№ 826
гр. Бургас, 07.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, I ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и пети септември през две хиляди двадесет и
четвърта година в следния състав:
Председател:Мариана Г. Карастанчева
Членове:Пламена К. Георгиева Върбанова
Тихомир Р. Рачев
при участието на секретаря Ани Р. Цветанова
като разгледа докладваното от Тихомир Р. Рачев Въззивно гражданско дело №
20242100501049 по описа за 2024 година
и като взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
Образувано е по въззивна жалба от Етажната собственост на
Ваканционно селище „Свети Никола 1“, състоящо се от блокове А, В и С,
находящо се в гр. Черноморец, Община Созопол, местността „Аклади“,
разположено в поземлен имот с идентификатор 81178.8.39, чрез адв. Диана
Кръстева от Адвокатска колегия – Бургас, срещу Решение № 970 от 21.05.2024
г. по гр. д. № 4236/2023 г. на Районен съд – Бургас, с което е уважен искът по
чл. 40, ал. 1 ЗУЕС на Г. Б. за отмяна на решенията на общото събрание на
етажната собственост, обективирани в протокол от 16.06.2023 г.
Подаден е отговор на въззивната жалба от Г. Б., чрез адв. Т. Пеева от
Адвокатска колегия – Бургас.
Депозираната въззивна жалба е допустима – подадена е от процесуално
легитимирано лице, в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК, срещу подлежащ на
инстанционен контрол съдебен акт и отговаря на изискванията на чл. 260 и чл.
261 ГПК.
Отговорът на въззивната жалба е допустим – подаден е в срока по чл.
263, ал. 1 ГПК и отговаря на изискванията на чл. 259, ал. 2-4, чл. 260, т. 1, 2, 4
и 7 и чл. 261 ГПК.
Във въззивната жалба е изразено становище за неправилност на
1
постановеното решение. Сочи се, че решението на общото събрание от
08.10.2021 г. е нищожно, тъй като не са налице условията на чл. 8 ЗУЕС за
учредяване на самостоятелна етажна собственост на блок А от комплекса.
Твърди се, че етажната собственост за целия комплекс (всички сгради) е
възникнала още на 16.04.2010 г., когато е проведено първото общо събрание,
решенията на които не са оспорени и са влезли в сила. Според въззивника
събранието от 08.10.2021 г. не е учредително, а такова по чл. 12, ал. 5 ЗУЕС.
Изтъква се, че етажната собственост възниква по силата на закона, когато са
налице съответните предпоставки. Излагат се подробни съображения, че е
налице една единна етажна собственост за трите сгради: сградата е единен в
архитектурно отношение обект, в който отделните секции се намират във
функционална зависимост; водоснабдяването и електроснабдяването са общи;
сградите се обслужват от един двор, ограда, басейни, алеи, проходи, стълбища
и др.; паркингът е общ, без преградни стени и осигурява достъп до всяка от
секциите; автомобилният достъп до селището е само през общия вътрешен
проход, който достига до паркинга в сграда А; пешеходният достъп до
селището се осъществява от главния вход на комплекса в секция А2, където се
намира фоайе с информационно табло; вход А2 обслужва и дава достъп както
до част от жилищните обекти, така и до обекти с обществено предназначение
и до двора. В жалбата се поддържа, че общото събрание е свикано в
съответствие със законовите разпоредби: поканата съдържа изискуемите
реквизити по чл. 13 ЗУЕС, поставена е на видно място, за което е съставен и
съответният протокол; подписана е от упълномощен служител на етажния
собственик „Българо-американска кредитна банка“ АД. Нямало нарушения,
които да са опорочили и провеждането на общото събрание: проведено е при
спадащ кворум по реда на чл. 15, ал. 3 ЗУЕС; решеният са приети с нужното
мнозинство; спазен е дневният ред; съставен е протокол по чл. 16 ЗУЕС, който
не е оспорен, поради което съдържанието му следва да се приеме за вярно.
Иска се първоинстанционното решение да бъде отменено и искът по чл. 40, ал.
1 ЗУЕС да бъде отхвърлен. Претендират се деловодните разноски.
В отговора на въззивната жалба се излага, че решенията на общото
събрание на етажната собственост са особен вид сделки, които се подчиняват
на специалните правила на ЗС и ЗУЕС, включително по отношение
оспорването им. Поради това извън срока по ЗУЕС не било допустимо да се
иска отмяна както на незаконосъобразни, така и нищожни решения. Поради
това според въззиваемия правилно първоинстанционния съд е зачел влязлото
в сила решение по гр. д. № 8017/2021 г. на Районен съд – Бургас по въпроса, че
сграда А от комплекса съществува като отделна етажна собственост.
