РЕШЕНИЕ
гр.Русе, 26.10.2020 г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
РУСЕНСКИЯТ РАЙОНЕН
СЪД, IX гр. състав, в публично заседание на
шести октомври през две хиляди и двадесета година в състав:
Районен съдия: ВАСИЛ ПЕТКОВ
при секретаря Дарина В. като разгледа докладваното от
съдията гр. дело № 1136 по описа за 2019 година, за да се произнесе,
съобрази
Община Русе твърди,
че е съсобственик на самостоятелен обект в сграда с идентификатор
63427.2.1907.13.17 с площ 112,60 кв. метра с предназначение- жилище с административен
адрес гр. Русе, ************ заедно с 1,395% идеални части от общите части на
сградата. Претендира права в размер на 5153/10953 идеални части или 47% от
правото на собственост върху посоченото жилище. По отношение на възникване на
правото на собственост излага следните обстоятелства:
С договор №
884/19.06.1997г. Община Русе учредява на ЕТ „СЦМ- Стефан Цанев“ право на строеж
за изграждане на шестетажна сграда с
жилищно и обществено предназначение със застроена площ 1100 кв. метра и
разгъната застроена площ 5800 кв. метра върху общински терен в гр. Русе, *****
в кв. 207 по плана на града.
ЕТ „СЦМ- Стефан
Цанев“ внася проект за изменение на застроителния план на кв. 207, гр. Русе
заедно с предварителен идеен проект засягащ сградата за която се учредява право
на строеж. В записката към предварителния идеен проект не били посочени
застроената площ и разгънатата застроена площ на сградата. Със заповед №
729/10.05.1997г. на Кмета на Община Русе е одобрено частично изменение на
застроителния план и кварталнозастроителен и силуетен план за кв. 207, гр. Русе
относно промяна на предназначението на обществената сграда в
жилищно-обществена.
Построената сграда в
кв. 207, гр. Русе е с разгъната застроена площ 10953 кв. метра при учредено
право на строеж за 5800 кв. метра. Работният проект отговаря на застроителния
план по отношение на височината. Надземните нива на сградата в работния проект
са 8, но съобразно действалата към онзи момент Наредба № 5/17.05.1995г. за правила
и норми по ТСУ сградата се определя като шестетажна. Издадено е разрешение за
строеж № 1098/30.12.1997г. без в същото да е посочена застроената площ и
разгънатата застроена площ на сградата. Разрешението за строеж е издадено въз
основа на проектите приети на заседание на архитектурно-градоустройствената
комисия при Община Русе за протокол № 42/17.12.1997г. относно сграда с
разгънатата застроена площ 10953 кв. метра без да е учредявана допълнителна
суперфиция за разликата в площта на сградата спрямо учреденото право на строеж.
На 09.12.1998г. ЕТ „СЦМ- Стефан Цанев“ прехвърля правото на строеж на „Стефан
Цанев“ ЕООД.
Сградата е завършена
в груб строеж на 26.09.2000 година и към настоящия момент е с разгънатата
застроена площ 10953 кв. метра без да е учредявано от собственика на земята
допълнително право на строеж за разликата от 5153 кв. метра разгънатата
застроена площ. Били водени разговори със търговеца застроил терена за уреждане
на отношенията свързани с надвишените обеми на правото на строеж но до резултат
не се стигнало.
Правото на
собственост на самостоятелни обекти в сградата с идентификатор 63427.2.1907.13
било прехвърляно на трети лица след завършване на сградата в груб строеж.
Според ищеца при сравняване на проектната
документация за построената сграда с обема на отстъпеното право на строеж е
невъзможно да се установи кои самостоятелни обекти са построени над учреденото
право на строеж, съответно къде в построената сграда попадат тези 5133 кв.
метра разгъната застроена площ за която не е учредявано право на строеж. Според
Община Русе в случая има „необособимо надвишаване на правото на строеж“, което
не е самостоятелна вещ и по отношение на него са неприложими и разпоредбите на
чл. 97 и чл. 98 от ЗС за присъединяването и принадлежностите към главна вещ.
Навежда довод, че обемът на отстъпеното право на строеж се определя от договора
за учредяването му, а факта, че има издадено разрешение за строеж за по-голяма
площ не се отразява на правното положение на построеното в повече от учредения
обем на правото на строеж. Сочи също и че строителните книжа са ирелевантни за
правното положение на приращението върху терена. От изложеното прави извод, че
на основание чл. 92 от ЗС Община Русе е станала собственик на 5153/10953
идеални части от цялата сграда и съответно на същите идеални части от всеки
един от самостоятелните обекти в нея. Сочи също, че последващите разпоредителни
сделки със самостоятелни обекти в сградата са непротивопоставими на Община
Русе, тъй като никой не може да прехвърли права, които няма.
