№ 195
гр. София, 31.05.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, II ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на осми май през две хиляди двадесет и
четвърта година в следния състав:
Председател:Ирина Р. Славчева
Членове:Ивайло П. Георгиев
Лилия М. Руневска
при участието на секретаря Теодора Р. Вутева
като разгледа докладваното от Ирина Р. Славчева Въззивно гражданско дело
№ 20241800500135 по описа за 2024 година
С решение № 150 от 20.12.2023 год. по гр.д. № 377/2022 год. Пирдопският районен съд
е отхвърлил предявените искове от С. Т. Х.-Р. и П. Н. Р., двамата от с. Б., община Е. срещу
нотариус Я. С. Д., рег. № 552 от НК, гр. Е. за осъждане на ответницата да заплати на ищците
сумата от 15 000 лева – по 7500 лева на всеки ищец, представляваща обезщетение за
претърпени имуществени вреди в резултат на допуснати от длъжностното лице – нотариус
нарушения при изпълнение на задълженията във връзка с възложените му нотариални
функции при изповядване на нотариална сделка, инкорпорирана в н.а. № 75, том I, рег. №
1456, дело № 65 от 17.04.2019 год. на нотариус с рег. № 522 Я. Д. за следния недвижим
имот: поземлен имот с пл. № 415, разположен между кв. 42 и кв. 43 по ПУП на с. Б., одоберн
със заповед № РД-15-563/13.11.2015 год. на кмета на община Е. с площ 1075 кв.м., при
посочени граници и съседи, като неоснователни. С решението ищците са осъдени да
заплатят на ответницата сумата 1750 лева, представляваща направените по делото разноски.
Решението е постановено при участието на трето лице – помагач на ответницата ЗЕАД
„Б.В.И.Г.“ , гр. София.
Срещу така постановеното решение е подадена въззивна жалба от ищците с доводи,
че същото е постановено в противоречие със събраните по делото доказателства и в
нарушение на материалния закон. Молят съда да го отмени и вместо него да постанови
1
друго, с което да уважи предявените искове.
Ответницата оспорва въззивната жалба.
Ищците твърдят в исковата молба, че са имали намерение да продадат на А.М. Н.
реални части от притежавания от тях и описан по-горе недвижим имот, а именно – 800 кв.м.,
а не идеални части, както е посочено в нотариалния акт – 800/1075 ид.ч.; че уговорката
между страните е включвала тези части да бъдат в югозападната част на дворното място,
заедно с построената в тази част на имота къща; че ищците са искали да оставят за себе си
малката жилищна сграда от 40 кв.м. в останалата част от имота; че ищците като продавачи
са се уговорили с купувача А. Н. да продадат тази част за сумата от 55 000 лева; че на
17.04.2019 год. купувача А. Н. е превела на откритата на името на С. Р. банкова сметка в
„ЦКБ“ договорената сума в посочения размер с посочено основание „закупуване на имот“;
че нотариус Я. Д. при изповядване на сделката попитала ищците дали са съгласни в
нотариалния акт за изповядване на сделката да се запише като продажна цена сумата от 15
000 лева вместо 55 000 лева, за да плати купувача по-малки данъци и такси във връзка с
прехвърлянето; че сделката е реализирана за сумата от 15 000 лева, която продавачите са
заявили пред нотариуса, че е платена от купувача в пълен размер по банков път, а не за
сумата 55 000 лева и нотариуса не им е разяснил последиците от това тяхно изявление; че
нотариус Я. Д. е изготвила и изповядала нотариалния акт в разрез с действителната воля на
продавачите- ищци и не ги е запознала с всички правни последици; че ищците са искали да
продадат на купувача реална част от имота с площ 800 кв.м., заедно с построената в нея
сграда с площ 80 кв.м., а не идеална част; че нотариусът съзнателно е вписал в нотариалния
акт платежно нареждане от 17.04.2019 год., удостоверяващо че купувачът е заплатил сумата
от 55 000 лева за същата сделка и въпреки това е изповядал сделката при материален
интерес от 15 000 лева; че ответникът не е вписал жилищната сграда, която продавачите
реално смятали, че продават, а вместо това е вписал като предмет на сделката всички
подобрения и приращения в дворното място, с което била променена волята на ищците; че 6
месеца след изповядване на сделката купувачът А. Н. завела гр.д. № 12882/2019 год. по
описа на СГС за връщане от страна на продавачите на сумата 40 000 лева като платена без
основание по цитираната сделка, както и че купувачът завел дело за делба на процесния
имот в качеството си на съсобственик, по което било образувано гр.д. 199/2020 год. по
описа на РС-Е. и процесният имот бил изнесен на публична продан. Ищците в резултат на
изповяданата сделка претърпели имуществени вреди в размер на 15 000 лева – по 7500 лева
всеки от тях, които са причинени от ответницата в резултат на неизпълнение на
задълженията й като нотариус при изповядване на процесната сделка. Действителните вреди
за ищците възлизат на сумата 40 000 лева, тъй като стойността, на която е изповядана
сделката дава възможност на купувача да иска обратно надплатената сума като недължимо
платена /при начална липса на основание/, като допуснатото обезпечение чрез налагане на
запор върху вземанията на ищцата С. Р. по банковата й сметка до този размер за
обезпечаване на иска на купувача по гр.д. № 12882/2019 год. по описа на СГС препятства
възможността продавачите да се разпореждат с тази сума. Тъй като съгласно чл. 73 от ЗННД
2
нотариусът носи имуществена отговорност за вредите, причинени от виновно неизпълнение
на неговите задължения, но не повече от удостоверения материален интерес, претендират
ответницата да бъде осъдена да им заплати сумата 15 000 лева поравно, на основание чл. 45
от ЗЗД вр. чл. 73 и чл. 24 и 25 от ЗННД.
Ответницата оспорва предявените искове с възраженията, че продавачите и купувача
лично са се явили и потвърдили пред нотариуса кой точно имот е предмет на продажбата,
каква е цената и начина на плащане и ясно са заявили, че разбират смисъла и значението на
действията, които извършват и желаят настъпването на последиците на сделката. Страните
изрично посочили и продажната цена в размер на 15 000 лева. След като актът бил прочетен
лично от нотариуса на страните, същите заявили безусловно, че са съгласни със
съдържанието му и с извършването на сделката, както и че актът изразява точно тяхната
воля. Продавачите, подписвайки саморъчно нотариалния акт, декларирали изрично, че
посочената в нотариалния акт продажна цена е действително уговорената между страните и
е действителното плащане по сделката. Сочи като невярно твърдението на ищците, че им
предложила да впишат продажна цена в размер на 15 000 лева. Оспорва и твърдението на
ищците, че заявили пред нея намерението си да продадат реална част от поземления имот, а
не посочените в акта идеални части. Твърди, че няма допуснати от нея в длъжностно
качество нарушения на раздел ІІ от ЗННД при изповядване на сделката. Оспорва и
наличието на причинната връзка между твърдяните вреди и сочените като неправомерни
действия на нотариуса. Моли съда да отхвърли изцяло предявените искове, като
неоснователни.
По делото е представен н.а. № 75, том I, рег. № 1456, дело № 65 от 17.04.2019 год. на
нотариус с рег. № 522 Я. Д., според който П. Н. Р. и съпругата му С. Т. Х. - Р. продават на
А.М. Н. следните собствени идеални части от недвижим имот, придобит по време на брака
им, находящ се в с. Б., община Е., а именно: 800/1075 ид.ч. от поземлен имот с пл. № 415,
разположен между кв. 42 и кв. 43 по ПУП на с. Б., одоберн със заповед № РД-15-
563/13.11.2015 год. на кмета на община Е. с площ 1075 кв.м., при посочени граници и
съседи, заедно с всички подобрения и приращения, за сумата 15 000 лева, която сума
продавачите са заявили, че е изплатена от купувача в пълен размер и по банкова сметка,
открита в банка „Ц.К.Б.“ АД с титуляр С. Х.-Р. в деня на подписване на договора с платежно
нареждане от 17.04.2019 год. Страните са декларирали също така, че сумата 15 000 лева –
посочената в нотариалния акт цена е действително уговорената между тях продажна цена и
плащане по сделката. Нотариалният акт е подписан лично от страните и от нотариуса и
вписан в СВ-гр. Е..
Според показанията на св. М. същата сключила договор за дарение с ищците на част
от недвижимия им имот в с. Б., но след 5 месеца сделката била развалена по настояване на
свидетелката. В мястото имало паянтова сграда, която ищците искали да дарят на М., тъй
като майката на последната се грижела за тях и им помагала. Уговорката била грижите за
възрастинте хора да продължат, но тъй като свидетелката нямала възможност да изпълнява
този ангажимент, сделката била развалена. След дарението ищците споделили, че имат
3
спорове с А. Н. и А.П.. Свидетелката не е присъствала при сключване на сделката от ищците
на 17.04.2019 год. с оспорения нотариален акт.
Съгласно показанията на св. А. Н. – купувач по процесната сделка, приятелят й А.П.
я свързал с ищците, тъй като знаел, че се продава имот в с. Б.. След оглед на имота и
разговор с ищците се разбрали да купят имота, като била уговорена и цената по сделката.
Свидетелката закупила 800 кв.м., като уговорената сума с продавачите била в размер на 15
000 лева. За сделката страните се обърнали към нотариус Я. Д. и на 17.04.2019 год.
нотариалният акт бил подписан. В същия ден преди сключване на сделката свидетелката
превела по банковата сметка на С. Р. уговорената цена. В нотариалната кантора при
сключване на договора присъствали лично ищците – продавачи, нотариусът, съпругът на
ответницата Н.Н., купувача А. Н. и приятелят й А.П.. Документите за сделката били
предварително подготвени от нотариуса. Нотариусът прочел съдържанието на акта, всички
се съгласили с написаното и се подписали. Когато бил прочетен текста за цената и имота,
ищците не се възпротивили, като подписали акта без забележки. Вносната бележка била
предадена от свидетелката на продавачите преди сделката. Нотариусът не е правил никакви
забележки или предложения във връзка с цената на продавания имот. Посочената в акта
цена отговаряла на волята на двете страни по сделката. Нотариусът не е предлагал вариант
за вписване на по-ниска цена с оглед заплащането на по-ниски такси. По време на сделката
нямало каквито и да било проблеми или неясноти. Пред нотариуса не бил представен
документ, от който да е видно наличието на сгради в имота. Продажбата касаела идеални
части от дворното място. В платежното нареждане поради грешка и невнимание от страна
на свидетелката били преведени 55 000 лева вместо 15000 лева, като св. Н. установила това
два часа след сделката. Сем. Р. обещали, че ще й върнат надвнесената сума, но не го
направили, поради което свидетелката завела иск срещу тях. След сделката ищците дарили
останалите идеални части от имота на св. Д. Н., но по-късно развалили сделката и дарили
тези части на трети лица. Последните обаче също поискали да се откажат от сделката и
прехвърлили идеалните си части на А. Н., която придобила право на собственост върху
целия имот.
Според показанията на св. П., същият разбрал, че ищците продават имот в с. Б. и
свързал А. Н. с тях. Отишли заедно да видят имота и сделката била сключена на 17.04.2019
год. Свидетелят присъствал на преговорите. Договорили се за продажна цена от 15 000 лева
за част от имота с площ 800 кв.м. в идеални части. Всички необходими документи били
предадени на нотариуса от ищците. Сумата била платена от купувачката преди сделката и в
деня на подписване на договора тя предоставила платежния документ на ищците.
Платежното нареждане не било предоставено на нотариуса. Последният прочел на страните
написаното в нотариалния акт и същият бил подписан без каквито и да било възражения.
По време на сделката не е имало коментари или други предложения относно продажната
цена. В деня преди сделката свидетелят превел по банковата сметка на купувача А. Н.
сумата 55 000 лева, като целта била с част от тази сума в размер на 15 000 лева да се плати
продажната цена по договора с Р., а с останалите 40 000 лева А. Н. да погаси свой кредит.
4
Предмет на сделката били 800 кв.м. от 1075 кв.м., както и всички подобрения в мястото. При
сключване на сделката нотариусът обяснил на страните, че сградите в имота са незаконни и
са посочени в акта като „подобрения и приращения“. Свидетелят не е виждал платежното
нареждане за сумата по сделката.
Свидетелят Н.Н. – съпруг на ответницата и служител в нотариалната кантора, който
присъствал по време на сделката, сключването на договора преминало спокойно и без
разногласия. Специално бил коментиран въпроса, че предмет на сделката са идеални части
от имота, като такова било желанието на ищцата Р.. Продавачите поискали да си оставят
около 200 кв.м. от мястото, тъй като имали друг имот в съседство. И двете страни били
съгласни с договора, като ищцата разбрала какво се има предвид под „идеални части“.
Нотариусът им разяснил разликата между идеални части и реална част и прочел текста на
нотариалния акт в цялост на страните по сделката. Нямало коментари или забележки
относно съдържанието на акта или вписаната сума като продажна цена. Последната била
обявена и на двете страни. Не е имало каквато и да било намеса от страна на нотариуса в
клаузите на договора, включително относно цената. Тя била предварително фиксирана.
Ищците били адекватни и в добро настроение при подписване на нотариалния акт. По време
на сделката били коментирани сградите в имота, които не били масивни, били незаконни и
не са нанесени в плана. Затова всички се съгласили те да бъдат вписани в акта като
„подобрения и приращения“. Волята на страните била да се прехвърлят идеални части от
мястото. Разликата между идеални части и реални части била разяснена от нотариуса на
страните при сключване на договора. Нотариалният акт бил подписан без забележки от
страните.
При така установената фактическа обстановка съдът направи следните изводи от
правна страна:
Съгласно чл. 73, ал.1 Закона за нотариусите и нотариалната дейност /ЗННД/,
нотариусът носи имуществена отговорност за вредите, причинени от виновно неизпълнение
на неговите задължения, съгласно Закона за задълженията и договорите, но не повече от
удостоверения материален интерес. Предпоставките за уважаване на иска по чл. 73, ал.1
ЗННД са общите предпоставки по чл. 45 ЗЗД, но следва да се има предвид, че ЗННД
ограничава отговорността на нотариуса в две направления: първо, следва да се касае до
нарушения на установените в раздел ІІ от ЗННД задължения и второ: отговорността е
лимитирана до удостоверения материален интерес. Следователно, за уважаване на
предявения иск ищците следва да докажат кумулативното наличие на всички предпоставки
от сложния фактически състав: 1) противоправно поведение от страна на нотариуса относно
задълженията му по раздел ІІ ЗННД; 2) вреда; 3) вина - същата се презюмира съгласно чл.
45, ал.2 от ЗЗД; 4) причинно- следствена връзка между поведението и вредата.
Съгласно чл. 25, ал. 1 от ЗННД, нотариусът е длъжен да опазва правата и интересите
на страните, да ги упътва, да изяснява тяхната воля и фактическото положение, да ги
запознае ясно и недвусмислено с правните последици и да не допуска пропуски в работата,
които биха довели до накърняване на техните права. Съгласно чл. 578, ал. 4 ГПК лицата или
5
техните пълномощници, чиито изявления се съдържат в нотариалния акт, се явят лично пред
нотариуса, който проверява самоличността, дееспособността и представителната им власт с
документ за самоличност и пълномощно. Съгласно чл. 579, ал. 1 нотариусът прочита на
участващите лица съдържанието на акта и ако те го одобрят, изписват името си и полагат
подписа си. Нотариалният акт трябва да съдържа: годината, месеца, деня на издаването му;
името на нотариуса, който го издава; пълното име, единния граждански номер на лицата,
които участват в производството, както и номера, датата, мястото и органа на издаване на
техния документ за самоличност; съдържанието на акта; кратко обозначение на
документите, удостоверяващи наличността на изискванията по чл. 586, ал. 1 и подпис и
изписано пълно име на страните или техни представители и подпис на нотариуса. Когато се
издава нотариален акт, с който се прехвърля право на собственост или се учредява,
прехвърля, изменя или прекратява друго вещно право върху недвижим имот, нотариусът
проверява дали праводателят е собственик на имота и дали са налице особените изисквания
за извършване на сделката. Правото на собственост се удостоверява със съответните
документи, а когато праводателят не разполага с такива документи - по реда на чл. 587, ал. 2.
Нотариусът удостоверява в акта и извършването на проверката по ал. 1, като посочва
документите, удостоверяващи правото на собственост, и другите изисквания.
Съдът намира, че от събраните по делото доказателства не се установява ответницата
в качеството си на нотариус да е нарушила законовите си задължения. В случая нотариусът
е изпълнил посочените по-горе изисквания на закона и в оспорвания нотариален акт е
отразил всичко необходимо както по отношение на лицата, участващи в сделката, така и по
отношение на принадлежността на правото на собственост, предмета на сделката и
продажната цена. Отразени са документите, които удостоверяват правото на собственост.
Нотариалният акт за правна сделка представлява официален свидетелстващ документ и
неговата официална удостоверителна сила се разпростира върху констатациите на нотариуса
относно явилите се пред него лица и авторството на техните изявления, както и относно
извършените от него действия във връзка с установяване на собствеността върху
прехвърляното право. Материализираните в нотариалния акт изявления на ответницата са
направени именно в качество й на нотариус, в рамките на нейната компетентност и по
установения ред и форма. Този нотариален акт се ползва с материална доказателствена сила,
че фактите, предмет на удостоверителното изявление на нотариуса са се осъществили така,
както се твърди в документа. Това означава, че до доказване на обратното съдът е длъжен да
счита, че фактите, отразени в нотариалния акт, действително са се осъществили. В случая
няма никакви доказателства, които да опровергават тази материална доказателствена сила
чрез доказване на неверността на акта. Напротив, от показанията на разпитаните по делото
свидетели се установи по несъмнен начин, че нотариусът е спазил тези изисквания на
закона, като продавачите били наясно с предмета на сделката и били съгласни да продадат
именно идеални части от процесния имот, ведно с находящите се в него сгради, като им
била обяснена разликата между идеални части и реални части, както и това, че за сградите в
имота няма каквито и да било документи и са незаконни, поради което в акта са посочени
като „подобрения и приращения“. Нотариусът прочел текста на нотариалния акт в цялост на
6
страните по сделката, които нямали забележки относно съдържанието на акта или вписаната
сума като продажна цена. Нотариусът не е правил никакви забележки или предложения във
връзка с цената по сделката, която била предварително определена от страните.
Несъстоятелно е и твърдението на ищците, че нотариусът е допуснал нарушение, като се е
запознал и вписал в нотариалния акт платежното нареждане от 17.04.2019 год.,
удостоверяващо, че купувачът е заплатил сумата от 55 000 лева за същата сделка и въпреки
това изповядал сделката при материален интерес от 15 000 лева. Видно от съдържанието на
нотариалния акт, продавачите са заявили, че продажната цена в размер на 15 000 лева е
изплатена от купувача в пълен размер и по банкова сметка, открита в банка „Ц.К.Б.“ АД с
титуляр С. Х.-Р. в деня на подписване на договора с платежно нареждане от 17.04.2019 год.,
което не фигурира сред документите, за които изрично е посочено, че са представени при
изповядване на сделката /под опис № 1- 6/. Страните са декларирали, че сумата 15 000 лева,
посочена в нотариалния акт, е действително уговорената между тях продажна цена и
плащане по сделката, като тези изявления освобождават нотариуса от задължението да
проверява дали действително е платена цената по сделката. Дори пред нотариуса да е
представено цитираното платежно нареждане, същото удостоверява заплащането на
дължимата сума по сделката. Нотариусът не е имал задължение да установява основанието
за заплащане на други суми между същите страни, извън правоотношението по процесната
сделка. Следователно, по делото не се доказа виновно неизпълнение от страна на нотариуса
на негови задължения при изповядване на сделката, сключена с н.а. № 75, том I, рег. № 1456,
дело № 65 от 17.04.2019 год., поради което не е налице основание за ангажиране на
имуществената му отговорност по чл. 73, ал.1 Закона за нотариусите и нотариалната
дейност.
По изложените съображения съдът намира, че предявените искове са изцяло
неоснователни и следва да бъдат отхвърлени.
Тъй като изводите на настоящата инстанция съвпадат с тези на районния съд,
обжалваното решение следва да бъде потвърдено.
При този изход на спора въззивниците следва да бъдат осъдени да заплатят на
въззиваемата и сумата 1750 лева, представляваща направени във въззивното производство
разноски, на основание чл.. 78, ал. 3 от ГПК.
Воден от горното, Софийският окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 150 от 20.12.2023 год. по гр.д. № 377/2022 год. на
Пирдопския районен съд.
7
ОСЪЖДА С. Т. Х.-Р. ЕГН ********** и П. Н. Р. ЕГН **********, двамата от с. Б.,
община Е. да заплатят на нотариус Я. С. Д., рег. № 552 от НК, БУЛСТАТ № ..., адрес: гр. Е.,
ул. „Г.Д.“ № 2, ет. 2, офис № 210, сумата 1750 лева, представляваща направени разноски във
въззивното производство, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК.
Решението може да се обжалва в едномесечен срок от връчването му на страните
пред ВКС на РБ.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8