№ 1001
гр. Варна, 22.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, III А СЪСТАВ, в публично заседание на
пети юли през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Даниела Ил. Писарова
Членове:Светлана Тодорова
Диана К. Стоянова
при участието на секретаря Христина Здр. А.
като разгледа докладваното от Диана К. Стоянова Въззивно гражданско дело
№ 20223100500871 по описа за 2022 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК, образувано е по
въззивна жалба вх. №262749/07.03.2022г. от Н. Вл. М., ****, род. на ****
срещу решение №260086/11.02.2021г., постановено по гр. дело
№20203110116902/2020г. по описа на ВРС, в частта, с която е осъдена
въззивницата да заплати на „БЛЯК СИЙ ИНВЕСТМЪНТ ТРЪСТ” ЕАД, ЕИК
********* със седалище гр. Варна
сумата от 2311.36 евро, представляваща възнаграждение по договор за
поддръжка и управление от 24.06.2010г. вписан в АВ , СВ-Несебър , №101,
том2, вх.рег.№ 4075 от 25.06.2010г. за имоти с идентификатор от ****
дължимо за 2020г. на основание чл.79, ал.1 ЗЗД, ведно със законната лихва от
датата на предявяване на исковете 30.12.2020г. до окончателното заплащане
на сумите
сумата от 1638.38 евро, представляваща възнаграждение по договор за
поддръжка и управление от 02.09.2010г. вписан в АВ , СВ-Несебър , №164,
том 3, вх.рег 6800 от 03.09.2010г. за имоти с идентификатор от **** и с
1
идентификатор ****, дължимо за 2020г., на основание чл.79, ал.1 ЗЗД, ведно
със законната лихва от датата на предявяване на исковете 30.12.2020г. до
окончателното заплащане на сумите.
В жалбата е изложено становище за неправилност и
незаконосъобразност на обжалваното решение. Посочва се, че между
страните не е установено да са сключени договори за управление за
процесните имоти. Представените такива са прекратили своето действие, тъй
като са сключени от дружества, които са заличени и не съществуват като
юридически лица. Освен това договорите са подписани от лице без
представителна власт за „Ен Ви Ем рекриейшън“ ООД. Същите не са
подписвани и от ответница и не могат да я обвържат. Отделно от това
договорите не са сключени от инвеститора, поради което нямат действие
спрямо последващите преобретатели.
Поддържа се възражението, че не е установено по делото, че
комплексът е от „затворен тип“, като е направен анализ на събраните
доказателства в тази връзка. Посочва се, че липсват доказателства, които да
установяват извършването на услугите /дейностите/ по договор за процесния
период. За въззивницата е останал неизяснен въпроса и как е формирана
стойността на разходите по съответните пера /ток, вода, експлоатационни
разноски, и др./.
Въззивницата моли съда да се отмени първоинстанционното решение и
да се постанови друго, с което да отхвърли предявените искове.
В срока по чл.263, ал.2 от ГПК е постъпил отговор от насрещната
страна по жалбата „БЛЯК СИЙ ИНВЕСТМЪНТ ТРЪСТ” ЕАД, в който се
застъпва становище за неоснователност на подадената жалба и за правилност,
и законосъобразност на атакуваното решение. Обосновава се, че договорите
не са сключени от лице без представителна власт, като с ликвидацията на „Ен
Ви Ем рекриейшън“ ООД, те не са прекратили своето действие. Ответницата
/и като управител/ е била запозната със съдържанието на договорите , както и
предварителните такива и ги е изпълнявала, като е извършвала плащания по
тях.
По изложените съображения се моли въззивният съд да потвърди
първоинстанционното решение.
В съдебно заседание страните редовно призовани чрез процесуалните си
2
представители поддържат подадени въззивна жалба и отговор, молят за
присъждане на разноски, съобразно изхода от спора.
Съдът намира производството за редовно и допустимо, тъй като
подадената въззивна жалба е депозирана от надлежна страна, в срока за
обжалване на решението и при спазване на останалите изисквания за
редовност.
Съдът е сезиран с предявени от „БЛЯК СИЙ ИНВЕСТМЪНТ ТРЪСТ”
ЕАД срещу Н. Вл. М. искове с правно основание чл.79, ал.1, пр.1 от ЗЗД да
бъде осъдена ответницата да заплати сумата от сумата от 2311.36 евро,
представляваща възнаграждение по договор за поддръжка и управление от
24.06.2010г., вписан в АВ , СВ-Несебър , №101, том2, вх.рег.№ 4075 от
25.06.2010г. за имоти с идентификатор от **** дължимо за 2020г. и сумата от
1638,38 евро, представляваща възнаграждение по договор за поддръжка и
управление от 02.09.2010г. вписан в АВ , СВ-Несебър , №164, том 3, вх.рег
6800 от 03.09.2010г. за имоти с идентификатор от **** и с идентификатор
****, дължимо за 2020г., ведно със законната лихва от датата на предявяване
на исковете 30.12.2020г. до окончателното заплащане на сумите.
В исковата молба са изложени твърдения, че „Ен Ви Ем Рекриейшън“
ЕООД е придобило по силата на договори за продажба самостоятелни обекти
с идентификатор ****, с идентификатор **** и ****. Имотите са част от
комплекс от затворен тип „ ЙО Обзор България“, находящи се в гр. Обзор,
местност „Южен Плаж“.
Между „Ен Ви Ем Рекриейшън“ ЕООД и „Бляк сий инвестмънт
мениджмънт“ ЕООД, ЕИК ********* са сключени договор за поддръжка и
управление от 25.06.2010г. за самостоятелен обект с идентификатор **** и
договор за поддръжка и управление от 02.09.2010г. за обекти с
идентификатор **** и **** срещу уговорено възнаграждение от 10.84 евро
без ДДС на квадратен метър притежавана площ, в това число и припадащите
се части.
Твърди се, че ищецът се явява правоприемник на „Бляк сий инвестмънт
мениджмънт“ ЕООД, ЕИК ********* чрез преобразуване, поради което е
страна по договорите за поддръжка.
От своя страна ответницата, придобила имотите от „Ен Ви Ем
Рекриейшън“ ЕООД е обвързана от договорите за управление и поддръжка на
3
основание чл.2 от ЗУЕС.
Твърди се, че в следствие на инфлационните процеси се е изменило
уговореното възнаграждение от 10.84 евро без ДДС на 12.93 евро без ДДС.
Излага се, че ответницата е признала договорите поради което е
заплащала дължимото възнаграждение за предишни периоди. Останала е
задължена за сумата от 2311.73 евро, възнаграждение за 2020г. за по договор
от 25.06.2010г. и за сумата от 1638.64 евро, възнаграждение за 2020г. по
договор от 02.09.2010г.
По изложените съображения е формулиран петитум да бъде осъдена
ответницата да заплати процесните суми.
По делото е постъпил отговор на исковата молба в срока по чл.131 от
ГПК от ответника Н. Вл. М., в който оспорва предявените искове по
основание и размер. Посочва се, че между страните не е установено да са
сключени договори за управление за процесните имоти. Представените
такива са прекратили своето действие, тъй като са сключени от дружества,
които са заличени и не съществуват като юридически лица. Освен това
договорите са подписани от лице без представителна власт за „Ен Ви Ем
рекриейшън“ ООД. Същите не са подписвани и от ответницата и не могат да
я обвържат. Отделно от това договорите не са сключени от инвеститора,
поради което нямат действие спрямо последващите преобретатели. „Бляк сий
инвестмънт мениджмънт“ ЕООД, ЕИК ********* не е инвеститор.
Оспорва се твърдението че комплексът е от „затворен тип“. Посочва се,
че липсват доказателства, които да установяват извършването на услугите
/дейностите/ по договор за процесния период. За ответницата е неясно е
формирана стойността на разходите по съответните пера /ток, вода,
експлоатационни разноски, и др./.
При така очертаните предмет на предявените искове, въззивният
съд при проверката си по реда на чл.269 от ГПК констатира, че
обжалваното решение е валидно и допустимо.
Въззивната жалба разгледана по същество се явява неоснователна,
при прието за установено следното от фактическа и правна страна:
По исковете с правно основание чл.79, ал.1, пр.1 от ЗЗД.
Фактическия състав на иска за реално изпълнение предполага
4
съществуващ валиден договор между страните, който е източник на права и
задължения за всяка една от тях, виновно неизпълнение на една от страните,
което да предпостави осъждането й да извърши дължимото действие, а при
парични престации да заплати съответната сума.
От доказателствата по делото се установява, че „Ен Ви Ем Рекриейшън“
ЕООД е придобило собствеността по силата на договор за продажба,
обективиран в нот. акт №18/24.06.2010г., нот. дело №1598/2010г. на
самостоятелен обект с идентификатор **** и въз основа на договор за
продажба, обективиран в нот. акт №56/02.09.2010г. обекти с идентификатори
**** и ****. Праводател и по двата договора е „Бляк сий инвестмънт тръст“
АД, ЕИК *********. Имотите са част от комплекс „ЙО Обзор България“,
находящ се в гр. Обзор, местност „Южен Плаж“.
От своя страна „Ен Ви Ем Рекриейшън“ ЕООД е прехвърлило
собствеността върху имотите чрез договори за продажба от 16.11.2016г. на
въззивницата М., съгласно справки №584431/23.12.2020г. и
№584429/23.12.2020г. за вписвания, отбелязвания и заличавания в Служба по
вписванията – гр. Несебър.
По делото са представени договор за поддръжка и управление от
25.06.2010г. за самостоятелен обект с идентификатор **** и договор за
поддръжка и управление от 02.09.2010г. за обекти с идентификатор **** и
**** срещу уговорено възнаграждение от 10.84 евро без ДДС на квадратен
метър притежавана площ, в това число и припадащите се части. Същите са
сключени между „Ен Ви Ем Рекриейшън“ ЕООД, в качеството му на
собственик и „Бляк сий инвестмънт мениджмънт“ ЕООД, ЕИК ********* с
нотариална заверка на подписите.
Договорите са вписани по партидата на имотите, обстоятелство което се
установява от коментираните по – горе справки от Агенцията по вписванията.
За се ангажира отговорността на ответницата следва да бъде установено
по делото дали процесният комплекс е такъв от затворен тип, съответно
договорите имат ли характер на такива по чл.2 от ЗУЕС и противопоставими
ли са на ответницата. Тези въпроси са останали спорни между страните и
пренесени с въззивната жалба и пред настоящата инстанция.
За да е един „жилищен комплекс от затворен тип“ според дефиницията
дадена в §1, т.3 от ПЗР на ЗУЕС следва да е обособен като отделен
5
урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна
собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при
спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица.
От уведомително писмо изх. №92-00-1910-1/09.01.2012г. от Община
Несебър на основание чл.46б от ЗУЕС се установява, че в отделен урегулиран
поземлен имот ПИ с идентификатор **** са изградени четири боя сгради с
идентификатори ****.5 /сграда А/, ****.2 /сграда В/, ****.3 /сграда С/, ****.4
/сграда D/. Съгласно техническия паспорт рег. №052/16.02.2009г. сградите са
пет етажни и се състоят от апартаменти и ателиета, което ги прави в режим на
етажна собственост.
Съгласно изготвеното заключените по съдебно техническата експертиза
в поземления имот има изградени и открит паркинг с 53 паркоместа,
подземен паркинг и плувни басейни. От снимковия материал представен от
вещото лице А. е налице и детска площадка със съоръжения, както и барака за
охраната. Съществува и озеленяване в градинки. Следователно е налице и
следващата предпоставка, а именно обекти, които обслужват собствениците.
Вещото лице А. при извършения оглед е констатирала, че имотът се
охранява с жива охрана. На входа на северната страна на имота има
монтирана бариера за входа на открития паркинг. До басейна в югозападната
част на имена е изградена още една двукрила метална врата. Вещото лице
посочва в заключението си, че имотът е ограден по северната си граница с
каменната ограда стигаща до блок D2, като от там продължава пешеходна
пътека до плажа. По източната граница оградата е от жив плет, тъй като
теренът е с голяма деневилация към морето. По южната граница има също
каменна ограда, а където е голяма деневилацията са изградени пешеходни
стъпала и жив плет. Западната граница на имота е оградена с каменна ограда,
а от към улицата има и жив плет. В съдебно заседание вещото лице разсява,
че влизането в сградите е контролиран, има електронна система с чипове.
Тези обстоятелства се установяват и от разпитаните свидетели К. и С..
Предвид изложеното следва да се приеме, че на място съществува
контролиран достъп за външни лица.
Горното обуславя извода, че комплексът, в който се намират обектите
на въззивницата М. е такъв от затворен тип.
Следователно и на основание чл. 2, ал.1 от ЗУЕС управлението на
6
общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в
жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална
заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни
обекти.
Под инвеститор следва да се разбира лицето, което е възложител на
строеж, който по смисъла на чл.161, ал.1 от ЗУТ е собственикът на имота,
лицето, на което е учредено право на строеж в чужд имот, и лицето, което има
право да строи в чужд имот по силата на закон.
В цитираното писмо изх. №92-00-1910-1/09.01.2012г. като инвеститор е
посочен „Бляк сий инвестмънт тръст“ АД, той е и възложителя и
собственикът на терена видно от нот. акт№160/16.06.2004г. и
нот.акт№34/10.06.2004г.
Предвид изложеното принципно страна по договора за управление по
чл.2 от ЗУЕС следва да бъде „Бляк сий инвестмънт тръст“ АД. Договорът
обаче, на който ищецът се позовава е сключен с „Бляк сий инвестмънт
мениджмънт“ ЕООД, ЕИК *********.
