ОПРЕДЕЛЕНИЕ
№ 28
гр. Пазарджик, 11.01.2022 г.
РАЙОНЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК, XIX ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
закрито заседание на единадесети януари през две хиляди двадесет и втора
година в следния състав:
Председател:Ангел Ташев
като разгледа докладваното от Ангел Ташев Гражданско дело №
20215220103948 по описа за 2021 година
Производството е образувано по постъпила искова молба, депозирана от „Р“ ООД,
ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: гр. ***, ж.к. „***“, бл. ***, вх. *, ет.*, ап. *,
представлявано от управителя К. Г., със съдебен адрес“ гр. ***., бул. „***.“ № *, ет.*, ап.*,
чрез адвокат Р.Я. – САК, против М. Г. СТ., ЕГН **********, с адрес: гр. ***, ул. „***“ *,
ет.*, ап.*, с искане съдът да постанови решение, с което да осъди ответника да заплати на
ищеца сумата в размер на 7 228 лева /седем хиляди двеста двадесет и осем хиляди/ лева,
представляваща неустойка по т.9.2. във връзка с т.4.4. от сключения договор за
посредничество в размер на 3,5 % от посочената в договора /регистъра на предложените
имоти/ продажна цена, която сума включва и дължимия ДДС. Претендира и разноски.
Обстоятелства, на които ищецът основава претендираното право и
предявения иск:
В исковата молба се твърди, че на 02.04.2021 г. между страните е сключен договор за
посредничество, по силата на който ищецът в качеството си на посредник се задължил
съгласно т. 1. от същия да осъществява посредничество при придобиване на недвижим имот,
описан в Регистъра на предложените имоти, неразделна част от сключения договор. Сочи, че
съгласно т.4.3 от договора размерът на възнаграждението за извършената услуга бил в
размер на 3 /три/ процента/ от продажната цена на имота, но не по малко от 600 /шестстотин
евро/.
Твърди, че на датата на сключване на процесния договор брокер от агенцията - П. Д.
представил на ответника апартамент, находящ се на адрес в гр. П., ул. „***“ № *, ет.*, ап. *
за цена в размер на 88 000 евро. Сочи, че ответникът харесал имота и на 06.04.2021 г,
страните сключили договор за гаранция, по силата на който ответникът се задължил да
закупи имота при постигане на определени ценови параметри съгласно т.2 от договора. На
17.04.2021 г. обаче страните сключили анекс, с който прекратили сключения договор за
1
гаранция и посредникът - ищец върнал на ответника пълния размер на сумата, предадена
като гаранция за закупуване на недвижимия имот. Посочва, че договорът за посредничество
не бил прекратен и продължил действието си.
Твърди, че при справка в Служба по вписванията няколко месеца по - късно
установил, че ответникът е закупил апартамента, предложен от него на 21.06.2021 г. като
купувачът не бил заплатил и до настоящия момент възнаграждение на посредника. Счита, че
е изпълнен фактическия състав на т.9.2, във връзка с т.4.4 от сключения договор за
посредничество, а именно по време на действието на процесния договор възложителят е
придобил имот, предложен от посредника без да заплати дължимото към Агенцията
възнаграждение. Това представлявало опит на възложителите недобросъвестно да избегнат
заплащане на възнаграждение към посредника, поради което за последният възниква
правото да търси неустойка по 9.2. от договора в размер на 3,5 %/ три цяло и половина
процента/ без ДДС от продажната цена, посочена в договора, която в регистъра на
предложените имоти - неразделна част от договора за посредничество е посочена продажна
цена в размер на 88 000 евро /осемдесет и осем хиляди/ евро или 7228 лева неустойка с ДДС.
Правна квалификация:
Исковата молба, при посочените горе обстоятелства има своето правно основание в
разпоредбата на чл.92 ЗЗД
На ответника е редовно връчен препис от исковата молба и приложенията.
В срока по чл.131 ГПК депозира отговор, в който счита, че предявения иск е
неоснователен и недоказан.
Обстоятелства, на които ответникът основава възраженията си:
Твърди, че на 02.04.2021 г. ответникът се е свързал по обява за недвижим имот от
интернет с ищеца, като на уговорената среща П. Д. - брокер му е предложил, освен имотът,
за който са се срещнали, да му бъде показан и още един имот, а именно процесният в гр.***
на ул. „***“ № *. Сочи, че се съгласил, като брокерът му представил бланкови документи:
„Регистър на предложените имоти“ и „Договор за посредничество“, снел данните на
ответника в тези документи и му ги дал да ги подпише. След това двамата отишли на оглед
на двата подготвени имота. При огледът на имота на ул. „***“ №* брокерът категорично
бил ограничил контакта между ответника и лицето, което отворило имота- едноличната
собственичка на имота - В. Й. И., като нито са били разменени телефонни номера, нито е
узнал имената на лицето, което ги е посрещнало и е отворило имота.
Твърди, че след няколко дни се свързал отново с брокера, за да бъде организиран
отново оглед на имота, като този път щяла да присъства и партньорката му Р. Д. С.. При
второто посещение на имота ги посрещнал съпругът на собственичката- А. А. И.. Имотът
харесал на Р. С., като брокерът ги предупредил по никакъв повод да не разговарят с г-н И.-
нито за пари, нито за договори, защото бил много особен характер. Така и станало и не било
контактувано. Сочи, че след този оглед, заявил на брокера Д., че проявява интерес към този
имот и желае да остави капаро. Поради тази причина на 06.04.2021 г. ответникът и
2
партньорката му се срещнали в офиса на ищеца с брокера П. Д. и заплатили капаро в размер
на 1000 евро. Не му били представени от страна на ищеца никакви документи за
собственост или каквито и да било справки относно имота.
Твърди, че на 17.04.2021 г. брокерът Д. му се обадил, за да го информира, че не може
да стане сделка за процесния имот, като изтъкнал като причина, че продавачите са
проблемни и трябва да се търси друг имот, на който разговор станала свидетел Р. Д. С..
Брокерът върнал даденото капаро от 1000 евро на ответника. Сочи, че брокерът не бил
направил никакъв опит да бъде организирана среща между ответника и продавача на имота,
където да могат страните да се договорят, да уточнят позициите си, да обяснят изискванията
си една на друга, за да може по някакъв начин да се достигне до сделка.
Сочи, че в резултат на така развилата се ситуация започнал да търси сам обяви от
собственик в интернет сайтовете и попаднал на процесния апартамент в интернет
страницата OLX.bg, която обява познал по публикуваните снимки. Обадил се на посочения
телефон и се оказало, че обявата била публикувана от собственика на имота. Собственикът и
ответникът се договорили да бъде извършена покупко-продажба на стойност 85000 евро,
което се и осъществило. В процес на преговорите помежду им станало ясно, че продавачът
не е имал договорни отношения с агенцията за недвижими имоти „Ринекс Революшън“, и че
е рекламирал имота сам от много дълго време.
Твърди, че ищецът не е изпълнил задълженията си по договора за посредничество -
трябвало е да осигури организационно обслужване на сделката до сключване на окончателен
договор, което в случая той не само не е сторил, но дори е възпрепятствал да се случи. Сочи,
че посредникът е престанал да действа като такъв и е започнал да спекулира с цената на
имота без знанието на продавача или без знанието на купувача, с което е нарушил своята
основна функция- да съдейства на страните, да ги свърже, да организира преговорите между
тях и да улесни постигането на крайния резултат- сключване на сделка между купувача и
продавача на цената, на която страните са съгласни. Посочва какви са функциите и
задълженията на ищеца според търговския закон.
Прави възражение за неравноправност на клауза 2.3, клауза 4.4 и на клауза 9.2 от
Договор за посредничество, тъй като поставят ответника - потребител по посочения договор,
в много неизгодна позиция, от която ищецът се възползвал. Тези клаузи били твърде неясно
формулирани, не ставало ясно какво точно трябва да извърши ищеца, не ставало ясно колко
е неустойката в ущърб на ответника, нямало подобна санкция с неустойка за ищеца, ако той
е неизправна страна. В този смисъл сочи, че клаузите не отговаряли на стандартите за
прозрачност, посочени от Съда на Европейския съюз, нарушавали баланса между страните
по договора, в противоречие са със Закона за защита на потребителите, нарушавали
правилата за добросъвестност от страна на ищеца в качеството му на търговец с оглед по-
силната икономическа позиция спрямо ответника в качеството му на потребител. Поради
това тези клаузи били нищожни и следвало да не бъдат прилагани в отношенията между
страните.
Прави възражение относно размера на претенцията, тъй като в договора било
3
уговорено заплащането на възнаграждението, евентуално заплащането на неустойката да е
по цени, които са без ДДС. Неясно оставало защо ищецът в исковата си претенция посочва
формирана цена с включено ДДС, при положение, че в договора за посредничество изрично
е посочено, че всяка от дължимите суми ще бъде в размер без ДДС.
Прави възражение за прекомерност на претендираната неустойка, чиято функция
била да има обезпечителен и санкционен характер, но не и да служила за неоснователно
обогатяване, тъй като надхвърляла уговореното възнаграждение в размер на 3 %.
Оспорва по чл.193 ГПК истинността на следните документи: Договор за
посредничество ID 14950 от 02.04.2021 г.; Регистър на предложените имоти от 02.04.2021г.и
Договор за гаранция от 06.04.2021 г..
Доказателствени искания:
Съдът намира представените заверени преписи на писмени документи с ИМ и ОИМ
за относими и допустими към предмета на делото, поради което следва да бъдат допуснати
до събиране.
По доказателственото искане за събиране на гласни доказателства – провеждането на
разпит на един свидетел при режим на довеждане от ищцовата страна и трима свидетели
при режим на довеждане от ответната страна, съдът намира същото за относимо, поради
което следва да бъде уважено, като на ответника бъдат допуснати само двама свидетели.
По искане за назначаване на съдебно-графологична експертиза и по откриване на
производството по чл.193 ГПК, касаещо оспорването на Договор за посредничество ID
14950 от 02.04.2021 г.; Регистър на предложените имоти от 02.04.2021г.и Договор за
гаранция от 06.04.2021 г. съдът ще се произнесе в съдебното заседание, след като ищецът, на
основание чл.193, ал.2 ГПК, заяви дали ще се ползва от тях.
По делото липсват въведени, неподлежащи на доказване факти, по смисъла на чл.154,
ал.2 и чл.155 ГПК.
БЕЗСПОРНО И НЕНУЖДАЕЩО се от доказване между страните е, че на
02.04.2021 г. брокер от агенцията - ищец П. Д. представил на ответника апартамент,
находящ се на адрес в гр. ***, ул. „*** № *, ет. *. ап. *, че ответникът предоставил на
06.04.2021 г. на ищеца сумата в размер на 1000 евро – капаро са процесния апартамент, че
на 17.04.2021 г. ищецът върнал даденото капаро на ответника, че на 21.06.2021 г.
ответникът закупил процесния апартамент от В. И..
На основание чл.146, ал.1, т.5, вр. ал.2 ГПК съдът следва да укаже на страните, че
съгласно чл.153 и чл.154, ал.1 ГПК всяка страна е длъжна да установи спорните факти, на
които основава своите искания или възражения, както и връзките между тези факти.
УКАЗВА НА ИЩЕЦА, че следва да докаже твърденията си, че на 02.04.2021 г. е
сключил с М. Г. С. договор за посредничество ID ***,че е изправната страна по него,
размерът на претенцията си.
УКАЗВА НА ОТВЕТНИКА, че носи доказателствената тежест да установи
възраженията си, че ищцовото дружество не е оказало съдействие при закупуването на
4
процесното жилище, както и другите си възражения направени в ОИМ.
На основание чл.140, ал.3 ГПК, следва да се напътят страните към медиация или друг
способ за доброволно уреждане на спора.
Воден от горното, на основание чл.140 от ГПК, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
НАСРОЧВА производството по делото за разглеждане в открито съдебно заседание
на 16.02.2022 год. от 10:45 часа, за която дата и час да се призоват страните, ведно с
връчване на препис от настоящото определение, а на ищеца и от отговорите на
исковата молба.
СЪОБЩАВА на страните проекта си за доклад по делото.
ДОПУСКА до събиране представените с исковата молба и отговора на исковата
молба писмени доказателства.
ДОПУСКА до разпит в режим на довеждане един свидетел на ищеца и двама
свидетели на ответника.
По искане за назначаване на съдебно-графологична експертиза и по откриване на
производството по чл.193 ГПК, касаещо оспорването на Договор за посредничество ID ***
от 02.04.2021 г.; Регистър на предложените имоти от 02.04.2021г.и Договор за гаранция от
06.04.2021 г. съдът ще се произнесе в съдебното заседание, след като ищецът, на основание
чл.193, ал.2 ГПК, заяви дали ще се ползва от тях.
УКАЗВА на ищеца да посочи до датата на съдебното заседание ДАЛИ ще се ползва
от покана за даване на писмени обяснения и Заповедта за уволнение приложени към
исковата молба.
По делото липсват въведени други, неподлежащи на доказване факти, по смисъла на
чл.154, ал.2 и чл.155 ГПК.
БЕЗСПОРНО И НЕНУЖДАЕЩО се от доказване между страните е, че на
02.04.2021 г. брокер от агенцията - ищец П. Д. представил на ответника апартамент,
находящ се на адрес в гр. ***, ул. „***“ № *, ет. *. ап. *, че ответникът предоставил на
06.04.2021 г. на ищеца сумата в размер на 1000 евро – капаро са процесния апартамент, че
на 17.04.2021 г. ищецът върнал даденото капаро на ответника, че на 21.06.2021 г.
ответникът закупил процесния апартамент от В. И..
УКАЗВА НА ИЩЕЦА, че следва да докаже твърденията си, че на 02.04.2021 г. е
сключил с М. Г. С. договор за посредничество ID 14950,че е изправната страна по него,
както и размерът на претенцията си.
УКАЗВА НА ОТВЕТНИКА, че носи доказателствената тежест да установи
възраженията си, че ищцовото дружество не е оказало съдействие при закупуването на
процесното жилище, както и другите си възражения направени в ОИМ.
5
ПРИКАНВА страните към спогодба и ги НАПЪТВА към медиация или друг способ
за извънсъдебно уреждане на спора.
УКАЗВА на страните, че при постигане на спогодба, същата ще има силата на влязло
в сила решение, а при приключване на делото със спогодба може да се приложат
последиците на чл. 78, ал. 9 от ГПК.
УКАЗВА на ответника, че на основание чл. 238, ал. 1 от ГПК, ако не се яви в първото
заседание по делото, без да е направил искане за разглеждането му в негово отсъствие,
ищецът може да поиска постановяване на неприсъствено решение срещу ответника или да
оттегли иска.
УКАЗВА на ищеца, на основание чл. 239, ал. 1, т. 1 от ГПК, последиците по чл. 238,
ал. 2 от ГПК, че ответникът може да поиска прекратяване на делото и присъждане на
разноски или постановяване на НЕПРИСЪСТВЕНО РЕШЕНИЕ срещу ищеца, ако той не се
яви в първото заседание по делото, не е взел становище по отговора на исковата молба и не
е поискал разглеждане на делото в негово отсъствие.
Определението е окончателно.
Съдия при Районен съд – Пазарджик: _______________________
6