№ 113
гр. София , 16.02.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 1-ВИ ГРАЖДАНСКИ в публично
заседание на четвърти февруари, през две хиляди двадесет и първа година в
следния състав:
Председател:Елизабет Петрова
Членове:Катерина Рачева
Мария Райкинска
като разгледа докладваното от Катерина Рачева Въззивно гражданско дело
№ 20201000502931 по описа за 2020 година
при участието на секретар Красимира Георгиева, за да се произнесе, взе предвид
следното :
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК и е образувано по допустима и
подадена в срока по чл.259, ал.1 от ГПК въззивна жалба на „Тодек“ ЕООД АД срещу
решение № 4353 от 20.07.2020 г. по гр.д. № 15177/2019 г. на Софийски градски съд,
Гражданско отделение, I-29 състав, с което дружеството е осъдено на основание чл. 233, ал.
1 от ЗЗД да върне на Ц. Н., А. Н. и К. Н. държането на недвижим имот, даден му под наем
по развален договор за наем от 25.02.2013 г.
В срока по чл. 263, ал.1 от ГПК е постъпил отговор от ищците Ц. Н., А. Н. и К. Н..
Оплакванията във въззивната жалба са за необоснованост и неправилност поради
неправилното приемане, че договорът за наем е прекратен от насрещната страна, както и
поради факта, че не е било налице неизпълнение на задължението за заплащане на наемната
цена. Наред с това, поради извършен въвод във владение въз основа на изпълнителен титул
ответникът не държи имота, няма основание за уважаване на иск за връщане на вещта.
Неправилно е прието, че анексът за изменение на цената е подписан от страните
непосредствено след сключване на анекса за удължаване на срока от 11.04.2014 г.
Неправилно са кредитирани свидетелските показания, които са непоследователни и
нелогични.
В отговора се поддържа, че решението е правилно и законосъобразно, тъй като
наемният договор е валидно развален, извършеният въвод не би следвало да се отрази на
основателността на иска, а всички доказателства са обсъдени от съда.
От настоящата инстанция не са събирани нови доказателства.
1
При извършената служебна проверка на основание чл.269 от ГПК, съдът намира, че
обжалваният съдебен акт е постановен от законен състав на родово компетентния съд, в
изискуемата от закона форма, по допустим иск, предявен от и срещу процесуално
легитимирани страни.
Предявен е иск с правно основание чл. 233, ал. 1 от ЗЗД, разгледан по реда на бързото
производство на основание чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК.
От договор за наем от 25.02.2013 г. с нотариално заверени подписи на страните, се
установява, а и е безспорно между страните, че ищците са предоставили на ответника за
временно и възмездно ползване недвижим имот, представляващ поземлен имот с
идентификатор 68134.1943.2793 по КККР на гр. София, заедно с изградените в имота
временни постройки – автомивка с кафене с обща ЗП от 479 кв.м. (така и разрешение за
строеж и удостоверение № 763 от 22.07.2010 г.), срещу заплащането на месечна наемна цена
от 600 лева след удържане и заплащане от наемателя на дължимия от наемодателя данък по
ЗДДФЛ от 01-во до 7-мо число на текущия месец. Съгласно чл. 1.4 от договора последният е
сключен за срок от 01.03.2013 г. до 01.03.2019 г., който в двуседмичен срок преди
изтичането му може да бъде продължаван. Страните са уговорили в чл. 4.1 и чл. 5.2 от
договора, че при забава в плащането на наемната цена наемателят ще дължи на наемодателя
неустойка в размер на 0.5 % от месечния наем, а при забава, продължила повече от 30 дни,
включително и за плащането на други суми по договора, наемодателят има право да
преустанови действието на договора с писмено предизвестие, без даване на допълнителен
срок за изпълнение.
С анекс № 2 към договора за наем, сключен на 11.04.2014 г. с нотариално
удостоверяване на подписите на страните, страните са заявили, че помежду им има и
сключен анекс от 01.03.2013 г. за плащане на наеманата цена по процесния договор на
ищцата К. Н. и са постигнали съгласие срокът по чл. 1.4 от договора да се продължи с 10
години, а именно от 01.03.2019 г. до 01.03.2029 г., както и да се извърши преустройство на
кафенето по идеен проект до 31.12.2015 г.
Видно от представените извлечения от сметка, ответникът е заплащал по сметка на К.
Н. през периода 01.01.2019 г. – 20.09.2019 г. сума за наем за 2019 г. от 600 лева, като тази
сума е заплащана всеки месец с изключение на м. март и септември 2019 г., в които
заплатената й сума е в размер на 438 лева. Плащанията от ответното дружество през м.
април и юли 2019 г. са извършени на 9-то число на съответния месец, а през останалите
месеци до 7-мо число, като общият размер на плащанията за посочения период е 5078 лева.
Спорно както пред първата, така и пред въззивната инстанция е обвързващ ли е за
ответното дружество анексът за изменение на наемния договор относно наемната цена в нов
размер от 7500 лева, считано от 01.01.2019 г., с посочена дата в него 12.04.2014 г., налице ли
е неизпълнение на задълженията на наемателя за плащане на наемната цена, в случай че е
увеличена, както и възникнало ли е за ищците право да развалят сключения помежду им
наемен договор за имота. Спорно е също може ли да бъде уважен иск за връщане на вещта
при извършен въвод във владение в полза на трето лице, наемател на ищците.
Представеният анекс от 12.04.2014 г. към договора за наем e в обикновена писмена
форма, датата на който е изписана ръкописно и подписан от ищците, посочени като
наемодател, и от С. Г. и В. Ш. – управители на Тодек ООД, посочено като наемател. В него е
посочена нова наемна цена за периода от 01.01.2019 г. до 01.03.2029 г. в размер на 7500 лева
след удържане и заплащане от наемателя на дължимия от наемодателя данък по ЗДДФЛ.
С нотариална покана, адресирана от ищците до ответника и връчена на последния на
21.10.2019 г., на ответното дружество е даден 7-дневен срок да заплати сумата 62586 лева,
представляваща разлика между дължимата по процесния договор наемна цена за периода
2
01.01.2019 г. – 30.09.2019 г. изчислена при месечна наемна цена от 7500 лева и заплатената
от него цена, и неустойка в общ размер на 37.50 лева за всеки ден на забава. Направено е
също и изявление за разваляне на договора при неизпълнение на тези задължения в дадения
срок.
С отговора на исковата молба е оспорена датата 12.04.2014 г., като твърдението на
ответника е, че анексът е подписан от С. Г. и В. Ш. по време, когато същите не са
представлявали „Тодек“ ЕООД. Към отговора е представена нотариална покана до тримата
ищци, връчена от ответното дружество на ищците чрез залепване на уведомление по чл. 47,
ал. 5 ГПК на 07.11.2019 г., на посочения в договора за наем адрес за кореспонденция. В тази
покана дружеството заявява, че е изпълнило точно задълженията си по сключения между
страните и вписан договор за наем, поради което за него не е възникнало задължение за
връщане на имота, намиращ се в негово държане.
На 16.06.2020 г. въз основа на изпълнителен лист в полза на З. И. Н. трето на исковото
производство лице, издаден срещу ищците по заповед за изпълнение на задължение за
предаване на вещи въз основа на документ по чл. 417 от ГПК, представляващ договор за
наем от 14.12.2019 г. с нотариална заверка на подписите на страните (ищците и третото
лице), е извършен въвод във владение на имота по изп. дело № 818/2020 г. по описа на ЧСИ
М. П., на който не е присъствал представител на ответното дружество, видно от протокола
за въвод.
