№ 16771
гр. С, 14.09.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 128 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и шести август през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:К И Д
при участието на секретаря П Н А
като разгледа докладваното от К И Д Гражданско дело № 20251110129582 по
описа за 2025 година
Производството е по реда на глава тринадесета от ГПК (”Основно
производство”).
Образувано е по искова молба на етажните съсобственици на вх. Е в сграда,
находяща се в гр. С, ул. "Б Ш" бл. 6, вх. Е, представлявани от К. П. Г., в
качеството му на председател на управителния съвет на ЕС, упълномощен по
реда на чл. 23, ал. 4 ЗУЕС, с адрес в гр. С, ул. „К Р Н" № 14, ет.1, ап.1,
действащи чрез пълномощника адвокат Д. С. К., насочена срещу ответника „В
М" ЕООД, ЕИК: ..., със седалище и адрес на управление: гр. С, район „В“, бул.
„А С" № 55, ет. 2, представлявано от управителите В П С, А Б Г и Е И Н.
Исковата молба обективира следните искови претенции: осъдителен иск за
заплащане на 6 856,25 лева, която сума представлява размер, съставляващ
невъзстановен остатък от средствата на ЕС във фонд "Ремонт и обновление",
ведно с обезщетение за забава върху тази сума в размер на 2 173.32 лева,
считано от 03.01.2023 г. до 22.05.2025 г.; 3 570,00 лева - имуществено
обезщетение за причинена на ЕС вреда, съставляваща пряка и непосредствена
последица от бездействие на ответника, ведно с обезщетение за забава в
размер на 1 399.68 лева за периода от 08.04.2022 г. до 22.05.2025 г. Наведени са
твърдения, че между страните е бил сключен на 01.02.2017 г. договор с правно
основание по чл. 11, ал. 1, т. 11 ЗУЕС с предмет управление и поддръжка на
1
ЕС, като на дружеството ответник били възложени и управителни функции,
поради което съгласно чл.19, ал. 8 от ЗУЕС то е имало правата, задълженията
и отговорността на управителния съвет по смисъла на ЗУЕС, в това число и да
събира дължимите от етажните собственици такси. Договорът бил прекратен
на 01.09.2019 г., но приемо-предавателен протокол за връщане на намиращите
се у ответника материали, при това частичен такъв, бил сключен чак на
06.01.2023 г., като последният уведомил етажните собственици, че ще счита
прекратен договора от 30.09.2022 г. За целия период на взаимоотношенията от
01.02.2017 г. до 30.09.2022 г., ОС на ЕС не приело нито едно решение по
смисъла на чл. 11, ал. 1, т. 4 от ЗУЕС и не одобрило нито един годишен отчет
на управителя на ЕС. Твърди се, че ответникът не изпълнявал дейността си
съгласно изискванията на закона и добрите търговски практики в неговата
професионална сфера, като се сочат и различни оплаквания на съсобственици,
в това число и от контролния съвет, като с нарочно решение от 08.10.2022 г.
ОС на ЕС изрично оспорило наличието на договорна връзка с „В М" ЕООД.
Ответникът обаче начислил в пълен размер възнаграждение за предоставяната
услуга „професионален домоуправител пълен пакет“ от по 140 лева/месечно
за целия период след изтичането на срока на договора - от 02.02.2019 г. до
30.09.2022 г. В тази връзка ищецът изрично се позовава на чл. 19, ал. 8 от
ЗУЕС. Тази начислена сума не била реално събрана от ответника, както
повелявала разпоредбата на чл. 3, ал. 3 от договора от 2017 г., а била
прихваната от дружеството с постъпленията във фонд “Ремонт и обновление”.
Такова изявление за прихващане било адресирано от представител на
ответника с писмо от 30.12.2022 г., но в исковата молба се оспорва то да е
породило правен ефект, съобщението било представено от лице без
представителна власт; етажните собственици възразили на същото със
съобщение от 03.01.2023 г., като на същата дата ответникът бил поканен да
върне сумите, начислени към фонд “Ремонт и обновление”; не били налице
предпоставките на чл. 103 - 105 ЗЗД, в това число и признакът “насрещност”
на вземанията, активното вземане не било действително , ликвидно и
изискуемо, то не било установено по основание и размер. На 01.10.2024 г.
ответникът възстановил на ищеца сума в размер на 951.99 лева, с основание
на банковия превод “финална каса ЕС”. След приспадане на тази сума, „В М"
ЕООД продължавало да държи неоснователно сума в размер на 6 865.25 лева.
На 01.04.2022 г. ОС на ЕС задължило ответника да сключи договор с “М П”
2
ЕООД за подмяна на дограма, заплащайки възнаграждение на изпълнителя с
паричните средства от фонд “РиО”, но страната бездействала. Договор с „М
П“ ЕООД бил сключен едва на 20.09.2023 г., след прекратяването на
взаимоотношенията с ответника към 30.09.2022 г. Стойността на поръчката
била 11 070,00 лева, като същата била заплатена от ЕС по банков път на
25.09.2023 г. Размерът на нанесената от ответника вреда на ЕС била в размера
на разликата между първоначално оферираната от „М П" ЕООД и
действително платената от ЕС цена за подмяната на дограмата на ЕС, а
именно 3 570,00 лева.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил отговор от „В М“ ЕООД, ЕИК: ...,
представлявано от адв. Д В и адв. И. Г., в който се настоява, че между ЕС и
дружеството бил сключен договор за управление, в сила от 01.02.2017 г., който
е бил прекратен на дата 30.09.2022 г. За да обоснове това твърдение, страната
се позовава на чл. 21, ал. 2 ЗУЕС. Ако „В М“ ЕООД към онзи момент е
прекратил дейността си в етажната собственост, то собствениците щели да
бъдат изправени пред обстоятелството да нямат управител/управителен съвет
за неопределен срок от време. Липсата на избор на нов домоуправител ясно и
категорично показвало, че собствениците в етажната собственост съзнателно
са избрали дейността по управление на ЕС в процесния период да се
упражнява от ответника. ЕС никога не е била с пълна събираемост на суми, в
това число за управление и поддръжка, а и за ремонтни дейности, респективно
положителна каса, поради което била неоснователна претенцията за вреди
поради несключен договор за изработка, като ответникът не е поемал
задължение да финансира същия със собствени средства. В приложенията към
исковата молба не била представена офертата за ремонт, който е следвало да
се извърши по време на управление на “В М” ЕООД. При изчисляване на
разликата в офертата следвало да се вземат предвид инфлационни индекси, но
не само, също така вид и размер на престиран труд, амортизацията и
допълнителното увреждане в течение на времето на дефектиралите части от
сградата, както и стойността на предоставените материали. При прекратяване
на договорните отношения между ЕС и дружеството – професионален
домоуправител, средствата в двата фонда на ЕС били разпределени както
следва: във фонд “управление и поддръжка на ЕС” дефицит от 6 779.35 лева,
което означавало, че дружеството е направило разходи в тежест на ЕС със
собствени средства за сумата от 6 799,35 лева; във фонд “ремонт и обновяване
3
на ЕС” – налични средства в размер на 7 808,24 лева. Собствениците на
самостоятелни обекти в ЕС са имали задължения към ЕС към датата на
прекратяване на договорните отношения, 30.09.2022 г., както следва:
задължения, попълващи фонд “управление и поддръжка на ЕС”– 3 690,41 лева
и задължения, попълващи фонд “ремонт и обновяване на ЕС”– 3 513,61 лева.
Дружеството “В М” ЕООД прехвърлило средства от фонда за ремонти и
обновяване към фонда за управление и поддръжка, с цел покриване на
отрицателните показатели. След направеното прехвърляне, разликата била
възстановена по посочена сметка на новия домоуправител на ЕС, с което
финансовите отношения между страните били окончателно разрешени. С тези
аргументи се иска отхвърляне и на двете искови претенции и присъждане на
разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 800 лева.
В проведеното открито съдебно заседание страните се представляват, като
процесуалните представители поддържат изложеното в исковата молба и
отговора към нея, като адвокатът на ищците представя допълнителни писмени
доказателства във връзка с разпределението на доказателствена тежест с
доклада по делото, като се и допълват доводите относно липсата на договорна
връзка в процесния период с ответното дружество. Ответникът оспорва
изрично правните съображения на насрещната страна.
На база на приетите по делото писмени доказателства,
първоинстанционният съд достига до следните фактически положения:
Между страните не е спорно, че с нарочно решение общото събрание на
етажните собственици и ползватели на жилища в сграда, находяща се в град С,
кв. “СС Р”, бул. “Б Ш” бл. 6, вх. Е, възложило на “В М” ООД, ЕИК ...
упражняването на правомощията на управителен съвет на ЕС - права по чл.
23, ал. 1, т. 1, т. 2, т. 5, т. 6, т. 7, т. 8, т. 10, т. 11, т. 12, ал. 3 и ал. 4 от ЗУЕС, като
за целта бил сключен договор за услуга с последното дружество и
изпълнителят се съгласил да осигури управление и поддръжка на етажната
собственост срещу заплащане от страна на възложителя на месечно
възнаграждение за предоставената услуга в общ размер на 140 лева на обект,
както и извънредни разходи по поддръжката и ремонта на общите части, но
при необходимост (чл. 2, ал. 1 и чл. 3, ал. 1, ал. 2 от представения договор). В
чл. 5, ал. 1 от договора страните се споразумели, че същият има сила за една
година, като в случай че нито една от страните не уведоми другата с писмено
4
предизвестие за прекратяване, то договорът продължавал своето действие с
още една година.
От правна страна съдът съобразява следното:
Според чл. 19, ал. 8 ЗУЕС (с приложимата към датата на провеждането на ОС
редакция) по решение на общото събрание, взето с мнозинството повече от 67
на сто идеални части от общите части на етажната собственост, правомощията
или част от тях на управителния съвет (управителя) могат да бъдат възлагани
на физически лица или на юридически лица, които не са собственици.
Договорът за възлагане се одобрява с решение на общото събрание, взето с
мнозинство повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната
собственост, и се сключва от упълномощено от общото събрание лице за срок
до две години. Договор, сключен за по-дълъг срок, се смята за сключен за две
години, а клауза, предвиждаща автоматично подновяване на договора или
превръщането му в безсрочен, се смята за недействителна. Съгласно чл. 17, ал.
2 т. 7 (ред. - ДВ, бр. 26 от 2016 г.) за възлагане правомощията или на част от
тях на управителния съвет (управителя), както и за възлагане на дейности по
поддържането на общите части на сградата на юридически или физически
лица, които не са собственици, следва да се постигне мнозинство повече от 67
на сто идеални части от общите части на етажната собственост. Посочената
разпоредба настоящият съдебен състав намира за императивно ограничителна,
която не може да бъде тълкувана разширително, тъй като с нея законодателят
ясно е ограничил възможността срокът на договора да бъде продължаван
многократно, поставяйки специални условия за това, в това число и
квалифицирано мнозинство на етажните собственици, защитавайки
интересите на очаквано по-слабата страна в правоотношението, когато става
въпрос за юридическо лице, професионалист в областта, какъвто е и
процесният случай. Ето защо след като договорът е бил прекратен на
01.02.2019 г., страните след тази датата не се намирали помежду си в
договорно правоотношение. До юли 2021 г., когато общото събрание на
етажните собственици се противопоставя изрично на дейността на ответника,
може да се възприеме, че дружеството е действало в качеството на гестор и на
основание чл. 61, ал. 1 ЗЗД му се дължи възстановяване на извършените
необходими разноски във връзка с осъществената дейност, а след тази дата по
правилата на неоснователното обогатяване (чл. 59 ЗЗД), като тези разходи
страната очевидно е съизмерила с уговореното в договора възнаграждение, но
5
предвид представената електронна кореспонденция извършеното прихващане
с тези суми не е произвело действие, при липсата на безспорност на активното
вземане. Ответникът сам признава, като този факт е отделен и като безспорен
в окончателния доклад по делото, че е задържал остатъка от паричната
наличност на етажната собственост в размер на исковата претенция - 6 856.24
лева, след като превел в полза на 01.10.2024 г. на ищците 951.99 лева. Предвид
изложеното - този иск следва да бъде уважен изцяло, като основателен е и
акцесорният такъв за заплащане на мораторна лихва, размерът на който съдът
на основание чл. 162 ГПК определя на 2 173.32 лева, съобразно посочената в
исковата молба дата на покана - 03.01.2023 г., като това твърдение за
отправено извънсъдебно искане за възстановяване на задържана сума се
обосновава от приложената електронна кореспонденция на стр. 100 от делото,
като е видно, че писмото изхожда от представител на ЕС до електронния
адрес на ответника, чрез който той е комуникирал с етажните собственици и
не оспорва, че е негова собственост. Няма данни страните да са уговорили
приложение на хипотезата на чл. 10, ал. 2 от Закона за електронния документ
и електронните удостоверителни услуги, като съгласно ал. 1 на посочената
разпоредба електронното изявление е получено с постъпването му в
посочената от адресата информационна система.
По иска за обезщетение на възникнали имуществени вреди:
Както бе посочено и по-горе, по мнение на първоинстанционния съд в
периода след 2019 г. страните в производството не се намирали в договорно
правоотношение, като и с оглед твърденията в исковата молба, следва че
предявеният иск за обезщетение на вреди е на извъндоговорно основание -
бездействие на служители на ответника с оглед възложена работа.
Задължителна предпоставка за отговорността по чл.49 ЗЗД е възлагането на
определена работа, като възлагането на работа по смисъла на чл.49 ЗЗД
съставлява натоварване на едно лице с извършването на определени действия,
свързани с дейността на възложителя, като тази дейност може да бъде
стопанска, търговска, управленска и пр., но във всички случаи тя трябва да
бъде правомерна. В случая обаче на събранието през април 2022 г.
представител на ответника е отказал да го ръководи, а самите етажни
собственици са отказали да заплащат възнаграждение на ответното
дружество. В този смисъл няма категорични доказателства по делото, че след
6
това общо събрание ответникът е поел извършването на самата работа,
поради което той няма как да носи отговорност във връзка с нейното лошо
изпълнение. Ето защо по мнение на настоящата съдебна инстанция този иск,
ведно с акцесорната претенция по него, подлежи на отхвърляне.
При този изход на спора, то разноски се следват и на двете страни, като на
ищците се дължат по съразмерност 1 108.62 лева, а ответникът с отговора на
исковата молба претендира такива, но не е представил доказателства за
извършването на такива.
Така мотивиран, Софийски районен съд на основание чл. 235, ал. 1 ГПК
РЕШИ:
ОСЪЖДА на основание чл. 55, ал. 1, предложение първо ЗЗД „В М" ЕООД,
ЕИК: ..., със седалище и адрес на управление: гр. С, район „В“, бул. „А С" №
55, ет. 2, представлявано от управителите В П С, А Б Г и Е И Н, да ЗАПЛАТИ
на етажните съсобственици на вх. Е в сграда, находяща се в гр. С, ул. "Б Ш" бл.
6, вх. Е, представлявани от К. П. Г., в качеството му на председател на
управителния съвет на ЕС, 6 856,25 лв. (шест хиляди осемстотин петдесет и
шест лева и двадесет и пет стотинки), която сума представлява размер,
съставляващ невъзстановен остатък от средствата на ЕС във фонд "Ремонт и
обновление", както и на основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД обезщетение за забава
върху тази сума в размер на 2 173.32 лева (две хиляди сто седемдесет и три
лева и тридесет и две стотинки), за периода от 03.01.2023 г. до 22.05.2025 г.;
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявения от етажните съсобственици на
обекти в сграда на вх. Е, находяща се в гр. С, ул. "Б Ш" бл. 6, вх. Е,
представлявани от К. П. Г., в качеството му на председател на управителния
съвет на ЕС, иск с правно основание по чл. 49 ЗЗД за заплащане на сума в
размер на 3 570,00 лева, представляваща имуществено обезщетение за
причинена на ЕС вреда, съставляваща пряка и непосредствена последица от
бездействие на ответника, изразено в несключен в срок договор за изработка,
както и иска за обезщетение за забава върху имущественото обезщетение в
размер на 1 399.68 лева за периода от 08.04.2022 г. до 22.05.2025 г.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК „В М" ЕООД, ЕИК: ..., със
седалище и адрес на управление: гр. С, район „В“, бул. „А С" № 55, ет. 2,
7
представлявано от управителите В П С, А Б Г и Е И Н, да ЗАПЛАТИ на
етажните съсобственици на вх. Е в сграда, находяща се в гр. С, ул. "Б Ш" бл. 6,
вх. Е, представлявани от К. П. Г., в качеството му на председател на
управителния съвет на ЕС, съдебно-деловодни разноски за настоящата
инстанция в размер на 1 108.62 лева (хиляда сто и осем лева и шестдесет и
две стотинка).
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от получаването му от страните.
РЕШЕНИЕТО е подписано с квалифициран електронен подпис на съдията - чл. 102а, ал. 1 ГПК, поради
което не носи саморъчен такъв.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
8