№ 20942
гр. София, 13.05.2025 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 72 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и шести февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:БОРЯНА СТ. ШОМОВА СТАВРУ
при участието на секретаря ИНА М. КИРИЛОВА
като разгледа докладваното от БОРЯНА СТ. ШОМОВА СТАВРУ Гражданско
дело № 20241110158210 по описа за 2024 година
Ищците Етажните собственици на сграда етажна собственост с адрес гр. София, ........,
комплекс „Мирамонте“, представлявани от управителя "О. в." ЕООД, са предявили искове за
признаване за установено, че ответниците Р. К. Ж.., ЕГН **********, гр. София, ........,
комплекс „Мирамонте“, ............. и В. П. Ж., ЕГН **********, гр. София, ........, комплекс
„Мирамонте“, ............., дължат по 1 291,32 лв., неплатени месечни вноски за фонд ремонт,
такса управление и режийни раз.и на етажната собственост, дължими във връзка с
апартамент 1 за период от 01.12.2022 г. до 31.05.2024 г., ведно със законна лихва за периода
от 16.05.2024г. до изплащането им, за които е издадена заповед за изпълнение на парично
задължение по чл. 410 ГПК по ч. гр. д. № 29245/24 г. на СРС. Ищците твърдят, че за
процесния период ответниците са собственици на обект в сградата ЕС – апартамент № 1,
както и че управлението и поддръжката на общите части на сградата е възложено на "О. в."
ЕООД съгласно решение на ОС от 22.10.2022 г. и договор от 8.11.2022 г. Твърдят, че в
решение на ОС от 22.10.2022 г. са упоменати всички раз.и по размер и начин на
разпределение в ЕС, като е прието живущите да заплатят една авансова вноска за първия
месец от срока на договора за управление на ЕС. В същото решение /т.3/ е гласувано да бъде
сключен договор за физическа охрана при посочени цени в чл. 4 и чл. 5 от договора, който
бил сключен, а цените за извършване на дейността по управление и поддръжка на етажната
собственост са посочени в ал. 2, т. 10 от договора, със срок от две години. На ОС от
22.11.2022 г. е гласувана сума за изграждане на система за контрол на достъп и външно
осветление пред сгради с индекс „А“, в която е процесният обект. Поради липсата на
плащане, ищците молят за установяване на вземанията за /общ размер, от който всеки
ответник дължи по 1/2/: Встъпителна вноска размер на 123,05 лева начислена за периода от
01.12.2022 г. до 31.12.2022 г.; Вноска за „Наем офис на ЕС“ в общ размер на 50,04 лева.,
представляваща осемнадесет месечни такси по 2,78 лева, начислени за периода от 01.12.2022
г, до 31.05.2024 г.; Вноска за „Фонд ремонт на Комплекс“ в общ размер на 208,26 лева,
1
представляваща осемнадесет месечни такси по 11,57 лева, начислени за периода от
01.12.2022 г, до 31.05.2024 г.; Вноска за „Фонд ремонт Сграда“ в общ размер на 137,70 лева,
представляваща осемнадесет месечни такси по 7,65 лева, начислени за периода от 01.12.2022
г, до 31.05.2024 г.; Вноска за „Такса охрана на ЕС“ в общ размер на 371,93 лева,
представляваща тринадесет месечни такси по 28,61 лева, начислени за периода от 01,12.2022
г. до 31.12,2023 г.; Вноска за „Такса охрана на ЕС“ в общ размер на 175,45 лева,
представляваща пет месечни такси по 35,09 лева, начислени за периода от 01,01.2024 г. до
31.05.2024 г.; Вноска за „Озеленяване на ЕС“ в общ размер на 250,75 лева, представляваща 1
седемнадесет месечни такси по 14,75 лева, начислени за периода от 01.12.2022 г. до 2.2.2024
г.; Вноска за „Озеленяване на ЕС“ в размер на 17,59 лева, начислена за периода от 01.05.2024
г. до 31.05.2024 г.; Вноска за „Такса управление на ЕС“ в общ размер на 270,00 лева,
представляваща осемнадесет месечни такси по 15,00 лева, начислени за периода от
01,12.2022 г. до 31.05.2024 г.; Вноска за „Техническа поддръжка на ЕС“ в общ размер на
158,47 лева, представляваща тринадесет месечни такси по 12,19 лева, начислени за периода
от 01.12.2022 г. до 31.12.2023 г.; Вноска за „Техническа поддръжка на ЕС“ в общ размер на
64,80 лева, представляваща пет месечни такси по 12,96 лева, начислени за периода от
01.01.2024 г. до 31.05.2024 г.; Вноска за „Ел. енергия общи части на ЕС“ в общ размер на
125.10 лева, представляваща осемнадесет месечни такси по 6,95 лева, начислени за периода
от 01.12.2022 г. до 31.05.2024 г.; Вноска за „Снегопочистване на ЕС“ в общ размер на 78.26
лева, представляваща тринадесет месечни такси по 6,02 лева, начислени за периода от
01.12.2022 г. до 31.12.2023 г.; Вноска за „Снегопочистване на ЕС“ в общ размер на 36.10
лева, представляваща пет месечни такси по 7,22 лева, начислени за периода от 01.01.2024 г.
до 31.05.2024 г.; Вноска за „Такса почистване на ЕС“ в общ размер на 227.50 лева,
представляваща тринадесет месечни такси по 17,50 лева, начислени за периода от 01.12.2022
г. до 31.12.2023 г.; Вноска за „Такса почистване на ЕС“ в общ размер на 108.35 лева,
представляваща пет месечни такси по 21,67 лева, начислени за периода от 01.01.2024 г. до
31.05.2024 г.; Вноска за „Ремонт на ЕС“ в размер на 138.88 лева, начислена за периода от
01.12.2022 г. до 31.12.2022 г.; Вноска за „Поддръжка пречиствателна станция на ЕС“ в
размер на 27,78 лева, начислена за периода от 01.11.2023 г. до 30.11.2023 г.; Вноска за „Чип
за достъп до ЕС“ в общ размер на 8.00 лева, начислена за периода от 1.4.2023 г. до 30.04.2024
г.; Вноска за „Еднократно почистване на пречиствателна станция на ЕС“ в размер на 4.63
лева, начислена за периода от 01.05.2024 г. до 31.05.2024 г., съгласно Протокол от ОС на ЕС
от 22.10.2022 г., Договор за управление от 08.11.2022 г., Договор за охрана от 30.11.2022 г.,
Протокол от ОС на ЕС от 09.10.2023 г. Претендират разноските в заповедното и исковото
производство.
В законоустановения едномесечен срок ответниците са депозирали писмени отговори, с
които оспорват исковете. Твърдят, че "О. в." ЕООД не е страна по договор за управление на
етажната собственост на блок „А6“, съответно и те не са страна по представените с исковата
молба договори. Поддържат, че сградата, в която ответниците живеят, е отделна етажна
собственост, която си има свое ОС, нямащо нищо общо с посоченото в исковата молба,
както и че жилищен комплекс „Мирамонте“ не представлява единна етажна собственост, в
2
която насока излагат подробни съображения. Считат, че решенията на съвместните общи
събрания обвързват само присъствалите и представляваните етажни собственици, сред които
не е присъствал представител на етажната собственост на блок „А6“. Излагат подробни
доводи в насока на това, че посочените в исковата молба раз.и не се отнасят за ЕС на блок
„А6“. Възразяват по приемането на представените с исковата молба доказателства. Молят за
отхвърляне на исковете и присъждане на разноски.
Съдът, след като обсъди доводите на страните и доказателствата по делото, намира за
установено от фактическа и правна страна следното:
Предмет на делото са искове по чл. 422 ГПК, вр. чл. 6, ал. 1, т. 9 и т. 10, вр. чл. 50 и чл. 51
ЗУЕС за установяване на вземания за вноски управление и поддръжка и ФРО на етажна
собственост.
От приетия по делото нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти от
11.12.2014 г. се установява, че Р. Ж. и В. Ж. придобили апартамент № 1 на първи етаж в
жилищна сграда в гр. София, район Витоша, кв. Драгалевци, ........, ...., заедно с прилежащата
изба № 2, с 15.308% идеални части от общите части на сградата и съответните идеални
части от правото на строеж върху поземления имот, в който е построена сградата, както и
гараж № 1 на сутеренния етаж на сградата.
