РЕШЕНИЕ
№ 17184
гр. София, 25.09.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 46 СЪСТАВ, в публично заседание на
седемнадесети септември през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:КРАСЕН ПЛ. ВЪЛЕВ
при участието на секретаря ЙОРДАНКА Г. ЦИКОВА
като разгледа докладваното от КРАСЕН ПЛ. ВЪЛЕВ Гражданско дело №
*************07 по описа за 2024 година
Производството е образувано по искова молба на К. Е. П. с ЕГН: **********, с
адрес: гАДРЕС срещу Е. М. Ц. с адрес АДРЕС, с която се иска да бъде признато за
установено, че ответницата дължи на ищцата сумата от 1300 лв. наем за месец 01 и
месец 02 на 2018г., както и сумата в размер на 565лв. - консумативни разходи за наемния
имот за периода от месец 12.2017г. до месец 02. 2018г. вкл., ведно със законна лихва от
9.3.2018 г. до изплащане на вземането, за които суми е издадена заповед за изпълнение по
ч.гр.д. №*****/2018 г. на СРС, 142 състав.
В проведено открито съдебно заседание на 29.06.2021г. ищцата чрез процесуалния си
представител прави уточнение на иска за консумативни разходи, както и частично оттегля
същия. Производството продължило с претенцията за консумативни разноски за
електричество за периода от 23.12.2017 до 23.02.2018 г. в размер на 261,39 лв.; за
консумативни разноски за отопление за периода от 23.12.2017 до 23.02.2018 г. е в размер на
98,88 лв. и претенцията за консумативни разноски към „ЮЛ“ за периода от 23.12.2017 до
23.02.2018 г. в размер на 30,49 лв. или общо за този период търсената сума за консумативни
разходи е 390,36 лв., като с оглед оттегляне на остатъка от иска, съдът е прекратил
производството за сумата над 390.36лв. до пълния предявен размер на иска от 565 лв., което
Определение е влязло в сила.
Ищцата твърди, че в качеството си на наемодател е сключила договор с ответницата за
наем на недвижим имот с адрес: гАДЕРС на 24.06.2017 г. за срок от 12 месеца, считано от
15.07.2017 г.
Поддържа се, че до 09.03.2018 г. ответницата е използвала имота осем месеца, за който
период е заплатила само шест наема.
В срока по чл.131 ГПК ответницата е подала отговор. Оспорва иска. Не оспорва да се е
намирала в облигационно отношение с ищцата и да е ползвала имота за посочения период.
Не оспорва сключването на договора за наем, както и да е ползвала имота, счита, че наемът
обаче е заплатен до м. февруари 2018г. По отношение на консумативните разходи - оспорва
1
да ги дължи, като счита, че не е ясно как са формирани, че не са платени от наемодателя,
при условията на евентуалност, че се покриват със заплатения депозит.
Съдът, като взе предвид доводите на страните и въз основа на доказателствата по
делото, намира за установено следното от фактическа страна:
Представен по делото е Нотариален акт за продажба на недвижим имот ***, том ****
рег. №******, дело №**** от *********** г. по силата на който К. Е. П. и НВПа придобили
апартамент *** находящ се вАДРЕС
Отделено е като безспорно и ненужно за доказване, че между страните е било налично
облигационно отношение - договор за наем, както и че ответницата е ползвала имота.
Представен по делото е и договор за наем от 24.06.2017 г., по силата на който К. Е. П. е
отдала под наем на Е. М. Ц. тристаен обзаведен апартамент в АДРЕС В чл. 5 от договора е
уговорена месечна наема вноска в размер на 650 лева, платим от 15-то 25-то число на
текущия месец за всеки следващ месец. Съгласно чл. 13 от договора наемодателят е длъжен
да заплаща в срок уговорения месечен наем и консумативните разходи (ел. енергия, вода,
парно отопление и др.), вкл. и разходите за поддържане на общите части, с изключение на
тези, които представляват полезни и луксозни подобрения.
В чл. 18 от договора е уговорено, че при подписване на същия наемателят предава на
наемодателя сума в размер на 650 лева, която да служи за обезпечение в случай на
извършване на посочените в чл. 19 нарушения. Съгласно чл. 19 наемодателят има право да
се удовлетвори от депозита, при положение, че наемателят наруши следните задължения по
договора: откаже да върне държането на имота в уговорения срок и/или предаде същия не в
съответното за това състояние и/или заедно с нанесени върху него щети.; при наличие на
неуредени суми за консумативни разходи за имота, — до момента, в който наемателят ги
плати; е случай че не плати в срок един или повече месечни наема освен в случаите, когато
това е договорено между страните с анекс към договора; в случай че прекрати договора без
минимум един месец предизвестие, при условие че вече са изтекли 12 месеца от сключване
на договора; във всички случаи, когато прекрати договора преди изтичане на 11 месеца от
сключването му, с изключение на случаите когато на собственика е дадено едномесечно
предизвестие за напускане и едновременно с това през този срок, наемателят е осигурил
достъп на агенцията посредник „Агенция запад Имоти“ ЕООД да проведе огледи на имота с
цел осигуряване на нови наематели. Според чл. 20 при извършване на някое от
гореизброените нарушения от страна на наемателя, наемодателят има право да задържи
депозита или част от него, която покрива претърпените загуби. При нанесени от наемателя
щети върху имота и/или наличие на неплатени консумативни разходи, които надхвърлят
размера на депозита, наемодателят има право да задържи пълния размер на депозита и да
търси обезщетение за горницата по общия ред. В член 21 е уговорено, че в случай че не е
налице някое от горецитираните нарушения, наемодателят е длъжен да върне пълния размер
на депозита в деня на връщането на имота от наемателя на наемодателя.
Договорът е сключен за срок от 12 месеца, считано от 15.07.2017 г. Договорът се
прекратява: а) с изтичането на договорения срок. В случай че страните не отправят
предизвестие за прекратяване в срок от 1 (един) месец преди изтичане срока на договора,
същият се счита продължен за неопределен срок.; б) с предоставянето на двумесечно
предизвестие за прекратяване от едната страна до другата; в)с предоставяне на
едноседмично предизвестие за прекратяване от наемодателя към наемателя в случай на
неплатежоспособност в срока на наема.
Представени по делото са извлечения от електронната система на Easypay, видно от
която за имот с адрес АДРЕС и клиент К. Е. П. са дължими суми за ел.енергия към ЮЛ за
периода 23.12.2017 г. – 22.01.2018 г. -133.46 лева и за периода 23.01.2018 г. – 23.02.2018 г. -
127.93 лева, суми за ВиК услуги към, „ЮЛ за периода от 23.12.2017 г. до 23.02.2018 г. в
размер на 30,49 лв., суми за топлинна енергия за период от 23.12.2017 г. до 23.02.2018 г. в
размер на 98.88 лева.
Представени по делото за извлечения от банковата сметка на ищцата. От същите се
установява, че по сметката от страна на ответницата има постъпили суми както следва: на
15.09.2017г.; 15.11.2017г.; 13.12.2017г. и 12.01.2018г. суми в размер на 650 лв., с посочено
основание „наем Цанова“, на 11.10.2017г. - 607.8 лв. с посочено основание – „наем -
2
просрочени фактури“ и на 15.08.2017 г. – 980 лева с основание „наем+климатик 650+330
лева“.
При така установеното от фактическа страна съдът формира следните правни изводи:
Правната квалификация на предявените искове намира своето основание в
разпоредбите на чл. 79, ал. 1, предл. първо във вр. с чл.228 ЗЗД във вр. 232, ал. 2, предл. 1 и
предл. 2 във вр чл. 422, ал. 1 във вр. чл. 415, ал. 1 ГПК.
В тежест на ищцата е да установи наличието на възникнало в нейна полза като
изправна страна по договор за наем изискуемо вземане срещу ответницата за заплащане на
претендираната парична сума/ наемна цена и разходите, свързани с ползуването на вещта /
на соченото основание, както и забавата на ответницата да изпълни задължението си в
уговорения срок.
Отделено е като безспорно и ненужно за доказване обстоятелството, че между страните
е било налично облигационно отношение - договор за наем, както и че ответницата е
ползвала имота. Съгласно разпоредбата на чл. 228 ЗЗД с договора за наем наемодателят се
задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателя - да му
плащ определена цена. В настоящия случай, въз основа на сключения договор за отдаване
под наем на недвижим имот от 24.06.2017г., представен с отговора на исковата молба и
приет като доказателство по делото, между страните по делото е възникнало облигационно
правоотношение по договор за наем, по силата на което ищцата в качеството си на
наемодател е предоставила на ответницата в качеството си на наемател за временно и
възмездно ползване собствения си недвижим имот, което не се оспорва от ответницата при
наемна цена от 650 лв. месечно, платим авансово всеки месец от петнадесето до двадесет и
пето число на предходния месец за следващия месец.
В тежест на ответницата по делото е да установи настъпили правоизключващи,
правоунищожаващи, правоотлагащи или правопогасяващи юридически факти/ каквото е
плащането/.
С Тълкувателно решение № 3/2017 г. от 27.03.2019 г., постановено по Тълкувателно
дело № 3/2017 г., ОСГТК на ВКС е дадено разяснение в смисъл, че при плащане, достатъчно
да погаси изцяло някое или някои от задълженията и ако длъжникът не е заявил кое
задължение погасява, правилата на чл.76, ал.1, изр.2 и изр.3 ЗЗД и на чл.76, ал.2 ЗЗД се
прилагат в следния ред: погасява се изцяло най-обременителното задължение, а след него
следващото по обременителност задължение в реда по чл.76, ал.2 ЗЗД; ако задълженията са
еднакво обременителни, погасява се изцяло най-старото, а след него следващото по
възникване задължение в реда по чл.76, ал.2 ЗЗД.
В процесния случай видно от приложеното банково извлечение ответницата е посочила
като основание за плащане „наем“. Липсва посочване от страна на ответницата при
извършване на плащането наем за кой точно месец се заплаща.
Съдът намира за доказано заплащането на наемна цена в общ размер на 3250 лева с
плащаната на 15.08.2017 г., 15.09.2017г., 15.11.2017г., 13.12.2017г. и 12.01.2018г.. като съдът
намира, че плащането на 11.10.2017г. касае просрочени фактури за консумативни разходи за
наетия имот. Така при отчитане на постановките на Тълкувателно решение № 3/2017 г. от
27.03.2019 г., постановено по Тълкувателно дело № 3/2017 г., ОСГТК на ВКС с доказаните
правопогасяващи факти- плащания са заплатени наемите за половината месец юли, месец
август, месец септември, месец октомври, месец ноември, и половината от месец декември
2017 г.- еднакво обременителни задължения като се започне от- най старото- за половината
месец юли 2017 г. а след това следващите по-възникване.
Липсва проведеното доказване за заплащане на месечната наемна цена за месец януари
и месец февруари 2018 г. и предявените искове се явяват основателни.
С оглед разпоредбата на чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД наемателят е длъжен да плаща както
наем, така и разходите за ползване на вещта. Като не е поставено условие наемодателят да е
заплащал същите и да иска връщане на платеното. Достатъчно е да се е намирал наемно
правоотношение, поради което наемателят дължи заплащане на разходите. В тази връзка
възражението на ответника, за това, че ищецът не е представил доказателства за реалното
им заплащане е неоснователно. Видно от представените справки за процесния период
разходите за имота за указания в исковата молба период възлизат в размер на: за
3
електроснабдяване 133.46лв. по фактура за период на предоставената от
електроснабдителното дружеството услуга от 23.12.2017г. до 22.01.2018г.; от 23.01.2018г. до
23.02.2018г. - 127.93 лв. За ВиК услуги – сумата в размер на 32.89лв. за процесния период и
сумата в размер на 98.79 лв. за топлинна енергия за процесния период.
Съгласно разпоредбата на чл. 232 ал. 2 ЗЗД освен наемната цена, наемателят е длъжен
да заплаща и разходите, свързани с ползването на вещта. В настоящия случай със
сключването на процесния договор за наем ответницата в качеството си на наемател се е
задължила да заплаща консумативните разходи - ел. енергия, вода, парно отопление,
Предвид това и с оглед обстоятелството, че по делото се представиха доказателства за
съществуването на разходите в посочения от ищцата обем и с оглед на това, че ответницата
не доказа, че е заплатила направените от нея текущи предявеният иск за заплащане на
разходите, свързани с ползването на наетия имот /т.нар. консумативи/ се явява основателен и
доказан до искания размер от 390.36лв.
С оглед уважаването на предявения иск следва да бъде разгледано направеното от
ответницата при условията на евентуалност възражение за погасяване чрез сумата от 650 лв.,
представляваща платен от ответницата депозит при сключването на договора за наем.
Съгласно чл. 18 от процесния договор за наем, предава на наемодателя сума в размер на 650
лв., който договор служи за разписка за предадените суми. Депозитът служи за обезпечение
на наемодателя. Уговорено е тази сума да остане у наемодателя през целия период на
действие на договора. По делото се спори, че при сключване на договора за наем
ответницата е предоставила на ищцата депозит в размер на 650 лв., както по делото е
представено писмено доказателство, установяващо предаването на сумата - самият договор,
който служи за разписка по смисъла на чл. 77 от ЗЗД. В разписката по чл.77, ал.1 ЗЗД, за да
се ползва с доказателствена сила за погасяването на дълга, следва да са посочени фактите,
релевантни за точното, с погасителен ефект изпълнение на задължението, а именно:
основание и размер на задължението, кредитор, длъжник, респ. платец, време и място на
плащане,. Определение № 122 от 02.02.2016 г. по гр. д. № 102 / 2016 г. на Върховен
касационен съд, 4-то гр. Отделение. Непълнотата в съдържанието не променя характера на
документа като разписка и същият би се ползвал с доказателствена сила, ако удостоверява
факти, въз основа на които би могло да се индивидуализира задължението и размера на
платената сума./Решение № 192 от 23.01.2014 г. по търг. д. № 542/2012 г. на Върховен
касационен съд/. Не са поискани доказателствени средства и не са представени
доказателства, които да опровергаят доказателствата стойност на разписката, съдържаща се
в чл. 18 от процесния договор. Няма и представени доказателства да е възстановена сумата
при прекратяване на наемното правоотношение. Така исковете за заплащане на суми за
консумативни разходи следва да се отхвърлят като погасени.
По разноските:
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК ищецът има право за разноски съразмерно на уважената
част – 26 лева държавна такса, 26 лева- държавна такса за производство пред СГС и
адвокатско възнаграждение в размер на 230.72 лева за производство пред СГС и 230.72 лева
за настоящото производство. На основание чл. 78, ал. 3 ГПК ответницата има право на
разноски съразмерно на отхвърлената част – 92.37 лева -адвокатско възнаграждение за
първото разглеждане на дело пред СРС, 92.37 лева -адвокатско възнаграждение за
производство пред СГС и 115.47 лева за настоящото производство. Съгласно мотивите към
т. 11г от ТР №4/2013 на ОСГТК на ВКС съдът, който разглежда иска, предявен по реда на
чл. 422, респ. чл. 415, ал. 1 ГПК, следва да се произнесе за делимостта на разноските,
направени и в заповедното производство, като съобразно изхода на спора разпредели
отговорността за разноските както в исковото, така и в заповедното производство. Видно от
приложените към заповедното производство доказателства следва да се присъдят разноски -
26 лева държавна такса.
Мотивиран от горното и на основание чл. 235 и чл. 236 ГПК Софийският районен съд
РЕШИ:
4
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по реда на чл. 422, ал. 1 ГПК, че Е. М. Ц., ЕГН:
**********, с адрес АДРЕС, дължи на основание чл. 79, ал. 1, предл. първо във вр. с чл.228
ЗЗД във вр. 232, ал. 2, предл. 1, на К. Е. П. с ЕГН: **********, с адрес: гАДРЕС, сумата от
1300 лв. – наемна цена за месец 01 и месец 02 на 2018г. по договор за наем от 24.06.2017 г.
за недвижим имот с адрес: гАДЕРС на 24.06.2017 г., ведно със законна лихва от
09.03.2018 г. до изплащане на вземането, за които суми е издадена заповед за изпълнение по
ч.гр.д. №*****/2018 г. на СРС, 142 състав.
ОТХВЪРЛЯ иска за признаване, за установено по реда на чл. 422, ал. 1 ГПК, че Е. М.
Ц., ЕГН: ********** дължи на основание чл. 79, ал. 1, предл. първо във вр. с чл.228 ЗЗД във
вр. 232, ал. 2, предл. 2, на К. Е. П. с ЕГН: ********** сумата за консумативни разходи в
размер на 390,36 лв. за период от 23.12.2017 до 23.02.2018 г., ведно със законна лихва от
09.03.2018 г. до изплащане на вземането, за които суми е издадена заповед за изпълнение по
ч.гр.д. №*****/2018 г. на СРС, 142 състав, като погасен чрез удовлетворяване от страна на
ищцата чрез предоставен на основание чл. 18 от договор за наем от 24.06.2017 г. депозит от
страна на ответницата в размер на 650 лева.
ОСЪЖДА Е. М. Ц., ЕГН: ********** да заплати на основание чл. 78, ал. 1 ГПК на К.
Е. П. с ЕГН: **********, съдебно-деловодни разноски в 539.44 лева.
ОСЪЖДА К. Е. П. с ЕГН: **********, да заплати на основание чл. 78, ал. 3 ГПК на Е.
М. Ц., ЕГН: **********, съдебно-деловодни разноски в 300.21 лева.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд, в двуседмичен срок
от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5