Акцентира се на приетата по делото експертиза, според която сградите и
секциите не са функционално свързани, а са самостоятелни, както и че се
касае за закрит комплекс. Тъй като бил налице такъв комплекс, управлението,
предвидено в ЗУЕС за етажната собственост, се дерогирало от договора по чл.
2 ЗУЕС. Според въззиваемия съдът правилно е приел, че насрещната страна не
е доказала законосъобразното свикване на общото събрание. Сочи се, че не е
спазена процедурата по свикване на общото събрание, тъй като в поканата не
е упоменато името на инициатора на събранието, датата и часа на
2
поставянето; че събранието ще се проведе при спазване на правилата на чл. 15
ЗУЕС, включително, че може да се проведе на следващия ден; часа и място на
провеждане на общото събрание при провеждане в друг ден; не е подписана от
лице, което е собственик на обект в процесната сграда; не е съставен протокол
за поставяне на поканата; не е поставена на видно и общодостъпно място.
Липсвали и доказателства за наличие на хипотеза по чл. 12, ал. 5 ЗУЕС (че е
налице неотложен случай или че е изминала повече от една година от
последното проведено общо събрание). Иска се обжалваното решение да бъде
потвърдено. Претендират се деловодните разноски.
Относно валидността и допустимостта на решението:
Страните нямат оплаквания във връзка с валидността и допустимостта
на решението. В съответствие със задължението си по чл. 269 ГПК съд
извърши служебна проверка и установи, че решението е валидно и допустимо.
Като прецени събраните по делото доказателства и доводите на
страните, съдът приема за установено следното от фактическа и правна
страна:
По делото е представен протокол (л. 8 от първоинстанционното дело) от
проведено на 16.06.2023 г. общо събрание на етажните собственици на
Ваканционен комплекс „Св. Никола 1“. Посочено е, че комплексът е с
кадастрален идентификатор 81178.8.39. Общото събрание е проведено при
следния дневен ред: 1) избор на управителен съвет (управител) и контролен
съвет (контрольор); 2) провеждане на дискусия и приемане на правилник за
ползване и управление на ваканционно селище „Св. Никола 1“ на основание
чл. 11, ал. 1, т. 1 ЗУЕС; 3) провеждане на дискусия за определяне на годишен
бюджет на основание чл. 11, ал. 1, т. 4 ЗУЕС, включващ фонд „Управление и
поддържане на общите части“ и фонд „Ремонт и обновяване“; 4) изслушване и
обсъждане на предложение/оферта от дружество, извършващо управление и
поддръжка; 5) други/разни. Събранието е проведено при условията на спадащ
кворум, като са присъствали собствениците с 37,587% идеалните части от
общите части на сградата. Единодушно са взети следните решения: 1) избран е
управителен съвет в състав И.Т.Г., С.Д.А. и Ц.Н.Г., както и контролен съвет в
състав М.А.М., Н.С.Ч. и Н.Н.; 2) приет е правилник за ползване и управление
на ваканционно селище „Св. Никола 1“, предложен от И.Т.Г.; 3) приет е
годишен бюджет за 2023 г. в размер на 120 249 лв., включващ фонд
„Управление и поддържане на общите части“ и фонд „Ремонт и обновяване“;
фонд „Управление и поддръжка“ е в размер на 72 194,28 лв. и се разпределя
поравно на 87 собственици, а фонд „Ремонт и обновяване“ е в размер на 48
054,74 лв., който се разпределя поравно между всички собственици
съразмерно с притежаваните от тях идеални части от общите части на
сградата; таксата за 2023 г. е дължина в срок до 31.07.2023 г., а за 2024 г. и
следващи години е дължима в срок до 31 март на текущата година; 4) взето е
решение управителният съвет да изготви задание за комплексно обслужване и
поддръжка на ваканционното селище, включващо всички основни дейности,
3
приоритетни за тази година, и да го представи на дружествата, желаещи да
управляват комплекса; офертата следва да бъде съобразена с приетия бюджет
и представена в писмен вид; офертата, която в най-голяма степен отговаря на
общите интереси и предлага възстановяване и развитие на комплекса да бъде
одобрена и управителният съвет има право да подпише договор за управление
на основание чл. 34, ал. 10 ЗУЕС.
По делото не се спори, а и се установява от представения нотариален акт
(л. 10 от първоинстанционното дело), че ищецът е легитимиран да предяви
иска, тъй като е етажен собственик на два самостоятелни обекта в комплекса.
Пред първоинстанционният съд е разпитан свидетелят Н.Н. (л. 87-88 от
първоинстанционното дело), който споделя, че свиканото общо събрание е
било общо за цялата единна сграда на ваканционното селище, състояща се от
три свързани постройки с общ покрив, разположена в поземления имот. По
едната от трите сгради се намира паркинг, който ги обслужва и трите. В двора
има външен басейн, който е обграден от трите постройки. На фасадата няма
ясна граница между трите постройки, които преливат една в друга. С
автомобил може да се стигне само до общия подземем паркинг. От двете му
страни има арки, през които може да се стигне до алеите в комплекса. При
влизане в една от сградите не може свободно да се стигне до другите две, а
следва отново да се излезе на договора, тъй като има вътрешни стени,
отделящи трите сгради една от друга.
Основен въпрос по делото е дали процесният комплекс се състои от една
или от три сгради. За изясняването му в първата инстанция е назначена
съдебно-техническа експертиза. Вещото лице е установило, че строителството
е на комплекса е реализирано въз основа на разрешение за строеж от
14.12.2004 г. (л. 100 от първоинстанционното дело) и одобрени проекти от
07.12.2004 г. отдел „Териториално и селищно устройство“ при Община
Созопол. Разрешението е за вилно селище – Блок А – секция 1, 2, 3; Блок В –
секция 1, 2, 3; Блок C – секция 1, 2, 3 с РЗП – 9300,00 кв. м. в урегулиран
поземлен имот XVIII-8039, 8040 в местност „Аклади“, землището на село
Черноморец. Вилното селище е въведено в експлоатация с удостоверение от
25.04.2006 г. (л. 101 от първоинстанционното дело). Вещото лице е
констатирало също, че вилното селище е изградено в поземлен имот с
идентификатор 811178.8.30 по кадастралната карта и кадастралните регистри
на гр. Черноморец. Достъпът до комплекса се осъществява с автомобил след
преминаване на бариера с дистанционно управление, през вътрешен проход се
достига до паркинга, разположен в сграда А на кота -3,20. Паркингът се
намира в секция А1, А2, А3 и се ползва от всички сгради в комплекса. Той е
без стени от юг и запад. От него има вътрешни алеи и проходи, които водят
към обектите в сградите. Пешеходният достъп се осъществява от главния вход
от ул. „Чайка“ през фоайето на сграда А, секция А1. В секция А2 се намира
помещението за охрана на комплекса и рецепцията. През фоайето се
преминава и по вита стълба се достига до общия вътрешен договор, от където
има подходи за всички обекти. Пешеходен достъп има и през четири входа от
ул. „Морска“, които дават достъп до общия вътрешен двор на комплекса.
Вещото лице е дало заключение, че сградите в комплекса са изпълнени
4
при условията на свързано застрояване по смисъла на § 5, т. 22 от ДР на ЗУТ.
Сградите се допират една до друга с калканните си стени, имат самостоятелни
входове на всяка секция и няма функционална връзка между тях; сградите са
монолитни, самостоятелни.
В открито съдебно заседание пред първата инстанция вещото лице е
посочило, че всяка от секциите в комплекса има самостоятелен покрив и е
изградена на калкан спрямо съседните, поради което счита, че са налице девет
самостоятелни сгради (колкото са секциите). Разяснено е, че сградите имат
общо водоснабдяване и електроснабдяване. В паркинга има само един общ
автомобилен подход откъм запад. В края на разпита си вещото лице заявява, че
сградите са три, всяка от които има три самостоятелни входа.
В решението си първоинстанционният съд е приел, че в комплекса има
повече от една сграда, като се е позовал на силата на пресъдено нещо на
влязло в сила решение по гр. д. № 8017/2021 г. на Районен съд – Бургас, по
което е отхвърлен иск по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС срещу решения на общото
събрание на етажната собственост на блок А от комплекса, взети през 2021 г.
Настоящият състав намира, че първоинстанционният съд погрешно се е
позовал на влязлото в сила решение на Районен съд – Бургас. Това решение се
ползва със сила на пресъдено нещо само по отношение на конкретното общо
събрание, а не по отношение на факта дали всяка от сградите в комплекса има
отделна етажна собственост. Съдът е следвало сам да формира изводи по този
въпрос.
В съдебната си практика Окръжен съд – Бургас приема, че дори и
сградите да имат отделни кадастрални идентификатори, е възможно да се
касае за една сграда, при която между отделните секции е налице тясна
функционална и конструктивна връзка (Решение № III-115/04.12.2017 г. по в.