Установява се от представения протокол, че на 22.10.2022 г. е проведено общо събрание на
представителите на сградите част от жилищен комплекс Мирамонте с адрес гр. София, ........,
на което са присъствали 20 сгради от 25, като видно от списъка представител на сграда А6
не е присъствал. Взети са решения за приемане на бюджет на комплекса, сключване на
договор за управление и поддръжка с О. в. ЕООД от упълномощения от собствениците
Велизар Радев, сключване на договор с Вта Секюрити.
Представен е сключен на 8.11.2022 г. договор между собствениците в комплекса, чрез
В.Радев, и О. в. ЕООД за управление и поддръжка на жилищния комплекс със срок на
действие две години. На 12.11.24 г. е сключен нов договор за още две години. На 30.11.2022
г. е сключен и договор с ВТА Секюрити сървиз ЕООД за охрана на жилищен комплекс
Мирамонте.
Съгласно съставения протокол, на 9.10.2023 г. е проведено съвместно общо събрание на
представителите на сградите част от жилищен комплекс Мирамонте, на което са
присъствали 15 от 25 сгради, като не е присъствал представител на сграда А6. Взети са
решения за актуализиране на бюджета и предприемане на действия срещу собствениците с
неплатени задължения.
Представени са по делото покани и протоколи от проведени Общи събрания на
собствениците на етажната собственост на сграда с адрес гр. София, ул. акад.Петър Динеков
№ 23, блок А6. Взети са решения относно заплащането на раз.ите за поддръжка на сградата
и почистването. На проведеното на 21.9.22 г. Общо събрание е взето решение да не се
сключва договор за поддръжка на етажната собственост с О. дом ЕООД, което дружество е
предложено от няколко етажни собствености в комплекс Мирамонте.
По делото са събрани гласни доказателства чрез разпит на свидетеля Антонов, собственик
на апартамент 3 в сграда А6, от които се установява, че етажната собственост се управлява
3
по решение на собствениците на обекти в сградата. Достъпът до сградата е откъм улицата и
тя не е оградена с ограда.
Ищецът твърди, че сградата - етажна собственост, в която ищците са собственици на обект,
е част от жилищен комплекс от затворен тип, и че ищците са обвързани от взети решения на
общото събрание етажните собствености в комплекса относно управлението и поддържането
му.
Разпоредбата на чл. 2 ЗУЕС въвежда особен режим на управление на общите части на
сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип,
който се разграничава от общия режим на управление на сгради - етажна собственост. Това
става с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и
собствениците на самостоятелни обекти, който се вписва от инвеститора в Агенцията по
вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите
последващи приобретатели. Според легалната дефиниция в § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС, под
"жилищен комплекс от затворен тип" се разбира комплекс, обособен като отделен
урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и
други обекти и съоръжения за общо ползване от собствениците, ползвателите и обитателите,
при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. За прилагането на
особения режим на управление по чл. 2 ЗУЕС е необ.имо съществуването на жилищен
комплекс, притежаващ четирите кумулативни признака, дефинирани в § 1, т. 3 на ДР на
ЗУЕС. Само тогава изборът на собствениците да управляват общите части чрез Общо
събрание на етажните собствености е от значение за режима на управление и то, ако този
избор е обективиран в договор, сключен с инвеститора, при спазване на формата за
действителност – писмена с нотариална заверка на подписите. При липса на някой от
посочените елементи, няма да е налице жилищен комплекс от затворен тип и правилата на
чл. 2 ЗУЕС няма да са приложими. В процесния случай не се установиха нито други обекти
и съоръжения, освен сградите, за общо ползване на собствениците, нито контролиран достъп
на външни лица по отношение на всички сгради. И най-важното – няма сключен договор по
чл. 2, ал. 1 ЗУЕС. Ето защо не е налице жилищен комплекс от затворен тип, съответно не са
приложими правилата за него, даващи възможност за създаване на специфична уредба, в
отклонение от правилата за управление по ЗУЕС, създаваща задължения за всички
собственици на обекти в сградите в комплекса.
