Р Е Ш Е Н И Е №60
гр.Поморие, 03.04.2019год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПОМОРИЙСКИЯТ районен съд, гражданско отделение, в
публично заседание на двадесет и девети юни през две хиляди и осемнадесета
година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: НАСЯ ЯПАДЖИЕВА
при секретаря Валентина Атанасова, като разгледа докладваното от съдия
Н.Япаджиева гр.дело № 852 по описа за две хиляди и седемнадесета година за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството пред ПРС е образувано въз основа на постъпила искова молба подадена от Н. М.Ж., В.Л. Б., Н.П.Р., С.Н.Р., В.К., С.
Ю. Ч., М.В.Г. , представлявани от пълномощника адв.П.З. против Етажната
собственост (ЕС) на сграда Е „Ета”, с идентификатор
57491.509.24.1, к-с „Сънсет Ризорт”, с адрес в гр.Поморие,
ул.”Княз Борис І” №219, представлявана от „Двора” ЕООД чрез управителя
В.Д.. Ищците в исковата молба
сочат, че са собственици на апартаменти в жилищна
сграда с идентификатор 57491.509.24.1 и на 14.11.2017г. е проведено
извънредно общо събрание на собствениците в етажната собственост на сграда Е
„Ета“ и те в качеството си на собственици оспорват приетите решения
като твърдят, че са незаконосъобразни, приети при неспазване на предвидения в
цчл.12 и чл.13 от ЗУЕС ред за свикване на ОС, на изискуемия кворум за
провеждане на общото събрание и вземане на решения, неспазване на разпоредбите
на чл. 48 и чл.50 от ЗУЕС, касаещи създаването на Фонд „Ремонт и обновяване“.
Твърдят, че е налице съществено разминаване между посочените в протокола
площи с тези вписани в имотния регистър и
кадастралната карта, като вписаната в протокола обща застроена площ
на сградата е 18760.47кв.м., и 4738.18кв.м.ид.ч., а видно
от документите за собственост сграда „Ета“ е от 9 етажа
със застроена площ на сградата 2632кв.м. РЗП 20602кв.м. т.е.
разликата мужде посочена в протокола РЗП на сградата и тази в документите за
собственост е от около 2000кв.м. което води до разлики в идеалните части и
идеалните части на етажните собственици от №179 до 200 не
съответстват на притежаваните от тях. Сочи, че протокола не
отговаря на императивните изисквания на чл. 16, ал.5 от ЗУЕС, като
списък на присъстващите лица не е подписан от председателстващия и
протоколчика, че е отразена припадащата се ид.ч. за самостоятелен
обект с идентификатор 57491.509.24.1.197, а липсват доказателства
собствениците му да се присъствали на събранието, а много от лицата
посочени в приложението не са единствени собственици на обекти, а го
притежават с други лица за които не е отбелязано да са присъствали
или да се представлявани и неправилно
на събранието не е допусната П. М. пълномощник на етажен
собственик, редовно упълномощена. На следващо място сочи,
че за етажния собственик възниква задължение да заплати съответната стойност на
ремонт само в случай, че подлежат на ремонт площи от сградата които
са общи части, по естеството или предназначението си, а в приетото
решение за извършване „необходим ремонт“ на сграда Е „Ета“ не е
записано, че следва да се извърши ремонт на покрива и е спорно общи
части ли са покривните тераси. Оспорва приетите решения по т.2, т.3, т.4, т.5, т.6, т.7 от
дневния ред, като незаконосъобразни. По отношение приетото решение по т. 4 сочи, че е нарушена императивната
разпоредба на чл.50, ал.2, т.1 от ЗУЕС, изискваща средствата във
Фонд „Ремонт и обновяване“ да се набират от ежемесечни вноски от собствениците
в размер, определен с решение на общото събрание, а е взето решение,
че вноската за Фонд „Ремонт и обновяване“ е платима
еднократно до края на м. август 2018г.По отношение приетото решение по т.5
сочи, че то не съответства на предварително обявения дневен ред, а решението по т.6 е
незаконосъобразно, тъй като е недопустимо да се начислява лихва за вноски които
не са дължими къмм.август 2018г. Моли съдът да отмени решенията приети на проведеното
на 14.11.2017г. общо събрание на собствениците на сграда с
идентификатор 57491.509.24.1, сграда Е /Ета/ в комплекс „Сънсет Ризорт“, обективирани в протокола от същата
дата. Претендира направените по делото разноски. В допълнително
становище /л.604/ сочи, че е налице несъответствие между РЗП на
сградата съгласно списък на присъствалите собственици на проведеното
общо събрание и РЗП на сградата вписано в документите за собственост
и в имотния регистър е съществено, като твърди че е налице разлика в
притежаваните от етажните собственици идеални части. Сочи, че е налице
несъответствие на броя на обектите в процесната сграда, тъй
като съгласно Разрешението за ползване блок Г се състои
от 188 обекта от които 178 апартамента, а в списъка на присъстващите са вписани
200 обекта, като вписаните 22 обекта в повече не съответстват на
одобрения архитектури проект на сградата и не са самостоятелни обекти по
смисъла на параграф 1 от ДР ЗКИР и вписаните към тези
обекти ид.части не им принадлежат. Отделно счита, че видно от
ценообразуването към площта на отделни апартаменти са включени площи на
откритите тераси за които ответникът твърди, че са общи
части, поради което общите части към самостоятелните обекти и техния общ размер
вписани в списъка на присъствалите собственици са неверни и
несъответстват на действително притежаваните такива.
В срок е постъпил отговор от ответника, който оспорва
твърдението за допуснати нарушения при свикването и провеждането на общото
събрание и за нарушения на чл.48, 50 и 51 от ЗУЕС. Счита, че е
неоснователно възражението за липса на
кворум и несъответствие на посочените в протокола
площи с тези вписани в имотния регистър и кадастралната
карта, тъй като информация за общите части на сградата за всеки самостоятелен
обект, ответникът е извел от документите за собственост, като ид.части от
общите части посочени в документите за собственост в кв.м. са били
преобразувани в процент, за да се съобрази кворума по чл.15 от ЗУЕС,
само за нуждите на общото събрание и това е посочено в списъка/таблица на
присъствалите. Относно вписаните в протокола ид.ч. на етажните собственици от
№179 до 200, сочи че тези обекти с изключение на СОС с № 191 и 192 са
собственост на „Сънсет къмършъл“ ЕООД и това е видно от търговския регистър, а
относно обект с идентификатор 57491.509.24.1.191 твърди, че е собственост на 35
лица и дружеството „Двора“ ЕООД и за този обект са посочени припадащите се
ид.части от общите части на сградата, като на събранието са присъствали 14 от
собствениците на този обект. Относно възражението, че списъка с присъстващите
не е подписан от председателя, сочи че същия е неразделна част от протокола и
това е отразено в самия протокол и че всички присъствали на събранието
са се подписали в протокола и същия съдържа всички изискуеми от закона
реквизити, а недопускането до участие в събранието на П.М. е поради
упълномощаването й от И. П. която от своя страна представлявала трима
собственика на ОС. Сочи, че цялата проведена дискусия на
събранието е била свързана с необходимостта от ремонт на покрива и покривните
тераси поради което ставала ясно, че решението е взето за извършване на
необходим ремонт на покрива във връзка с течовете и е
проведена анкета между собствениците във връзка с постъпилите
предложения за отстраняване проблема и въз основа на избора направен от тях
е калкулиран и бюджета за ремонт и съответно е определена вноската
за всеки собственик на сградата съобразно притежаваните от него
ид.част от общите части на сградата. Относно начина за внасяне на таксата във
фонд „Ремонт и обновяване“ твърди, че изцяло в правомощието на ОС
е да реши как ще са събират таксита и
плащането на една вноска и с цел да се облекчат собствениците. Моли съдът да отхвърли иска. Представя
доказателства. Претендира разноските.
Предявения иск е с правно основание чл.40, ал.1 от Закона за управление
на етажната собственост.
Съдът след преценка на събраните доказателства намира
за установено от фактическа страна следното:
Установява се от представените: н.акт № 57,
том III, дело № 444/10.07.2012г. вписан с вх.
рег.№1514/10.07.2012г.; н.акт № 176, том III, дело № 553/02.08.2013г. вписан с вх. рег.№1987/02.08.2013г.; н.акт № 188,
том II, дело № 362/26.06.2017г. вписан с вх.
рег.№1328/26.06.2017г.; н.акт № 64, том I, дело № 58/14.02.2017г. вписан с вх. рег.№201/14.02.2017г.; н.акт № 13,
том III, дело № 386/30.06.2017г. вписан с вх.
рег.№1398/30.06.2017г.; н.акт № 68, том IV, дело № 644/27.08.2013г. вписан с вх. рег.№2254/08.08.2013г.; н.акт № 67,
том IV, дело № 643/27.08.2013г. вписан с вх.
рег.№2253/28.08.2013г., че ищиците Н. М.Ж., В.Л. Б., Н. П.Р., С.Н.Р., В.К., С.
Ю. Ч., М.В.Г. са собственици на недвижими имоти находящи се в
жилищна сграда за временно обитаване с обекти на КОО - блок „Е“ в комплекс „Снъсет
ризорт“ и в тази връзка имат правен интерес от оспорване решенията приети на ОС на ЕС проведено на 14.11.2017г.
Представена е
покана за свикване на извънредно общо събрание на собствениците в
етажна собственост на блок Е /Ета/ /л.109/ в която е посочено, че същото се
свиква от управителя на ЕС на блок Е с идентификатор № 57491.509.24.1 по
кадастралната карта на град Поморие, комплекс „Сънсет ризорт“ в град Поморие,
на адрес - град Поморие, ул. „Княз Борис I“ № 219, на основание чл. 12, ал. 1, т. 1 и чл. 13
от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС). Видно от покана в
същата е обявен следния дневен ред: 1.Избор на
протоколчик за провеждане на общото събрание; 2.Приемане на решение за извършване на необходим ремонт на сградата по смисъла на пар.1, т.8 от ДР на
ЗУЕС и създаване на Фонд „Ремонт и обновяване“ на сградата; 3 Приемане на бюджет за извършване на Необходимия ремонт
на сграда Е (Ета); 4.Определяне на размера, начина, сроковете и условията
на плащане на паричните вноски за поддържането на Фонд „Ремонт и обновяване“ на
сградата предвид нуждата от извършване на необходим ремонт на сградата; 5. Приемане на решение, с което възлага на управителя на сграда Е (Ета) да сключи договори за извършване на необходим ремонт на сградата по смисъла на пар.1, т.8 от ДР на ЗУЕС с
когото прецени, при условия и цена каквито прецени, но в рамките на приетия
бюджет на етажната собственост; 6. Определяне на финансови санкции за етажни собственици, които не са платили
точно и в срок вноските за Фонд „Ремонт и обновяване“; 7. Вземане на решение за предприемане на юридически
действия от страна на управителя на етажната собственост при неплащане на
задължения от страна на Етажните собственици и определяне на съответни мерки за
това. В поканата е посочено дата, часа и мястото където ще се проведе
събранието - 14.11.2017
г. от 13:00 часа в зала „Емералд“ на етаж - 1 ( минус едно, сутерен ) на
сграда Д (Делта), в комплекс „Сънсет Ризорт“ в град Поморие, на адрес - град
Поморие, ул. „Княз Борис I“ № 219. Поканата е представена на руски и
английски език.
Представен е
протокол от 29.09.2017г. /л.119/ в който е посочено, че поканата за свикване на
общо събрание насрочено за 14.11.2017г. е залепена на входната врата на блок Е
/Ета/ на 29.09.2017г. в присъствието на Я. М.. Представено е съобщение до собствениците с посочена дата и час – 20.11.2017г., 16.50ч.,
подписано от управителя в което се съдържа информация, че протокола
от ОС на ЕС е изготвен и протокол от 20.11.2017г. в който
е посочено, че на входната врата на сграда Е /Ета/ е залепено съобщението за
изготвения протокол на ОС на ЕС проведено на 14.11.2017г./л.121/
Като дата на това удостоверяване е посечено „днес 20.11.2017г. в 16.50ч.“.