Община Русе твърди
също така, че с нотариален акт за продажба на недвижим имот № 144 том 6, рег. №
9623, дело № 925 от 02.09.2004г. по описа на Нотариус Георги Георгиев ответникът К.И. Лефтерова (с фамилно име Р.
след 2017 година) купува апартамент 5Ю в посочената сграда с идентификатор
63427.2.1907.13, който апартамент от своя страна има идентификатор
63427.2.1907.13.17 и е с площ 112,60 кв. метра, с предназначение- жилище и с
административен адрес гр. Русе, ************ заедно с 1,395% идеални части от
общите части на сградата.
Община Русе Иска от
съда да признае за установено по отношение на К.И.Р., че е собственик на
идеални части посочения апартамент 5Ю с идентификатор 63427.2.1907.13.17, с
площ 112,60 кв. метра, с предназначение- жилище и с административен адрес гр.
Русе, **************, заедно с 1,395% идеални части от общите части на
сградата.
Ответника оспорва
иска. Прави множество възражения, както следва:
·
Сочи,
че правото на иск на заявеното основание е погасено.
·
Липсва
правен интерес тъй като ищеца очевидно се позовавал на мораториума с който за
пореден път се удължава спирането на придобивната давност по отношение на имоти
частна държавна и общинска собственост;
·
Предявеният
иск представлява злоупотреба с право и опит да се заобиколи закона, тъй като се
целят други правни последици- уреждане на облигационни отношения с други лица,
за които е изтекла погасителната давност.
На следващо място
ответникът заявява, че оспорва множество обстоятелства, а именно:
·
Оспорва,
че Община Русе е изправна страна по договора за отстъпване на право на строеж №
884/19.06.1997г.
·
Сочи,
че са били предприемани действия от страна на „Стефан Цанев“ ЕООД за уреждане
на облигационните отношения по отношение на построеното в повече, като извършил
пълна подмяна на ВиК инсталация и укрепване на сграда собственост на Община
Русе, но следващия кмет поискал доуреждане (доплащане) на отношенията;
·
Оспорва,
че праводателят й не е бил единствен собственик на процесния апартамент;
·
Оспорва
разгънатата застроена площ на сградата и на тази на етажите над терена от което
навежда довод за недоказаност на иска по размер;
·
Оспорва,
че построеното в повече от учреденото право на строеж става собственост на
собственика на терена, като сочи, че това всъщност не е оспорване на
обстоятелство, а правна квалификация. Счита, че чл. 92 от ЗС намира приложение
само когато построеното представлява самостоятелен обект на право на
собственост.
·
Оспорва,
че от договора за суперфиция не може да се определят и индивидуализират кои
точно обекти попадат в обема на учреденото право на строеж.
·
Оспорва,
че поземленият имот върху който е построена сградата е еднолична собственост на
ищеца.
На следващо
място К.И.Р. *** е имала недобросъвестно
поведение при провеждане на търгът за
отстъпеното право на строеж, като самото подписване на договора станало след
изменение на ЗП и КЗСП за кв. 207, с която е бил променен обема на допустимото
застрояване. Сочи също, че Община Русе е следвало да учреди правото на строеж в
обема съобразно измененията на застроителния план за квартала. Сочи следната
последователност от действия: при проведения на 19.09.1996г. търг е достигната
цена 2400 неденоминирани лева за кв. метър. Единадесет дни по късно е определена
и РЗП на шестетажната сграда- 5800 кв. метра със заповед № 1980/01.11.1996г. за
отстъпване право на строеж на ЕТ „СЦМ- Стефан Цанев“, но в заповедта било
посочено „около 5800 кв. метра“, а не новите параметри за застрояване на. Тези
параметри не били съобразени с новите обстоятелства- внесените в общината
предварителни и работни проекти за сградата. Изброените действия според
ответницата представляват „злонамерено и увреждащо поведение на страна в
договорните отношения“
Навежда също довод,
че с процесния договор не е учредено право на строеж върху конкретни
самостоятелни обекти от което следва, че „изначално ищецът е действал
недобросъвестно при договарянето“, а с настоящата искова молба се опитва да
черпи благоприятни за себе си последици.
Ответницата заявява,
че е придобила по давност процесния имот, тъй като го е владяла 17 години и три
месеца. Счита, че мораториумът за придобивна давност срещу държавата и общините
противоречи на Конституцията, на Европейската конвенция за правата на човека и
на Хартата на основните права на ЕС. Освен това в при едно от постановените
продължавания на действието на мораториума това е станало с обратна сила, което
също е противоконституционно. Иска се директно прилагане на Конституционните
разпоредби и международните договори.
