Р Е Ш Е
Н И Е
№260071
гр. Несебър, 22.03.2021г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
НЕСЕБЪРСКИ РАЙОНЕН СЪД, гражданска колегия, шести състав в публично заседание на четвърти март две хиляди двадесет и първа година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: Валери Събев
при участието на секретаря Диана Каравасилева, като разгледа гр. д. № 476
по описа на Районен съд Несебър за 2020г., за да се произнесе, взе предвид
следното:
Предявени са искове с правно
основание чл. 422 ГПК вр. чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 2 от ЗУЕС и чл.
422 ГПК вр. чл. 92 ЗЗД.
От ищеца „Г.П.” ЕООД срещу А.Г.Д. са предявени
искове за установяване дължимостта на сумата от 1984,56 евро, представляваща сбор от авансово платими годишни
такси за 2019г. и 2020г. по т. 2.1 от договор за управление и поддръжка на
общите части в жилищен комплекс от затворен тип „з.о.р.” от 22.08.2011г. с
нотариална заверка на подписите с рег. № 5285 от 22.08.2011г., заверен от
нотариус Линка Чуткина с район – Районен съд Несебър, рег. № 600 на Нотариалната
камара, ведно със законната лихва върху тази сума от датата на подаване на
заявлението – 19.12.2019г., до окончателното изплащане на вземането,
както и за установяване дължимостта на сумата от 595,36 евро – сбор от
неустойки за забава по т. 8.1 от договора, начислени върху всяка от таксите за
2019г. и 2020г. Сочи се, че за тези суми е издадена заповед № 572 от
19.12.2019г. по ч.гр.д. № 1265/2019г. по описа на Районен съд Несебър. Твърди
се, че договорът между страните е сключен на основание чл. 2 от ЗУЕС. Обръща се
внимание, че ищецът е приел да извършва управление на общите части на жилищния
комплекс от затворен тип, а ответникът е приел да заплаща годишна такса от 12
евро за един квадратен метър (992,28 евро за апартамента от 82,69 кв. м.).
Твърди се, че ответникът е собственик на самостоятелен обект с идентификатор № ***по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Свети Влас, поради което
дължи заплащането на тази сума. Сочи се, че таксата за следващата година
следвало да се заплаща съгласно т. 3.1 от договора авансово, не по-късно от
30.08 на текущата година. Развиват се съображения в насока, че договорът е с
продължено действие до 22.08.2021г. на основание т.7.1 и т. 7.2 от него. Твърди
се, че на ищеца не е връчвана нотариална покана на 12.03.2019г., а освен това
не са налице предпоставките на чл. 87 от ЗЗД. Обръща се внимание, че става
въпрос за договор за изработка, който не може да бъде прекратяван на сочените в
поканата основания. Навежда се, че ищецът е изпълнил задълженията си по него.
Твърди се, че ответникът не е заплатил дължимите такси за 2019г. и 2020г.
Навежда се, че е изпаднал в забава, поради което дължи и неустойка за всяка от
годините общо в размер на 595,36 евро. Развиват се съображения за наличието на
представителна власт на ищеца при сключване на договора. Излага се, че
комплексът е от затворен тип, като се навеждат подробни доводи в тази насока.
Твърди се, че ищецът има качеството „инвеститор“ в комплекса. Оспорва се
твърдението, че ищецът е сключил договори само с няколко собственика. Сочи се,
че не е налице етажна собственост в комплекса. Развиват се съображения за
неприложимост на ЗЗП към настоящия случай и липса на нарушения на този закон. С
тези доводи от съда се иска да уважи исковете. Претендират се разноски.
В срока по чл. 131 ГПК от процесуалния представител
на ответника А.Г.Д. е депозиран отговор, с който исковете се оспорват. Отправят
се възражения за нищожност на договора, тъй като е сключен от името на ищеца от
пълномощник без достатъчен обем на представителна власт. Твърди се, че сградата
не е част от комплекс от затворен тип, а договорът за поддръжка и управление е
сключен не с инвеститор, а с дружество, което към момента на въвеждане в
експлоатация на сградата е било собственик на самостоятелен обект. В тази
връзка се релевира нищожност на договора поради противоречие с императивни
разпоредби на ЗУЕС. Излагат се подробни съображения в насока че точки 7.1 и 7.2
противоречат на чл. 143, ал. 2, т. 8 от ЗЗП. Излагат се доводи за
неоснователност на твърденията на ищеца, че поддържа и управлява имоти в
комплекс от затворен тип. Обръща се внимание, че ответникът бил принуден да
подпише договора, за да може да бъде изповядана сделката за покупко-продажба
пред нотариуса. Сочи се, че договорът не променя факта, че става въпрос за
обикновена етажна собственост, а не за комплекс от затворен тип. Твърди се, че
няма контрол на достъпа в комплекса. Акцентира се върху обстоятелството, че
ищецът не е инвеститор. Твърди се, че от 17.07.2018г. сградата се управлява от
етажна собственост, като ответникът е заплатил дължимите такси към нея.
Развиват се съображения, че ищецът не изпълнява дейности по поддръжка и
управление на общите части в сградата. Сочи се, че договорът от 22.08.2011г. е
развален и прекратен с нарочна нотариална покана, връчена на ищеца при
условията на чл. 47 ГПК на 12.03.2019г. С тези доводи от съда се иска да
отхвърли претенциите на ищеца. Претендират се разноски.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства и съобразно чл. 12 ГПК намира, че се установява следното от фактическа и правна страна:
С оглед възраженията на ответника на първо място е необходимо решаването на
два предварителни въпроси. Първият е представлява ли комплекс „Голдън Ай“ такъв
от „затворен тип“ по смисъла на чл. 2 от ЗУЕС, а вторият – притежава ли ответникът
качеството „потребител“ по договора за управление и поддръжка. Съдът излага
следните съображения по така поставените въпроси:
По въпроса представлява ли комплекс „Голдън Ай“ такъв от „затворен тип“ по
смисъла на чл. 2 от ЗУЕС:
В чл. 2, ал. 1 ЗУЕС е предвидено, че управлението на
общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен
комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на
подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Според
легалното определение в пар. 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС „жилищен комплекс от затворен тип” е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен
имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти,
обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на
контролиран достъп за външни лица. Легалното определение е доразвито и в
практиката на върховната инстанция, в която е прието, че т. нар. „жилищен комплекс от затворен тип” е съставен от поне четири
самостоятелни обекта в режим на етажна съсобственост и други обекти, обслужващи собствениците и
обитателите, всички изградени върху комплекс, обособен в урегулиран поземлен
имот, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. Само при
наличието на тези условия, изборът на собствениците за управление на общите части следва да е обективиран в договор, сключен
с инвеститора, при спазване на формата за действителност - писмена с нотариална
заверка на подписите (Определение № 165 от 5.03.2014 г. на ВКС по
ч. гр. д. № 47/2014 г., IV г. о., ГК).
Във връзка със статута на процесния комплекс по делото са приети писмени
доказателства, разпитани са и свидетели. Видно от приложена към исковата молба
скица (на л. 25 от делото) в ПИ с идентификатор 11538.2.37 по кадастралната
карта и кадастралните регистри на гр. Свети Влас са построени три жилищни
сгради с отделни идентификатори – 11538.2.37.1, 11538.2.37.2 и 11538.2.37.3. С удостоверение № 197/28.09.2011г. за въвеждане
в експлоатация (на л. 16 от делото), издадено от главния архитект на община
Несебър, бил въведен в експлоатация обект – „Жилищна сграда – секция „А”,
секция „Б” и секция „В” с идентификатори 11538.2.37.1, 11538.2.37.2 и
11538.2.37.3, находяща се в имот с идентификатор 11538.2.37, местност „Юрта”
гр. Свети Влас. Видно е, че всяка от сградите е заснета като
самостоятелна в изготвената за поземления имот скица от кадастралната карта.
Съобразно чл. 2, ал. 5 от ЗКИР така отразеното в кадастъра е доказателство за
обстоятелството, че става дума за отделни сгради до доказване на противното.
Съдът намира, че тази презумпция не се обори и в настоящия процес. В
показанията си всички разпитани по делото свидетели (при описание на комплекса)
посочват, че в същия са разположени няколко сгради, като св. Янева посочва, че
става въпрос за три сгради, свидетелят Велев – че става въпрос за две сгради,
едната от които с два входа, свидетелката Чупова – че става въпрос за сгради
(чрез използването на израза „основните сгради“) и св. Переверзева – че става
въпрос за няколко сгради (чрез използването на израза „в нашата сграда имаше
събрание и имаме учредена ЕС“). Налага
се извод, че презумпцията на чл. 2, ал. 5 от ЗКИР не се оборва в настоящия
процес. Точно обратното – потвърждава се изводът, че става въпрос за три
отделни сгради, които са разположени в общ поземлен имот, в тях са налични
множество самостоятелни обекти на правото на собственост, в поземления имот са
налични други обекти, обслужващи
собствениците и обитателите (беседки за почивка,
пейки, алеи, озеленяване, басейн за общо ползване), а в комплекса е въведен контролиран достъп за външни лица. Последните обстоятелства също се потвърждават
от всички разпитани по делото свидетели (вкл. водените от ответника). Така
напр. свидетелката Чупова потвърждава, че комплексът е ограден с метални врати.
Свидетелката Переверзева потвърждава, че комплексът е имал охрана, а
впоследствие етажната собственост сключила договор със СОТ. Свидетелят Велев
(работил като градинар в комплекса за процесните периоди) потвърждава, че
целият комплекс е ограден от всички страни с ограда и се заключва с ключ, а
извън сградите в комплекса има зелени площи, басейн, пейки. От показанията на
св. Янева се установява, че в комплекса има алеи, а така също и беседки. Т.е.
установените по делото факти сочат, че комплекс „Голъдн Ай“ е такъв от
„затворен тип“ по смисъла на пар. 1, т. 3 от ДР на
ЗУЕС. Към момента е налично и произнасяне на въззивната инстанция по този
въпрос – Решение V-143 от 07.08.2020г. по
в.гр.д. № 853/2020г. по описа на Окръжен съд Бургас.
Впрочем и върховната инстанция е имала повод да се произнесе в насока, че
договорът по чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС би бил нищожен, но само ако съответният
комплекс не отговаря на дефиницията за комплекс от „затворен тип“. Както е
прието в Решение № 122 от 06.11.2019г. по т.д. № 1830/2018г. по описа на I т. о. на ВКС даден комплекс не съдържа „сгради“, ако се
състои от една сграда, обединяваща три блока - три тела с един вход. Както се
установи настоящият случай не е такъв – обособени са три отделни сгради, със
самостоятелни характеристики и отделни входове.
По въпроса притежава ли А.Г.Д. качеството „потребител“ по договор за управление и поддръжка на общите
части в жилищен комплекс от затворен тип „з.о.р.” от 22.08.2011г. с нотариална
заверка на подписите с рег. № 5285 от 22.08.2011г., заверен от нотариус Линка
Чуткина с район – Районен съд Несебър, рег. № 600 на Нотариалната камара:
Легална дефиниция на понятието „потребител“ се съдържа в пар. 13, т. 1 от
ДР на ЗЗП. По смисъла на тази дефиниция „Потребител" е
всяко физическо лице, което придобива стоки или ползва услуги, които не са
предназначени за извършване на търговска или професионална дейност, и всяко
физическо лице, което като страна по договор по този закон действа извън
рамките на своята търговска или професионална дейност. В практиката си върховната инстанция е имала поводи да се произнесе в
насока, че не всяко физическо лице, което влиза в облигацонно правоотношение е
потребител, като от съществено значение е характера на самото правоотношение.
Така например с Решение № 128 от 18.07.2018г. по т.д. № 601/2018г. по описа на I търг. отделение на ВКС е прието, че павоотношенията по
повод притежаването на самостоятелен обект в сграда, в която етажи или части от
етажи, заедно с придадените към тях помещения в тавана или зимника принадлежат
на отделни съсобственици се подчиняват на специалния правен режим на етажната
собственост, установен в Закона за собствеността и Закона за управление на
етажната собственост. Изрично предвидените в закона правила, уреждащи
отношенията между притежателите на самостоятелни обекти в сградата, са
обусловени от установената в закона особена съсобственост върху определени
части от сградата, както и върху земята, върху която тя е построена. Вземанията
за разходите за управление и поддържане на общите части на сградата в режим на
етажна собственост са облигационни, но не са с източник потребителски договор.
Вярно е, че в случая има сключен договор между физическо лице (ответника) и
търговец (ищеца), но това не променя характера на правоотношенията, в които
тези лица са влезли помежду си. Самият ЗУЕС урежда два различни режима на
управление (респ. поддръжка) на общите части. В чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС е
предвидено, че управлението на общите части на сгради в режим на
етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с
писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и
собствениците на самостоятелни обекти. Във всички останали
случаи управлението се извършва по реда на глава II от ЗУЕС „Управление на етажната собственост“. Независимо кой от режимите е
действащ собствениците на самостоятелни обекти са длъжни да заплащат разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата по силата на закона – чл. 6, ал. 1, т. 10 от ЗУЕС. Т.е. задължението
произтича от закона, а договорът урежда само конкретните му параметри (в
случай, че режимът на управление на етажната собственост се определи с договор
по смисъла на чл. 2 от ЗУЕС). Следователно постановките на цитираното решение
са напълно приложими и към настоящия случай и правоотношенията между страните
по договора са възникнали по повод притежаването на самостоятелен обект в
сграда, в която етажи или части от етажи, заедно с придадените към тях
помещения в тавана или зимника принадлежат на отделни съсобственици и се
подчиняват на специалния правен режим на етажната собственост, установен в
Закона за собствеността и Закона за управление на етажната собственост (а не на
режима, предвиден в ЗЗП). Поради тази причина договорът не може да се приеме за
потребителски и ответникът няма качеството „потребител“. В подобна насока е и
практиката на въззивната инстанция – Решение № III – 107 от 17.12.2019г. по в.гр.д. № 1150/2019г. по описа на Окръжен съд Бургас.
Не може да се приеме за основателно и възражението
на ответника, че „Г.П.“ ЕООД няма качеството „инвеститор“ по смисъла на чл. 2,
ал. 1 от ЗУЕС. С цитираното удостоверение № 197/28.09.2011г. за въвеждане в
експлоатация, издадено от главния архитект на община Несебър, бил въведен в
експлоатация обект – „Жилищна сграда – секция „А”, секция „Б” и секция „В” с
идентификатори 11538.2.37.1, 11538.2.37.2 и 11538.2.37.3, находяща се в имот с
идентификатор 11538.2.37, местност „Юрта” гр. Свети Влас. В удостоверението
като възложители били вписани Георги Чупов, Теодора Кирилова, „Меркурий – 99”
ООД и „Г.П.” ЕООД (с нотариален акт № 177, том III, рег. № 3260, дело № 556 от
01.07.2011г. на нотариус Линка Чуткина – на л. 17 – л. 19 от делото „Меркурий –
99” ООД прехвърлило на „Г.П.” ЕООД 7/10 идеални части от ПИ с идентификатор
11538.2.37). В цитираното удостоверение „Г.П.“ ЕООД фигурира като инвеститор
(собственик на самостоятелен обект, ведно със съответните идеални части от
правото на строеж). От една страна разпоредбата на чл. 161, ал. 1 от ЗУТ
определя широк кръг от възложители - собственикът на имота, лицето, на което е учредено право на строеж в чужд
имот, и лицето, което има право да строи в чужд имот по силата на закон. В случая „Г.П.“ ЕООД отговаря на тези изисквания
(очевидно притежава части от правото на строеж в имота). Освен това в цитирания
официален документ (удостоверение за въвеждане в експлоатация) същото е вписано
като „възложител“ и съдържанието на този документ не е оспорено от страните,
поради което посоченият официален документ има обвързваща за съда материална
доказателствена сила и установява качеството на ищеца като възложител, респ.
„инвеститор“, който има право да сключи договори по чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС.
Няма как да се сподели и тезата, че договорът е
подписан от ненадлежен представител на „Г.П.“ ЕООД. Очевидно е, че в процеса
дружеството (чрез надлежен представител) се позовава на този договор и
претендира конкретни парични суми по него. Ето защо дори и при сключване на
договора да е действало лице без надлежна представителна власт, то при всички
случаи търговецът не се е противопоставил на тези действия. Точно обратното –
ползва се от тях в настоящия процес. Следователно при всички случаи договорът е
породил действия и за „Г.П.“ ЕООД по смисъла на чл. 301 от ТЗ.
С оглед отговорите на тези предварителни въпроси
по предявените искове се налагат следните изводи:
По предявения иск с правно основание чл. 422 ГПК вр. чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр.
чл. 2 от ЗУЕС от ЗУЕС:
В тежест на ищеца е да докаже наличието на облигационна връзка с ответника
– договор за управление и поддръжка на
общите части в жилищен комплекс от затворен тип „з.о.р.” от 22.08.2011г. с
нотариална заверка на подписите с рег. № 5285 от 22.08.2011г., заверен от
нотариус Линка Чуткина с район – Районен съд Несебър, рег. № 600 на
Нотариалната камара, по който ищецът е престирал – изпълнил задълженията
си, а за ответника е възникнало задължение за заплащане на претендираните суми.
Ищецът следва да докаже размера на претенцията си и изискуемостта й. Ответникът
следва да докаже възраженията си, че договорът е бил прекратен.
С нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот с № 61, том V, рег. № 5284, дело № 828 от 22.08.2011г. на нотариус Линка
Чуткина (на л. 14 – л. 15 от делото) ответникът придобил собствеността върху
самостоятелен обект с идентификатор 11538.2.37.2.12, със застроена площ от 69,26
кв. м., ведно с 13,43 кв. м. идеални части, находящ се в гр. Свети Влас,
местност „Юрта”, вх. Б, ет. 2, ап. А12 – в комплекс „з.о.р.”. На същата дата
между А.Г.Д. и „Г.П.” ЕООД бил сключен договор
за управление и поддръжка на общите части в жилищен комплекс от затворен тип „з.о.р.”
от 22.08.2011г. с нотариална заверка на подписите с рег. № 5285 от
22.08.2011г., заверен от нотариус Линка Чуткина с район – Районен съд Несебър,
рег. № 600 на Нотариалната камара (на л. 9 – л. 13 от делото). С
договора Д. (като собственик на самостоятелен обект с идентификатор 11538.2.37.2.12)
възложил на „Г.П.” ЕООД срещу възнаграждение да извършва управление на общите
части на жилищен комплекс от затворен тип „з.о.р.”. В т. 1.2 от договора били
включени задълженията на дружеството. С т. 2.1. от договора Д. се задължил да
заплаща на „Г.П.” ЕООД годишна такса за покриване на разходите за управлението
в размер на 12 евро за един кв. м. С т. 2.2 от договора било предвидено, че
годишната такса се дължи за услуги за календарната година – от 30 август до 31
декември на съответната календарна година. По т. 3.1 от договора Д. се задължил
да заплаща таксите авансово – не по-късно от 30 август на съответната година
(по отношение на таксата за следващата година). По смисъла на т. 7.1 от
договора същият бил сключен за срок от пет години, след изтичане на които
страните подписват предложен от управителя нов договор за управление и
поддръжка. В т. 7.2 от договора било предвидено, че ако управителят не предложи
нов договор в двумесечен срок преди изтичане на срока по т. 7.1 или ако в същия
срок никоя от страните не отправи до другата писмено предизвестие за
прекратяването на договора, същият се счита за автоматично продължен за нов
срок от 5 години. С т. 8.1 от договора било предвидено заплащане на неустойка
от собственика при изпадане в забава – в размер на 1 % за всеки просрочен ден,
но не повече от 30 % върху дължимата сума. Подобни договори били сключени и с
множество други собственици в комплекса (на л. 174 – л. 405 от делото).
В изпълнение на задълженията си по договорите дружеството ищец в периода
2018г. – 2019г. сключвало трудови договори с различни лица с работно място
„Голдън Ай Резиденс” за длъжностите камериерка, поддръжка на сгради, юрисконсулт
(на л. 416 – л. 418). Св. Г.Я. била назначена за юрисконсулт с трудов договор
от 05.10.2018г., свидетелят Велев бил назначен за работник по поддръжка с
договор от 2019г. С трудов договор № 35 от 02.05.2019г. за „камериерка” била назначена
Грета Йорданова Петрова – с работно място „Голдън Ай Резиденс”. От управителя
на „Г.П.” ЕООД били утвърдени и правила за живеене в комплекс „з.о.р.” (на л. 426
– л. 430 от делото).
От „Г.П.” ЕООД бил сключен договор за абонаментно обслужване и ремонт на
асансьори № 081-SB от 02.01.2019г. с
„ЛИФТ ЛТД” ООД (на л. 410 – л. 413 от делото), а така също и договор за достъп
до интернет № 3382 от 27.08.2012г. със „Скат – Ре Те Ком“ ООД (на л. 406 от
делото), договор № 9056 от 01.12.2017г. за охрана чрез видеонаблюдение (на л. 407
– л. 409 от делото), договор за предоставяне на услуги от 01.08.2011г. с
„Ековода“ (на л. 414 – л. 415 от делото). От дружеството била въведена система
за достъп до комплекса чрез чипове, за което бил съставен и списък на чиповете
(на л. 419 – л. 423 от делото).
От представени фактури и платежни документи (на л. 431 – л. 479 от делото) се установява, че „Г.П.” ЕООД през 2019г. и 2020г.
извършило различни разходи във връзка с комплекса.
По делото като свидетели са разпитани с.в., Г.Я., Х.Ч.и Т.П..
Въпреки възраженията на процесуалния представител на ищеца съдът кредитира
показанията на всички тези свидетели. Нормата на чл. 172 от ГПК изисква
показанията на лица, заинтересовани в полза или във вреда на една от страните
да се преценят от съда с оглед на всички други данни по делото, като се има
предвид възможната тяхна заинтересованост. В тази връзка съдът намира, че данни
за възможна заинтересованост могат да се изведат за повечето от свидетелите.
Велев (през летните сезони) и Янева са в трудовоправни отношения с ищеца. От
своя страна свидетелката Т.П. не отрича, че е попадала в конфликтни ситуации с
дружеството. Въпреки това при анализ на показанията на четиримата свидетели,
съдът констатира, че същите се припокриват и не страдат от сериозни
противоречия помежду си. От друга страна показанията на свидетелите се
затвърждават от събрания по делото писмен доказателствен материал, представен в
по-голямата си част от ищеца. Ето защо съдът по реда на чл. 172 от ГПК достигна
до извод, че възможната заинтересованост на свидетелите не е повлияла на
показанията им и от тях се установяват релевантни за спора факти и
обстоятелства.
С оглед периодите, за които се излагат относими за спора обстоятелства,
съдът кредитира показанията на свидетелите, отнасящи за периода 2019г. – 2020г.
В тази връзка от показанията се установява следното:
Комплекс „Голдън Ай Резиденс” се състои от три сгради с жилищни
апартаменти, около които са разположени зелени площи, басейн, градини и
беседки. Сградите са разположени в поземлен имот, целият ограден с ограда.
Достъпът до комплекса е ограничен, като само собственици на апартаменти
притежават ключове от входа за комплекса, разположен в оградата. За летните
сезони през 2019г. и 2020г. в комплекса били наети камериерка и работник по
поддръжката (св. Велев). За периода към дружеството работила и св. Янева
(юрисконсулт), като работното й място било в офиса на дружеството в сграда Б.
Свидетелят Велев отговарял за поддръжката на басейна, косене и поливане на
зелените площи. Извършвал дейности по боядисване, шпакловка или други дребни
ремонтни дейности. В общите части имало пейки, маси със столове, беседки, а към
басейна – 8 шезлонга. Заедно със св. Велев дейност в комплекса осъществявала
камериерка, която почиствала общите части – включително входовете в трите
сгради. Охраната в комплекса се осъществявала чрез видеонаблюдение, като на
територията му били поставени камери, а картината от тях се изпращала
посредством интернет връзка до сървъри на дружеството. От месец октомври 2018г.
от „Г.П.” ЕООД на длъжност „юрисконсулт” била назначена св. Янева. От този
момент тя започнала да обитава офис в комплекса. Ежегодно се подменял
необходимият инвентар в комплекса – пейки, маси за отдих, постелки, чадъри и
шезлонги около басейна. Водата в комплекса се доставяла от частна компания,
която имала сключен договор с „Г.П.” ЕООД. На основание този договор
дружеството заплащало консумираната вода за целия комплекс. От своя страна
собствениците заплащали сумите към дружеството.
Част от собствениците в комплекса провели общо събрание. Св. Переверзева
била избрана за председател на управителния съвет на етажната собственост.
Етажната собственост решавала определени проблеми в комплекса – напр. по ремонт
на апартамент, течове в паркинга. От ЕС бил сключен договор за поддръжка на
асансьорите. Според свидетелите Переверзева и Чупова поддръжката в комплекса не била на
ниво.
При тези факти - според ищеца договорът е продължил действието си до 22.08.2021г.
на основание клаузата на т. 7.2 от него. От своя страна ответникът твърди, че прекратил договора едностранно на 12.03.2019г.
чрез връчване по реда на чл. 47 от ГПК на покана за това. От ищеца е взето
становище, че договорът не е прекратен, тъй като поканата за прекратяването му
не е връчена надлежно, а ответникът не е упражнил надлежно правата си за
разваляне на договора. Твърди се, че ищецът е изпълнявал към датата на
изпращане на нотариалната покана задълженията си, поради което не са възникнали
основания за прекратяване на договора. Обръща се внимание, че на ищеца не е
даван срок по чл. 87, ал. 1 от ЗЗД за изпълнение на задълженията му. Сочи се,
че ответникът не е изправна страна по договора, поради което не е в неговите
правомощия да го прекрати. Акцентира се върху обстоятелството, че става въпрос
за договор за изработка, при което правата на ответника са били по чл. 265 от ЗЗД, но не са заявени в процеса.
С оглед така поставените от страните рамки по
въпроса относно прекратяване на договора съдът намира следното:
По делото няма спор, че на 22.08.2011г. между
страните бил сключен договор за управление и поддръжка на общите части в
жилищен комплекс от затворен тип „з.о.р.” от 22.08.2011г. с нотариална заверка
на подписите с рег. № 5285 от 22.08.2011г., заверен от нотариус Линка Чуткина с
район – Районен съд Несебър, рег. № 600 на Нотариалната камара. На същата дата
ответникът придобил и собствеността върху самостоятелен обект в сградата.
Съгласно т. 7.1 от договора същият влиза в сила от датата на сключване на
договор за покупко-продажба под формата на нотариален акт и се сключва за срок
от пет години (т.е. до 22.08.2016г.), след изтичане на които страните подписват
предложен от управителя нов договор за управление и поддръжка. В т. 7.2 от
договора е предвидено, че ако управителят не предложи нов договор в двумесечен
срок преди изтичане на срока по т. 7.1 или ако в същия срок никоя от страните
не отправи до другата писмено предизвестие за прекратяването, същият се счита
автоматично продължен за нов срок от 5 години. В самия договор не е предвиден
специфичен ред, по който следва да бъде връчено посоченото предизвестие.
В договора като седалище и адрес на управление на
„Г.П.” ЕООД е вписан адрес ***, м. „Юрта”, комплекс Г.А.Р.вх. Б, ет. партер,
ап. 4. Това е вписаният в търговския регистър адрес на седалището на
дружеството, който не е променян. Безспорно от ответника е изготвена нотариална
покана (на л. 75 – л. 77 от делото), отправена до „Г.П.“ ЕООД, с която
ищцовото дружество се уведомява, че не изпълнява задълженията си по договора.
Акцентира се върху разпоредбата на чл. 7 от договора и се сочи, че поради
неполучаването на нов проект срокът на действието на първоначалния договор е
изтекъл. Обърнато е внимание, че само общото събрание може да възложи дейности
по поддръжката на общите части и ищецът е уведомен, че договорът се разваля и
прекратява от ответника. Нотариалната покана е изпратена за връчване чрез
нотариус Мария Бакърджиева, която я е приела редовното й връчване по чл. 47 от ГПК на 12.03.2019г. Видно от направеното от нотариуса отбелязване, адресът на
седалището на дружеството ищец е посетен от връчител на 22.01.2019г.,
12.02.2019г. и 25.02.2019г., който е открил офиса на фирмата, но не и
управителя, нито представител, който да получи документите. Поради тази причина
на адреса е залепено уведомление и след изтичането на 14 дневен срок от
залепването нотариусът е удостоверил редовно връчване на поканата по чл. 47 от ГПК, считано от 12.03.2019г.
Както вече се посочи страните не са уговорили
помежду специфичен ред за редовност на връчване на кореспонденция по договора.
Единственият известен адрес на юридическото лице „Г.П.” ЕООД ***, м. „Юрта”,
комплекс Г.А.Р.вх. Б, ет. партер, ап. 4. Именно посоченият адрес е бил вписан в
договора и в търговския регистър. Т.е. за редовност на връчването на първо
място същото следва да бъде осъществено на този адрес, тъй като няма данни на
ответника да са предоставени други адреси, на които да може да се свърже с
управителя на юридическото лице. В ЗЗД, ТЗ и ЗУЕС не се съдържат специални
правила за връчване на предизвестия за прекратяване на вече сключени договори.
Правила за връчване на търговци се съдържат в чл. 50 от ГПК. Според чл. 50, ал.
1 от ГПК мястото на връчване на търговец и на юридическо лице, което е вписано
в съответния регистър, е последният посочен в регистъра адрес. В чл. 50, ал. 4
от ГПК е предвидено, че когато връчителят не намери някой, който е съгласен да
получи съобщението, той залепва уведомление по чл. 47, ал. 1 от ГПК. С чл. 50
от Закон за нотариусите и
нотариалната дейност на
нотариуса е признато правото да
възложи на определен служител в нотариалната кантора да връчва съобщения и
книжа при условията и по реда на чл. 37 - 58 от Гражданския процесуален кодекс. В случая служителят при нотариуса (при спазване
на чл. 47, ал. 1 от ГПК) е посетил адреса на седалището на дружеството три пъти
в рамките на един месец, с интервал от поне една седмица между всяко от
посещенията, но въпреки положените усилия не е намерил лице, пребиваващо в
офиса на дружеството, което да е упълномощено или съгласно да получи нотариалната
покана. Ето защо уведомлението е залепено при спазване на чл. 50, ал. 4 вр. чл.
47, ал. 1 от ГПК и съдът приема, че нотариалната покана е връчена от ответника
на ищеца по редовен начин на удостоверената от нотариуса дата – 12.03.2019г. В практиката на върховната
инстанция широко е застъпено разбирането, че извънсъдебните изявления на гражданско-правните
субекти могат да бъдат връчени лично срещу подпис на лицето, а също така е
редовно и всяко друго връчване, което е допустимо съобразно чл. 50 от ГПК –
Определение № 445 от 15.08.2019г. по т.д. №
3216/2018г. по описа на I търг. отделение, както и цитираните в него - Решение №283 от 06.04.2010г. по гр.д. №507/2009г.
на ВКС, ІІІ г.о., Решение №229 от 03.04.2014г. по т.д. №956/2012г. на ВКС, ІІ
т.о., Решение №35 от 07.05.2012г. по гр.д. №1877/2010г. на ВКС, ІV г.о. В случая връчването на изявлението на ответника е осъществено
редовно, при спазване на чл. 50, ал. 4 от ГПК, поради което съдът приема, че
нотариалната покана е връчена надлежно на 12.03.2019г.
Следващият спорен между страните въпрос е дали
връчването на тази покана е породило соченото от ответника действие – по
разваляне на договора. По арг. от чл. 13 и чл. 14 от договора и като взе
предвид разпоредбата на чл. 20 от ЗЗД настоящият съдебен състав извърши
тълкуване на разпоредбите на т. 7.1 и т. 7.2 от договора. Видно от съдържанието
им страните са предвидили помежду си правилото, че след изтичане на договора
управителят следва да предложи нов договор за управление и поддръжка, който да
бъде подписан при съгласието и на двете страни. От това правило е предвидено
изключение в т. 7.2 от договора, според което при липсата на предложен договор
в двумесечен срок преди изтичане на срока на договора или при липсата на
предизвестие за прекратяване на договора в същия срок, той следва да се счита
за продължен за нов срок от 5 години. Т.е. уговорено е едно мълчаливо
продължаване на договора при бездействие и от двете страни в рамките на срок до
2 месеца преди изтичане на срока на договора. Очевидно целта на тази норма (по
смисъла на чл. 20 от ЗЗД) е отношенията между страните да не останат неуредени
и при липса на изпълнение на основното задължение на ищеца за предлагане на нов
договор (по т. 7.1) облигационната връзка между тях да продължи да действа (при
липсата на противопоставяне на възложителя – в случая ответника). Както се
посочи – правилото на т. 7.2 от договора е изключение от основното задължение
на управителя по т. 7.1. Ето защо това правило следва да се тълкува през
призмата на неизпълнение на договорно задължение от страна на ищеца (а именно
задължението му по т. 7.1 от договора). В унисон с разпоредбата на чл. 20 от ЗЗД съдът намира, че след като именно управителят (ищецът) не е изпълнил свое
задължение по договора и от това е произтекло неговото мълчаливо продължаване
за срок от 5 години, то за другата страна по договора е възникнало правото да
го прекрати във всеки един момент и след настъпване на предвидения в т. 7.2 от
договора срок (два месеца преди изтичане на срока на договора). Т.е. ответникът
е придобил правото да прекрати договора във всеки един момент дори и след 22.06.2016г.
Не може да се приеме, че с автоматичното продължаване на договора той е загубил
това право. Този извод се подкрепя от самата разпоредба на т. 7.2 от договора,
в която се сочи единствено, че при бездействие на страните същият се счита за
продължен за срок от още пет години. Т.е. продължава се единствено срокът на
договора, но не отпада правото, дадено с т. 7.2 от договора, собственикът на
имота да го прекрати с писмено предизвестие.
Налага се извод, че тълкуването на разпоредбите
на т. 7.1 и т. 7.2 от договора в тяхната взаимовръзка и при спазване на
принципите на издирване на общата воля на страните и целите на договора, следва
да е в насока, че основната уговорка между тях е била да се обсъди и приеме нов
писмен договор (по предложение на управителя), като последиците от липсата на
предложен договор до 2 месеца преди изтичане на срока на стария са следните: 1.
