Р Е Ш Е Н И Е
№ 886, 25.06.2018 година, гр.Пловдив
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛОВДИВСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ХV граждански състав на тридесет
и първи май две хиляди и осемнадесета година в публичното заседание в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: КРЪСТИНА ДИМИТРОВА
СЕКРЕТАР: ЕЛЕНА КАЛОНЧЕВА, като разгледа докладваното от
председателя гр.д.№707 по описа за 2017г.,
намира за установено следното:
Предявени са искове с правна
квалификация чл.26, ал.1 ЗЗД и чл.108 ЗС.
Ищецът М.Ж.П., ЕГН ********** ***
твърди, че на 09.05.2014г., чрез пълномощника Й. Т. Г., с нотариален акт №11,
т.ІІІ, н.д.№395 на нотариус С. З., е продал на ответника следния недвижим имот:
самостоятелен обект в сграда с идентификатор №56784.518.231.2.2, находящ се в
сграда №***, разположена в поземлен имот с идентификатор №56784.518.231 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на ****, с административен адрес: ****,
с площ на обекта 70.77 кв.м., с предназначение на обекта – за обществено
хранене, заедно с 4.73% идеални части от общите части на сградата, при граници:
на същия етаж - №56784.518.231.2.3, над обекта - №56784.518.231.2.5, под обекта
– няма. Имотът бил продаден на посочената в него цена 17 100,00 лева.
Ищецът твърди, че описаната
сделка е нищожна като противоречаща на добрите нрави, тъй като цената на имота
е в пъти по-ниска от данъчната му оценка и от действителната му стойност, което
обуславя значителна нееквивалентност на престациите на двете страни.
Като поддържа, че
разпоредителната сделка е нищожна на посоченото основание, ищецът счита, че е
собственик на гореописания имот на основание договор за покупко-подажба,
извършен с нотариален акт №107, т.V, н.д.№832/26.11.2013г. на нотариус С. З..
Ето защо сезира съда с искане да прогласи нищожността на договора, сключен
между него и ответника, на посоченото основание, както и да приеме за
установено, че ищецът е собственик на имота и да осъди ответника да му предаде
владението.
Ответникът „ЕВЕЛИН“ЕООД, ЕИК
********* със седалище и адрес на управление: гр.Пловдив, ул.“Янко Сакъзов“№27,
ет.5, ап.12 чрез пълномощниците си по делото е подал отговор в срока по чл.131 ГПК, с който оспорва предявените искове. Навежда следните възражения: ищецът
сам е определил на каква цена да бъде продаден имота му – в даденото от П.
пълномощно същият се е съгласил сделката да бъде извършена на цена, каквато
пълномощникът намери за добре, но не по-ниска от 17 000,00 лева; изрично в
пълномощното като предпочитан купувач е посочено ответното дружество; сделката
е валидна и действителна, тъй като такава е била волята на страните; страните
са имали свободата да договорят цена по-ниска от данъчната оценка по силата на
чл.9 ЗЗД; платената продажна цена не може да се окачестви като „нулева
престация“ или като липса на такава, поради което не е налице нееквивалентност
на престациите, съгласно установената практика на ВКС; ищецът не се легитимира
като собственик на процесния имот, тъй като е прехвърлил правото на собственост
на ответника и последният осъществява владение върху него на годно правно основание – договор за продажба.