Предявения иск е с
правно основание чл. 124 ал.1 от ГПК- за установяване, че ищеца е собственик на
идеална част от недвижими имоти.
От фактическа страна
съдът намира за установено следното:
На 02.09.2009г.
ответницата К.И. Лефтеринова (сега с имена К.И.Р.) закупува от Мариела
Георгиева Колева с нотариален акт № 144, том VI, рег. № 9263, дело № 925/2004г. на нотариус с рег. №
221 (л.65) следния недвижим имот: апартамент 5Ю, намиращ се на втори жилищен
етаж /пети надземен етаж/ на сграда находяща се в гр. Русе по ул. „Б****“ № 41, със застроена
площ 112,60 кв. метра състоящ се от две стаи, дневна, кухня, баня и тоалетна,
коридор и две тераси, при граници: апартаменти № 4Ю и 6Ю, ул. „Б****“ и ул.
„Сливница“, с таванско помещение № 23Ю със застроена площ 10 кв. метра, заедно
с 1,395% идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху
терена. Същият имот е бил придобит от продавача М. Г. К.от „Стефан Цанев“ ЕООД
гр. Русе на 07.02.2002г. (л.66).
На свой ред „Стефан
Цанев“ ЕООД е придобил имота, като е упражнил прехвърленото му от ЕТ „СЦМ-
Стефан Цанев“, гр. Русе право на строеж върху поземлени имоти по актове за
общинска собственост № 809 и 810 от 23.10.1996г. представляващи терен в кв. 207
по плана на гр. Русе по *******.
ЕТ „СЦМ- Стефан
Цанев“ придобива посоченото правото на строеж в резултат на сложен фактически
състав, както следва:
1. На 07.07.1992г. Кметът на община Русе издава заповед № 1079 (л.40), с
която одобрява изменение на застроителния план на кв.207, гр. Русе, като
определя застрояване до шест етажа. (л.40)
2. Заместник кметът на община Русе е одобрил тръжни условия за отстъпено
право на строеж на шест етажна обществена сграда чрез явен търг. (л.44) В тръжните условия е посочено, че
правото на строеж се отнася за терен „северно от Изложбената зала“, който терен
е общински съгласно акт № 5304/119 и 5259/5259. Обявена е застроена площ- около
1100 кв. метра и РЗП- около 5800 кв. метра.
3. На 19.09.1996г. е проведен търг за „отстъпено право на строеж на
шестетажна обществена сграда върху общински терен в кв. 207, ул. „Б****“ № 41.
На търга са се явили двама участници, като С. Ц.М.е предложил цена от 2400 лева
на кв. метър РЗП. (л.46)
4. Със заповед № 1980/01.11.1996г. на кмета на община Русе (л.47) е
отстъпено право на строеж на ЕТ „СЦМ“- С. Ц.М.„върху общински имоти по актове
за общинска собственост №№ 809, 810 от 23.10.1996г. представляващи терен в кв.
207 по плана на гр. Русе, ***** при посочени граници. Посочено е също, че
правото на строеж се отстъпва за изграждането на шестетажна обществена сграда с
разгъната застроена площ 5800 кв. метра. Определена е цена съгласно оценителен
протокол (л.48). ЕТ „СЦМ“- С. Ц.М.заплаща цената на отстъпеното право на строеж
и допълнителни разноски (л.49-51)
5. На 10.05.1997г. със заповед № 729 кмета на община Русе одобрява частично
изменение на застроителния план и кварталнозастроителен и силуетен план за кв.
207 (л.54) с което предназначението на сградата е променено на
жилищно-обществена, посочено е, че сградата е „на един и шест етажа с Н=7,30 м.
и Н=22,50м долепена на север до изложбената зала, на 5,00 м от уличната
регулационна линия към улица ******* и на 4,00 м от уличната регулационна линия
към ул. „Сливница.“
6. На 19.06.1997г. е сключен договор № 884 (л.52-53) за отстъпване право на строеж за изграждане на
„шестетажна сграда с жилищно и обществено предназначение, застроена върху
1100,00 кв. метра и разгъната застроена площ 5800 кв. метра по ул. „Б****“ №
41, кв.207 при граници: север- ул. „Сливница“, изток- трафопост, юг- Изложбена
зала; запад- ул. „Б***“. Посочена е цената на правото на строеж, както и че
тази цена е внесена.