възниква право за другата страна по договора да го прекрати с писмено
предизвестие по всяко едно време, 2. договорът се счита за продължен или за още
пет години, или до упражняването на това право. Такова тълкуване напълно
съответства и на заложения в чл. 20 от ЗЗД принцип на добросъвестност при
сключване на договорите, тъй като критериите за добросъвестност изискват всяка
от страните да носи определени последствения от неизпълнение на свои задължения
по договора. В случая задължение за изготвяне и предлагане на нов договор е
въведено за управителя (т. 7.1 от него) и след като той е бездействал в дадения
му срок (до два месеца преди изтичане на договора) е нормално той да търпи
определени неблагоприятни последици (като правото на страната да развали
едностранно договора и след изтичането на този срок). Може да се направи извод,
че в т. 7.2 от договора е предвиден специфичен срок за развалянето му от
собственика (до два месеца преди изтичане на срока му), но този срок важи
единствено за първите пет години от договорната връзка. При мълчаливо продължаване
за още пет години за собственика възниква право да прекрати договора по всяко
едно време с писмено предизвестие.
Извън изложеното следва да се обърне внимание, че
договорът е по чл. 2 от ЗУЕС, според който текст управлението
на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен
комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на
подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Макар договорът да е предвиден в ЗУЕС, същият
безспорно представлява разновидност на договора за поръчка, тъй като ищцовото
дружество на практика се задължава да извърши възложени му от собственика на
имота действия (тясно предвидени в чл. 2 от ЗУЕС). Следователно, доколкото в
чл. 2 от ЗУЕС не са предвидени специфични правила, правилата на договора за
поръчка (чл. 280 и сл. от ЗЗД) следва да се прилагат и към този вид договори.
Дори и да се приеме, че в договора са предвидени определени елементи от
договора за изработка (с оглед включването на определена работа, която следва
да се извърши от изпълнителя – напр. по техническа поддръжка на басейна,
зелените площи и дворното пространство), то според съда водещи в случая са
елементите на договора за „поръчка“. Това е така, тъй като договорът е по чл. 2
от ЗУЕС, а „управлението“ на общите части на сгради в комплекс от затворен тип
безспорно представлява извършването на първо място на правни действия. По
смисъла на чл. 287 от ЗЗД договорът за поръчка може да бъде винаги прекратен с
оттегляне на поръчката от доверителя. Т.е. по всяко време този договор може да
бъде прекратен едностранно от собственика на имота. Този извод се затвърждава и
от разпоредбата на т. 13 от договора, тъй като в него не са заложени специфични
правила за прекратяването му (извън обсъденото вече по т. 7.2). Следователно
разпоредбата на чл. 287 от ЗЗД е напълно приложима и към настоящия договор,
поради което правото на едностранното му прекратяване от страна на собственика
на имота съществува и на това основание. Впрочем разпоредбата на т. 7.2 от
договора е напълно в унисон с това правило. Тази разпоредба практически дава
право на собственика да прекрати договора с едностранно писмено предизвестие
във всеки един момент, като обвързва бездействието му единствено с продължаване
на срока на договора за още 5 години, но по никакъв начин не го ограничава (в
съответствие и с чл. 287 от ЗЗД) да прекрати договора по всяко едно време от
следващите пет години. Това е така, тъй като в разпоредбата на т. 7.2 е даден
единствено краен срок за упражняване на правото на прекратяване (до два месеца
преди изтичане на срока на първоначалния договор), но собственикът не е
ограничен с начален момент, от който може да упражни правото си на едностранно
прекратяване с писмено предизвестие. На още по-силно основание, след като
договорът е продължен мълчаливо, то правото на прекратяване на договора с
писмено предизвестие по всяко едно време съществува по арг. от т. 7.2 от него и
чл. 287 от ЗЗД.
Съдът намира, че установените по делото факти
сочат на още една възможност за едностранно прекратяване, която намира своето
основание в разпоредбата на чл. 87, ал. 2 от ЗЗД. Последната дава възможност на
страна по договора да го прекрати едностранно и без да дава срок за
изпълнението му, ако същото е станало невъзможно изцяло или отчасти. Безспорно
в рамките на процесния комплекс са се развили процеси, които са довели и до
множество правни спорове. Видно е, че на 16.07.2018г. е проведено общо събрание
на етажна собственост на трите сгради в комплекса, което е взело решение да
осъществява поддръжката и управлението на общите части (видно от приложените
към отговора на исковите молба писмени доказателства на л. 49 – л. 72 от
делото). Следователно е налице конкуренция между два правни субекта за
осъществяването на едни и същи функции по смисъла на ЗУЕС, като между тях са
възникнали и спорове за това кой следва да изпълнява съответните функции. Тази
обстановка безспорно е довела до невъзможност дружеството ищец да изпълнява
задълженията си по договора в пълнота (от показанията на свидетелите се
установява, че етажната собственост е проявила инициатива за изпълнението на
различни функции по управление и поддръжка). Следователно поради тази
невъзможност на ищеца да изпълнява в цялост функциите си по договора, за
ответника е възникнало и право на едностранно прекратяване по смисъла на чл.
87, ал. 2 от ЗЗД. Последното е напълно логично, тъй като за ответника би
следвало да е напълно ясно на кого дължи заплащане на такса за управление и
поддръжка. От приложените към отговора на исковата молба писмени доказателства
(на л. 73 – л. 74 от делото) е очевидно, че той е заплащал такси към етажната
собственост. Ето защо с цел избягване на двойното заплащане на едни и същи такси на различни конкуриращи се правни
субекти, той е имал правото на основание чл. 87, ал. 2 от ЗЗД да прекрати
договора.
С оглед изложеното съдът достигна до краен извод,
че договорът от 22.08.2011г. е прекратен с връчването на писмено предизвестие
от ответника на ищеца, считано от 12.03.2019г. От този момент нататък договорът
е преустановил действието си. Тук следва да се акцентира върху обстоятелството, че макар в
договора да е предвидено авансово плащане на вноските, всяка от тях се отнася
до конкретен период. Според чл. 2.2 от договора таксата се дължи за услугите за
календарната година – от 30 август до 31 декември. Следователно таксата за
2019г. се дължи за периода 30.08.2019г. – 31.12.2019г., а таксата за 2020г. –
за периода 31.08.2020г. – 31.12.2020г. След като договорът е бил прекратен
преди 30.08.2019г. (на 12.03.2019г.) то е отпаднало и задължението за заплащане
на вноските за 2019г. (вкл. и авансовите такива, които принципно са били
дължими до 30.08.2018г.). Горният извод на съда е в унисон с произнасянето на
Окръжен съд Бургас с определение № I-2180 от 31.07.2020г. по
в.ч.гр.д. № 1824/2020г. по описа на съда, с което е отменено незабавното
изпълнение на Заповед за изпълнение на парично задължение въз основа на
документ по реда на чл. 417 от ГПК № 572 от 19.12.2019г. по ч.гр.д. №
1265/2019г. по описа на Районен съд Несебър (във връзка с която са предявени
настоящите искове по чл. 422 от ГПК). Съставът на Окръжен съд Бургас е приел,
че „календарна година“ по смисъла на договора включва периода 31.08 – 31.12 и
този срок не може да бъде изменян едностранно с изявление за корекция от едната
страна по договора. Ответникът не е заявил, че е съгласен с такава корекция на
срока на договора, поради което с оглед изрично предвиденото в чл. 2.2 от
договора, съдът приема за договорено между страните, че таксата се дължи за
конкретен период от годината (31.08 – 31.12). След като договорът е прекратен
преди настъпването на началната дата от този период, то за 2019г. и 2020г. не
се е дължало заплащането на такси по него. С оглед липсата на облигационна връзка между
страните, която да е действала за процесните периоди, предявеният иск по чл. 422 ГПК вр. чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 2 от ЗУЕС следва да бъде отхвърлен само на това основание. Липсата на облигационна
връзка е и пречка да се разгледат всички останали възражения на ответника,
които са предпоставени от наличието на такава.
По предявения иск с правно основание чл. 422 ГПК вр. чл. 92 ЗЗД:
Ищецът следва да докаже, че между страните е уговорена валидна неустоечна
клауза в договор за управление и
поддръжка на общите части в жилищен комплекс от затворен тип „з.о.р.” от
22.08.2011г. с нотариална заверка на подписите с рег. № 5285 от 22.08.2011г.,
заверен от нотариус Линка Чуткина с район – Районен съд Несебър, рег. № 600 на
Нотариалната камара и осъществяване на предвидените в нея предпоставки,
пораждащи вземането му за неустойка, както и неговия размер.
Доколкото
в случая се претендира неустойка върху неплатени вноски за 2019г.
и 2020г., а по делото се установи, че за тези
периоди договор за управление и
поддръжка на общите части в жилищен комплекс от затворен тип „з.о.р.” от
22.08.2011г. с нотариална заверка на подписите с рег. № 5285 от 22.08.2011г.,
заверен от нотариус Линка Чуткина с район – Районен съд Несебър, рег. № 600 на
Нотариалната камара, не е действал, то не се доказа наличието на валидна
неустоечна клауза, действала за съответните периоди. Това е достатъчно
основание за отхвърляне и на този иск.
При този изход на спора на ответника следва да се присъдят направените от
него разноски в размер на 1200 лв. – платено възнаграждение за един адвокат
(съобразно доказателства на л. 482 от делото). Съдът намира за неоснователно възражението на
ищеца за прекомерност на заплатеното от ответницата адвокатско възнаграждение,
тъй като съобразно материалния интерес на предявените срещу него искове
минималното възнаграждение по смисъла на чл. 7, ал. 2, т. 2 и т. 3 от Наредба №
1 от 9.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения, е в размер около 580 лв. В случая обаче става въпрос за дело с огромен по
обем доказателствен материал (над 480 листа материали по исковото производство,
приложени материали от заповедно производство, показанията на четирима
свидетели). Наред с това делото се характеризира със съществена правна
сложност, като в него са поставени за решаване множество отделни правни
въпроси. Следователно адвокатското възнаграждение, заплатено от ответника, е съобразено
с фактическата и правна сложност на делото, не е прекомерно и няма основание да
бъде намалявано по реда на чл. 78, ал. 5 от ГПК.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявените от „Г.П.” ЕООД, ЕИК***, със седалище и
адрес на управление ***, комплекс Г.А.Р.вх. Б, ет. партер, ап. 4, срещу А.Г.Д.,
гражданин на Руската Федерация, дата на раждане: ***г., код по БУЛСТАТ: *********,
с постоянен адрес ***, комплекс „з.о.р.”, бл. 2, вх. Б, ет. 2, ап. А12, искове както следва:
- с правно основание чл. 422 ГПК вр. чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 2 от ЗУЕС,
за установяване дължимостта на сумата
от 1984,56 евро, представляваща
сбор от авансово платими годишни такси за 2019г. и 2020г. по т. 2.1 от договор
за управление и поддръжка на общите части в жилищен комплекс от затворен тип „з.о.р.”
от 22.08.2011г. с нотариална заверка на подписите с рег. № 5285 от
22.08.2011г., заверен от нотариус Линка Чуткина с район – Районен съд Несебър,
рег. № 600 на Нотариалната камара, ведно със законната лихва върху тази сума от
датата на подаване на заявлението – 19.12.2019г., до окончателното изплащане на
вземането;
- с правно основание чл. 422 ГПК вр. чл. 92 ЗЗД за
установяване дължимостта на сумата от 595,36 евро, представляваща сбор от неустойки за забава по т.
8.1 от договора, начислени върху всяка от таксите за 2019г. и 2020г.
ОСЪЖДА „Г.П.”
ЕООД, ЕИК***, със седалище и адрес на управление ***, комплекс Г.А.Р.вх. Б, ет.
партер, ап. 4, ДА ЗАПЛАТИ на А.Г.Д.,
гражданин на Руската Федерация, дата на раждане: ***г., код по БУЛСТАТ:
*********, с постоянен адрес ***, комплекс „з.о.р.”, бл. 2, вх. Б, ет. 2, ап.
А12, сумата от 1200 лв., представляваща направените по
делото разноски – заплатено адвокатско възнаграждение.
Решението може да бъде обжалвано пред Бургаски окръжен съд в двуседмичен срок от връчване
на препис.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: