Р
Е Ш Е
Н И Е
Гр. София 21.10.2019 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Софийски градски съд първо гражданско
отделение в открито заседание на двадесет и шести септември две хиляди и
деветнадесета година в състав:
Съдия: Свилен Станчев
като разгледа докладваното от съдия Свилен Станчев гр.дело № 12281 по описа за 2018 година, за да се
произнесе, взе предвид:
Предявен
е иск с правно основание чл. 31 ал. 2 от ЗС, с цена на иска 84 000 лева.
Ищецът
Л.А. К.излага, че е съсобственост с ответника на следните недвижими имоти,
находящи се в гр. София: поземлен имот с идентификатор 68134.1604.4297, пл. №
1420, парцел 13, с площ по документ 537 кв. м, находящ се в гр. София жк
„Дървеница“ ул. „*****, ведно с построения в имота „ресторант с лятна градина,
и поземлен имот с идентификатор 68134.1604.4298, пл. № 4298, парцел 12, с площ
по документ 1763 кв. м, състоящ се от имоти с планоснимачни номера 2256, 2555,
2585, 2605, състоящ се от паркинг, басейн и летен бар. През 2005 г. страните
сключили договор за наем на описаните имоти за срок от една година, с клауза за
автоматично продължаване при липса на изрично желание за прекратяването му. Ищецът
излага становище, че предвид разпоредбата на чл. 229 ал. 3 от ЗЗД, наемното
правоотношение следва да се счита прекратено по силата на закона, след като
изтече 10-годишният срок. Ищецът твърди, че след изтичане на срока на договора
за наем, ответникът го е лишил от ползата от общия имот, като го е предоставил
за ползване на търговско дружество „789“ ЕООД гр. София, чийто едноличен
собственик бил синът на ответника – А.В.К.. На 23.02.2016 г. ищецът поканил
ответника да му заплаща обезщетение за това, че го е лишил от възможност да
ползва вещта, но такова не му било заплатено. Ищецът претендила заплащане на
ползите от ½ ид. част от описаните имоти, с размер на претенцията 3000
лева месечно от месеца, следващ получаването на нотариалната покана – март 2016
г., до м. юни 2018 г. , или за 28 месеца, с общ размер 84 000 лева.
Като
се основава на изложените обстоятелства, ищецът Л.А. К.прави искане до съда да
осъди ответника В.А. К.да му заплати сумата от 84 000 лева обезщетение за
ползване на съсобстени имоти - поземлен имот с идентификатор 68134.1604.4297,
пл. № 1420, парцел 13, с площ по документ 537 кв. м, находящ се в гр. София жк
„Дървеница“ ул. „*****, ведно с построения в имота „ресторант с лятна градина“,
и поземлен имот с идентификатор 68134.1604.4298, пл. № 4298, парцел 12, с площ
по документ 1763 кв. м, състоящ се от имоти с планоснимачни номера 2256, 2555,
2585, 2605, състоящ се от паркинг, басейн и летен бар, за периода от 01.03.2016
г. до 30.06.2018 г., ведно със законната лихва от предявяването на исковата
молба до окончателното изплащане.
Ответникът
В.А. К.оспорва иска със следните възражения:
- възражение за съвместно отдаване
на имота под наем от ищеца, заедно с другите съсобственици;
- възражение за липса на искане в
поканата за изплащане на обезщетение по чл. 31 ал. 2 от ЗС занапред;
-
възражение за изплащане от държателя на имотите на наемна цена в полза на ищеца.
От събраните по делото доказателства
се установява, че с договори за дарение и покупко-продажба, сключени в
нотариална форма, ищецът Л.А. К.и ответникът В.А. К.са придобили собствеността
върху следните имоти:
1. С договор за дарение, сключен нотариален
акт № 35 том І рег. № 4809 дело № 29/2000 г. от 29.02.2000 г. на нотариус К., страните
по делото са придобили от дарителите А.В.К.и С.С.К.½ ид. част от следния
недвижим имот: празно дворно място с площ 537 кв. м по нотариален акт, а по
скица 401 кв. м, съставляващо имот пл. № 1420 по плана на гр. София р-н
„Студентски“ жк „Дървеница“ м. „Южна градска територия ІІІ част, при съседи по
скица: бул. „Кл Охридски“ имот пл. № 2321 и парцел І-дом за безпризорни
(училище „Макаренко“).
2. С
договор за дарение с нотариален акт № 59 том І рег. № 7396 дело № 50/2000 г. от
31.03.2000 г. страните по делото са придобили от същите дарители по ¼
ид. част от празно дворно място в гр. София кв. „Дървеница“ с площ 500 кв. м,
съставляващо имот пл. № 2256 по
плана на гр. София м-ст „Студентски град – Дървеница“, при съседи: бул. „*****“,
училище „Макаренко“ и Комитет по енергетика, горивата, електро подстанция и др.
3. С
нотариален акт за покупко-продажба № 20 от 30.01.2002 г. , том І рег. № 1100
дело № 22/2002 г. на нотариус Румен Димитров, страните по делото придобили чрез
покупка УПИ с площ 160 кв.м, съставляващ имот
пл. № 2555, находящ се в гр. София , местност училище „Макаренко-Дървеница“
в регулация, при граници: имот пл. № 2256, училище „Макаренко-Дървеница“ и бул.
„Климент Охридски“.
4. С
нотариален акт за покупко-продажба № 165 от 05.09.2002 г., том ІІ рег. № 6087
дело № 306/2002 г. на нотариус Валери Манчев, страните по делото придобили чрез
покупка собствеността върху празен УПИ с площ 488 кв. м, находящ се в гр. София
район „Студентски“ кв. „Дървеница“ бул. „*****“, съставляващ по скица имот с пл. № 2585 по плана на гр. София
м-ст „Дървеница училище Макаренко“, при граници: бул. „*****“, имот пл. № 1420,
имот пл. № 2605 и имот пл. № 2256.
С
договор за замяна от 09.08.2004 г. ответникът В.А. К.от свое име и като
пълномощник на ищеца, Л.А. К.придобил за себе си и за упълномощилия го ищец
чрез замяна със Столична община, поземлен
имот № 2605 с площ 345 кв. м, при граници: УПИ ХІІІ за училище, УПИ І –
общински, за училище, ПИ 2256 и ПИ 2585. В договора е отбелязано, че имотът,
предмет на замяната, е част от УПИ ХІІ-2256,2255, 2585, 2605.
С
договор за продажба от 10.08.2004 г. ответникът В.А. К.от свое име и като
пълномощник на ищеца, Л.А. К.придобил за себе си и за упълномощилия го ищец
чрез покупка от Столична община следните недвижими имоти: 1/ празно дворно място с площ от 182
кв. м, съставляващо имот без планоснимачен номер, част от кв. 1, м.
„Въртопо-север“, при граници на продаваемата част: улица, УПИ І – общински, за
училище, ПИ 2555, ПИ 2256, ПИ 2585 и УПИ ХІІІ (за училище); 2/ празно място с
площ 142 кв. м, съставляващо имот без планоснимачен номер, от кв. 1, м.
„Въртопо-север“, при граници на продаваемата част: УПИ І – общински, за
училище, ПИ 2555, ПИ 2256, ПИ 2605. В договора е отбелязано, че имотите,
предмет на покупката, са придадени части към УПИ ХІІ-2256,2255, 2585, 2605.
От
приложеното разрешение за ползване от 12.02.2001 г. и от съдебно-техническата
експертиза се установява, че върху поземлен имот № 1420 с площ 401 кв. м, който
е бил предмет на НА № 35 том І рег. № 4809 дело № 29/2000 г. от 29.02.2000 г.,
е построен ресторант с лятна градина, представляващ сграда на два етажа със
застроена площ 254 кв. м. Имотът е с идентификатор по кадастрална карта
68134.1604.4297, а сградата с идентификатор 68134.1604.4297.1. От предмета на
дарението, извършено с НА № 35 от 29.02.2000 г. – ½ идеална част от
собствения на дарителите имот, прехвърлена на двамата дарени (л. 6) съдът прави
извода, че имотът, ведно с построената в него сграда, е съсобствен на А.В.К., С.С.К.а,
В.А. К.и Л.А. К., с по ¼ идеална част всеки от съсобствениците.
От
съдържанието на договора за продажба и договора за замяна, сключени със
Столична община, приложената скица (л. 16) и частично от съдебно-техническата
експертиза се установява, че от имотите с планоснимачни номера 2256, 2555, 2585
и 2605, предмет съответно на НА №№ 59, 20 и 165 и договор за замяна от
09.08.2004 г. е образувано общ УПИ ХІІ-2256,2255, 2585, 2605, на който по
кадастрална карта съответства имот с идентификатор 68134.1604.4298 с площ 1763
кв. м (скица л. 16). От съдържанието на цитираните нотариални актове и договор
за замяна съдът прави извод, че поземленият имот, представляващ УПИ
ХІІ-2256,2255, 2585, 2605, на който по кадастрална карта съответства имот с
идентификатор 68134.1604.4298, е съсобствен на ищеца Л.А. К.и ответника В.А. К.с
по ½ ид. част всеки от съсобствениците.
Съгласно
заключенитео на вещото лице, двата имота са част от един общ комплекс от
ресторант, плувен басейн, паркинг и обслужващи сгради (л. 60).
По
делото не се спори между страните и се
установява от гласните и писмените доказателства, че за периода, за който се
претендира обезщетение по чл. 31 ал. 2 от ЗС, имотът се ползва от дружество
„789“ ЕООД, чийто едноличен собственик на капитала е А.В.К.(справка от ТР), син
на ответника. Ответникът е представил писмен договор за наем с вписана дата
01.02.2012 г., с вписани като наемодатели В.А. К., И.И.К.а, Л.А. К., А.В.К.и С.С.К.а,
и наемател „789“ ЕООД (л. 33-37). От изготвената съдебно-почеркова експертиза (л.
104-107) се установява, че подписът върху договора срещу името на ищеца Л.А. К.не
е бил положен от ищеца. При липса на други доказателства за възникнало наемно
правоотношение между ищеца Л.А. К.и наемателя на имота, съдът приема за
безспорно установено, че ответникът В.А. К.и лицата И.И.К.а, А.В.К.и С.С.К.ползват
двата имота, чрез отдаването им под наем на „789“ ЕООД.
От
съдебно-техническата експертиза се установява, че средно месечната наемна
стойност за периода 2016-2018 г. е 4770 лева (л. 61). В хода на делото съдът
отмени назначената допълнителна експертиза, поради невъзможността за нейното
изготвяне, според доклада на вещото лице. В експертизата не е посочена средната
месечна наемна стойност за процесния период отделно на имот 68134.1604.4297 с
построената в него сграда – ресторант, и имот 68134.1604.4297. Въпреки че са
част от един комплекс според вещото лице, с оглед разликата в съсобствениците и
размерите на идеалните части, следва да се определи средния размер на наемната
цена за всеки от имотите поотделно. Наемните стойности на двата имота поотделно
, съгласно таблица 1 (л. 60) са съответно 2289,60 евро, равностойни на 4478
лева (ресторант), и 581,25 евро, равностойни на 1137 лева. Съотношението на
наемните стойности на всеки от имотите спрямо общата наемна стойност на целия
обект е съответно 4478/5600, т.е. 0,80 или 80 % от общата стойност, и 1137/5600,
т.е. 0,20 или 20 % от общата стойност. При средна месечна наемна стойност за
целия обект за процесния период от 4770 лева, съдът определя средно месечна
наемна стойност, както следва:
-
на ресторанта, ведно с поземления имот с идентификатор 68134.1604.4297, в който
ресторантът е построен – месечна наемна стойност 80 % х 4770 = 3816 лева;
-
на поземления имот с идентификатор 68134.1604.4298 – месечна наемна стойност 20
% х 4770 = 954 лева.
Ищецът
притежава ¼ идеална част от поземления имот с идентификатор
68134.1604.4297 и построения в него ресторант, поради което дължимото му месечно
обезщетение за ползване на имота за процесния период е ¼ от 3816 лева,
или 954 лева месечно. За целия период от 28 месеца дължимото обезщетение за
ползване на имота е 26 712 лева. По делото е установено от представения от
ответника договор за наем от 01.02.2012 г., че имотът е бил ползван чрез
отдаване под наем и от съсобствениците А.В.К.и С.С.К.а. В тази част договорът
за наем не е бил оспорен от ищеца. Поради това, съдът следва да приеме, че
обезщетението по чл. 31 ал. 2 от ЗС за лишаването от ползване на имота се дължи
на ищеца от тримата съсобственици поравно. Тъй като иск е предявен само срещу
съсобственика ответник В.А. К., дължимото от ответника обезщетение за този имот
за периода 01.03.2016 г. – 30.06.2018 г. е 8904 лева.
Ищецът
притежава ½ ид. част от поземления имот с идентификатор 68134.1604.4297,
поради което дължимото му месечно обезщетение за ползване на този имот за
процесния период е 477 лева. За целия период от 28 месеца дължимото обезщетение
за ползване на този имот е 13 356 лева. По делото няма доказателства за
съсобственост на други лица върху този поземлен имот, поради което ответникът
дължи обезщетение за ползване на този имот за периода 01.03.2016 г. –
30.06.2018 г.в размер на 13 356 лева.
Общият
размер на обезщетението, дължимо от ответника към ищеца за лишаване от ползите
от съсобствените имоти за целия период от 01.03.2016 г. – 30.06.2018 г. е
22 260 лева.
От сумата
от 22 260 лева следва да се извадят сумите, за които са били заплатени от
представителя на дружеството наемател А.К., на ищеца. По делото са представени
от ответника 10 бр. банкови платежни документи за извършени плащания от А.К.в
полза на Л.А. К.. Твърдяното от ответника основания за плащанията е оспорено от
представителя на ищеца, с твърдение, че плащанията са били във връзка с продажба
на съсобствен на страните поземлен имот. Възражението е основателно само в
частта му за операционна бележка от 05.01.2016 г. за сумата от 5000 лева (л. 45
долу) и операционна бележка от 29.12.2015 г. (л. 46). Като основание за плащане
е вписано „захранване на сметка“, което не може да бъде обвързано с наемното
отношение на платеца А.К.за процесните имоти. Като основание за плащане в
останалите платежни документи е посочено наемно плащане (л. 41-45 горе).
Съдържанието на платежните документи в тази им част не се опровергава от
показанията на свидетеля П.Г., нито от други доказателства по делото. Платените
суми, отнасящи се до процесния период 01.03.2016
г. – 30.06.2018 г., са в платежни документи от 04.08.2017 г. за 500 лева (пояснение
„наем механа 789“ – л. 41), 19.06.2017 г. за 1000 лева (пояснение „вн. наем –
л. 42 горе), от 23.12.2016 г. за 4990 лева (пояснение „наем 01, 02, 03, 04 2017“
– л. 42 долу), от 04.01.2017 г. за 4990 (пояснение „наем 05060708 – л. 43
горе), от 14.03.2017 г. за 1500 лева (пояснение „наем м. 09, 2017“ – л. 43
долу) от 19.09.2016 г. за 1500 лева (пояснение „вн по наем“ л. 44 горе). Съдът
приема бележка от 16.08.2016 г. за 1500 лева (л. 44 долу) частично относима за
месеците март – август 2016 г. - пояснение „наем период 010116 до 300816“,
което съдът приема като „01 януари 2016 – 30 август 2016. Като плащане за
процесния период с тази бележка следва да се приеме сумата от 1125 лева, или 6
месеца (март – август) по 187,50 лева. Съдът приема операционна бележка от
19.07.2016 г. за сумата от 2000 лева (л. 45 горе) частично относима за месеците
март – юни 2016 г., с оглед пояснението „наем за месеци 01,01,2016 –
30,06,2016. Като плащане за процесния период следва да се приеме сумата от 1332
лева, или 4 месеца (март – юни) по 333,33 лева. Според горните съображения,
общият размер на заплатената от представителя на дружеството наемател в полза
на ищеца сума за периода от 01.03.2016 г. до 30.06.2018 г. е в размер на
16 937 лева.
Съобразно
този размер, ответникът В.А. К.дължи на ищеца Л.А. К.обезщетение за ползите, от
които го е лишил като съсобственик на описаните имоти, в общ размер 5323 лева. Искът
с правно основание чл. 31 ал. 2 от ЗС е основателен до този размер. Над тази
сума до пълния предявен размер от 84 000 лева искът следва да се отхвърли.
Мотивиран
от горното, съдът
Р
Е Ш И:
Осъжда
В.А. К.ЕГН **********, адрес: *** да заплати на Л.А. К.ЕГН **********, адрес: ***,
сумата от 5323 (пет хиляди триста двадесет и три) лева обезщетение за ползите,
от които го е лишил за периода 01.03.2016
г. – 30.06.2018 г. като съсобственик на поземлен имот с идентификатор
68134.1604.4297, пл. № 1420, парцел 13, с площ по документ 537 кв. м, находящ
се в гр. София жк „Дървеница“ ул. „*****, ведно с построения в имота „ресторант
с лятна градина, и поземлен имот с идентификатор 68134.1604.4298, пл. № 4298,
парцел 12, с площ по документ 1763 кв. м, състоящ се от имоти с планоснимачни
номера 2256, 2555, 2585, 2605, състоящ се от паркинг, басейн и летен бар, ведно
със законната лихва върху тази сума от предявяването на исковата молба до
окончателното изплащане.
Отхвърля
предявения от Л.А. К.срещу В.А. К.иск с правно основание чл. 31 ал. 2 от ЗС над
сумата от 5323 лева до пълния предявен размер от 84 000 лева, като
неоснователен.
Осъжда
В.А. К.да заплати на Л.А. К.разноски по делото в размер на 401 лева, според
уважената част от иска.
Осъжда
Л.А. К.да заплати на В.А. К.разноски по делото в размер на 2820 лева, според
отхвърлената част от иска.
Решението подлежи на обжалване пред
Софийския апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: