Р Е Ш Е Н И
Е
Номер 14.12.2023 г. гр.София
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИЯТ
ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение - въззивни състави, ІV-А състав, в публично съдебно
заседание на двадесети ноември през две хиляди двадесет и трета година, в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СТЕЛА КАЦАРОВА
ЧЛЕНОВЕ
: ЙОАНА ГЕНЖОВА
ВИКТОРИЯ МИНГОВА
при участието на секретар Цветелина Добрева
Кочовски като разгледа докладваното от съдия Кацарова
гр.д. № 6594 по описа за 2020 г., взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
С решение от 13.04.2020 г., гр.д. 15784/2018 г., СРС, 70 с-в ПОСТАВЯ
В ДЯЛ и изключителна собственост, на основание чл. 353 ГПК, на П.Ч. имот с идентификатор 68134.201.133.1.168 по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-50/20.06.2016 г. на
Изпълнителния директор на АГКК, с адрес: гр. София, ж.к. „***********, находящ се в сграда № 1, разположена в поземлен имот с
идентификатор 68134.201.133, с
предназначение на самостоятелния обект – жилище, апартамент, брой нива на
обекта – 1, посочена в документа площ – 149.22 кв.м., с прилежащи части – склад
№ 11 – 4.47 кв.м. и 4.46 % ид.ч. от общите части на
входа, ниво – 1, съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж - 68134.201.133.1.169, под обекта -
68134.201.133.1.166, 68134.201.133.1.165, над обекта - няма, стар идентификатор
– няма и лек автомобил марка „Смарт“, модел „Форту“, с рег. № ********,
с идентификационен № WМЕ4513311К113581,
двигател № 3В21АТ7В22.
ПОСТАВЯ В
ДЯЛ и изключителна собственост, на
основание чл. 353 ГПК, на Ц.Л.М. имот с идентификатор 68134.201.156.3.8
по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед
РД-18-50/20.06.2016 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес: София, ж.к.
„********, находящ се в сграда № 3, разположена в
поземлен имот с идентификатор
68134.201.156, с предназначение на самостоятелния обект – жилище,
апартамент, брой нива на обекта – 1, посочена в документа площ – 44.82 кв.м., с
прилежащи части – мазе – 8.80 кв.м., таван – 12.80 кв.м. и 2.27 % ид.ч. от общите части на сградата, ниво – 1, съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж - 68134.201.156.3.7, 68134.201.156.3.9, над обекта - 68134.201.156.3.5, под обекта - 68134.201.156.3.11, стар идентификатор –
няма; урегулиран поземлен имот № IX
1299, в кв. 116 по действащия план на с. Дерманци, обл.
Ловеч, одобрен със заповед № 1556/1972 г. с площ по актуална скица от около 1
265 кв.м., при граници и съседи на имота съгласно актуална скица: улица, УПИ VIII 1289, УПИ Х 1302, УПИ XIII-за игрище, ведно с построените в имота сгради, а
именно полумасивна жилищна сграда със застроена площ
съгласно актуална скица от 124 кв.м. и полумасивна
жилищна сграда със застроена площ съгласно актуална скица от 80 кв.м., отразен
в кадастралната карта и кадастралните регистри с идентификатор 20688.501.1299,
а сградите в него - с идентификатори
20688.501.1299.1 и
20688.501.1299.2 и лек
автомобил марка „Шкода“, модел „Фелиция“, рег. № ********,
с идентификационен № TMBEHH653Y0287700 и двигател № AEF296724, ОСЪЖДА П.Ч. да заплати на Ц.Л.М. сумата
62 080.55 лева за уравнение на дела
й в прекратената съсобственост, ОСЪЖДА
на основание чл. 355 ГПК П.Ч. да заплати по сметка на Софийски районен съд
сумата 11 580.58 лева - държавна
такса по делото и ОСЪЖДА на
основание чл. 355 ГПК Ц.Л.М. да заплати по сметка на Софийски районен съд
сумата 6
301.62 лева - държавна такса по делото, при Банкова сметка ***, разноски и глоби – „бюджетна сметка“: IВАN – ********01, BIC – ***.
Срещу решението в частта за уравнението
на дяловете поради неправилно определени оценки на двата апартамента в ж.к.
„Лагера“ постъпва въззивна жалба от ищеца П.Ч.. Счита,
че цената на поставения в негов дял апартамент № 10.01 е завишена, а в на
поставения в дял на ответницата апартамент № 8 е занижена. Апартамент № 10.01 е с жилищна площ 77 кв.м. и огромна покривна
тераса около 72 кв.м., поради което стойността му трябва да е двукомпонентна. Съдът
в нарушение на чл. 202 ГПК, кредитира СТЕ вместо да възприеме и останалите
писмени доказателства, защото използваните от вещите лица методи не
съответстват на конкретните характеристики. Не е съобразено, че покривната
тераса с голяма площ представлява обща част на сградата съгласно чл. 38 ЗС.