Не е налице и хипотезата на чл. 18 ЗУЕС на провеждане на съвместно общо събрание на
етажните собствености, което да обвърже собствениците на обекти в тях. Видно от
нотариалния акт, собствениците на самостоятелните обекти не притежават идеални части от
дворното място, а само право на строеж. Т.е. то няма характера на обща част, а при липса на
съвместни общи части на две или повече етажни собствености, провеждането на съвместно
общо събрание по чл. 18 ЗУЕС е недопустимо, тъй като няма предмет, по който да се
произнесе с решения, задължителни за всички етажни собствености, дори и тези, които не са
участвали. То ще произведе действие само за етажните собственици, които са упълномощили
техен представител да участват в него.
Предмет на делото са вноски за управление и поддръжка и ФРО на етажна собственост.
4
Само в този случай етажните собственици /без да е нужно да се индивидуализират/ на
сградата в режим на етажна собственост са легитимирани да претендират изпълнение на
решенията на Общото събрание за управлението и поддържането й от
собствениците/ползвателите/обитателите в сградата. Представителството им се
осъществява от управителя на ЕС или избрано от тях физическо или юридическо лице, на
което са възложени тези правомощия. В случая исковете са предявени от етажните
собственици на етажна собственост с адрес гр. София, ........, комплекс „Мирамонте“. Такава
етажна собственост не съществува, съществуват етажни собствености по отношение на
всяка една от сградите в поземления имот. Не е налице и затворен комплекс, за да се приеме
общото им управление. Искът е предявен от лице, упълномощено да представлява част от
етажните собствености в имота, без процесната такава. Т.е. предявен е при липса на активна
процесуална легитимация от лице, което не е упълномощено от собствениците в процесната
сграда, а от такива на други етажни собствености, което не ги обвързва.
Това прави предявеният иск недопустим, което обуславя, съгласно чл. 130 ГПК,
прекратяване на делото.
При липса на предявен иск, издадената заповед по чл. 410 ГПК, вземанията по която са
предмет на установяване, следва да се обезсили.
Относно разноските:
При този из. на делото претенцията на ищеца за разноски е неоснователна. На основание чл.
78, ал.4 ГПК право на разноски имат ответниците - в размер на по 340 лв. платено от всеки
от тях адвокатско възнаграждение, което не е прекомерно, тъй като е под минималния
размер. Разноските следва да се възложат на "О. в." ЕООД, тъй като е действал без
представителна власт и със своите действия е предизвикал разноските на ответниците.
Воден от горното, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ОТМЕНЯ определение от 26.02.2025 г., с което е даден . на делото по същество.
ПРЕКРАТЯВА производството по гр. д. № 58210/2024 г. по описа на Софийския районен
съд, 72 състав, образувано по предявени от Етажните собственици на сграда етажна
собственост с адрес гр. София, ........, комплекс „Мирамонте“, представлявани от управителя
"О. в." ЕООД, искове за признаване за установено, че ответниците Р. К. Ж., ЕГН
**********, гр. София, ........, ............. и В. П. Ж., ЕГН **********, гр. София, ........, .............,
дължат по 1 291.32 лв., неплатени месечни вноски за фонд ремонт, такса управление и
режийни раз.и на етажната собственост, дължими във връзка с апартамент 1 за период от
01.12.2022 г. до 31.05.2024 г., ведно със законна лихва за периода от 16.05.2024г. до
изплащането им, за които е издадена заповед за изпълнение на парично задължение по чл.
410 ГПК по ч. гр. д. № 29245/24 г. на СРС.
ОБЕЗСИЛВА заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК издадена по ч.
гр. д. № 29245/24 г. на СРС.
ОСЪЖДА „О. в.“ ЕООД, ЕИК *********, седалище и адрес на управление гр. София,
5
................, да заплати на Р. К. Ж., ЕГН **********, гр. София, ........, ............., на основание
чл. 78, ал. 4 ГПК, сумата от 340.00 лв. разноски по делото.
ОСЪЖДА „О. в.“ ЕООД, ЕИК *********, седалище и адрес на управление гр. София,
................, да заплати на В. П. Ж., ЕГН **********, гр. София, ........, ............., на основание
чл. 78, ал. 4 ГПК, сумата от 340.00 лв. разноски по делото.
Определението може да се обжалва от страните с частна жалба пред СГС в едноседмичен
срок от връчването му.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6