№ 9
гр. Пазарджик, 06.01.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК, VI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на десети декември през две хиляди двадесет и четвърта
година в следния състав:
Председател:Николинка Н. Попова
като разгледа докладваното от Николинка Н. Попова Гражданско дело №
20235220104152 по описа за 2023 година
Предявена е искова молба от П. И. К., ЕГН **********, от гр. **, чрез пълномощник
адв. П. К., съдебен адрес: гр. **, срещу Д. Д. Х., ЕГН **********, от ** в която се твърди,
че на **г. ищецът бил сключил с ответницата Д. Х. предварителен договор за продажба на
недвижим имот, а именно: УПИ XVIII-1232, в кв. 30 по плана на с. **к, с площ от 1104кв.м.,
като имотът участвал в парцела с 1088кв.м., ведно с построената в имота ДВУЕТАЖНА
ПОЛУМАСИВНА ЖИЛИЩНА СГРАДА на площ от 90 кв.м. и ПОЛУМАСИВНА СГРАДА
/гараж/ на площ от 24кв.м., при съседи на имота: изток- УПИ III-1230, запад-улица с о.т.
249а-249-250, север- УПИ XIX-1231, юг-УПИ XVII- 1233. Ищецът твърди, че договорената
между тях продажна цена на имота била в размер на 80 000,00 лв. /осемдесет хиляди/ лева,
като при подписване на договора заплатил по банков път капаро в размер на 8000,00 /осем
хиляди/ лева, а остатъка от продажната цена в срок от 2/два/ месеца, считано от
подписването на предварителния договор, чрез банков кредит, който следвало да му отпусне
„ОББ“ АД. Твърди, че окончателният договор за покупко-продажба следвало да бъде
сключен в срок от два месеца след подписване на предварителния договор, като за целта
следвало ответницата да изпълни задължението си да се снабди и представи в оригинал
всички документи, установяващи правото й на собственост, и изискуеми от закона за
нотариалното оформяне на сделката, в това число скица на имота и сградата, удостоверение
за данъчна оценка на същите, че следвало да заличи до момента на сключване на
окончателния договор и запазеното право на ползване върху описания имот за майката си -
** Д., ЕГН **********. Твърди, че разходите за изготвянето и сключването на
предварителния договор пред нотариус в размер на 238,98 лв. били заплатени от ищеца,
както и че същият бил предприел необходимите действия, за да сключи договор за банков
кредит с ОББ, като сочи, че се бил снабдил със скица на имота, който следвало да
1
ипотекира, удостоверение за данъчна оценка и удостоверение за тежести върху същия.
Твърди, че бил внесъл документите за разглеждане в ОББ с искане за ипотечен кредит №
ВД- 101588/07.07.2023г., и съответно получил уверение, че след представянето на
документите, които ответницата Х. била задължена да му представи, ще му бъде отпуснат
ипотечен кредит за закупуване на жилищния имот и извършването на ремонт по него, тъй
като основанието на кредита било за закупуване на жилищен имот, и поради тази причина
бил и с преференциална лихва. Ищецът твърди, че продавачката по предварителния договор
- Д. Х., в предвидения в договора срок не представила никакви документи въпреки, че през
двата месеца, през които следвало да се снабди със скици и удостоверение за данъчна оценка
постоянно уверявала ищеца, че е подала искане за такива. Твърди, че в последния им
разговор по телефона, след като бил изтекъл предвидения по договора срок за сключване на
окончателния договор, ответницата му била заявила, че не желае сключването на
окончателния договор и щяла да му върне заплатеното капаро. Ищецът твърди, че бил
уведомил ответницата, че по договор, щом тя е неизправна страна , следва да му изплати
капарото в двоен размер, както и да му възстанови всички причинени вреди и пропуснати
ползи, които са в пряка и непосредствена последица от неизпълнението на договора, като се
излага становище, че същите възлизали общо на стойност 471,00 лева, /за изготвяне на:
скица, удостоверение за данъчна оценка, удостоверение за вещни тежести, оценка на
обезпечение по заявлението за кредит/. Тъй като ответницата в следващите дни не
предприела никакви действия по заплащане на посочените по-горе суми, същият се обърнал
към адвокат, извършили били проверка, и се установило, че ответницата не била подавала
искане за данъчна оценка на имота предмет на предварителния договор, не била заличила
правото на ползване върху имота, и единствено била подала заявление за регистрация на
документа си за собственост и скица, която не била заплатила, и поради тази причина
поръчката била прекратена служебно. Ищецът твърди, че след като установил, че Д. Х. не е
изпълнила задълженията си по посочения предварителен договор, изпратил покана до
ответницата, чрез ЧСИ Харалампи Пилафов, с per № 904 и с район на действие Окръжен съд
гр. Пазарджик, в която я уведомявал, че не е изпълнила задълженията си по предварителния
договор и поради тази причина не били сключили окончателен такъв. Посочил, че съгласно
чл. 10 от посочения предварителен договор при неизпълнение на задължението за продажба
на имота при условията на настоящия договор, ответницата, като продавач следвало да
изплати на ищеца, в качеството му на купувач, полученото капаро в двоен размер, както и да
му възстанови всички причинени вреди и пропуснати ползи, които са в пряка и
непосредствена последица от неизпълнението на договора, а именно 471 лв., както и 300лв.
разходи за адвокат свързани с проучването, подготовка на покана/и и такси за изпращане на
поканата/е до ответницата. Ищецът твърди, че след получаването на поканата ответницата
му се обадила и казала, че ще му заплати търсените от него суми, но й трябвало известно
време, както и че ищецът й бил заявил, че ще я изчака една седмица, и въпреки, че минала
повече от седмица, ответницата не предприела никакви действия по изплащане на сумите,
както не ги била изплатила и към настоящия момент.
Ищецът твърди, че преди да подаде иск до съда срещу Х., за да му заплати
2
съгласно сключения между тях договор - чл. 10 от същия, двойния размер на полученото от
нея капаро, а именно: 16000,00 лв., както и всички причинени вреди и пропуснати ползи,
които са пряка и непосредствена последица от неизпълнението на ответницата, които
възлизали преди подаването на настоящия иск в размер на 471 лв. за /скица, удостоверение
за данъчна оценка, удостоверение за вещни тежести, оценка на имота за обезпечение,
банкови такси/; 300лв. - разходи за адвокат свързани с проучването, подготовка изготвяне на
2 бр. покани и такси за изпращане на 2 покани чрез ЧСИ Х. Пилафов, че бил изпратил нова
покана чрез ЧСИ X. Пилафов до Х., предвид разпоредбата на чл. 87 от ЗЗД, й предоставил
последна възможност за изпълнение, след което щял да счита договора за развален. Ищецът
посочва, че въпреки положените усилия от страна на служителите от кантората на ЧСИ X.
Пилафов поканата да й бъде връчена, ответницата не била открита на адреса на който й била
връчена първата покана, във връзка с което на 14.10.2023 г. ЧСИ бил залепил трето по ред
уведомление по реда на чл. 47 ал. 1 от ГПК, след което следвало да изтече двуседмичен срок,
за да се яви и да получи поканата си, и едва след изтичането на тези срокове ищецът имал
възможност да подаде настоящия иск, поради което, за да гарантира събиране на вземането
си след окончателното приключване на производството по делото, направил искане до съда
на основание чл. 390, ал. 1 от ГПК да му бъде издадена Обезпечителна заповед, чрез
налагане на възбрана върху имота, предмет на предварителния ни договор. Ищецът твърди,
че в това производство направил разходи за издаване на обезпечителна заповед и вписване
на същата в АВ при ПРС общо в размер на 1078,75лв. - адвокатски хонорар, държавни такси
и такса вписване в СВ при ПРС, поради което заедно с предходните разходи общо
причинените му вреди станали в размер на 1849,75лв. Ищецът твърди, че освен
причинените материални вреди, ответницата му била причинила и нематериални такива.
Твърди, че след сключването на предварителния договор бил спрял да търси и да оглежда
имоти, че през целият период от два месеца редовно си пишел с ответницата Х., като той се
интересувал постоянно до къде са стигнали нещата, а тя постоянно го уверявала, че е подала
съответните искания, но трябвало да се изчака за издаването им. Твърди, че ответницата се
била оправдавала веднъж със заболяване на детето си, друг път с други причини, и, че
когато ответницата заявила, че не желае повече сключването на окончателен договор,
ищецът бил възприел цялото това поведение и лъжи, като подигравка и унижение. Твърди,
че поведението и отношението на Х. му било причинило гняв, напрежение, стрес, безсъние
и разочарование, че тя съзнателно го била лъгала и се била подигравала с неговите сериозни
намерения. Оформен е петитум, с който ищецът моли съдът да осъди ответницата Д. Д. Х.,
ЕГН **********, от ** да му заплати на основание чл. 10 от сключения между тях
предварителен договор за продажба на недвижим имот peг. № 6900/**г. на нотариус А.
Илкова с pen № 423 на НК, следните суми:
Сумата от 16000 лева /шестнадесет хиляди лева/ -представляваща заплатеното от
него капаро в двоен размер, както и причинените вреди представляващи пряка и
непосредствена последица от неизпълнението на договора от ответницата, а именно:
сумата от 471,00 лв. за /скица, удостоверение за данъчна оценка, удостоверение за
3
вещни тежести, оценка на имота за обезпечение, банкови такси/;
сумата от 300,00 лв.- разходи за адвокат свързани с проучването, подготовка
изготвяне на 2 бр. покани и такси за изпращане на 2 покани чрез ЧСИ Х. Пилафов;
сумата от 1078,75лв за провеждане на обезпечително производство и вписване на
възбрана върху недвижимия имот, предмет на обезпечението 1000,00 лв. - адвокатски
хонорар за проведеното обезпечително производство; 51,55лв. - ДТ да образуване на
съдебно производство по обезпечение; сумата от 11 лв. - ДТ за преписи от Обезпечителната
заповед; 16,20лв. - за вписване на възбрана върху недвижимия имот, предмет на
Обезпечителната заповед, или общо сумата в размер на 17 849, 75лв., представляваща
съответно платеното капаро в двоен размер и всички причинени материални вреди,
представляващи пряка и непосредствена последица от неизпълнението на договора;
Ищецът претендира и сумата от 3000,00 лв. представляваща причинените му
нематериални вреди, представляващи пряка и непосредствена последица от неизпълнението
на договора, или общо сумата в размер на 20 849,75лева. Моли съдът да му присъди и
сторените по делото съдебно-деловодни разноски. Сочи доказателства. Формулира
доказателствени искания.
В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил писмен отговор от особения представител
на ответника Д. Д. Х., ЕГН **********, - адв. А. Г., вписан в АК Пазарджик ,в който на
първо място не се оспорва факта, че е бил сключен окончателен договор, като се оспорва
истинността на документа за плащане на 8 000,00 лв. по банков път и моли съдът да
отхвърли исковете като недоказани и неоснователни посочвайки следните алтернативни
възражения.
Твърди се , че ответницата нямала задължение да представи на ищеца документ за
заличено право на ползване, и развалянето правно- технически не можело да стане по
описания начин с даване на срок за изпълнение на задължение, каквото не е било
формулирано изрично в клаузите на договора. Сочи, че е нищожна клаузата на чл. 6 от
договора, която задължава ответницата да заличи правото на ползване на майка си върху
имота (чл. 26, ал. 1 ЗЗД), като поддържа , че липсвала яснота относно формата на
изпълнението, не било уточнено с какви действия ответницата щяла да заличи вещното
право на майка си, че заличаването можело да стане по различни начини, като например с
изява на воля пред нотариус от страна на титуляра на правото, с погиване на обекта на
правото или с настъпване на смърт. Посочва, че върху тези начини ответницата могла, но не
било морално да влияе. Твърди се, че облигационният договор и чл. 6 от него, който
предполагал ответницата да накара майка си да се отрече от своето право пред нотариус, да
остане без дом, или да ускорява юридическия факт на смъртта по чл. 59, ал. 1 ЗС, са
нищожни поради накърняване на добрите нрави, противоречие с принципите на семейното
право и невъзможен предмет от гледна точка на възможностите на ответницата да реализира
самостоятелно заличаването на правото на ползване.