7. На 30.12.1997г. е издадено разрешение за строеж № 1098 (л.59) на „Стефан
Цанев“ ЕООД, с което на дружеството е разрешено да построи съобразно
одобрените/съгласувани/ проекти на 23.12.1997г. жилищно-обществена сграда с
магазини, офиси и гаражи на шест етажа с височина 22,50 метра. На 18.01.2013г.
разрешението за строеж е допълнено със Заповед № РД-03-4 на Главният архитект
на общината (л.213), с която е променен видът и местоположението на общи
инсталации в сградата.
8. На 26.09.2000г. е съставен Акт за удостоверяване на годността на
конструкциите преди започване на довършителните работи (л.60) за сградата в гр.
Русе, ул. „Б****“ № 41.
9. На 16.04.2004г. е съставен Констативен акт за установяване на годността
и приемане на строежа по отношение на същата сграда (л.61).
Така „Стефан
Цанев“ ЕООД придобива сградата в гр. Русе, ул. „Б****“ № 41, от
която впоследствие дружеството прехвърля апартамент 5Ю, който по-късно е
придобит от К.И.Р..
След построяването на сградата и съставянето на актовете за приемане на
конструкцията и строежа продължава комуникацията между С. Ц.М.и Община Русе във
връзка с уреждане на отношенията между страните свързани с построената сграда и
разликата между заплатената и реално построената разгъната застроена площ.
На 12.07.2004г. кметът на Община Русе изпраща писмо до ЕТ „СЦМ-
Стефан Цанев“, с което го кани „да си уредят отношенията със
собственика на земята- Община Русе“ (л.63). Сочи се също така в писмото, че
„При неизвършване на дължимите престации удостоверение за въвеждане в
експлоатация на обекта, съгласно чл. 175 и сл. от ЗУТ няма да бъде издадено“. С
писмото С. Ц.М.е поканен за „разговори и уреждане на взаимоотношенията“ в
Община Русе.
На 12.05.2005г. С. Ц.М.изпраща писмо до Община Русе (л.65) с което иска „да
бъде предприета процедура по доплащане право на строеж за разликата в
разгънатата застроена площ.“ Във връзка с това писмо Комисията по общинска
собственост взема решение на 30.11.2005г. (л.142)
да се изиска справка от дирекция „Устройство на територията“ за разликата между
РЗП по ЗТСУ и бруто площ по ЗУТ по етажи, която да се разгледа за техническите
подробности от комисия в състав арх. Цв. Русинов, гл. архитект и Б. Братоева.
Посочено е също, че има извършена оценка от лицензиран оценител на правото на
строеж от 5133 кв. метра и то възлиза на 309200 лева.
Във връзка с разликата в разгънатата застроена площ на сградата в рамките
на общинската администрация и Общински съвет Русе през 2005 година е проведена
кореспонденция (л.236-238), при която е констатирано, че реалната РЗП е със
5160 кв. метра повече от заплатената. Кметът на Община Русе сочи, че Отдел
„Общинска собственост“ не бил уведомен за изменението в застроителния план и
произтичащите от това разлики в разгънатата застроена площ. В писмото на кмета
се сочи също така, че след направени подробни изчисления било констатирано, че
построените в повече 5160 кв. метра включват:
- Два сутерена - 2640 кв. метра;
- Галерии над магазините- около 600 кв. метра;
- Еркери и балкони- 4 етажа по 200 кв. метра = 800 кв. метра;
- Мансарден етаж - 1120 кв. метра.
Посочено е в писмото също така „Не е доплащано допълнително отстъпено право
на строеж за площта 5160,0 кв. метра.“
На 16.10.2000г. Община Русе, представлявана от кмета изпраща писмо до Ст* Ц*
М* (л.93), в което се сочи, че по договора от 1997г. във връзка със заповед № 729/10.05.1997г. всяка една от страните е
изпълнила своите задължения и че общината не счита, че са налице обстоятелства,
които биха могли да доведат до юридически спор относно договорните
взаимоотношения.
По делото е разпитан в
качеството на свидетел Ж* Д* Д*. Същият твърди, че е работил в Община Русе в
периода 05.12.1995г. до 03.10.2003г, като с решение на Общинския съвет от
05.12.1995г. бил избран за заместник кмет, като му е бил възложен
ресор“Общинска собственост, стопански дейности и приватизация“. Скоро след
избора му, кметът на общината му възложил и го упълномощил да подписва заповеди
и документи във връзка с ресора, за който отговаря. Ж* Д* потвърждава, че е
негов подписът в писмото на л.93 от делото, в което се заявява, че страните по
договора за учредяване на право на строеж са изпълнили изцяло задълженията си и
няма обстоятелства, които да доведат до юридически спор. Свидетелят заявява
също така, че във времето, в което е бил заместник кмет е имало сформирана
Комисия по общинска собственост, която
се състояла от строителни инженери, архитекти
и юристи, общински съветници и служители в общината, която комисия
вземала отношение по всички въпроси свързани с общинската собственост, които не
са били в компетентността на общинския съвет. Според св. Д* писмото на л.93 е
било изготвено от общинската администрация след съгласуване с посочената
Комисия по общинска собственост. Свидетелят изказва предположение, че
служителите в общинската администрация са извършили необходимите проверки и
след съгласуване с Комисията по общинска собственост са му докладвали писмото
до С* Ц* М*от л.93 по делото. Свидетелят не е участвал в срещи със С* Ц*М* за
уреждане и доплащане във връзка с
правото на строеж.
С*Ц*М*разпитан по делото в качеството на свидетел при
което заявява следното:
“Аз изпълних процесната сградата на
ул. „Борисова“. Играх на търг, платих
право на строеж към общината в брой, беше около 20 милиона, имам документ за
това. Имам одобрен проект от общината,
по него съм работил и построих сградата. Построих сградата въз основа на проекта,
направен от арх. Панайотов, одобрен от Община Русе. Не съм имал проблеми с
одобряване на проектите. Никой от общинска администрация не ме е уведомявал, че
във връзка с тези проекти трябва да уредя някакви отношения с общината. Дори
имам писмо от Общината, че всичко е наред и съм си платил всичко. Това, което
беше под кота нула, не се смяташе като застроена площ, но след време е влязъл
закон и това, което под кота нула се смята за застроена разгъната площ и затова
се получи това разминаване. След доста време го разбрах това и
бях построил вече цялата сграда.
…
Първо си платих, за да ми направят
проекти. Мисля, че имах 1 месец срок на
плащане. Платих с две фактури. След това арх. Панайотов ми направи проекта.
По мои сметки тогава, когато правих
сградата, тези пари, които съм платил на Общината, мисля че един апартамент
беше 700-800 хиляди лева, а аз платих 21 милиона на Общината. Това са 25-26
апартамента. Това означава, че
половината апартаменти съм ги дал на Общината преди да ги построя. Говоря за
апартамент 80-90-100 кв.м.
…
Те не са ми поставяли никакви условия
и аз мислех, че всичко е наред.
…
Аз бях възложител. Тогава П.беше
някакъв в Общинския съвет. Той ми съгласува, аз съм си платил, какво е променял
не мога да кажа. Той ми предаде всички папки, одобрени с проекта, обадих се на
Общината и започнах да строя.”
С. Ц.М.твърди също така, че от Община Русе са поискали от него да изгради
канализация на съседната сграда, която е художествена галерия и е общинска
собственост и той го е направил с лични средства без да му се заплаща.
Свидетелят М. Т. П.-С. заявява, че тя е правила проекта ВиК инсталацията на
сградата построена от дружеството на С. Ц.М.по ул. Б.. в гр. Русе, както и за
реконструкция на канализацията на съседната изложбена зала. Общината поставила
като условие за строителството на сградата на ул. **** да бъде реконструирана
канализацията на съседната изложбена зала, която канализация минава през
терена, който С. Ц.М.е възнамерявал да застрои. Едва след реконструкцията на
канализацията на съседната сграда е разрешено да се проектира сградата на ул. ******.
Проекта за реконструкция на канализацията на изложбената зала е бил възложен и
заплатен от С. Ц.М . По онова време практиката била, когато даден строеж засяга
комуникационни съоръжения обслужващи друг имот, то първо комуникационните
съоръжения трябва да бъдат реконструирани така, че другият имот да не се
уврежда и едва след това може да се извършва строителна дейност.
По делото е прието заключение на вещо лице- архитект съгласно което не може
да бъде определено за коя част от фактически построените обекти е учреденото
право на строеж с договора от 19.06.1997г. Към момента на сключване на договора
са били разработени допълнителни планове и проектни материали (посочени
конкретно от вещото лице) изясняващи инвестиционните намерения на строителя и
устройствените възможности. Тези планове са изяснявали сградата като площ и
обеми и са давали възможност да се изчисли застроената площ и разгънатата
застроена площ доста точно и тя да бъде включена в договора, вкл. и да се специфицира
по етажи. По неизвестни причини това не е направено. Застроената площ на
сградата е 1054 кв. метра, а разгънатата застроена площ по действащата към
1997г. нормативна уредба е 9585,05 кв. метра. Вещото лице сочи:
„Към момента на сключване на
Договора ЧЗР и Предварителния идеен проект са били изготвени. Параметрите по
тях, в частност ЗРП, доста точно отразяват възможностите за застрояване. Те
биха могли да бъдат използвани за прецизиране на указаната в Договора ЗРП от
5800 кв.м, но неизвестно защо това не е било направено.
…
Несъответствието на посочената в
договора ЗРП и наличната към момента информация би трябвало да е добре известна
на страните по договора. От това произтича разбираемата необходимост от
прецизиране на ЗРП и начина на определянето й при одобряване на работните
проекти и издаване на РС 1098/30.12.1997г.“
По делото са събрани и множество други доказателства, които
обаче са ирелевантни за изхода на спора, поради което не е необходимо да бъдат
обсъждани.
Предявеният иск е неоснователен.
Ищецът претендира право на собственост по приращение, като
счита, че сградата, в която се намира процесният апартамент е построена в
по-голям обем от обема на правото на строеж, който е бил учреден на инвеститора
и съответно Община Русе като собственик на земята, върху която е построена
сградата продобива всичко, което е построено над учредения обем на право на
строеж. Така заявената претенция налага да бъде изследван въпроса какъв е бил
обемът на учреденото право на строеж, което от своя страна изисква да се
отговори и на въпроса с каква мярка следва да се измерва обема на правото на
строеж.
С договор № 884/19.06.1997г. Община Русе учредява на ЕТ
„СЦМ- Стефан Цанев“ право на строеж на: „шестетажна сграда с жилищно и
обществено предназначение, застроена
върху 1100,00 кв. метра и разгъната застроена площ 5800 кв. метра по ул.
„Б****“ № 41, кв.207 при граници: север- ул. „Сливница“, изток- трафопост, юг-
Изложбена зала; запад- ул. „Борисова“. Назначеното по делото вещо лице дава
заключение, че посочения в договора обем на застрояване определен като
застроена площ и етажност не кореспондира с обема на застрояване определен чрез
разгънатата застроена площ (РЗП). Т.е. в договора обемът на правото на строеж е
определен по два различни начина, които не кореспондират по между си. Това
налага тълкуване на договора, чрез което да се установи действителната обща
воля на страните, съобразно разпоредбата на чл. 20 от ЗЗД. Съдът счита, че в
случая общата воля на страните е била да се учреди право на строеж на
шестетажна сграда със застроена площ от 1100 кв. метра. Този обем е спазен от строителя и построеното
не надхвърля обема на учреденото право на строеж. Посочения размер на РЗП- от
5800 кв. метра не можа да се установи от къде се е появил и защо е бил вписан в
договора. Община Русе не можа да посочи как е бил определен този размер. Вещото
лице също не откри планове, проекти или други книжа, които да дават отговор на
въпроса как и защо е била определена цифрата 5800 кв. метра РЗП. От друга страна застроената площ от 1100 кв.
метра и етажността на сградата произтичат от градоустройствените възможности за
застрояване на поземления имот. Цифрата от 5800 кв. метра РЗП е произволна, без
да може да се установи от къде произтича, поради което не може да се приеме, че
изразява волята на страните, при наличие на друг измерител на обема на правото
на строеж, който е ясно от къде произтича и може да се предположи, че
съответства на волята им. Впоследствие строителя внася проект за по-голям обем
РЗП, който орган на общината одобрява и издава разрешение за строеж съгласно
одобрения проект- това е друг аргумент, че волята на страните не е била да се
учреди право на строеж което да се ограничава само до 5800 кв. метра РЗП. В
случая общината не може да черпи права от това, че общинската собственост се
управлява от орган, който е различен от този, който издава и строителните
разрешения, нито може да се позовава на лоша комуникация между различните й
структури. Настоящият състав не приема концепцията, че в качеството си на
собственик общината не е учредила право на строеж, но в качеството си на
публичен орган е разрешила същия строеж.
Последващите отношения и
комуникации между строителя и Община Русе също сочат, че волята на страните е
била да се учреди право на строеж с обем- застроена площ от 1100 кв. метра и 6
етажа, съответно, че общината не е считала за своя застроената РЗП над 5800 кв.
метра. През 2004г. кметът на Община Русе
изпраща писмо до ЕТ „СЦМ- Стефан Цанев“, с което го
кани „да си уредят отношенията със собственика на земята- Община Русе“ (л.63). както
и го уведомява, че „При неизвършване на дължимите престации удостоверение за
въвеждане в експлоатация на обекта, съгласно чл. 175 и сл. от ЗУТ няма да бъде
издадено“. На 12.05.2005г. С. Ц.М.изпраща писмо до Община Русе (л.65) с което
иска „да бъде предприета процедура по доплащане право на строеж за разликата в
разгънатата застроена площ.“
Тази кореспонденция, както и изложеното по-горе сочат, че посочения в
договора размер от 5800 кв. метра РЗП е бил само за целите на ценообразуването
на правото на строеж, но не и за определяне на неговия обем. Построената РЗП в
повече от заплатената е следвало да бъде „доплатена“.
В обобщение: одобрените проекти, разрешението за строеж,
последващата кореспонденция между общината и строителя и неустановения произход
на цифрата 5800 кв. метра РЗП- разгледани в своята съвкупност изброените
обстоятелства позволяват да се направи обоснован извод, че волята на страните е
била да се учреди право на строеж с обем- застроена площ 1100 кв. метра,
шестетажна сграда, а посочената (и не кореспондираща) РЗП от 5800 кв. метра е
използвана само за определяне на цената, а не и на обема на отстъпеното право
на строеж.
Ако се приеме обратното- че волята на страните е била да се
учреди право на строеж в обем 5800 кв. метра РЗП- то иска отново е
неоснователен, тъй като принципно положение в правото е, че никой не може да
черпи права от собствено неправомерно поведение. Ако обемът на учреденото право
на строеж е бил само до 5800 кв. метра, то общината не е следвало да издава
разрешение за строеж по одобрени проекти надхвърляйки двойно обема на вещното
право. Това следва пряко от действащия към 1997 година чл. 56 от ЗТСУ, съгласно
който разрешение за строеж се издава само на собственик или на лице имащо право
да строи в чужд имот, като кръгът на тези лице е изброен в ал.2 от същия член и
включва лицата, на които е учредено право на строеж. Разрешаващия строежа
орган, като предпоставка за издаване на разрешението за строеж, следва да увери
в наличието на вещно право да се строи и дали исканото разрешение съответства
по вид и обем на вещното право. При липса на вещно право да се строи в заявения
обем и вид не е следвало да се издава разрешение за строеж(аргумент от чл. 56
от ЗТСУ/отм./ и чл. 226 във връзка с чл. 220 ал.2 от ППЗТСУ /отм./). В случая
орган на общината ищец издава разрешение за строеж в нарушение на закона, което
води до построяване на сграда с по-голям обем и до настоящия правен спор. Това
обстоятелство изключва възможността Община Русе да черпи права от създадената
ситуация, накърнявайки правата на трети добросъвестни лица, които поради
изтичане на прекалено дългите срокове не могат да реализират регресна отговорност.
Настоящият състав счита, че позоваването на придобивна
давност от страна на ответницата също е основателно, като § 1 от Закона за допълнение на Закона за собствеността в случая е
неприложим. Страните не спорят, че ответницата К.И.Р. владее процесния имот от придобиването му през 2004 година. Спорно е дали
може да придобие по давност идеални части от имота принадлежащи на Община Русе
(ако се приеме, че общината притежава такива).
Съгласно § 1 от Закона за допълнение на Закона за собствеността:
„Давността
за придобиване на имоти – частна държавна или общинска собственост спира да
тече до 31 декември 2022 г. …“
Този законов текст е приет за пръв път през 2006 година, като давността е
спряна първоначално за седем месеца. След това срокът на спиране на давността е
удължаван общо седем пъти, като последното удължаване е до 31
декември 2022 г. и е обнародвано
на 19 януари 2018г. като е посочено, че влиза в сила от 31.12.2017г.
В мотивите към проекта за последния Закон за изменение на Закона за
собствеността се сочи:
„Направените предложения от
областните управители за удължаване на регламентирания в § 1 от Закона за допълнение на Закона
за собствеността (ДВ, бр.46 от 2006г.) срок за спиране на придобивната давност
по отношение на имотите- държавна и общинска собственост, са продиктувани от
необходимостта от окончателно финализиране на процеса по установяване,
регистриране и актуване на имотите от страна на държавата и органите на
местното самоуправление, в изпълнение на разпоредбите на Закона за държавната
собственост и Закона за общинската собственост…“. В същите мотиви се сочи, че затрудненията на държавата и общините да
установят имотите си произтичат от липсата на одобрени и влезли в сила
кадастрални карти и кадастрални регистри.
Съгласно Решение № 19 от 21.12.1993г. по к.д. №
11/93г. На Конституционния съд на Република България- „При
упражняването на частната собственост всички правни субекти са равнопоставени.“ Спирането на
придобивната давност по отношение само на държавни и общински имоти може да
бъде прието само като временна и
изключителна мярка, тъй като създава значителна неравнопоставеност между
различните собственици. Към момента спирането действа повече от 14 години,
което поставя под въпрос доколко мярката може да се счита за временна. По
същественото е обаче, че мярката е извънредна и се приема за постигането на
конкретни цели свързани с извънредни обстоятелства, а именно „необходимостта от окончателно финализиране
на процеса по установяване, регистриране и актуване на имотите от страна на
държавата и органите на местното самоуправление“. За това настоящият състав счита, че нормата
уреждаща спиране на давността следва да се тълкува стеснително и да се прилага
единствено по отношение на държавни и общински имоти, които не са били установени
от държавата и общините, което им е пречило да защитят съответния държавен или
общински интерес. В случая Община Русе е
установила обема на застроената РЗП още към момента на издаване на разрешението
за строеж през 1997година, а най-късно през 2004 година до общината е
достигнало и обстоятелството, че застроеното е повече от заплатеното и е
започнала кореспонденция за доплащане на построената в повече РЗП. Най-късно
към 2004 година общината е установила всички обстоятелства от които черпи права
в настоящото производство, поради което спирането на давността по § 1 от Закона за
допълнение на Закона за собствеността, като извънредна мярка, не би следвало да
се прилага след 2004 година за процесния имот, тъй като по отношение на него не
са налице извънредните обстоятелства налагащи прилагането на извънредната
мярка. Спирането на давността по отношение на всички държавни и общински имоти,
включително и тези, които са били известни на държавата и общините надхвърля
нуждите, които съответният закон преследва и създава значителна
неравнопоставеност между различните правни субекти, което според цитираното
по-горе решение на КС е недопустимо.
Предявеният иск не може да бъде уважен, тъй като това би
довело до лишаване на ответницата от собственост в нарушение на чл.1 от
Протокол 1 към Европейската конвенция за защита правата на човека и основните
свободи съгласно който:
„Никой не може да бъде лишен от своята
собственост освен в интерес на обществото и съгласно условията, предвидени в
закона и в общите принципи на международното право“
Развивайки посочения принцип Европейският съд по правата
на човека приема по делото „КЕХАЯ И
ДРУГИ срещу БЪЛГАРИЯ“
„Освен това,
лишаване от имущество е оправдано единствено, ако то е доказано “в интерес на
обществото” и ако отговаря на изискването за пропорционалност,
постигайки справедлив баланс между нуждите на общия интерес на обществото и
основните права на индивида“
ЕКЗПЧ изисква лишаването от собственост да става при спазване на принципа
на пропорционалност и при справедлив баланс между нуждите на обществото и правата
на индивида. Дори и да приемем, че нуждите на обществото изискват да се даде
време на държавата и общините да установят своите имоти и в това време давност
за неустановените имоти да не тече, то по отношение на имотите, които са
установени няма причина да се спира давността- такава мярка би била
непропорционална на обществената нужда и би нарушила баланса между интереса на
обществото и правата на индивида. Съгласно чл.5 ал.4 от Конституцията: Международните
договори, ратифицирани по конституционен ред, обнародвани и влезли в сила за
Република България, са част от вътрешното право на страната. Те имат предимство
пред тези норми на вътрешното законодателство, които им противоречат. В случая ЕКЗПЧ следва да се приложи като се игнорира спирането на
придобивната давност, като непропорционално на преследваната цел.
По изложените съображения предявеният иск следва да се отхвърли, а на К.И.Р. да се присъдят 3700 лева разноски по делото. Мотивиран така съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ ИСКА на Община Русе, Булстат *********, със седалище гр. Русе, пл. „Свобода“ №6
за признаване на установено по отношение на К.И.Р., ЕГН **********, с адрес: *** е собственик на 5153/10953 идеални
части от самостоятелен обект в сграда с идентификатор
63427.2.1907.13.17 с площ 112,60 кв. метра с предназначение- жилище с
административен адрес гр. Русе, ************ заедно с 1,395% идеални части от
общите части на сградата, при граници и съседни самостоятелни обекти в сградата:
на същия етаж: 63427.2.1907.13.16; 63427.2.1907.13.18; под обекта: 63427.2.1907.13.5; над обекта: 63427.2.1907.13.29, с принадлежащите към самостоятелния обект части: таванско помещение
23-Ю.
ОСЪЖДА Община Русе, Булстат
*********, със седалище гр. Русе, пл. „Свобода“ №6 да заплати на К.И.Р., ЕГН **********, с адрес: *** сумата
3700 лева разноски по делото.
Решението може да се
обжалва пред Русенския окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
Районен
съдия:/п/