№ 6278
гр. София, 20.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-В СЪСТАВ, в публично
заседание на първи октомври през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Пепа Маринова-Тонева
Членове:Василена Дранчовска
Цветомир М. Минчев
при участието на секретаря Юлиана Ив. Шулева
като разгледа докладваното от Василена Дранчовска Въззивно гражданско
дело № 20251100501717 по описа за 2025 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
Въззивното производство е образувано по подадена в законоустановения срок въззивна
жалба ищцата С. Д. Д. срещу решение № 20127039 от 29.07.2024 г., постановено по гр. дело
№ 15661/2021 г. по описа на СРС, 28 състав, в частта, с която са отхвърлени предявените
срещу „Елизиум Трейд“ ЕООД искове с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 и предл. 3 и
ал. 4 ЗЗД, чл. 34 ЗЗД, вр. с чл. 146, ал. 1 ЗЗП, чл. 124, ал. 1, предл. 3 ГПК, вр. с чл. 87, ал. 1
ЗЗД и чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД за признаване за установено, че сключеният между страните
договор за управление и поддръжка на общите части на сгради в режим на етажна
собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип „Елизиум“ от 29.03.2017 г., с
нотариална заверка на подписите № 5045/29.03.2017 г. на нотариус В.И. с рег. № 271 в
регистъра на НК, е нищожен поради противоречие със закона, респ. с добрите нрави, респ.
поради нищожност на клаузите на т. 1.1. от договора, т. 2.1. от договора, т. 1.3.1. от договора
и т. 1.5., изр. първо от договора, поради противоречие със закона; за осъждане на ответника
да плати на ищцата сумата от 9076,18 лв., представляваща недължимо платени суми по
нищожния договор в периода от 06.04.2017 г. до 25.02.2020 г., както и сумата от 615,16 лв.,
законна лихва за забава върху главницата за периода от 24.06.2020 г. до 17.03.2021 г.; за
признаване за установено по отношение на ответника, че сключеният между страните
1
договор за управление и поддръжка на общите части на сгради в режим на етажна
собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип „Елизиум“ от 29.03.2017 г., с
нотариална заверка на подписите № 5045/29.03.2017 г. на нотариус В.И. с рег. № 271 в
регистъра на НК, не обвързва страните, тъй като е развален поради неизпълнение на
24.06.2020 г.; както и за осъждане на ответника да плати на ищцата сумата от 9076,18 лв.,
платена при отпаднало основание в периода от 06.04.2017 г. до 25.02.2020 г., поради
разваляне на посочения договор, както и сумата от 615,16 лв., законна лихва за забава върху
главницата за периода от 24.06.2020 г. до 17.03.2021 г.
Във въззивната жалба са развити оплаквания за неправилност на обжалваното решение
поради нарушение на материалния закон, допуснати съществени нарушения на
процесуалните правила и необоснованост. Въззивникът счита за неверни изводите на
първоинстанционния съд за наличие на функциониращо общо събрание на ЕС през
процесния период, като поддържа, че през това време управлението и поддръжката на
общите части в сградата са извършвани изцяло от ответника по силата на процесния
договор, който следва да бъде квалифициран като такъв по чл. 2 ЗУЕС, съобразно
посоченото в него. Намира, че договорът е нищожен поради противоречие със закона, тъй
като ответникът не е инвеститор по смисъла на чл. 2, ал. 1 ЗУЕС, евентуално поради
невъзможен предмет (доколкото услугите по договора могат да бъдат предоставени само от
инвеститора, не и от различно лице). Счита, че дори и да се приеме, че договорът не е такъв
по чл. 2 ЗУЕС, то същият е нищожен поради противоречие с императивната норма на чл. 51,
ал. 1 ЗУЕС, евентуално е развален с обратна сила, доколкото съглашението не е с
продължително или периодично изпълнение. Поддържа, че наведеното от ответника
възражение за прихващане е недоказано, тъй като ответникът не е положил грижата на
добрия търговец при воденето на чужда работа без пълномощие, респ. не е предприел
работата уместно. В тази връзка намира, че първоинстанционният съд е допуснал
съществени нарушения на процесуалните правила, като е анализирал едностранчиво
събраните гласни доказателства и е кредитирал показанията на заинтересовани свидетели.