Алтернативно, особеният представител изразява становище, че ако не се приеме за
нищожна тази клауза, то договорът е бил развален по право на основание чл. 89 ЗЗД, а не по
4
причина на продавача. Твърди, че задължението по чл. 6 от договора да се „заличи“ вещното
право на ползване на третото лице, не можело да се изпълни единствено от продавача, а
зависело от титуляра на това вещно право, поради което и счита, че това задължение на
продавача се е било погасило поради невъзможност за изпълнение и договорът е бил
развален по право, при което се дължало връщане на полученото в пълен размер, но не в
двоен размер като неустойка по чл. 10 от договора.
Поддържа се възражение и за нищожност на договора поради липса на предмет и
задължителните елементи на предварителен договор. Поддържа се , че липсва предмет и
липсва на идентификация на трите недвижими имота, адрес, площ на имотите и цена за
сключване на окончателен договор, като твърди, че при това положение страните щели да си
дължат връщане само на полученото, но не в двоен размер. Твърди, че към датата на
сключване на предварителния договор имоти с такова описание не съществуват. Твърди се,
че към ** г. ответницата притежавала в с. ** ПИ с идентификатор 46749.503.1232, с площ
1139 кв.м, на **, както и, че към ** г. не съществувал описаният в предварителния договор
имот УПИ XVIII - 1232, в кв. 30, с площ 1 104 кв.м и с втора площ 1 088 кв.м, който да
участва в парцел, без посочен административен адрес. Твърди, че подобни били разликите в
описанията и площите между притежаваните от ответницата две сгради и описаните такива
в предварителния договор. В тази връзка твърди също така ,че посочената цена от 80 000
лв. не можела да се отнесе към нито един от имотите. Посочва, че срокът за сключване на
окончателен договор е бил посочен референтно като двумесечен, считано от ** г., като
твърди, че срокът изтичал на 06.08.2023 г., което било ден неделя, който за нотариусите не
бил неработен, както и, че нотариусите имали право да работят в неделя, като посочва, че
тези които работели, не можело да бъдат открити без затруднения за ответницата, което
според особеният представител на ответницата е налице причина за неизпълнението, за
която ответницата не отговаряла. Твърди още, че продавачът нямал задължение да
представи скица и данъчна оценка пред нотариуса, нито по закон, нито по
предварителния договор, и че задължението му било да представи документ, удостоверяващ
правото му на собственост, и документи „ изискуеми от закона“, за постановяване на
нотариалния акт (чл. 6 от предварителния договор). Твърди, че представянето на каквито и
да било документи пред нотариуса било възможно само след началото на нотариалното
производство, което се давало с изява от двете страни на воля за сключване на
прехвърлителната сделка. Твърди, че нито една от страните не е подала такава молба, което
сочело, че и ищецът е неизправна страна и поради това, че не е изправна страна, той не
можел да развали едностранно договора (по арг. от 87, ал. 1 ЗЗД). Твърди, че не е налице
причина, за която отговаря само продавачът, а видно от липсата на начало на
нотариално производство, причината е също и в купувача по предварителния договор.
Твърди, че потестативното право за разваляне на договор принадлежи само на изправната
страна, каквато в случая купувачът не бил, поради което и договорът не е бил развален, не
е била възникнала последицата от развалянето - обратното действие по чл. 88, вр. чл.
55 ЗЗД и купувачът не можел да се ползва от него, като не можел да иска връщане на
даденото от 8 000 лв., нито двойният му размер съгласно уговорената неустойка. Твърди
5
също така, че предварителният договор за продажба на недвижим имот, не се считал за
развален с едностранно изявление, ако другата страна е изпълнила своето задължение (по
арг. от Решение № 166 от 13.03.2003 г. на ВКС по гр. д. № 697/2002 г., II г. о.)
Поддържа се, че ако се приеме, че е уговорена едновременност на престациите на
страните, то ищецът е неизправна страна по договора и на друго основание, а именно, че не
е платил втората част от цената. Твърди се, че престациите са уговорени в един и същ ден -
два месеца след сключване на предварителния договор, но липсвала изрична уговорка за
едновременност, което означавало, че те не са били уговорени като едновременни. Твърди,
че ищецът не е разполагал със средства да плати. Посочва, че тъй като е неизправна страна,
не е успял да развали договора по аргументите по-горе. На основание, че ищецът не е
изправна страна прави възражение за задържане на задатъка по чл. 93, ал. 2, изр. първо,
поради отказ от договора. Твърди, че до същия резултат се стигало и с възражение за
неизпълнение от купувача на основание чл. 12 от договора поради забава на купувача по
отношение на задължението му да плати остатъка от цената по чл. 2 от договора. Твърди, че
купувачът следвало да счита, че дадената сума от 8 000,00 лв. оставала за продавача и не
следвало да се връща нито в пълен, нито в двоен размер. В тази връзка се твърди , че
ипотечен кредит не е отпускан на ищеца, а само е подадено симулативно заявление за
такъв, че ищецът само е кандидатствал за кредит, без реална цел да го получи, с минимални
разноски по заявлението. Твърди се, че е неоснователно посоченото на стр. 2 от ИМ, че
ответницата била задължена да представи документи на ищеца, след което банката щяла да
му отпусне ипотечен кредит, но ответницата не ги представила, като се посочва, че
ответницата нямала такова задължение по договора, и нещо повече, в чл. 2 от него, не било
посочено, че видът на кредита ще бъде ипотечен. Подчертава се и становището за липсата
на задължение на продавача да представи скица, като се посочва, че за продажбата на
недвижим имот не е необходимо да се заявява получаването на скица. Посочва, че освен
това нотариусите срещу заплащане могат да заявяват скици дори в деня на продажбата.
Мотивира липсата на задължение на продавача да представи данъчна оценка.
Формулирано е възражение по предмета на предварителния договор във връзка с чл.