гр. дело № 1429/2017 г. на Окръжен съд – Бургас, решение № I-116/03.01.2018
г. по в. гр. дело № 1594/2017 г. на Окръжен съд – Бургас, Решение № IV-
102/18.12.2017 г. по в. гр. дело № 1430/2017 г. на Окръжен съд – Бургас,
Решение № I-38/09.04.2021 г. по в. гр. дело № 207/2021 г. на Окръжен съд –
Бургас и др.). Кога е налице такава функционална и конструктивна връзка
зависи от конкретната фактическа обстановка по делото. Така например в
Решение № 1390 от 29.12.2022 г. по в. гр. д. № 812/2022 г. и Решение № 473
от 30.03.2023 г. по в. гр. д. № 76/2023 г. е прието, че е налице конструктивната
и функционална връзка между сградите в затворен комплекс при наличие на
общ покрив, както и когато има възможността до всяка от тях от общ покрит
паркинг.
Съдът кредитира заключението на вещото лице, което е компетентно
изготвено, след извършен оглед на място и проучване на наличната
документация. Вещото лице е експерт, за разлика от св. Н. и съдът се доверява
на неговото заключение по отношение на това дали секциите имат един или
отделни покриви. Налагат се обаче и някои уточнения:
Според настоящия състав в процесния комплекс не е налице свързано
застрояване, както сочи вещото лице. Според § 5, т. 22 от ДР на ЗУТ такова е
застрояването, при което сградите в два или повече съседни урегулирани
5
поземлени имоти се разполагат допрени една до друга на имотните граници
(регулационните линии). Свързаното застрояване в съседни урегулирани
поземлени имоти представлява допиране на сградите на основното
застрояване или на постройките на допълващото застрояване. В случая не са
налице два или повече, а един имот урегулиран поземлен имот. Въпреки че не
е не са налице пердпостваките по § 5, т. 22 от ДР на ЗУТ, очевидно и в
настоящия случай се касае за долепени една до друга сгради, а не една сграда.
Следва да се отбележи, че вещото лице отговаря противоречиво на
въпроса колко сгради са построени в комплекса, като първо казва девет, а
после три. То обчае е изложило релевантните факти, въз основа на които може
съдът сам може да направи извод за броя на сградите: секциите в комплекса са
изградени на калкан спрямо останалите секции и всяка секция има собствен
покрив. Поради това според стда секциите не са конструктивно свързани.
Поради отсъствие на конструктивна връзка е безпредметно да се изследва
дали е налице функционална такава, тъй като двете предпоставки следва да са
налице кумулативно. Поради изложеното настоящият състав счита, че всяка
секция е самостоятелна сграда, т.е. сградите са девет. Дори да се възприеме
виждането, че сградите са три, а не девет, резултатът от делото не би се
променил, защото е проведено едно общо събрание за всички тях.
Единствената хипотеза, при която се допуска отделни сгради да
проведат едно събрание, е по чл. 18, ал. 1 ЗУЕС. Според тази разпоредба при
необходимост от решаване на въпрос, който е свързан с общи части на две или
повече етажни собствености, може да се проведе съвместно общо събрание, за
участието в което етажните собствености излъчват равен брой представители.
От цитирания текст става ясно, че идеята е такова общо събрание да се свиква
инцидентно. Не се допуска няколко сгради да имат общо управление – общи
органи, бюджет и т.н., каквито решения са взети на процесното общо
събрание.
Следоватлено общото събрание е проведено незаконосъобразно за
всички сгради в комплекса, вместо за всяка поотделно. Излишно е да се
коментират останалите оплаквания за незаконосъобразност. Решението на
първоинстанционният съд е правилно като краен резултат и затова следва да
бъде потвърдено изцяло.
По разноските:
При този изход на спора право на разноски има Г. Б., който е
претендирал 1000 лв. за адвокатско възнаграждение пред въззивната
инстанция. Искането е основателно, тъй като са представени доказателства за
плащане – договор за правна защита, имаш характера на разписка.
Мотивиран от изложеното, Окръжен съд – Бургас
РЕШИ:
6
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 970 от 21.05.2024 г. по гр. д. № 4236/2023
г. на Районен съд – Бургас.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 ГПК етажните собственици в
сградите, построени във Ваканционен комплекс „Св. Никола 1“, находящ се в
гр. Черноморец, Община Созопол, поземлен имот с идентификатор
81179.8.39, да заплатят на Г. Б., роден на **.**.19** г., гражданин на *** ***,
сумата от 1000 лв. – разноски за адвокатско възнаграждение пред въззивната
инстанция.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7