РЕШЕНИЕ
№ 1073
гр. Бургас, 17.10.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, VI ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и осми септември през две
хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Албена Янч. Зъбова Кочовска
Членове:Кремена Ил. Лазарова
Радостина П. Иванова
при участието на секретаря Станка Д. Чавдарова
като разгледа докладваното от Кремена Ил. Лазарова Въззивно гражданско
дело № 20222100502029 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по въззивна жалба вх.№
7035/15.08.2022г. на НРС от Н. В. М., гражданка на Руската Федерация, р.на
**********г. и А. К. М., гражданин на Руската Федерация, р.на **********г.
и двамата с постоянен адрес: *****, чрез пълномощника им адв.Яничка
Методиева – САК, против решение № 198 от 04.07.2022г. , по гр.д. №
1008/2021г. по описа на НРС, с което е отхвърлен предявеният от тях иск
против „ХипоКредит“ ЕАД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на
управление в гр.София, ул.„Лисец“ № 7, ет. 3, за установяване по отношение
на въззиваемото дружество на правото им на собственост върху следния
недвижим имот: самостоятелен обект с идентификатор 51500.507.190.2.14
по КККР на гр.Несебър, с административен адрес: к.к.„Слънчев бряг – запад“,
ет. 3, ап. 14, находящ се на ет.3 в сграда с идентификатор 51500.507.190.2,
разположена в имот с идентификатор 51500.507.190 по КККР на гр.Несебър, с
предназначение на самостоятелния обект – жилище, апартамент, брой нива на
обекта – 1, посочена в документа площ – 52,13кв.м., прилежащи части –
1
7,88кв.м. от общите части в сградата, брой нива на обекта: 1, съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: 51500.507.190.2.13,
51500.507.190.2.15, под обекта: 51500.507.190.2.6 и над обекта:
51500.507.190.2.22, както и съединеният при условията на евентуалност иск с
правно основание чл.72 ЗС – за заплащане на извършените в имота
множество подобрения, посочени в исковата молба. Твърдят неправилност на
постановения съдебен акт, молят за отмяната му и уважаване на исковете.
Пред настоящата инстанция не са допуснати нови доказателства. Претендират
разноски.
Въззиваемата страна - „ХипоКредит“ ЕАД, оспорва въззивната жалба.
Твърди, че не е основателна и моли да бъде потвърдено решението на НРС.
Не ангажира нови доказателства, няма доказателствени искания. Претендира
разноски.
Жалбата е подадена в срока по чл.259 ГПК от легитимирани лица и е
допустима.
Предявените искове са с правно основание чл.124, ал.1 ГПК, съединен
при условията на евентуалност с иск с правно основание чл.72 ЗС.
По повод предявения иск с правно основание чл.72 ЗС, настоящият
състав съобрази следното: Предявен е иск за заплащане на стойността на
извършени в ипотекиран имот подобрения от ипотекарни длъжници,
закупили имота, обременен с ипотеката, без да са лично задължени по
обезпеченото вземане. Искът е насочен против взискателя в принудителното
изпълнение, на когото е възложен имотът. Въпреки дадените указания от
районния съд, че имат право да се ползват от предвидената възможност на
чл.177 ЗЗД, който текст е специален и урежда последиците за евикцирания
собственик, закупил ипотекиран имот, двамата въззивници са настоявали, че
претендират права по реда на чл.72 ЗС и искът е предявен само против
преобретателя. Ето защо, като се зачете диспозитивното начало и правото на
страните да бранят своите интереси така, както счетат за най-добре,
настоящият съд също приема, че сложеният за разрешаване спор за заплащане
на стойността на извършени подобрения се основава на чл.72 ЗС.
Производството пред НРС е образувано по искова молба от Н.М. и
А.М. против „Хипокредит“ ЕАД, гр.София. Въззивниците твърдят, че с н.а. за
покупко-продажба на недвижим имот № 1, т.ІІІ, рег.№ 2177 от 06.06.2011г. на
2
нотариус Л.Чуткина, гр.Несебър, закупили процесния апартамент с
идентификатор 51500.507.190.2.14 по КККР на гр. Несебър и поради степента
му на завършеност, направили множество подобрения, както следва:
поставяне на вътрешни врати, теракот и фаянс в баня, на тераса и в коридор,
шпакловка и боядисване на стени, паркет, обзавеждане, вградена кухня.
Твърдят, че от момента на покупката, до завеждане на исковата молба
владеят, държат и ползват жилището като свое в продължение на повече от
10 години. Заявяват, че при закупуването му в нотариалния акт изрично било
записано, че имотът не е обременен с тежести. През 2021г. узнали, че срещу
техния праводател – „Строй Бул“ ЕООД гр.Сливен е образувано
производство по принудително удовлетворяване на кредитор и жилището им
било изнесено на публична продан, понеже се оказало, че е ипотекирано. При
извършената публична продажба било възложено на взискателя -
въззиваемото дружество – „Хипокредит“ АД, гр.София. При така описаното,
се позовават на изтекла в тяхна полза придобивна давност и упражнявано
непрекъснато, спокойно и необезпокоявано владение и молят да се приеме за
установено по отношение на въззиваемото дружество, че са собственици на
имота. На следващо място, в случай, че предявеният иск не бъде уважен,
молят да им бъдат заплатени направените в имота подобрения на обща
стойност от 30 000лв., от които частично претендират сума в размер на
10 000лв., ведно със законната лихва от завеждане на исковата молба, до
окончателното й изплащане. Ангажират доказателства.
В отговора срещу исковата молба, депозиран в срока и по реда на
чл.131 ГПК, ответното дружество оспорва предявените искове. Оспорва
твърдението, че въззивниците са придобили имота в резултат от давностно
владение. Също така оспорва правото им на собственост, като се позовава на
разпоредбата на чл.173 ЗЗД. Заявява, че като са закупили имот, обременен с
вещна тежест, Н.М. и А.М. са придобили качество на ипотекарни длъжници и
следва да търпят изпълнение върху имота си, дори и да не са били в
известност за вписаната договорна ипотека. На изложените основания молят
за отхвърляне на исковете за установяване на собствеността им.
С отговора против исковата молба са оспорени и предявените искове с
правно основание чл.72 ЗС. На първо място се оспорва твърдението, че
именно двамата въззивници са извършили описаните в исковата молба
подобрения в имота. На следващо място въззиваемото дружество оспорва
3
качеството им на добросъвестни подобрители на имота, като заявява, че за да
бъдат такива, следва към извършване на подобренията да са били владелци на
имота и да са облагородявали чужд имот. Поддържа, че описаните по
исковата молба подобрения са били налични към момента на описа на имота
по изпълнителното производство и това е видно от приложения протокол за
опис. Твърди, че включвайки го в цената, за която е придобит имотът, не се е
обогатил неоснователно, защото с възлагането на апартамента вземането му
против солидарните длъжници, един от които е праводателят на
въззивниците, е намалено по размер и те са лицата, които са материално
легитимирани да отговарят за стойността на подобренията.
Евентуално, в случай, че горните възражения не бъдат уважени, се
позовава на погасяване по давност на вземането. Ангажира доказателства.
Претендира разноски.
Видно от приложения на стр.112 по гр.д.№ 1008/21г. на НРС н.а. за
учредяване на договорна ипотека № 33, том IV, рег. № 3234, н.д. № 624 от
22.04.2010г. на нотариус Стоян Ангелов, гр.Несебър, като гаранция за
връщане на получен кредит, „Строй Бул“ ЕООД е учредило в полза на
„Хипокредит“ АД договорна ипотека върху недвижими имоти, сред които и
самостоятелен обект с идентификатор 51500.507.190.2.14 по КККР на
гр.Несебър. Безспорно е, че в упоменатия ПИ е изградена сграда и с н.а. за
покупко-продажба на недвижим имот № 1, т.ІІІ, рег.№ 2177 от 06.06.2011г. на
нотариус Л.Чуткина, гр.Несебър, двамата въззивници са закупили от „Строй
Бул“ ЕООД процесния апартамент, описан по-горе, с идентификатор
51500.507.190.2.14 по КККР на гр. Несебър.
Действително, в н.а. за покупко-продажба на недвижим имот №1 от
06.06.2011г. на нотариус Л.Чуткина е вписана изрична декларация на
прехвърлителя – „Строй Бул“ ЕООД, че имотът не е обременен с тежести,
което явно не е отговаряло на фактическото положение. Така двамата
въззивници са закупили имот, обременен с вещна тежест, макар и да не са
били уведомени за това. При изложеното и при съобразяване с разясненията
на т.7 от ТР № 2/2013г. от 26 юни 2015г. ОСГТК на ВКС, следва безспорното
заключение, че ипотекарните длъжници са обвързани от последиците на
вписаната ипотека и макар и да не са пряко задължени към кредитодателя, ще
следва да търпят правото на ипотекарния кредитор да се удовлетвори
4
предпочтително от цената на ипотекирания имот.
В аналогични хипотези не се поставя под съмнение, че купувачите на
ипотекиран имот са придобили собствеността върху вещта със сключване на
договора за покупко-продажба и са започнали да владеят имота, само че
упражняваното владение представлява едно правомощията на правото на
собственост и не е скрепено от закона с последиците на онова владение, което
упражнява несобственикът върху чужд имот. Затова не може да се възприеме
становището на въззивната страна, че имотът е придобит от тях в резултат от
упражнявано непрекъснато, спокойно и необезпокоявано владение, понеже
собствеността е придобита с покупко-продажбата.
От приложените писмени доказателства безспорно се установява, че
„Хипокредит“ АД се е снабдил с изпълнителен лист и против праводателя на
въззивниците е образувано изпълнително производство. В хода на
удовлетворяване на вземането, изпълнението е насочено и върху процесния
имот.
С Постановление за възлагане на недвижим имот от 19.11.2018г. по
изп.д.№ 20138040401031 по описа на ЧСИ Делян Николов, гр.Бургас, влязло в
сила на 17.01.2020г. и вписано под рег. № 1129 от 06.03.2020г., акт № 13, том
4 по описа на СИС към НРС, след надлежно проведена публична продан,
имотът е възложен на въззиваемото дружество.
В този контекст на изложеното, за упражняване на владение от страна
на въззивниците, може да се коментира, едва след влизане в сила на
посоченото Постановление за възлагане. Ето защо при описаната фактическа
обстановка и правни изводи, като споделя по реда на чл.272 ГПК мотивите на
НРС по предявения иск с правно основание чл.124 ГПК, Бургаският окръжен
съд приема, че решението в тази част е правилно и законосъобразно и следва
да бъде потвърдено.
Що се отнася до втория предявен иск – за заплащане от страна на
въззиваемото дружество на стойността на извършените в имота подобрения:
Както вече бе изложено, двамата въззивници изрично са държали да бъде
разгледан иск с правно основание чл.72 ЗС. Съгласно разпоредбата на
цитирания законов текст „Добросъвестният владелец може да иска за
подобренията, които е направил, сумата, с която се е увеличила стойността на
вещта вследствие на тези подобрения….“ В контекста на разпоредбата на
5
чл.70 ЗС, съдържаща легална дефиниция на понятието „добросъвестен
владелец“, съдът приема, че искът е изначално неоснователен. По делото
няма спор относно извършването на подобрения в имота, но имотът е
подобрен в периода, след закупуване на процесния апартамент и до
изнасянето му на публична продан. Те са направени от Н.М. и А.М. в
качеството им на собственици на вещта, не на владелци, упражняващи
добросъвестно владение. Освен това, като е пресметната цената на обекта с
извършените подобрения и на тази цена имотът е възложен на взискател, с
право на вземане от праводателя на въззивниците в по-голям размер,
неоснователно е да се твърди, че този взискател се е обогатил неоснователно
за сметка на бившите собственици и ипотекарни длъжници. Това е така,
понеже длъжникът по изпълнителното производство е намалил дълга си със
сума, по-голяма от равностойността на продадения имот, по причина, че този
имот е бил подобрен от купувачите.
Ето защо на изложените основания и като се позовава и на мотивите
на районния съд по реда на чл.272 ГПК, настоящият състав приема, че
постановеното решение е правилно и в тази част и подлежи на
потвърждаване.
В полза на въззиваемата страна се следват разноски за настоящата
инстанция за юрисконсултско възнаграждение. Съдът, след като съобрази
разпоредбата на чл.78, ал.8 ГПК, вр. с чл.25, ал.1 НЗПП и чл.26а НЗПП,
определя на въззиваемата страна разноски за процесуално представителство
от юрисконсулт в размер на 200лв.
Водим от изложеното БОС
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 198/04.07.2022г. по гр.д.№ 1008/2021г.
на НРС.
ОСЪЖДА Н. В. М., гражданка на Руската Федерация, р.на
**********г. и А. К. М., гражданин на Руската Федерация, р.на **********г.
и двамата с постоянен адрес: *****, да заплатят на „ХипоКредит“ ЕАД,
ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление в гр.София, ул.„Лисец“
№ 7, ет. 3 разноски за настоящата инстанция за юрисконсултско
6
възнаграждение, съобразно изхода на спора в размер на 200лв.
Решението подлежи на касационно обжалване в 1-месечен срок от
връчване на препис от него на страните пред ВКС.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7