РЕШЕНИЕ
№ 140
гр. Габрово, 22.10.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ГАБРОВО, СЪСТАВ I, в публично заседание на
дванадесети октомври през две хиляди двадесет и първа година в следния
състав:
Председател:Веселина Топалова
Членове:Ива Димова
Симона Миланези
при участието на секретаря Милкана Ив. Шаханова Балтиева
като разгледа докладваното от Ива Димова Въззивно гражданско дело №
20214200500329 по описа за 2021 година
и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по чл. 258 и сл. от ГПК.
Образувано е по постъпила въззивна жалба с вх. № 260891 от 27.05.201 г. на Т. К. П.,
чрез адв. С.П. от Великотърновска адвокатска колегия, срещу решение постановено по гр.
дело № 1093/2020 г. по описа на Севлиевски районен съд, с което е прието за установено, на
основание чл. 124 от ГПК, че между „Балея“ ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление в гр. Севлиево, ул. „Зелениковец“ № 9 и Т. К. П., ЕГН ********** от гр. С., ул.
„С.П.“ № *, съществуват арендни правоотношения: по договор за аренда на земеделска земя,
с нотариално удостоверяване на подписите с рег. № 15258 от 30.10.2013 г. на Нотариус
П.Д.с район на действие Районен съд- Севлиево, вписан в Служба по вписванията-
Севлиево, като акт № 159, том 11, вх. рег. № 5687/30.10.2013 г., относно земеделска земя,
намираща се в землището на село Б., с площ от 2,038 дка, в местност „Р.“, категория ІІІ,
представляваща имот с идентификатор *** и договор за аренда на земеделска земя с
нотариално удостоверяване на подписите с рег. № 14837 от 13.12.2012 г. на нотариус П.Д.с
район на действие Районен съд – Севлиево, вписан в Служба по вписванията – Севлиево
като акт № 110, том 7, рег. № 4844/14.12.2012 г., относно земеделска земя, намираща се в
1
землището на село Б., община С.и гр. С., както следва: поземлен имот , с площ – 1,820 дка,
местност – Ч., обл. Г., община С., село Б., с идентификатор ***; поземлен имот, с площ 3,650
дка, местност – Д., обл. Г., община С., с. Б., с идентификатор ***; поземлен имот; поземлен
имот, с площ -8,100кв.м., местност – Р., обл. Г., община С.гр. С., п.к. ***, с идентификатор
***; поземлен имот, с площ 1,550 дка, местност Д., област Г., община С., село Б., с
идентификатор ***; поземлен имот, с площ – 2,460 дка, местност – К., област Г., община С.,
село Б., с идентификатор ***; поземлен имот, с площ – 2,640 дка, местност – П., област Г.,
община С., село Б., с идентификатор ***. С решението Севлиевски районен съд е осъдил Т.
К. П. да заплати на „Балея“ ЕООД направените по делото разноски в размер на 900,00 лв.
В жалбата си въззивникът обосновава оплаквания за неправилност и необоснованост
на обжалваното решение. Счита, че първоинстанционното решение е постановено в
противоречие на материалния закон и предявените искове са неоснователни. Спазен е срока
за разваляне на договора, при не предоставяне на съдействие от страна на арендатора за
предоставяне на 20 на сто от земеделската земя за лично ползване, както е предвидено в чл.
9 от договора. Счита, че първоинстанционния съд не се е съобразил с едно от
основните изисквания за тълкуване на договорите по реда на чл. 20 от ЗЗД – да се изследва
действителната воля на страните към момента на сключване на договора. Твърди, че е
налице съществено процесуално нарушение, като съдът е кредитирал показанията на
свидетели, които не са взели участие в процеса на изготвяне на договора и на неговото
изпълнение. Намира, че разпоредбата на чл. 9 от процесите договори е ясна и от нея може да
се дефинира обема на правата и задълженията на страните по този договор. Ищецът не е
ангажирал доказателства, че разпоредбата на процесните договори е неясна. Позовава се и
на чл. 17 от ЗАЗ, която предвижда възможността арендодателя да бъде заместен в правата
по договора за аренда от новия собственик.
Също така твърди, че решението е постановено при противоречие на релевантната
съдебна практика. Моли да се отмени обжалваното решение и да се присъдят разноски.
В срока за отговор по чл. 263, ал. 1 от ГПК, на депозираната въззивна жалба от
въззиваемата страна, „Балея“ ЕООД, чрез адв. Г.Б. е постъпил отговор, с който се оспорва
жалбата като неоснователна, като излага подробни съображения. Счита жалбата за
допустима, но неоснователна. Моли да се потвърди първоинстанционното решение. Взема
становище по направените възражения. Претендира разноски.
В проведеното открито съдебно заседание въззивникът поддържа въззивна жалба, а
въззиваемата страна поддържа подадения отговор.
Габровски окръжен съд, след като обсъди събраните по делото доказателства
поотделно и в тяхната съвкупност, ведно с доводите и становищата на страните, и в
съответствие с правомощията си, регламентирани в чл. 269 ГПК, намира следното:
Ищецът Г.Д.Б., в качеството си на управител и представляващ „Балея“ ЕООД е подал
2
искова молба против Т. К. П., с правно основание чл. 124, ал. 1 от ГПК. С исковата молба се
излагат твърдения, че ответникът е придобил процесните имоти и е станал техен
собственик. В чл. 9 от двата договора за аренда, между страните е уговорено, че
арендодателят има право да получава до 20 % от средния добив от продукцията, добита от
отдадените земи, а не че 20 % от арендуваните земи трябва да бъдат предоставяни обратно
на арендодателя. Уговорката е обичайна за региона на селата, в чиито землища са
процесните имоти. От електронната справка в имотния регистър от 16.07.2020 г. е видно, че
е вписано прекратяването на двата договора. Счита, че не е налице хипотеза за разваляне на
договора, поради неизпълнение, тъй като основната цел на договора за аренда са
дълготрайността на правоотношението, с оглед на постигане на устойчиво развитие на
земеделието. За да има основание за разваляне на договора следва неизпълнението да е
количествено и качествено, като се определи срок за изпълнение. „Балея“ ЕООД е
изпълнявал надлежно задълженията по договорите, които са със срок от осем стопански
години и твърдяното неизпълнение за непредоставяне на 20 % от арендуваната земя, в
средата на стопанската година е било практически невъзможно. Искането за разваляне на
договорите е направено година и три месеца преди изтичането им. Моли да се приеме, че
изявленията за разваляне на договорите за аренда на са породили целения ефект.
В отговора на исковата молба се оспорва изцяло претенцията. Моли да се отхвърли
предявения иск.
В хода на делото са събрани писмени и гласни доказателства, въз основа на които е
постановено обжалваното решение. В мотивите си съдът е приел, че между страните има
сключени валидни договори за аренда, с предмет описаните в исковата молба имоти, както и
изпълнение на основните задължения по тези договори. Ищецът е арендатор на имотите
описани в исковата молба, а ответникът е придобил собственост върху тях, поради което е
арендодател. Приел е, че няма налице основания да се приеме, че сключените договори са
привидни по смисъла на чл. 26, ал.2, изр. 1, предложение последно от ЗЗД и ги е приел за
валидни. Като е тълкувал чл. 9 от договорите за аренда, съдът е приел, че прилагането на
критериите на чл. 20 от ЗЗД предполага отделни договорни уговорки да се тълкуват във
връзка една с друга и в смисъла, който произтича от договора, като се изхожда от целта му,
обичаите в практиката и добросъвестността, но без да подменя формираната при
сключването на договора, и обективираната в съдържанието му воля на страните. Като е
съобразил критериите за тълкуване волята на страните е приел, че с процесните договори за
аренда, арендодателите са се задължили да предоставят на арендатора за временно ползване
описаните в договорите имоти, а арендаторът – да извърши определеното в договорите
арендно плащане. Според първоинстанционния съд, смисълът на тълкуваната разпоредба е
да се получат 20 % от продукцията, а не обратно отдаване на земята за ползване на
арендодателя. В тази насока е и извода на съда, че с писмата от 29.06.2020 г. и от 02.07.2020
г., подадени от Т.П. до „Балея“ ЕООД, с които се иска да бъде оформено като анекс към
договорите претенцията му, което само по себе си сочи съзнание за ответника, че същата не
се основа на съществуващи договори, а на едно желано и бъдещо изменение на договорите.
3
Като краен извод е приел, че ищецът е изправна страна по договора, не е налице
неизпълнение от негова страна и не би следвало да се прилага правилото на чл. 87, ал. 4 от
ЗЗД за разваляне на договора. Също така е приел, че при доказано изпълнение на основното
задължение на арендодателя за заплащане на арендното плащане на ответника, след
встъпването му в договора, включително и за претендираните от последния 20% земи, по
делото дори да се приеме наличие на неизпълнение същото би било под 20% или 1/5, което е
многократно по-малко от изпълнението.
Във връзка с гореизложеното и съобразно доводите на жалбоподателя е необходимо
да се изложи следното:
Предявен за разглеждане е иск с правно основание чл. 124 от ГПК. За да се предяви
такъв иск е необходимо да е налице правен интерес от неговото завеждане. В случая,
интересът на ищеца произтича от предприетите от ответника действия за вписване
прекратяването на договорите за аренда, сочещи на отричане на породените от договора
арендни правоотношения. Дружеството има правен интерес от завеждането на иск за
съществуване на правоотношението по договора за аренда между страните, тъй като с
инициираното от арендодателя вписване на прекратяването на тези договори, същият по
недвусмислен начин е оспорил съществуването на това правоотношение между страните.
По делото са представените договорите за аренда, сключени между първоначалните
арендодатели В.П.М./30.10.2013 г./ и К.Г.К./13.12.2012 г./, които са в предвидените от
закона форма, писмени с нотариална заверка на подписите. Договорите са били вписани и в
имотния регистър, каквото е изискването на специалния закон – Закона за арендата в
земеделието. В договорите страните са се споразумели при какви основания може да бъде
прекратен подписания между тях договор. Спорната клауза, на която се е позовал ответника
П. е чл. 9 от договора, в която е предвидено, че при желание от страна на арендодателя,
арендаторът се задължава да му предостави земя за лично ползване, но не повече от 20% от
арендуваната от него земя.
Съгласно чл. 2, ал. 2 от договора за аренда, всяка стопанска година започва на 01.10.
и завършва на същата дата от следващата календарна година. Първата стопанска година от
Договора за аренда на земеделска земя, сключен на 13.12.2012 г. и на 30.10.2013 г. е
започнала на 01.10.2013 г. Същите са сключени за срок от осем стопански години, видно от
чл. 2 от договора. Към датата на подаване на исковата молба и към датата на постановяване
на настоящото съдебно решение уговорения в договора срок не е изтекъл.
След като е придобил собствеността върху имотите, които са били арендувани по
процесните договори на 19.04.2019 г., ответникът П. е отправил уведомление до ищеца на
29.06.2020 г. и на 02.07.2020 г., в което се е позовал на чл. 9 от договора и е дал срок за
изпълнение – 7 дена.
Съгласно § 2, т. 3 от ДР на ЗАЗ, „стопанска година“ е времето от 1 октомври на
4
текущата година до 1 октомври на следващата година. Това е времето през което се засяват
земеделските площи с есенници и пролетници. Ответникът отправя своето искане по
средата на стопанската година, когато площите са били засети. В същото време е получавал
уговореното в договора възнаграждение, видно от представените по делото преводни
нареждания за кредитен превод в размер на 76 лв. и на 352,00 лв.
При извършеното тълкуване на разпоредбата на чл. 9 от договора, съдът не е излязъл
от правомощията си, а е съобразил критериите на чл. 20 от ЗЗД. По делото е било
установено, че съществува облигационно правоотношение, чийто източник е именно
вписаните договори за аренда и че арендаторът е изпълнявал точно задълженията си по тях.
Не са нарушени и добрите нрави, като не е изпълнено задължението по чл. 9 от договора.
Арендаторът е дал възможност на правоприемника на арендаторите да заяви желание за
получаване на средния добив от произведената продукция, но не повече от 20% от
арендуваната от него земя с писмо от 13.07.2020 г., като уточни култура заявява -пшеница
или царевица. В писмото го уведомява, че след като е станал собственик и при предоставяне
на 20% от площта на договорените имоти ще се обособят много малки парчета земя, което
би нарушило безпрепятственото използване на имотите по предназначение. Въпреки
получения отговор, ответникът е вписал в Имотния регистър прекратяването на договорите
на 16.07.2020 г.
Във връзка с изложеното, така предявеният иск е основателен и като такъв правилно е
бил уважен от първоинстанционния съд, поради което обжалваното решение следва да бъде
потвърдено.
С оглед цитирания правен извод, останалите възражения във въззивната жалба се
явяват второстепенни и подробният им анализ не би довел до промяна на вече възприетата
позиция на въззивния състав, поради което и тяхната отделна преценка не е необходима.
По отношение на разноските в настоящото производство:
Предвид изхода на спора пред въззивната инстанция разноски не се присъждат на
въззивника, а такива се дължат на въззиваемия. Претендирани са разноски в размер на
2440,00 лв., с включен ДДС, за което има представен списък на разноските и договор за
правна помощ. Направено е възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение,
което следва да бъде уважено и да се присъдят разноски за настоящата инстанция в размер
на 600,00 лв. с включено ДДС.
Воден от гореизложеното Габровски окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 260052 от 05.05.2021 г., постановено по гр. дело №
1093/2020 г. по описа на Севлиевски районен съд.
5
ОСЪЖДА Т. К. П., ЕГН ********** от гр. С., ул. „С.П.“ № **да заплати на „Балея“
ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на управление в гр. Севлиево, ул.
„Зелениковец“ № 9 сумата от 600,00 лв. /шестстотин лева/ с ДДС, представляваща
адвокатско възнаграждение за настоящото въззивно производство.
РЕШЕНИЕТО не подлежи на касационно обжалване пред ВКС.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6