Р Е Ш Е Н И Е
№ 260882 18.06.2021 година град
Бургас
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
Бургаският
районен съд ХХ-ти граждански състав
На
двадесети май две хиляди двадесет и първа година
В
публично заседание в състав
Председател: Иван Дечев
при
секретаря Светлана Тонева
като
разгледа докладваното от съдията Иван Дечев
гражданско дело № 1228 по описа за 2021 година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е образувано по искова молба на ”УАН
БЕТ” ООД, ЕИК *****, със седалище и адрес на управление *********, представлявано
от Д.К.К. против “КРЕАТИВ 78” ЕООД, ЕИК *******, със
седалище и адрес на управление *******, представлявано от Н.З.Н. за приемане за установено, че ищецът
не дължи на ответника сумата
от общо 7580.80 лева, по договор за наем на недвижим имот от ****.2019г., с
нотариална заверка от ****.2019г., допълнен и изменен с анекс от ****.2019 с
нотариална заверка на подписите, представляваща сбор съответно на следните
суми: наемна цена в пълен размер на 1895.20 лв. за м.май 2020г., наемна цена в
пълен размер на 1895.20 лв. за м.декември 2020г., наемна цена в пълен размер на
1895.20 лв. за м.януари 2021г., и наемна
цена в пълен размер на 1895.20 лв. за м.февруари 2021г.
Твърденията са, че между ищеца, като
наемател, и ответника, като наемодател, е сключен договор за наем на недвижим
имот от ****.2019 г., с нотариална заверка от ****.2019г., допълнен и изменен с
анекс от ****.2019г., с нотариална заверка на подписите, вписани в АВ-СВ Бургас
на ****.2019г., съгласно които ответникът предоставил за временно възмездно
ползване, срещу месечен наем, собствения си имот, находящ се в *********, а
именно: самостоятелен обект в сграда е идентификатор *********, с площ 161.50 кв.м., образуван от обединяването на бивши (магазини)
СОС ********* и СОС *********.
Образуването на отдадения под
наем обект било извършено от ищеца-наемател за негова сметка, чрез обединяване
на посочените предишни два обекта, съгласно чл.10, ал.2 от договора. Съгласно
чл.1, ал.3 от договора, имотът се предоставя от ответника- наемодател за
ползване от ищеца-наемател за игрална зала - за хазартни игри с игрални
автомати, като за тази цел наемодателят изрично е дал на наемателя правото да
промени и предназначението на имота.
Ищецът е кандидатствал
и му е издаден с Решение №*********г. на Държавната комисия по хазарта лиценз
по ЗХ за организиране на хазартни игри - игри с игрални автомати, в наетия
обект, като лицензът се издава конкретно и само за обект. Ответникът на
основание чл.4.ал.8 от Договора е декларирал съгласието по чл.9, ал.1 от ЗХ
имотът да се ползва от наемателя за игрална зала по смисъла на закона. От
сключване на договора за наем, ищецът е плащал редовно договорения наем и
организирал и осъществявал в имота дейността, за която е сключен договора. Също
така, с оглед спецификата на дейността, в обекта от ищеца са извършени
значителни специфични преустройства и е въведен в експлоатация с предназначение
за игрална зала за хазартни игри.
Със Заповед № *********г.,
изменена (удължаване на срока на действие на ограничителните мерки)
последователно със Заповед № *********, Заповед № *********и Заповед № *********на
Министъра на здравеопазването, предвид въведеното извънредно положение заради
пандемията от Ковид-19, били въведени задължителни ограничения (забрани) за
ползването на редица видове търговски обекти, сред които са и игралните зали,
каквато представлява и наетият от ищеца недвижим имот. Предвид това, с
уведомление още от *****г., изпратено по
ел.поща до наемодателя, ищецът е указал наличието на обективна невъзможност за
ползване на наетия обект и обоснования поради това отказ за заплащане наем за
периода на действие на ограниченията. Ответникът обаче, оспорил основанията за
отпадане на дължимостта на наема за този период. Тъй
като наемът до края на м.април 2020г. бил вече платен авансово, ищецът на база
посоченото свое уведомление е отказал плащане и не заплатил наема за м.май
2020г. в размер на 1895.20 лева, за който обаче ответникът предявил претенция и
издал фактура № *********.2020г.
Ограничителните мерки отпаднали
след 31.05.2020г., т.е. експлоатацията на наетия обект се възобновила от
01.06.2020г., от който период ищецът възобновил редовното заплащане на наемната
цена.
В последствие, с оглед
действащата извънредна обстановка в страната, свързана с епидемията от
Ковид-19, със заповед № *********г. на Министъра на здравеопазването, изменена
със заповед № *********г. (за удължаване на срока до 31.01.2021), изменена със
заповед № *********г. и със заповед № ********* г. (за ново удължаване на срока
до 30.04.2021 ), като част от противоепидемичните мерки била временно забранена
дейността на игралните зали. Съответно за периода на забраната, ищецът бил
принуден изцяло да преустанови търговската си дейност, тъй като той не извършва
друга дейност. Предвид това, ищецът преустановил изцяло реализирането на
приходи от дейността си, с оглед невъзможността да ползва обекта за
предназначението, за което е нает, като обектът не може да се ползва за друга
дейност.
Ответникът е в неизпълнение,
респективно в невъзможност за изпълнение, на задължението си по договора за
наем за предоставяне и осигуряване на несмущаваното ползване от наемателя на
наетият имот за периода на действие на забраната, наложена от Министъра на
здравеопазването. Ето защо това съставлява основание за недължимост
и спиране на плащането от наемателя на уговорената с договора за наем месечна
наемна цена за периода на наложената от държавата забрана, с оглед
невъзможността за ползване на наетия обект за целите и предназначението му.
За същото ищецът уведомил ответника с изрично уведомление от ****2020г.
В свой отговор от ****.2021г., с
нотариална заверка, ответникът е отрекъл изрично недължимостта
на наема за този период, като заявил, че ако не му бъде заплатен наема за м.
декември 2020г. и м.януари 2021г., ще счита договора за развален.
С второ свое писмо от ****2021г.,
получено от ответника на ****2021г., ищецът отново е уведомил ответника, че на
основание чл.306, ал.4 ТЗ, предвид наложените противоепидемични мерки, счита за
недължим наема от 28.11.2020г. до отмяната на мерките (които препятстват
ползването на наетият обект). В свой отговор, връчен на ищеца чрез ЧСИ,
ответникът отново потвърдил позицията си, твърдейки, че договорът за наем е
прекратен поради неплащане на горепосочените неплатени наеми и изискал
предаване на обекта на 25.02.2021г.
В продължение на позицията си,
ответникът-наемодател към настоящия момент, чрез издаване и изпращане на
фактури, претендира от ищеца-наемател заплащане на наем за м.май 2020г.,
м.декември 2020г. и м.януари 2021г., по 1895.20 лева за всеки от месеците, по
издадени фактури. Фактурите са връчени от ответника на ищеца, поради което ответникът
кани ищеца и претендира плащане на сумите на посочените във фактурите договорни
основания.
За м.февруари 2021г. ответникът
не е издал фактура, но с оглед изявената от него постоянна позиция, както и
предвид, че обектът и към настоящия момент не е върнат от ищеца на ответника,
позицията на ответника, че наем се дължи и понастоящем, ищецът не счита, че е в
неизпълнение, поради което отрича правото на ответника да развали договора и не
счита същият за развален, ето защо ищецът намира, че ответникът претендира
заплащане и за м.февруари 2021г., т.е. общо за четири наемни вноски в общ
размер на 7580.80 лева.
Ищецът заявява, че не дължи на
ответника посочената сума. На първо място тя не се дължи по чл.89, изр.2 ЗЗД,
тъй като наложената временна забрана съставлява частична (ограничена във
времето) невъзможност за изпълнение на договора за наем (за предоставяне и
осигуряване на несмущаваното ползване на имота за целите, за които е нает), по
смисъла на чл.89, изр.второ от ЗЗД, за периода м.май 2020г., м.декември 2020-
м.февруари 2021г. На същото основание ищецът-наемател заявява, че договорното
му задължение за заплащане наем се намалява частично, еквивалентно на периода
на частичната невъзможност, т.е. не дължи наем за същия период по издадените
фактури. На второ място сумата не се дължи по чл.90, ал.1, изр.1 ЗЗД, предвид неизпълнението на задължението на
ответника-наемодател за предоставяне и осигуряване на несмущаването ползване от
ищеца-наемател на имота за целите, за които е нает. Сумата не се дължи и по
чл.306 ТЗ, защото наложената от Министъра на здравеопазването забрана
представлява непреодолима сила (едновременно непредвидено и непредотвратимо
събитие от извънреден характер), което е възникнало след сключване на договора по
смисъла на чл.306, ал.2 от ТЗ. В резултат на същото и двете страни са
препятствани да изпълнят насрещните си задължения по договора за наем в периода
м.май 2020г., м.декември 2020г.-м.февруари 2021г., като съответно изпълнението
на насрещните им задължения спира за същия период, на основание чл.306, ал.4 ТЗ
и страните се освобождават от неблагоприятните договорни последици от
неизпълнението. Ищецът е уведомил на два пъти ответника-наемодател за
настъпването на непреодолимата сила. Ищецът не извършва никаква друга дейност,
освен организирането на хазартни игри в игрални зали, и не реализира никакви
доходи в периода на наложената забрана за дейност в обекта, т.е.препятстван е
обективно - по причини, за които не носи отговорност и не е могъл да предвиди и
предотврати - да реализира доходи от извършвана от него единствена по вид
стопанска дейност, в т.ч. и в процесния обект, чрез които съответно да изпълни
и задълженията за заплащане на претендираната от ответника наемна цена за същия
период. С тези мотиви се моли искът да се уважи. Искът е по чл.124 ГПК.
Ответното дружество е подало
отговор в срока по чл.131 ГПК, с който оспорва исковете. Признава, че между
страните е бил сключен договор за наем от ****.2019г., като
на основание договора ответникът предоставил за възмездно ползване собствените
на дружеството два обекта, обединени в един общ, който да се ползва за игрална
зала.
Не отговаря на истината твърдението, че ищецът е заплащал редовно и в
срок договорения наем. От датата на сключване на договора ищецът забавил
дължимото плащане, като за м. август 2019г., заплатил наема през м. септември,
за месец февруари 2020г. заплатил наема на 11.02.2020г. Съгласно чл.2, ал.3 от
договора месечната наемната цена се заплаща в срок до десето число на текущия
месец по банков път. Дори след първото отпадане на ограничителните мерки, на
31.05.2020г. за месец юни 2020г., ищецът отново със забава заплатил наема си на
17.06.2020г. Такова неточно плащане било извършено и за месеците август,
септември и ноември 2020г. Вместо до десето число, за м. август наемът бил
заплатен на 01.09.2020 г., за м. септември наемът бил заплатен на 18.09.2020г.,
а за м. ноември - на 23.11.2020г.
Ищецът не изпълнил в срок и задължението си по чл.10, ал.2 от договора,
тъй като депозитът, който следвало да бъде внесен в деня на подписване на
договора -****.2019г., бил внесен едва на 15.09.2019г.
Следователно неизправността на ищеца относно изпълнението на
задължението му по наемния договор за заплащане на дължимия наем в срок съществува още от възникване на наемното правоотношение.
За месеците май и декември 2020г., както и за януари и февруари 2021г.
наем изобщо не бил заплатен. По силата на анекса наемът за м. април 2020 г. бил
намален, като ищецът заплатил половината от наема едва на 30.04.2020г.
Ответникът има за основна дейност именно отдаването под наем на своя обект,
като няма в собственост други недвижими имоти. В края на 2018 г. ответникът
изтеглил инвестиционен банков кредит в размер на 296000 лв., който следва да
бъде обслужван, със срок на погасяване 15.10.2023г. Поради своеволните и
незаконни действия на ищеца, ответникът бил поставен в изключително затруднение
за обслужване на кредита.
Абсолютно недопустимо е едностранно наемателят да преустанови
заплащането на наемната цена. Ищецът не се е възползвал от законовите
възможности да иска намаляване на наемната цена или прекратяване на договора
при стопанска непоносимост по чл.307 ТЗ, а е преценил, че с оглед
епидемиологичната обстановка в страната, може да продължи да ползва обекта без
да заплаща какъвто и да е наем. Не са налице сочените от ищеца хипотези на
чл.89, чл.90 и чл.306 ТЗ. Действително “УАН БЕТ“ ООД уведомил “Креатив 78“ ЕООД за невъзможността да заплаща дължимия
наем, както и за липсата на доходи. В отговора си ответникът категорично
възразил против неплащането, а по отношение на паричните затруднения обяснил,
че държавата е предвидила компенсаторни механизми за затворените бизнеси, от
които ищецът би следвало да се възползва. Предупредил, че ако дължимият наем не
се заплати, “Креатив 78“ ЕООД ще се възползва от
правото си да развили договора.
За да се приложат изключенията от последиците на неизпълнението поради
наличието на непреодолима сила е необходимо длъжникът да не е бил в забава
преди нейното настъпване, но в настоящия случай това не е налице. С тези мотиви
се моли исковете да се отхвърлят.
Бургаският
районен съд, след като взе предвид исковата молба и изложените в нея факти и
обстоятелства, становището на ответната страна по нея, събраните по делото
доказателства и след като съобрази закона, намира следното:
Искът
е основателен.
Спор
по фактите няма. Страните са сключили договор за наем от ****.2019г. за два
самостоятелни обекта – магазин № * с
идентификатор *********и магазин № * с
идентификатор ****, като е изрично уговорено, че обектите ще се ползват за
игрална зала-за хазартни игри с игрални автомати. Наемодателят се е съгласил да
промени предназначението на имота в игрална зала с хазартни игрални автомати.
Уговорена е наемна цена в размер на 5 евро на кв.м., върху площта без общите
части, за използване на предоставения под наем обект. Договорът е за срок от 10
години. С анекс от ****.2019г. е записано, че се отдава под наем самостоятелен
обект с идентификатор *********, който е новообразуван от бившите магазини с
идентификатори *********и ****.
Ноторно известно е,
че на 13.03.2020г. е било наложено извънредно положение в страната заради
епидемията от коронавирус. То е траело до
13.05.2020г., след което е отменено, но на негово място е въведена извънредна
епидемична обстановка, която продължава и до днес.
Също
така е ноторно известно, че с редица заповеди на
министъра на здравеопазването, издавани в различни периоди през 2020г., са били
налагани рестриктивни противоепидични
мерки в страната, сред които и забрана на посещенията на игрални зали. Тези
заповеди са приложени по делото, а конкретната забрана касае периода от
13.03.2020г. до 14.06.2020г. и от 27.11.2020г. до 30.04.2021г.
Няма
спор също така, че ищецът за целия период, а и досега е в държане на имота на
основание наемния договор. По време на действие на забраната за посещение на
игрални зали ищецът не е осъществявал търговската си дейност, т.е. дейността,
за която е наел обекта. Не е спорно, че за месеците май 2020г., декември
2020г., януари 2021г. и февруари 2021г. наемателят не е заплатил дължимите по
договор наемни вноски. В тази връзка ищецът е пратил уведомления до ответника,
че няма да заплаща наема за периода, в който действат рестрикциите, наложени от
министъра на здравеопазването, тъй като наемодателят не може да му осигури
ползването на наетия имот за целите на договора.
В
отговор ответникът се е противопоставил на заявения отказ на ищеца да плаща
наема като е заявил, че вещите на последния стоят в имота и така помещенията се
ползват, поради което се дължи плащане по договора. Издал е фактури за
търсените от него наемни вноски за май 2020г., декември 2020г. и януари 2021г.
Няма
спор и че наемателят продължава да е в държане на обекта и вече осъществява
дейността си.
Районният съд намира, че в случая
следва да намери приложение разпоредбата на чл.306 ТЗ. Съгласно чл.306, ал.1 ТЗ длъжникът по търговска сделка не отговаря за
неизпълнението, причинено от непреодолима сила. Ако длъжникът е бил в забава,
той не може да се позовава на непреодолима сила. Според ал.2 непреодолима сила е непредвидено или непредотвратимо събитие от
извънреден характер, възникнало след сключването на договора. Съгласно ал.3
длъжникът, който не може да изпълни задължението си поради непреодолима сила, в
подходящ срок уведомява писмено другата страна в какво се състои непреодолимата
сила и възможните последици от нея за
изпълнението на договора. При неуведомяване се дължи обезщетение за настъпилите
от това вреди.
В ал.4 е записано, че докато
трае непреодолимата сила, изпълнението на задълженията и на свързаните с тях
насрещни задължения се спира. В ал.5 е предвидено, че ако непреодолимата сила
трае толкова, че кредиторът вече няма интерес от изпълнението, той има право да
прекрати договора. Това право има и длъжникът.
В
случая се касае до търговска сделка по смисъла на чл. 286, ал. 1 ТЗ, тъй като е
сключена между търговци и е свързана с упражняваното от наемателя занятие – той
организира хазартни игри и за тази цел е наел и помещенията, които да се
ползват за игрална зала. Непреодолимата сила всъщност се явява една възможност
за отклонение от основния принцип на правото, че договорите трябва да се
изпълняват. Ал. 2 сочи, че непреодолима сила е непредвидено или непредотвратимо
събитие от извънреден характер, възникнало след сключването на договора. В
случая въведената забрана за функционирането на игралните зали в периода от
13.03.2020 г. до 14.06.2020 г. и от 27.11.2020г. до 30.04.2021г. безспорно
съставлява непредвидено или непредотвратимо събитие от извънреден характер,
възникнало след сключването на договора, поради което наемателят не е в
състояние да заплаща наемните вноски за месеците, в които е било забранено да
извършва хазартна дейност. Видно от договора, в него изрично е записано, че
наемателят ще ползва обекта за игрална зала за хазартни игри с игрални
автомати. Наемателят не извършва друга дейност, поради което разчита на
печалбата от игралната зала, за да плаща наема за обекта. След като обаче
изпълнителната власт със свои административни актове е наложила принудително
забрана за посещенията на игралните зали, това е лишило ищеца от възможност да
работи, да печели приходи от търговската си дейност и от тези приходи да
заплаща наема за съответните месеци. Налице е непреодолима сила, поради която ищецът
не е в състояние да изпълни своето задължение по договора. Като законна
последица от това чл.306, ал.4 ТЗ предвижда, че докато трае непреодолимата
сила, изпълнението на задълженията и на свързаните с тях насрещни задължения се
спира. Доколкото договорът за наем е с продължително изпълнение, спирането по
чл.306, ал.4 ТЗ следва да се тълкува в смисъл, че за процесните месеци, в които
са въведени рестриктивните мерки и е действала непреодолимата сила, наемателят
не дължи заплащането на наемните вноски. Той ще дължи наемни вноски за в бъдеще
и за месеците, когато локдаунът е вече отменен.
Изводът е на съда е, че ищецът не дължи наем за процесните месеци, поради
непреодолимата сила, която му е пречела да работи и да генерира доходи, а
наемодателят е могъл да прекрати договора, ако не е доволен от създаденото
положение /чл.306, ал.5 ТЗ/.
Що
се отнася до това, че ищецът е плащал със закъснение предишни наемни вноски,
преди епидемията и в периода на първото отменяване на рестриктивните мерки, то
въпреки този факт не е налице хипотезата на чл.306, ал.1, изр.2 ТЗ, тъй като
забавата касае други задължения, а не процесните суми по фактурите. Наемните
задължения възникват месец за месец, поради което длъжникът не е бил в забава
по отношение на плащанията по процесните фактури, тъй като преди падежите им
вече са били въведени рестрикциите. Ето защо не може да се приеме, че ищецът е
бил в забава и не може да се позовава на непреодолимата сила.
По
отношение на позоваването на ищеца на чл.89 и чл.90 ЗЗД, за да обоснови иска,
си, в случая според съда тези разпоредби не намират приложение, тъй като касаят
други хипотези, но това не се отразява на крайния резултат на спора.
Следователно
БРС намира иска за основателен. Следва решение, с което се приеме за
установено, че ищецът не дължи на ответника наемни цени от по 1895.20 лева за
месеците май 2020г., декември 2020г., януари 2021г. и февруари 2021г.
При
този изход на спора на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК ответникът трябва да се
осъди да заплати на ищеца разноски в размер на 1263.23 лева.
Мотивиран
от горното, Бургаският районен съд
Р Е Ш И:
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на “КРЕАТИВ
78” ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление *******,
представлявано от Н.З.Н., че ”УАН БЕТ” ООД, ЕИК *****,
със седалище и адрес на управление *********, представлявано от Д.К.К.не му дължи сумата от общо 7580.80 лева /седем хиляди петстотин и осемдесет лева и осемдесет
стотинки/, по договор за наем на недвижим имот от ****.2019г., с нотариална
заверка от ****.2019г., допълнен и изменен с анекс от ****.2019г. с нотариална
заверка на подписите, представляваща сбор
съответно на следните суми:
наемна цена в пълен размер на 1895.20 лв. за м.май 2020г., наемна цена в пълен
размер на 1895.20 лв. за м.декември 2020г., наемна цена в пълен размер на
1895.20 лв. за м.януари 2021г. и наемна
цена в пълен размер на 1895.20 лв. за м.февруари 2021г.
ОСЪЖДА “КРЕАТИВ 78” ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес
на управление *******, представлявано от Н.З.Н.да заплати на ”УАН БЕТ” ООД, ЕИК *****, със седалище и адрес
на управление *********, представлявано от Д.К.К.сумата от
1263.23 лева /хиляда двеста шестдесет и три лева и двадесет и три стотинки/
разноски по делото.
Решението може да се обжалва
пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му.
Вярно с оригинала: С. Т. РАЙОНЕН СЪДИЯ: (П)