При условията на евентуалност,
ако съдът намери исковите претенции за основателни, ответникът прави следните
възражения:
1/ възражение за нищожност на
договора, с който ищецът е придобил собствеността върху имота – доколкото П. е
закупил имота на цена, близка до тази, на която го е продал на ответника и
двете сделки са извършени в кратък промеждутък от време /между придобиването и
отчуждаването/ ответникът твърди, че този договор също противоречи на добрите
нрави, не е произвел правни последици, следователно не легитимира ищеца като
носител на вещното право;
2/ възражение за извършени в
имота подобрения и за упражняване право на задържане до заплащането им – твърди
се, че ответникът е във владение на имота от деня на извършване на атакуваната
сделка, както и че през периода м.август 2014г. – м.октомври 2014г. той в
качеството си на добросъвестен владелец е извършил подобрения /подробно описани
като вид и стойност в отговора/, за които е разходвал парични средства в размер
на 24 943,00 лева и с които твърди да се е увеличила цената на имота с
65 000,00 лева; евентуално ако съдът счете, че ответникът не е
добросъвестен владелец, следва да приложи разпоредбата на чл.74, ал.2 ЗС, тъй
като М.П. е знаел за извършваните в имота подобрения и не се е противопоставил;
3/възражение за постановяване на
едновременно изпълнение на задължението на основание чл.90 ЗЗД – ответникът
счита, че ако се уважат исковите претенции в негова полза ще възникне вземане
спрямо ищеца за връщане на продажната цена; ето защо прави искане съдът да
постанови едновременно да бъдат изпълнени задълженията на страните за връщане
на платената цена в размер на 17 100,00 лева и за предаване на владението
върху имота. Претендират се разноски.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в
съвкупност, намира за установено следното:
С нотариален акт №11, т.ІІІ, н.д.№395 от 09.05.2014г. на нотариус С. З., М.Ж.П.
е продал на ответното дружество следния недвижим имот: самостоятелен обект в
сграда с идентификатор №56784.518.231.2.2, находящ се в сграда №***,
разположена в поземлен имот с идентификатор №56784.518.231 по кадастралната
карта и кадастралните регистри на ***, с административен адрес: ****, с площ на
обекта 70.77 кв.м., с предназначение на обекта – за обществено хранене, заедно
с 4.73% идеални части от общите части на сградата, при граници: на същия етаж -
№56784.518.231.2.3, над обекта - №56784.518.231.2.5, под обекта – няма. Пред
нотариуса продавачът е бил представляван от неговия пълномощник Й. Т. Г.,
упълномощена с пълномощно с нотариална заверка на подписа
рег.№1015/07.05.2014г. и с нотариална заверка на съдържанието
рег.№1016/07.05.2014г., т.І, акт №43 на нотариус Р.В.. Имотът е бил продаден на
цена 17 100,00 лева, при посочена данъчна оценка на същия в размер на
112 413,10 лева.
Видно от цитираното в договора пълномощно, два дни преди сделката П. е
упълномощил Й. Г. да продаде процесния имот на „Евелин“ЕООД или на всяко трето
лице, при цена, каквато намери за добре, но не по-ниска от 17 000,00 лева.
При изповядване на сделката ищецът се е легитимирал като собственик на
продавания имот с нотариален акт за покупко-продажба №158, т.93, д.№16497/26.11.2013г.
на нотариус С. З.. Видно от съдържанието на този нотариален акт П. е закупил
имота от „Тайм арх“ООД за сумата от 25 000,00 лева, при посочена данъчна
оценка в размер на 114 707,30 лева.
Приетата по делото експертиза на вещото лице Л.Л. – Е. установява, че
пазарната стойност на процесния имот към момента на сключване на атакуваната
сделка е в размер на 108 400,00 лева, а към момента, в който ищецът е
закупил имота – в размер на 112 900,00 лева.
При така установените обстоятелства съдът счита, че не е налице сочения от
ищеца порок на сделката – противоречие с добрите нрави. В установената съдебна
практика се приема, че понятието „добри нрави“ при двустранните договори предполага
известна еквивалентност на насрещните престации, при несъответствието на които
се прави извод за наличие на порок, водещ до нищожност на сделката. Приема се,
че неравностнойността на престациите следва да е такава, че практически да липсва
престация. В настоящия случай не може да се приеме, че престираното от купувача
е практически нулево. Вярно е, че платената цена от 17 100,00 лева е
значително по-ниска от данъчната оценка, но това е допустимо от закона и само
по себе си не сочи на противоречие с добрите нрави. Цената е по-ниска и от
действителната пазарна стойност, но такава тя е била уговорена от страните в
съответствие с установената в чл.9 ЗЗД свобода на договарянето и при извършена
от тях преценка на интереса. В нотариално завереното пълномощно ищецът изрично
е формирал воля имотът да бъде продаден от пълномощника му на цена над
17 000,00 лева и то на ответното дружество като евентуален купувач, което може
да се приеме и като индиция за съществуващи преддоговорни отношения между
страните. Не без значение е и обстоятелството, че само няколко месеца преди
процесната сделка М.П. е закупил имота на цена, сходна с цената, при която впоследствие
го е продал, което е още един аргумент в подкрепа на тезата, че сделката не
противоречи на общо установените нравствени правила и норми.
