези на индивидуалните представляват основа за пропорционално
разпределяне между собствениците на дължимите суми по общия водомер. В този
смисъл контролен водомер и индивидуален водомер е едно и също - за разлика
например от популярната употреба на понятието „контролен електромер“, по който
доставчикът на електрическа енергия не извършва отчитане.
Одобрен е от Община Пазарджик инвестиционен проект за
обособяването на етажите като два самостоятелни обекта.
Няма към момента проектни идентификатори, определени от
АГКК, за двата обекта, които биха се образували в резултат на делбата, но видно
от представеното по делото уведомление изх. № 24-3775-04-04.02.2022 г., за това
е попречила само липсата на одобрен от общината архитектурен проект, какъвто
вече е налице, и не би трябвало да има пречка идентификатори на обектите да
бъдат издадени и впоследствие, както е поискала и ищцата в молбата от
15.02.2022 г., с която е представила копие от уведомлението.
При извършване на делбата по този начин ищцата следва да
заплати на ответника сумата 10015 лв. за уравняване на дела му – нейният дял в
съсобствеността е на стойност 25595 лв., а получава реален дял на стойност
35610 лв.
Върху стойностите на
дяловете на страните в съсобствеността следва да се определят и държавните
такси.
Ответникът следва да
възстанови на ищцата поисканите 3/4 от направените от нея разноски по
изготвянето на инвестиционния проект, или 912,60 лв.
Мотивиран от изложеното, съдът
Р Е Ш
И :
Извършва делба на
двуетажна жилищна сграда, намираща се в гр. Пазарджик, с идентификатор 55155.505.79.1, допусната до делба с
решение № 260119 от 26.03.2021 г., постановено по настоящото дело, като:
- поставя в дял на Н.И.П.,
ЕГН **********,***, първия полуподземен етаж от
сграда с идентификатор 55155.505.79.1
(петдесет и пет хиляди сто петдесет и пет, петстотин и пет, седемдесет и
девет, едно) по кадастралната карта и кадастралните регистри, с адрес:
Пазарджик, ул. „К.“ 27, с предназначение: жилищна сграда - еднофамилна, със
застроена площ 94 кв.м., разположена в дворно място с идентификатор
55155.505.79. Оценката на този дял е 35 610 лв.;
- поставя в дял на Г.А.П.,
ЕГН **********,*** 27, втория надземен етаж от сграда с идентификатор
55155.505.79.1 (петдесет и пет хиляди
сто петдесет и пет, петстотин и пет, седемдесет и девет, едно) по кадастралната
карта и кадастралните регистри, с адрес: Пазарджик, ул. „К.“ 27, с
предназначение: жилищна сграда - еднофамилна, със застроена площ 94 кв.м.,
разположена в дворно място с идентификатор 55155.505.79. Оценката на този дял е
66 770 лв.
Осъжда Н.И.П. да
заплати на Г.А.П. сумата 10 015 (десет хиляди и петнадесет) лв. за
уравнение на дяловете.
Осъжда Г.А.П. да
заплати на Н.И.П. сумата 912,60 лв., представляваща разноски по изготвянето на
инвестиционен проект за разделянето на сградата.
Осъжда страните да
заплатят по сметката на Пазарджишкия районен съд следните държавни такси: Н.И.П.
– 1023,80 лв., Г.А.П. – 3071,40 лв.
Решението подлежи на обжалване пред Пазарджишкия
окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: