№ 260
гр. Варна, 30.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на седемнадесети юни
през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Елина Пл. Карагьозова
при участието на секретаря Христина Здр. Атанасова
като разгледа докладваното от Елина Пл. Карагьозова Търговско дело №
20213100900503 по описа за 2021 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по предявени от В. Й. Д., с ЕГН
********** с адрес: гр. Варна, ул. Доктор Пискюлиев 43, срещу "ТЕРМО
ЛИДЕР“ ООД, с ЕИК ********* със седалище и адрес на управление: гр.
Аксаково, ул. „Георги Петлешев“ 1А, ПК 9154, обективно кумулативно
съединени искове с правно основание чл. 55, ал.1, предл.3 от ЗЗД и чл.92 от
ЗЗД, за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 58070 лева,
представляваща подлежаща на връщане авансово заплатена част от продажна
цена по сключен между страните и развален предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 28.11.2019г., ведно със законната
лихва от датата на предявяване на иска – 29.07.2021г. до окончателното
плащане, както и сумата от 6258.65 лева, левова равностойност на 3200 евро,
представляваща неустойка при разваляне по чл.6 от предварителния договор.
В исковата молба ищецът твърди, че е изправна страна по сключения
между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 28.11.2019г., с предмет апартамент №А6 с площ 57.31 кв.м. и
паркомясто №А6 с площ 13.50 кв.м. ид.ч., находящи се в ПИ с идентификатор
10135.2723.532 с адм. адрес в гр.Варна, с.о. „Ваялар“, като е заплатил в срок
авансовата част от продажната цена в размер на 58070 лева на пет транша,
1
както следва: 30000 лева на 28.11.2019г., 20070 лева на 03.12.2019г., 2000 лева
на 11.12.2020г., 5000 лева на 22.12.2020г. и 1000 лева на 26.05.2020г., но
междувременно върху продаваемия обект била наложена възбрана от трето
лице, поради което ищецът упражнява правото си по чл.5 от договора да го
развали с исковата молба. Претендира връщане на даденото на отпаднало
основание, ведно с неустойка при разваляне в размер на 10% от продажната
цена, уговорена в чл.6 от договора.
Ответникът, редовно призован по реда на чл.50, ал.4 от ГПК, не е
депозирал отговор на исковата молба в срока по чл. 367 ГПК, изтекъл на
08.11.2021г. В съдебно заседание изразява становище за неоснователност на
предявените искове.
Съдът, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства,
заедно и поотделно и по вътрешно убеждение, приема за установено следното
от фактическа страна:
Установява се по делото, че страните са били обвързани от
облигационни отношения във основа на сключен на 28.11.2019г.
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на
който ответното дружество, в качеството си на продавач, се е задължило да
прехвърли на ищеца купувач правото на собственост върху апартамент №А6 с
площ 57.31 кв.м., в жилищна сграда, която е следвало да изгради в ПИ с
идентификатор 10135.2723.532 с адм. адрес в гр.Варна, с.о. „Ваялар“, състоящ
се от: входно антре с ниша за вграден гардероб, килер, дневна с кухненски
бокс, спалня, вътрешен коридор към банята и спалнята, баня и тоалет в едно
помещение и балкон, както и 17.1168% ид.ч. от общите части на сградата и от
правото на строеж върху описания УПИ и паркомясто №А6, представляващо
част от поземления имот с площ 962 кв.м. Уговорената между страните
продажна цена на така описания имот е 32000 евро с ДДС и 1500 лева с ДДС
за изграждане на външна ВиК връзка, платима както следва: 15340 евро с
равностойност 30000 лева в деня на сключване на предварителния договор,
10260 евро или 20067 лева в срок до 06.12.2019г. и 6400 евро и 1500 лева в
деня на нотариалното прехвърляне и след представянето на
Акт16/Разрешение за въвеждане на сградата в експлоатация.
Видно е също така от представеното заверено копие от предварителния
договор, че ответникът се е задължил да въведе в експлоатация жилищната
2
сграда не по-късно от 20.03.2020г. (чл.7.7.), да прехвърли собствеността върху
имотите в 10-дневен срок от датата на въвеждане на сградата в експлоатация
(чл.3) и да предаде имотите в договорената степен на завършеност (чл.2).
В чл.4 от договора продавачът е декларирал, че към момента върху
имота няма вещни тежест, суперфиции и учредено право на ползване в полза
на трети лица и се задължава да не го прехвърля или учредява права на трети
лица, да не го ипотекира или обременява с тежести. Според чл.5 в случай, че
върху имотите има наложени вещни тежести, прехвърляне и/или учредяване
на права на трети лица, купувачът има право да развали едностранно
договора. Предвидено е също в чл.5, че при разваляне на договора в тази
хипотеза продавачът дължи възстановяване на всички заплатени суми и
направените разходи (брокерски комисионни, банкови такси). Съгласно чл.6 в
случай на разваляне на договора по вина на някоя от страните, виновната
страна дължи неустойка в размер на 10% от уговорената стойност на имота.
От представените платежни нареждания и разписки се установява, че в
изпълнение на договора ищецът е заплатил на ответника сумата от общо
58070 лева на пет транша, както следва: 30000 лева на 28.11.2019г., 20070
лева на 03.12.2019г., 2000 лева на 11.12.2020г., 5000 лева на 22.12.2020г. и
1000 лева на 26.05.2020г. /л. 13-16 от делото/.
Видно от представената по делото справка от персоналната партида на
ответника в Агенция по вписванията, върху процесния недвижим имот е
вписана възбрана на 27.04.2021г. (л.38).
С протоколно определение от 14.01.2022г. е прието за безспорно и
ненуждаещо се от доказване обстоятелството, че процесната жилищна сграда
е въведена в експлоатация с Удостоверение за въвеждане в експлоатация
№101 от 28.08.2020г. на Община Варна, район Приморски.
При така установеното от фактическа страна съдът достигна до
следните правни изводи:
Съгласно нормата на чл.55, ал.1, предл. трето от ЗЗД даденото на
отпаднало основание подлежи на връщане. По така предявения иск в тежест
на ищеца е да докаже при условията на пълно и главно доказване елементите
от фактическия състав на института на неоснователното обогатяване –
фактическо разместване на имуществени блага, настъпило въз основа на
конкретно правно основание, което впоследствие е отпаднало, включително
3
правомерното упражняване на правото на разваляне, а в тежест на ответника е
да установи наличието на основание за задържане на даденото.
По делото не е налице спор и от представените писмени доказателства
се установява, че между страните е сключен валиден предварителен договор
за покупко-продажба. Същият е съставен в изискуемата форма за
действителност, обективира същественото съдържание на сделката и не е
оспорен относно неговата автентичност, поради което следва да се приеме, че
материализира валидно облигационно правоотношение.
За да се упражни правомерно правото на купувача да развали договора,
следва да се докаже качеството му на изправна страна, неизпълнение на
продавача и отправяне на едностранно изявление за разваляне на договора в
изискуемата форма.
В разглеждания случай с факта на извършеното авансово плащане,
ищецът е изпълнил основното си задължение по договора. Направените от
ответника в първото по делото заседание под формата на доказателствени
искания твърдения по същество представляват възражения за забава на
кредитора, които са преклудирани, тъй като не са своевременно релевирани в
срока по чл.367 от ГПК, поради което не следва да бъдат обсъждани.
От друга страна ответникът е изпълнил задължението си за въвеждане
на сградата в експлоатация със забава от шест месеца – на 28.08.2020г., при
посочен в договора срок 20.03.2020г. Уговореният в чл.3 от договора 10-
дневен срок за изповядване на сделката, считано от въвеждането в
експлоатация, е изтекъл на 07.09.2020г. Към този момент процесният имот е
бил обременен с вписаната на 27.04.2021г. възбрана (незаличена и
понастоящем видно от признанието на ответника в молба
№14376/16.06.2022г.), поради което ответникът продавач се явява неизправна
страна по договора и за ищеца купувач е възникнало правото да го развали
съгласно чл.5 от договора. Потестативното право е упражнено в хода на
процеса на 25.10.2021 г. с получаване на препис от исковата молба, в която е
обективирано изрично волеизявление за разваляне, отговарящо на
изискванията за форма, което обстоятелство следва да бъде ценено по реда на
чл.235, ал.3 от ГПК.
С настъпване на потестативния ефект на развалянето за ответника е
възникнало задължението да върне полученото по договора в размер на 58070
4
лева, поради което предявеният иск с правно основание чл.55, ал.1, предл.
трето от ЗЗД се явява основателен и следва да бъде уважен в пълния
претендиран размер.
Наред с претенцията за реституция на даденото при надлежно
упражнено право на разваляне за изправния кредитор възниква и вземане за
обезщетение за вредите от прекратяването на договора по чл.88 от ЗЗД или
неустойка за разваляне, в случай, че такава е уговорена. В случая в чл.6 от
договора се съдържа валидна неустоечна клауза, ограничаваща подлежащите
на репариране вреди от развалянето до 10% от уговорената продажна цена, а
именно 3200 евро или 6258.66 лева. По изложените съображения предявеният
иск с правно основание чл.92 от ЗЗД също се явява основателен и следва да
бъде уважен.
С оглед правоувеличаващия ефект на подаването на исковата молба,
главницата от 58070 лева следва да бъде присъдена ведно със законната лихва
от датата на предявяване на иска – 29.07.2021г. до окончателното плащане.
С оглед изхода на спора и на основание чл.78, ал.1 от ГПК в полза на
ищеца следва да бъдат присъдени сторените в производството разноски в
размер на 2573.15 лева, изразяващи се в заплатена държавна такса съгласно
поддържаната част от иска. За разликата над 2573.15 лева държавната такса
следва да остане в тежест на ищеца, тъй като е заплатена по предявени, макар
и неразгледани поради оттеглянето им искове. Искането за присъждане на
адвокатски хонорар в размер на 2000 лева се явява неоснователно поради
липсата на представени доказателства за реалното му заплащане.
Мотивиран от изложеното, съдът
Р Е Ш И:
РЕШИ:
ОСЪЖДА "ТЕРМО ЛИДЕР“ ООД, с ЕИК ********* със седалище и
адрес на управление: гр. Аксаково, ул. „Георги Петлешев“ 1А, ПК 9154, да
заплати на В. Й. Д., с ЕГН ********** с адрес: ********************,
сумата от 58070 лева, представляваща подлежаща на връщане авансово
заплатена част от продажна цена по сключен между страните и развален
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
5
28.11.2019г., ведно със законната лихва от датата на предявяване на иска –
29.07.2021г. до окончателното плащане, както и сумата от 6258.65 лева,
левова равностойност на 3200 евро, представляваща неустойка при разваляне
по чл.6 от предварителния договор, на основание чл. 55, ал.1, предл.3 от ЗЗД
и чл.92 от ЗЗД.
ОСЪЖДА "ТЕРМО ЛИДЕР“ ООД, с ЕИК ********* със седалище и
адрес на управление: гр. Аксаково, ул. „Георги Петлешев“ 1А, ПК 9154, да
заплати на В. Й. Д., с ЕГН ********** с адрес: ********************,
сумата от 2573.15 лева, представляваща сторени съдебни разноски за първата
инстанция, на основание чл.78, ал.1 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Варненски апелативен съд
в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
6