Р Е Ш
Е Н И Е
№260130/01.04.2021г.,гр.Пазарджик
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
ПАЗАРДЖИШКИЯТ
ОКРЪЖЕН СЪД,гражданска
колегия,ІІ въззивен състав, в публично заседание на двадесет и пети февруари
през две хиляди двадесет и първа година,в състав:
Председател:
Красимир Ненчев
членове: Албена
Палова
Мариана Димитрова
като разгледа докладваното от съдия Мариана Димитрова
в.гр.дело №49 по описа на Съда за 2021 година,и за да се произнесе,взе предвид
следното:
Производството е по реда на чл.258
и сл. от ГПК .
Обжалва се решение
№ 260192 постановено на 30.10.2020г. по гр.дело № 4425 по описа на Пазарджишкия
районен съд за 2019г., с което исковете с правно основание чл. 26 ал.2 ЗЗД и чл. 576 ГПК във връзка с чл. 486 ал.1 ГПК
/ отм./, чл. 476 , чл. 472 и чл. 475 ГПК / отм / предявени от И.И.Т. с ЕГН ********** ***, чрез адв.М.М.-пълномощник
съдебен адрес:*** против П.А.Н., ЕГН ********** *** за приемане
за установено между страните, че не
съществува поради нищожност Договор за отдаване под аренда на недвижим имот :
поземлен имот с идентификатор №15028.132.5 /петнадесет хиляди и двадесет и осем
точка сто тридесет и две точка пет / по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със Заповед РД - 18-6/10.01.2017 год. на Изп. директор на
АГКК, с трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно
ползване - нива с площ от 6 430 кв.м. / шест хиляди четиристотин и тридесет /
кв.м., категория на земята при неполивни условия - четвърта , находяща се в
местност „Топлика“ в землището на с. Г., общ. Пазарджик , обл. Пазарджик с
номер по предходен план: 132005 / сто тридесет и две хиляди и пет/ при съседи:
№15028.132.6, №15028.131.245, №15028.132.4 и №15028.132.246 – с рег. №6040 /23.08.2007 г., вписан в дв.вх.рег
№6802, том V , №149 от 23.08.2007 год. по описа на СВп-гр. Пазарджик, сключен
между П. *** като пълномощник на И.П.О. от гр. К., бул. „Б.” № , вх. , ап. като
арендодател и П.А.Н. *** като Арендатор, са отхвърлени като неоснователни.
В жалбата си ,подадена в срока по
чл.259,ал.1 от ГПК ищецът в първоинстанционното производство излага съображения
за неправилност на обжалвания съдебен акт.Твърди,че в производството по
несъмнен начин е установено,че договора е сключен в нарушение на императивните
законови норми относно неговата форма. Въззивникът твърди,че решението е
постановено при съществени нарушения на съдопроизводствените правила,тъй като
съдът не е обсъдил своевременно релевираното от ищеца възражение за липса на
съгласие между страните в предвидената от закона форма. Твърди,че спорът между страните е именно,че
нотариалната форма не била спазена относно съществените елементи от договора за
аренда ,които са: арендната вноска и срока на договора. Твърди,че извършените ръкописни добавки към
договора не би могло да се приемат като част от съдържанието на договора.Искането
е решението да бъде отменено, а искът уважен от въззивната инстанция.
В срока по чл.263,ал.І от ГПК е
постъпил отговор на въззивната жалба,в който се излагат съображения за нейната неоснователност.
Във въззивната фаза на процеса не са събирани нови
доказателства.
Въззивният съд намира въззивната жалба за редовна и
допустима,тъй като отговаря на изискванията на чл.260 и чл.261 ГПК – подадена е
в законовия срок от процесуално легитимиран субект, разполагащ с правен интерес
от атакуване на първоинстанционния акт чрез постановилия го съд.
След извършване на служебна проверка по реда на чл. 269 от ГПК настоящата инстанция констатира, че обжалваното съдебно решение е валидно.
Постановено е от съдебен орган, функциониращ в надлежен състав в пределите на
правораздавателната власт на съда, изготвено е в писмена форма и подписано от съдебния състав, който го е
постановил.
Решението с оглед пределите на атакуване, очертани с
въззивната жалба е и допустимо, тъй като първоинстанционния съд е разгледал
допустим иск с правно основание чл.26 от ЗЗД - предявен от надлежно легитимиран
правен субект, разполагащ с право на иск, надлежно упражнено чрез депозирана
редовна искова молба.
При осъществяване на въззивния контрол за
законосъобразност и правилност върху атакувания акт,въззивният съд съобрази
следното от фактическа и правна страна:
В исковата си молба против П.Н. ищецът И.Т. твърди,че собственик на поземлен имот с
идентификатор № 15028.132.5 по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед РД -18-6/10.01.2017 год. на изп.директор на АГКК, с трайно
предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване - нива с
площ от 6 430 кв.м. , категория на земята при неполивни условия - четвърта,
находяща се в местност „Топлика” в землището на с.Г., общ. Пазарджик ,
обл.Пазарджик с номер по предходен план : 132005,при съседи: № 15028.132.6,
№15028.131.245, №15028.132.4 и №15028.132.246, като имотът бил с данъчна оценка
в размер на 953.89 лева.
Ищецът
посочва,че този имот е бил предмет на Договор за отдаване под аренда на
недвижим имот, рег. №6040/23.08.2007 г., вписан в дв.вх.рег. №6802, том V, №
149 от 23.08.2007 год. по описа на СВ-гр.Пазарджик.
Този
договор бил нищожен ,тъй като бил
сключен чрез пълномощника на праводателката на ищеца - П. А.О., без в самия
договор да е посочено нотариално завереното пълномощно.Ищецът твърди,че в този
договор не е изразена-в предвидената от закона нотариална форма, волята на
арендодателя за отдаване под аренда на имота на ответника,което прави договора
нищожен.Посочва,че част от съдържанието на договора било изписано ръкописно от
неизвестно лице,което водело до нищожност на сделката поради нарушаване на предвидената
от закона нотариална форма на сделката.
Ответникът
държал имота на основание -нищожен договор за аренда и отказвал да го върне.
Ищецът
посочва,че ако евентуално съдът приеме възражението за конверсия на арендния
договор в договор за наем, то предвидения от закона допустим 10годишен срок е
изтекъл, договора се е превърнал в такъв с неопределен срок на действие ,от
който ищецът се отказвал и прекратявал действието с едномесечно предизвестие
,считано от момента на връчване на исковата молба. Искането, отправено до съда
е да приеме за установено между страните, че не съществува поради нищожност
Договор за отдаване под аренда на недвижим имот , рег. №6040 /23.08.2007 г.,
вписан в дв.вх.рег №6802, том V , №149 от 23.08.2007 год. по описа на СВ-гр.
Пазарджик, сключен между П. *** като пълномощник на И.П.О. от гр. К., бул. „Б.”
№ 63, вх. 2, ап. 5 като арендодател и П.А.Н. *** като арендатор.
Ответникът
не е депозирал отговор на исковата молба.
Няма
спор по делото,че ищецът е собственик на поземлен имот с идентификатор №
15028.132.5- нива с площ от 6 430 кв.м. ,находяща се в местност „Топлика” в
землището на с.Г..
Няма
спор ,че имота е придобит от ищеца през 2019г. от И.О. на основание сделка:
дарение.
Няма
спор също така,че И.О. през 2007г. е сключила договор за аренда на същия този
имот с П.Н..
Ищецът
твърди,че договорът за аренда страда от недостатъци във формата и съдържанието
му, които го правят нищожен.
Първо:
договорът е подписан от пълномощник на арендодателя, без в договора да е
посочено нотариално завереното пълномощно на пълномощника. Този довод е
несъстоятелен. Липсва задължение за нотариуса при нотариална заверка на
подписите на един документ ,да контролира и съдържанието на документ, в частност
: изрично в същия да се посочва нотариално удостовереното пълномощно на едната
от страните в сделката.
Действително с разпоредбата на
чл.25,ал.І от ЗННД нотариусът е длъжен да опазва правата и интересите на
страните, да ги упътва, да изяснява тяхната воля и фактическото положение,но в
конкретният случай не се установява,че това не е сторено. Ето защо настоящата
инстанция приема,че не се доказа нищожност на сделката, материализирана с
Договора за аренда от 2007г., с нотариална заверка на подписите на страните,по
смисъла на чл.26,ал.2,предл.второ от ЗЗД, поради липса на
съгласие-упълномощаването е извършено в предвидената от закона форма.
На второ място, въззивникът твърди,че
договора е нищожен ,тъй като липсва воля за сключването, предвид липсата на елементи
от минимално необходимото съдържание на такъв вид договор-арендна вноска, срок
на договора. Няма спор, че с договора за отдаване под аренда на недвижим имот
на 23.08.2007г. И.П.О. като арендодател е отдала под аренда на П.Н. собствения си имот : парцел 5, масив №
132 с площ от 6 дка., находящ се в м.
„Топлика „ по плана на с. Г. , общ.
Пазарджик. Съдържанието на договора е изписано с печатни и ръкописни букви. В
т. 2 на печатния текст, след описанието на имота е добавен ръкописен текст „… ІV категория .
за срок от 20 години...“В т. 2 от договора е посочено , че арендатора се задължава
да заплати на арендодателя авансово сумата в размер на 20,00 лв. аренда за първата година , а в десетдневен
срок на всяка следваща година от датата
на подписване на настоящия договор , платима до 01.02. за съответната година ,
като е добавен и ръкописен текст „… годишна вноска от 20 лв. на декар…“. Върху
ръкописния текст от съдържанието на договора е положен подпис и печат на
нотариуса заверил подписите върху договора.
Договорът за аренда на земеделска
земя, с който се уреждат арендните отношения, регламентирани от ЗАЗ, е формален
- сключва се в писмена форма с нотариална заверка на подписите. Вписва се в
службите по вписванията и се регистрира в съответната общинска служба по
земеделие - чл. 3, ал. 1 ЗАЗ, като
трите изисквания са от различен порядък и неспазването им има различни правни
последици.
Писмената форма с нотариална
заверка е условие за действителност на арендния договор - неспазването на предписаната
форма обуславя нищожността му на основание чл. 26, ал. 2 от ЗЗД.
Ирелевантни са начина и вида на изписване на договора: ръкописно, печатно, вид
на шрифт, размер на букви и пр. Единственото условие за валидност на договора е
писмената му форма,което в конкретният казус несъмнено е налице. От друга
страна,несъмнено е налице и второто условие: нотариална заверка на подписите на
договарящите страни. В конкретният казус обаче, с оглед различния начин на
изписване текста на съдържанието на договора, и въпреки че нотариусът не е
длъжен, всъщност за правна сигурност на страните по сделките е положил подпис и
печат върху различно изписаното съдържание на договора за да удостовери, че това
е сторено в негово присъствие по волята на двете договорящи страни, чиито
подписи е удостоверил.
Т.е, следва де се приеме,че не е
налице нищожност на договора ,поради липса на съществени елементи от минимално
необходимото съдържанието на арендния договор ,тъй като такива са налице.
Договора за аренда от 23.08.2007г. е действителен.
С ТР №2/20.07.2017г. по т.дело №
2/2015г., ОСГТК на ВКС ,прие следното: Конверсията
- превръщане в нов тип сделка - не е законодателно уредена, но е призната в
правната доктрина и практиката в случаите, в които недействителна сделка
съдържа съществените признаци на действителна сделка, годна е да породи
правното й действие по волята на двете страни, които искат недействителната
сделка да произведе действието на действителната, защото правните й последици
са съвместими с намерението им и са целени от тях. Ако договорът за аренда не е
сключен в предвидената в закона форма /поради отсъствие на нотариална заверка
на подписите на страните или дори без да е спазена писмената форма/ и той
съдържа всички съществени елементи на договора за наем, конверсията е
допустима. След като законодателството допуска алтернативата ползването на
земеделска земя да е предмет и на наемен договор, и при възможността за
съществуване и на наемно, и на арендно правоотношение за обектите по чл. 1 от ЗАЗ, то
недействителният аренден договор може да се преобразува в наемен по несъмнено
изразено взаимно съгласие на страните, ако правните последици, целени с
арендния договор могат да се постигнат по силата на наема на земеделската
земя.“ С оглед възприетото от настоящият въззивен съдебен състав,че процесния аренден
договор е действителен, тъй като е спазена формата на сключването му-писмена с
нотариална заверка на подписите, то възраженията на въззивника ,развити в
исковата молба и въззивната жалба в тази насока- за приложение на конверсията,се
явяват изцяло несъстоятелни.
По изложените съображения, настоящата инстанция приема,че
не се доказа нищожност на сделката, материализирана с договор за аренда от
23.08.2007. на заявените от въззивника основания. При постановяване на
решението си първоинстанционният съд е съобразил всички ангажирани и относими
към спора доказателства. Същото е правилно,постановено при спазване на
материалния и процесуалния закон.Направените от въззивния съд изводи съвпадат с
тези на първоинстанционния съд, поради което решението на основание чл.271,ал.І
от ГПК следва да бъде потвърдено.
С оглед изхода на спора в полза на въззиваемата страна
следва да се присъдят сторените съдебно-деловодни разноски в размер на 350,00
лева,съобразно списък по чл.80 от ГПК.
Воден от горното,Пазарджишкият окръжен съд
Р Е Ш
И :
ПОТВЪРЖДАВА решение № 260192 постановено на 30.10.2020г. по гр.дело № 4425 по
описа на Пазарджишкия районен съд за 2019г.
ОСЪЖДА И.И.Т. с ЕГН ********** ***, съдебен адрес:*** - адв.М.М. да
заплати на П.А.Н., ЕГН ********** ***,със съдебен адрес ***,офис 1-адв.И.П. сумата в размер на 350,00 / триста и
петдесет/ лева-представляваща сторени съдебно-деловодни разноски.
Решението не подлежи на касационно
обжалване – съобразно чл.280,ал.3,т.1 от ГПК.
Председател:
членове:
1.
2.