№ 220
гр. К., 30.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – К., II. СЪСТАВ, в публично заседание на
дванадесети октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Пламен Ал. Александров
Членове:Кирил М. Димов
Габриел Р. Русев
при участието на секретаря Славея Д. Топалова
като разгледа докладваното от Пламен Ал. Александров Въззивно
гражданско дело № 20225100500195 по описа за 2022 година
С решение № 220 от 20.06.2022 г., постановено по гр. д. №*06/ 2021
год., Районен съд – К. е обявил за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД,
по иск на К. С. К. от гр. К. срещу "М.К." ЕООД гр. К., предварителен договор
за строителство и покупко-продажба на недвижим имот от 18.04.2012 г., с
който "М.К." ЕООД се е задължило да прехвърли на К. С. К. предвидения за
изграждане обект в жилищна сграда с търговски партер, УПИ /парцел/, с
идентификатор № 40909.112.158, кв. “В.“, гр.К., а именно: апартамент № 9,
разположен на втори етаж, със застроена площ с общи части 65 кв. м., като
общата квадратура се оформя като се прибавят общите части, припадащи се
към съответния апартамент и съответните идеали части от парцела /УПИ с
идентификатор № 40909.112.158/, което включва склад /мазе/, разположен в
сградата под партерния етаж, като съгласно Схема № 15-1303539-01.12.21 г.
на самостоятелен обект в сграда и строителната документация, представлява
Апартамент № 9 с идентификатор № 40909.112.158.1.9 по КККР на гр. К., със
застроена площ 52.62 кв. м., разположен на третия етаж на „Масивна
жилищна сграда с търговски партер" с идентификатор № 40909.112.158.1 по
КККР на гр. К., построена в поземлен имот с идентификатор № 40909.112.158
по КККР на гр. К., с административен адрес в гр. К., кв. “В.“, ул. „А.К." №*, с
трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно
ползване: средно застрояване, целият с площ от 688 кв. м, който апартамент
се състои от: кухня-дневна, спалня, баня с тоалетна, балкон и предверие, при
посочени съседни самостоятелни обекти в сградата, ведно с принадлежащото
1
избено помещение № 9, разположено в подземния етаж на сградата, с полезна
площ 4.23 кв. м., ведно с припадащите се 0.06% идеални части от общите
части на сградата в размер на 0.18 кв. м., ведно с припадащите се 2.34%
идеални части от общите части на сградата в размер на 7.22 кв.м. и ведно с
правото на строеж върху 59.84 кв. м., при посочени граници на поземления
имот, за сума в общ размер от 18 406.50 евро, която се равнява на 36 000 лева,
съгласно подписаното между страните Допълнително споразумение към
Предварителен договор за покупка на апартамент. Осъдил е, на основание чл.
85, ал. 2 вр. с чл. 87 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност, К. С.
К. да заплати по сметка на Районен съд – К. нотариална такса в размер на
368.50 лева и такса за вписване на възбрана върху имота до изплащане на
разноските по прехвърлянето в размер 15 лева, съгласно т. 37 от Тарифа за
държавните такси, които се събират от съдилищата по ГПК, кеакто и да
заплати по сметка на Община К., сума в размер на 1 008 лева, представляваща
данък за придобиване на имущество по възмезден начин. С решението си
съдът е постановил да се впише, на основание чл. 364, ал. 1 ГПК, възбрана
върху недвижимия имот, подробно описан в диспозитива на решението, до
заплащане на дължимите разноски по прехвърлянето от К. С. К., и е дал
шестмесечен срок на К. С. К., считано от влизане в сила на решението, да
поиска отбелязването му в Службата по вписванията - К., като го уведомява,
че след изтичането на този срок вписването на исковата молба губи
действието си. С решението си съдът е осъдил "М.К." ЕООД гр. К. да заплати
на К. С. К. направените по делото разноски в общ размер на 2 381 лева.
Недоволен от така постановеното решение е останал въззивникът
"М.К." ЕООД гр. К., който чрез своя представител по пълномощие го обжалва
в срок. Счита, че решението е неправилно – постановено в нарушение на
материалния закон, при допуснати съществени нарушения сна процесуалните
правила и необосновано. Излага подробни съображения, че искъкт е погасен
по давност. Поради изложеното, моли съда да отмени изцяло обжалваното
решение и да отхвърли като неоснователен предявения иск. Претендира
разноски.
В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК въззиваемият К. С. К. не е подал
отговор на въззивната жалба. В съдебно заседание, чрез представителя си по
пълномощие, оспорва въззивната жалба. Предсдтавя писмена защита, в която
излага подробни съображения за нейната неоснователност. Претендира
разноски.
Въззивният съд, при извършената преценка на събраните по делото
доказателства, по повод и във връзка с оплакванията, изложени от
въззивника, констатира следното:
2
Жалбата е допустима, като подадена в срок и от лице, имащо правен
интерес от обжалването на решението. Разгледана по същество същата е
основателна.
Решението на Районен съд – К. е валидно и допустимо, като не са
налице предпоставки за обявяването му за нищожно или за обезсилването му
като недопустимо.
Първоинстанционното исково производство е образувано по предявен
от К. С. К. срещу "М.К." ЕООД гр. К. иск, с правно основание чл. 19, ал. 3 от
ЗЗД, за обявяване за окончателен на сключен между страните предварителен
договор за покупко-продажба на Апартамент № 9 с идентификатор №
40909.112.158.1.9 по КККР на гр. К., със застроена площ 52.62 кв. м.,
разположен на третия етаж на „Масивна жилищна сграда с търговски партер"
с идентификатор № 40909.112.158.1 по КККР на гр. К., построена в поземлен
имот с идентификатор № 40909.112.158 по КККР на гр. К., ведно с
принадлежащото избено помещение № 9, разположено в подземния етаж на
сградата, с полезна площ 4.23 кв. м., ведно с припадащите се идеални части
от общите части на сградата и ведно с правото на строеж, за сумата в размер
на 36 000 лева.
Установено е по делото, че на 18.04.2012 г. между ищеца К. С. К.
(въззиваем в тази инстанция), в качеството му на възложител, и "М.К." ЕООД
гр. К. (въззивник), като строител-изпълнител, е сключен предварителен
договор за строителство и покупко-продажба на недвижим имот. Съгласно чл.
2, т. 1 от договора, възложителят възлага, а изпълнителят приема да извърши
строителство в незавършен вид (до тапа) на предвидения за изграждане обект:
жилищна сграда с търговски партер, УПИ парцел-с идентификатор
40909.112.158 в кв. „В.“, гр.К., АПАРТАМЕНТ от втори жилищен етаж номер
9, със застроена площ с общи части 65 кв.м., като общата квадратура се
оформя като се прибавят общите части припадащи се към съответния
апартамент и съответните ид.части от парцела (УПИ-40909.112.158), което
включва склад (мазе), разположен в сградата под партерния етаж. Съгласно т.
2 на същия член изпълнителят се задължава към възложителя да му
прехвърли собствеността на описания в чл. 2 на т. 1 обект, съгласно
договорените условия, заедно с припадащите се ид.части от общите части на
сградата и съответните ид.части от парцела (УПИ 40909.112.158), като си
3
запазва правото да намали или увеличи квадратурата само на общите части
припадащи се на съответния апартамент. Съгласно чл. 3, т. 1 от
предварителния договор, изпълнителят се задължава след изграждане на
обекта (ите), описан (и) в чл. 2, т. 1, да ги предаде на възложителя срещу
изплатен съгласно условията на договора пълен размер на договорената
продажна цена. Съгласно чл. 4, срещу поетите от изпълнителя здължения по
чл. 2 и чл. 3 възложителят се задължава да му заплати договорената продажна
цена, съгласно условията на договора. В чл. 5 страните да договорили, че
договорът в тази му част се счита за предварителен договор по смисъла на чл.
19 от ЗЗД.
Съгласно чл. 6, т. 1 от договора от 18.04.2012 г., изпълнителят се
задължава да извърши качествено и в срок строителство на обекта (ите)
описани в чл. 2, т. 1 съобразно с одобрения архитектурен проект, работни
чертежи, нормативи и БДС, след което да продаде същите на възложителя,
съгласно условията на договора. В чл. 7, т. 1 от договора са договорени
видовете СМР, включени в строителството на обекта или обектите, описани в
чл. 2, т.1.
Съгласно чл. 9, т. 2 от процесния договор, възложителят се задължава,
след изграждане на обектите, подробно описани в чл. 2, т. 1, да купи същите
от изпълнителя, съгласно условията на договора. Съгласно чл. 9, т. 4 от
договора, възложителят се задължава с придобиване на обекта (ите),
подробно описан (и) в чл. 2, т. 1, да упълномощи изпълнителя с нотариално
заверено пълномощно да го представлява при: съставяне на актове обр. 15,
Разрешение за ползване и пред компетентните инстанции в хода на
процедурата по въвеждане на сградата в експлоатация.
Съгласно чл. 13, т. 1 от договора, строителния период (срокът за
изпълнение на строителството) е 28 месеца и започва да тече от датата на
издаването на протокол номер 2 и 3 (откриване на строителна площадка и
определяне на строителна линия и ниво) и изтича със съставянето на
приемателно-предавателен протокол за СМР за обектите, предмет на
договора. В т. 4 на същия член е поето задължение от изпълнителя в шест
месечен срок от съставянето на Акт за установяване на годността за приемане
на строежа (Акт обр.15), но не по-късно от 1 месец да направи необходимите
стъпки пред компетентните инстанции за издаване на разрешение за ползване
4
на сградата.
Установява се от представения Акт за приемане на конструкция (Акт
обр. 14), че сградата е изградена на груб строеж на 18.07.2013 г. Съгласно
удостоверение изх. № У-03-4-/1/ от 02.02.2015 г. на община К., обект
„Жилищна сграда в УПИ ХІІІ-5631 в кв. 117 по плана на кв.- „В.“ гр. К., с
идентификатор № 40909.112.158 по кадастралната карта на гр. К., строящ се
по одобрен инвестиционен проект и Разрешение за строеж № 147 от 8.07.2010
г. и Заповед № 11/ 10.06.2013 г. за промяна на собствеността и учредено право
на строеж на „М.“ ЕООД гр. К., е изграден в груб строеж, включително
покривната конструкция и отговаря на изискванията на чл. 181, ал. 2 от
Закона за устройство на територията.
Съгласно Удостоверение № 98 от 09.09.2021 г., изд. от община К.,
гореописаната жилищна сграда е въведена в експлоатация на 09.09.2021 г.
Не е спорно по делото, че ищецът е заплатил на ответното дружество
сумата от 19 000 лева, от която 15 000 лева по банков път (по издадена
фактура № **********/21.04.12 г.) и 4 000 лева в брой срещу разписка.
Установено е също, че с нотариална покана рег. № 4059/10.11.2021 г.
въззивникът "М.К." ЕООД уведомява въззиваемия К. С. К., че на основание
чл. 5, т. 2 от предварителния договор счита сключения предварителен договор
за строителство и покупко-продажба на недвижими имот от 18.04.2012 г. за
прекратен, поради незаплащане изцяло на договорената продажна цена.
Установено е също така, че на 03.12.2021 г. въззиваемият е заплатил по
банкова сметка на въззивника сума в размер на 17 000 лева, представляваща
остатъка от стойността на процесния апартамент № 9 по предварителния
договор.
При така установената безспорна фактическа обстановка и с оглед
релевираният от ответника, в отговора на исковата молба, довод за
погасяване на предявения иск по давност, спорен по делото е въпроса от кой
момент започва да тече погасителната давност на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
Съгласно нормата на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД всяка от страните по
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, може да иска
обявяването му за окончателен чрез предявяване на иск по съдебен ред в
случай на неизпълнение на задължението на насрещната страна да сключи
окончателен договор. С предварителния договор страните, продавач и
купувач, придобиват права и поемат насрещни задължения, продавачът да
прехвърли право на собственост срещу задължението на купувача да заплати
цената на това право на собственост. При неизпълнение на задълженията по
5
договора за всяка от страните възниква право да иска обявяване на договора в
окончателен. При наличие на неизпълнение на задължението на продавача по
предварителен договор, за купувача възниква правото да предяви иск с
правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД като искът е конститутивен за защита на
потестативни права. Правото да се иска обявяване на предварителен договор
в окончателен се погасява с пет годишна давност на основание чл. 110 от ЗЗД.
Съгласно константната практика на ВКС (решение № 40 от 23.04.2020 г. на
ВКС по т. д. № 2110/ 2019 г., ІІ т.о., решение № 286 от 28.09.2011 г. на ВКС
по т. д. 1055/2010 г., решение № 72 от 6.03.2012 г. на ВКС по гр. д. №
443/2011 г.), давностният срок относно конститутивния иск с правно
основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е петгодишен и на основание чл. 114 от ЗЗД
започва да тече от момента, в който се поражда правото, като всяка от
страните – обещател и приемател може да предяви иск за сключване на
окончателен договор. Давностният срок за погасяване на правото да се иска
обявяване на окончателен предварителния договор за покупка на недвижим
имот започва да тече от момента на сключване на договора, ако не е уговорен
друг срок. Ако е уговорен друг срок или условие за прехвърляне на
собствеността, то от този момент на настъпване (изтичане) на уговорения
срок или сбъдване на условието започва да тече давностният срок.
Във връзка с гореизложеното, въззивният съд намира, че в случая
давностния срок за предявяване на иск от купувача (ищец по делото) за
сключване на окончателен договор тече не от въвеждане на сградата в
експлоатация, както е приел първоинстанционният съд, а от извършване на
строителството на обекта (ите) описани в чл. 2, т. 1 – жилищна сграда с
търговски партер в УПИ с идентификатор 40909.112.158 в кв. „В.“ гр.К.,
ведно с процесния апартамент № 9, във вида, в който е договорен в
посочената разпоредба. В тази връзка, от разпоредбата на чл. 2, т. 1 от
предварителния договор се установява, че е договорено изпълнителят да
извърши строителството в незавършен вид (до тапа). От момента на
изграждане на сградата в посочения вид за ищецът възниква правото да иска
обявяване на предварителния договор за окончателен, респективно – започва
да тече давностния срок за предявяване на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. В
подкрепа на този извод е и разпоредбата на чл. 6, т. 1 от предварителния
договор, съгласно която изпълнителят се задължава да извърши качествено и
в срок строителство на обекта (ите) описани в чл. 2, т. 1 съобразно с
одобрения архитектурен проект, работни чертежи, нормативи и БДС, след
което да продаде същите на възложителя. В тази насока е и чл. 9, т. 2 от
предварителиня договор, съгласно която възложителят (ищец по делото) се
задължава, след изграждане на обектите, подробно описани в чл. 2, т. 1,
да купи същите от изпълнителя, съгласно условията на договора. Впрочем,
обстоятелството, че именно изграждането на сградата, респективно –
апартамента, в договорения в чл. 2, т. 1 вид – незавършен вид (до тапа), е
условието, от сбъдването на което за купувача – ищец се поражда правото да
иска сключване на окончателен договор, а не въвеждането на сградата в
6
експлоатация, както е приел районния съд, се установява изрично от
разпоредбата на чл. 9, т. 4 от договора, съгласно която възложителят (ищец по
иска) се задължава с придобиване на обекта (ите), подробно описан (и) в чл.
2, т. 1, да упълномощи изпълнителя с нотариално заверено пълномощно да го
представлява при: съставяне на актове обр. 15, Разрешение за ползване и
пред компетентните инстанции в хода на процедурата по въвеждане на
сградата в експлоатация. От цитираната разпоредба изрично се установява,
че правото да закупи, респективно – да иска обявяване на предварителния
договор за окончателен, възниква за купувача – ищец след изграждане на
обектите в договорения в чл. 2, т. 1 вид и преди съставяването на акт обр. 15
(за установяване на годността за приемане на строежа) и акт обр. 16 (за
установяване годността за ползване на строежа).
Във връзка с гореизложеното, установено е по делото, че процесната
сграда е изградена на груб строеж на 18.07.2013 г., когато е съставен Акт за
приемане на конструкция (Акт обр. 14). В тази насока е и цитираното по-горе
удостоверение изх. № У-03-4-/1/ от 02.02.2015 г. на община К., съгласно
което обект „Жилищна сграда в УПИ ХІІІ-5631 в кв. 117 по плана на кв. „В.“
гр. К., с идентификатор № 40909.112.158 по кадастралната карта на гр. К.,
строящ се по одобрен инвестиционен проект и Разрешение за строеж № 147
от 8.07.2010 г. и Заповед № 11/ 10.06.2013 г. за промяна на собствеността и
учредено право на строеж на „М.“ ЕООД гр. К., е изграден в груб строеж,
включително покривната конструкция и отговаря на изискванията на чл. 181,
ал. 2 от Закона за устройство на територията. От цитираното удостоверение
се установява, че към 02.02.2015 г. въззивникът (ответник в
първоинстанционното производство) е изградил сградата, респективно –
апартамента, в договорения в чл. 2, т. 1 вид, поради което най – късно от тази
дата е започнал да тече петгодишния давностен срок за предявяване на иска
по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, изтичащ най – късно на 02.02.2020 г. При това
положение и доколкото искът е предявен на 06.12.2021 г., т. е. след
изтичането на петгодишния давностен срок, то същият е погасен по давност.
Що се касае до довода на въззиваемия, че с отправянето на
нотариалната покана от 10.11.2021 г. въззивникът е признал правото на ищеца
за сключване на окончателен договор и е прекъснал погасителната давност,
то въззивният съд намира същият да неоснователен. Цитираната нотариална
покана, с която въззивникът "М.К." ЕООД уведомява въззиваемия К. С. К., че
счита сключения предварителен договор за строителство и покупко-продажба
на недвижими имот от 18.04.2012 г. за прекратен, не представлява признание
на правото на ищеца за сключване на окончателен договор и не прекъсва
погасителната давност.
Ето защо, като е приел обратното и е уважил иска
първоинстанционният съд е постановил неправилно решение, което като
такова следва да се отмени и да се отхвърли предявения иск по чл. 19, ал. 3 от
ЗЗД. При този изход на делото следва да се осъди въззиваемия да заплати на
въззивника направените за двете инстанции разноски в размер общо на 3 660
7
лева, от които 2 040 лева с ДДС – адвокатско възнаграждение за първата
инстанция, 1 440 лева с ДДС – адвокатско възнаграждение за въззивната
инстанция и 180 лева – държавна такса за въззивно обжалване.
Водим от изложеното и на основание чл. 271, ал. 1 от ГПК, въззивният
съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 220 от 20.06.2022 г., постановено по гр. д.
№*06/2021 г. по описа на Районен съд – К., вместо което постановява:
ОТХВЪРЛЯ предявения от К. С. К.с адрес: гр. К., ул. „З.к.“ №*, с ЕГН
**********, срещу „М.К." ЕООД със седалище и адрес на управление: гр. К.,
ул. „А.К.“ №*, ЕИК *********, иск, с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД,
за обявяване за окончателен на сключен между страните предварителен
договор за покупко-продажба от 18.04.2012 г. на Апартамент № 9 с
идентификатор № 40909.112.158.1.9 по КККР на гр. К., със застроена площ
52.62 кв. м., разположен на третия етаж на „Масивна жилищна сграда с
търговски партер" с идентификатор № 40909.112.158.1 по КККР на гр. К.,
построена в поземлен имот с идентификатор № 40909.112.158 по КККР на гр.
К., ведно с принадлежащото избено помещение № 9, разположено в
подземния етаж на сградата, с полезна площ 4.23 кв. м., ведно с припадащите
се идеални части от общите части на сградата и ведно с правото на строеж, за
сумата в размер на 36 000 лева, като неоснователен.
ОСЪЖДА К. С. К.с адрес: гр. К., ул. „З.к.“ №*, с ЕГН **********, да
заплати на „М.К." ЕООД със седалище и адрес на управление: гр. К., ул.
„А.К.“ №*, ЕИК *********, направените за двете инстанции разноски в
размер общо на 3 660 лева, от които 2 040 лева с ДДС – адвокатско
възнаграждение за първата инстанция, 1 440 лева с ДДС – адвокатско
възнаграждение за въззивната инстанция и 180 лева – държавна такса за
въззивно обжалване.
Решението подлежи на касационно обжалване, при наличие на
предпоставките по чл. 280, ал. 1 и ал. 2 от ГПК, пред Върховния касационен
съд на Република България в едномесечен срок от съобщението му на
страните.
8
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9