20 ЗЗД, като се твърди, че волята на страните по този договор била неясна. Твърди, че
задължението на продавача да „продаде“ недвижимите имоти (чл. 1 от предварителния
договор) не било възможно да се изпълни едностранно само от продавача, като сочи, че в
общия случай на продажба на вещ по чл. 183 ЗЗД, поради липсата на предвидена форма,
това би било възможно. Твърди, че волята на страните би могла да е разделена от интервал
от време (първо едната страна да поеме задължение да продаде вещта, а по-късно другата да
се задължи срещу това да плати), т.е. волята/продажбата да се обективира в отделни
съвпадащи изявления, направени в различни дни. Твърди, че при продажбата по чл. 18 ЗЗД,
поради изискването за нотариален акт, нямало как волята на страните да бъде разделена от
интервал от време, тъй като нотариалният акт се изготвял в точно определен момент и ако
една от страните не се яви при нотариуса, продажбата ставала невъзможна. Предвид
изложеното, моли съдът да приеме на основание чл. 20 ЗЗД, че волята на страните е била
6
предметът на предварителния договор да бъде страните да сключат окончателен договор в
определен срок, а не продавачът да продаде недвижими вещи на купувача.
Твърди се, че липсвали активни действия от страна на ищеца за сключване на
окончателен договор, което била причината такъв да не бъде сключен. Твърди се, че в
първата по ред покана за доброволно изпълнение, от 16.08.2023 г., адресирана до
ответницата, единствено се искали пари, но не се давал срок за доброволно изпълнение на
каквото и да било задължение, нито се заявявало разваляне на договора. Твърди се още, че
във втората покана за доброволно изпълнение от 08.09.2023 г. вече се давал срок за
изпълнение, но не за сключване на окончателен договор, а за представяне на документи,
ведно с такъв за заличено право на ползване на третото лице. Твърди се, че само се
уведомявала ответницата, че ако сключи окончателен договор, тя щяла да дължи
обезщетение за забавено сключване в размер 16 771 лв., а ако не сключи, щяла да дължи още
по-голяма сума - с 2 000 лв. повече. Твърди се, че ищецът не давал възможност за
сключване само на окончателен договор без санкции, не сочел място, час и нотариус,
където той ще се яви, при когото да се извърши нотариалния акт, като при това
положение за ответницата е било обективно невъзможно да изпълни задължението си
точно и едновременно с ищеца. Твърди се, че тези действия, съдържанието на двете покани
сочели, че ищецът бил целял да отблъсне сключването на окончателен договор, пращал е
покани, за да подготви бъдещо дело, защото е искал да се облагодетелства от двойния
размер на капарото. Посочва се, че в кореспонденцията си с него ответницата била заявила,
че няма да му го върне, защото е разбирала, че е изправната страна.
Излага подробни доводи и възражения по всяко едно от перата на исковите
претенции , като поддържа , че е било възможно даденият задатък от 8000 лв. да е бил
върнат в брой на купувача, като частта от плащането в размер на 5000 лв. особеният
представител сочи, че ще се докаже със свидетели.Твърди се, че искът по т. 2 за 471 лв. е
изцяло неоснователен, тъй като сумата представлявала разноски за банкови такси и
документи, свързани с апартамент в гр. Пазарджик, собственост на ищеца, а не за процесния
имот в с. **, както и, че ищецът бил направил тези разноски самоволно, без връзка в
договора, без причинно следствена връзка с бездействията на ответницата, без да има
изрични клаузи в договора за тези действия на ищеца и ответницата. Твърди се, че разходите
не представлявали пряка и непосредствена последица от договора, поради което и
договорната отговорност не можела да се ангажира.Относно иска по т. 3 в размер 300 лв. за
адвокатско представителство пред ЧСИ Пилафов се твърди, че не бил във връзка с договора,
че последният не налагал действия на съдебен изпълнител, че разноските за адвокатски
хонорар в производството пред ЧСИ Пилафов следвало да се уредят в конкретното
производство пред този орган на основание чл. 79 ГПК, а не в настоящото исково
производство. Относно иска по т. 4 за разноски в обезпечително производство е
изразено становище, че същият е неоснователен за разноските, направени след приключване
на обезпечителното производство - за преписи от обезпечителна заповед и таксите в
Агенцията по вписванията. Относно искът по т. 5 за нематериални вреди, също се твърди, че
7
е изцяло неоснователен предвид липсата на причинна връзка между действията на
ответницата и вредите. Твърди се, че когато ответницата била заявила, че не желае повече
сключването на окончателен договор, ищецът бил възприел това като лъжа, подигравка и
унижение, но в действителност това било отказ от договор по чл. 93, ал. 2 ЗЗД и е било
напълно правомерно действие. Твърди се, че правомерността му е отрицателна предпоставка
за уважаване на иска, като се сочи, че договорната отговорност е по-строга от деликтната и
не покривала нематериални вреди, които не са пряка и непосредствена последица от
неизпълнението.Изразено е становище по доказателствените искания на ищеца. Моли се
съдът да намали разноските поради прекомерност, да отхвърли исковете като неоснователни.
Алтернативно, се моли съдът да ги отхвърли до размера на реално полученото от
ответницата (частично), с оглед възраженията за нищожност и тези, че се дължи връщане на
полученото, но не в двоен размер. Сочат се доказателства. Формулирани са доказателствени
искания.
Съдът, като съобрази събраните писмени доказателства, поотделно и в тяхната
съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното от
фактическа и правна страна:
Районен съд – Пазарджик е сезиран с кумулативно обективно съединени осъдителни
искове с правно основание чл. 88 ЗЗД във връзка с чл. 87 ЗЗД.
По делото е представен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот от ** г., сключен между Д. Д. Х. – в качеството й на обещател и П. И. К. в качеството
му на купувач. С договора, страните са се задължили да сключат окончателен договор за
покупко-продажба, по силата на който продавачът да прехвърли на купувача следния
недвижим имот: УПИ XVIII-1232, в кв. 30 по плана на с. **к, с площ от 1104кв.м., като
имотът участвал в парцела с 1088кв.м., ведно с построената в имота ДВУЕТАЖНА
ПОЛУМАСИВНА ЖИЛИЩНА СГРАДА на площ от 90 кв.м. и ПОЛУМАСИВНА СГРАДА
/гараж/ на площ от 24кв.м., при съседи на имота: изток- УПИ III-1230, запад-улица с о.т.