При условията на евентуалност счита, че размерът на неоснователното обогатяване на
ответника следва да бъде изчислено по средни пазарни цени съобразно изчисления в
заключението на СТЕ дял на ищцата, доколкото посочените в договора цени били силно
завишени. Поддържа нищожност на процесния договор поради противоречие с добрите
нрави предвид нееквивалентността на насрещните престации (тъй като определените по
договора такси значително надхвърлят размера на разходите за извършваните услуги), както
и неравноправност на цитираните клаузи на чл. 6.1, чл. 6.4, чл. 1.3.1 от договора, която влече
нищожност на целия договор. При условията на евентуалност, ако се приеме, че договорът
не е сключен на основание чл. 2 ЗУЕС, намира, че същият въвежда потребителя в
заблуждение относно предмета му, поради което е недействителен. Ето защо моли за отмяна
на първоинстанционното решение в обжалваната част и уважаване на предявените искове,
респ. отхвърляне на приетото за съвместно разглеждане възражение за прихващане.
Въззиваемият „Елизиум Трейд“ ЕООД е подал отговор на въззивната жалба, с който оспорва
2
същата. Счита, че решението на СРС в обжалваната част е правилно и следва да бъде
потвърдено.
Софийски градски съд, след като прецени събраните по делото доказателства и взе
предвид наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт и
възраженията на страните, намира за установено следното:
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите
въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. Изключение от това правило е нарушението
на императивна материалноправна норма, което може да бъде констатирано като порок от
въззивната инстанция и без да е било изрично заявено като основание за обжалване, тъй
като се касае за приложение на установена в публичен интерес норма, а не за диспозитивно
правило. Всички останали оплаквания, свързани с неправилност на обжалваното решение,
следва да бъдат изрично указани чрез посочване в какво точно се изразяват, за да може
въззивният съд да извърши проверка за правилността на първоинстанционното решение до
посоченото. В този смисъл са задължителните тълкувателни разяснения на Тълкувателно
решение № 1/2013 г., постановено по тълк. дело № 1/2013 г. на ВКС, ОСГТК, т. 1.
Първоинстанционното решение е валидно и допустимо в обжалваната част, с изключение на
частта, с която е отхвърлен иск за признаване за установено по отношение на ответника, че
сключеният между страните договор за управление и поддръжка на общите части на сгради
в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип „Елизиум“
от 29.03.2017 г., с нотариална заверка на подписите № 5045/29.03.2017 г. на нотариус В.И. с
рег. № 271 в регистъра на НК, не обвързва страните, тъй като е развален поради
неизпълнение на 24.06.2020 г. Настоящият въззивен състав намира, че такава искова
претенция не е предявена от ищеца по делото – подобен петитум се съдържа в
първоначалната искова молба, но от уточнителна молба на ищцата от 21.03.2022 г. (л. 260-
261 от делото на СРС) става ясно, че не се поддържа, като твърденията за разваляне на
договора са наведени единствено поради относимостта им към осъдителната претенция за
връщане на платените суми на основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД. В този смисъл е
докладвано и делото от първоинстанционния съд по реда на чл. 145, ал. 3 ГПК в открито
съдебно заседание от 21.03.2022 г. (л. 294 от делото на СРС), в което съдията-докладчик
изрично е констатирал, че не е предявен при условията на евентуалност иск за разваляне на
договора, респ. за установяване, че договорът е развален (видно от уточнителната молба,
депозирана в същото открито съдебно заседание, при условията на евентуалност е предявен
единствено осъдителен иск за връщане на сумите поради това, че договорът вече развален).
Ето защо въззивният съд намира, че с разглеждането по същество на установителен иск за
отричане на облигационното правоотношение поради разваляне на договора СРС е нарушил
принципа на диспозитивното начало, като е излязъл извън предмета на делото, с който е бил
сезиран, поради което съдебното решение в тази част се явява недопустимо и следва да бъде
обезсилено.
В допустимата част обжалваното решение е правилно, поради следните съображения:
3
От представените по делото писмени доказателства се установява, че с договор за покупко-
продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 161, том I, рег. № 5044, дело
№ 148/29.03.2017 г., С. Д. Д. е придобила от „Юнион Асетс“ ЕООД апартамент № 14 заедно
със склад № 13, апартамент № 4 заедно със склад № 20, както и два броя паркоместа (под
формата на идеални части от паркинга на двете сгради), находящи се в жилищни сгради –
бл. 176 и бл. 177 в гр. София, ж.к. „Манастирски ливади“, разположени в поземлен имот с
идентификатор 68134.1006.696. Според сключения на същата дата с нотариална заверка на
подписите договор за управление и поддръжка на общите части на сгради в режим на
етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип „Елизиум“ (вписан в
Агенция по вписванията), описаните имоти са разположени в жилищен комплекс от
затворен тип „Елизиум“, находящ се в гр. София, ж.к. „Манастирски ливади – изток“, УПИ
I-597, кв. 66. С процесния договор от 29.03.2017 г. ищцата е възложила на „Елизиум Трейд“
ЕООД да предостави лично или чрез подизпълнители изчерпателно изброените в чл. 1.1
услуги по управлението и поддръжката на комплекса, включващи денонощна физическа
охрана, видеонаблюдение, контрол на достъп, поддръжка на съоръжения (пейки, детски
кътове, фонтани), почистване, озеленяване, ремонт и др., срещу възнаграждение в размер на
годишна такса от 14,40 лв. на квадратен метър, изчислена съобразно притежаваната обща
площ (чл. 2.1).
Несъмнено процесният жилищен комплекс е такъв от затворен тип по смисъла на § 1, т. 3 ДР
на ЗУЕС (за това обстоятелство не е и налице спор между страните), тъй като е обособен
като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени няколко жилищни сгради (пет
блока с по няколко входа) в режим на вертикална етажна собственост, както и други обекти
и съоръжения за общо ползване от собствениците (детски кът, парк, външен фитнес и др.),
при спазване на изисквания за контролиран достъп за външни лица, като отделните
жилищни обекти са собственост на различни физически и юридически лица, при липса на
данни комплексът да се ползва за различни от жилищните нужди (хотел, курортен комплекс
и т.н.). Управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени
в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на
подписите между собствениците на самостоятелни обекти и инвеститора (чл. 2, ал. 1 ЗУЕС).
Договорът в изискуемата форма подлежи на вписване по партидата на всеки самостоятелен
обект в имотния регистър и е противопоставим на неговите последващи приобретатели на
основание чл. 2, ал. 2 ЗУЕС. Този договор установява особен режим на управление, който
дерогира общите правила на ЗУЕС, като съдържанието му не е регламентирано в закона.
Съществено и императивно уредена е единствено предвидената в закона форма за
действителност на този договор – писмена форма с нотариална заверка на подписите, респ.
налице e изискване договорът да бъде вписан в имотния регистър в Агенцията по
вписванията по партидата на всеки от етажните собственици. Договорите им трябва да имат
еднакво съдържание и в тях детайлно и подробно да е уредено управлението на общите
части на етажната собственост (в този смисъл – Определение № 553/28.03.2023 г. по гр.д. №
3659/2022 г. по описа на ВКС, III г.о.).
4
Доколкото в настоящия случай жилищният комплекс несъмнено е такъв от затворен тип и
процесният договор регламентира управлението и поддръжката на общите части в него,
въззивният съд намира, че същият разкрива всички характеристики на договор с нотариална
заверка на подписите по чл. 2 ЗУЕС. Споразумението съдържа подробна уредба на начина за
осъществяване на поддръжката в общите части на жилищния комплекс, които включват
разнообразни по вид съоръжения и налагат осъществяване на контролиран достъп чрез
видеонаблюдение и охрана. Формата на договора е спазена, както и изискванията към
неговия предмет – управление (в това число и поддръжка като елемент от дейността по
управление) на общите части в жилищен комплекс от затворен тип, като идентични
договори са сключени и с останалите етажни собственици в комплекса към датата на
придобиване на имотите от ищцата (обстоятелство, което не се оспорва по делото).
Настоящият въззивен състав не споделя доводите на първоинстанционния съд, че етажните
собствености в комплекса са били управлявани съгласно чл. 9 ЗУЕС – с общи събрания на
отделните сгради, а ответникът само бил извършвал поддръжка. През процесния период от
06.04.2017 г. до 25.02.2020 г., през който несъмнено договорът се е прилагал в отношенията
между страните по него, няма данни по делото да са провеждани общи събрания в ЕС, а
проведеното преди това на 15.02.2017 г. първо общо събрание на етажните собственици в бл.
176 и бл. 177 единствено е утвърдило начина на управление и поддръжка съобразно
сключваните от отделните собственици индивидуални договори с „Елизиум Трейд“ ЕООД и
е избрало управителен съвет от трима души, както и е утвърдило Правилник за вътрешния
ред, изготвен от ответното дружество в изпълнение на задълженията му по процесния
договор. Видно е, че волята на етажните собственици през процесния период е била
поддръжката на комплекса да се осъществява съобразно сключените индивидуални договори
с ответника по реда на чл. 2 ЗУЕС, а за правомощията, които не са включени в предметния
му обхват (например представителство на ЕС пред трети лица, включително пред
инвеститора на комплекса във връзка с гаранционни претенции, по отношение на които
процесният договор не разпростира действието си – л. 271 от делото на СРС; взимане на
решения за извършване на ремонти на стойност над 6000 лв. – чл. 1.3.1 от договора и др.),
собствениците са избрали управителен орган – УС от трима членове.
Възможността за сключване на договор по чл. 2 от ЗУЕС представлява отклонение от общия
режим за стопанисване и управление на общи части на сграда в етажна собственост, поради
което посочената разпоредба се явява специална и дерогира приложението на общите
разпоредби при наличие на предвидените в нея предпоставки. Уредбата има изключителен
характер и не намира приложение по отношение на сгради, които не притежават белезите на
жилищни сгради от затворен тип, при които въпросите за управление на общите части,
включително тези по чл. 51 от ЗУЕС относно разпределянето разходите за управление и
поддържане на общите части, са от изключителната компетентност на ОС на етажните
собственици. В случаите, когато разпоредбата на чл. 2 ЗУЕС е приложима (каквато е
настоящата хипотеза), сключването на договор от отделните собственици не изключва
възможността те да уреждат останали извън предмета на договора въпроси чрез взимане на
5
решения на общо събрание (каквото е проведено на 15.02.2017 г.), но това не означава, че
цялостното управление на общите части се осъществява по общия ред на ЗУЕС, а не по
специалната уредба на чл. 2 ЗУЕС. Проведеното единично общо събрание от 15.02.2017 г. не
дерогира отделните договори, сключени по чл. 2 ЗУЕС, напротив – то потвърждава
действието им и не променя характера им на сделки, сключени по този ред с цел уреждане
на комплексната услуга по поддръжка на общите части в жилищния комплекс от затворен
тип.
По делото е обявено за безспорно обстоятелството, че ответникът не е инвеститор на
комплекса, нито негов строител, но според настоящия въззивен състав това не обосновава
извод за нищожност на процесния договор. Понятието „инвеститор“ няма легална
дефиниция, като предвид регламентацията на различните участници в строителството
същият следва да бъде приравнен на „възложител“ по смисъла на чл. 161, ал. 1 ЗУТ –
собственикът на имота, лицето, на което е учредено право на строеж в чужд имот, или
лицето, което има право да строи в чужд имот по силата на закон и което следва да осигури
всичко необходимо за започване на строителството. „Елизиум Трейд“ ЕООД несъмнено не е
инвеститор на комплекса – такъв е „Юнион Асетс“ ЕООД, от когото ищцата е придобила
имотите си и който се явява собственикът на всички обекти в комплекса след изграждането
им (видно и от протокола от първото ОС на ЕС в бл. 176 и бл. 177 от 15.02.2017 г., което е
било свикано именно от собственика „Юнион Асетс“ ЕООД). Ответното дружество обаче се
явява свързано лице с инвеститора по смисъла на § 1, ал. 1, т. 5 ДР на ТЗ, тъй като към
датата на сключване на процесния договор (а и до 31.08.2018 г.) едноличен собственик на
капитала на „Елизиум Трейд“ ЕООД е било „Юнион Асетс“ ЕООД. В този смисъл не може
да се приеме, че изискванията на чл. 2, ал. 1 ЗУЕС са били нарушени – целта на
разпоредбата е да създаде възможност за инвеститора като едноличен собственик на
жилищните обекти в началото на изграждането на жилищния комплекс, както и в периода
на разпродаване на обектите на различни физически и юридически лица, да осъществява
поддръжка и управление на общите части, които включват множество и различни
съоръжения и своевременното им поддържане е наложително с оглед съхраняването им в
добро състояние и запазване облика на комплекса като такъв от затворен тип с всички
функционалности и допълнителни услуги, които предоставя на обитателите си (контролиран
достъп, паркова среда, детски площадки и др.). Доколкото дружеството, което е натоварено с
дейността по поддръжка и управление на общите части в комплекса, е еднолична
собственост на дружеството-инвеститор, респ. е свързано лице с него, то несъмнено целта на
посочената императивна норма е постигната – видно е, че „Елизиум Трейд“ ЕООД е
учредено от „Юнион Асетс“ ЕООД с цел поемане на тази част от дейността на инвеститора,
поради което формалното разграничаване на двете юридически лица не може да обоснове
нарушаване на императивното изискване и нищожност на договора на основание чл. 26, ал.
1, предл. 1 ЗЗД.
Въззивният съд намира, че договорът не е нищожен и поради невъзможен предмет –
дължимата по него престация е възможна за изпълнение от всяко юридическо лице,
6
включително от ответника, който по изложените по-горе аргументи не следва да бъде
разграничаван от инвеститора на комплекса. Доколкото съдът приема, че договорът е
сключен по реда на чл. 2 ЗУЕС, то същият е изрично позволен от закона и не би могъл да е
нищожен поради заобикалянето му. Особеният режим на управление на общите части в
жилищния комплекс от затворен тип по чл. 2 ЗУЕС дерогира общата уредба на останалите
разпоредби от закона, поради което по отношение на процесната етажна собственост
императивната разпоредба на чл. 51 ЗУЕС е неприложима, респ. няма пречка в договора от
29.03.2017 г. размерът на вноските да бъде определен по различен начин, който не влече
недействителност на съглашението.
Не е налице и основанието за недействителност на договора по чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД –
накърняване на добрите нрави. Съгласно разясненията, дадени в Тълкувателно решение №
1/2009 г. ОСТК, ВКС, добрите нрави са неписани и несистематизирани морални правила без
конкретика, но които, изхождайки от принципа за справедливост, са общоприети в
обществото и субектите на правото следва да се ръководят от тях. Приема се, че накърняване
на добрите нрави като основание за нищожност на договора би била налице при съществена
нееквивалентност на престациите, но в настоящия случай такава не се установява. В своята
практика Върховният касационен съд константно приема, че при двустранните възмездни
договори основание за нищожност произтича пряко от нееквивалентността на насрещните
престации, когато нееквивалентността е в такава степен, че свежда едната практически до
нулева стойност (в този смисъл Решение № 24/09.02.2016 г. по гр. д. № 2419/2015 г. на ВКС,
III г.о., Решение № 615/15.10.2010 г. по гр. д. № 1208/2009 г. на ВКС, III г.о., Решение №
119/22.03.2011 г. по гр. д. № 485/2010 г. на ВКС, I г.о.). Приема се също, че когато степента на
нееквивалентност не е такава, а може да се обясни с принципа на автономия на волята (чл. 9
ЗЗД), в установяването или отричането на основанието за нищожност по чл. 26, ал. 1, пр. 3
ЗЗД значение имат и други, конкретно проявени обстоятелства, съпътстващи сключването на
договора и чиято комплексна оценка съдът дължи, за да обоснове или изключи извода за
неоправдано разместване на блага (Решение № 119/22.03.2011 г. по гр. д. № 485/2011 г. на
ВКС, I г.о., Решение № 50062/01.12.2022 г. по т. д. № 278/2021 г. на ВКС, I т.о., Решение №
241/15.01.2021 г. по гр. д. № 3796/2019 г. на ВКС, IV г.о.).
От заключението на ССЕ (л. 527 от делото на СРС) е видно, че за процесния период общият
размер на припадащата се на ищцата част от реално извършените общи разходи е 7930,16
лв., а увеличени с 15 % печалба – 9119,68 лв., което надхвърля платените от С. Д. суми за
възнаграждение по договора за този период. Допълнителното заключение на ССЕ също не
установява съществена нееквивалентност на престациите – дори да се приеме, че цените на
ответното дружество са били завишени в сравнение с други търговци, предоставящи същите
услуги (при които осредненият разход на ищцата за процесния период би бил 5473,88 лв.
или малко по-малко, ако се приеме, че припадащият се на обектите на ищцата дял от общите
части на комплекса е 0,43 %, съобразно заключението на СТЕ), то това завишение е в размер
на около 30-40 % и не може да обоснове явна нищожност на сделката. Преценката дали
нееквивалентността на престациите нарушава добрите нрави следва да се извършва
7
съобразно конкретно съществуващите факти и обстоятелства към момента на сключването й,
когато размерът на дължимата от управителя престация е бил неопределяем предвид
разнообразния вид на предоставяните услуги и продължителността на действие на договора
във времето, поради което не може да се приеме, че описаното завишение в проценти на
цените, уговорени с ответника, спрямо други сходни оферти обосновава явна
нееквивалентност на престациите и недействителност на сделката.
Последното наведено от ищцата основание за нищожност на договора е чл. 26, ал. 4 ЗЗД,
като в исковата молба са наведени твърдения за нищожност на клаузите на чл. 1.3.2, чл.
1.3.1, чл. 1.5 и чл. 2.1 (т. III от исковата молба, към която препраща и уточнителна молба на
ищцата на л. 260 и сл. от делото на СРС), която според ищцата влече нищожност на целия
договор. Според настоящия въззивен съд, описаните договорни клаузи не са
недействителни. Клаузите на чл. 1.3.1 и чл. 1.3.2 регламентират правото на ответника по
своя преценка да организира извършването на ремонти на стойност до 6000 лв. без изрично
решение на етажните собственици, респ. уредено е задължението на етажните собственици
да възстановят направените разходи съобразно притежаваните от тях идеални части от
общите части на сградата, като с тези договорни норми не се нарушават нито императивния
закон (общата уредба на ЗУЕС е неприложима предвид особения режим по чл. 2 ЗУЕС),
нито добрите нрави, а се създава възможност за предприемане на своевременни и
необходими действия за съхраняване на общите части в комплекса при справедливо
разпределение на разходите за това. Клаузите на чл. 1.5, уреждаща петгодишен срок на
действие на договора, и на чл. 2.1, регламентираща размера и начина на определяне на
дължимото по договора възнаграждение, също не са нищожни поради противоречие със
закона, доколкото императивните разпоредби на чл. 19, ал. 8, чл. 48, ал. 3 и чл. 51, ал. 1
ЗУЕС са неприложими в отношенията между страните. Оспорените клаузи не са и
неравноправни, доколкото не са уговорени във вреда на потребителя, а в негов интерес и
целят поддръжка на общите части и запазване на функционалностите в жилищния комплекс
от затворен тип.
Клаузите на чл. 6.1 и чл. 6.4 от договора, цитирани от ищцата за пръв път във въззивната
жалба, също са действителни – уреденото в тях само за управителя право да прекрати
договора с едностранно предизвестие и липсата на идентично право за потребителя е
оправдано с характерния предмет на сделката, която касае поддържане и управление на
общи части, намиращи се в съсобственост с много други лица. Всички те са страни по
идентични индивидуални договори за поддръжка, които следва да действат в съвкупност, за
да се осъществява в пълнота предоставяната комплексна услуга, а това изключва
възможността някой от тях едностранно да прекрати своя договор с управителя. Идентично е
положението на етажните собственици при приложение на общата уредба за управление и
поддръжка по ЗУЕС, съобразно която всеки етажен собственик е длъжен да се съобрази с
волята на мнозинството, отразена във валидно взетите решения от общото събрание на ЕС, и
е обвързан с тези многостранни сделки-решения, дори да не е съгласен с тях. Следователно,
липсата на възможност за ищцата едностранно да прекрати процесния договор отчита
8
специфичния характер на предоставяния тип услуга и не води до значително неравновесие
между правата и задълженията на търговеца и потребителя, респ. не обуславя наличие на
неравноправни клаузи или недействителност на целия договор.
С оглед на изложеното въззивният съд намира, че оспореният договор за управление и
поддръжка на общите части от 29.03.2017 г. не е нищожен на наведените от ищцата
основания – противоречие със закона, заобикаляне на закона, нарушаване на добрите нрави,
невъзможен предмет и частична недействителност на отделни негови клаузи, която да влече
нищожност на целия договор, поради което предявените отрицателни установителни искове
по чл. 26 ЗЗД са неоснователни. Предвид действителността на съглашението е налице
валидно основание за плащане на претендираните от С. Д. за връщане суми, поради което
главните осъдителни искове по чл. 55, ал. 1, пр. 1, вр. с чл. 34 ЗЗД и чл. 86 ЗЗД също следва
да бъдат отхвърлени изцяло.
За основателността на предявения евентуален осъдителен иск с правно основание чл. 55, ал.
1, предл. 3 ЗЗД в тежест на ищцата е да установи, че по силата на възникналото между
страните валидно облигационно правоотношение ответникът е имал задължение да
осъществява поддръжка и управление на общите части в комплекса, като поради
неизпълнение на тези задължения ищцата е развалила договора с достигнало до ответника
изявление с обратно действие.
От съдържанието на процесния договор се установява, че „Елизиум Трейд“ ЕООД е поело
задължение да предоставя лично или чрез подизпълнители комплексни услуги по
управление и поддръжка на жилищния комплекс, описани в чл. 1.1 от договора, като от
приетите писмени доказателства се установява, че ответникът е предприел активни действия
по изпълнение на възложените му задължения, както следва: за осъществяване на
денонощна физическа охрана в комплекса, контрол на достъп и видеонаблюдение са
сключвани договори с трети лица за охрана на имущество и за физическа охрана от
25.07.2016 г., от 12.01.2018 г. и анекс към него от 22.08.2019 г.; за организиране почистването
на стълбища, паркинг и общи части са сключени договори за абонаментно почистване от
10.07.2018 г. и от 25.09.2019 г.; за обезпечаване техническата експлоатация и ремонт на
асансьорите в комплекса са сключени договори за абонаментно обслужване и ремонт на
асансьори от 01.06.2017 г. и от 12.10.2017 г.; за изпълнение на задължението си по
наблюдение, контрол и експлоатация на системата за противопожарна охрана в подземните
паркинги е сключен договор с подизпълнител за абонаментна поддръжка на
пожароизвестителната система от 14.09.2018 г.
По делото са събрани относими към факта на изпълнение на договора гласни доказателства
чрез разпит на четирима свидетели, при съвкупна преценка на които съдът намира за
доказано изпълнението на задълженията на ответника през процесния период. Свидетелят
Х.И.М. е бил служител в процесния комплекс за периода от края на 2018 г. до 20.06.2021 г. и
изяснява, че почистването на общите части се е извършвало периодично и по график, като
тази услуга е включвала и снегопочистване през зимата. Същият допълва, че достъпът до
комплекса е бил контролиран с чипове, като се е случвало някое лице да влезе с чип на друг
9
обитател на комплекса, но това е било в резултат от действията на самите собственици. В
случай на нужда са извършвани дребни ремонти, подмяна на крушки и др., като това е
ставало след обход от служители на дружеството или по сигнали на живущите, по които се е
действало максимално бързо, като същевременно са извършвани дейности по реновиране на
пейки, профилактика на фонтана, дезинфекция на общите части, подмяна на елементи от
фитнес уредите и др. Свидетелят С.И.В. потвърждава, че ремонти на гаражната врата и
подмяна на осветителни тела са извършвани в рамките на няколко дни, като е осъществявана
поддръжка на градината, дезинфекция на общите части и своевременно снегопочистване.
Свидетелката Д.И.С. счита, че задълженията по поддръжка на общите части са били
изпълнявани некачествено, като дава примери с неосъществяване на контрола за достъп на
комплекса, тъй като в период от 7-8 дни гаражната врата е била отворена, както и с
неизпълнение на общата поддръжка, доколкото асансьорите и етажните площадки не са
били добре почиствани, а за период от 7-8 дни лампите в комплекса не работели.
Изложеното не обосновава генерален извод за цялостно неизпълнение на задълженията на
ответника, а представлява конкретни случаи на временни недостатъци в поддръжката, като
от показанията на Х.М. се установява, че същите са се дължали на обективни причини –
свидетелят посочва, че гаражната врата е била отворена поради скъсване на пружината през
почивен ден, което е наложило ремонта да се осъществи след няколко дни, а осветлението
пред втори блок е дефектирало през по-продължителен период от време, тъй като се е
налагало прокарване на ново трасе, за да бъде възстановено електрозахранването.
Свидетелите С. и Л.К.И. заявяват, че са виждали множество външни лица в общите части,
но доколкото комплексът се състои от пет блока със стотици живущи в тях (на общото
събрание само на два от блоковете на 21.06.2021 г. са присъствали 179 човека), съдът
намира, че твърденията на свидетелите в тази част са недостоверни поради обективната
невъзможност да познават всички етажи собственици в жилищния комплекс и да могат да
различат кои от лицата са външни посетители. Отрицателните им твърдения, че не са
виждали да се извършва дезинфекция и да се поддържат паркоместата, също не доказват
пълно и главно неизпълнението на тези задължения на управителя, а съставляват изолирани
наблюдения на едва двама собственици в комплекса (свидетелката С. дори не живее там),
които не биха могли да се приемат за обективен критерий относно извършваните ежедневни
действия по поддръжка на общите части.
В подкрепа на ищцовите твърдения за неизпълнение на договорните задължения на
ответника са показанията на свидетеля Л.К.И., според когото прозорците в общите части не
са били мити в периода 2016 г. – 2021 г., а стълбищата и етажните площадки са почиствани
лошо през първите две години; паркингът е поддържан рядко, пейките са обновявани само
веднъж, а осветителните тела са били подменяни със закъснение. Дори и описаните
обстоятелства да се приемат за доказани, те не обосновават цялостно неизпълнение на
договора за поддръжка и управление, което да обуслови право за ищцата да развали
договора. Видно е, че предоставяната услуга е комплексна, като в по-голямата си част
съществените задължения на управителя са били изпълнявани – наети са подизпълнители за
10
осъществяване на денонощна охрана и видеонаблюдение, осигурена е поддръжка на
асансьорите, на пожароизвестителната система и на зелените площи, на място са работели
служители на ответното дружество, които са извършвали обходи, приемали са сигнали от
живущите и макар и с леко закъснение са организирали ремонти на общи части, съоръжения
и подмяна на осветителна тела. Заниженото качество на почистване на общите части и на
поддръжка на пейки и съоръжения в комплекса представлява частично неизпълнение, което
е незначително с оглед интереса на кредитора, тъй като в цялост етажните собственици са
получили комплексната услуга, която е била възложена на ответника. Ето защо подобно
частично неизпълнение не поражда право за разваляне на договора от страна на ищцата (арг.
чл. 87, ал. 4 ЗЗД), а евентуално нейно право да иска намаление на възнаграждението за
процесния период (арг. чл. 265, ал. 1, предл. 3 ЗЗД). Следователно, изявлението на С. Д.,
обективирано в уведомление от 23.06.2020 г. (л. 36-37 от делото на СРС), не е породило
ефект и договорът не се счита развален от посочената дата, респ. основанието за плащане на
възнаграждението по договора не е отпаднало и осъдителните претенции по чл. 55, ал. 1,
предл. 3 ЗЗД са неоснователни.
За пълнота на изложението и с оглед възраженията във въззивната жалба следва да се
отбележи, че дори и при разваляне на договора отпадането на облигационната връзка ще
има действие занапред и няма да обоснове връщане на платени по договора суми, доколкото
същият е с продължително изпълнение по смисъла на чл. 88, ал. 1, изр. 1 ЗЗД. Ответното
дружество дължи постоянно предоставяне на описаните в договора услуги по поддръжка и
управление на общите части продължително време, през целия период на действие на
договора от 5 години, през който следва периодично да осигурява всички дейности по
охрана, контрол на достъп, почистване и др. Уговорената престация не е за еднократен
резултат, а за дейност, която следва да се предоставя постоянно. Ето защо следва да се
приеме, че е налице продължително изпълнение, при което развалянето на облигационното
правоотношение с обратно действие би довело до неоснователно обогатяване, поради което
е недопустимо.
Предвид неоснователността на предявените претенции, предмет на въззивна проверка, по
делото не се е сбъднало вътрешнопроцесуалното условие за разглеждане по същество на
наведеното от ответника при условията на евентуалност възражение за прихващане, поради
което доводите във въззивната жалба относно липсата на предпоставките за присъждане на
обезщетение за предприета чужда работа без пълномощие и неговия размер са неотносими и
не следва да се обсъждат по същество.
Предвид идентичните изводи по предявените искове, до които е достигнал
първоинстанционният съд, обжалваното решение се явява правилно и следва да бъде
потвърдено в допустимата част, а по отношение на установителния иск за липса на
правоотношение следва да бъде обезсилено.
При този изход на спора на основание чл. 78, ал. 3 ГПК въззиваемият има право на
направените пред въззивната инстанция разноски, но предвид липсата на данни такива да са
били направени, съдът не дължи присъждането им.
11
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОБЕЗСИЛВА Решение № 20127039 от 29.07.2024 г., постановено по гр. дело № 15661/2021
г. по описа на СРС, 28 състав, в частта, с която е отхвърлен иск на С. Д. Д., ЕГН **********,
срещу „ЕЛИЗИУМ ТРЕЙД“ ЕООД, ЕИК *********, с правно основание чл. 124, ал. 1,
предл. 3 ГПК, вр. с чл. 87, ал. 1 ЗЗД за признаване за установено по отношение на ответника,
че сключеният между страните договор за управление и поддръжка на общите части на
сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип
„Елизиум“ от 29.03.2017 г., с нотариална заверка на подписите № 5045/29.03.2017 г. на
нотариус В.И. с рег. № 271 в регистъра на НК, не обвързва страните, тъй като е развален
поради неизпълнение на 24.06.2020 г.
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 20127039 от 29.07.2024 г., постановено по гр. дело №
15661/2021 г. по описа на СРС, 28 състав, в частта, с която са отхвърлени искове на С. Д. Д.,
ЕГН **********, срещу „ЕЛИЗИУМ ТРЕЙД“ ЕООД, ЕИК *********, с правно основание
чл. 26, ал. 1, предл. 1 и предл. 3 и ал. 4 ЗЗД, чл. 34 ЗЗД, вр. с чл. 146, ал. 1 ЗЗП, и чл. 55, ал. 1,
предл. 3 ЗЗД за признаване за установено, че сключеният между страните договор за
управление и поддръжка на общите части на сгради в режим на етажна собственост,
построени в жилищен комплекс от затворен тип „Елизиум“ от 29.03.2017 г., с нотариална
заверка на подписите № 5045/29.03.2017 г. на нотариус В.И. с рег. № 271 в регистъра на НК,
е нищожен поради противоречие със закона, респ. с добрите нрави, респ. поради нищожност
на клаузите на т. 1.1. от договора, т. 2.1. от договора, т. 1.3.1. от договора и т. 1.5., изр. първо
от договора, поради противоречие със закона; за осъждане на ответника да плати на ищцата
сумата от 9076,18 лв., представляваща недължимо платени суми по нищожния договор в
периода от 06.04.2017 г. до 25.02.2020 г., както и сумата от 615,16 лв., лихва за забава върху
главницата за периода от 24.06.2020 г. до 17.03.2021 г.; както и за осъждане на ответника да
плати на ищцата сумата от 9076,18 лв., платена при отпаднало основание в периода от
06.04.2017 г. до 25.02.2020 г., поради разваляне на посочения договор, както и сумата от
615,16 лв., лихва за забава върху главницата за периода от 24.06.2020 г. до 17.03.2021 г.
Решението подлежи на обжалване пред Върховния касационен съд при условията на чл. 280,
ал. 1 ГПК в едномесечен срок от получаване на препис от страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
12