№ 1156
гр. В., 10.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – В., IX СЪСТАВ ГО, в публично заседание на
тридесети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Камелия Василева
при участието на секретаря Димитричка Д. Г.
като разгледа докладваното от Камелия Василева Гражданско дело №
20233100100321 по описа за 2023 година
Предявен е иск с правно основание чл. 61, ал.2 ЗЗД от „Гитекс“ ЕООД
срещу Й. Г. К. и Т. Г. К. за солидарно осъждане на ответниците да заплатят на
ищеца следните суми :
-252 902 лева, представляваща увеличена стойност на апартамент с
идентификатор ***, находящ се в гр.В., р-н *** с площ от 102.99 кв.м.
следствие на извършени от ищеца СМР.
-252 902 лева, представляваща увеличена стойност на апартамент с
идентификатор ***, находящ се в гр.В., р-н *** с площ от 102.99 кв.м.
следствие на извършени от ищеца СМР.
В условията на евентуалност са предявени искове с правно основание
чл.59 ЗЗД като се претендира стойността на разходите за извършените СМР в
*** в размер от 144 486 лева за всеки от тях.
В исковата молба се излага, че с договор за продажба на право на
строеж, обективиран в НА 54/2007г. Н. С.ов С.ов продал на „Астрея Трейд“
ЕООД право на строеж за определени обекти, подлежащи на изграждане в
съсобствен между тях УПИ I-10, масив 28 по плана на с.о. „*** в гр.В.
съобразно одобрен архитектурен проект. „Астрея Трейд“ ЕООД продало на
„Манаус-Комерс“ ООД с договор за покупко-продажба от 16.01.2008г.,
1
обективиран в НА №5/2008г. 1/2 ид.ч. от придобитото право на строеж.
На името на Н. С.ов С.ов, „Астрея Трейд“ ЕООД и „МанаусКомерс“
ООД на 16.06.2008г. били одобрени инвестиционни проекти за изграждане на
жилищна сграда, състояща се от пет отделни секции. Било издадено
Разрешение за строеж №331/20.06..2008г. , като на 26.03.2009г. било
допуснато изменение в одобрения инвестиционен проект по време на
строителството, което се изразявало в удълбочаване на основите. Задължение
за изграждане на сградата носел всеки от носителите на правото на строеж.
През 2009г. „Манаус-Комерс“ ООД и „Астрея Трейд“ ЕООД продали на
ответниците право на строеж върху ап.9 с площ от 102.99 кв.м., няходящ се в
секция „В“ и ап.12 с площ от 102.99 кв.м., находящ се в секция“В“, като
сделката била обективирана в НА №69/2009г. към средата на 2009г.
строителството било преустановено до степен незавършен груб строеж по
смисъла на §5, т.4 от ДР на ЗУТ. Изградени били само стоманобетонните
конструкции на секции „А“ и „В“.
Твърди се, че чрез участие е публичен търг през февруари 2010г. по ИД
№326/2009г. с длъжник Н. С.ов С.ов, ищцовото дружество придобило 2 632.50
ид.ч. от УПИ вече ПИ с идентификатор *** и ½ ид.ч. от правото на строеж на
Н. С.ов С.ов. „Манаус-Комерс“ ООД било обявено в несъстоятелност.
Твърди се, че ответниците въпреки че закупили право на строеж за ***
никога не били извършвали действия по реализирането му. Твърди се, че
строителството било завършено изцяло през 2021г. и финансирането му било
изцяло от „Гитекс“ ЕООД, за което последното не било поело ангажимент към
ответниците. Съгласно Удостоверение от 20.04.2021г. и Протокол от
16.04.2021г. , издадени от Район „***“ при О. В. петте секции били изградени
в степен на завършеност „груб строеж“. Към настоящия момент сградата била
напълно завършена и предстояло да бъде въведена в експлоатация. Твърди се,
че изграждането на процесните обекти и довършителните СМР са извършени
със знанието и без противопоставянето на ответниците. В исковата молба и
уточняваща молба са посочени видовете и обема от СМР, извършени за
довършване строителството на сградата и конкретно за процесните ***.
Посочено е, че са извършени следните видове СМР за ап.9 : Разваляне
на тухлена зидария 12 см – 50 кв.м. на стойност 1973 лева Къртене на
ерозирал слой от етажна ст.бетонова плоча в ел. къртач 60 кв.м. на стойност
2
3169.80 лева; Разваляне на тухлена зидария 25 см- 10 куб.м. на стойност
394.60 лева Почистване на отпадъци и измиване на етажни ст.бетонови плочи
– 85 кв.м. на стойност 467.50 лева; Грундиране ст. бетонови плочи с
„Борогрунд“ дълбокопроникващ 85 кв.м. на стойност 892.50 лева; Армировка
за усилване на ст. бетонови плочи по етажи о детайл – 600 кг на стойност 1974
лева; Бетонова доливка 5 см бетон клас В206 куб.м. на стойност 990 лева;
Обработка връзки колона – плоча саниране с циментов разтвор 2 кв.м. на
стойност 50.40 лева; Кофраж за бордове и балкони – 10 кв.м. на стойност
644.80 лева; Армировка за бордове по балкони – 18 кг на стойност 59.22 лева;
Тухлена зидария 25 см – 15.05 куб.м. на стойност 4262.16 лева Тухлена
зидария 12 см- 79.50 кв.м. на стойност 6097.05 лева; Прозорци и врати PVC
Veka 25.88 кв.м. на стойност 12 551.80 лева; Входна врата – 1100 лева;
Мазилка вътрешни стени и тавани – 390 кв.м. на стойност 5070 лева; Гипсова
мазилка на стени и тавани – 390 кв.м. на стойност 5070 лева; Обръщане около
прозорци EPS 3 см- 47а стойност 1051.80 лева; Направа на водопроводна и
канализационна инсталация – 21175.85 лева; Ел. инсталация – 3789 лева
Вентилация—557.30 лева Обща стойност на СМР, извършени в ап.9 – 52
341.44 лева.
Посочено е, че са извършени следните видове СМР за ап.12 : Разваляне
на тухлена зидария 12 см – 50 кв.м. на стойност 1973 лева Къртене на
ерозирал слой от етажна ст.бетонова плоча в ел. къртач 60 кв.м. на стойност
3169.80 лева; Разваляне на тухлена зидария 25 см- 10 куб.м. на стойност
394.60 лева Почистване на отпадъци и измиване на етажни ст.бетонови плочи
– 85 кв.м. на стойност 467.50 лева; Грундиране ст. бетонови плочи с
„Борогрунд“ дълбокопроникващ 85 кв.м. на стойност 892.50 лева; Армировка
за усилване на ст. бетонови плочи по етажи о детайл – 600 кг на стойност 1974
лева; Бетонова доливка 5 см бетон клас В206 куб.м. на стойност 990 лева;
Обработка връзки колона – плоча саниране с циментов разтвор 2 кв.м. на
стойност 50.40 лева; Кофраж за бордове по балкони – 10 кв.м. на стойност
644.80 лева; Армировка за бордове по балкони – 18 кг на стойност 59.22 лева;
Тухлена зидария 25 см – 15.05 куб.м. на стойност 4262.16 лева Тухлена
зидария 12 см- 79.50 кв.м. на стойност 6097.05 лева; Прозорци и врати PVC
Veka 25.88 кв.м. на стойност 12 551.80 лева; Входна врата – 1100 лева;
Мазилка вътрешни стени и тавани – 374 кв.м. на стойност 4862 лева; Гипсова
мазилка на стени и тавани – 374 кв.м. на стойност 4862 лева; Обръщане около
3
прозорци EPS 3 см- 47 на стойност 1051.80 лева; Направа на водопроводна и
канализационна инсталация – 2144.86 лева; Ел. инсталация – 3660.89 лева
Вентилация—557.30 лева Обща стойност на СМР, извършени в ап.12 – 51
766.34 лева. Твърди се извършени СМР по общите части на секция „В“, както
следва : Разбиване с ел.къртач на ст.бет.плоча на K.-7.20 m3 10.00 - 2633.60
лева Разбиване с ел.къртач на ст.бет.стълби m3 3.00 -790.08 лева Разбиване с
ел.къртач на ст.бет.стени в мази оси 16 и 22 m3 2.00 - 526.72 лева Разваляне на
тухлена зидария 25 см сграда m3 49.78 - 1964.32 лева Разваляне на тухлена
зидария 12 см m2 165.52 ----- - 6531.42 лева Къртене на ерозирал слой от
етажни ст.бетонови плочи с ел.къртач m2 961.00 50769.63 лева Къртене на
ерозирал слой от покривна ст.бетонова плоча с ел.къртач m2 238 12573.54
лева Разбиване връзки колона -плоча с ел.къртач m2 15.00 792.45 лева
Разбиване връзки стълб.площадка и стълб, рамо плоча с ел.къртач m2 21.00
1109.43 лева; Разбиване връзки шайба-плоча ръчно с ел.кърт елелел.къртач m2
45.00 2377.35 лева; Разбиване стени английиски двор пред ап. 13 вх.Б с
ел.къртач m3 2.50 658.40 лева; Изрязване на корозирала армировка по
периферия плочи за балкони кг 100 250 лева Спускане на отпадъци (тухли и
др.) по коруба Бр. 4000 208 лева Изхвърляне на строителни отпадъци в т.ч.
таксакурс сметище Бр. 25 10500 лева Укрепване на ст.бет. плоча с метални
подпори тип "Хюнебек"m2 40.00 400 лева Кофраж стени асансьор до к.-11.25
m2 25.00 675 лева; Армировка стени и дъно асансьор до кота -11.25 кг 315.00
1036.35 лева; Бетон клас В25(С 20/25) стени и дъно асансьор до кота -11.25 m3
15.00 2800.80 лева; Кофраж двураменна стълба от К.-9.65 до -3.75 m2 32.00
2076.16 лева; Армировка двураменна стълба от К.-9.65 до - 3.75 кг 130.00
427.70 лева; Бетон клас В25(С 20/25) двураменна стълба от К.-9.65 до - 3.75
m3 6.00 1120.32 лева; Кофраж еднораменна стълба от К.-9.65 до к,- 7.20 m2
15.00 973.20 лева; Армировка еднораменна стълба от К.-9.65 до к.- 7.20 кг
80.00 263.20 лева; Бетон клас В25(С 20/25) еднораменна стълба от К.-9.65 до
К.- 7.20 m2 3.00 560.16 лева; Зидария коминни тела 50/25 двойни м 90.00 4050
лева; Заклинване на тухлена зидария по фасади със силиконова пяна м 188.00
1175 лева; Почистване от отпадъци и измиване на етажни ст. бетонови плочи
m2 1069.12 5880.16 лева; Грундиране ст. бетонови плочи с "Борогрунд"
дълбокопроникващ m2 1069.12 11225.76 лева ; Армировка за усилване на ст.