Въпреки това същият може да се определи като такъв по чл.2 от ЗУЕС,
тъй като има необходимото съдържание и са заверени подписите на страните
нотариално за да бъде спазена специалната форма за действителност. С
осъщественото вливане на „Бляк сий инвестмънт мениджмънт“ ЕООД в
ищцовото дружество, страна по договора по реда на универсалното
правоприемство е именно инвеститора на затворения тип комплекс.
При това положение е приложима нормата на чл.2, ал.2 от ЗУЕС,
съгласно която договорът, който е вписан в Агенцията по вписванията е
противопоставим на следващите приобретатели.
Следователно въззивницата М., която се явява именно последващ
приобретател е обвързана от договорите и дължи изпълнение по тях,
касателно възнагражденията за поддръжка на общите части.
Неоснователно е поддържаното във въззивната жалба възражение за
недействителност на договорите поради това, че са подписани от лице без
представителна власт за „Ен Ви Ем рекриейшън“ ООД. Договорите са
подписани от лицето М.П., с представено пълномощно пред нотариуса за
дружеството. Няма оспорване пълномощното да е нищожно поради липса на
7
съгласие. Отделно от изложеното дори и лицето да е нямало надлежно
учредена представителна власт би била приложима нормата на чл.301 от ТЗ.
Няма спор между страните, че в един продължителен период от време от
датата на закупуване на имотите през 2010г. до датата на тяхната продажба на
въззивницата М. през 2016г. са били плащани надлежно възнагражденията по
договорите за поддръжка от страна на „Ен Ви Ем рекриейшън“ ООД.
Следователно дружеството, първи приобретател е приело, че договора е
сключен от негово име и за негова сметка, като липсват данни за
противопоставяне от неговите управителни органи.
За доказани въззивният съд намира извършените дейности по
поддръжка и управление на общите части от страна на ищеца/инвеститор за
периода 2020г., като съдът изцяло препраща към мотивите на
първоинстанционния съд на основание чл.272 от ГПК.
По делото са ангажирани писмени и гласни доказателства за това, че е
извършвано абонаментно обслужване на асансьорите от страна на
лицензирано дружество по силата на сключен договор с възложител ищеца,
осъществявано е озеленяване на градинките и тревните площи, заплащани са
консумативните разходи за ел. енергия, вода, охрана на общите части.
Почиствани са общите части и e извършвана дератизация.
Следователно се дължи възнаграждение съобразно уговорките в
договорите за поддръжка.
Доколкото няма оплакване по отношение на установения от вещото
лице по съдебно счетоводната експертиза и от първоинстационния съд размер
на предявените искове, и с оглед доказаността им по основание, същите
следва да бъдат уважени в размер на 2311.36 евро и сумата от 1638.38 евро.
По изложените съображения първоинстанционното решение следва да
бъде потвърдено.
По разноските:
На основание чл.78, ал.1 от ГПК въззивницата следва да бъде осъдена за
разноски в размер на 1201.00лв. за въззивна инстанция.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
8
ПОТВЪРЖДАВА решение №260086/11.02.2021г., постановено по гр.
дело №20203110116902/2020г. по описа на ВРС, в частта, с която е осъдена Н.
Вл. М., ****, род. на **** да заплати на „БЛЯК СИЙ ИНВЕСТМЪНТ
ТРЪСТ” ЕАД, ЕИК ********* със седалище гр. Варна
сумата от 2311.36 евро, представляваща възнаграждение по договор за
поддръжка и управление от 24.06.2010г. вписан в АВ , СВ-Несебър , №101,
том2, вх.рег.№ 4075 от 25.06.2010г. за имоти с идентификатор от ****
дължимо за 2020г. на основание чл.79, ал.1 ЗЗД, ведно със законната лихва от
датата на предявяване на исковете 30.12.2020г. до окончателното заплащане
на сумите
сумата от 1638,38 евро, представляваща възнаграждение по договор за
поддръжка и управление от 02.09.2010г. вписан в АВ , СВ-Несебър , №164,
том 3, вх.рег 6800 от 03.09.2010г. за имоти с идентификатор от **** и с
идентификатор ****, дължимо за 2020г., на основание чл.79, ал.1 ЗЗД, ведно
със законната лихва от датата на предявяване на исковете 30.12.2020г. до
окончателното заплащане на сумите.
ОСЪЖДА Н. Вл. М., ****, род. на **** ДА ЗАПЛАТИ на „БЛЯК
СИЙ ИНВЕСТМЪНТ ТРЪСТ” ЕАД, ЕИК ********* със седалище гр. Варна,
БУЛ. „Княз Борис I“ №82, ет.2, ап.3 сумата 1201.00лв., представляваща
адвокатско възнаграждение за въззивна инстанция на основание чл.78, ал.1 от
ГПК.
РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване на основание чл.280, ал.3,
т.1 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9