№ 1282
гр. Бургас, 12.12.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, I ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ,
в публично заседание на шести декември през две хиляди двадесет и трета
година в следния състав:
Председател:Мариана Г. Карастанчева
Членове:Пламена К. Георгиева Върбанова
Тихомир Р. Рачев
при участието на секретаря Ани Р. Цветанова
като разгледа докладваното от Мариана Г. Карастанчева Въззивно
гражданско дело № 20232100501819 по описа за 2023 година
Производството е по чл. 258 и сл. ГПК и е образувано по повод на въззивната жалба
на процесуалния представител на „Хоум Кеър Травел“ЕООД в качеството
му на управител на етажната собственост в сграда „А“ с идентификатор
58356.501.87.1 ,находяща се в апартаментен и хотелски комплекс
„Приморско Дел Сол“ ,с адрес – гр. Приморско ,ул. „Иглика „ № 38-42 –
ответник по гр.д. № 438 /2022 год. по описа на Районен съд –Царево против
решение № 62/20.07.2023 год. постановено по същото дело ,с която са
отменени като незаконосъобразни всички решения на проведеното на
31.03.2022 г. ОС на ЕС,обективирани в протокол от проведеното ОСЕС от
06.04.2022 г. и въззивната етажна собственост е осъдена да заплати на
ищците направените от тях разноски по делото .
Въззивникът изразява недоволство от решението , като счита същото
за неправилно и необосновано ,постановено при съществено нарушение на
съдопроизводствените правила и без изложени мотиви за
незаконосъобразността на решенията ,с изключение на това по т.3 .
Сочи се ,че съдът е установил и правилно интерпретирал фактите по
делото относно спазването на нормите на ЗУЕС относно свикването и
1
провеждането на събранието и определянето на кворума ,както и относно
спазване на процедурата и съдържанието на съставения протокол от
ОС.Неоснователно обаче е прието ,ме са допуснати нарушения при
провеждането на събраните и че изборът на управител е незаконосъобразен
.Неправилен е изводът ,че юридическо лице – собственик не може да бъде
избран за управител ,а твърденията за допуснати нарушения при провеждане
и гласуване на ОС са немотивирани и необосновани според въззивната
страна. В тази връзка неправилно е тълкувана нормата на чл. 19 ал. 5 предл.
второ ЗУЕС и е извадена извън контекстна на цялата разпоредба на чл. 19 ал.
5 ЗУЕС,като се мотивира тезата ,че като собственик на самостоятелни обекти
в ЕС дружеството –въззивник е могло да бъде избрано за управител на
ЕС,съответно –по решение на ОС да му се заплаща възнаграждение.
Подробно се излага становището на въззивника относно приложението на
чл. 11 ЗУЕС,както и възможностите ,които дава разпоредбата на чл. 19 ал. 5
изр. първо дружеството да бъде избрано за управител като собственик на
имоти в сградата в режим на етажна собственост ,което следва и от
разпоредбата на чл. 17 ал. 2 т. 7 ЗУЕС.Необоснован е изводът на районния
съд ,че нормата от чл. 19 ал. 8 ЗУЕС е изключение от общото правило и в
този случай е допустимо юридическо лице да бъде избрано за управител ,но
с мнозинство не по-малко от 67 % ид.части от общите части на сградата
,което в случая не било налице .Отделно от това в случая дружеството е
избрано за управител с мнозинство ,много по-голямо от 67% от общите части
,тъй като на ОС са присъствали 73,7945 % ид.части ,а за това решение са
гласували 70,4319%-или 95,4433% от всички представени на ОС общи части .
Обстоятелството ,че на ОС не е гласувано и избран касиер на ЕС не
представлява нарушение ,водещо до отмяна на всички решения на ОС и не е
ясно какви са мотивите на съда ,за да приеме ,че невземане на решение за
избор на касиер води до незаконосъобразност на всички решения Същото се
отнася и до съображението ,че не е определен мандат на управителя на
ЕС,доколкото след като не е определен ,мандатът следва да бъде за
предвидения в закона срок –чл. 19 ал. 2 ЗУЕС.
Освен това предмет на отмяна могат да бъдат само позитивни решения ,а
негласуване или отхвърляне на предложение за решение по предвидена точка
от дневния ред не съставлява нарушение на процедурата по вземане на
2
останалите решения и не води до тяхната отмяна само на това
основание.Дори и да е избран управител в противоречие с материалния закон
,това също не води до незаконосъобразност на останалите взети решения на
ОС
Моли се отмяна на решението и отхвърляне на исковете за отмяна на
решенията на ОСЕС .Не се сочат нови доказателства и обстоятелства по
делото .
Въззимаемият ищец в писмения си отговор по чл. 263 от ГПК чрез
процесуалния си представител оспорват въззивната жалба,като считат
същата за неоснователна.
Излагат се съображения по същество ,като се счита,че решението в
атакуваните части е правилно и съобразено с представените доказателства
Моли се за потвърждаването му .
След преценка на събраните по делото доказателства и като обсъди
съображенията на страните ,Бургаският окръжен съд прие за установено
следното :
Предявен е бил иск с правно основание в чл. 40 от ЗУЕС, с искане за
отмяна на взетите решения на Общото събрание на етажната собственост в
сграда „А”, с идентификатор 58356.501.87.1по КККРна гр. Приморско , част
от хотелски и апартаментен комплекс „Приморско Дел Сол”, с адрес в
гр.Приморско ,ул.“Иглека „ № 38-42 , обективирани в изготвен и обявен на
06.04.2022г. протокол за проведено ОС на ЕС на 31.03.2022г.
Няма спор между страните, че комплекс „Приморско Дел Сол
„представлява- съгласно разрешение за строеж и разрешения за ползване –
комплекс от апартаментни хотели А,Б иВ, въведени в експлоатация с
разрешение за ползване от 10.04.2009 г. и хотелски комплекс и апартаментен
/студиен /хотел ,, състоящ се от секции Г,Д ,Е,Ж ,И, въведени в експлоатация
с разрешение за ползване от 27.02.2009 г.Съгласно представените
доказателства, апартаментните хотели са заснети в КККР на градакато
отделни сгради:съответно сграда А,Б и В /с отделни идентификатори ,а
апартаментният хотел ,състоящ се от секции ,,Г,Д,Е,Ж и И” е заснет в КККР
като 4 броя отделни сгради, като всяка секция също е с отделен .
Няма спор, че ищецът е собственик на самостоятелен обект в сграда с
3
идентификатор 58356.501.87.1.12, разположена в поземлен имот /ПИ/
идентификатор 58356.501.87по КККР.
По отношение твърдяното нарушение на процедурата по свикване на ОС
първоинстанционният съд е приел , не са налице нарушения . По делото са
представени категорични доказателства, че ОС е свикано правилно и
законосъобразно, изцяло при спазване на установената в ЗУЕС процедура.
Така, общото събрание е свикано по реда на чл. 12, ал. 6 от ЗУЕС от
дружеството „Хоум Кеър Травел ”ЕООД, което дружество е собственик,
притежаващ повече от 20% от идеалите части от общите части на сграда „А”
По делото е представена като доказателство, покана за свикване на ОСЕС и
протокол за поставянето й , видно от които, същата е поставена на
23.03.2022г. в 16,30часа, на входа на сградата. Документите са оформени по
реда на чл. 13, ал. 1от ЗУЕС и съдържат всички реквизити, изискуеми по
ЗУЕС. При тези доказателства съдът е направил извод , че ОС на ЕС е
свикано правилно и законосъобразно, изцяло по реда предвиден в ЗУЕС.
За неоснователно е прието и и възражението за неяснота, по отношение
начина на определяне на кворума на проведеното общо събрание и
мнозинството за вземане на решения и твърдяната липса на кворум. От
представените по делото доказателства се установява, че общите части на
отделните самостоятелни обекти в сградата, са посочени в документите за
собственост на всеки един собственик, съобразно възложеното от
инвеститора на сградите площоразпределение след одобряване на проекта.
Съгласно заключението на в. лице С. Раканова , в КККР са посочени общите
части от сградата в кв. метри, които съответстват на процента от общите
части на сградата, посочени в площоразпределението /Таблица 1/. Същите са
коректно посочени и представеното по делото Приложение № 1към
протокола от ОС ЕС от 31.03.2022 г.. Видно е от представената Таблица №
1за площоразпределение на всички в сгради в комплекса, че идеалните части
от общите части са посочени в проценти и в кв. метри. Общите части на всяка
сграда поотделно са разпределени между СОС, като общите части са
разпределени за обектите за всяка сграда поотделно на база 100%. Общите
части на сграда „А” са 241кв. м. което се изчислява от сбора на колона № 9на
л. 2от Таблица 1, съответстващи на 100%- сбора на колона № 8от таблицата. В
колона № 8са посочени припадащите се на всеки един СОСобщи части от
сградата в процентно изражение, а в колона *припадащите се към всеки СОС
4
общи части са посочени в кв. метри. Така посочените идеални части от
общите части, са изрично посочени при продажбата на СОС от инвеститора в
нотариалните актове за покупко-продажба на недвижим имот и в
постановленията за възлагане при публичните продажби.
От заключението на приетата по делото и неоспорена от страните
съдебно-техническа експертиза,се установява, че посочените в Приложение
№ 1- Списък на собствениците и упълномощени представители- участвали в
ОСЕС за процесната сграда „А”, посочените в процент идеални части от
общите части за всеки един обект са идентични с тези в Таблица № 1, където
е посочено площообразуването на корпус А и в която таблица са посочени
идеалните части за всеки един обект, както в процент, така и в кв. метри.
Видно е от представения като доказателство протокол от проведеното
Учредително събрание на собствениците на самостоятелни обекти в сграда с
идентификатор 58356.501.87.1, че в същия подробно и ясно са посочени
присъствалите собственици и пълномощници на собственици, като са
посочени номерата на притежаваните от тях самостоятелни обекти. От
представения като доказателство списък на присъстващите- приложен към
протокола от ОС е видно, че лично или чрез пълномощник, всеки от
собствениците участвали в събранието е с положен подпис. Представения
протокол съдържа всички необходими реквизити по чл. 15, ал. 5 от ЗУЕС-
дата и мястото на провеждане на ОС, дневния ред, явилите се лица и
идеалните части от етажната собственост , които те представляват, номерата
на самостоятелният обект, начина по който са гласували лицата, както и
подписи на присъствалите лица в приложения списък Приложение № 1,
неразделна част от протокола, направените предложения и взетите решения
на ОС.
Всичко това е дало основание на първостепенния съд да приеме, че няма
допуснати нарушения на нормите на ЗУЕС при свикването на общото
събрание.
За да отмени всички взети решения на проведеното процесно ОС
районният съд е приел обаче ,че е налице твърдяното от ищеца нарушение –а
именно незаконосъобразно избран управител на ЕС и допуснати нарушения
при провеждането и гласуването на ОС.
Обсъждайки единствено взетото решение по т.3.2 на ОС ,районният съд е
5
приел ,че същото е незаконосъобразно ,доколкото е гласумано търговското
дружество „Хом Кеър Травел „ЕООД да бъде управител на етажната
собственост и поради незаконосъобразността на това решение е счетено ,че
следва да бъдат отменени всички взети решения като
незаконосъобразни.Съдът счита ,че разпоредбата на чл. 19 ал. 5 ЗУЕС
принципно не допуска юридическо лице от кръга на собствениците в ЕС, да
бъде избирано за управител на ЕС. След като законодателят е определил и
конкретната рамка, в която се извършва делегация на функции и правомощия
на управителя /в чл. 19 ал. 8 от ЗУЕС/,то следва и изводът, че ЗУЕС не дава
възможност, да бъдат предоставени пълните правомощия на съвет/управителя
на ЮЛ. За тази цел, ЮЛ действа като делегат на УС. Цитираното изключва
всяка възможност, едно дружество да бъде избрано самостоятелно за
управител на ЕС, без същата да е конституирала вече друго лице като такъв.
Като изхожда от това виждане ,като е изтъкнал ,че при провеждането на
ОС,са допуснати и нарушения при провеждането му-въпреки предвиденото в
дневния ред на събарнието не е проведено гласуване за касиер на ЕТ,освен
това не е определен и срокът та мандата на управителя,съдът е счел ,„е
незаконосъобразни са всички взети решения на процесното ОСЕС и ги е
отменил .
Настоящият съдебен състав не е съгласен с изводите за
незаконосъобразност на взетото решение по т. 3,2 на ОС ,при което
неправилни са изводите за незаконосъобразнст на всички решения :
Действително напоследък възниква често практическия, а и доктринален
въпрос възможно ли е юридическо лице да представлява етажната собственост, и
то самостоятелно, а не като допълнителна функция или делегат на вече избран
управител/управителен съвет. До каква степен се простират неговите правомощия
в качеството му на представляващ Етажната собственост. Дали на същото лице
/ЮЛ/ могат да бъдат делегирани и процесулни права, би ли имало възможност то
да представлява ЕС в съдебен процес, в изпълнително дело, и в какви хипотези е
възможно това представителство.
ЗУЕС принципно урежда нормативно рамките на представителство на
Етажната собственост от страна на ЮЛ. Чл. 11, ал. 1 т. 11 ЗУЕС сочи : 11. може да
приеме решение за възлагане на дейности по поддържането на общите части на
сградата на юридическо или физическо лице срещу възнаграждение, като
определя и конкретни правомощия на управителния съвет (управителя), които
6
могат да бъдат възложени за изпълнение на тези лица;
За да не изпаднем в излишна конфронтация следва да се направи следното
уточнение : определени функции на управителния съвет на ЕС могат да бъдат
възложени на ЮЛ, ако тези функции пряко или косвено са свързани с дейности,
които имат за цел и основен приоритет поддържането на общите части на
етажната собственост. След като законодателят е определил и конкретната рамка
в която се извършва делегация на функции и правомощия на управителя следва и
извода, че ЗУЕС не дава възможност да бъдат предоставени пълната палитра от
правомощия на управителния съвет на ЮЛ. За тази цел, ЮЛ действа като делегат
на УС. Което изключва всяка възможност едно дружество да бъде избрано
самостоятелно за управител на ЕС, без същата да е конституирала вече друго лице
като такъв.
Изключение обаче би било ако ЮЛ е собственик на имот в сградата на
ЕС.Тогава ограниченията не биха били валидни ,доколкото разпоредбата на чл. 19 ал. 5
ЗУЕС,изр.първо , сочи ,че членове на управителния съвет могат да бъдат собственици и
ползватели ,като законът не прави разграничение на физически и юридически лица-
собственици .Във второто изречение на чл. 19 ал. 5 от с.з. са предвидени допълнително и
други възможни лица ,които могат да бъдат избирани за такива ,респ.-за управители на
ЕС,но съжденията на районния съд в тази връзка касае делегиране на част от функциите на
ЕС на ЮЛ ,което не е собственик .С други думи – като собственик на самостоятелни обекти
в ЕС ,дружеството „Хоум Кеър Травел „ЕООД е могло да бъде избрано за управител
,съответно – по решение на ОС да му се заплаща възнаграждение-ал. 7 на чл. 19 .В
правомощията на ОС е да избере управителен съвет /управител / съгл. чл. 11 ал. 1 т. 2 ЗУЕС
от кръга на лицата ,посочени в чл.19 ал. 5 ЗУЕС.Отделна е възможността ,която дава
разпоредбата на чл.19 ал. 8 ЗУЕС по решение на ОС ,взето с мнозинство повече от 67 %
ид.части от общите части на ет. Собственост ,правомощията ,или част от тях на
УС/управителя/ да бъдат възлагане на физически или юридически лица ,които не са
собственици.Само в този случай юридическото лице-несобственик действа като делегат на
УС.В случая обаче „Хоуем Кеър Травел „ЕООД има право да бъде избрано за управител
като собственик на имоти в сградата в режим на ЕС на оснчл. 19 ал. 5 ЗУЕС.Що според
разпоредбата на чл. 17 ал. 2 ЗУЕС става ясно ,че законът позволява всички правомощия на
УС ,или само част от тях ,да се делегират на ЮЛ-Несобственик ,с още по-голямо основание
ЮЛ-собственик може да бъде избрано за управител на ЕС,като изборът му предвижда
обикновено мнозинство от присъстващите на ОС,а не квалифизирано мнозинство от 67% от
общите части ,което е предвидено за избор на ЮЛ-несобственик /отделно от това в случая
на процесното ОС са присъствали 73,7945% ид.части от общите части ,а за това решение –
положително са гласували 70,4319 % от общите части , т.е.95,4433% от всички представени
на ОС ид.части .
7
В ЗУЕС не е посочено ,че управител или член на УС следва задължително да
бъде само физическо лице,както е приел първостепенният съд ,напротив – от
разпоредбата на чл. 19 ал. 5 ЗУЕС следва ,че всеки собственик може да бъде
избран за управител .Когато за управител бъде избран собственик – юридическо
лице,то се представлява от неговия управител /както е посочено в решението по т.
3 от процесното ОС/.
Не са допуснати и останалите нарушения при провеждането на процесното
ОСЕС ,сочени от районния съд –обстоятелството ,че на ОС е е гласуван и избран
касиер не може да бъде нарушение, водещо до отмяна на всички взети решения
/липсват и мотиви на съда защо според него невземането на решение за избор на
касиер води до незаконосъобразност на останалите взети решения /.Същото се
отнася и до съображението ,че не бил определен срока на мандата на управителя
на ЕС.това обстоятелство също не влияе на законосъобразността на останалите
решения ,а и след като не е определен мандат ,то той ще се определи от
предвидения в закона – а именно 2 години съобразно чл. 19 ал. 2 ЗУЕС.Освен
всичко друго ,правилно е възражението на въззивната страна ,че предмет на
отмяна могат да бъдат само позитивните решения ,а негласуването , или
отхвърлянето на предложение за решение по предвидена точка от дневния ред ,не
е нарушение на процедурата по вземане на останалите решения.Освен всичко
друго –дори решението за избор на управител да е незаконосъобразно ,то не води
до незаконосъобразност на всички останали решения ,взети на ОС .
С оглед на изложеното първоинстанционното решение следва да бъде
отменено и вместо него –постановено ново ,с което се отхвърлят изцяло исковите
претенции .При този резултат в полза на въззивника-ответник-етажната
собственост следва да бъдат присъдени направените по делото разноски пред
двете инстанции ,които възлизат в размер на 1146,40 лв.-съгласно представения
списък на разноски по чл. 80 ГПК .
По тези съображения Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 62/20.07.2023 г. постановено по гр.д. № 438/2022 г. по
описа на Районен съд – Царево и вместо него ПОСТАНОВИ :
8
ОТХВЪРЛЯ ИСКА на Н. В. К. ,ЕГН **********,с постоянен адрес – гр. ***
бул. *** № **,съд.адрес – гр.София,бул.“Македония „ № 12,партер-адв. Атанас
Лещев за отмяна на всички решения на проведеното на 31.03.2022 г. ОС на ЕС
на сграда „А“,с идентификатор 58356.501.87.1 по КККР на гр. Приморско,
комплекс „Приморско Дел Сол“ ,с адрес – гр. Приморско ,ул. „Иглика „ №
38-42,с управител „Хом Кеър Травел „ЕООД-гр.София,представлявано от
управителя Десислава Фераджиева ,обективирани в протокол от от 06.04.2022
г.
ОСЪЖДА Н. В. К. ,ЕГН **********,с постоянен адрес – гр. *** бул. *** №
**,съд.адрес – гр.София,бул.“Македония „ № 12,партер-адв. Атанас Лещев да
заплати на ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ на сграда „А“,с идентификатор
58356.501.87.1 по КККР на гр. Приморско, комплекс „Приморско Дел Сол“ ,с
адрес – гр. Приморско ,ул. „Иглика „ № 38-42,с управител „Хом Кеър Травел
„ЕООД-гр.София,ЕИК *********,представлявано от управителя Десислава
Фераджиева,сумата 1146,40/хиляда сто четиридесет и шест лв. и 40 ст./лева-
направени разноски по делото пред двете инстанции.
РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване .
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9