бетонови плочи по етажи по детайл кг 6793.00 22348.97 лева Бетонова
доливка 5 см бетон клас В20 (С 16/20) m3 53.50 8827.50 лева; Обработка
4
връзки колона -плоча саниране с циментов р-р m2 15.00 378 лева Обработка
връзки стълб.площадка и стълб, рамо саниране с циментов р-р m2 21.00
529.20 лева ; Обработка връзки шайба-плоча саниране с циментов р-р m2
45.00 1134 лева; Кофраж за бордове по балкони m2 58.20 3752.74 лева;
Армировка за бордове по балкони кг 208.00 684.32 лева ; Бетон клас В25(С
20/25) за бордове по балкони m3 4.40 821.57 лева; Кофраж за бордове по
покрив m2 91.00 5867.68 лева; Армировка за бордове по покрив кг 333.00
1095.57 лева; Бетон клас В25(С 20/25) за бордове по покрив m3 9.00 1680.48
лева; Изхвърляне на строителни отпадъци в т.ч. такса сметище курс 5.00 2100
лева ; тухлена зидария 25 см m3 128.07 36269.42 лева; тухлена зидария 12 см
m2 629.66 48294.92 лева; Покриване дървена покривна конструкция m3 4.20
4422.73 лева; покриване с керемиди m2 181.00 13301.69 лева; Замазки подови
m2 1144.00 21049.60 лева; Железарски изделия-парапети м 123.00 9840.00
308184.09 лева; Неописани % 3.00 9245.5 лева; ОБЩО ГРУБ СТРОЕЖ
317429.61 лева; Дограми Прозорци и врати външни PVC "VEKA” m2 196.00
95060.00 лева; Врати само входни бр. 13.00 14300.00 лева; ОБЩО ДОГРАМИ
109360.00 лева; Довършителни работи, Мазилки вътрешни стени и тавани m2
4377.00 56901.00 лева; Гипсова мазилка вътрешни стени и тавани m2 4377.00
56901.00 лева; Мазилка силикатна външни фасадни стени m2 700.00 21560.00
лева; Топлоизолации и хидроизолации по фасади EPS 9 см,в.т.ч.скеле m2
700.00 61852.00 лева; обръщане около прозорци EPS 3 см м 470.00 10518.60
лева; покрив минерална вата 5 см m2 160.00 3520.00 лева; плосък покрив EPS
11 см m2 274.00 10609.28 лева; един пласт геотекстил m2 274.00 6252.68
лева; един пласт хидроизолация дишаща ТРО на дюбели m2 274.00 6252.68
лева; Подови настилки гранитогрес изби и общи части m2 277.18 17612.02
лева; Облицовки фасади с плочи травертин m2 82.37 9884.40 лева; страници
около външни прозорци с вр.варовик м 102.80 7407.77 лева; бордове на
балкони с вр. Варовик м 98.00 12990.00 лева; Водоотвеждане m2 181.00
8184.82 290446.25 лева; Неописани % 3.00 8713.39 лева; ОБЩО
ДОВЪРШИТЕЛНИ РАБОТИ 299159.63 лева; Сградна водопроводна и
канализационна инсталация 26082.00 лева; Сградна ел. инсталация 49266.00
лева; Вентилация 7245.00 лева; Други инсталации 7245.00 лева; Асансьор
бр. 1.00 28240.00 118078.00лева; неописани % 3.00 3542.34 лева; ОБЩО
ИНСТАЛАЦИИ 121620.34 лева; Комунални връзки 28690.20 лева ;
Благоустрояване 207554.76 лева; ОБЩО СМР 1085251.51 лева; Разходи за
5
проекти, инв.к-л,такси 10% 108525.15 лева ; ДСР 6% 65115.09 лева; Печалба
20% 217050.30 лева.
Така се твърди, че общо изпълнените СМР за секция „В“ са на стойност
1 441 186 лева, от които съобразно припадащите се общи части в размер на
16.07 за ап.9 се дължат 91 844.56 лева, а за ап.12 в размер 15.97 се дължат 92
419.66 лева.
В срока по чл.131 ГПК ответниците са депозирали отговор на исковата
молба, в който е изразено становище за неоснователност на иска.
Не се оспорват следните факти : ищецът е собственик на ПИ №*** въз
основа на две постановления за възлагане от 17.09.2010г. и 19.05.2015г.; в
терена е била предвидена за изграждане жилищна сграда, за което е било
издадено Разрешение за строеж №***г.; че „Манаус-Комерс“ ООД е продало
на ответниците право на строеж ; че строежът е останал недовършен, но само
по отношение на корпусите „С“, “D”” и „Е“.
Твърди се, че през 2011г. евентуално през 2013г. конструкцията на
секция „А“ е била изпълнена с покрив и ограждащи стени и е отговаряла
изцяло на изискванията за „груб строеж“ по §5, т.46 ДР на ЗУТ, за което
сочели едно удостоверение от 2011г. , три удостоверения от 2013г. и три броя
констативни протоколи, всички издадени от Район ***. За покрива на корпус
„А“ бил предвиден плосък покрив от бетонна плоча, а не скатен такъв. Поради
и това скатовете оставали архитектурни елементи и не били част от
конструкцията на грубия строеж, т.е. неизградени били само довършителните
елементи. Следват възражения по иска за собственост, предявен от ищеца,
който е прекратен като недопустим, поради и което същите не следва да се
докладват. Исковете се оспорват и се отправя искане да бъдат отхвърлени.
Съдът след като съобрази събраните по делото доказателства по реда на
чл.235,ал.2 вр. чл. 12 ГПК, намира следното :
С НА за учредяване на право на строеж №154, том 5, рег.№14112, дело
№769/2007г. на нот.№363 СВ.Д. Н. С.ов С.ов учредява на съсобственика си
„Астрея Трейд“ ООД право на строеж върху съсобствения им УПИ пл.№I-10,
находящ се в гр.В., кв***, целият с площ 59990 кв.м.за подробно описаните в
90 точки обекти.
С договор за покупко-продажба от 16.01.2008г., обективиран в НА №5,
том I, рег.№141, дело №5/2008г. на нот.№363- СВ.Д. „Астрея Трейд“ ООД
продава на „Манаус Комерс“ ООД продават на право на строеж върху
съсобствения им УПИ пл.№I-10, находящ се в гр.В., кв***, целият с площ
6
59990 кв.м.за подробно описаните в 90 точки обекти, представляващи ½ от
придобитото право на строеж за всички обекти по НА за учредяване на право
на строеж №154, том 5, рег.№14112, дело №769/2007г. на нот.№363 СВ.Д..
На 20.06.2008г. е издадено Разрешение за строеж №331, съгласно което
на „Манаус Комерс“ООД, „Астрея Трейд“ ООД и Н. С.ов С.ов се разрешава
извършване на строеж на жилищна сграда с бистро, магазин и гаражи в УПИ
№I-10, находящ се в гр.В., кв.*** пета категория, съгласно съгласувани и
одобрени проекти от ГЛ. на район „***“ , влязъл в сила ПУП – ПРЗ, одобрен
със Заповед №Г-59/04.04.2006г. на Зам. Кмета на О. В., скица с виза изх.№УТ-
98н-15/19.06.2007г. на Главния архитект на Район „***“.
Представен е Инвестиционен проект на възложител-собственик „Астрея
Трейд“ ООД.
С договор за покупко-продажба от 07.12.2009г., обективиран в НА №69,
том III, рег.№11531. дело №429/2009г. на нот.№363- СВ.Д. „Астрея Трейд“
ООД и „Манаус Комерс“ ООД продават на Й. Г. К. право на строеж върху
следните недвижими имоти, които ще бъдат изградени в жилищна сграда,
съобразно одобрен архитектурен проект в ПИ с ид.№*** в гр.В., кв***, целият
с площ 59990 кв.м. : ***, находящ се на втори етаж в секция В със застроена
площ 102.99 кв.м., състоящ се от : коридор, дневна с трапезария, баня- тоалет,
тоалет, две спални, килер, дрешник и две тераси и ап.***, находящ се на трети
етаж в секция В със застроена площ 102.99 кв.м., състоящ се от : коридор,
дневна с трапезария, баня- тоалет, тоалет, две спални, килер, дрешник и две
тераси.
С Постановление за възлагане от 17.09.2010г. по ИД №326/2009г. по
описа на ЧСИ №***, вписано в СВ-В. с вх.рег.№19177/08.10.2010г. в
собственост на „Гитекс“ ЕООД са възложени недвижими имоти, собственост
на Н. С.ов С.ов – 2632.50 кв.м. ид.ч. от ПИ с ид.№*** и право на строеж върху
подробно описаните 37 на брой обекти.
Съгласно Удостоверение, издадено на 16.09.2020г. от Район *** при О.
В. и КП по чл.181, ал.2 ЗУТ и чл.153,ал.2 ЗУТ от 16.04.2021г. , изготвен от
Комисия от район *** при О. В. касателно Жилищна сграда с бистро,
магазин и гаражи, находящи се в УПИ №I-10, находящ се в гр.В., кв.***, е
констатирано следното : Тяло А - вход А - обектът е незавършен без
изпълнение покривна конструкция, оградни / фасадни/ и преградни стени; на
етап доизграждане, следват довършителни работи; тяло В - вход Б - обектът е
незавършен без изпълнение покривна конструкция, оградни / фасадни/ и
преградни стени; на етап доизграждане, следват довършителни работи , тяло
С – вход В – обектът е изграден на етап нулев цикъл с изпълнена носеща
конструкция до плоча А вкл. на кота -2.90; тяло D –вход Г - обектът е изграден
на етап нулев цикъл с изпълнена носеща конструкция до плоча А вкл. на кота -
2.90; и тяло Е – вход Д - обектът е изграден на етап нулев цикъл с частично
изпълнена фундаментна плоча на кота -4.35.
7
Съгласно Удостоверение, издадено на 20.04.2021г. от Район *** при О.
В. и КП от 16.04.2021г. , изготвен от Комисия от район *** при О. В.
касателно Жилищна сграда с бистро, магазин и гаражи, находящи се в УПИ
№I-10, находящ се в гр.В., кв.***, напълно завършени в груб вид са : Тяло А,
вход А; тяло В, вход Б, тяло С – вход Б; тяло D –вход Г и тяло Е – вход Д.
Представени са Актове, издавани в хода на извършване на СМР в
сградата в периода 2020-2021г.
По делото са разпитани М.И.Ж., изпълнявал инвеститорски контрол
върху процесната сграда чрез фирма „Строй М62“ООД и СВ. Д. П.ва, която е
съставяла актовете по време на строителството на сградата.
Свидетелят Ж. сочи, че строителството на сградата е изпълнено от
„Брик“ООД като възложител е било ищцовото дружество „Гитекс“ ЕООД.
Излага, че към 2020г. строежът бил в окаяно състояние пред разпад. Сградата
била незавършена, нямала покрив, била до пети етаж. Била изградена от
корозирали тухли, отчасти паднали и нарушени. Имало предписание от
конструктори, за да може сградата да се укрепи и да се доведе до вид, който е
годен за експлоатация. Имало външни зидове, но били паднали и
компроментирани. Нямало ВиК, ел., , дограми, хидроизолация. Гитекс ЕООД
завършило сградата 2022-2023г. Сградата била изпълнена с голямо
удълбочаване от предното дружество и се доложи това да се оправи да се
понижи още нивото, тъй като отдолу се образували ниски помещения, в които
не можело да се влезе и това довело до промяна във входовете. По време на
строителство никой не бил възразил за извършването му, нито то било
спирано и контролни органи и други лица. Всички указания, дадени от
инж.Николчева били изпълнени. Било направено понижаване на терена по
указание на архитектите. Появили се мази. На входовете били направени нови
рамена.
Свидетелката СВ. П.ва сочи, че за първи път посетила имота през 2019г.
или началото на 2020г.и заварила камари пръст, руини като лунен пейзаж.
Първите две сгради, които се водели като А и Б представлявали само колони и
зидария, която била изпълнена с некачествени тухли четворки, изронени и
упадали, вътре нямало почти никакви преградни стени, долу нямало подход
към подземните нива, нямало подход към нивата, ползвали дървени стълби, за
да се влезе и да се огледа. Не били построени вход В и Г, които имали част от
основи, а последното тяло не било доизкопано за основи. Копало се и се
укрепвало с големи подпорни стени, и направили основите на тяло Д. на
средните тела нямало изпълнени стълбища, асансьорни шахти и на първите
два входа нямало до долу асансьорни шахти. Първо изхвърлили пръстта, за да
се подравни терена и да се осигури достъп за строителните машини. След
това изхвърлили боклуците, подравнили терена и го оградили. Зидарията била
премахната по предписание на конструктора. Плочите били допълнително
подсилени, защото се ронел горния слой на бетона, изляли се пластове, после
се направили замазки. Възложител на строежа било „Гитекс“ЕООД. Имало
8
промяна от архитекта по време на строителството за ново стълбище, защото
нямало подход към мазите. В горния край на вход Д се правили наново
основи, фундаментна плоча, пробивали отвори, за да се види какво има.
Удълбочили се, за да могат стълбището и асансьора да слязат до там.
Съгласно заключението на проведената по реда на чл.207 ГПК СТЕ, за
което е било образувано гр.д. №11282/2020г. по описа на ВРС към датата на
изготвянето му 01.10.2020г. по отношение на процесната сграда е
констатирано, че не са изградени борда и скатните покриви по външния
контур на секция „В“ . На покрива над стълбищната клетка е излят само
стоманено бетонна плоча без да са монтирани дървената конструкция и
покритието от керемиди. Върху покривната тераса не са изпълнявани никакви
изолационни работи. Източните и западните и частично северните фасадни
зидове на секцията не са изградени. Разпределителните зидове са частично
изградени. Някои от зидовете не са заклинени. Други са недовършени. Има
лошо качествено извършени и съборени такива. Отделните секции на
сградата са с различна степен на завършеност. Нито една от секциите не е
завършена. Изградени са стоманенобетонови конструкции единствено на
секция А и В. някои от ст.бет. конструкции са със съмнително качество,
поради което трябва да бъдат обследвани и при необходимост да бъдат
проведени укрепителни мероприятия. Двете секции са с частично изпълнени
фасадни зидове. Не са изпълнени предвидените по външния им контур
бордове и скатни покриви. Не са изпълнени дървените покривни конструкции
и покритието с керемиди над стълбищните им клетки. Не са изпълнени
никакви изолационни слоеве над покривните им тераси. Количеството
изпълнени тухлени зидове е по-голямо в секция А. Секция С е частично
изградена със ст.бет. конструкция до кота +5.65 и без изградени зидове,
Секция D е частично изградена със ст.бет. конструкция до кота -2.90 и без
изградени зидове. Секция Е е частично изградена със ст.бет. конструкция до
кота +5.65 и без изградени зидове.
Съгласно заключението на проведената по делото СТЕ, изготвено въз
основа на строителната документация за сградата, представена от Гитекс
ЕООД, надзорната фирма, строителната документация в район *** и оглед на
място процесната сграда е изградена въз основа на Разрешение за строеж
№***г., като на 26.03.2009г. е допуснато изменение в одобрения
инвестиционен строеж по време на строителството на основание чл.154,ал.5
ЗУТ, състоящо се в удълбочаване на основите. Не се съхранява в Район ***
подадено заявление с искане за поетапно строителство на разрешената сграда.
В УПИ I-10 е изградена жилищна сграда с пет броя секции – А, Б, С, D и Е. ,
разположени стъпаловидно спрямо прилежащата улица. Към средата на 2010г.
строителството е преустановено на етап незавършен груб строеж по смисъла
на §5, т.46 от ДР на ЗУТ. Строителството е възобновено от месец август
2020г. Преди започването му е изготвено становище на след извършен оглед
от проектант – конструктор от 13.08.2020г., описващо степента на
завършеност на вход А и Б. Съгласно същото строежът за вход А и вход Б е
9
незавършен. За вход А е посочено, че липсва покривна конструкция, липсва
тухлена зидария по калкана към вход Б и в частта между оси L и M по всички
етажи; липсват външни стълби и входна площадка, което прави достъпа до
етажите невъзможен; липсва зидария по фасадата на стълбищната клетка; на
места липсват прозоръчни зидове по балконите; на последно ниво не е
завършена конструкцията на асансьора, като не е изпълнена плочата,
затваряща шахтата; част от преградните стени на апартаментите са
незавършени или последващо разрушени; преградните зидове във
вътрешността на апартаментите са изпълнени не повече от 30 %; част от
вътрешните зидове са също разрушени. По отношение на вход Б е посочено,
че липсва покривна конструкция; липсват външни стълби и входната
площадка; достъпът се осъществява по стоманена преносима стълба от запад;
липсва зидарията по фасадата на стълбището; всички фасадни зидове са
неуплътнени към конструкцията; не са изпълнени подпрозоръчните зидове по
източната и западната фасада; преградните стени между апартаментите не са
изпълнени повече от 25 %; не е завършена асансьорната шахта на последното
ниво; вътрешните за апартаментите зидове са частично изпълнени, но са
криви, полуразрушени и на места с изветрели тухли; част от фасадните зидове
от северната страна по открития калкан са повредени от атмосферни условия;
в края на шайба №8 при стълбищната площадка се наблюдава
дефрагментиране на бетона, което се дължи на разреждането му с вода при
полагане; на тази шайба има на места прекъснати вертикални железа;
бетонирането на шайбата не е изпълнено правилно; връзката между етажната
площадка и стълбищното рамо е нарушена; във фугата се установяват
замърсявания и липсва бетоново покритие на армировката; на третия етаж
липсва бетона в работната фуга; по терасите не са изпълнени бетонните части
на парапетите, като оставените за целта фиби са закривени, силно ръждясали,
а на места липсват; колона №3 по цялата височина на сградата е с обрушени
ръбове и изкривена горна част; която се лее заедно с плочата; в последно ниво
липсва стена по северния калкан и колоните 9 и 13 са с неправилна геометрия;
плочата, която е покрив вероятно е излята без фиксатори и почти всички
железа от долната страна нямат бетонно покритие и се „четат“ ; навсякъде
фугите между предварително излятата част от колоната и частта, която се лее
заедно с плочата са замърсени – запълнени са с дървени стружки, едри парчета
дървесина и други отпадъци. Останалите три секции А, С и D са били
изградени на ниво нулев цикъл, съответно секция С – изпълнена носеща
конструкция до плоча А вкл. на кота – 2.90; секция D- изпълнена носеща
конструкция до плоча А вкл. на кота – 2.90; секция Е – частично изпълнена
фундамента плоча на кота -4.35. Заключението на проектанта е било, че
сградата не е завършен груб строеж по смисъла на §5, т.46 от ДР на ЗУТ и
след отчитане на необходимостта от ремонтно-възстановителни работи на
части от конструкцията не може да подписан акт Образец 14. Посочено е, че
това е изложено и в КП за степен на завършеност от 16.09.2020г. , издаден от
район ***. Вещото лице е констатирало, че към настоящия момент сградата,
10
състояща се от пет секции е напълно завършена. Изпълнението е качествено с
хубави материали. В дворното пространство има алеи, озеленяване, детска
площадка, беседка, фитнес на открито, барбекю, пейки, алейно осветление,
видеонаблюдение и др. Съгласно представените от ищеца протоколи и актове,
съставени по време на строителството строителството е възобновено през
месец август 2020г. и грубият строеж е завършен през месец март 2021г.,
когато започва благоустрояването на двора и е започнало изпълнението на
довършителните работи в сградата, праз 2022г. се изграждат огради, подпорни
стени, алеи и се прави озеленяване, през 2023г. има частични довършителни
работи и благоустрояване. В табличен вид са посочени видовете извършени
СМР по вид, обем, дейности и вложени материали за изграждане на сградата
вкл. и по общите части и дворното място, ВиК и ел. инсталации и др.
Изготвена е оценителна експертиза за оценка на разходите, направени
от „Гитекс“ ЕООД по строителството, както разходите по изграждане и
довършване на цялата сграда в размер на 6 517 782 лева, така и за ап.9 -
132 160 лева, за ап.12 - 129 689 лева. Стойността на двата апартамента след
завършването им е в размер на 564 000 лева, като след приспадане на
дейностите с оглед завършеността им от предходния строител същата възлиза
на 548 000 лева/поравно за всеки от тях/, а към датата на предявяване на иска
09.02.2023г. – 505 804 лева.
От така установената фактическа обстановка съдът прави следните
правни изводи :
Изложената в исковата молба фактическа обстановка и формулираният
въз основа на нея петитум на претенцията обуС.я извод за предявен иск с
правно основание чл. 61 от ЗЗД - водене на чужда работа без пълномощие.
В тази хипотеза е необходимо да е предприета чужда работа -правни или
материални действия в чужд интерес; да съществува намерение да се
управлява чуждата работа и това да е извършено доброволно, а не като
задължение по закон - чл.60, ал.1 ЗЗД. Заинтересованият е длъжен, ако
работата е била предприета уместно и е била добре управлявана, да изпълни
задълженията, които управителят е сключил от негово име, да го обезщети за
личните задължения, които той е поел и да му върне всички разноски, които е
направил –чл.61 ал.1 ЗЗД. Ако някой е предприел чужда работа въпреки
волята на заинтересования, последният отговаря по правилата за
неоснователното обогатяване - чл. 61, ал. 3 ЗЗД. Предприемането на работата
и в собствен интерес предпоставя заплащане на обезщетение от
заинтересования до размера на обогатяването му – чл.61,ал.2 ЗЗД. Законът
определя задължения, както за гестора, така и за доминуса.
Въз основа на съвкупния анализ на всички събрани по делото
доказателства се установява, че на 07.12.2009г. ответниците са закупили право
на строеж за *** в тяло „В „ от сградата, която е следвало да бъде изградена в
ПИ №***. Първоначално строителството е започнато от „Манаус-Комерс“
11
ООД въз основа на издадено Разрешение за строеж №***г. и съгласувани и
одобрени проекти от ГЛ. на район „***“ , влязъл в сила ПУП – ПРЗ, одобрен
със Заповед №Г-59/04.04.2006г. на Зам. Кмета на О. В., скица с виза изх.№УТ-
98н-15/19.06.2007г. на Главния архитект на Район „***“. Не е спорно, че
ищцовото дружество е придобило право на собственост върху ПИ №*** и
право на строеж за съответни обекти от процесната сграда въз основа на две
постановления за възлагане от 17.09.2010г. и 19.05.2015г.
