Протокол по дело №173/2023 на Административен съд - Смолян

На поименно повикване в 14:30 часа, се явиха:

 

ЖАЛБОПОДАТЕЛЯТ С. Х. Д., уведомен по реда на чл. 138, ал. 2 от АПК, не се явява. Същият се представлява от пълномощника си адв. Б. М., надлежно упълномощен от по-рано.

ОТВЕТНИКЪТ – Министъра на земеделието, уведомен по реда на чл. 138, ал. 2 от АПК, се представлява от юриск. В., надлежно упълномощена от по-рано.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ инж. А. К. П., налице.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ инж. С. Х. Б., налице.

 

ПО ХОДА НА ДЕЛОТО:

 

АДВ. М.: Да се даде ход на делото.

ЮРИСК. В.: Да се даде ход на делото.

 

СЪДЪТ намира, че няма процесуални пречки за даване ход на делото и затова

 

О П Р Е Д Е Л И :

 

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО.

 

СЪДЪТ ДОКЛАДВА, че по делото назначените вещи лица инж. А. П. и инж. С. Б. са представили писмени заключения.

 

АДВ. М.: Не възразявам да бъде изслушано вещото лице.

ЮРИСК. В.: Не възразявам да бъде изслушано вещото лице.

 

СЪДЪТ намира, че не са налице процесуални пречки да бъдат допуснати до разпит вещите лица, които са депозирали заключения в законния срок по чл. 199 от ГПК и затова

 

О П Р Е Д Е Л И :

 

ДОПУСКА изслушване на вещите лица инж. А. П. и инж. С. Б. по представените от тях заключения.

 

СНЕ се самоличността на вещото лице инж. А. П., както следва:

Инж. А. К. П., [възраст], българска гражданка, неосъждана, без родство и дела със страните по делото.

 

На вещото лице се напомни наказателната отговорност по чл. 291 от НК.

Вещото лице обеща да даде заключение по съвест и знание.

 

ВЕЩОТО ЛИЦЕ инж. А. П.: Поддържам представеното заключение.

Сега искам да редактирам малко заключението, защото сутринта, разглеждайки го видях, че понеже съм използвала договори за покупко-продажба на общински земи на територията на [община], цените там са с ДДС. В представеното от мен заключение това не беше съобразено. Които продажби са с нотариални актове между граждани са без ДДС. Затова сутринта изправих това. Стойностите, които са от общината, ги намалявам с ДДС, защото те там са посочени с ДДС. Трябва да имаме еднаквост между всички сделки и моята оценка е без ДДС, оценката и на двата оценявани имота.

В таблицата, която съм представила, примерно на стр. 3, т. 3 е договор от 16.11.2022 г., с който общината продава част от УПИ. В първото заключение цената е с ДДС, тук съм изправила това.

За по-малкия имот цената с ДДС е 10572 лв., а сега без ДДС е 9365 лв. Има малко спад надолу. Причината за този спад е, че сделките, които съм използвала за продажба на общински имот, т.е. сравнителните сделки и сравнителните цени, са записани в договорите с ДДС и по-нататък в самия договор, пише, че тази цена е с ДДС. Затова ние трябва да приспаднем това ДДС, защото в случая ако някой иска да начислява ДДС, върху тази сума трябва да бъде.

За другия имот, големият имот, без ДДС е 50661 лв.

Представям изготвеното от мен заключение, където съм коригирала използваните сравнителните цени на сделки с недвижими имоти и съответно съм намалила пазарните стойности на двата процесни имота.

 

АДВ. М.: Не възразявам сега да обсъждаме коригираното заключение, тъй като ми стана ясна причината за корекцията и приемам, че това е уточнение, каквото вещото лице може да направи в съдебно заседание при изслушване на експертизата.

ЮРИСК. В.: Аз също нямам възражения сега да изслушаме коригираното заключение на вещото лице инж. А. П., но пак Ви казвам, че не мога да разбера кое е с ДДС, кое е без ДДС, какво точно ще използваме, тъй като ако като база на сравнение вземаме без ДДС еквиваленти, би следвало всички сделки да са без ДДС, т.е. този имот, който е оставен с ДДС реално накрая не знам как влияе върху общата цена. Вие накрая ни представяне заключението, но накрая не Ви е упоменато на заключителната страница, че е без ДДС тази оценка. Реално го правите в съдебно заседание. И накрая да е ясно, че дадената пазарна стойност за оценяваните имоти от вещото лице да е ясно, че е без ДДС.

 

АДВ. М.: Това уточнение е във връзка с изискването оценката на недвижимите имоти да бъде без ДДС? Оценката на недвижимите имоти трябва да бъде без ДДС, така ли?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ инж. А. П.: Оценителите по принцип правим оценките на недвижимите имоти без ДДС.

ЮРИСК. В.: Първо искам по тази новата експертиза да попитам, понеже гледам, че първия имот не Ви е намален с ДДС, т.е. надолу вторият, който е с нотариален акт, Вие казахте, че първите, които са с нотариални актове са си посочени без ДДС.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ инж. А. П.: Разбрах Ви въпроса: Защо не е намален първия имот? Защото той е между частни лица и тук няма ДДС, в смисъл цената си е без ДДС, докато другите имоти са между община и частно лице и там вече играе роля ДДС.

ЮРИСК. В.: Вие ходихте ли на място и с кого?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ инж. А. П.: Ходих на място с жалбоподателя.

ЮРИСК. В.: Тъй като ние не бяхме уведомени за огледа. С какво предназначение са имотите, които сте ползвали за аналози в експертизата ви и може ли да сравняват цените на имоти за стопански нужди с имотите по делото, а именно такива с предназначение за отдих, курортно селище.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ инж. А. П.: Имоти със стопански нужди и имоти с курортно предназначение могат да бъдат сравними, но се прави корекция затова и аз имам коригиращи коефициенти – местоположение, статут. Тази графа „Статут“ ми е корекцията в тази връзка. Използвала съм имоти като аналози, които са в регулацията на населени места в [община].

ЮРИСК. В.: Повече от еквивалентите, които сте посочили във вашата експертиза всъщност са сделки, с които общината продава маломерни имоти, т.е с по-малка площ имоти. Мислите ли например, че в сравнение с други сделки, тези имоти, които сте използвали като еквивалент, отговорят за спорните имоти по делото, т.е. цената еднаква ли е примерно за складова база и за курортно селище, за отдих за курортно селище?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ инж. А. П.: За складова база, това са бизнес имоти и в случая не съм сложила корекция за статут, но съм сложила корекция за големина на имота. Вие понеже казвате маломерни имоти, затова ги коригирам за големина. Т.е. намалявам цената, защото по-големият имот на квадратен метър ще бъде с по-малка цена. По-голямото е с по-малка цена на единица площ.

ЮРИСК. В.: Вие ги намаляте с корекция местоположение, кое налага корекцията, аз разбирам примерно за големината, но тук 174 кв.м, вие сте му направили корекция на големина, т.е. не би ли следвало ако е с по-голямата площ да го направите това, както казахте сега, че се намалят примерно с коефициента ако са по-големи имотите.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ инж. А. П.: Да, те са много по-големи от 174, затова е намалено.

ЮРИСК. В.: Вие примерно, във вашата експертиза сте намалявали, корекция на големина на такива маломерни имоти. Ето например на първия 174 кв.м е намален с корекция за големина 85%. Следващият, който е под № 3 е с площ 85 кв.м отново е намален с 85%.

В. Л. инж. А. П.: 85% е някакъв максимум за намаляване, защото не може да ги намаляваме 50%, но се намалят, защото оценяваме по-големи имоти. Тогава на квадратен метър, на единица площ, цената е по-малка в сравнение с маломерните имоти, с по-малките имоти. Това е принцип в оценяването да кажем. Коефициентите се определят експертно, т.е. няма долна и горна граница. Аз съм преценила така, защото цената ще стане наистина много малка, ако трябва да слагаме, както казва юрисконсулта. Експертно се определят тези коефициенти.

ЮРИСК. В.: Отделно на стр. 3 от Вашата експертиза посочвате, че терените са без елементи на инженерната инфраструктура като водоснабдяване, канализация, електроснабдяване. Вие нали се запознахте с делото и видяхте, че има одобрен и изготвен ПУП, а Вие в експертизата също сте писали, че самите имоти се намират на 80 метра от регулацията на [населено място], както и че в близост, в съседство има изградена и хижа. Т.е въпроса ми е: Кое Ви кара да опишете, че терените са без елементи на инженерната инфраструктура?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ инж. А. П.: На място, когато отидох бях с М. Д., който ми обясни, че е представител на жалбоподателя С. Д.. Между двата оценявани имота се намира хижа, която е незавършена, изоставена по-скоро, която е включена заедно с големия имот от 7 дка в едно общо УПИ. Тя е част от ПУП, при който се образува едно голямо УПИ и тази хижа е част от проекта. Този човек ми се представи като представител на собственика.

В самите имоти, оценявани, няма ток. Но в близост е [населено място]. Селото е електрифицирано, наблизо има електрификация, но не и в самите имоти. Сравненията, които съм ползвала, също са такива имоти, които са в близост до електрификация или направо са електрифицирани, така че в случая това няма никакво значение за оценката, че съм записала, че не са електрифицирани, защото сравнявам с подобни имоти.

ЮРИСК. В.: Тъй като по делото има предоставена още една оценка, тя е на фирма „А.“, от министерството, която е използвана за заповедта на министъра. Вие нали се запознахте с нея? Там еквивалентите, които са ползвани, са близки по предназначение на характеристиките на тези два имота. Тъй като гледам, че във вашата експертиза сте правили справка в Службата по вписвания, дали за изминалата примерно една година няма някакви точно такива подобни сделки, които да се отнасят примерно до хотели, или до бази за отдих, или до курортни селища, които могат да се използват като еквиваленти на оценка. Въпроса ми е: На какъв принцип избрахте точно тези девет имота?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ инж. А. П.: Годините, които съм изследвала са 2022-2023 г., най-близко до днешния момент. Това са абсолютно всички сделки, които съм използвала. Те са от периода от 2022-2023 г.

Аз не приемам оценката, която е направена от „А.“ в рамките на оценката пред министъра на земеделието. Не я приемам, защото е използван метод на остатъчната стойност, който метод се използва, когато има виза за имота или издаденото строително разрешение. Трябва да бъде ясно какво ще се строи върху този имот, дали ще бъде едноетажна сграда, двуетажна, хотел ли ще е, заведение ли ще е. Трябва да има виза или разрешение за строеж. И затова според мен този метод не е подходящ. Оценителката, която е правила оценката е взела, че ще се строи там 10-етажна сграда, което е почти невъзможно и нелогично там да има точно такава сграда и на тази база определя една изключително висока цена, която няма нищо общо с пазара на земи в този район.

Това налично строителство ние не го разглеждаме, то не ни интересува, защото не е в имота, който оценявам.

Построената хижа (вила) е в едно УПИ с големия имот.

Доколкото аз разбрах С. Д. ще строи 8 броя бунгала и това е обяснено в решението на РИОСВ. Но въпреки това, тъй като нямаме виза, все още за проектиране, нямаме строителното разрешение, този метод не е приложим в случая, а оценителката от „А.“ е използвала пазарни аналози, но те са във връзка с този метод с остатъчния метод, не го е използвала като самостоятелно пазарно сравнение, не е пазарния подход, а е част от този остатъчен метод.

 

АДВ. М.: Нямам други въпроси към вещото лице.

ЮРИСК. В.: Нямам други въпроси към вещото лице.

 

На вещото лице инж. А. К. П. да се изплати възнаграждение в размер на 254 лв. и разходи в размер на 46 лв., или общо сумата 300 лв. по внесения депозит.

 

АДВ. М.: Аз не възразявам да се приеме заключението, заедно с направеното уточнение в днешно съдебно заседание, относно размера на оценката без ДДС.

 

ЮРИСК. В.: Оспорвам заключението на вещото лице по т. 1 от поставените задача, тъй като считам същото за необосновано и неправилно, поради това, че използваните еквиваленти в експертизата нямат нищо общо като предназначение, размер и местоположение с имотите по делото.

Както се вижда от предоставената първа оценка на недвижимите имоти от консултантска фирма „А.“, взетите еквиваленти са хотели или се използват за места за отдих или други курортни бази. Поради това, че са взети еквиваленти като складова база, улична регулация, за стопански нужди и други, които са продадени от общината, считам че са получава това огромно несъответствие между двете оценки, тъй като има огромно значение дали имота ще се използа за стопанска сграда или за курортно селище.

Оспорвам и първоначалното, и коригираното заключение. Още повече, че тук в коригираното заключение, един от имотите е посочен с ДДС, както разбрахме и от вещото лице, т.е. не може да се направи съпоставка на цената дали е с ДДС, дали е без ДДС, ДДС е 20%, т.е. не би следвало да има разминаване, а тук ще има, тъй като единия имот е с ДДС, както каза и вещото лице, тъй като е продажба между физически лица.

 

СЪДЪТ намира, че следва да се приеме и приложи като доказателство по делото изслушаното първоначално и коригирано заключение на вещото лице инж. А. П. и затова

 

О П Р Е Д Е Л И :

 

ПРИЕМА И ПРИЛАГА като доказателство по делото изслушаното първоначално и коригирано днес заключение на вещото лице инж. А. П..

 

АДВ. М.: Да се изслуша вещото лице инж. С. Б..

ЮРИСК. В.: Да се изслуша вещото лице инж. С. Б..

 

СНЕ се самоличността на вещото лице инж. С. Б., както следва:

Инж. С. Х. Б., [възраст], български гражданин, [семейно положение], неосъждан, без родство и дела със страните по делото Образование висше инженер по горско стопанство, с правоспособност за оценка на гори и земи в горски територии. Притежавам сертификат от Камарата на независимите оценители в [държава].

 

На вещото лице се напомни наказателната отговорност по чл. 291 от НК.

Вещото лице обеща да даде заключение по съвест и знание.

 

ВЕЩОТО ЛИЦЕ инж. С. Б.: Поддържам представеното заключение.

По поставените задачи от Вас изготвих заключение за всеки от имотите каква би следвало да е пазарната оценка, като имотите се оценяват като горски територии. Постарах се да издиря сключени сделки през последните 24 месеца. За голямо съжаление на територията на община М. горски територии няма сключени сделки. В доклада съм посочил, в съседство общини в края на 2021 г. Южноцентрално държавно предприятие е провело процедура за закупване на горски територии от физически лица и по съпоставими характеристики на горската територия в съседни общини се установиха 10 сключени сделки. Посочил съм каква е средно-претеглената цена. Освен това съм приложил един метод, който е практика да се използва средната цена, продажна цена на земеделската земя по публикации в Национални статистически институт (НСИ), като към тази цена на земеделската земя се прибави и цената на дървесината. Спазвайки изискванията на Наредбата за оценка на горски територии за пазарна цена се взема по-високата и в своето заключение съм посочил какви са пазарните цени като горска територия. Затова съм внесъл писмено заключение за двата отделни имота, което поддържам изцяло.

И в двата имота има дървесина. В единия имот, по-малкия имот, са 7 броя дървета, бял-борови дървета, дървета от бял бор, дървесен вид бял бор.

В големия имот има много дървета от бял и черен бор, както правостоящи така и пострадали, изкъртени и изсъхнали. Същите бяха клупирани по възможния най-точен метод, за да се получи най-точна оценка на дървесината към настоящия момент. За извършената от мен дейност съм представил за всеки имот отделна таблица какво количество дървесина има в съответния имот.

АДВ. М.: Доколкото разбрах Вие казахте, че сте използвали преди всичко аналози, които са във връзка с изкупуване на гори и земи от горския фонд от държавата от частни лица, физически и юридически. И при тези сделки се използва същата методика, която Вие сте приложил, при определяне на тяхната пазарна цена. По онези сделки същата методика ли се използва при определяне на пазарната цената?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ инж. С. Б.: Методиката, която използва ЮЦДП за закупуването на имоти в горски територии е на базата на предложена цена от собствениците. Те си правят самостоятелна оценка на горската територия и правят съпоставка изгодна ли е цената, която предлага собственика спрямо стойността, буквално казано „на стоката“. Има комисия, която отваря запечатан плик. Има само едно нещо, продавача може в последния ден да каже, че няма да продава, тогава пропада.

АДВ. М.: Моят въпрос беше оценката как се прави, пазарната оценка, а продажбата, договора как се случва е друг въпрос. Дали методиката, която е приложило сега вещото лице, съответства на изготвяне на оценката, а не на продажната цена. Питам, същата методика ли се прилага? Отговора на вещото лице е за продажната цена, как се формира продажната цена. Въпроса ми беше, методиката, която е приложило вещото лице да оцени по тази наредба, методиката е в наредбата, тя е подробно описана, едни и същи стъпки ли следва вещото лице, така както правят оценките на тези имоти, които са аналози в ЮЦДП, оценката на горите, пазарната оценка? Пазарната оценка, а не продажната цена. Продажната цена е едно, пазарната оценка е друго. Вещото лице ми обясни продажната цена, аз искам да го попитам пазарната оценка по същия начин, по същата методика ли се прави?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ инж. С. Б.: Що се отнася до поставената ми задача е пазарна оценка. Що се отнася да направя оценка по Наредбата за оценка за горски имот, там има други критерии, но на мен ми е поставена ясна задачата, пазарна оценка.

АДВ. М.: Различно ли е това?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ инж. С. Б.: Различно е, разбира се! Трябва да изследвам пазара, който съществува на горски територии.

АДВ. М.: Няма други въпроси.

ЮРИСК. В.: Вашите цени с ДДС ли са?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ инж. С. Б.: Всички цени по Наредбата за оценка на горите са без ДДС, т.е. навсякъде и използваните аналози, и дадените оценки от мен, са без ДДС.

ЮРИСК. В.: Нямам други въпроси.

 

АДВ. М.: Да се приеме заключението, обосновано е напълно, добросъвестно изготвено.

ЮРИСК. В.: Аз считам, че заключението е неотносимо към настоящото дело, тъй като експертизата, която е направена, е направена по реда на Наредба за оценка на поземлени имоти в горски територии. В настоящото дело говорим за урбанизирани имоти със сменен начина на трайно ползване за друг курортно рекреационен обект. Моля да имате предвид мотивите на Решение № 7361/21.07.2022 г., по адм. дело № 2902/2022 г. на ВАС, пето отделение, където е посочено като неприложима Наредбата за оценка на поземлените имоти в горски територии при извършване на оценки на имоти в идентичен случай. Като също така в мотивите си съда изрично посочва, че имота не представлява вече горска територия, тъй като е с променено предназначение.

 

СЪДЪТ намира, че следва да се приеме и приложи като доказателство по делото представеното заключение от вещото лице инж. Б., което съдържа оценителски доклад на имот с кратък № 1028 и оценителски доклад на имот с кратък № 1202 и затова,

 

О П Р Е Д Е Л И :

 

ПРИЕМА И ПРИЛАГА като доказателство по делото изслушаното заключение на вещото лице инж. С. Б..

 

На вещото лице инж. С. Х. Б. да се изплати възнаграждение в размер на 300 лв. по внесения депозит.

 

АДВ. М.: От наша страна нямаме нови искания. Считам, че делото е изяснено. Представям списък с разноски, ведно с приходен касов ордер.

 

ЮРИСК. В.: Моля Ви да назначите повторна експертиза по делото по поставената задача в т. 1, като добавите вещото лице да използва еквиваленти близки по предназначение и характеристика до имотите по делото или ако не бъдат намерени реални сделки, да се ползват офертни предложения, които все пак дават една по-реална представа за пазарните оценки. Искам само да кажа, че в предоставената първа оценка по делото не е вярно това, което каза вещото лице П., че се използвани само остатъчната стойност на продажби, реално основния метод, който е ползван е метод на сравнителните продажби даже с тези 100%. Така, че Ви моля да назначите повторна експертиза по т. 1 от дадените задачи. Моля вещото лице да бъде инженер, лицензиран оценител на недвижими имоти.

 

АДВ. М.: Доколкото чух вещото лице каза, че това са всичките намерени от него за последните две години сделки. Дали може да използва за аналози други сделки с такива имоти, които са със същото предназначение, не мога да отговоря, но тя каза, че не е открила такива сделки, като е приложила съответни корекционни коефициенти, които се използват в методиката, одобрена от Националната камара на оценителите от 2018 г. В същото време смятам, че тези цитирани в заключението договори за извършени сделки, са според мен достатъчни на брой, за да обосноват заключение и изводите на вещото лице. Поради тази причина аз смятам, че то е обосновано. За да се иска повторна експертиза би трябвало да не е обосновано заключението на вещото лице, но аз приемам, че при наличието на толкова сделки, все пак това е една база за направените изводи на вещото лице относно оценките. Но във всички случаи предоставям на съда да прецени.

 

СЪДЪТ намира за основателно искането на пълномощника на ответната страна за назначаване на повторна оценителска експертиза, като оценката се изготви за имотите според предназначението им като урбанизирана територия и затова,

 

О П Р Е Д Е Л И :

 

НАЗНАЧАВА повторна съдебно-оценъчна експертиза, при която вещото лице след запознаване с материалите по делото, конкретно с всички документи по административната преписка и депозираната вече експертиза от вещото лице инж. А. П., да даде заключение поотделно за двата имота, каква следва да е пазарната оценка за всеки от имотите, като имоти в урбанизирана територия, като се имат предвид имоти със същото предназначение.

ВЪЗЛАГА експертизата на вещото лице инж. Р. К., при депозит в размер на 300 лв., вносим от ответната страна, в 3-дневен срок, считано от днес.

 

ОТЛАГА И НАСРОЧВА делото за 17.01.2024 г. от 14:00 часа, за която дата и час страните да се считат уведомени на основание чл. 138, ал. 2 от АПК.

ДА СЕ ПРИЗОВЕ вещото лице след внасяне на депозита.

 

Протоколът изготвен в с.з.

Заседанието закрито в 15:53 часа.