РЕШЕНИЕ
№ 1975
гр. Варна, 17.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 41 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и трети май през две ***иляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Светослав Н. Тодоров
при участието на секретаря ***ристинка Ст. Илиева
като разгледа докладваното от Светослав Н. Тодоров Гражданско дело №
20213110116386 по описа за 2021 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по искова молба от АТ. СЛ. АТ., с ЕГН
********** и адрес гр. ***, чрез пълномощника му адв. Л.Р. – АК Варна срещу „Д.Б.“ ООД,
с ЕИК *** и седалище и адрес на управление гр. ***, М. С. М., с ЕГН ********** и адрес
гр.*** и Е.Ю. М., с ЕГН ********** и адрес гр. ***, с която е предявен конститутивен иск с
правно основание чл.33, ал.2 ЗС за изкупуване на 26.70 кв.м. ид.ч. от Поземлени имот с ид.
№ *** по КККР на гр. Варна, одобрен със Заповед № РД-18-64/ 16.05.2008г. на изп.
директор на АГКК, последно изменение касаещо недвижимия имот от 04.04.2017г., с адрес
гр. ***, целият с площ от 215 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана,
начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м), стар идентификатор ***, номер по
пред***оден план ***, квартал ***, парцел ***, при съседи: имоти с ид.№ № ***.
Ищците основават исковите си претенции на следните фактически твърдения,
заложени в обстоятелствената част на исковата молба:
ищецът и сестра му били собственици на процесния недвижим имот с ид. № ***,
целият с площ от 233 кв.м., на***одящ се в гр. ***.
С нотариален акт № ***, том***, рег. № ****, нот. дело № ***г. пре***върлили на
„***“ ООД по 88 кв.м. ид.ч. от собствения си имот и така дружеството станало съсобственик
в имота.
С нотариален акт № ***, том ***, рег. № ***, нот. дело № ****г. собствениците си
1
учредили право на строеж и станали собственици на определени обекти в сградата и на
идеални части от дворното място. Строежът бил регистриран и въведен в експлоатация с
удостоверение № 77/25.07.2014г.
Ищците твърдят, че в нотариалния акт за учредяване право на строеж си дали права
по чл.33 и чл.66 ЗС за свободно разпореждане с правото на собственост вър***у отделни
обекти и със съответните им идеални части от поземления имот. Следователно, никой от
собствениците нямал право да отчуждава идеални части от поземления имот.
В жилищната сграда се познавали от 2014г., имали съгласие и живеели в сговор. В
края на м. юли 2021г. на две от обособените паркоместа, а именно № 1 и № 2, за които било
учредено вещно право на ползване на ответника „***“ ООД, били струпани строителни
материали. Сестрата на ищеца Г. А.а се възмутила и подала сигнал до кметство М.. Преди да
постъпи отговор по жалбата, строителните материали били изнесени така ненадейно, както
всичко започнало. В получения отговор по жалбата, ищецът и сестра му били уведомени, че
при извършена проверка на място не са констатирани нарушения.
Ищецът твърди, че на 10.09.2021г. получил справка за вписвания, отбелязвания и
заличавания за имот, от която разбрал, че с нотариален акт № ***, том ***, дело № ***г.
„***“ ООД продал на М. С. М. 26.70 кв.м. ид.ч. от общия съсобствен с ищеца и сестра му
поземлен имот с ид. № ***. Към датата на сделката М. С. М. бил в граждански брак с ЕМ.
ЮМ. М..
Ищецът заявява, че не желае да има чужд на съсобствеността им съсобственик,
който не притежава жилищен или друг обект в сградата и желае да изкупи продадената
идеална част, като встъпи в правата на купувача.
В срока по чл.131 от ГПК е постъпил отговор от ответника М. С. М., който оспорва
исковата претенция като допустима, но изцяло неоснователна.
Поддържа, че в нотариалния акт за учредяване на право на строеж в полза на „***“
ООД / с ново наименование „Д.Б.“ ООД/, с ЕИК ***, страните взаимно са си дали съгласие
на основание чл.33 и чл.66 ЗС всяка една от тя*** да може „свободно да се разпорежда с
правото на собственост вър***у отделните обекти, на които е собственик и със съответните
идеални части от поземления имот, както и с учреденото право на ползване, вър***у
описаните по-горе обекти, и се съгласяват всеки от тя*** да продава на трети лица вещните
си права при самостоятелно определени условия и цени, като това си съгласие те дават и за
всеки последващ приобретател“. От текста ставало ясно, че ищецът е дал безусловно
съгласие по смисъла на чл.33 и чл.66 ЗС, всеки един от неговите съсобственици, да се
разпорежда свободно с правото си на собственост вър***у поземлен имот с ид. № ***, което
пък било основание за от***върляне на предявения иск.
На следващо място, ответникът поддържа, че искът е предявен след изтичане на
преклузивния срок по чл.33, ал.2 ЗС. Жалбата от сестрата на ищеца била подписана от
името на всички собственици и още към 29.07.2021г. пред ищеца стоял въпросът, има ли
нов собственик „на този гараж“ – процесните паркоместа. От това следвало, че ищецът е
2
можел и вероятно се сдобил със справка от Имотен регистър още през м. юли 2021г. Ищецът
узнал, че в имота има нов съсобственик, ползващ паркомясто № 1 и № 2 много преди
твърдяната от него дата. Ответникът ползвал придобитите паркоместа активно и
посещенията му осигурили възможност да се срещне и запознае с останалите собственици и
ползватели в сградата, изградена в поземлен имот с ид. № ***.
В срока по чл.131 ГПК е постъпил отговор и от ответницата ЕМ. ЮМ. М., с който
също се оспорва предявения иск като допустим, но неоснователен.
Ответницата заявява, че делото е образувано на 12.11.2021г. – осем месеца, след
като тя и съпругът придобили правото на собственост вър***у 26.70 кв.м. ид.ч. от
поземлен имот с ид. № ***. През този период двамата ползвали конкретното собствено им
имущество и правили подобрения в него, което косвено се потвърждавало от твърденията на
ищеца и представеното от него копие от жалба до кметство М.. Ищецът твърдял, че в
жилищната сграда се познавали от 2014г., от което можел да се изведе извод, че всеки нов
човек на територията на имота, в който е построена сградата, няма как да остане
незабелязан. Струпването на строителни материали не останало незабелязано и
провокирало подаване на жалба от сестрата на ищеца. Ответницата счита, че още към
29.07.2021г. било налице фактическо узнаване от страна на ищеца, че посочените
паркоместа имат нов собственик. Дори в жалбата било посочено, че паркоместата на „бивши
складове на „Д.“ ООД“, което показвало, че е наясно, че дружеството е „бивш собственик“ и
собствеността е сменена. Релевантен за преценка за спазване на преклузивния срок било
фактическото узнаване, поради което искът се явяват неоснователен, като предявен след
изтичане на предвидения в закона преклузивен срок.
На следващо място се сочи, че ищецът е дал съгласие по чл.33 и чл.66 ЗС при
сключване на договора за суперфиция, поради което исковата претенция била неоснователна
и на това основание.
Ответникът „Д.Б.“ ООД също е представил отговор на исковата молба в срока по
чл.131 ГПК, с който оспорва иска като допустим, но неоснователен.
Действителната воля на страните в нотариалния акт за учредяване право на строеж
била невярно и превратно тълкувана от ищеца в исковата молба. Страните взаимно си дали
съгласие на основание чл.33 и чл.66 ЗС всяка една от тя*** да може свободно да се
разпорежда с правото си на собственост при условия и цени, каквито определи и договори.
Като доказателство за обстоятелствата по чл.33 ЗС на нотариуса бил представен
суперфициарния договор при извършване на продажба на ид.ч. от имота от „Д.Б.“ ООД на
М. С. М..
И този ответник въвежда възражение относно спазване на предвидения в закона
срок за предявяване на иска по чл.33, ал.2 ЗС. Твърди, че ищецът е узнал за извършената
продажба на ид.ч. от дворното място много преди твърдяната от него дата на узнаване –
10.09.2021г. Това се установявало от документи от преписката по жалбата на сестра му до
кмета на Район „М.“ от 29.07.2021г. и от представена пред ВРС данъчна оценка от
3
23.08.2021г.
В открито съдебно заседание страните, чрез проц. представители, поддържат
изложеното в исковата молба и отговорите по нея и претендират за присъждане на
сторените по делото разноски.
СЪДЪТ, преценявайки събраните, по делото доказателства, по реда на чл. 12 от
ГПК и чл. 235, ал. 2 от ГПК, приема за установено следното от фактическа страна и
формулира следните изводи от правна страна:
На 15.03.2012г. между АТ. СЛ. АТ. и Г. С. А.а от една страна и „Д. и В.“ ЕООД, с
БУЛСТАТ *** от друга страна е сключен предварителен договор за отстъпено право на
строеж вър***у недвижим имот, на***одящ се в гр. *** и представляващ дворно място с
площ от 233 кв.м., съставляващо поземлен имот с идентификатор *** /л.117-123/.
Съгласно т.3, раздел „Права и задължения на страните“ от предварителния договор,
„едновременно с учредяването на правото на строеж за обектите в полза на Изпълнителя,
Възложителите се задължават да си учредят взаимно право на строеж за конкретните обекти
в сградата, полагащи им се съгласно протокола по т.3 от рози раздел и да си дадат
съгласието по чл.33 ЗС“.
В показанията си свидетелката Г. А.а, сестра на ищеца, твърди, че преди сключване
на предварителния договор е извършена консултация с адвокат, което довело до редакция
на предварителния договор – включена била възможност до приключване на строежа да
бъдат продавани от строителя паркоместата заедно с апартаментите. Нотариален акт бил
подписан около Коледа, нещата се случили много бързо. Свидетелката и ищецът попитали
норариуса какво означава включването на чл.66 ЗС, на което било отговорено, че е същото
като чл.33 ЗС, но имало повече разяснения по него. Свидетелката не помни дали е имало
допълнително разговори относно тези клаузи, но нотариалния акт бил подписан с
включването им в него. Съдът кредитира показанията на свидетелката в тази им част.
При служебно извършена справка в публично достъпния Търговски регистър се
установява, че от 27.09.2013г. наименованието на „Д. и В.“ ЕООД, с ЕИК *** е променено
на „Д.Б.инг“, като през 2014г. е променена и организационната форма на дружеството от
ЕООД в ООД.
На 12.12.2012г. е изготвен нотариален акт за продажба на идеални части от
недвижим имот № ***, том 3, рег. № ***, нот. дело № 404/ 2012г. на нотариус О.С., вписан в
РНК под № ***, в който е обективиран договор за покупко-продажба, по силата на който Г.
С. А.а и АТ. СЛ. АТ., при равни квоти, продават на „***“ ООД, с ЕИК *** 176 кв.м. ид.ч. от
поземлен имот с идентификатор № *** /л.12/.
С нотариален акт № ***, том ***, рег. № ***, нот. дело № 431/ 19.12.2012г. на
нотариус О.С., вписан в РНК под № ***, Г. С. А.а, АТ. СЛ. АТ. и „***“ ООД, с ЕИК ***
взаимно и безсрочно учредили помежду си право на строеж за построяването в поземлен
имот с ид. № *** новопроектирана шестетажна жилищна сграда, като разпределили
помежду си правото на строеж вър***у самостоятелните обекти в тази сграда. В т.4 от
4
нотариалния акт е уговорено, че „страните по този договор взаимно дават съгласие всяка от
тя*** на основание чл.33 и чл.66 от ЗС да може свободно да се разпорежда с правото на
собственост вър***у отделните обекти, на които е собственик и със съответните идеални
части от поземления имот, както и с учреденото й право на ползване, вър***у описаните по-
горе обекти, и се съгласяват всеки от тя*** да продава на трети лица вещните си права при
самостоятелно определени условия и цени, като това съгласие дават и за всеки последващ
приобретател.“ /л.5-6/.
Считано от 28.01.2013г. наименованието на „***“ ООД е променено на „Д.Б.“,
видно от служебно направена справка в Търговски регистър.
На 25.07.2014г. е издадено Удостоверение № 77 за регистриране въвеждане в
експлоатация на строеж „Жилищна сграда“, на***одящ се в УПИ ***-***, кв. *** / с
идентификатор ***/, по плана на **-ти м.р., район „М.“, гр.В. /л.16-17/.
С договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт за покупко-
продажба на идеални части от недвижим имот № ***, том **** рег. №***, нот. дело № ***/
09.03.2021г. на нотариус О.Ш., вписан в РНК под № ****, „Д.Б.“ ООД пре***върлило на М.
С. М. собствеността вър***у 26.70 кв.м. ид.ч. от недвижим имот с ид. № ***, от които 13.35
кв.м. ид.ч. са обособени и разпределени за ползване на ПАРКОМЯСТО № *** и 13.35 кв.м.
ид.ч. са обособени и разпределени за ползване на ПАРКОМЯСТО №***, на***одящи се в
незастроената северна част от вътрешния двор на поземления имот, в открития паркинг за
три дворни паркоместа.
Към датата на възмезнното придобиване на собствеността вър***у ид.ч. от
недвижим имот с ид. № ***, М. С. М. е бил в граждански брак с ЕМ. ЮМ. М., сключен на
30.07.2017г., видно от приетото като доказателство по делото удостоверение, издадено от
община Варна /л. 54/.
С протоколно определение от 23.05.2022г. е прието за безспорно между страните и
ненуждаещо се от доказване, следното:
- С нотариален акт № ***, том***, рег. № ***, нот. дело № ***/2012г. ищецът и
сестра му Г. С. пре***върлили на „***“ ООД /с настоящо наименование „Д.Б.“ ООД/ по 88
кв.м. ид.ч. от процения имот и така дружеството станало съсобственик в имота;
- С нотариален акт № ***, том ****, рег. № ***, нот. дело № ***/2012г.
собствениците си учредили право на строеж и станали собственици на определени обекти в
сградата и на идеални части от дворното място;
- С нотариален акт № ***, том ***, дело № ***г. „Д.Б.“ ООД продал на М. С. М.
26.70 кв.м. ид.ч. от общия съсобствен с ищеца и сестра му поземлен имот с ид. № ***, който
към този момент е бил в граждански брак с Е.Ю. М..
Спорът между страните по отношение на релевантните за разрешаване на спора
факти е кога ищецът АТ. СЛ. АТ. е узнал за разпоредителната сделка, като между страните
съществува и правен спор по тълкуване на действителната воля на страните по договора при
взаимното учредяване на право на строеж през 2012г.
5
От представените по делото писмени доказателства и от показанията на
разпитаните свидетели не се установяват твърденията на ответниците, че ищецът АТ. СЛ.
АТ. е узнал за разпоредителната сделка на по-ранна дата от 10.09.2021г.
Снабдяването на ищеца с удостоверение за данъчна оценка на имота на
23.08.2021г., подаването на жалба от сестра му, свидетелката Г. А.а на 29.07.2021г. по
електронна поща до кмета на Район М. на община Варна и водените разговори между
свидетеля Г.К. Г. и бащата на ищеца правят твърдението, че АТ. СЛ. АТ. е узнал за покупко-
продажба още в периода м. юли – август 2021г. житейски вероятно, но не и установено по
изискуемия от закона начин. Свидетелят Г. е бил предупреден от ищеца да не притеснява
родителите му, но липсва разговор, в който да е обсъждано сключването на договор за
покупко-продажба за част от поземления имот и наличието на нов собственик на тези ид.ч.
от имота – ответникът М. М.. Посочените доказателства, както и факта, че свидетелят Г. е
научил за новия собственик от бащата на ищеца, наличието само на три открити паркоместа
в имота и близките отношения между ищеца, сестра му и те***ния баща подкрепят по
косвен начин тезата на ответниците, че ищецът е узнал за продажбата на по-ранна от
твърдяната в исковата молба дата, но не в достатъчна степен за да бъде приета тази теза за
установена по безспорен начин.
Между страните не се спори, че продавачът по сделката от 09.03.2021г. „Д.Б.“ ООД
не е предложил на другите съсобственици, включително ищецът А. да купят тези идеални
части при същите условия като ответникът М..
Спорно по делото е дали при взаимно учредяване на правото на строеж страните
взаимно са дали съгласие за разпореждане с правото на собственост вър***у идеални части
от поземления имот в полза на лица, които не са собственици на самостоятелни обекти в
изградената в имота жилищна сграда.
От текста на нотариалния акт за учредяване на право на строеж се установява, че
страните по договора взаимно дават съгласие всяка от тя*** на основание чл.33 и чл.66 от
ЗС да може свободно да се разпорежда с правото на собственост вър***у отделните обекти,
на които е собственик и със съответните идеални части от поземления имот, както и с
учреденото й право на ползване, вър***у описаните по-горе обекти, и се съгласяват всеки
от тя*** да продава на трети лица вещните си права при самостоятелно определени
условия и цени, като това съгласие дават и за всеки последващ приобретател.
В посочения текст липсва твърдяното от ищеца ограничение – даденото съгласие за
разпореждане при самостоятелно определени условия и цени да се отнася само при
продажба на ид.ч. в полза на собственици на самостоятелни обекти в построената в имота
жилищна сграда. Текстът по категоричен начин удостоверява предварително даденото от
ищеца съгласие за разпореждане от страна на другите страни по договора за учредяване на
право на строеж да се разпореждат с вещните си права при самостоятелно определени
условия и цени. Липсва основание да се приеме, че това предварително дадено съгласие по
чл.33 ЗС не касае правото на собственост вър***у идеални части от поземления имот или
6
съдържа модалитет по отношение на лицата, на които могат да бъдат продавани такива
части. Дори намеренията на ищецът и сестра му, свидетелката А.а да са били уговарянето на
такъв модалитет, то те не са се реализирали при изповядване на сделката. Представения
предварителен договор на първо място е сключен с трето за спора лице, а освен това няма
пречка клаузите по предварителния договор да бъдат променени при сключване на
окончателния договор. Правата и задълженията за страните по договора се пораждат според
изразената между тя*** съвпадаща насрещна воля, без значение какви са били те***ните
намерения при предварителните преговори преди сключване на договора, както и наличието
на различни клаузи в предварителен договор. В случая, при взаимното учредяване на право
на строеж страните са дали предварително своето съгласие всяка от тя*** да продава на
трети лица вещните си права при самостоятелно определени условия и цени, поради което и
не е било необ***одимо да предлагат по между си ид. части от имота преди да ги продадат
на трети лица. Съгласие от ищеца за продажба на ид. части от поземления имот е дадено
предварително при взаимното учредяване на право на строеж, поради което не е било
необ***одимо след това някой от съсобствениците преди да продаде притежавани от него
ид. части от имота да ги предложи на останалите съсобственици, включително на ищеца.
Предмет на процесната сделка е пре***върляне на ид. части от поземлен имот,
поради което неотносими се явяват доводите на ищеца и изложените съждения по
отношение ***арактера на учреденото между страните по договора за учредено право на
строеж право на ползване, както и възможностите паркомясто да бъде самостоятелен обект
на собственост и предмет на пре***върлителна сделка.
По изложените съображения съдът намира, че исковата претенция се явява
неоснователна и следва да бъде от***върлена. Ищецът е спазил предвидения в закона
преклузивен срок за предявяване на конститутивния срок по чл.33, ал.2 ЗС, но
предварително е дал своето съгласие останалите съсобственици да продават вещните си
права на трети лица и не са налице предвидените в закона кумулативно изискуеми
предпоставки за уважаване на иска.
С оглед из***ода от спора и от***върляне на предявения конститутивен иск
ответниците имат право на поискани и доказано сторени разноски. Всеки от ответниците е
направил разноски за защита по делото и представил доказателства за това, поради което и
следва да им бъдат присъдени такива според представените списъци и доказателствата към
същите. Ответниците М.и са съпрузи, но след като са защитавани в производството от
различни процесуални представители и всеки от тя*** е направил разноски за това, тези
разноски следва да му бъдат присъдени.
Мотивиран от така изложените съображения, Варненски районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от АТ. СЛ. АТ., с ЕГН ********** и адрес гр. *** срещу
„Д.Б.“ ООД, с ЕИК *** и седалище и адрес на управление гр. ***, М. С. М., с ЕГН
7
********** и адрес гр.*** и Е.Ю. М., с ЕГН ********** и адрес гр. *** иск за изкупуване
на 26.70 кв.м. ид.ч. от Поземлени имот с ид. № *** по КККР на гр. Варна, одобрен със
Заповед № РД-18-64/ 16.05.2008г. на изп. директор на АГКК, последно изменение касаещо
недвижимия имот от 04.04.2017г., с адрес гр. ***, целият с площ от 215 кв.м., трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване
(до 10 м), стар идентификатор ***, номер по пред***оден план ***, квартал ***, парцел ***,
при съседи: имоти с ид.№ № ***, като неоснователен и недоказан.
ОСЪЖДА АТ. СЛ. АТ., с ЕГН ********** и адрес гр. *** ДА ЗАПЛАТИ на „Д.Б.“
ООД, с ЕИК *** и седалище и адрес на управление гр. *** сумата от 455 /четиристотин
петдесет и пет/ лева, представляваща сторени по делото разноски, на основание чл.78, ал.3
ГПК.
ОСЪЖДА АТ. СЛ. АТ., с ЕГН ********** и адрес гр. *** ДА ЗАПЛАТИ на М. С.
М., с ЕГН ********** и адрес гр.*** сумата от 355 /триста петдесет и пет/ лева,
представляваща сторени по делото разноски, на основание чл.78, ал.3 ГПК.
ОСЪЖДА АТ. СЛ. АТ., с ЕГН ********** и адрес гр. *** ДА ЗАПЛАТИ на Е.Ю.
М., с ЕГН ********** и адрес гр. *** сумата от 355 /триста петдесет и пет/ лева,
представляваща сторени по делото разноски, на основание чл.78, ал.3 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред Варненски окръжен съд, в
двуседмичен срок от получаване на съобщението от страните, че е изготвено и обявено.
Препис от настоящето решение да се връчи на страните по делото, заедно със
съобщението за постановяването му на основание чл. 7, ал. 2 от ГПК.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
8