№ 220
гр. София , 16.09.2021 г.
СОФИЙСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, II ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ
в закрито заседание на шестнадесети септември, през две хиляди двадесет и
първа година в следния състав:
Председател:Ирина Р. Славчева
Членове:Ивайло П. Георгиев
Ваня Н. Иванова
като разгледа докладваното от Ирина Р. Славчева Въззивно частно
гражданско дело № 20211800500590 по описа за 2021 година
Производството е образувано по частна жалба на Община И. срещу определение №
2073-7 от 27.07.2021 год. на съдия по вписвания в Служба по вписвания при РС-гр. И., с
което е постановен отказ за вписване или отбелязване на представения с молба вх. N
2073/27.07.2021 год. по описа на службата по вписвания документ – спогодба, сключена
между община И. и „Е.“ ЕООД на 26.05.2020 год. във връзка с договор за отдаване под наем
на земеделски земи от общинския поземлен фонд, сключен на 23.10.2004 год., вписан в
Служба по вписвания – И. с вх. N 3740/23.10.2014, том I, акт 222, дело 238/2014 г.
Молбата е подадена в Служба по вписвания при РС-И. на 27.07.2021 год., като с нея
е представена спогодба от 26.05.2020 год., както и копие от вносния документ,
удостоверяващ заплащането на държавна такса в размер на 10.00 лв.
В спогодбата от 26.05.2020 год. между община И. и „Е.“ ЕООД е посочено, че същата
е във връзка с договор за наем от 23.10.2014 год. на земеделски земи от общинския поземлен
фонд, както и че дружеството – наемател не е изпълнило задълженията си за заплащане на
наемната цена за стопанските години 2016/2017 год.; 2017/2018 год. и 2018/2019 год., поради
което общината е предявила искове за присъждане на дължимата наемна цена и е
предприела действия по обезпечаване на исковете, които са предмет на т.д. № 228/19 год. на
СОС, ч.т.д. № 22/2020 год. на СОС и изп. дело № 24/20 год. по описа на ДСИ-И.. В
спогодбата наемателят е признал задълженията си към наемодателя за неизплатена наемна
цена в посочените размери – главница, мораторна лихва и разноски. Предоговорено е
плащането на наемните вноски за стопанската 2019/2020 год. в срок до 30.09.2020 год., като
е посочено, че при неизпълнение на това задължение в този срок договорът ще се счита
автоматично прекратен, считано от 01.10.2020 год. Страните са постигнали съгласие да
прекратят съществуващия спор, като са приели допълнително условие за прекратяване на
договора за наем извън вече определените в т. 21 от същия договор.
Отказът е мотивиран с това, че се иска отбелязване на анекс към договор за наем,
който няма отношение към обекта, предмет на договора /наетия имот/, наемната цена и
срока на договора, поради което исканото отбелязване е недопустимо – промяната в
облигационното правоотношение извън посочените три елемента не засяга вписването на
1
договора за наем и не подлежи на отбелязване по него. Посочено е също така, че съгласно
чл. 3 от Тарифата за държавните такси, събирани от АВ за извършване на отбелязване се
събира половината от събраната такса за вписване, като в случая при вписването на договора
за наем, по който се иска да бъде отбелязана спогодбата, е събрана такса в размер на 340,43
лв., поради което при отбелязване по него дължимата държавна такса възлиза на 170,22 лв.,
а са внесени само 10 лв.
Твърди, че отказът е незаконосъобразен и моли да бъде отменен и да бъде
постановено отбелязване на спогодбата.
При така установената фактическа обстановка съдът направи следните изводи от
правна страна:
Частната жалба е подадена в срока по чл. 275, ал. 1 от ГПК, от надлежната страна в
процеса, с право и интерес от обжалване на валидно и допустимо определение на съдията по
вписванията, насочена срещу акт за който изрично е предвидена законова възможност за
инстанционен съдебен контрол, поради което същата е процесуално допустима.
Разгледана по същество, частната жалба е неоснователна по следните съображения:
Съдията по вписванията може да осъществява контрол върху подлежащия на
вписване акт в рамките, установени в Правилника за вписванията, който нормативен акт
очертава пределите на неговите правомощия. По смисъла на чл. 32а ПВп съдията по
вписванията следи за спазването на установените в този нормативен акт изисквания.
Осъществяването на контрол върху спазване на материалноправните предпоставки на акта,
чието вписване се иска не е в рамките на правомощията на съдията по вписванията. Съдията
по вписвания следва да провери дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно
изискванията за форма и има ли необходимото съдържание. Съгласно т. 6 от ТР № 7 от
25.04.2013 г. на ВКС по тълк. д. № 7/2012 г., ОСГТК отказът на съдията по вписванията
може да бъде мотивиран с обстоятелството, че представеният акт не подлежи на вписване
(чл. 32а ПВ); да бъде основан на съображения за местна некомпетентност на съдията по
вписванията (чл. 570, ал. 1 ГПК, чл. 7 ПВ), както и на съображения, извлечени от формата на
акта. Може да бъде отказано вписване на представения акт и ако той няма необходимото
съдържание; ако не е внесена дължимата за това такса; ако липсва скица-копие от
кадастралната карта съгласно чл. 6, ал. 3 ПВ или ако не са представени доказателства за
изпълнението на изискванията на чл. 264 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс.
На друго основание, вписване в нотариалните книги не може да бъде отказано.
Анализът на съдържанието на представения акт пред Съдията по вписвания при РС -
И. води до извода, че за вписване е представена спогодба - анекс от 26.05.2020 г. към
Договора за наем от 23.10.2014 г., който е надлежно вписан в службата по вписванията. В
разпоредбата на чл. 4, б. "е" от чл. 3, ал. 1 от Правилника за вписванията изрично е
предвидено, че на вписване подлежат договорите за наем на недвижим имот, в т. ч. и
земеделска земя, сключени за срок по- дълъг от една година /чл. 237 ЗЗД/, а съгласно б. „ж“
на същата разпоредба подлежат на вписване и спогодбите по спорове относно актове, които
подлежат на вписване. Актовете, подлежащи на вписване са изчерпателно изброени в чл.
112 от ЗС и чл. 4 от ПВ като нормите са императивни и не подлежат на разширително
тълкуване, като безспорно между тях са и сключените договори за наем, имащи предмет
недвижими имоти. Вписването на договора за наем има оповестително действие по
отношение на трети лица и е предвидено в защита на интересите на наемателя. Анексът към
договор за наем на недвижим имот, по съществото си не представлява нов договор за наем,
който да подлежи на отделно вписване съгласно с чл. 4 б. "е" от ПВ. Налага се извода, че
представения анекс не може да бъде разглеждан самостоятелно като отделен акт за вписване
от първоначалния договор за наем, тъй което е неразривно свързан с него. Същевременно от
правната природа на анекса към вече сключен между същите страни договор несъмнено
следва, че страните при свобода на договарянето съгласно чл. 9 от ЗЗД и по взаимно
съгласие, в изискуемата от закона форма, са се съгласили да предоговорят и изменят вече
съществуващи клаузи на сключения договор за наем, или да приемат нови условия, с които
да изменят или допълнят първоначалния договор за наем. Промяната в условията на
първоначалния договор, за което страните са сключили спогодбата/анекса касаят
2
обстоятелства с правно значение, за които е налице интерес да бъдат вписани в СВ по
местонахождението на недвижимия имот, за да бъдат оповестени и да станат известни на
третите лица /по аргумент на чл. 237 от ЗЗД/. Следователно, за наемодателя е налице правен
интерес да иска вписването на сключен между същите страни анекс към първоначалния
договор за наем, като съдията по вписванията следва да извърши вписване, ако са спазени
изискванията на закона за това, без значение дали правилният термин за това е "вписване"
или "отбелязване" по книгите за вписвания. Представеният документ съдържа и елементи на
спогодба, поради което подлежи на вписване и съгласно чл. 4, б. „ж“ от ПВ.
Поради изложените съображения се налага извода, че пред съдията по вписванията в
СВ при РС - И. е била представена спогодба-анекс към договор за наем, който е измежду
актовете подлежащи на вписване съгласно чл. 3, ал. 1 и чл. 4 б. "е" и „ж“ от Правилника за
вписванията и който подлежи на вписване, ако са налице останалите предвидени в закона
обстоятелства за това. Извън предметния обхват на възложената от закона проверка на
съдията по вписванията са материално-правните предпоставки на акта, освен ако това е
изрично предвидено в закон. Съдията по вписванията не може да откаже вписването на акт
за правна сделка, по съображения, че от съдържанието на същия не е видно дали предмета
на първоначалния договор е бил изменен или допълнен, респ. дали промените касаят обекта,
предмет на договора /наетия имот/, наемната цена и срока на договора. Именно с
подписването на анекс към вече сключен договор страните имат правото по взаимно
съгласие и при свобода на договарянето не само да уточнят предмета на вече сключения
договор, с оглед на настъпили с него промени, но и да уговорят изменения или допълване на
първоначалния предмет на договора. Да се откаже вписване на заявени с анекса към
договора за наем нови обстоятелства, означава на практика да се обезмисли възможността за
сключването на анекс към вече сключен договор изобщо. Като е извършил проверка извън
параметрите на възложената му със закона, съдията по вписванията е излязъл извън своята
компетентност, като отказа му в тази част е незаконосъобразен на това основание.
Независимо от това, отказът е законосъобразен на второто, посочено от съдията по
вписвания основание:
Съгласно чл. 3, ал. 1 от ТДТСАВ за извършване на отбелязване се събира половината
от събраната такса за вписване, а според чл. 2, ал. 1 от ТДТСАВ за вписване на подлежащи
на вписване актове и документи се събира такса върху цената, по която е таксуван актът или
документът, или върху цената на иска в размер 0,1 на сто, но не по-малко от 10 лв. В случая
при вписването на договора за наем, по който се иска да бъде отбелязана спогодбата, е
събрана такса в размер на 340,43 лв., поради което при отбелязване по него дължимата
държавна такса възлиза на 170,22 лв. С ТР № 7/2012 г. от 25.04.2013 г. по тълк. д. № 7/2012
г. ОСГТК на ВКС прие, че разпоредбата на чл. 129, ал. 2 ГПК е неприложима в
производство по вписване на актове относно недвижими имоти. В хипотезата на
нередовност на молбата за вписване, съдията по вписванията е длъжен да постанови отказ
съгласно чл. 32а от Правилника за вписвания, без да може да дава указания за отстраняване
на нередовността. Това не препятства възможността молителят да сезира повторно съдията
по вписванията с молба за вписване/отбелязване на спогодбата, след внасяне на дължимата
държавна такса.
С оглед това съдът намира, че като краен резултат обжалваният отказ е
законосъобразен и подадената частна жалба следва да бъде оставена без уважение.
Воден от горното, Софийският окръжен съд
ОПРЕДЕЛИ:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ частна жалба на Община И. срещу определение №
2073-7 от 27.07.2021 год. на съдия по вписвания в Служба по вписвания при РС-гр. И., с
което е постановен отказ за вписване или отбелязване на представения с молба вх. N
2073/27.07.2021 год. по описа на службата по вписвания документ – спогодба, сключена
3
между община И. и „Е.“ ЕООД на 26.05.2020 год. във връзка с договор за отдаване под наем
на земеделски земи от общинския поземлен фонд, сключен на 23.10.2004 год., вписан в
Служба по вписвания – И. с вх. N 374023.10.2014, том I, акт 222, дело 238/2014 г., като
НЕОСНОВАТЕЛНА.
Определението може да се обжалва в едноседмичен срок от връчването му на
жалбоподателя пред ВКС на РБ.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
4