249а-249-250, север- УПИ XIX-1231, юг-УПИ XVII- 1233. Договорената между тях
продажна цена на имота е в размер на 80 000 /осемдесет хиляди/ лева, като при подписване
на договора страните са уговорили заплащане на капаро в размер на 8000 /осем хиляди/
лева, платимо по банков път в тридневен срок по сметка на ответницата, остатъкът от
сумата следвало да се заплати също по банков път в срок от два месеца чрез банков кредит,
който да се отпусне на купувача. Съгласно чл. 3 от договора окончателният договор за
покупко-продажба следвало да бъде сключен в срок от два месеца след подписване на
предварителния договор, като за целта страните е следвало да се явят пред нотариус,
подготвени за изпълнение на всичките си задължения, включително и заличаване
запазеното право на ползване върху описания имот на майката на ответницата.
С оглед липсата на възражения, а и доказателства следва да се приеме, че
представения по делото предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот е
подписан от ответницата – в качеството й на обещател, поради което последният като частен
диспозитивен документ се ползва с формална доказателствена сила по смисъла на чл. 180
8
ГПК и следва да се приеме, че изявленията в договора, изхождат от лицето, сочено като
техен автор.
С разпоредбите на чл.1 – 3 от Договора страните са постигнали съгласие за
сключване на окончателен договор за покупко- продажба на недвижим имот / УПИ и
построени в него сгради / по плана на с. ** в срок от два месеца , в който срок следва да се
изповяда сделката пред нотариуса. Уговорена е продажна цена, срок за плащане на капаро,
размер на капарото и на продажната цена. В договора е посочено, че сумите следва да бъдат
преведени по банковата сметка на продавача.
Ответницата чрез своят особен представител е оспорила валидността на
предварителния договор, с твърдения за нищожност паради липсата на предмет, липсата на
всички елементи от съдържанието на предварителния договор, както и поради неяснота на
волята на страните. Тези възражения са неоснователни.
Насрещните престации на страните по предварителния договор се очертават от
същността на облигационната връзка - продавачът обещава да прехвърли конкретен
недвижим имот, а купувачът да заплати определената в договора цена. В конкретният
случай не е договорено изключение от едновременно изпълнение на бъдещите насрещни
престации, с изключение на имащата характер на капаро по чл.2. от договора, част от цената
на имота. Предмета на договора е ясно и изчерпателно описан и индивидуализиран, правата
и задълженията са конкретно и ясно разписани , а самият договор съдържа всички
изискуеми елементи, характерни за договор със съдържанието на предварителен договор.
Различното описание на недвижимия имот в представените от защитата на ответницата
справки от кадастралната карта не дават основания за други различни изводи, доколкото
това различие се дължи на индивидуализацията на имота по различни кадастрални планове,
но описанието в предварителния договор изцяло съответства на описанието в представения
по делото нотариален акт легитимиращ ответницата като собственик.
При това положение съдът приема, че сключеният между страните предварителен
договор, валидно е породил своите правни последици.
По делото е представено копие от платежен документ видно от който ищецът П. И. е
заплатил по банкова сметка на ответницата Д. Д. Х. сумата в размер от 8000,00 лв. с
посочено в документа основание – „ капаро покупка- недвижим имот , предварителен
договор „.Истинността на този документ е оспорена , но извършеното в полза на
ответницата плащане се потвърждава и от представените по делото извлечения от
движението по банковата й сметка, видно от които на дата 07.06.2023 г. тя е поучила от
ищеца сумата в размер от 4084,76 евро / равняващи се на 8000,00 лв. / капаро по
предварителен договор.
Представени са многобройни писмени доказателства , видно от които на 07.07.2023 г.,
ищецът П. К. е подал искане до ОББ за отпускане на ипотечен кредит с обезпечение върху
недвижим имот негова собственост , находящ се в гр. Пазарджик. Приложени са издадени в
периода 13.06.2023 г. до 20.06.2024 г. данъчна оценка , схема и удостоверение от СВ при
ПзРС – всички на апартамента в гр. Пазарджик. В хода на проучването , е изготвена пазарна
9
оценка на този имот .
Представени са също писмени доказателства – протокол от 28.08.2023 г. , нотариална
покана от 16.08.2023 г. , протокол от 16.10.2023 г. и нотариална покана от 08.09.2023 г. ,
както и три броя уведомления, видно от които след изтичане на двумесечния срок по
предварителния договор / считано до 07.08.2023 г. / ищецът е предприел , действия чрез ЧСИ
, за установяване на връзка с ответницата във връзка с неизпълнение на задълженията за
сключване на окончателен договор. Установява се , че първата покана е връчена лично на
ответницата на 17.08.2023 г. , като в нея ищецът позовавайки се на многобройни разговори с
нея , в които тя е обещавала изпълнение , но не го е спорила – е поискал от нея заплащане на
капарото в двоен размер. С втората нотариална покана , която ЧСИ е оформил в отсъствие
на ответницата по реда на чл. 47 ГПК – ответницата е била повторно уведомена за
договорното й неизпълнение, като ищецът й е дал двуседмичен срок за изпълнение и я е
уведомил, че след изтичане на този срок ще счита предварителния договор за развален.
Страните не оспорват, а и от представените писмени справки от АВ , не се
установява, окончателният договор за процесния имот да е бил сключен.
Видно от писмо изх. № 13-10-714-001/25.06.2024 г., както към дата 06.07.2023 г., така
и към датата на извършването на справката – в община Пазарджик няма подадено искане за
изготвяне на данъчна оценка на името на Д. Х..
Установява се от удостоверение № 25-168109/25.06.2024 г., че ответницата Д. Х. е
подала заявление за издаване на скица в АГКК на 03.07.2023 г., но паради незаплащане на
таксите , услугата не е била извършена.
По делото са събрани гласни доказателства. В показанията си св. ** и ** поддържат,
че ищецът имал голямо желание да закупи за семейството си имота в с. **, тъй като той и
съпругата му го били харесали и имали планове за този имот. Даже започнал да планува
ремонти и строителство и оглеждал за строителни материали. Двамата свидетели са
категорични, че след като ищецът им споделил притесненията си с продавачката на имота и
че даже не успява да се свърже с нея , той бил много разстроен и даже вече му било
неудобно да говори по тази тема. Неговите притеснения обаче видни и по угрижения му
външен вид. Св. Ц** К.а – съпруга на ищеца също поддържа , че съпругът й бил много
ентусиазиран от бъдещата сделка , а след това – искрено разстроен и притеснен, както от
загубата на имота и на парични средства , така и от факта на измамата. Ответницата
постоянно шикалкавела при разговорите с тях по телефона и те не успявали да постигнат
среща с нея. Винаги измисляла някакви извинения , не подготвила никакви документи , а
накрая им казала , че няма да продава имота. Всичко това се отразило негативно на
здравословното състояние на ищеца, той станал напрегнат и раздразнителен , започнал да
вдига кръвно налягане. Децата им също били разочаровани, тъй като плановете на
семейството по отношение на имота били много сериозни. Междувременно били
приготвили всички документи за отпускане на банковия кредит , но не се стигнало да
сключване на договора с банката.
10
При тези фактически данни, съдът от правна страна приема следното :
Съгласно правилото на чл. 63 ал. 1 ЗЗД, страните по договора трябва да изпълняват
точно, добросъвестно и съобразно закона задълженията, които са уговорили при сключване
на договора в рамките на признатата им от чл. 9 ЗЗД договорна автономия. Отклонението от
изискванията на чл. 63 ал. 1 ЗЗД по причини, за които длъжникът отговаря, съставлява
неизпълнение на договора и поражда за изправната страна правото да развали договора по
реда на чл. 87 ЗЗД.Въз основа на всички събрани доказателства,съдът намира ,че ищецът е
доказал,че е изправна страна по предварителния договор,а насрещната страна не е
изпълнила задължението си по чл.1 за сключване на окончателен договор и прехвърляне на
собствеността в срок до 06.08.2023 г.
Общото правило на чл. 87 ЗЗД е, че договорите се развалят извънсъдебно с
предизвестие - едностранно волеизявление на изправната страна. Съгласно посочената
разпоредба предизвестието следва да съдържа две задължителни изявления - искане за
изпълнение в подходящ срок и изявление, че договорът ще се смята за развален в случай на
неизпълнение в определения срок. Освен надлежно изявление за разваляне на договора,
следва в производството по делото да се установи, че са били налице предпоставките,
установени в разпоредбата на чл. 87, ал. 1 ЗЗД за едностранното прекратяване на договора,
изразяващо се в неизпълнение на задължението на продавача да прехвърли в срок
собствеността по отношение на недвижимия имот, което неизпълнение да е съществено с
оглед интереса на купувача.
От събраните в производството по делото доказателства се установява, че ищецът е
изправна страна по предварителния договор, доколкото в качеството му на купувач и преди
уговорения падеж за заплащане на първата вноска от дължимата продажна цена, а именно
на 07.06.2023 г. е заплатил по сметка на продавача сумата от 8000,00 лв. от общо
уговорената продажна цена от 80000,00 лв.
От представените по делото писмени доказателства – две нотариални покани,
справки от община Пазарджик и от СГК – гр. Пазарджик, документи по заявка за отпуснат
кредит и от събраните по делото свидетелски показания, които макар и дадени при
условията на чл. 172 ГПК съдът кредитира, тъй като не се опровергават от други
доказателства събрани по настоящото дело - прима за безспорно установено , че при
ответницата е налице договорно неизпълнение, тъй като тя не е предприела необходимите
действия за сключване на окончателен договор. Доказателства обосноваващи обратния извод
не са събрани по делото. Не са събрани доказателства, които да обосноват основателността
на възраженията на защитата на ответницата за договорно неизпълнение от страна на ищеца.
Напротив – обсъдените доказателства сочат, за неговата сериозна готовност да изпълни
своите задължения по плащане на цената. Дали му е отпуснат или не ипотечен кредит, дали
е разполагал с налични средства или не и какви са щели да бъдат способите му за
снабдяване с тези пари - в случая е без каквото и да било правно значение, тъй като при
необходимост от едновременно престиране и липсата на доказателства за договорно
изпълнение от страна на ответницата – са налице основания за разваляне на договора от
11
страна на ищеца поради неизпълнението на ответницата. При това изпълнението на нейните
задължения по снабдяване с документите за сделката , както и за освобождаване на имота от
правото на ползване – са все действия за които тя не се нуждае от някакво съдейтвие от
страна на ищеца , които той да е отказал. Не се установи ответницата да е била в обективна
невъзможност за изпълнение , поради което съдът приема нейно виновно договорно
неизпълнение. Поради това липсват основания да се приеме и че договорът е бил развален
по право. Освен това всички описани по-горе писмени и гласни доказателства установяват
по един безспорен начин , че не се стигнало до сключване на окончателен договор, тъй като
ответницата не само не осигурила необходимите документи, но и е започнала да се крие и
да не си вдига телефона.
Следователно в производството по делото се установява, че ищецът – в качеството си
на купувач е изправна страна по предварителния договор, заплатил дължимата авансово
цена в срок, както и че втората част от цената не е заплатена в цялост, тъй като ответницата
не е осигурила съдействие чрез представяне на необходимите документи за сключване на
окончателен договор.
Съществен елемент на предварителния договор е обещанието за сключване на
окончателен договор, като при договора за покупко-продажба интересът от договора се
изразява в прехвърлянето на правото на собственост върху имота. В производството по
делото, ответницата, чиято е доказателствената тежест за това, не установи при условията
на пълното и главно доказване, че е изпълнила задължението си по предварителния договор
за покупко-продажба да прехвърли собствеността по отношение на имота в установения за
това срок до 06.08.2023 г.
В практиката на Върховния касационен съд - така Решение № 218 от 29.11.2016 г. по
гр. д. № 1306/2016 г., Г. К., ІV г. о. на ВКС, Решение № 21/30.06.2015 г. по т.д. № 1107/2012 г.
по описа на ВКС, ТК, I т.о, Решение № 178/12.11.2010 г. по т.д. № 60/2010 г. по описа на
ВКС, ІІ т.о. и Решение № 186/15.07.2014 г. по гр. д. № 6836/2013 г. по описа на ВКС, ІІІ г.о.,
се приема, че правото да се развали двустранен договор е преобразуващо по своя характер.
Същото се упражнява с едностранно волеизявление и възниква при наличие на
неизпълнение на един двустранен договор.
По делото е представена нотариална покана от ищеца до ответницата /л. 60 от делото
/ , с която последната е поканена в двуседмичен срок да представи документите за сключване
на окончателен договор , като в противен случай ще счита договора за развален. От
представената по делото нотариална преписка по връчване на нотариалната покана се
установява, че нотариусът е осъществил посещения на адреса на ответницата на три дати
и тя не е била открита. В тази връзка са приложими правилата на чл. 50 ЗННД във връзка с
чл. 37 -58 ГПК.
Дори да се приеме, че развалянето на договора не е надлежно осъществено с връчване
на посочената нотариална покана, следва да се приеме, че договорът е развален с исковата
молба. В този случай правото на извънсъдебно едностранно разваляне на договора се
осъществява с исковата молба с петитума, на която се претендират последиците от
12
развалянето. Развалянето на договора с исковата молба може да се реализира, ако длъжникът
не изпълни в хода на производството по делото до изтичането на обективно подходящ
предвид конкретните обстоятелства срок. В този смисъл е Решение № 120 от 31.07.2019 г.
по гр. д. № 992/2018 г., Г. К., ІІІ г. о. на ВКС и Решение № 218 от 29.11.2016 г. по гр. д. №
1306/2016 г., Г. К., ІV г. о. на ВКС.
Наистина ответната страна не участва лично в производството по делото, а е
представлявана от назначен от съда особен представител на основание чл. 47, ал. 6 ГПК, но
при всички положения в тази хипотеза съобщението и книжата до ответника се смятат за
редовно връчени.За да достигне до този извод съдът съобрази практиката на Върховния
касационен съд, постановена по реда на чл. 290 ГПК с Решение № 198 от 18.01.2019 г. по
т.д. № 193/2018 г., ТК, I т.о. на ВКС, в което се приема, че връчването на особения
представител представлява надлежно уведомяване на длъжника - ответник.
Предвид така установеното договорът следва да се счита едностранно развален
поради виновно договорно неизпълнение от страна на ответницата.
В настоящия случай по първата си претенция ,ищецът претендира обезщетение за
вреди под формата на уговорената в чл. 10 от договора неустойка равняваща се на
двукратния размер на капарото.
Действително в разпоредбата на чл. 10 от Договора е установено, че при
неизпълнение на задължението за продажба на имота при условията на предварителния
договор , продавачът следва да изплати на купувача получената сума / капаро / в двоен
размер, като се задължава да му възстанови и всички вреди и пропуснати ползи.
Съгласно задължителните за съдилищата разяснения, дадени с Тълкувателно
решение № 7/13.11.2014 г. по тълк.д. № 7/2013 г на ОСГТК на ВКС , че когато двустранен
договор, който не е за продължително или периодично изпълнение, е развален поради
виновно неизпълнение на длъжника, дължима в такава хипотеза е единствено неустойка за
обезщетяване на вреди от неизпълнението поради разваляне - неустойка за разваляне, ако
такава е била уговорена.
Съдът намира, че уговорената в чл. 10 от Договора неустойка е компенсаторна и е
дължима при неизпълнение на задължението на продавача да прехвърли правото на
собственост по отношение на имота в срок. Компенсаторна неустойка в полза на купувача
по предварителния договор има за цел да обезщети неизпълнението на договора от страна
на продавача по предварителния договор, във връзка с неговото задължение за
прехвърлянето на правото на собственост, т.е. сключването на окончателния договор.
Развалянето на договора по правило има обратно действие, освен при договорите за
продължително или периодично изпълнение - чл. 88, ал. 1, изр.1 ЗЗД. Когато договорът не е
за продължително или за периодично изпълнение с упражняване на потестативното право на
кредитора по чл. 87 ЗЗД се заличават с обратна сила, към момента на сключване на
договора, всички породени от него права и задължения. Обратното действие на развалянето
освобождава страните от облигационната обвързаност, възникнала в резултат на сключване
13
на договора, и създава за всяка от тях вторично задължение за връщане на разменените
престации поради отпадане на основанието за извършването им.
Развалянето на договора с обратно действие засяга и съдържащите се в него
уговорки относно последиците от неизпълнението и обезщетяването на претърпените от
изправната страна вреди, какъвто характер има уговорката за заплащане на неустойка като
форма за обезщетяване на вредите от договорното неизпълнение. Поради това, развалящият
не може да иска да бъде обезщетен за вредите от неизпълнението с уговорената в разваления
договор неустойка. Основанието да се претендира неустойка е договорът и по тази причина
претенцията за заплащането й е съвместима само с договорната отговорност за
неизпълнение по чл. 79 ЗЗД, но не и с развалянето на договора. Обвързването на
неизправната страна със задължение за плащане на неустойка по развален двустранен
договор е възможно само в хипотезата, когато неустойката е уговорена за случай на
разваляне на договора с цел да обезщети изправната страна за вредите от развалянето,
които не са тъждествени с вредите от договорното неизпълнение. В този случай е
практиката на Върховния касационен съд, постановена с Решение № 102 от 23.07.2015 г. по
т. д. № 1680/2014 г., Т. К., ІІ т. о. на ВКС и Решение № 279 от 03.07.2012 г. по гр. д. №
691/2011 г., Г. К., ІV г. о. на ВКС.
Предвид така изложените съображения и доколкото с договора не е установена
неустойка, обезщетяваща вредите на кредитора при разваляне на договора, предявеният иск
за присъждане на неустойка следва да се отхвърли. При този изход на спора по този иск
съдът не дължи произнасяне по направеното с писмения отговор възражение за право на
задържане на внесената като капаро сума.
На основание чл. 88 ЗЗД обаче ищецът ще има право на обезщетение за вреди /
имуществени или неимуществени / , чиито фактически състав следва да докаже. С оглед
гореизложеното съдът приема за доказан първия елемент – правопораждащия факт на
договорно неизпълнение , което е довело до разваляне на предварителния договор. Съдът
приема, че ответницата следва да обезщети всички вреди на ищеца, които се намират в
причинно- следствена връзка с договорното й неизпълнение.
По делото са представени писмени доказателства , видно от които ищецът е
направил следните разходи : 5,00 лв. за издаване на данъчна оценка / ПК №
181288/16.06.2023 г./ , 10,00 лв. за удостоверение от АС ,/ л.18 и 19 от делото / 192,00 лв. с
ДДС такса оценка на имот по възлагателно писмо за изготвяне на оценка / л. 53 от делото
/.Освен това е представен платежен документ към издадена фактура за плащане на 48,00 лв.
за изготвяне и връчване на втората нотариална покана, както и договор за правна защита и
съдействие с възнаграждение от 250,00 лв. за адвокатски хонорар за представителство пред
ЧСИ и АКК/ л. 61 от гр.д. № 3732/2024 г. /, 16,20 лв. такса за вписване на обезпечителна
заповед /л.79/. Ищецът претендира тези разходи , като имуществени вреди и съдът приема ,
че това намаление на неговото имущество се намира в причинно- следствена връзка с
договорното неизпълнение на ответницата довело до разваляне на предварителния договор
,тъй като без това договорно неизпълнение тези вреди не биха настъпили за него. Иска за
14
обезщетение на това основание следва да бъде уважен в следните размери : сумата в размер
на 207,00 лв. , като до претендирания в исковата молба размер от 471,00 претенцията е
недоказана и следва да бъде отхвърлена. По второто перо - следва да бъде уважен частично
иска за присъждане на обезщетения за имуществени вреди още : за сумата в размер от 298,00
лв. за заплатени нотариални такси и адвокатски хонорар/ , тъй като по делото са налице
такива доказателства , поради което над посочения по-горе размер претенцията следва да
бъде отхвърлена като неоснователна. Имуществена вреда представлява и сумата в размер от
16,20 лв. такса за вписване на обезпечителната заповед и същата следва да бъде
обезщетена.
Относно правопораждащия факт и причинно- следствената връзка съдът намира
също така за доказано , че договорното неизпълнение на ответницата е довело за
неблагоприятни последици за ищеца и в неговата неимуществена сфера. Разпитаните по
делото свидетели , чиито показания съдът преценява и във връзка с другите събрани по
делото писмени доказателства- снабдяване с документи и предприемане на действия за
банков кредит , подготовка за ремонтни дейности, ангажираност на цялото семейство и
последвалото ги разочарование, усещане за подвеждане и за измама, дори за срам - са все
отрицатели психически отражения за ищеца , като тези въздействия са довели и до
неблагоприятни здравословни промени. С оглед на тези данни по делото съдът намира , че
ищецът е претъпял неимуществени вреди , за обезщетяването на които ответницата следва
да отговаря. Анализа на доказателствата по делото и разпоредбата на чл. 52 ЗЗД мотивират
съда да приеме , че тези вреди се равняват на сумата в размер от 1200,00лв. Съдът взема
предвид вида, интензивността и продължителността на тези отрицателни преживявания и
намира , че посочената сума е достатъчна да ги обезщети. Над този размер претенцията е
недоказана и следва да бъде отхвърлена като неоснователна.
С оглед изхода на правния спор в полза на ищеца и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК
следва да бъдат присъдени сторените в производството по делото разноски. Ищецът е
доказал разноски в общ размер от 4482,13 лв./ съобразно представения списък по чл. 80
ГПК/ в настоящото производство и 1000,61 лв. в обезпечителното производство, като
последните са претендирани в исковата молба, макар да не са включени в списъка по чл. 80
ГПК -общо 5543,13 лв. Съобразно изхода от делото и уважената част от исковете тези
разноски следва да бъдат присъдени в размер от 568,53 лв.
Ответната страна не е сторила разноски в производството по делото, поради което
такива не следва да бъдат присъждани.
Така мотивиран, Пазарджишкият районен съд :
РЕШИ:
ОСЪЖДА Д. Д. Х., ЕГН **********, от ** да заплати на П. И. К., ЕГН **********,
от гр, **, чрез пълномощник адв. П. К., съдебен адрес: гр. **, на основание чл. 88 във
връзка с чл. 87 ЗЗД следните суми представляващи обезщетения за имуществени вреди в
15
резултат на разваляне на предварителен договор от ** г. поради договорно неизпълнение на
ответницата както следва : сумата в размер на 207,00 лв. / включваща платени суми за
данъчна оценка , удостоверение за вещни тежести , такса оценка на имот за обезпечение / ,
сумата в размер от 298,00 лв. / включваща разходи по нотариална такса и адвокатски
хонорар пред ЧСИ/ , както и сумата в размер от 16,20 лв. представляваща такса вписване на
възбрана, като над размера от 207,00 лв. до претендирания в исковата молба размер от
471,00 лв., над размера от 298,00 лв. до претендирания размер от 300,00 лв. ОТХВЪРЛЯ
претенците като неоснователни.
ОТХВЪРЛЯ предявеният иск от П. И. К., ЕГН **********, от гр., **, чрез
пълномощник адв. П. К., съдебен адрес: гр. **, против Д. Д. Х., ЕГН **********, от ** с
правно основание чл. 88 във връзка с чл. 87 ЗЗД за заплащане на сумата от 16000,00 лв. ,
представляваща неустойка, установена в разпоредбата на чл. 10 от предварителен договор
от ** г. – като неоснователен.
ОСЪЖДА Д. Д. Х., ЕГН **********, от ** да заплати на П. И. К., ЕГН **********,
от гр, **, чрез пълномощник адв. П. К., съдебен адрес: гр. **, на основание чл. 78, ал. 1
ГПК разноски в настоящото производство както и в обезпечителното производство по
ч.гр.д. № 3732/ 2023 г. по описа на ПзРС в размер от 568,53 лв.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Окръжен съд -
Пазарджик в двуседмичен срок от връчването му на страните.
ПРЕПИС от настоящото решение да се връчи на страните.
Съдия при Районен съд – Пазарджик: _______________________
16