№ 750
гр. Варна , 16.04.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, III СЪСТАВ в публично заседание на двадесет
и четвърти март, през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Светлана Тодорова
Членове:Диана К. Стоянова
Цветелина Г. Хекимова
при участието на секретаря Нели П. Катрикова Добрева
като разгледа докладваното от Диана К. Стоянова Въззивно гражданско дело
№ 20203100503723 по описа за 2020 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК, образувано е по
въззивна жалба вх. № 20273/10.03.2020г. от „ХОУМТУЮ БЪЛГАРИЯ”АД
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.Варна, район Одесос,
бул. „Владислав Варненчик“ №81, ет.8, офис 23 срещу решение
№198/13.01.2020г., постановено по гр.дело № 14697/2019г. на Варненския
районен съд, с което са отхвърлени предявените срещу Р. А. А., ЕГН
**********, с постоянен адрес гр. ****, ЕГН **********, с постоянен адрес
**** искове с правно основание чл.92, ал.1 от ЗЗД да бъдат осъдени
ответниците да заплатят всеки един по отделно сумата от по 500.00лв.,
представляваща неустойка по договор за гаранция с подавач от 17.12.2018г.
В жалбата е изложено становище неправилност и незаконосъобразност
на обжалваното решение. На първо място се твърди, че съдът не е преценил в
съвкупност всички събрани по делото доказателства като е кредитирал
единствено показанията на свидетелите на ответниците. Сочи, че
свидетелските показания на св.Н. и св.К. са били ясни, конкретни и
непротиворечиви, за разлика от показанията на св.Т. и св.В., които са общи.
Съдът не е преценил, че съществените условия по договора са били вече
договорени, поради което са били налице основания за подписване на
1
предварителен договор, а поведението на ответниците сочи на
недобросъвестно попречване това са се случи. Коментират се показанията на
свидетелите на ищеца както и установеното намерение да не се заплаща
възнаграждение на посредника. Прави се твърдение, че не е имало основание
ответниците да откажат да подпишат предварителния договор. Прави се
оплакване, че съдът погрешно е кредитирал част от показанията без да ги
обсъди и прецени във връзка с останалите доказателства и правилата на
формалната логика. Твърди се, че по делото се установява неизпълнение на
задълженията по договора за гаранция от страна на ответниците и техния
адвокат, а именно да бъде подписан предварителен договор на конкретна
дата. Купувачите са имали желание да закупят имота. Установено било и
посредничеството на дружеството ищец. Твърди се, че през целите преговори
е бил очевиден стремежът към отмятане от договора, преговорите са били
водени изцяло от адв.Т., който нанасял корекции в собствения си екземпляр
от договора. На второ място, въззивникът твърди, че по делото е установено
изпълнение на договора от страна на брокерите на ищеца дори в по-голяма
степен от необходимото по договора за гаранция с продавача. Оспорва се
изводът на съда, че страните не са постигнали съгласие по съществените
условия на договора. Твърди се, че при преговорите е имало пълно съгласие
относно намерението за продажба и цената. Отделно, в жалбата се оспорва
присъдения в полза на адв.Т. адв.хонорар като прекомерен. Излагат се
съображения в тази връзка. Моли за отмяна на решението и уважаване на
иска изцяло ведно с присъждане на сторените във въззивното производство
разноски.
В срока по чл.263, ал.2 от ГПК е постъпил отговор от насрещната
страна по жалбата, в който се застъпва становище за неоснователност на
подадената жалба и за допустимост, правилност, и законосъобразност на
атакуваното решение. Не е доказано наличието на основание ответниците да
подпишат предварителен договор на определена дата, поради което и искът
правилно е отхвърлен. Поддържа се, че посредникът не е изпълнил
задължението си да 2 разясни на двете страни по сделката съществените
условия по договора, а изпълнението му се ограничава единствено до оглед
на имота и договаряне на продажна цена. Твърди се, че купувачите късно са
били уведомени за изготвения от адвокат Т. проект на предварителен договор,
което е наложило изчитане на всички клаузи от същия и коригирането им при
2
преговорите на 03.01.2020г. Страната възразява, че твърдение за умишлено
водене на преговорите в посока незаплащане на възнаграждение по сделката,
е нововъведено с въззивната жалба като поради това е недопустимо. Такова
твърдение не се включва в предмета, който е концентриран единствено в
заплащането на обезщетение за вреди от неизпълнение задължението за
сключване на предварителен договор. Не се касае за възнаграждение по
договора за посредничество. Твърди се и поддържа, че е налице
неизпълнение от страна на посредника да проучи и съдейства на страните за
установяване на взаимните им интереси за да постигнат пълно съгласие по
договора. Като естествен завършек от това неизпълнение, страните са
установили данните на адвоката, пълномощник на продавачите и са сключили
договор за покупко-продажба.
По изложените съображения е формулиран петитум да бъде потвърдено
първоинстанционното решение.
В съдебно заседание въззивникът редовно призован поддържа
подадената жалба. Въззиваемата страна, също редовно призована, оспорва
жалба, моли за присъждане на разноски съобразно изходът от спора.
Съдът намира производството за редовно и допустимо, тъй като
подадената въззивна жалба е депозирана от надлежна страна, в срока за
обжалване на решението и при спазване на останалите изисквания за
редовност.
Съдът е сезиран с предявени от „ХОУМТУЮ БЪЛГАРИЯ”АД срещу Р.
А. А. и М. В. А. искове с правно основание чл.92, ал.1 от ЗЗД да бъдат
осъдени ответниците да заплатят всеки един по отделно сумата от по
500.00лв., представляваща неустойка по договор за гаранция с подавач от
17.12.2018г.
В исковата молба са изложени твърдения, че на 17.12.2018г. между
страните е сключен договор за гаранция с продавач, с който дружеството –
ищец се задължава да задържи на отговорно пазене сумата от 1000.00лв.,
представляваща гаранционно капаро за закупуването на недвижим имот,
представляващ апартамент №11, находящ се в гр. Варна, район „Приморски“,
ж.к. „Бриз“, с площ 80.42кв.м., ведно с прилежащо избено помещение №7. С
подписването на договора, ответниците, в качеството на продавачи се
задължават да продадат на клиентите на ищеца М. В. и К. Т. посочения имот.
3
Излага се, че ответниците се задължили да съдействат за организирането на
имота, като се съгласили същият да бъде продаден, съгласно параметрите
определени в чл.2 от договора за гаранция, както и да сключат предварителен
договор до 08.01.2019г.
Ищецът твърди, че ответниците с нотариална покана са направили
изявление за прекратяване на договора за депозит поради причина, че
дружеството не е указало съдействие при изготвяне на проект за
предварителен договор. Излага се, че ищецът е изправна страна, нямал е
задължение за изготвяне на проект на предварителен договор, въпреки това е
изготвило, съдействало е при преговорите и движението на сделката. От своя
страна ответниците са неизправни, тъй като са отказали сключването на
предварителен договор, поради което дължат уговорената в т.3 от договора за
гаранция неустойка в размер от 1000.00лв., при условия на разделност по 1/2.
По изложените съображения е формулиран петитум да бъдат осъдени
ответниците да заплатят процесните суми.
По делото е постъпил отговор на исковата молба в срока по чл.131 от
ГПК от ответниците, в който оспорват предявените искове по основание и
размер. Твърди се, че между страните е сключен договор за посредничество,
по силата на който ищецът е следвало да посредничи при продажбата на имот
на ответниците срещу заплащане на уговорено възнаграждение. В
последствие е подписано допълнително споразумение и договор за гаранция
от 17.12.2018г., съгласно които ответниците се съгласяват да продадат
недвижимия имот на клиентите М. В. и К. Т. при условията на чл.2, а имено
цена – 73000 евро, срок за сключване на предварителен договор 03.01.2019г.
Твърди се, че според клаузите на договорите за ответниците не възниква
задължение за сключването на предварителен договор, като в случай, че такъв
не е подписан, то при изтичане на срока, имотът следва да бъде предлаган и
на трети лица. По тези съображения се аргументира, че неустоечната клауза е
недействителна, тъй като обезпечава несъществуващо задължение.
Допълнително се обосновава, че клаузата за неустойка е нищожна, тъй като
противоречи на добрите нрави, прекомерна е и неравностойна по смисъла на
чл.143, ал.1, т.5 от Закона за защита на потребителите.
На следващо място се твърди, че дори и клаузата да е действителна,
4
ответниците са изправна страна и от тяхна страна липсва неизпълнение. Не се
оспорва факта, че ищецът е представил проект за предварителен договор на
02.01.2019г., но същият не съдържал клаузи, които продавачите имали
желание да включат, с оглед защита на техните интереси. На 03.01.2019г. на
проведената среща между ответниците с упълномощен адвокат и купувачите
били постигнати уговорки, които били вписани в проект за предварителен
договор. Излага се, че присъстващият представител на ищеца следвало да
разпечата проекта и да го представи на страните за подписи, доколкото
твърдял, че се е водил паралелен запис на текста. Въпреки тези уверения три
пъти бил разпечатван текст на предварителния договор, който не съдържал
постигнатите между страните по сделката договорености. С тези си действия
представителя на ищеца поставил ответниците в невъзможност да подпишат
предварителен договор.
По изложените съображения моли съдът да отхвърли предявения иск.
При така очертаните предмет на предявения иск, въззивният съд
при проверката си по реда на чл.269 от ГПК констатира, че обжалваното
решение е валидно и допустимо.
Въззивната жалба разгледана по същество се явява неоснователна,
при прието за установено следното от фактическа и правна страна:
По предявения иск с правно основание чл.92, ал.1 от ЗЗД.
Според нормата на чл.92, ал.1 от ЗЗД неустойката обезпечава
изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от
неизпълнението, без да е нужно те да се доказват. За да е основателен искът
за неустойка следва да се установи, че между страните е сключен договор,
пораждащ облигационна връзка между тях, наличие на пълно или частично
неизпълнение на договора, както и съществуваща валидна уговорка за
плащане на неустойка за това неизпълнение. Страната, която търси
неустойката, трябва да е изправна, за да може да ангажира отговорността на
неизправната такава.
При така очертания фактически състав съдът пристъпва към
разглеждане на визираните предпоставки.
Страните не спорят, че са сключили договор за посредничество от
5
17.12.2019г. за продажбата на недвижим имот представляващ апартамент
№11, находящ се в гр. Варна, район „Приморски“, ж.к. „Бриз“, с площ
80.42кв.м., ведно с прилежащо избено помещение №7, собственост на
ответниците, съгласно нот. акт №№99/08.02.2008г. по нот. дело №85/2008г.
По силата на този договор ищецът се е задължил да посредничи при
намирането на купувачи срещу получаване на уговорено възнаграждение.
От еднозначните показания за този факт на разпитаните свидетели К.,
Н. и В. се установява, че чрез посредничеството на ищеца са били намерени
купувачи за недвижимия имот. Същите са били клиенти на „Ал Корект 68“
ООД , съгласно свидетелските показания и приетия по делото на л. 52
договор за гаранция от 17.12.2018г. между посоченото дружество и ищеца.
На същата дата е сключен договор за гаранция между процесните
страни, в който ответниците, в качеството си на продавачи са изразили
съгласие да продадат недвижимия имот на купувачите К. Т. и свидетелката М.
В. при условията на чл.2, а именно цена – 73000 евро, срок за сключване на
предварителен договор 03.01.2019г. От своя страна съгласно т.1 от договора
ищецът „Хоумтую България“ АД се задължава да задържи за отговорно
пазене сумата от 1000.00лв., представляваща гаранционно капаро, предадена
от купувачите чрез „Ал Корект 68“ ООД, видно от коментирания по горе
договор за гаранция на л.52 и разписка на л.54 от първоинстанционното дело.
Възникналата облигационна връзка между страни предпоставя
изследване на следващата предпоставка за уважаването на иска по чл.92, ал.1
от ЗЗД, а именно дали ответниците са изправна страна.
Съдът намира, че ответниците са изправни и не е налице неизпълнение,
което да влече след себе си прилагане на неустоечната клауза. В т.3 от
договора за гаранция, уреждаща неустойката, е посочено, че тя се начислява,
ако продавачите откажат да сключат предварителен договор или нотариален
акт. Очевидно от представения на л.24 от делото нот. акт №156/21.03.2019г.
по нот. дело 293/2019г. ответниците са сключили такъв с купувачите,
намерени от ищеца. Това предпоставя търсенето на възнаграждение от страна
на въззивника по договора за посредничество, но не и на неустойката.
Предвид изложеното се налага крайния извод за неоснователност на
предявените искове с правно основание чл.92, ал.1 от ЗЗД, което обуславя
6
тяхното отхвърляне, а първоинстанционният акт постановил същият резултат
следва да бъде потвърден.
По разноските:
Въззиваемите страни не са поискали разноски, поради което такива не
се дължат.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение №198/13.01.2020г., постановено по гр.дело
№ 14697/2019г. на Варненския районен съд.
РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване на основание чл.280, ал.3,
т.1 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7