Неправилно се възприема особеното мнение на вещото лице Н.М., за която има
основания за отвод, т.к. в о.с.з. 22.11.2019 г. заявява, че е давала обяснения
в VI-РУ във връзка със заключението. Не е съобразено
становището на същото вещо лице, че в ж.к. „Лагера“ се продават тераси за 500
евро на кв.м., без ДДС. Не са обсъдени противоречията между вещите лица. Не е
съобразена тройната СТЕ от 12.11.2019 г., където терасата е оценена по-ниско от
жилищната площ. Не е отчетено, че апартаментът е двустаен, трудно отопляем на
последен етаж, с вреди от покривен теч, амортизирана терасна настилка, изисква
значителни разноски за поддръжка на ЕС, трудно продаваем заради терасата, не са
извършвани подобрения, с нот. акт № 92/06.12.2012 г.
е купен за 114 800 евро или 224 529,28 лв. Не е съобразено извънредното пандемично
положение, когато пазарните цени падат. Не са използвани оферти и на други
брокерски фирми, ползващи се с добро име. Същевременно за апартамент № 8 неправилно се приспада стойност на запазено право на
ползване върху целия имот за другата съдедителка,
която има и права в съсобствеността от 1/3 ид.ч.,
т.е. правото на ползване е за 2/3 ид.ч. Вещите лица
не отчитат, че този апартамент е лесно продаваем, като разположен на
предпочитан ет. 3, таванът е преустроен и се използва за кабинет. Наред с
всичко, съдът в нарушение на чл. 6, ал. 1 ЕКЗПЧОС и чл. 5 от Конституцията на
Република България, неравноправно третира ищеца, като чужд гражданин спрямо
ответницата. Нарушен е принципът за равенство на страните по чл. 9 ГПК, защото
исканията на ищеца не са възприети, за разлика от тези на ответницата. Иска се
отмяна на решението в тази част и постановяване на друго, с което да се уравнят дяловете съгласно действителните
пазарни стойности на имотите.
Въззиваемата –
ответникът по исковете Ц.Л.М. оспорва жалбата.
Софийският
градски съд, ІV-А с-в, след съвещание и
като обсъди по реда на чл. 269 ГПК наведените в жалбата оплаквания, приема за
установено от фактическа и правна страна следното:
Въззивната жалба е подадена в срока по
чл. 259, ал. 1 ГПК от надлежна страна и е допустима, а разгледана по същество е
неоснователна.
Решението е изцяло валидно, а в обжалваната част е
допустимо и правилно.
Съобразно чл. 272 ГПК, когато
въззивният съд потвърди първоинстанционното решение, мотивира своето решение,
като може да препрати и към мотивите на първоинстанционния съд. В случая, при
обсъждане само на оплакванията по въззивната жалба с оглед чл. 269, изр. 2 ГПК,
настоящият съдебен състав намира, че крайните изводи на двете инстанции
съвпадат. Възприема фактическите и правни констатации в обжалваното решение,
срещу които се възразява в жалбата. В настоящото производство са приети нови СТЕ.
Решението следва да се потвърди и по съображения, основани на препращане към
мотивите на първоинстанционния съд в частта им, оспорена в жалбата.
В отговор на оплакванията
по жалбата за уравнението на дяловете поради неправилно определена средна
пазарна стойност на апартаментите, въззивният съд
приема следното:
Производството е за делба
във фаза по извършване.
Според първоначалната единична СТЕ на в.л. Н.М. от
07.06.2019 г., средната пазарна цена на апартамент № 10.01, възложен на ищеца е
350 000 лв., а на апартамент № 8, възложен на ответницата е 78 000 лв.
В тройната СТЕ от 12.11.2019 г., стойността
на апартамент № 8 е определена за общо 102 190 лв., от които 22 070 лв. за
ограниченото вещно право.
В същата тройна СТЕ от 12.11.2019 г., мнозинството от
вещите лица оценява апартамент № 10.01 за 307 230 лв. В особеното си мнение от
13.11.2019 г. и в допълнителна СТЕ от 05.02.2020 г., вещото лице Н. М. поддържа
определена в първоначалната СТЕ цена, която счита, че даже се е увеличила
предвид пазарните тенденции и при включване на
общите части от сградата.
В новата тройна СТЕ от 12.02.2020 г., при позоваване
на действащата нормативна уредба, апартамент № 10.01 е оценен за 344 695 лв.
Приетата във въззивното
производство тройна СТЕ от 17.10.2022 г. определя за апартамент № 10.01 цена от
315 450 лв. към датата на експертизата. Използван е методът на пазарните
аналози и корекция на офертните цени спрямо
качествата на делбения имот.
В допълнителна тройна СТЕ на същите
вещи лица от 18.04.2023 г., определят за апартамент № 10.01 пазарна цена от
130 500 лв., при сравнение с актуални към момента оферти поради липса на
такива към м. 06.2020 г., като се използва корекционен
коефициент с оглед пазарната конюнктура към миналия момент по съображения, че
не разполагат с офертни данни за м. 06.2020 г.
Тройната СТЕ от 09.11.2023 г., също
предвид невъзможност за се открият оферти от 2020 г., ползва актуални офертни аналози, а за оценката към 2020 г. ползва корекционен коефициент съобразно инфлацията според данни от
НСИ. Към м. 06.2020 г., се предлагат два варианта за оценяване. По първи
вариант, с включена пълна площ в квадратурата, ведно с терасата, апартамент №
10.01, стойността е 336 000 лв. По
втори вариант, с включена редуцирана площ на терасата, съобразно метод за
оценяване по чл. 124, ал. 1 ППЗДС /отм./, за първите 10 кв.м. – 100 %, за от 10
кв.м. до 20 кв.м. – 50 % и над 20 кв.м. м -
25 %, стойността възлиза на 285 000 лв., при тераса с площ около 72
кв.м. /71,98 кв.м./.
Въззивният съд не цени втория вариант от заключението предвид
използването на оценителен метод по чл. 124, ал. 1 от Правилника за приложение
на закона за държавната собственост, обн. 1996 г.,
отменен 2006 г. Този нормативен акт не е част от действащото право към момента
на оценяването и е бил приложим за имоти
държавна собственост, каквато не е настоящата хипотеза.
В приетата пред първа инстанция тройна
СТЕ от 12.11.2019 г., както и в приетите
пред въззивния съд тройни СТЕ от 17.10.2022 г.,
18.04.2023 г. и 09.11.2023 г. са
описани и се съобразяват много повече характеристики на апартаментите, които
влияят върху формирането на пазарната стойност, но не са така задълбочено
обсъдени или въобще не са отчетени в останалите единични СТЕ и особеното
мнение. Касае се за допълнително и подробно обсъдените в тройните СТЕ елементи
от цялостната сградна конструкция, вид и състояние на
апартаментите, на отделните помещения, местоположение и инфраструктура.
Конкретно за апартамент №
10.01 се обсъжда луксозното състояние на сградата - ново монолитно строителство
от 2010 г., намираща се в нов затворен комплекс с пропускателен режим, детски
площадки, алеи и озеленяване, добро изложение юг, запад, изток на апартамента, прекрасна
панорамна гледка към всички посоки на града, простор спрямо заобикалящите
сгради, лице към тиха улица, подробно описание за вида на помещенията, под от ламинат и гранитогрес, много
добро състояние на санитарен възел, стени покрити с латекс, ПВЦ дограми на
големи френски прозорци, голяма тераса, покрита с плочки, частично отлепени на
места и оградена с парапет, отопление от ТЕЦ, изградена инфраструктура, удобен обществен
транспорт, в близост са разположени здравно заведение, магазини и обществена
градина.
За апартамент № 8 се отчита
старата монолитна конструкция на сградата с тухлени стени, от керемидения
покрив има течове, блокът не е поддържан, заобиколена
от стари блокове с озеленяване между тях, подът на апартамента е покрит с ламинат, тераса с мозайка, стени с тапети и латекс, сменена
ПВЦ дограма, централно отопление с ТЕЦ, югозападно изложение, извършван е нелуксозен
ремонт.
Тройните експертизи са
изготвени при използван сравнителен метод на пазарните аналози на база конкретно цитирани в тях публикувани офертни цени за продажби на сходни имоти през
период, близък до момента на влизане в сила на необжалваната част от първоинстанционното решение през м. 06.2020 г, с корекция
според обсъдените качества на апартаментите. В приетите пред въззивна инстанция допълнителна тройна СТЕ от 18.04.2023
г. и тройна СТЕ от 09.11.2023 г.,
вещите лица поради невъзможност да открият оферти към релевантния момент, работят
с такива към момента на изготвяне на заключенията, като използват корекционен коефициент съобразно инфлацията. В приетата
пред първа инстанция тройна СТЕ от 12.11.2019 г. са съобразени изцяло само актуални за тогава множество пазарни оферти с
характеристики на продаваните имоти, максимално доближаващи се до процесните.
В тази връзка, следва да се
съобрази установената практика на ВКС, според която ако решението на първоинстанционния съд е обжалвано само в частта за
дължимото парично уравнение и е влязло в сила в частта, с която е определено
кой от съделителите какъв реален дял да получи,
паричното уравнение следва да бъде определено според стойността на делбеното имущество към момента на влизане в сила на първоинстанционното решение В този смисъл е определение № 152/ 08.04.2020 г., гр.д. 4905/2019 г., ВКС, І г.о. Според приетото в решение № 67/24.03.2016 г., гр.д. 5264/2015
г., ВКС, І г.о., ако
решението на първоинстанционния съд е обжалвано само
в частта за дължимото парично уравнение (чл. 288, ал. 6 ГПК (отм.), а сега чл. 349, ал.
5 ГПК) и е недопустимо въззивният съд да определи (повторно) кой от съделителите какъв реален дял да получи или да разгледа
(отново) претенцията за възлагане, като последица от зададения с въззивната жалба ограничен предмет на произнасяне,
паричното уравнение следва да бъде определено според стойността на делбеното имущество към датата, на която се е погасило
правото на въззивно обжалване за всички съделители. В този случай въззивната
инстанция е длъжна да допусне изслушване на експертиза за установяване на
действителната пазарна цена на имуществото, предмет на делбата, към релевантния
момент - датата, към която се е преклудирало правото
на въззивно обжалване за всички съделители.
Такова задължение въззивната инстанция има поради суспензивния ефект на въззивната
жалба, в упражнение на правомощията си на инстанция по същество (чл.
188, ал. 3 ГПК (отм.), а
сега чл. 235, ал. 3 ГПК) и поради необходимостта от специални знания за изясняване
на въпроса (чл. 157, ал. 1 ГПК (отм.), а сега чл. 195, ал. 1 ГПК). Задължението възниква, когато
от релевантния момент (датата на настъпилата преклузия
по правото на въззивно обжалване за всички съделители) е изминал значителен период от време.
С оглед изложеното и предвид
възприетите в трите заключения сравнително близки по размер средни пазарни
стойности, въззивният съд кредитира като най-точни,
определените в тройната СТЕ от 12.11.2019
г. Според нея, поставеният в дял на
ищеца Ч. апартамент № 10.01 възлиза на 344 645 лв., а поставеният в дял на
ответницата М. апартамент № 8 е на стойност 80 120 лв. за голата
собственост, след приспадане от глобалната цена за 102 190 лв. на запазеното в
полза на същата съделителка вещно право на ползване
върху целия имот, оценено за 22 070 лв. Стойността на апартамент № 8 следва да
се определи именно при съобразяване на ограниченото вещно право, разпростиращо
се върху целия имот. По силата на наследствено правоприемство,
ищецът Ч. придобива 2/3 ид.ч. от собствеността върху делбените апартаменти, а ответницата М. – 1/3 ид.ч., като от преди това притежава качеството вещен
ползвател на целия имот.
При съобразяване на възприетите от въззивния
съд цени на апартаментите и на съдебно признатите с влязлата в сила част от първоинстанционното решение цени за останалите имот и
автомобили, както и квоти на съделителите, общата
стойност на всички недвижими и движими делбени вещи
възлизат на 447 055 лв. Поставените в дял на ищеца Ч. вещи са на стойност 351
595 лв., при квота спрямо всички делбени вещи от 289
514.44 лв. Поставените в дял на ответницата М. вещи възлизат на 95 460 лв, при квота върху всички делбени
вещи от 157 540.55 лв. По реда на чл. 69, ал. 2 ЗН, ищецът дължи на ответницата
сумата 62 080.55 за уравняване на дела
й.
Крайните изводи на двете съдебни инстанции
съвпадат. Първоинстанционното решение на основание чл. 271, ал. 1, изр. 1, предл. 1 ГПК следва да
се потвърди в частта за уравнението на дяловете.
Решението в останалата част като необжалвано е влязло
в сила.
Пред настоящата инстанция въззиваемата не претендира и не установява реализирани разноски,
поради което такива не се дължат.
По изложените съображения, Софийският градски съд, ІV-А с-в
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решение от 13.04.2020 г., гр.д. 15784/2018 г.,
СРС, 70 с-в в частта, с която се осъжда П.Ч.,
Гражданин на Италия, роден на *** г., ЛН********да заплати на Ц.Л.М., ЕГН **********
сумата 62 080,55 лева за уравнение на дела й в прекратената съсобственост,
Решението подлежи на касационно обжалване пред
Върховния касационен съд в едномесечен срок от връчване препис на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.