Представен е протокол за допълване на протокола от проведеното на 14.11.2017г.
ОС и съобщение от 04.12.2017г. с което се уведомяват собствениците на
апартаменти в сграда Е, че е изготвен протокол за допълване протокола
от ОС проведено на 14.11.2017г. и протокол за залепване на съобщението, че е
изготвен протокол за допълване на протокола от ОС на 14.11.2017.
По делото е представено пълномощно с което В.Г.Д. в качеството си на управител на „Дворо“ ЕООД и като
собственик на самостоятелни обекти и като управител на етажната собственост на
сграда А / Алфа/, сграда В / Бета/, сграда С / Сигма/, сграда D /
Делта/, сграда E / Ета/ упълномощава адв. Н. и адв.Гагашева
да го представляват като собственик при участието му в ОС на ЕС на
всички жилищна сгради в комплекс „Сънсет ризорт“ насрочени за
14.11.2017г. /л.125/.
По делото е представено пълномощно с което В. Г. Д. в качеството си на управител на „Двора“ ЕООД и като
собственик на самостоятелни обекти и като управител на етажната собственост на
сграда А / Алфа/, сграда В / Бета/, сграда С / Сигма/, сграда D /
Делта/, сграда E / Ета/ упълномощава адв. Н. и адв.Г. да го представляват като собственик и управител
на ЕС в ОС, насрочени
за 14.11.2017г. /л.209/.
Представено
е и потвърждение изходящо от управителя
на „Дворо“ ЕООД – В.Д., като собственик на СОС с
идентификатор 57491.509.24.1.198 и др. с което същия
потвърждава всички юридически и фактически действия извършени от упълномощените
от него адв.Г. и адв.Н. при участието му в ОС на ЕС на всички жилищни
сгради в комплекс „Сънсет ризор“ в гр.Поморие проведени на
14.11.2017г.
Представен е протокол на
проведеното на 14.11.2017г. ОС на ЕС на блок Е / Ета/, с
идентификатор № 57491.509.24.1 по кадастралната карта на град Поморие, комплекс
„Сънсет ризорт” в град Поморие, ул. „Княз Борис I” № 219.В протокола
са посочени присъствалите собственици и упълномощени
лица, като е посочено всеки собственик с какъв процент ид.части от
общите части на сградата разполага. В края на протокола е отразено, че
неразделна част от протокола са приетия бюджет за извършване на необходим
ремонт, списък с подписи на присъстващите на ОС лица, доклад на фирма Бейтс,
пълномощни. Към протокола е приложена списък на собствениците
присъствали на ОС на ЕС на 14.11.2017г., който е във вид на таблица
с положените подписи на присъстващите, с посочени обектите в сграда Е / Ета/ със
съответния собственик, площ на обекта без ид.части, площ на
ид.части, процент на ид.части и подпис. В тази таблица посочените
обектите в сграда Е /Ета/ са 200. В тази връзка е представена
и справка от СГКК Бургас за самостоятелните обекти и в писмо СГКК
Бургас е посочила, че сграда с идентификатор 57491.509.24.1
по к.карта на гр.Поморие е със застроена площ по КККР 2886 кв.м. и в
същата са нанесени 200 самостоятелни обекта. Видно от протокола в събранието са
участвали лично и чрез пълномощник собствениците на 50 обекта. Прави
впечатление, че в списъка е посочено, че СОС с идентификатор 57491.509.24.1.197
с площ 8.57 кв.м. е собственост на 35лица и от собствениците на този
обект на събранието са присъствали 14 лица - Н.Г. , Б. Н., Г. К., И. К.,, С.
Ж., С.Ш., Ц. Я., Е.Ч., Й.Б., К.П., К.К., М. Г., Р. К., Р.
Д. и всички те са
представлявали съобразно разпоредбата на чл. 14, ал.4 от ЗУЕС и
други собственици, като в представените „съгласие за гласуване“
/пълномощни/ изрично е посочено, че собственика дава съгласие за
гласуване за общата сума която да бъде събрана от всички етажни собственици във
фонд „Ремонт и обновяване“ и конкретна сума която да е вноската дължима от него
за фонд „Ремонт и обновяване“. В Протокола е посочено, че
притежаваните от всеки собственик ид.части са прекалкулирани към кворум 100% и
за нуждите на гласуването на всеки от собствениците е раздаден лист
с посочено число-процент на притежаваните от него ид.части от общите
части на сградата, с който да гласува. На общото събрание е избран протоколчик
и са приети следните решения: по т.2 от дневния ред: Да се извърши Необходим ремонт на сградата по смисъла
на nap. 1, т.8 от ДР на ЗУЕС и да се създаде Фонд „Ремонт и обновяване” на
сградата;
по т.3 от дн.ред: Приема предложения бюджет за извършване на Необходимия
ремонт на сграда Е (Ета), който е неразделна част от настоящия протокол;
по т.4 от дн.ред:
Вноската за поддържането на Фонд „Ремонт и обновяване“ на сграда Е /Ета/ за
извършването на Необходимия ремонт да е съобразно приетият бюджет преизчислена
за всеки собственик поотделно съгласно разпоредбата на чл.50, ал.2 от ЗУЕС, а именно
съобразно идеалните му части в общите части на етажната собственост, но не
по-малко от един процент от минималната работна заплата за страната, платима
еднократно до края на месец Август 2018г., по банков път по специално открита
банкова сметка *** - за Фонд „Ремонт и обновяване“, която да се открие на името
на Управителя на Етажната собственост, съгласно разпоредбата на
чл.50, ал.З от ЗУЕС. Таксите за всеки един СОС за Фонд Ремонт и обновяване“ на
сградата са посочени в приетият бюджет, който е неразделна част от настоящия
протокол;
по т. 5 от
дн.ред: Приема решение, с което възлага на управителя на сграда Е
/Ета/ в комплекс „Сънсет ризорт“ да сключи договори, както за извършването на
Необходимия ремонт на сградата по смисъла на пар.1, т.8 от ДР на ЗУЕС, но и да
сключи договор с независим надзор, който да осъществява контрол и наблюдения на
извършването му и който да предоставя регулярни отчети до етажните собственици
относно неговото изпълнение, с когото прецени, при условия и цена каквито
прецени, по всички договори да са в рамките на приетия бюджет на етажната
собственост за извършването на Необходимия ремонт на сградата. Разрешава на
основание чл.50, ал.5 от ЗУЕС на управителя на сграда Е (Ета) да се разпорежда
с всички средства събрани в банковата сметка със специално предназначение - за
Фонд „Ремонт и обновяване“ съгласно приетото решение на ОС на ЕС за
извършването на Необходимия ремонт на сградата, както намери за добре;
по т.6 от дн.ред: Приема решение, при неплащане точно и в срок на вноската за поддържането на
Фонд „Ремонт и обновяване“ на сграда Е /Ета/ за извършването на Необходимия ремонт, приета на това ОС на ЕС, етажният
собственик да дължи лихва за забава и размер на 5 % годишно върху
дължимата вноска за всеки ден забава до окончателното изплащане на задължението му към ЕС;
по т.7 от дн.ред: При неплащане на задължения към Етажната собственост
на сграда Е /Ета/. Управителят има право да предприема съдебни
процедури срещу отделни собственици, като завежда съдебни искове пред местно
компетентния съд по местонахождение
на етажната собственост.
Видно от протокола
всички решения са приети с едно и също мнозинство: „ за“ са гласували 85,53883%
ид.ч. от общите части на сградата и „против“ са гласували 14,46117% ид.ч. от
общите части на сградата. Представено е пълномощно с което Георги Колев Г.
управител и представляващ „Сънсет Къмършъл“ ЕООД като собственик на
самостоятелни обекти в сгради в комплекс „Сънсет ризорт“, а именно в сграда „А“
/Алфа/ с идентификатор 57491.509.24.5, в сграда „В“ /Бета/ с
идентификатор 57491.509.24.4, в сграда „С“ / Сигма/
с идентификатор 57491.509.24.3, в сграда „D“ /Делта/ с идентификатор 57491.509.24.2, в сграда „Е“ / Ета/ с
идентификатор 57491.509.24.1 е упълномощил М. М. М.
– В., да го представлява пред общото събрание
на етажните собственици в посочените сгради, като има право да гласува и да
взема решение от негово име по всички въпроси които се обсъждат на
ОС /л.165/.
Видно от представените документи наречени „съгласие за гласуване“, съставени на български език и съответно
английски или руски език, собственици на самостоятелни обекти в сграда „Е“ са упълномощили други лица, да ги
представляват пред ОС на ЕС на сграда „Е“, като са посочени и съответни изисквания и
ограничения при гласуването, а именно: че упълномощителят
не може да гласува увеличаване на паричната вноска за управление и поддръжка на
общите части и същата не може да бъде повече от 15 евро на кв.м. годишно; пълномощникът има право да гласува за приемане на решение за сьбиране на
вноска за фонд „Ремонт и обновяване“ с цел ремонт на покривите и
покривните тераси на сградата, където се намира апартамента и пълномощникът има право да гласува
общата сума, която следва да бъде събрана от всички етажни собственици във фонд
„Ремонт и обновяване“ да не е повече от 409085.80 евро общо за
сградата и която да бъде разпределена като дължима между етажните собственици
съобразно квадратните метри идеални части на всеки отделен собственик в общите
части на Етажната собственост съгласно изискванията на ЗУЕС. В съгласието за
гласуване е посочено и каква вноска във фонд „Ремонт и обновяване“ се
дължи от упълномощителя. От съдържанието на така
представените „съгласия за гласуване“ се налага извода, че
в един по ранен момент, преди насрочването на ОС на ЕС,
собствениците са били уведомени за необходимостта от вземане на
решение за учредяване на фонд „Ремонт и
обновяване“, за необходимостта от ремонт на
покривите и покривните тераси , за сумата необходима
за ремонта и начина й на разпределяне
между собствениците. След тази предварителна информация
която са имали, собственици са подписали съгласия за
гласуване. Във връзка с твърдението на процесуалния
представител на ищците, че обектите вписани като собственост на
Сънсет Къмършъл, не са самостоятелни обекти е представено Разрешение за
ползване № СТ-12-651/23.07.2007г. издадено от зам.началник на ДНСК с
което е разрешено ползването на строеж: „Блок Е“ жилищна сграда за временно
обитаване с обекти на КОО съдържащ: апартаменти 178 бр., италиански ресторант,
лоби бар, седем магазина за промишлени стоки, групова бутилкова инсталация
захранваща с газ пропан-бутан газови уредби в кухненски блок, находящи се в
УПИ I-3019,
кв.221 гр.Поморие. В разрешението за ползване като възложител е посочен „Сънсет
Ризорт“ ООД със седалище гр. Поморие, представлявано от Б. Б. –
управител. Представен е Устав на акционерно дружество „СЪНСЕТ РИЗОРТ
КЪМЪРШЪЛ“ АД, видно от който капиталът на дружеството е в размер на 29 029
600лв. Разпеределен в 290296 поименни акции, всяка с номинална стойност 100 /
сто/ лева, набран както следва: 29 029 600лв. внесени под формата на
апортна вноска в които са включени недвижими имоти собственост на „Сънсет
Ризорт“, които съставляват обекти находящи се в комплекс „Сънсет Ризорт“ изграден
в ПИ с идентификатор 57491.509.24. Видно от устава на това дружество
от включените в капитала на дружеството обекти, находещи в блок Е
/Ета/ са следните обекти: 1. администрация с
идентификатор 57491.509.24.1.194, със ЗП от 28.55кв.м. ведно с
7.70 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 2.офис – управител
с идентификатор 57491.509.24.1.195, със ЗП от 38,78
кв.м. ведно с 10,45 кв.м. ид.ч. от общите части на
сградата; 3. ресторант с идентификатор 57491.509.24.1.185,
със ЗП от 350,93 кв.м. ведно с 94,65 кв.м. ид.ч. от
общите части на сградата; 4. магазин за промишлени стоки-1
с идентификатор 57491.509.24.1.192, със ЗП
от 128,95 кв.м. ведно с 22,05 кв.м. ид.ч. от общите
части на сградата; 5. магазин за промишлени стоки-2 с идентификатор 57491.509.24.1.191,
със ЗП от 124,41 кв.м. ведно с 21,09 кв.м. ид.ч. от
общите части на сградата;6.магазин за промишлени стоки-3
с идентификатор 57491.509.24.1.190, със ЗП
от 124,41 кв.м. ведно с 21,09 кв.м. ид.ч. от общите
части на сградата; 7. магазин за промишлени стоки-4
с идентификатор 57491.509.24.1.189, със ЗП
от 124,41 кв.м. ведно с 21,09 кв.м. ид.ч. от общите
части на сградата; 8. магазин за промишлени стоки-5
с идентификатор 57491.509.24.1.188, със ЗП
от 150,72 кв.м. ведно с 21,23 кв.м. ид.ч. от общите
части на сградата; 9. магазин за промишлени стоки-6
с идентификатор 57491.509.24.1.187, със ЗП
от 81,08 кв.м. ведно с 13,82 кв.м. ид.ч. от общите
части на сградата; 10. магазин за промишлени стоки-7
с идентификатор 57491.509.24.1.186, със ЗП
от 166,75 кв.м. ведно с 28,21 кв.м. ид.ч. от общите
части на сградата; 11. обслужващи помещения хотел с идентификатор
57491.509.24.1.199 , със ЗП от 65.00 кв.м. ведно с
17,52 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 12. склад лоби бар-1
с идентификатор 57491.509.24.1.196, със ЗП
от 8,36 кв.м. ведно с 1,11 кв.м. ид.ч. от общите
части на сградата; 13. склад лоби бар-2
с идентификатор 57491.509.24.197, със ЗП
от 7,61 кв.м. ведно с 0,96 кв.м. ид.ч. от общите
части на сградата; 14. склад лоби бар-3
с идентификатор 57491.509.24.1.198, със ЗП
от 8,27 кв.м. ведно с 1,06 кв.м. ид.ч. от общите
части на сградата; 15. обслужващ инсталационен блок с идентификатор
57491.509.24.1.193, със ЗП от 2588,31 кв.м. ведно с 671,31
кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 16. офис с идентификатор 57491.509.24.1.24,
със ЗП от 64,79 кв.м. ведно с 16,80 кв.м. ид.ч. от общите части
на сградата; 17. офис с идентификатор 57491.509.24.1.52,
със ЗП от 65,13 кв.м. ведно с 16,90 кв.м. ид.ч. от
общите части на сградата; 18. офис с идентификатор 57491.509.24.1.80,
със ЗП от 67,36 кв.м. ведно с 17,48 кв.м. ид.ч. от
общите части на сградата; 19. офис с идентификатор 57491.509.24.1.108,
със ЗП от 67,36 кв.м. ведно с 17,48 кв.м. ид.ч. от
общите части на сградата; 20. офис с идентификатор 57491.509.24.1.132,
със ЗП от 67,36 кв.м. ведно с 17,48 кв.м. ид.ч. от
общите части на сградата; 21. офис с идентификатор 57491.509.24.1.156,
със ЗП от 67,36 кв.м. ведно с 17,48 кв.м. ид.ч. от
общите части на сградата; 22. офис с идентификатор 57491.509.24.1.176,
със ЗП от 67,36 кв.м. ведно с 17,48 кв.м. ид.ч. от
общите части на сградата;
Ответниците
във връзка с оспорване твърдението на ищците, че обектите записани като
собственост на „Сънсет Къмършъл“ не са самостоятелни обекти
са представили Извадка от кадастралния
регистър на недвижимите имоти за блок Е / л. 682/, видно
от която извадка в регистър са посочени кадастралните номера на
обектите в блок Е, като за част от обектите, не е посочено функционалното им
предназначение, а е посочено „друг вид самостоятелен обект в
сграда“. В представеното удостоверение за актуално състояние
на „Сънсет Къмършъл“ /л.145/ е посочено, че едноличен собственик на
капитала в размер на 13515400лв. е „Сънсет Ризорт Холдинг“ и са
посочени непаричните вноски – различни обекти, една част находящи се в блок Е
като освен кадастралния номер е посочено функционалното предназначение на
обекта и описанието му по архитектурния проект.
По
делото е допусната СТЕ, която да отговори на въпросите
дали в списъка на присъстващите са изложени всички самостоятелни
обекти на сградата и правилно ли са изчислени процентите идеалните
чести от общите части на сградата на собствениците
съобразно посочените в документите им за собственост притежавани
кв.метри общи части. В подробна експертиза вещото лице
е посочило, че в приложението „списък на собствениците в
сграда Е /Ета“ с идентификатор 57491.509.24.1. са посочени
всички обекти в сградата с техните собственици. Според вещото лице
изчислените процентите ид.части на присъстващите собственици на ОС
на ЕС съобразно притежаваните кв.м. идеални части от общите части са
неточно изчислени, като вещото лице в таблица е посочило
изчислените от него квоти и е посочило разликите. Според вещото лице процента
на присъствалите лично или чрез пълномощник са 39,2795744 при записани в
протокола от ОС - 39,19420 и неправилно са прекалкулирани процентите
идеалните чести от общите части на сградата на собствениците, съобразно посочените
в документите им за собственост притежавани кв.метри общи части.
При така изяснената
фактическа обстановка настоящата инстанция, направи следните правни изводи.
Според съда не се
установиха съществени нарушения при свикването на ОС на ЕС на 14.11.2017г.
Възраженията на ищеца, че са допусната нарушения при свикването на ОС са
неоснователни. Установи се, че събранието е свикано от управителя на ЕС на блок
Е с идентификатор № 57491.509.24.1 по кадастралната карта на град Поморие, комплекс
„Сънсет ризорт“ в град Поморие, с адрес град
Поморие, ул. „Княз Борис I“ № 219, на основание чл. 12, ал. 1, т. 1 и чл. 13 от Закона за
управление на етажната собственост (ЗУЕС) на 14.11.2017г. и поканата
освен, че е поставена на входната врата на блок Е /Ета/ на
29.09.2017г. същата е била изпратена и на ел.адреси на собствениците
и това се установи от представената покана. В поканата ясно е посочено къде,
кога ще се проведе събранието и дневния ред на
събранието.
Възражението на ищците,
че събранието е проведено при липсва на кворум съдът намира за
неоснователно, като счита, че от Протокола в който са записани обектите на
собствениците и от представения Списък на собствениците присъстващи
на ОС на ЕС на апартаменти в сграда Е с
идентификатор 57491.509.24.1 може
да се направи извод за наличие на кворум с оглед записаните като
собственост на „Сънсет Къмършъл“ обекти, които освен, че са
включени като апортна вноска в капитала на „Сънсет Къмършъл“ имат и
самостоятелен идентификатор. Действително има съществени разминавания между
обектите посочени в Разрешение за ползване №
СТ-12-651/23.07.2007г. издадено от зам.началник на ДНСК в което е посочено
че „Блок Е“ жилищна сграда за временно обитаване с обекти на КОО
съдържа 178 апартаменти, италиански ресторант, лоби бар, седем
магазина за промишлени стоки, групова бутилкова инсталация захранваща с газ
пропан-бутан газови уредби в кухненски блок, т.е. 188 обекта,
докато в протокола от общото събрание са посочени 200
самостоятелни обекта, но оспорването предназначението на обектите и дали те
са самостоятелни или имат обслужващо предназначение следва да се
направи в отделно производство. Няма съмнение, че ако в
ОС участват лица с обекти които не са самостоятелни, а са общи по
естеството си или по предназначението си, това би повлияло
върху кворума, но управителя на ЕС и председателя на ОС
при представен документ за собственост и извадка от кадастрални регистър в
която е посочено, че определен обект има кадастрален номер което е индиция за
това, че обекта е самостоятелен не е компетентен да прави преценка, че обекта
не е самостоятелен и да го изключи от участието в ОС на ЕС. Затова и съдът
намира това възражение за неоснователно.
За нуждите на събранието
е извършено преобразуване на посочените в представените по
делото н.актове кв.м. ид.ч. от общите части на всеки обект в процент
ид.част. Това преобразуване не е необходимо да бъда
направено от лицензиран оценител и не е необходимо да бъде одобрявано
от ОС, така както е предвидено в разпоредбата на чл.17,
ал.4 и ал.5 ЗУЕС, тъй като същата се отнася за случаите, в който в документите за собственост на самостоятелните обекти в
сгради в режим на етажна собственост, не са
посочени съответните идеални части от общите части на сградата. В конкретния случай въз
основа на така определените в документа за собственост кв.м.
ид.части са изчислени съответните проценти ид.части и посочени в таблицата с
присъстващи собственици. Налице са отклоненията при тези изчисления,
видно от назначената СТЕ, но същите са минимални /според вещото лице присъствалите лично или чрез пълномощник са
39,2795744 при записани в протокола от ОС - 39,19420/ и според съда
не могат да са отразят значително при гласуването. Установи
се от протокола на ОС, че решенията са вземани с мнозинство което е
обявявано, като след всяко решение е обявено, че същото е прието. В протокола е
посочено и колко процента са гласували „за“ и колко „против“. Не се
спори и се установи, по делото, че самостоятелен обект с идентификатор
57491.509.24.1.197 с площ 8.57 кв.м. е собственост на 35лица
и именно собствениците на този обект, са упълномощени от
други собственици да участват в събранието. Това упълномощаване обаче не е
порочно, тъй като в закона се съдържа едно единствено ограничение,
а именно едно лице да представлява най-много трима собственици
и то е спазено и се касае за
изрично упълномощаване, което не може да бъде игнорирано,
тъй като упълномощителите точно са изразили волята си и при
гласуването не се установява, тя да не е спазена. Отразяването на
припадащата се ид.част от самостоятелен обект 57491.509.24.1.197 макар
и да не са участвали всички собственици на този обект в ОС, не
е съществено нарушение, тъй като ид.части са в размер който не се отразява
съществено на резултатите от гласуването. Съдът намира за
неоснователно и възражението, че списъка с подписите на
присъстващите на ОС лица не е подписан от председателстващия и
протоколчика, тъй като в протокола
са посочени присъствалите собственици и упълномощени
лица, като е посочено всеки собственик с какъв процент ид.части от
общите части на сградата разполага и в края на протокола е отразено, че
неразделна част от протокола са приетия бюджет за извършване на необходим
ремонт, списък с подписи на присъстващите на ОС лица, доклад на фирма Бейтс,
пълномощни и протокола е подписан от председателстващия и протоколчика.
Съдът счита, че правилно не е допусната до участие в
събранието П. М. като пълномощник на М.Г., тъй като тя
е упълномощена от И.П., която е била упълномощено от М.Г.
и е представлявала и други трима собственика, а разпоредбата на чл.14,
ал.4 от ЗУЕС предвижда, че едно лице може да представлява
най-много трима собственици или ползватели. Относно възражението, че
в протокола от проведеното ОС не са отразени кадастралните номера
на самостоятелните обекти в сградата, съдът намира, че изискването
за посочване на номера на обекта е предвидено цел да може да се
идентифицира обекта и неговия собственик с оглед оспорвания и проверка дали
собственика на съответния обект е участвал в ОС. Макар в протокола по отношение
на някои обекти да не е посочен идентификационния номер, то е посочен номера на
апартамента и съответния собственик, което е достатъчно за да бъде изпълнение
изискването на закона.
Безспорно се установи според съда, че събранието е протичало, по
предварително обявения дневен ред. След избора на протоколчик, ОС е
започнало дискусии по точка втора, а именно приемане на решение за извършване
не необходим ремонт на сградата по смисъла на §. 1, т.8 от ДР на ЗУЕС и създаване
на Фонд „Ремонт и обновяване”. Не се спори по делото, че макар и да
са провеждани и други ОС, не е приемано решение за
учредяване на Фонд „Ремонт и обновяване“ и в тази връзка не са
събирани средства в такъв фонд. Съгласно разпоредбата на
параграф 1 т.8 от ДР на ЗЕУС "Необходим ремонт" е дейност
за привеждане на сградата, на общи части, инсталации или части от тях в
съответствие с нормативните изисквания за техническа пригодност на сградата и
инсталациите, включително и покривите, с оглед отстраняване на създадени пречки
или неудобства за нормалното използване на сградата и самостоятелните обекти в
нея. Изрично е разяснено на собствениците и е отразено в протокола,
че ремонт се налага да бъде извършен на покрива и покривните тераси,
които са общи части, тъй като от там има много течове по апартаментите. Става
ясно от протокола и от представения доклад за технически анализ, че преди
провеждане на общото събрание са предприети редица действия целящи да
се определи причината за възникването на течовете по апартаментите,
начинът по който да се извърши ремонта и да се определи цената за
ремонта и собствениците предварително са уведомени за
това. Безспорно се установи, че в част от апартаментите има течове
които са от покрива и покривните тераси и това се установява от представения
доклад приложен към протокола от ОС. Видно е от доклада, че се касае за
установяване състоянието на непокритите тераси и плоски покриви и изготвяне на
проект за извършване на ремонти дейности на покривите и покривните тераси.
В настоящото производство ищецът не оспорва, че решението за необходим
ремонт касае ремонт на покриви и покривни тераси, а оспорва, че
покривните тераси са общи части, тъй като са включени в площите към съответните
апартаменти.
Съгласно практиката на ВКС /Р. № 63/31.03.2011г. на ВКС по гр.д.
№ 1283/2010г. II г.о., Р №37/11.03.2010г. по р.дело № 528/2009г. на II
г.о./ покрива на една сграда независимо дали е терасовиден или не,
независимо от неговото използване той е обща част. Тази практика
напълно се споделя от съда и макар тези тераси, да са към определен апартамент
и включени към неговата площ и да се ползват от собствениците на даден
апартамент, доколкото те се явяват покрив на друг самостоятелен обект, то
тяхното предназначение да се покрив е основно и следва да се
определят като общи части. Поддръжката и ремонта на общите
части, следва да се извърши от етажните
собственици. Ремонта за който е взето решение е необходим, тъй като
става въпрос за ремонт на общи части – покриви и покривни тераси, тъй
като в резултат на разрушаване повърхностните слоеве на керамичните плочки по
терасите и плоските покриви, лошото състояние на изолацията,
се създават пречки да се използват нормално
жилищата в сградата. В тази връзка съдът счита, че взетото решение
за извършване на необходим ремонт е законосъобразно. Законосъобразно е и
решението за учредяване на Фонд „Ремонт и обновяване“, тъй като съществуването
на такъв фонд е предвидено в чл. 50, ал.2 от ЗУЕС. Във
връзка с изложеното съдът счита, че решението по т.2 от дневния ред, а именно
„Приемане на решение за извършване не „необходим“ ремонт на сградата по смисъла
на §. 1, т.8 от ДР на ЗУЕС и създаване на Фонд „Ремонт и обновяване”
на сградата е законосъобразно.
Следващото прието
решение е по точка 3 от дневния ред, а именно: Приема предложения бюджет за извършване на Необходимия ремонт на
сграда Е (Ета), който е неразделна част от настоящия протокол. Видно
от приложения Бюджет на сграда Е / Ета/ с идентификатор
57491.509.24.1 в комплекс Сънсет Ризорт гр.Поморие, бюджета за извършване на
необходим ремонт е 409 084.80 евро. В така представения бюджет,
който е бил раздаден на собствениците е посочена дължимата от всеки
собственик сума, съобразно ид.части от общите части които
притежава. Това решението е прието с мнозинство, като „за“ са гласували
85,53882% ид.ч. против 14,46117% ид.ч. като относно размера на
вноската следва да се има предвид, че се касае за
ремонт в сравнително луксозен комплекс и
съответните ремонтни дейности при който изцяло ще се подменят настилките на
покривите и покривните тераси, следва да отговарят и на общия облик на
комплекса, но съдът не е компетентен да контролира цената определена
за ремонта и размера на вноската и счита, че решението
е законосъобразно. В дневния ред е обявена т.4
- Определяне на размера, начина, сроковете и условията
на плащане на паричните вноски за поддържането на Фонд „Ремонт и обновяване“ на
сградата, предвид нуждата от извършване на необходим ремонт
на сградата. Видно от протокола е прието следното
решение: „Вноската за поддържането на Фонд „Ремонт и обновяване“ на сграда
Е/Ета/ за извършването на Необходимия ремонт да е съобразно приетият бюджет,
преизчислена за всеки собственик поотделно съгласно разпоредбата на чл.50, ал.2
от ЗУЕС, а именно съобразно идеалните му части в общите части на етажната
собственост, но не по-малко от един процент от минималната работна заплата за
страната, платима еднократно до края на месец август 2018г. по банков път по
специално открита банкова сметка *** - за Фонд „Ремонт и обновяване“, която да
се открие на името на Управителя на Етажната собственост,
съгласно разпоредбата на чл.50, ал.З от ЗУЕС“. Таксите за всеки един СОС за
Фонд Ремонт и обновяване“ на сградата са посочени в приетият бюджет, който е
неразделна част от настоящия протокол. Според съда, така както е
формулирано решението става ясно, че е взетото решение с
което е определена дължимата вноска за извършване на „необходимия ремонт“, за
който е взето решение, че следва да се извърши и че същата следва да се внесе
по сметката на учредения Фонд „Ремонт и обновяване“, която следва да
се открие от управителя. Това решение е законосъобразно, тъй като ако останат
средства, то те ще са по сметката на така образувания фонд и ще са част от
средствата набирани във фонда, който е със специално предназначение - за
ремонти и средствата могат да се използват за други ремонтни дейности. Видно е
от съдържанието на решението, че освен решение за внасяне на вноската чийто
размер е съобразен с бюджета на „необходимия ремонт“, не е взето
решение за набиране на вноски, периодично внасяни на вноски във фонд
„Ремонт и обновяване“, така както предвижда разпоредбата на чл. 50,ал.2 от ЗУЕС. Разпоредбата на чл. 50, ал.2 ЗТСУ предвижда, че средствата във
фонда се набират от: ежемесечни вноски от собствениците в размер, определен с
решение на общото събрание съобразно идеалните части на отделните собственици в
общите части на етажната собственост, но не по-малко от един процент от
минималната работна заплата за страната; 2. други източници. Вземането на
решение обаче за внасяне само на еднократна вноска с цел извършването
на „необходим ремонт“ и неопределянето на ежемесечни вноски
съобразно разпоредбата на чл. 50,ал.2 т.1 от ЗУЕС не е порочно, тъй
като такова решение може да бъде взето на друго ОС.
Видно от протокола ОС на
ЕС е взело следното решение по т. 5 от дн.ред: Приема решение, с
което възлага на управителя на сграда Е/ Ета/ в комплекс „Сънсет ризорт“
да сключи договори, както за извършването на Необходимия ремонт на сградата по
смисъла на пар.1, т.8 от ДР на ЗУЕС, но и да сключи договор с независим надзор,
който да осъществява контрол и наблюдения на извършването му и който да
предоставя регулярни отчети до етажните собственици относно неговото
изпълнение, с когото прецени, при условия и цена каквито прецени, но всички
договори да са в рамките на приетия бюджет на етажната собственост за
извършването на Необходимия ремонт на сградата. Разрешава на основание чл.50,
ал.5 от ЗУЕС на управителя на сграда Е (Ета) да се разпорежда с всички средства
събрани в банковата сметка със специално предназначение - за Фонд „Ремонт и
обновяване“, съгласно приетото решение на ОС на ЕС за извършването на
Необходимия ремонт на сградата, както
намери за добре“. Така приетото решение според съда се отличава от въпроса който
е предложен за разглеждане в поканата за ОС. Видно от
представената покана за свикване на ОС на ЕС, в т.5 от дневния ред е
предвидено: Приемане на решение, с което
възлага на управителя на сграда Е (Ета) да сключи договори за извършване на необходим
ремонт на сградата по смисъла на пар.1, т.8 от ДР на ЗУЕС, с когото прецени, при условия и цена каквито
прецени, но в рамките на приетия бюджет на етажната собственост
т.е. приетото решение по т.5 в едната си част се покрива изцяло с
обявеното за приемане решение в обявения дневен ред в поканата, но е взето и
решение което е извън обявеното предварително в дневния ред, а
именно: „да сключи договор с независим надзор, който да осъществява контрол и
наблюдения на извършването му и който да предоставя регулярни отчети до
етажните собственици относно неговото изпълнение“. Според съда в тази
част решението е незаконосъобразно и следва да
бъде отменено. Разпоредбата на чл.52, ал.5 предвижда, че разпореждането
със средствата от сметката по ал. 3 се извършва от председателя на
управителния съвет (управителя) въз основа на решение за тяхното използване,
прието от общото събрание. Въпреки, че осъществяването на надзор е в
интерес на възложителя и за да се сключи такъв договор е необходимо решение на
ОС, тъй като по тези договори за надзар, ще се използват средствата по Фонд „Ремонт и
обновяване“. Следвало е в дневния
ред изрично да е предвидено вземането на такова решение. В тази част
решението противоречи на чл. 16, ал.3 от ЗУЕС и следва да бъде отменено.
Ищецът, счита за
незаконосъобразно решението по т. 6, а именно „При неплащане точно и в
срок на вноската за поддържането на Фонд
„Ремонт и обновяване“ на сграда Е /Ета/ за извършването на Необходимия ремонт, приета на това ОС на ЕС, етажният
собственик да дължи лихва за забава и размер на 5% годишно върху
дължимата вноска за всеки ден забава до окончателното изплащане на задължението му към ЕС“. Възниква обаче въпроса, дали ОС
разполага с правомощие да определя размер на лихва за забава или
неустойка т.е. да определя санкции за собствениците, тъй
като лихвата за забава има санкционна функция. Според настоящия
състав, ОС на ЕС не разполага с правомощия да определя санкции -
размер на лихвата за забава и неустойка. В чл. 11 и бл.17 от ЗУЕС
подробно са посочени въпросите по които ОС може да вземе решения и мнозинството
с което следва да се вземат тези решения. Не е предвидена възможност ОС
да определя размера на лихвата за забава. Това не означава, че
недобросъвестните собственици, ще останат без санкция
за поведението си, но при констатирана забава, обезщетение се дължи
съобразни разпоредбите на ЗДД, в размер на законната лихва от деня
на забавата. Разпоредбата на
чл.38 от ЗУЕС предвижда, че когато собственик, ползвател или обитател не
изпълни решение в определения срок, председателят на управителния съвет
(управителят) може да подаде заявление за издаване на заповед за изпълнение по
реда на чл. 410, ал. 1, т. 1 от Гражданския процесуален
кодекс. ЗУЕС предвижда и един облекчен ред за защита на решенията на ОС на
ЕС, когато те не се изпълняват срок.
Последното взето решение на ОС предвижда „При
неплащане на задължения към Етажната собственост на сграда Е /Ета/ Управителят
има право да предприема съдебни процедури срещу отделни собственици, като
завежда съдебни искове пред местно компетентния съд по местонахождение на
етажната собственост“. Според съда това решение е
законосъобразно, тъй като съответно след като доброволно не се
изпълняват решенията следва да се търси защита по съдебен
ред.