По изложените съображения искът по чл.26, ал.1 ЗЗД ще се отхвърли като
неоснователен.
Не са налице предпоставки за ревандикация на недвижимия имот, доколкото
ищецът не е собственик на същия. Правото на собственост е прехвърлено на
ответника с договора за покупко-продажба. Договорът е правното основание, на
което дружеството владее имота. Ето защо следва да се отхвърли и иска по чл.108
ЗС.
На основание чл.78, ал.3 ГПК ищецът следва да заплати на ответника
направените по делото разноски, които се констатират в общ размер на 7700,00 лева, от които: 200,00 лева – платено
възнаграждение за вещо лице и 7 500,00 лева – платено адвокатско
възнаграждение.
По изложените съображения съдът
Р Е Ш
И:
ОТХВЪРЛЯ
предявения от М.Ж.П., ЕГН ********** *** против „ЕВЕЛИН“ЕООД, ЕИК ********* със
седалище и адрес на управление: гр.Пловдив, ул.“Янко Сакъзов“№27, ет.5, ап.12 иск
с правна квалификация чл.26, ал.1 ЗЗД за прогласяване нищожността на договор за
покупко-продажба на недвижим имот, извършен с нотариален акт №11, т.ІІІ,
н.д.№395 от 09.05.2014г. на нотариус С.З., с който М.Ж.П. е продал на „ЕВЕЛИН“ЕООД
недвижим имот, представляващ: самостоятелен обект в сграда с идентификатор
№56784.518.231.2.2, находящ се в сграда №**, разположена в поземлен имот с
идентификатор №56784.518.231 по кадастралната карта и кадастралните регистри на
***, с административен адрес: ****, с площ на обекта 70.77 кв.м., с
предназначение на обекта – за обществено хранене, заедно с 4.73% идеални части
от общите части на сградата, при граници: на същия етаж - №56784.518.231.2.3,
над обекта - №56784.518.231.2.5, под обекта – няма.
ОТХВЪРЛЯ предявения от М.Ж.П.,
ЕГН ********** *** против „ЕВЕЛИН“ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление: гр.Пловдив, ул.“Янко Сакъзов“№27, ет.5, ап.12 иск с правна
квалификация чл.108 ЗС - да се признае за установено, че М.Ж.П. е собственик на
следния недвижим имот: самостоятелен
обект в сграда с идентификатор №56784.518.231.2.2, находящ се в сграда №***,
разположена в поземлен имот с идентификатор №56784.518.231 по кадастралната
карта и кадастралните регистри на ***, с административен адрес: ****, с площ на
обекта 70.77 кв.м., с предназначение на обекта – за обществено хранене, заедно
с 4.73% идеални части от общите части на сградата, при граници: на същия етаж -
№56784.518.231.2.3, над обекта - №56784.518.231.2.5, под обекта – няма, както и
да се осъди „ЕВЕЛИН“ЕООД да предаде на
ищеца владението върху този имот.
ОСЪЖДА М.Ж.П., ЕГН ********** ***
да заплати на „ЕВЕЛИН“ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на управление:
гр.Пловдив, ул.“Янко Сакъзов“№27, ет.5, ап.12 направените по делото разноски в
размер на 7 700,00 лева.
Решението
подлежи на обжалване пред Пловдивски апелативен съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: