Р Е Ш
Е Н И Е № I- 92
град Бургас
, 19.07. 2019 година
Бургаският
окръжен съд , гражданска колегия ,
в публично заседание
на
............седемнадесети юли …..през
две
хиляди и деветнадесета година
, в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ :Мариана Карастанчева
ЧЛЕНОВЕ :Пламена Върбанова
мл.с.
Марина Мавродиева
при секретаря А.Цветанова
като разгледа
докладваното
от.съдията М.Карастанчева.в.гр.д. № 830 по описа
за
2019 год.,за да се произнесе, взе предвид следното :
Производството е по чл. 258 и сл. ГПК и е
образувано по повод на въззивната жалба на процесуалния
представител на И.К.Л. от гр. Бургас
-ответник по гр.д. № 5499
/2018 год. по описа на Бургаския
районен съд против решение № 544/12.03.2019 год. постановено по същото
дело ,с което е уважен предявения от „Уни инвест мениджмънт“ЕООД иск
против въззивника за установяване
дължимостта на сумите по заповед за
изпълнение на парично задължение по чл. 410 от ГПК от 08.06.2018 г. по ч.гр.д.
№ 4302/2018 г. на БРС ,а именно -сумата
от 614,19 лв. ,представляваща дължима главница-задължение по договор за поддръжка
на апр. 709-710 и пм.11,находящи се в Б. ,ж.к. „И.“,бл. *** ,за
периода от 08.08.2017 г. до април 2018 г. вкл. –в размер на по 60 лв.
месечено без ДДС и по 70 лв. с ДДС за ап. 709-719 и по 10 лв. месечно за пл.11
,за които са издадени описаните в решението фактури .
Въззивникът изразява недоволство от решението , като
счита същото за недопустимо ,незаконосъобразно , неправилно и необосновано,постановено при съществени
процесуални нарушения
Сочи
се на първо място ,че решението е недопустимо ,тъй като съдът се е
произнесъл на непредявено основание,т.е. произнесъл се е по непредявен
иск.Доколкото предмет при предявен
установителен иск по чл. 422 от ГПК е съществуване на вземане , основанието на което е посочено в заявлението по чл.
410 ГПК ,то посоченото основание на заявителя
са представените договори , сключени на
осн.чл. 2 ЗУЕС,за които се твърди ,че именно като такива обвързват третото лице
,последващ приобретател на самостоятелни обекти ,какъвто в случая е ответникът
. Решаващият съд обаче изцяло е изместил предмета на спора ,като е квалифицирал
договорите като такива за поръчка –по чл. 258-266 ЗЗД вр.чл. 48 ал. 8 и чл. 51 ЗУЕС,сключен от управителя на ЕС ,като в мотивите е приел ,че не е налице жилищен комплекс от
затворен тип и представените договори не са сключени на осн.чл. 2 ЗУЕС.По този
начин е нарушил изискването за
идентичност на основанието и размера на
вземането ,заявено в заповедното и
исковото производство .Дори не е взел предвид ,че към момента на сключване на процесните
договори ЕС още не е била учредена и не
е избран управител на ЕС.Съдът е
постановил решението си не защото е
установилр ,че в полза на ищеца съществува вземането ,за което е издадена
заповед за изпълнение , а защото според него в полза на ищеца и налице някакво
друго вземане ,произтичащо от други ,различни от твърдяните в исковата молба
правоотношения,възникнали между други две страни по договор ,несключен и
неприет от ответника и при положение
,че дори ищцовата страна не се позовава
на такива правоотношения и не представя доказателства за тях.Освен това не са представяни доказателства за такива
правоотношения,не е дадена възможност на ответника да ги оспори и да осъществи правото си на защита срещу иск
с такова основание.
Затова
се счита ,че е постановено едно
недопустимо решение ,което следва да се обезсили и делото да се върне за ново
разглеждане,по действително предявения иск на друг състав на съда.
Правят
се и възражения за неправилност на решението .На първо място се счита за неправилен извода ,че въз основа на приетия като нищожен
договор от 04.01.2016 г. /като сключен с несъществуващ към момента на
сключването му правен субект /,ответникът дължи плащане в размер на 10 лв.
месечно за притежаваното от него паркомясто.
Подробно
се излагат съображения ,че и вторият договор от 04.01.2017 г. също е нищожен
,тъй като и към момента на неговото
сключване не е съществувал правен субект ,който валидно да създаде облигационна
връзка –този договор е сключен много преди учредяването на ЕС и на избора на
председател и към този момент управител на ЕС не е съществувал /а и ищецът
не твърди ,че страна по договора е
ЕС/.Съдът неправилно е определил
правомощията на управителя ,като е приел ,че в тях влиза правото му да определя
вида ,таксите и начина на плащане/това следва да се определи от общото събрание
на ЕС.Приел е ,че всеки етажен собственик
се е задължил да плаща по 10 лв. месечно за всеки притежаван от него
обект поотделно ,но това не е предвидено в договора от 04.01.2017 г. ,а в този
от 04.01.2016 г. ,за който съдът е приел ,че е нищожен .Освен това в договора
от 04.01.2017 г. липсват уговорките
между чл. 17 и чл. 25,в които явно е посочен договорение размер на
таксите .Тъй като тези уговорки не са представени до края на устните състезания
,не е ясно на какво основание съдът е
приел ,че следва да се платят такси от по 60 лв.без ДДС и по
10 лв. месечно.Липсва решение на ОС на ЕС относно разходите за управление и поддържане
на общите части съобразно чл. 51 ЗУЕС за процесния период ,а законът не дава
нито възможност ,нито право на
управителя еднолично да определя размера
на сумите за поддръжка .Ищецът твърди ,че таксите са определени в процесните договори ,които са сключени на
осн.чл. 2 ЗУЕС-няма твърдения и доказателства ,че такива договори са сключвани
в изпълнение решения на ОС /а и свиканото такова не е взело решение за разходите по поддръжка на общите части/.
Твърди
се ,че не става ясно от мотивите на съда въз основа на коя законова разпоредба
процесният договор обвързва ответника Ако се приеме
,че става дума за договор за поръчка ,то той не би бил противопоставим на
ответника ,тъй като той не е страна по него ,дори се е противопоставил чрез
отправената до страните по договора нотариална покана .Отделно от това се счита
решението за необосновано ,доколкото не са обсъдени представените
доказателства ,като неправилно е прието
,че ответникът няма право да прави възражения за неизпълнение на дължимите от
ищеца престации /а право имала само ЕС/.
Излагат
се подробни съображения относно
представените по делото писмени доказателства ,като се повтаря възражението за
неотносимостта на по-голямата част от тях към спора –обсъдени са
представените фактури ,издадени от ЕВН; фактурите на ВиК; документите за
изграждане на плъзгащ входен портал на паркинга ;представените трудови договори
;свидетелските показания за рекламирания от ищеца „контролиран достъп“/като се
подчертава ,че не е установено на какво законово основание са разположени видео-записващите камери ,като
не е искано съгласие от собствениците ,т.е. търси се заплащане на незаконосъобразна дейност /.Счита се , че изцяло недоказани са твърденията на ищеца ,че е
извършвана поддръжка на чистотата на общите части и на зелените площи.
Счита
се ,че не съществува вземане и по предявения иск с правно основание договори
,сключени по реда на чл. 2 ЗУЕС,тъй като не са представени никакви договори
,сключени на това основание между ответника и ищеца,нито ответника и предишния собственик –
прехвърлителя на апартамента ,нито е представен договор ,сключен между
инвеститор и собственик на самостоятелен обект. Излагат
се подробни доводи защо процесните
договори не отговарят на императивните изисквания на закона и по-конкретно –на
чл. 2 от ЗУЕС.При условие ,че липсва доовор по чл. 2 от ЗУЕС между инвеститора и
лицата ,на които е продал самостоятелни обекти , субсидиарно следва да намерят приложение общите правила на закона-ЗС и ЗУЕС,а ОС през
процесния период не е определяло вноски за поддръжка на общите части /самото
вписване на процесните договори е правно ирелевантно и не би могло да ги противопостави на
ответника ,още повече ,че не е доказано ,че вписването е извършено съгласно изискванията
на закона-от инвеститора/.Следователно не съществува вземане на ищеца по
отношение на ответника ,основаващо се на договори от 04.01.2016 г. и от
04.01.2017 г.,сключени на осн.чл. 2 от ЗУЕС.
Моли
се за обезсилване на атакуваното решение като недопустимо и връщане на делото на районния съд за ново
разглеждане от друг състав ,а при условие ,че се приеме за допустимо –да се
отмени решението в уважителната му част и се постанови ново ,с което исковата
претенция бъде изцяло отхвърлена . Не се сочат нови доказателства .
Отговор
на въззиваеманата страна по реда на чл.
263 ГПК не е депозиран .
Съдът,
като съобрази доводите на страните и събраните писмени и гласни доказателства,
поотделно и в тяхната съвкупност, по вътрешно убеждение, намира за установено
от фактическа страна следното:
На 07.06.2018г. „Уни
Инвест Мениджъмънт“ ЕООД е подало заявление за издаване на заповед за
изпълнение по чл. 410 ГПК срещу длъжника И.К.Л. за сумата в размер на 630 лева ,като
е посочено, че вземането е за неизпълнение на задължение за заплащане на
възнаграждение по вписан договор за поддръжка на ап. 709-710 и пм. 11, находящи
се в гр. Б., ж.к. И., бл. *** за месеците
от 08.2017г. до 05.2018г., за което били издадени фактури, всяка на стойност 60
лева, общо 630 лева. На 08.06.2018г. е
издадена заповед № 2152 за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК като
на длъжника е разпоредено да заплати сумата от 630 лева, представляваща
неплатени такси за предоставени услуги по почистване, поддържане и охрана на
общите части на блок *** в ж.к. И., гр. Б. за периода от
месец август 2017г. до месец май 2018г.
– по 60 лева месечно за ап. 709-710 и пм. 11 по силата на договор за управление
и поддръжка, сключен на 04.01.2017г. между „Уни Инвест „ЕООД и ищцовото дружеството с нотариална заверка на
подписите.
Заповедта е вречена на
длъжника на 15.06.2018г. като в срока по чл. 414 ГПК е постъпило писмено възражение, че не дължи
сумите по заповедта.
В законоустановения
едномесечен срок ищецът е предявил иск за установяване на вземанията по
заповедта и са представени доказателства в срок съгласно чл. 61 (ДВ бр. 86 от
2017г.) пред заповедния съд за предявения иск. РС Бургас е сезиран с искова
молба по реда на чл. 422 ГПК за установяване на вземанията по заповед за
изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК, издадена по ч.гр.д. № 4302/2018г.
по описа на РС Бургас. Твърди, че „Уни Инвест Мениджъмънт“ ЕООД е кредитор на И.Л.
, който е придобила собствеността от
„Уни инвест „ЕООД на самостоятелни обекти в сграда в затворен жилищен комплекс
с административен адрес: гр. Б., ж.к. И., бл. ***. Ищцовото
дружество извършвало поддръжка на сградата и общите части с грижа на добър
стопанин като подробно изброява извършваните дейности. Договори за поддръжка
били сключени между „Уни Инвест“ ЕООД и „Уни Инвест Мениджъмънт“ ЕООД на
04.01.2016г. и 04.01.2017г., вписани в СВ Бургас и на основание чл. 2 ЗУЕС
обвързвали последващи приобретатели на обектите. Ответникът бил собственик на самостоятелен
обект – ап. 709-710 на ет. 7 и гараж 11
от 08.08.2017г. съгласно документ за собственост. При покупката същият извършил
справка в Служба по вписванията и било установено, че са вписани договори за
управление и поддръжка на общи части. Услугите били предоставяни и били
издавани фактури, изпращани на ответника, но той не заплатил дължимото
възнаграждение в срок. Сочи, че са налице неизплатени задължения за период от 08.2017г.
до 05.2018г., за което били издадени фактури, общо за сума в размер на 630 лева
(60 лева месечно). Моли да се приеме за установено, че ответникът дължи сумата
в размер на 630 лева, представляваща неизпълнение на задължение за заплащане на
възнаграждение по вписан договор за управление и поддръжка по реда на чл. 2,
ал. 2 ЗУЕС за месеците от 08.2017г. до 05.2018г., както и лихва върху
главницата, считано от датата на подаване на заявлението по чл. 410 ГПК по
ч.гр.д. № 4302/2018г. по описа на РС Бургас. Ангажира доказателства и моли да
се допусне съдебно-техническа експертиза.
В срок е
депозиран отговор на исковата молба, с който ответникът счита иска за допустим,
но неоснователен. Сочи, че не е представен договор между ищцовото дружество и нея. Твърди, че не се въвеждат твърдения ищецът да
е инвеститор по смисъла на закона и не било посочено кой е инвеститор на
процесната сграда. Оспорва, че договорите са такива по смисъла на чл. 2 ЗУЕС.
На първо място сочи, че договорите не са сключени между инвеститор и собственик
на самостоятелни обект, а между собственик на самостоятелни обекти и изпълнител
на уговорените в договора дейности. Посоченият собственик всъщност бил само
един от собствениците на обекти в сградата. Оспорва договора от 04.01.2016г.
като антидатиран, тъй като към датата на подписването дружеството – изпълнител
все още не било учредено. Сочи, че при покупката на имотите не е
бил уведомен за наличието на такива договори. Оспорва, че е налице комплекс от
затворен тип като излага подробни съображения. Оспорва, че ищцовото дружество е
предоставяло услуги, за които да е налице задължение за заплащане на
възнаграждение. Счита, че не дължи сумите по представените фактури, а договорите за нищожни като заобикалящи
закона. Представя писмени доказателства.
Постъпила е молба-уточнение
л. 124, с която ищецът поддържа, че нормата на чл. 2 ЗУЕС е специална и че
процесните договори уреждат управлението на общи части в комплекс от затворен
тип и че са действителни и обвързват ответника.
Представя писмени доказателства в подкрепа на твърденията за извършвани
услуги - трудови договори, договор за производство, доставка и монтаж на цялостна
система за пречистване и отвеждане на
дъждовни и отпадни води, договор за доставка и монтаж на техника, договор за
доставка и монтаж на пожарозащитни завеси, договор и протокол за озеленяване,
договор за абонаментно и сервизно обслужване на асансьори, фактури л. 140-308.
Представено е становище от ответника л. 319, с което оспорва договорите и
представените доказателства ,считайки че
са неотносими , като поддържа становището си, че не е налице комплекс от
затворен тип и възраженията в отговора на исковата молба.
Не е спорно между страните, а и се установява
от нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти №**, дело № ***/20**г.
на нотариус с рег. № 491 на НК, че на 08.08.2017г. „Уни Инвест“ ЕООД продава на
И.К. Л. самостоятелен обект в сграда с идентификатор
07079.501.217.2.260 с адрес: гр. Б., ж.к.
„И.“, бл. ***, ет. *, ап.***-***,находящ се в сграда 2, както и самостоятелен обект в
сграда с идентификатор 07079.501.217.2.142 с адрес: гр. Б., ж.к. И., бл. ***, гараж 11. Документът
за собственост е вписан в СВ на 08.08.2017г.
Видно от представеното разрешение
за строеж се разрешава на „ТИ ВИ Хотел“
ООД да построи смесена многофункционална сграда с жилище, офиси, ателиета,
обществено обслужване и подземен паркинг; сградно ВиК и ел.отклонение в имот с
идентификатор 07079.501.217 по КК на гр. Бургас, ж.к. И.
Представен е констативен
акт л. 102, съгласно който за възложител на строежа на сграда, разположена в
имот с идентификатор 07079.501.217 по КК на гр. Бургас е посочен „Уни Инвест“
ЕООД, заедно с още осем лица.
Представено е разрешение
за ползване от 11.07.2017 г.- л. 64, с
посочени тридесет възложители като само един от тях е „Уни Инвест“ ЕООД.
Представени са
извлечения от ТР, ведно с Учредителен акт на дружество „Уни Инвест Мениджмънт“
ЕООД, съгласно които дружеството е учредено от „Уни Инвест“ ЕООД, което е
едноличен собственик на капитала. От учредителния акт се установява, че „Уни
Инвест Мениджмънт“ ЕООД е учредено на 17.08.2016г. и съгласно справка
–извлечение от ТР е вписано в ТР на 26.08.2016г.
С договор за
управление и поддръжка от 04.01.2016г., „Уни Инвест“ ЕООД като собственик на самостоятелни
обекти в сграда възлага на „Уни Инвест Мениджъмънт“ ЕООД да извършва
организационно, техническо и административно управление и поддръжка на общите
части и съоръжения на обекти, сред които е самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 07079.501.217.2.42 с адрес: гр. Б., ж.к. И., бл. ***,ет.* , гараж 114,
върху който договор е отбелязано вписване в СВ на 06.01.2017г.
С договор за
управление и поддръжка от 04.01.2017г. „Уни Инвест“ ЕООД като собственик на
самостоятелни обекти в сграда възлага на „Уни Инвест Мениджъмънт“ ЕООД да
извършва организационно, техническо и административно управление и поддръжка на
общите части и съоръжения на обекти, сред които е самостоятелен обект в сграда
с идентификатор 07079.501.217.2.260 с адрес: гр. Б., ж.к. „И.“, бл. ***, ет. *, ап.***-*** като е
отбелязвано вписване на договора в СВ на 04.01.2017г.
Представени са
фактури с № 66/01.09.2017 г.-за поддръжка за м. август ,№ 159-за м. септември
,№ 251/02.11.2017 –за м. октомври , № 333/01.12.2017г. за поддръжка м.11 2017г.
; № 419/03.01.2018г. за поддръжка м.12. 2017г. ; № 514/01.02.2018г. за
поддръжка м.01. 2018г. ; № 612/01.03.2018г. за поддръжка м.02.2018г. ; № 709/02.04.2018г.
за поддръжка м.03.2018г. ; № 817/03.05.2018г. за поддръжка м.04.2018г. –за
такси за поддръжка на ап. 709-710-по 60 лв. месечно и за поддръжка на пм 11-по 10 лв. месечно .
Представен е констативен протокол
на нотариус Емилия Бакалова за проведено ОС на ЕС на бл. *** в ж.к. И. гр. Б. на 29.09.2017г. за избор на членове на управителния
съвет на етажната собственост, контролен съвет, обсъждане на въпроса за
управление на общите части.
Съгласно протокол № 2 на 30.11.2017г. е
проведено ОС на ЕС за приемане на правилник за вътрешния ред на етажната
собственост. По делото от ищеца са представени длъжностна характеристика на
портиер, съгласно трудов договор, сключен с ищцовото дружество. Представени са
договори за услуги, сключвани между „Уни Инвест“ ЕООД и трети лица, както и
фактури, издавани от трети –лица доставчици на услуги и „Уни Инвест“ ЕООД –
получател , които са префактурирани от „Уни Инвест“ ЕООД с получател „Уни
инвест Мениджмънт“ ЕООД.
По делото страните
са ангажирали гласни доказателства като от разпита на свидетелите се
установява, че парцелът е ограден с ограда като е ограничен достъпа на външни
лица и е разположена сграда, която има официален вход с фоайе и допълнителни
входове като се състои от апартаменти и два магазина, разположени на партер, а
паркингът е подземен.
Съдът намира, че
други относими към спора доказателства не са събрани.
С
постановеното решение РС Бургас е приел,
че макар за реда в процесната етажна
собственост е приложил общият ред на
закона ,а не особениятт режим на
управление на общите части по чл. 2 от ЗУЕС,на който се позовава ищцовата страна
, процесният договор от 04.01.2017 г. е валиден ,налице е необходимата
правосубектност на страните по този договор ,който е бил изпълняван от страна
на ищеца и ответникът дължи заплащане на
необходимите разходи по поддръжка и управление на общите части .Затова
претенцията е уважена и прието за установено ,че ответникът дължи
претендираните суми до размер от 614,19
лв.
Съгласно чл. 269 ГПК
въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по
допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен
от релевираните въззивни основания в жалбата. Решението на първа инстанция е неправилно
.
Предявени са
искове с правното основание чл. 79, ал. 1, предл. 1 вр. чл. 422 ГПК.
За да е налице
основателност на предявения иск следва да се установи валидно възникнало между
страните облигационно отношение, изпълнение на задължението на ищеца по него и
приемане на резултата от възложителя.
Следва да се
посочи, че трябва да се споделят
изложените във въззивната жалба възражения, че районен съд неправилно е
квалифицирал предявения иск и е приел
,че договорите /от които ищцовата страна
черпи правата си да претендира заплащане на разходите/ са сключени от управителя на етажната собственост /става
дума за договора от 04.01.2017 г. /,който в качеството си на такъв и съобразно
правомощията ,дадени от чл. 23 ал. 3 ЗУЕС е
възложил на ищцовото дружество срещу определено възнаграждение да извършва огранизационно ,техническо и административно стопанисване /управление / и поддръжка на
общите части на сградата и частите за
общо ползване .
Трябва да се има предвид и естеството на
производство по чл. 422 ГПК ,като същото има за цел да установи съществуването
на вземането по заповедта за изпълнение.
За допустимостта на установителния иск по чл. 422 ГПК е необходимо да е
налице пълен идентитет на претенциите, заявени в двете производства
– по основание, размер и период, доколкото в исковото производство се
установява дължимостта именно на тези вземания, за които е образувано
заповедното такова и за които е издадена заповед за изпълнение. В заявлението е
посочено, че вземането произтича от неизпълнено задължение за заплащане на
възнаграждение по вписан договор за поддръжка на ап.709-710 и пм.11. С доклада
по делото искът е квалифициран с правно основание чл. 79, ал. 1, предл. 1 вр.
чл. 258 и 266, ал. 1 ЗЗД вр.чл. 41 и чл.
48 от ЗУЕС вр. чл. 422 ГПК като в съдебно заседание представителят на ищцовото
дружество не е възразил срещу правната квалификация на спора. Ето защо този
състав на съда счита възраженията, че договорните отношения между страните
следва да се квалифицират като договор за поръчка, са недопустими от една
страна – с оглед характера на производството по чл. 422 ГПК, а от друга страна
с оглед обстоятелството, че страната не е въвела своевременни възражения
относно правната квалификация на иска. От ищцовото дружество липсват въведени
пред първа инстанция и твърдения за факти, които да дават основание искът да се
квалифицира по чл. 55 ЗЗД. Предвид посоченото този състав на съда счита,
че са допуснати съществени процесуални
нарушения от първа инстанция по доклада на делото, поради което и възраженията
във въззивната жалба са основателни.
Ищцовото
дружество основава претенцията си на това, че процесните договори обвързват
ответника на основание чл. 2 ЗУЕС, който предвижда, че управлението на общите
части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от
затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите
между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти, а договорът се
вписва от инвеститора в Агенцията по вписванията по партидата на всеки
самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи приобретатели.
Счита, че представените договори за управление и поддръжка обвързват последващи
приобретатели на самостоятелни обекти в сградата като такъв се явява и
ответникът. Не е спорно от доказателствата по делото, че ответникът е
собственик на апартамент и паркомясто в сграда в гр. Б., ж.к. И., бл. *** в поземлен имот с идентификатор 07079.501.217, както
и че процесните договори за поддръжка и управление са сключени с нотариална
заверка на подписите на представителите на „Уни Инвест“ ЕООД и „Уни Инвест
Мениджмънт“ ЕООД и са вписани в СВ Бургас. Спорно между страните е дали
процесните договори обвързват ответника и съответно дължи ли заплащане на
претендираните за поддръжка и управление на общите части суми.
Разпоредбата на
чл. 2 от ЗУЕС
предвижда особена форма на управление на общите части на т. н. комплекси от
затворен тип и е специална по отношение на останалите норми на закона, касаещи
управлението на етажната собственост, като се отнася единствено до комплекси от
затворен тип, както и само до управлението на общите части на същия.
За да е
налице валидно обвързване на ответника от договор по чл. 2 ЗУЕС, следва да се
установят следните процесуални предпоставки: 1. да е налице комплекс от
затворен тип; 2. договорът да е сключен между инвеститора и собствениците на
самостоятелни обекти; 3. подписите на инвеститора и на собствениците да са
удостоверени пред нотариус и 4. договорът да е вписан от инвеститора в
Агенцията по вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект. Ето защо на
първо място следва да се установи налице ли е жилищен комплекс от затворен тип.
Съгласно пар. 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС 3. "жилищен комплекс от затворен
тип" е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който
са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи
собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп
за външни лица. За да се приеме, че е налице жилищен комплекс от затворен тип,
комплексът трябва да отговаря на следните изисквания: първо, да съществува един
поземлен урегулиран имот, в който на второ място да са изпълнени две или повече
жилищни сгради в режим на етажна собственост,
трето - други обекти, които са предназначени да обслужват собствениците
и обитателите на жилища – сгради, съоръжения, площадки, градини, развлекателни
кътове, басейни и други и четвърти да са въведени изисквания за контролиран
достъп на външни лица. В случая се установява, че поземленият имот, върху който
е построена сградата е един и в сградата са въведени изисквания за контролиран
достъп, съгласно показанията на
разпитаните свидетели. От представеното разрешение за ползване л. 95 е видно,
че в имота е изградена „смесена многофункционална сграда с жилища, офиси,
ателиета, обществено обслужване и подземен паркинг, сградни ВиК и ел. отклонения”.
От строителните книжа и от разпитаните свидетели не се установи да са изградени
други сгради и други обекти, които да обслужват собствениците и обитателите на
сградата. Ето защо липсват втората и третата предпоставка, за да се приеме, че
е налице жилищен комплекс от затворен тип, поради което и не може да се приеме,
че представените договори за поддръжка и управление следва да се квалифицират
като такива по чл. 2, ал.1 от ЗУЕС и че те валидно обвързват ответника по иска.
Следва обаче да се посочи,
че се споделят съображения относно това, че договорите не са сключени от
надлежни страни.Задължително изискване на закона е едната страна по договора да
е инвеститорът. От представените по делото обаче писмени доказателства не може
да се направи извод, че именно „Уни Инвест“ ЕООД е инвеститор. ЗУЕС не дава
определение на използваното в закона понятие за инвеститор. Законът за
насърчаване на инвестициите относно понятието „инвестиция“ препраща към
РЕГЛАМЕНТ (ЕС) № 651/2014 на Комисията, но по делото липсват доказателства за
извод, че „Уни Инвест“ ЕООД е инвеститор. Съгласно чл. 160 от ЗУТ участници в
процеса на строителството са възложителят, строителят, проектантът,
консултантът, физическото лице, упражняващо технически контрол за част
"Конструктивна", техническият ръководител и доставчикът на машини,
съоръжения и технологично оборудване. Разпоредбата на чл. 161 ЗУТ определя, че
възложител е собственикът на имота, лицето, на което е учредено право на строеж
в чужд имот, и лицето, което има право да строи в чужд имот по силата на закон.
Възложителят или упълномощено от него лице осигурява всичко необходимо за
започване на строителството. В конкретния случай от представеното по делото
разрешение за строеж е видно, че възложител на строежа е „Ти Ви Хотел” ООД.
Разрешението за ползване на сградата е издадено на възложителите - „Уни инвест”
ЕООД и други 29 физически и юридически лица. Договорите за управление и
поддръжка обаче са сключени от „Уни инвест” ЕООД в качеството му на собственик
на самостоятелни обекти, а не в качеството му на инвеститор. „Уни Инвест
Мениджмънт“ ЕООД от своя страна е изпълнител на договора, а не собственик на
самостоятелен обект с сградата. Ето защо, следва да се заключи , че договорите
не са сключени между надлежни страни и не са произвели действие спрямо
ответника.
С оглед на
изложеното ответникът не е обвързан от договора съгласно чл. 2 от ЗУЕС и не
може да му се противопостави. Ответникът не е страна по валидно облигационно
отношение по представените договори с ищцовото дружество. В този смисъл
аргументите на ищеца, че трябва да се коментира наличието на друго договорно
облигационно отношение не могат да се споделят, между страните по спора изобщо
липсва договорна обвързаност.
Липсата на
облигационно отношение по представените договори между страните по спора
означава, че липсва първата процесуална предпоставка за уважаване на иска и
затова като неоснователен, той следва да бъде отхвърлен.
От
друга страна ,неоснователно и неправилно е прието от районния съд ,че договорът
от 04.01.2017 г. бил сключен от управителя на етажната собственост в качеството му на такъв и с оглед на правомощията му да представлява
собствениците и ползувателите при
извършването на всички действия ,свързани с обикновеното управление на ЕС.Всъщност председателят на УС на процесната етажна
собственост е избран за такъв почти 10
месеца след сключването на договора от 04.01.2017 г. ,когато е учредена и
вписана самата ЕС-т.е. към момента на сключването на този договор не е съществувал правен субект /етажната
собственост /,който валидно да създаде облигационна връзка .В самия
договор като собственик на изброени
самостоятелни обекти е посочено „Уни
Инвест „ООД,а не в качеството на председател на УС на ЕС,какъвто към момента
няма . Да не говорим ,че нито
ищецът,нито привлечената трета страна твърдят ,че договорът е сключен с
ЕС и че тя е страна по него .При условие ,че районният съд е приел ,че приложим
е общият ред по ЗУЕС за управление на
общите части в случая ,е следвало да бъде съобразена нормата на чл.11 от ЗУЕС,уреждащ правомощията на Общото събрание ,като съгл.т. 5 от тази разпоредба
Общото събрание ,а не управителят или УС опрделя размера на паричните вноски за разходите за управлението и поддържката на
общите части на сградата.Верно е ,че
управителят има право да сключва договори
съгл. Правомощията си по чл. 23 ал. 3 ЗУЕС,но след решение на ОС по
въпросите ,които са изцяло в неговата прерогатива .В конкретния случай сключването на процесния договор не в
правомощията на управителя ,тъй като за да сключи договор с трето лице за
поддръжка на общите части ,той трябва да е изрично упълномощен от общото
събрание /чл.11 т. 7 ЗУЕС/,а за процесния период не са взети решения на ОС за определяне размера на
вноските за поддръжка Законът не дава
правомощия на управителя еднолично за определя
размера на сумите за поддръжка , още по-малко
трето лице за ги определя тези вноски ,а
решение на ОС в този смисъл няма ,пък и няма твърдения от ищцовата страна за
такова решение на ОС .Твърди се единствено ,че таксите са определени в
процесните договори и тези договори
обвързват ответника ,тъй като са сключени и вписани на осн.чл. 2 от ЗУЕС.
Неясни
са мотивите на първостепенния съд на
какво законово основание в случая процесният договор обвързва ответника-дори и
да приемем ,че става дума за договор за поръчка ,той не е противопоставем на
ответника ,който не е страна по него .А ,както стана дума по-горе ,към момента
на сключването му не е съществувала етажната собственост и „Уни Инвест „ЕООД не е можел да я представлява и да подписва договора в качеството на
управител на ЕС ,за да може да се противопостави договора на ответника .
Ето защо изводите на настоящия състав на съда не съвпадат с този
на РС Бургас и по изложените съображения атакуванато
решение следва да бъде отменено и вместо
него – исковата претенция –отхвърлена .
На
основание чл. 280, ал. 3, т. 1 ГПК решението не подлежи на обжалване.
Воден от горното,
Окръжен съд Бургас
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ решение № 544/12.03.2019г. постановено гр.д. № 5499/2018г. по описа на Районен съд
Бургас В ЧАСТТА ,с която е прието за установено по отношение на И.К. Л. ,ЕГН ********** ,с адрес *** ,че
ЧАСТИЧНО съществува вземането до размер на 614,19 лв. на „УНИ ИНВЕСТ
МЕНИДЖЪМТ“ЕООД,ЕИК *********,със седалище и адрес на управление –Бургас ,к-с“И.“ бл. *** ,ап. *** , по ч.гр.д. № 4302/2018 г. по
описа на БРС ,по което е издадена заповед за изпълнение на парично задължение
по чл. 410 ГПК,която сума представлява неизпълнено задължение за заплащане на възнаграждение по вписан договор за поддръжка на ап.
709-710 и пм11 ,находящи се в Б. ,ж.к.“И. „ бл. *** за периода от м. август 2017 г. до април 2018 г.
включително –в размер на по 60 лв. месечно без ДДС и по 70 лв. месечно с ДДС за
апартамент 709-710 и по 10 лв. месечно
за пм.11,за което за издадени съответни 9 бр. фактури ,както и В
ЧАСТТА ,с която ответникът е осъден да заплати на ищеца 24,37 лв. –разноски в заповедното
производство и вместо него ПОСТАНОВИ :
ОТХВЪРЛЯ иска на „УНИ ИНВЕСТ МЕНИДЖЪМТ“ЕООД,ЕИК *********,със
седалище и адрес на управление –Бургас ,к-с“Изгрев“ бл. 192 ,ап. 114 за приемане за
установено по отношение на И.К. Л.
,ЕГН ********** ,с адрес *** ,че частично съществува вземането на ищеца
по ч.гр.д. № 4302/2018 г. по описа на БРС ,по което е издадена заповед за
изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК против ответника Л. ,която сума
представлява неизпълнено задължение за
заплащане на възнаграждение по вписан
договор за поддръжка на ап. 709-710 и
пм11 ,находящи се в Б. ,ж.к.“И. „ бл. *** за периода
от м. август 2017 г. до април 2018 г. включително –в размер на по 60 лв.
месечно без ДДС и по 70 лв. месечно с ДДС за апартамент 709-710 и по 10 лв.
месечно за пм.11,за което за издадени
съответни 9 бр. фактури
РЕШЕНИЕТО е окончателно и не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.мл.с.