Съобразно заключението на вещото лице по СТЕ, което съдът кредитира
като обективно и компетентно дадено и кореспондиращо с останалия събран
доказателствен материал, строителството е преустановено през 2010г.
Налице е спор между страните относно етапа, на който са били
изградени тяло А и В от сградата към момента на спиране на строителните
дейности по изграждане на сградата.
Степента на завършеност на една сграда се удостоверява с актове на ОА,
осъществяваща надзорни строителни функции. Разпоредбата на чл. 181, ал. 2
ЗУТ / в редакцията й преди изменението с Д. в. бр. 16/2021 г./ предпоставя
завършването на сградата в "груб строеж" да бъде констатирано с протокол на
общинската (районната) администрация. Това е и единственият официален
удостоверителен документ, чрез който може да се установява този факт.
Компетентността на ОА и нейните органи в този смисъл се извежда и от
подзаконови нормативни актове- Наредба № 3/31.07.2003г. за съставяне на
актове и протоколи по време на строителството, която съдържа
регламентацията на условията и реда за констатиране етапите на строителство
и приемане на завършени видове СМР при изпълнението на строежите.
Единствено актът на ОА, с който се дава преценка на степента на завършеност
на сградата е надлежният и удостоверяващ дали правото на строеж е
реализирано и постигната ли е посочената степен на завършеност "груб
строеж".
За първи път за степента на завършеност на процесния строеж е издаден
КП от съответна Комисия при Район ***, О. В. на 02.10.2010г. като в него е
удостоверено, че тяло А и В са изградени в груб строеж с изпълнена носеща и
покривна конструкция. Последва издаването на констативни протоколи в
същия смисъл на дати 26.05.2011г., 01.08.2013г., 08.05.2014г., 10.05.2016г.,
16.08.2017г., 12.02.2018г. В същите е удостоверено също, че останалите три
тела от сградата са на етап „ нулев цикъл“, което не е спорно по делото.
На 19.08.2020г. е издаден КП, удостоверяващ че тяло А и тяло В са в
незавършен строеж без покривна конструкция и оградни/фасадни/ и
преградни стени. Последва издаване на КП от 16.04.2021г., който
удостоверява пълна завършеност в груб строеж на всички тела от сградата.
Налице е противоречие в издаваните КП в периода 2010- 2018г. и
издадения такъв през 2020г. Доколкото обаче се касае за различен времеви
12
период на удостоверените факти и при съобразяване на относимия по делото
период касателно състоянието на сградата меродавни се явяват констатациите
към датата, към която са подновени строителни дейности и без значение е
състоянието на строежа в минал период.
Съобразно заключението по СТЕ, строежът е подновен през 2020г., като
тела А и В са били в състояние на незавършен груб строеж без изградена
покривна конструкция, фасадни и преградни стени. Тези факти безспорно се
установяват от КП, издаден от ОА на 19.08.2020г. , от проведената СТЕ в
производството по гр.д. №11282/2020г. по описа на ВРС, изготвена на
01.10.2020г. и събраните гласни доказателства, сочещи липсата на покрив,
липсата на част от фасадните стени и преградните стени между апартаментите
като свидетелите разполагат с впечатления от строежа също към 2020г.
Строителството е подновено от „Гитекс“ЕООД, видно от съставените
протоколи по време на строителството, представените разходно –
оправдателни документи и показанията на лицето, осъществяващо
инвеститорски контрол и инженера, съставящ протоколите в строителството,
като строителството е било възложено от „Гитекс“ЕООД и извършено
фактически от „Брик“ООД. Като възложител „Гитекс“ЕООД е контролирал и
организирал цялата дейност по реализиране на строителството респ. е поел
разходите по осъщесвяването му.
Видът и обемът на извършените СМР за цялостно завършване на
сградата са посочени в СТЕ, която не е оспорена от страните. Към датата на
предявяване на иска сградата е завършена изцяло включително и тела С, D и
Е.
Ответниците не са оспорили извършването на процесните СМР по вид,
стойност, количество и обем, предвид и на което съобразно заключението на
вещите лица, протоколите за СМР и гласните доказателства съдът намира, че
видовете дейности, описани в исковата молба са извършени така както са
заявени от ищеца.
Фактическата обстановка сочи, че извършената работа е била
предприета както в интерес на ищеца в качеството му на носител на право на
строеж на самостоятелни обекти от бъдещата сграда, така и в интерес на
ответниците, доколкото тази работа е довела до фактически резултат –
строителен продукт - завършване на ***. Тази работа е била е предприета
уместно, водена е добре с оглед на напълно завършване на сградата и нейното
състояние с оглед на заключението на експерта по СТЕ, че строителството е
13
изпълнено качествено и с подходящи строителни материали.
Ответниците не са дали предварително съгласие, но и не са се
противопоставили на извършването на строежа. Изпълнението на строежа
може да се извърши лично от гестора или това изпълнение да е опосредено
чрез възлагането му на трето лице, както е и в настоящия случай като
категорично се установява, че разходите по изпълнението са осигурени от
ищеца. Следователно отношенията между страните във връзка с реализирания
строеж, както за сградата в цялост, така и конкретно за притежаваните от тях
самостоятелни обекти следва да се уредят по правилата на на чл. 61, ал. 2
ЗЗД.
Последователно съдебната практика приема, че при извършени СМР в
хипотезата на чл.61, ал.2 ЗЗД дължимият размер, с който следва да се
обезщети гестора, съизмерим с размера на обогатяването на доминуса е по-
малката стойност между извършените разходи и увеличението на стойността
на съответната вещ или следва да се приеме, че размерът на обогатяването на
домуниса е стойността, която същият си е спестил за разходите по извършване
на работата. / в този смисъл и решение №132/2009 по т. д №563/2008 І т. о,
решение №85/2014 г. по гр. д №1157/2014 г. ІІ г. о на ВКС; Решение
№163/22.02.202010г. по гр.д. №2083/2008г. на ВКС; Решение
№327/17.06.2025г. по гр.д. №2871/2024г. по описа на ВКС и др./. Размерът на
извършените разходи от ищеца е съответен на сумата, която ответниците са
спестили за сметка на ищеца - определена по средни пазарни цени за
конкретните СМР, който е определен с остойностяването им по приетата по
делото СОЕ. Разходите по изграждане и довършване ап.9 са в размер на
132 160 лева, а за ап.12 в размер на 129 689 лева.
Разходите за завършване и изграждане на цялата сграда са 6 517 782
лева. Несъмнено е, че ответниците следва да заплатят и разходите за
изграждане на общите части за цялата сграда във всичките й тела/ входове/,
комунални връзки – ВиК, ел. инсталации, асансьори, облагородяване на
дворното място и всички други дейности, касаещи строежа, тъй като това е
необходимо условие за възникването и съществуването на самостоятелните
обекти, тяхна собственост. Размерът на отговорността в тези разходи е
съобразно притежаваното от тях идеално число, което според представеното
площообразуване и договора за продажба е 1.5256 % ид.ч., припадащи се към
ап.9 и 1.5256 % ид.ч. , припадащи се към ап.12. Така дължимият размер е
99 435.29 лева за всеки апартамент.
Гореизложеното обуС.я наличието на всички елементи от фактическия
състав на предявените искове с правно основание чл. 61 вр. чл.62 от ЗЗД,
поради и което същите следва да се уважат в следните размери : за ап. 9 –
231 595.29 лева/ 132 160 лева + 99 435.29 лева/ и за ап.12 – 229 124.29 лева/
129 689 лева + 99 435.29 лева/ и отхвърлят за разликата до 252 902 лева за
всеки от тях.
По отношение на разноските :
14
С оглед изхода на делото, съдът намира, че на ищеца се следват
разноски съобразно уважената част от иска и представения списък на
разноските.
След извършване на редукция на разноските по реда на чл.78,ал.1 ГПК
на ищеца следва да се присъдят следните суми : 18 148.66 лева за заплатена
държавна такса; 9.10 лева – такса за издадени СУ; 3058 лева – за заплатени
депозити за експертизи и 10 920 лева за заплатено адвокатско
възнаграждение.
В полза на ответната страна следва да се присъдят разноски съобразно
отхвърлената част, на основание чл.78,ал.3 ГПК. Ответниците не са
представили доказателства за сторени разноски, поради и което такива не им
се следват.
Воден от горното съдът :
РЕШИ:
ОСЪЖДА Й. Г. К., ЕГН: ********** и Т. Г. К., ЕГН: ********** и
двамата с адрес с.*** да заплатят солидарно на „Гитекс“ ЕООД, ЕИК : *** с
адрес гр.***, представлявано от управителя Г. Г. сумата от 231 595.29 /двеста
тридесет и един лева и двадесет и девет ст./ лева, представляваща
обезщетение за изпълнена работа без пълномощие, равняващо се на
стойността на разходите по строителството на апартамент с идентификатор
***, находящ се в гр.В., р-н ***, ул.*** ***, ***, *** с площ от 102.99 кв.м. и
1.5256 % от стойността за изграждане на цялата сграда, с която стойност
ответниците са се обогатили, на основание чл.61, ал.2 ЗЗД , КАТО
ОТХВЪРЛЯ иска за разликата до 252 902 лева.
ОСЪЖДА Й. Г. К., ЕГН: ********** и Т. Г. К., ЕГН: ********** и
двамата с адрес с.*** да заплатят солидарно на „Гитекс“ ЕООД, ЕИК : *** с
адрес гр.***, представлявано от управителя Г. Г. сумата от 229 124.29 /двеста
двадесет и девет хиляди сто двадесет и четири лева и двадесет и девет
ст./лева, представляваща обезщетение за изпълнена работа без пълномощие,
равняващо се на стойността на разходите по строителството на апартамент с
идентификатор ***, находящ се в гр.В., р-н *** с площ от 102.99 кв.м. и 1.5256
% от стойността за изграждане на цялата сграда, с която стойност
ответниците са се обогатили, на основание чл.61, ал.2 ЗЗД , КАТО
ОТХВЪРЛЯ иска за разликата до 252 902 лева.
ОСЪЖДА Й. Г. К., ЕГН: ********** и Т. Г. К., ЕГН: ********** и
двамата с адрес с.*** да заплатят солидарно на „Гитекс“ ЕООД, ЕИК : *** с
адрес гр.***, представлявано от управителя Г. Г. сумата от 32 405.76/ тридесет
15
и две хиляди четиристотин и пет лева и седемдесет и шест ст./ лева,
представляващи направените по делото разноски, на основание чл.78,ал.1
ГПК.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му
на страните пред АС-В. .
Съдия при Окръжен съд – В.: _______________________
16