По повод оспорената дата в спорния анекс правилно е позоваването от страна на
ответника на Решение № 167 от 03.07.2018 г. по гр. д. № 4020/2017 г. на ВКС, съгласно
което юридическо лице, което оспорва издаден от негов бивш органен представител частен
документ с твърдения, че е съставен след прекратяване на представителното
правоотношение, но е антидатиран, не е „трето лице” по смисъла на чл. 181 ГПК и не може
да се позавава на липсата на достоверна дата. Документът обаче не се ползва с обвързваща
доказателствена сила относно датата на съставянето му и ако същата бъде оспорена от
юридическото лице, тя следва да бъде установена с други доказателствени средства.
Доказателствената тежест е за лицето, което претендира изгодни за себе си правни
последици от фактите, удостоверени или обективирани в частния документ. Тази
доказателствена тежест правилно е разпределена от първоинстанционния съд с доклада по
делото. За доказване на датата на съставяне на анекса е изслушана свидетел Ц. Р., посредник
при сделки на недвижими имоти. Свидетелката разказва, че е участвала в преговори между
страните за наемането на имота от 2009 г. и при сключването на сделките помежду им, като
заявява, че в началото на 2014 г. по настояване на представители на дружеството –
наемател, които към този момент били С. Г. и В. Ш. се сключил анекс към договора за наем
от 2013 г. за продължаване на неговия срок от 2019 г., а по настояване на наемодателите и за
увеличаване на наемната цена, като в преговорите участвали и гръцки граждани, които
отдавна живеели в страната и придобили дейността на дружеството. Тъй като проектът на
анекса, който бил представен за подписване от страните пред нотариус, изготвен от
представители на наемателя Тодек ЕООД, не включвал новата наемна цена и за да не се
заплаща твърде голяма нотариална такса поради големия материален интерес, страните се
съгласили на другия ден да бъде подписан анекс за цената. Съдът намира, че показанията са
дадени добросъвестно, свидетелката е очевидец на случките, които разказва и ги кредитира.
Неоснователни са доводите, черпени от противоречия в показанията относно годината, през
която е сключен спорният анекс. Свидетелката разказва за договор от 2009 г., какъвто не се
твърди да има и не е представен по делото, като казва, че неговият срок е бил за 5 години и
една година преди изтичането му са сключили договор за шест години – именно договорът
от 25.02.2013 г. След това, преди да изтече вторият договор, са поискали продължаване за 10
години, което именно е сторено с анекса от 11.02.2014 г.
Неоснователни са доводите на ответника, въззивен жалбоподател, за противоречие в
показанията относно ролята на „двамата гърци“ при преговорите за новата наемна цена и
3
новия срок на договора. Неоправдано е да се очаква, че свидетелката ще е наясно кога точно
гърците са купили бизнеса на ответника. Видно от вписванията по партидата на
дружеството в Търговския регистър, на 20.12.2013 г. е вписано прехвърляне на
дружествения дял от С. Г. на 3-МАТА ООД, ЕИК/ПИК ********* със съдружници към тази
дата А. П. и Л. Д. и е вярно, че към април 2014 г. те вече са били собственици на
дружеството. Независимо дали са били в преговори за закупуване на дружествения дял или
вече са го закупили към април 2014 г., в случая от значение е нейната категоричност, че
двамата гърци са присъствали на преговорите и са възприели смисъла им за продължаване
на срока и увеличаване на наемната цена. Неоснователни са и доводите, свързани с
ограничаване на представителната власт на управителите съгласно дружествения договор
над определена стойност на сделките. Противопоставими на третите лица са само
ограниченията, свързани с броя на представляващите, вписано в Търговския регистър, но не
и относно стойността на сделките.
С нотариалната си покана до ищците ответното дружество не се е противопоставило
незабавно на анекса от 12.04.2014 г. В тежест на ответника е да докаже противопоставянето
на подписания от негово име анекс незабавно след узнаването, което е станало с
получаването на нотариалната покана, в която анексът е описан. И тази доказателствена
тежест е правилно указана с доклада по делото. Поради липсата на надлежно
противопоставяне, въззивният съд приема, че „Тодек“ ЕООД е обвързан от анекса, с който
месечната наемна цена, считано от 01.01.2019 г., е в размер на 7500 (седем хиляди и
петстотин) лева. При безспорния факт на неплащане на увеличения наем за периода от
01.01.2019 г. до 30.09.2019 г., в полза на ищците е възникнало правото да развалят договора
за наем.
С поканата си до ответника ищците е следвало да дадат подходящ срок за изпълнение
на задължението за заплащане на цената, за да упражнят валидно правото на разваляне на
договора. Предвид размера на неизпълненото задължение – 62 586 лева, представляващ
разликата между платения и дължимия според ищците наем, срокът от 7 дни според
настоящия съд не е подходящ. Нито в отговора на исковата молба обаче, нито по-късно в
процеса ответникът не твърди и не доказва плащане на сумата в последващ момент. За
последното на ответника са дадени изрични указания с доклада по делото. Ето защо,
настоящият съд намира договора за развален.
Основателни са обаче оплакванията, че извършеният въвод във владение в полза на
наемател на ищците е от значение за изхода на спора. Същият следва да бъде съобразен от
съда на основание чл. 235, ал. 3 ГПК. Наемателят, в полза на когото е извършен въводът, не
владее имота, а го държи за ищците, наемодатели на имота. Ето защо, ищците по делото
нямат интерес да искат предаване на имота от ответното дружество, тъй като той вече е в
тяхно владение чрез новия им наемател.
По изложените съображения решението следва да бъде отменено, а вместо него да се
постанови друго, с което предявеният иск бъде отхвърлен. Решението следва да бъде
отменено и в частта, в която ответникът е осъден да заплати разноски на ищците. Поради
различния изход на спора разноски биха се дължали на ответника. Съдът, сезиран от
възражението за недължимост на процесуалния представител на ищците, счита, че поради
липсата на представен договор между адвоката и клиента, липсата на посочено основание в
платежното нареждане, свързано с настоящото дело, доколкото пише „правна услуга“, както
и липсата на фактура или друг насрещен документ, относим към това платежно нареждане,
ищците не следва да бъдат осъждани за разноски за първата инстанция.
Поради уважаването на въззивната жалба Ц. С. Н., А. Ц. Н. и К. Ц. Н. дължат на
основание чл. 78, ал. 3 ГПК на „Тодек“ ЕООД разноски за въззивната инстанция в размер на
1527 лева за държавна такса и 1000 лева адвокатски хонорар според представен договор за
правна защита и съдействие.
4
Предвид горното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 4353 от 20.07.2020 г. по гр.д. № 15177/2019 г. на Софийски
градски съд, Гражданско отделение, I-29 състав и вместо него постановява:
ОТХВЪРЛЯ иска на Ц. С. Н., ЕГН **********, А. Ц. Н., ЕГН ********** и К. Ц. Н.,
ЕГН ********** срещу „Тодек“ ЕООД, ЕИК ********* за връщане на основание чл. 233,
ал. 1 от ЗЗД държането на недвижим имот, даден му под наем по развален договор за наем
от 25 февруари 2013 г. и представляващ поземлен имот с идентификатор 68134.1943.2793 по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед № 300-5-15 от
24.02.2004 г. на изпълнителния директор на АГКК, образуван от имоти със стари
идентификатори 68134.1943.2758 и 68134.1943.598, с адрес на имота: гр. ***, район ***, кв.
***, ул. „***“, с площ на имота 1864 кв.м, с трайно предназначение на територията:
урбанизирана; с начин на трайно ползване: ниско застрояване; заедно с изградените в имота
временни постройки - автомивка с кафене с обща ЗП от 479 кв.м.
ОСЪЖДА Ц. С. Н., А. Ц. Н. и К. Ц. Н. на основание чл. 78, ал. 3 ГПК да заплатят на
„Тодек“ ЕООД, ЕИК ********* разноски за въззивната инстанция в размер на 1527 лева за
държавна такса и 1000 лева адвокатски хонорар.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва в едномесечен срок от връчването му на страните
пред ВКС по реда на чл.280 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5