Решение по дело №465/2019 на Районен съд - Тутракан

РЕШЕНИЕ

 

№ 85

 

гр. Тутракан, 30.07.2020 г.

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

Районен съд – гр. Тутракан в закрито заседание на двадесет и шести май две хиляди и двадесета година, в състав: 

Районен съдия: ГЕОРГИ ГЕОРГИЕВ

 

при участието на секретаря ЗАНИЕЛА ВАСИЛЕВА, като разгледа докладваното от съдията гр. д. № 465/2019 г. по описа на съда, за да се произнесе, взе предвид следното:

 

Производството е по реда на чл. 143 и сл. от ГПК.

1. Предявени са кумулативно субективно и обективно съединени искове по чл. 124, ал. 1 и чл. 537, ал. 2 от ГПК от ищецът Р.М.Г., упълномощила като процесуален представител мл. адв. Д.А. от Адвокатска колегия – гр. Силистра (л. 11) за: 

1.1. установяването съществуването на облигационно правоотношение (чието действие не е прекратено) между страните, възникнало в резултат на сключен Договор за предоставяне на земя под аренда от 03.05.2012 г., вписан в Служба по вписванията при РС - Тутракан с вх. № 1356/03.05.2012 г., Акт № 116, том 2, който договор е сключен между ищеца, в качеството му на арендатор и Т. М. А., в качеството му на арендодадател, както и на

1.2. несъществуването на вписаното с вх. № 1631/22.08.2019 г., Акт № 183, том II в Служба по вписванията (СВ) - гр. Тутракан обстоятелство (едностранно прекратяване на договора). 

1.3. Ищецът твърди, че съгласно Решение № 16/27.04.2016 г. по гр.д. № 417/2016 г. по описа на РС - Тутракан се признава за установено спрямо него и спрямо другият ответник Т. М. А., че ответника Н.Р. А. е собственик на НИВА с площ от 10.000 дка, трета категория в местността „КРАЙ ГОРАТА“ съставляваща имот с № 003017 по плана за земеразделяне на землището на с. Богданци и на 1/7 ид. ч. от НИВА с площ от 12,500 дка, трета категория, в местността „КАНТОНА“ с № 028079, по плана за земеразделяне на с. Богданци. Със същото решение обаче било установено, че договорът за наем обвързва ищеца.

1.4. Ищецът твърди, че преди получил обаждане от страна на служител на ОСЗ - гр. Главиница, като по телефона му обяснили, че по отношение Договор за предоставяне на земя под аренда, имало вписан „Акт за едностранно прекратяване на договор за аренда“, вписан в Служба по вписванията при РС гр.Тутракан с вх.№ 1631/22.08.2019 г., №183, том II.

1.5. Ищецът твърди, че прекратяването не е породило действие, тъй като:

1.5.1. не била спазена процедурата по чл. 87 от ЗЗД, а именно не било отправено предизвестие.

1.5.2. липсвало основание за прекратяването, в частност ищецът бил заплатил всички арендни вноски за 2017/2018 г.

2. Ответникът Н.Р.Д. е депозирала в срока по чл. 131 от ГПК писмен отговор, чрез адв. А.Г. *** (л. 25), с който счита иска за неоснователен и недоказан.

2.1. Твърди, че не са заплатени арендните вноски за 2017/2018 г.

2.2. Признава, че е отказала да получи арендното плащане за 2017/2018 г. в размер от 5 лв./дка. (л. 45).

 

От фактическа страна

 

Съдът, като взе предвид становищата на страните и събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:

3. На 23.12.2009 г. с Решение № БО-03/23.12.2009 г. на ОСЗ - гр. Главиница  бившият съпруг на ответника - Т. А.е оземлен чрез прехвърлянето на правото на собственост върху имот № 003017, с площ от 10,000 дка, в местността „КРАЙ ГОРАТА”, в землището на с. Богданци, обл. Силистра (видно от мотивите към Решение № 16/27.04.2016 г. по гр. д. № 417/2016 г. на ТнРС - л. 6 - 8).

4. На 10.08.2010 г. бракът между ответника и Т. А.е прекратен с Решение № 125/10.08.2010 г. по бр. д. № 20/2010 г. на ТнРС (видно от мотивите към Решение № 16/27.04.2016 г. по гр. д. № 417/2016 г. на ТнРС - л. 6 - 8).

5. На  03.05.2012 г. е сключен Договор за предоставяне на земя под аренда с нотариална заверка на подписите с рег. № 1895 от 03.05.2012 г. на Нотариус А. Н. – Р. № ***на РНК и вписан с вх. № 1356, акт № 116, том II, на 03.05.2012 г. в СВ – гр. Тутракан между ищеца, в качеството му на арендатор и бившия съпруг на ответника - Т. А., в качеството на арендодател, касаещ процесния имот (л. 4).

6. На 26.11.2013 г.  с Постановление за възлагане на недвижим имот на ДСИ към ТнРС на ответника са възложени 1/2 ид. ч. от правото на собственост върху процесния имот (видно от мотивите към Решение № 16/27.04.2016 г. по гр. д. № 417/2016 г. на ТнРС - л. 6 - 8).

7. На 26.05.2017 г. в влязло в сила Решение № 16/27.04.2016 г. по гр. д. № 417/2016 г. на ТнРС, с което по отношение на Р.Г. е признато за установено, че Н.Д. притежава правото на собственост върху процесната нива, придобито чрез оземляване, в режим на съпружеска имуществена общност между нея и бившия ѝ съпруг - Т. А., като след прекратяването на брака същата общност се е трансформирала в обикновена съсобственост - до размера на 1/2 ид. ч. и чрез възлагане след проведена публична продан - до размера на останалата 1/2 ид. ч. Отхвърлен е иска за предаването на владението върху имота от Р.Г. на Н.Д. (л. 6 - 8).

8. На 27.09.2017 г. арендатора с „Покана – потвърдително за пощенски запис” е изпратил сумата от 58,50 лв. със съобщение на подателя „рента 2016/2017 г.” на отв. Д. (л. 10).

9. На 17.10.2018 г. с БОН „Приемане на паричен превод” сумата от 58,50 лв. е изпратена от арендатора на ответницата с със съобщение на получателя „Р.-2018 г.” на гърба на който е отбелязано, че получателя отказва да получи сумата и на 07.11.2018 г. е върната на подателя (заверено копие л. 9 и оригинал л. 42).

10. На 09.05.2019 г. от ищеца е получен документ (л. 24), който с оглед направеното оспорване от страна на ищеца, не може да се установи дали е  представеното от ответника предупреждение, с което договора се прекратява поради неплащане на арендните вноски за стопанската 2017/2018 г. (л. 23) или представеното от ищеца неподписано уведомление, в което ответника желае увеличение на арендното възнаграждение (л. 44).  

11. На 22.08.2019 г. в СВ – гр.Тутракан с вх. № 1631, акт 183, том II е вписан Акт за едностранно прекратяване на процесния договор за аренда (л. 5), на осн. чл. 8 от Глава III и чл. 12, от Глава IV от договора за аренда и на осн. чл. 27, ал. 1, т. 2 и чл. 28 и сл. от ЗАЗ, поради неплащане на арендните вноски за стопанската 2017/2108 г. (л. 5).

 

От правна страна

 

От така установената фактическа обстановка съдът достигна до следните правни изводи:

 

I. По допустимостта

 

12. Правният интерес на ищеца от воденето на производството е обусловен от твърденията на ответника, че арендното правоотношение е прекратено. Поради тази причина правораздавателната интервенция отношенията между арендодател и арендатор се явява оправдана с оглед внасянето на яснота по отношение на наличието облигационна връзка.   

13. Допустимостта на иска е обусловена и от вписването на прекратяването на договора в СВ - гр. Тутракан.

14. В този смисъл в Определение № 154 от 20.03.2015 г. на ВКС по ч. т. д. № 119/2015 г., II т. о. са изведени следните принципи: 

14.1. Съгласно чл. 88 ЗКИР всяко вписване в имотния регистър може да бъде оспорено по реда на чл. 537, ал. 2 и 3 ГПК. Разпоредбата на чл. 90 ЗКИР предвижда заличаване на вписването в имотния регистър в три хипотези, а именно когато по исков ред се установи недопустимост или недействителност на вписването, или несъществуване на вписано обстоятелство. Заличаването се извършва след успешно проведен иск по чл. 537, ал. 2 ГПК във връзка с чл. 88 и чл. 90 ЗКИР. Съгласно чл. 74, ал. 1 ЗКИР до въвеждане на имотния регистър по ЗКИР за съответния съдебен район със заповед на Министъра на правосъдието по чл. 73 ЗКИР вписването се извършва по реда, предвиден в Правилника за вписванията. При вписване на прекратяване на аренден договор, приложение намира и разпоредбата на чл. 27, ал. 2 ЗАЗ.

14.2.  В случаите на вписване по ЗКИР и съгласно Правилника за вписванията във връзка със ЗАЗ страната, която твърди порок на вписването като охранително производство или несъществуване на вписаното обстоятелство, има право да предяви иск с правно основание чл. 537, ал. 2 ГПК.

14.3. По отношение на порока на вписването са възможни следните хипотези:

14.3.1. Когато е вписано неподлежащо на вписване обстоятелство, вписването е нищожно (недействително),

14.3.2. Когато вписването е постановено по искане на нелегитимирано лице, или по което съдията по вписвания се е произнесъл без да е бил сезиран, вписването е недопустимо.

14.3.3. Вписване на несъществуващо обстоятелство е налице, когато е вписано обстоятелство, което не е възникнало валидно.

14.4. Заличаването на нищожното (недействително) или недопустимо вписване, или на вписаното несъществуващо обстоятелство представлява последица от уважаването на иска по чл. 537, ал. 2 ГПК и се извършва от органа, който е извършил вписването по искане на заинтересованото лице.

 

II. По основателността

 

15. По отношение на собственическите права и арендното правоотношение

15.1. С решение за оземляване БО-03/23.12.2009 г. на ОСЗ - гр. Главиница  е имотът е придобит в режим на съпружеска имуществена общност от отв. Н.Д. и бившия ѝ съпруг Т. А..

15.1.1. След прекратяването на брака през 2010 г. на осн. чл. 27, ал. 1, във вр. с чл. 44, т. 3 и чл. 28 от СК съпружеската имуществена общност се е трансформирала в обикновена съсобственост при равни права на бившите съпрузи (по 1/2 ид. ч.).

15.2. На 03.05.2012 г. между ищеца и бившия съпруг на ответник е сключен процесния договор за аренда със срок до 30.09.2021 г. Валидността на договора не се оспорва. Към момента на сключването на договора бившия съпруг е бил собственик на 1/2 ид. ч. от имота поради което по арг. от чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ (ред. ДВ, бр. 13 от 2007 г.) договорът е произвел действие и по отношение на ответника.

15.3. На 26.11.2013 г. на ищеца след проведена публична на осн. чл. 496 от ГПК е възложена и останалата  1/2 ид. ч. от собствеността върху имота, с което ответника Д. е станала едноличен собственик на имота.

15.4. Придобивайки собствеността върху целия имот на осн. 17, ал. 2 от ЗАЗ ответника Д. е заместила бившия си съпруг като страна в арендното правоотношение. Тъй като договорът е вписан, той поражда действие за целят му срок (до 2021 г.), в случай, че не бъде прекратен или развален.

 

16. По отношение на предпоставките за прекратяване на договора

16.1. По отношение на развалянето на арендните договори освен специалните правила на ЗАЗ приложение намират и общите правила по чл. 87 от ЗЗД. Т. е. следва да са налице следните предпоставки:

16.1.1. неизпълнение на задължение на другата страна;

16.1.2. неизпълнението да е съществено с оглед интересите на кредитора;

16.1.3. връчване на писмено предизвестие;

16.1.4. предоставяне на подходящ срок за изпълнение 

16.2. За да породи правни последици волеизявлението следва да достигне до адресата, от който момент се пораждат последиците по чл. 87 от ЗЗД (В този смисъл Решение № 113 от 31.07.2015 г. на ВКС по т. д. № 929/2014 г., I т. о.; Решение № 233 от 21.12.2013 г. на ВКС по т. д. № 514/2012 г., I т. о.).

 

17. По отношение на връчването на уведомлението за прекратяване на договора

17.1. По делото не може да се установи с категоричност, че от ищеца на 09.05.2019 г. е ответника е получено именно твърдяното предупреждение (л. 23), в което се съдържа волеизявление за прекратяване на договора. Представеното известие за доставяне (л. 24) удостоверява получаването на пратка  *********, но не и съдържанието на пратката. Получаването на пратка с твърдяното от ответника съдържание е изрично оспорено от ищеца, който е навел твърдение, че е доставен друг вид документ. При това положение доставянето на твърдения от ответника документ следва да бъде установено при условията на пълно и главно доказване (тъй като той черпи права от доказването на този факт), което не е сторено. Като признание на факт би могло да се тълкува признанието на ищеца, че е получил предложение за изменение на арендното възнаграждение. Ответникът обаче не се позовава на това предложение, а твърди, че е връчено волеизявление за прекратяване на договора, което не се установява с категоричност от известието за доставяне.

17.2. Без значение за пораждането на последиците по чл. 87 от ЗЗД е и вписването на прекратяването на арендното правоотношение, доколкото това прекратяване би могло да породи правни последици едва след получаването на поканата от арендатора и при положение, че са налице останалите предпоставки, посочени по - горе (вж. т. 16.1). 

17.3. В тази връзка съдът приема, че изготвеното от ответника предупреждение, не е достигнало до ответника и съответно не е прекратило процесното облигационно правоотношение.

18. По отношение на наличието на неизпълнение от страна на арендатора

18.1. Посочената от ответника предпоставка за разваляне на договора е неизпълнение от страна на ищеца на задължението за заплащане на арендното възнаграждение за стопанската 2017/2018 г.

18.2. Плащането за тази година съгл. чл. 8 от договора е следвало да бъде извършено до 30.09.2018 г.  Съгл. чл. 28, ал. 1 от ЗАЗ арендодателят може да развали договора поради забавяне на плащането на арендното плащане за повече от три месеца. Т. е. за да е налице възможност за разваляне на конкретния договор следва арендното възнаграждение да не е заплатено до 31.12.2018 г.

19. Установено е че, в периода 17.10.2018 г. - 07.11.2018 г. ищецът е направил опит за заплащане на арендното възнаграждение, но ответникът е отказал получаването на сумата (който факт се признава от ответника). При това положение следва да се приеме, че е налице забава на кредитора по смисъла на чл. 95 от ЗЗД, поради което на осн. чл. 96, ал. 1 от ЗЗД ищецът се е освободил от последиците на забавата. Последното води до отпадането на потестативното право на ответника да развали договора поради неизпълнение (в този смисъл Решение № 63 от 21.06.2013 г. на ВКС по т. д. № 1133/2011 г., I т. о.; Решение № 147 от 5.10.2018 г. на ВКС по гр. д. № 4347/2017 г., III г. о.; Решение № 897 от 9.10.2008 г. на ВКС по гр. д. № 4142/2007 г., III г. о. и др.). 

 

20. В обобщение на гореизложеното съдът приема, че действието на арендният договор не е прекратено и съответно вписаното от съдията по вписванията прекратяване на договора за аренда обстоятелство - прекратяване на договора за аренда, не се е осъществило.

 

21. За пълнота на изложението следва да бъде отбелязано, че от страна на ответника не се оспорва валидността на арендното правоотношение, а изявленията му сочат на неудовлетвореност от дължимото арендно възнаграждение. Възнаграждението като елемент от договора може да бъде изменено по реда на чл. 16 от ЗАЗ, като при непостигане на съгласие спора може да бъде решен от съда. Такъв иск за изменение на условията на договора не е предявен.

 

Разноски

 

22. С оглед уважаването на исковете на осн. чл. 78, ал. 1 от ГПК на ищеца следва да бъдат присъдени направените разноски в размер на 560 лв.

23. Мотивиран от гореизложеното, съдът

 

РЕШИ:

 

ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО между ищеца Р.М.Г., с ЕГН **********, с посочен по делото адрес: ***, „** и ответника Н.Р.Д., с ЕГН **********, с посочен по делото адрес: ***, че между тях съществува облигационно правоотношение, възникнало в резултат на сключен Договор за предоставяне на земя под аренда от 03.05.2012 г., вписан в Служба по вписванията при РС - Тутракан с вх. № 1356/03.05.2012 г., Акт № 116, том 2, който договор е сключен между ищеца, в качеството му на арендатор и Т. М. А., в качеството му на арендодадател (действието на което правоотношение не е прекратено), както и че не съществува вписаното от Служба по вписванията - гр. Тутракан под вх. № 1631/22.08.2019 г., Акт № 183, том II  обстоятелство - едностранно прекратяване на същия договор от арендодателя. 

 

ОСЪЖДА ответника Н.Р.Д., с ЕГН **********, да заплати на ищеца Р.М.Г., с ЕГН **********, направените разноски по делото в размер на 560 лв. (петстотин и шестдесет лева).

 

Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му пред Окръжен съд – гр. Силистра. Решението в частта на разноските може да бъде изменено или допълнено от настоящият съд по молба на страна, подадена в същият срок.

 

 

РАЙОНЕН СЪДИЯ: