№ 500
гр. Плевен, 24.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛЕВЕН, ІV ВЪЗ. ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и пети октомври през две хиляди двадесет и
втора година в следния състав:
Председател:ЦВЕТЕЛИНА М. ЯНКУЛОВА-
СТОЯНОВА
Членове:РЕНИ В. ГЕОРГИЕВА
ЕМИЛИЯ АТ. КУНЧЕВА
при участието на секретаря ЦВЕТОМИР ОЛ. ЦЕНКОВ
като разгледа докладваното от ЦВЕТЕЛИНА М. ЯНКУЛОВА-СТОЯНОВА
Въззивно гражданско дело № 20224400500564 по описа за 2022 година
Въззивно гражданско производство по реда на чл. 258 и сл. от
ГПК.
Делото е образувано на основание въззивна жалба, озаглавена
„Възражение“, регистрирана с Вх.№1581/07.07.2022г. по регистъра на РС-Кнежа, подадена
от А. К. П. с адрес в гр.София, ****************** - ответник в първоинстанционното
производство по гр.д.№597/2021г. по описа на Районен съд - Кнежа, срещу постановеното
от по делото съдебно Решение №85/17.06.2022г., с което на основание чл.26,ал.1 от ЗЗД
във вр. с чл.4а от ЗСПЗЗ, е обявен за нищожен Договор за наем за временно възмездно
ползване на земеделска земя в землището на с.******************, Община-Искър,
Област-Плевен, сключен 10.06.2021г. между него като наемодател и другия ответник
„Бългеариан Мениджмънт груп“-ЕООД със седалище и адрес на управление в гр.Бургас,
******************, като наемател за срок от 10 стопански години.
Във въззивната жалба се твърди, че въззивният жалбоподател не се е
съгласявал да упълномощава никого и предлага да се провери истинността на написаното
от него в протоколите на Нотариална кантора в гр.София, ******************, партер.
Към въззивната жалба, озаглавена“възражение“ е представено преводно
нареждане от „Юробанк България““-АД, за внесена по сметка на Плевенски окръжен съд,
1
държавна такса от 50.00лв. ( петдесет лв.) за въззивно обжалване.
Преписи от въззивната жалба са връчени на ответниците по същата.
В срока за отговор, ответницата по въззивната жалба В. К. И., ЕГН-
********** с постоянен адрес в гр.София, ******************, която е ищца в
първоинстанционното производство, чрез пълномощника адв. В. К. от АК-Плевен с адрес за
призоваване в гр.Плевен, ******************,е подала Отговор на въззивната жалба,
регистриран с Вх.№1704/25.07.2022г. по регистъра на РС-Кнежа.
В отговора се изразява становище за неоснователност на въззивната
жалба и се предлага да бъде потвърдено обжалваното решение, какт се присъдят
направените по делото разноски. Възразява се, че съгласно чл.266 от ГПК не са налице
основания за допускане на нови доказателства във въззивната инстанция.
Представени са преписи от отговора за връчване на останалите страни.
В срока за отговор, както и до сега, ответникът по въззивната жалба –„
Бългеариан Мениджмънт груп“-ЕООД,ЕИК-******************, със седалище и адрес на
управление в гр.Бургас, ******************, представляван от управителя М. О. Р.-Н.,
който е и ответник в първоинстанционното производство, не е подал Отговор на въззивната
жалба.
В съдебно заседание на въззивната инстанция, въззивнят жалбоподател
А. К. П. поддържа въззивната жалба. Заявява, че никога не е давал пълномощно на
никого.Призовава лицето, което като негов пълномощник е сключило договора за наем, да
представи пълномощното. Твърди, че договорът за наем на земеделска земя е фалшив.
Ответницата по въззивната жалба В. К. И., чрез пълномощника адв.
В.К. от АК-Плевен, поддържа становище за носнователност на въззивната жалба, изразено в
подадения от нея отговор.тезата на въззивния жалбоподател, че не е давал пълномощно,
устройва и въззиваематао, но не е доказано. Същевременно, ако действително въззивнят
жалбоподател не е давал пълномощно за сключване на договор, робжалваното решение го
устройва, тъй като договорът е иобавен за нищожен, т.е. за несъществуващ.
Ответникът по въззивната жалба Бългеариан Мениджмънт груп“-ЕООД
със седалище и адрес на управление в гр.Бургас, ******************, не е участвал във
въззивното производство с процесуален представител.
Плевенският окръжен съд, Гражданско отделение, ІV-ти възз.гр.с-в,
като провери обжалваното решение с оглед изложените оплаквания във въззивната жалба ,
обсъди събраните доказателства, съобрази закона и относимата съдебна практика, приема
следното:
Въззивната жалба,озаглавена „Възражение“, регистрирана с Вх.
№1581/07.07.2022г. по регистъра на РС-Кнежа, подадена от А. К. П., ЕГН-********** с
адрес в гр.София, ****************** - ответник в първоинстанционното
производство по гр.д.№597/2021г. по описа на Районен съд - Кнежа, срещу
постановеното от по делото съдебно Решение №85/17.06.2022г., с което на основание
2
чл.26,ал.1 от ЗЗД във вр. с чл.4а от ЗСПЗЗ, е обявен за нищожен Договор за наем за
временно възмездно ползване на земеделска земя в землището на
с.******************, Община-Искър, Област-Плевен, сключен 10.06.2021г. между
него като наемодател и другия ответник „Бългеариан Мениджмънт груп“-ЕООД със
седалище и адрес на управление в гр.Бургас, ******************, като наемател за
срок от 10 стопански години, е подадена в срок, срещу съдебен акт, подлежащ на
обжалване, от надлежна страна, при наличие на правен интерес, поради което е
процесуално ДОПУСТИМА и следва да бъде разгледана по същество.
Разгледана по същество е НЕОСНОВАТЕЛНА.
Първоинстанционното производство по гр.д. № 597/2021г.по описа на
Районен съд-Кнежа е образувано на основание иск с правно основание чл.26,ал.1 от ЗЗД във
вр. чл.4а от ЗСПЗЗ, предявен от ищцата(понастоящем ответниц;а по въззивната жалба) В. К.
И., ЕГН-********** с адрес в гр.София, ****************** чрез пълномощника адв.В. К.
от АК-Плевен, срещу ответниците А. К. П., ЕГН-********** с постоянен адрес в гр.София,
******************( понастоящем въззивен жалбоподател) и „Бългериан Мениджмънт
груп“-ЕООД, ЕИК-****************** със седалище и адрпес на управление в гр.Бургас,
******************, представляавано от М. О.Р.-Н. – за обявяване нишожност поради
противоречие със закона, на договор за наем на земеделска земя, сключен между
ответниците , чрез пълномощници на 10.06.2021г. за срок от 10 стопански години, считано
от 01.10.2021г.
В исковата молба се твърди следното:
Ищцата В. К. Ивнова и първият ответник А. К. П. са съсобственици на
следните недвижими имоти в землището на с.******************, Община-Искър, Област-
Плевен:
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 69095.91.36 в местност
„******************“ с площ 7723 кв.м., с начин на ползване:НИВА, четвърта категория;
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 69095.121.46 в местност
„**************“ ,с площ 9671кв.м., с пначин на ползвне:НИВА, шеста категоришя;
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 69095.112.30 в местност
„**************“ с площ 10000кв.м., начин на ползване:НИВА, четвърта категория;
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 69095.193.18 в местност
„**************“ с площ 6135кв.м., с начин на ползване НИВА, четвърта категория.
Ищцата е съсобственик на 5/6 идеални части от четирите ниви, което
означава 83.33%, а ответникът А. К. П. – на 1/6 идеална част, или на 16.67%. Ищцата е
придобила 4/6 на основание чрез договор, сключен с баща им, изразен в Нотариален акт
№93,т.3, рег.№2678,дело№422 от 2019г. на нотариус В. Р., регистрирана под №550 на
Нотариалната камара с район на действие РС-Кнежа, вписан в СВ-Кнежа с вх. Рег.№
1349/04.07.2019, акт149,том4, дело №740. На основание наследяване ищцата и ответникът
А. К. П. притежават по 1/6 идеална част.
3
Съгласно чл.4а от ЗСПЗЗ, договор за наем на земеделска земя със срок
над една година се сключва от съсобственик или съсобственици на земеделска земя,
притежаващи повече от 25 на сто идални части от съсобствения имот, или упълномощено от
тях лице. В тези случаи отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл.30,ал.3
от ЗС.
С оглед изложеното, сключеният между ответниците договор за наем
на земеделска земя е нищожен съгласно чл.26,ал.1 от ЗЗД като противоречащ на закщона. За
да може да сключи договор за наем нта съсобствени земеделрски земи, ответникът А. П. е
необходимо да притежава 25% идеална собственост, а той притежава само 16.67%..
Петитумът е съдът да обяви за нищожен на основание чл.26,ал.1 от
ЗЗД във вр. чл.4а от ЗСПЗЗ, сключеният между ответниците договор за наем на земеделска
земя, пхоради противоречие със закона.
Км исковата молба са приложени писмени доказателства, описани в
нея: Договор за доброволна делба на земеделски земи от 2003г, в писмена форма с
нотариално удостоверяване на подписите; Договор за наем на земеделска земя, сключен
между двамата ответници на 10.06.2021г, вписан в СВ; Удостоверение за наследници на Р.Т.
П.а; Нотариален акт №93,т.3, рег.№2678, дело №422/2019г. на нотариус В.Р. с район на
действие РС-Кнежа за прехвърляне на земеделска земя чрез договор за покупко-продажба;
Удостоверение за актуално състояние на ответника „Бългеариан Мениджмънт Груп“-ЕООД
съгласно вписванията в ТР.
Преписи от исковата молба са връчени на двамата ответници.
Писмени отговори на исковата молба не са постъпили по делото в
срока по чл.131 от ГПК.
Ответникът А. К. П. се е явил лично в открито съдебно заседание на
първата инстанция, и е заявил, че оспорва иска, както и всички представени по делото
документи. Обяснил е, че никога не е изразявал съгласе да се ползва земята. Възразил е
относно по-големия съсобствен дял на ищцата.
Ответникът „Бългериан Мениджмънт Груп“-ЕООД със седалище в
гр.Бургас, не е участвал в първоинстанционното производство чрез процесуален
представител.
По делото са събрани писмени доказателства, представни от ищцата с
исковата молба.
Двамата ответници не са представили доказателства, въпреки дадените
указания от съда.
Граждански състав на Районен съд-Кнежа се е произнесъл с
обжалваното съдебно Решение №85/17.06.2022г., с което е уважил изцяло исковата
претенция като е обявил за нищожен на основание чл.26,ал.1 от ЗЗД във вр. чл.4а от ЗСПЗЗ
на Договор за наем на земеделска земя в землището на с. **************, Община Искър,
Област-Плевен, сключен между А. К. П. като наемодател и „Бългериан мениджмънт Груп“-
4
ЕООД като наемател с който за срок от 10 стопански години, считано от 21.10.2021г. до
30.092031г. при наемно плащане от 5лв. на дка за една стопанска година на четири
поземлени имота, представляващи ниви, подробно описани в решението. Със същото
решение двамата ответници са осъдени да заплатят на ищцата разноски общо в размер на
351лв
За да постанови горния резултат, съдът е приел, че сключеният между
ответниците договор противоречи на разпоредбата на чл.4а,ал.2 от ЗСПЗз, която в съгласно
последното изменение от 22.05.2018г. предвижда, че договор за наем на земеделска земя със
срок над една година се сключва от съсобственик или съсобственици на земеделска земя,
притежаващи повече от 25 на сто идални части от съсобствения имот, или упълномощено от
тях лице., а наемодателят А. П. притежава 1/6 идеална част, което е по-малко от 25 на сто.
В края на мотивите съдът е посочил, че недоумение буди и наемното
плащане в размер на 5лв. за дка за езна година, при положение, че е ноторно известно на
съда, че резмерът на наема за същия район е 10-20 пъти по-висок.
Плевенският окръжен съд, Гражданско отделение, ІV-ти гр.
въззивен състав приема, че постановеното РЕШЕНИЕ е ВАЛИДНО, ДОПУСТИМО и
ПРАВИЛНО.
Във въззивната жалба не се излагат оплаквания за нищожност и/или
недопустимост на обжалваното решение, а въззивният съд съгласно правомощията по
чл.269 от ГПК, не установи наличието на пороци, които да обуславят нищожност или
недопустимост на съдебния акт.
За да се произнесе относно правилността на обжалваното решение,
съдът съобрази следното:
Първоинстанционният съд е изложил мотиви, съдържащи правилни
фактически и законосъобразни правни изводи, които се споделят от настоящата
инстанция.Затова въззивният съд, при условията на чл.272 от ГПК препраща към тях, без да
счита за необходимо да ги преповтаря в същия вид.
От събраните по делото доказателства, представени единствено от
ищцата В. К. И., която е ответница по въззивната жалба в настоящата инстанция, е
установено следното от фактическа страна:
Ответникът“Бългериан Мениджмънт Груп“-ЕООД,ЕИК-
****************** със седалище в гр.Бургас, е търговско дружество, регистрирано в РБ,
вписано в Търговския регистър, видно от представената справка за актуално състояние на
л.13 и сл. от първоинстанционното дело;
Ищцата В. К. И. и ответникът А. К. П.( понастящем въззивен
жалбоподател) са наследници по закон с равни права, в качеството им на деца на бившите
жители на гр.София - Р.Т. П., починала на 18.12.2018г. и К.В. П., починал на 07.10.2020г,
видно от Удостоверението за наследници на л.12 от първоинстанцонното дело;
На основание договор за доброволна делба, сключен писмена форма с
5
нотариално удостоверяване на подписите, наследодателят на страните В. и А. К.и -К. П. е
придобил в дял четири броя недвижими имоти, представляващи земеделски земи – НИВИ в
землището на с.**************, Община Искър, Област-Плевен, с най-общи
индивидуализиращи данни, както следва(л.4-л.7):
-Нива от 7.722дка в м. „******************“, четвърта категория;
-Нива от 9.670дка в м.“**************“, шеста категория;
-Нива от 9.999дка в м. „**************“, четвърта категория;
-Нива от от 6.134дка в м.“**************“, четвърта категория.
С Договор за покупко-продажба на недвижими имоти, сключен на
04.07.2019г.,изразен в Нотариален акт №93,т.ІІІ, рег.№2678, дело №422/2019г, по описа на
нотариус В. Р., рег.№550 на Нотариалната камара, с район на действие Рс-Кнежа, К.В. П. е
продал на дъщеря си В. К. И., 4/6 идеални части от притежаваните от него четири броя
земеделски имота в землището на с.**************, Област-Плевен.(л.10 и сл. от
първоинстанцонното дело)
На 10.06.2021г. в гр.София, между настоящия въззивен жалбоподател
А. К. П. като наемодател, чрез пълномощник Б.А.Н. и ответника по въззивната жалба
„Бългеариан Мениджмънт Груп“-ЕООД като наемател, представляван от същия
пълномощник – Б.А.Н., е сключен Договор за наем на земеделска земя, при следните
условия: Наемодателят предоставя на наемателя за временно възмездно ползване
земеделска земя в землището на с.**************, Община Искър, Област-Плевен в общ
размер на 33.529дка(Нива от 7.722дка в м. „******************“, ІV категория; Нива от
9.670дка в м.“**************“, VІ категория; Нива от 9.999дка в м. „**************“, ІV
категория;Нива от от 6.134дка в м.“**************“, ІV категория) за срок от 10 стопански
години, считано от 01.10.2021г. до 30.09.2031г, при уговорена наемна цена за целия срок на
договора в размер на 5лв. на дка. (л.8-л.9 от първоинсттанционното дело)
Пълномощни в полза на Б.А.Н., представлявал и двете договарящи
страни, не са представени.
Въззивният жалбоподател твърди, че не е упълномощавал никого да
сключва договор за наем на земеделска земя. Същият обаче не е заявил своевременно
възражението си с отговора на исковата молба, но въпреки предоставената му възможност
от съда, не е представил доказателства в подкрепа на становището си. В гражданския
процес всяка страна следва да докаже своите твърдения и възражения. Съдът не може да
събира служебно доказателства в полза на някоя от страните.
При така установената фактическа обстановка, съдът формира
следните правни изводи:
Предмет на исковата претенция е обявяване за нищожен на основание
чл.26,ал.1 от ЗЗД, на договор за наем на земеделска земя, като сключен в противоречие на
закона.
Разпоредбите на чл.26,ал.1 и ал.2 от ЗЗД, гласят:
6
Нищожни са договорите, които противоречат на закона или го
заобикалят, както и договорите, които накърняват добрите нрави, включително и договорите
върху неоткрити наследства.
Нищожни са и договорите, които имат невъзможен предмет,
договорите, при които липсва съгласие, предписана от закона форма, основание, както и
привидните договори. Основанието се предполага до доказване на противното.
Съдът посочва, че договорът за наем на земеделска земя е частен
случай на наемен договор и като всеки такъв също представлява възмездно предоставяне на
ползването на една вещ за определен период от време. Съгласно изменения на ЗСПЗЗ,
действащи към момента на сключване на процесня договор през 2020г, както и
понастояшем, са регламентирани условията за сключване на договор за наем на земеделска
земя.Поради това ЗСПЗЗ е специален закон по отношение на договора за наем на
земеделска земя, но за неуредените случай се прилага ЗЗД, като общ закон, уреждащ
договора за наем.
Съгласно чл.4а,ал.2 от ЗСПЗЗ, договор за наем на земеделска земя със
срок над една година се сключва от съсобственик или съсобственици на земеделска земя,
притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, или от
упълномощено от тях лице. В тези случаи отношенията между съсобствениците се уреждат
съгласно чл.30 от ЗС.
Съгласно чл.4а,ал.3 от ЗСПЗЗ,упълномощаването за сключване на
договор за наем на земеделска земя трябва да бъде с изрично пълномощно с нотариално
удостоверяване на подписите на упълномощителите.
Съгласно чл.4б от ЗСПЗЗ, договорите за наем на земеделска земя за
срок над една година, се сключват в писмена форма с нотариално удостоверяване на
подписите и се вписват в Службата по вписванията.
Какви са данните в процесния случай?
От представения по делото документ, обективиращ договор за наем на
земеделска земя, се установява, че същият е сключен в предписаната от закона форма и е
вписан в СВ-Кнежа. В текста е посочено, че договорът е сключен от А. К. П. като
наемодател, чрез упълномощено лице, за срок от 10 години по отношение на четири броя
индивизуализирани земеделски имоти- ниви в землището на с.******************, които
са съсобствени с неговата сестра В. К. И.. За да сключи такъв договор е необходимо
съгласно чл.4а,ал.2 от ЗСПЗЗ да притежава 25% от съсобствената земя, което означава ¼
идеална част. Същият обаче притежава 1/6 идеална част, съответстваща на 16.67% от
отдадените имоти, на основание наследяване. Останалите 5/6 идеални части са притежание
на неговата сестра - В. К. И., от които 1/6 е придобила на основание наследяване, а 4/6 – на
основание правна сделка. Очевидно е, че наемодателят по атакувания договор, притежава
качеството на съсобственик по отношение на отдадените под наем земи съгласно
чл.4а,ал.1,т.1 от ЗСПЗЗ, но размерът на съсобственота му част е по-малка от 25%, което е
7
пречка същият да сключи договор за наем за срок над една година. Следователно,
сключеният между ответниците договор за наем на земеделски земи противоречи на
закона, конкретно на императивната разпоредба на чл.4а,ал.2 от ЗЗД, поради което е
нищожен на основание чл.26,ал.1, предложение 1 от ЗЗД. Макар, че нищожният договор не
произвежда правно действие, тъй като в случая договорът за наем на земеделска земя е
формален съгласно чл.4б от ЗСПЗЗ, той от външна страна създава впечатление за
съществуващи права и задължения, произтичащи от него. Затова атакуваният договор
следва да бъде обявен за нищожен с установително решение на съда, постановено по
предявения от ищцата против ответниците установителен иск с правно основание по
чл.26,ал.1,пр.1 от ЗЗД във вр. чл.4а,ал.2 от ЗСПЗЗ.
От изложеното е видно, че въззивният съд, достига до фактически и
правни изводи, които са идентични с тези на първоинстанционния, споделяйки неговите
мотиви при условията на чл. 272 от ГПК. Следователно, въззивната жалба е неоснователна,
поради което обжалваното решение трябва да бъде потвърдено като правилно съгласно
чл.271 във вр.чл.272 от ГПК.
Оплакванията на въззивния жалбоподател А. П. са неоснователни. –
Очевидно той също намира, че договорът за наем на земеделска земя е недействителен,
защото като го нарича“фалшив“ и обосновава порочността му с твърдението, че никога не
е упълномощавал посоченото в договора лице да го представлява във връзка със земята.
Същият обаче не е представил доказателства в подкрепа на заявеното становище. Съдът
посочва, че ако твърдението му е вярно, този факт също е основание за нищожност на
договора на основание липса на съгласие - чл.26,ал.2,пр.2 от ЗЗД. Т.е. правният резултат
ще бъде същият. Становището на въззивния жалбоподател сочи, че въпреки житейските
противоречия с неговата сестра - ответницата по въззивната жалба В. И., в настоящия
процес техните правни интереси са идентични и целят обявяване на договора за нищожен.
Правилно първоинстанционният съд е отбелязал, че буди недоумение
ниската наемна цена от 5лв. годишно за дка за целия период на договора, която сума е
десетократно по-ниска от размера на пазарните наемни и арендни цени в района.
Въззивният съд намира, че преценени в съвкупност няколко обстоятелства – договаряне сам
със себе си на процесуалния представител на двете насрещни страни, относително дългия
срок на договора от 10 години и драстично ниската наемна цена от 5лв. с оглед пазарните
цени и сравнително високата четвърта категория на наетата земя, еднозначно сочат, че
договорът накърнява добрите нрави – друго основание за нищожност по чл.26,ал.1 от ЗЗД.
С оглед изхода на въззивното производството, ответниците по
въззивната жалба имат право на разноски, но съдът не присъжда такива, защото не
установи да са представени доказателства за извършването им.
По изложените съображения, Плевенският окръжен съд, ІV-ти
въззивен граждански състав, на основание чл.272 във вр.чл.271 от ГПК
8
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА като правилно РЕШЕНИЕ №85/17.06.2022г.,
постановено по гр.д.№597/ 2021г. по описа на Районен съд-Кнежа.
РЕШЕНИЕТО подлежи на касационно обжалване пред ВКС на
РБ в 1-месечен срок от връчване на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9