Р Е Ш
Е Н И
Е
гр.София, 15.04.2021
г.
В И МЕТО НА НАРОДА
Софийски градски съд, Гражданско отделение, ІІІ-“б” въззивен състав, в открито заседание на тринадесети април през две хиляди и двадесет и първата година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ
: Теменужка Симеонова
ЧЛЕНОВЕ
: Ивайло Димитров
мл.с. Ивелина Симеонова
при секретаря М.Митова, като разгледа докладваното от съдия Симеонова в.гр.дело
№ 13510 по описа за 2020 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
С решение от 28.08.2020 г. по гр.д. № 57369/18г.,
СРС, I ГО, 175
с-в е осъдил Г.П.Г., ЕГН **********, с адрес: *** да
заплати на С.Д.Б., ЕГН **********, с адрес: ***, на основание чл.
93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД сумата от 4000 евро, представляваща
двойният размер на платен задатък по сключен между
страните договор за депозит от 06.08.2018г. и анекс към него от 16.08.2018г.,
ведно със законната лихва считано от датата на исковата молба-29.08.2018г. до
окончателното му изплащане, както и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 1947,86 лева. представляваща сторените по делото
разноски.
Решението
е обжалвано с въззивна жалба от ответника Г.П.Г., ЕГН **********, с адрес: ***, чрез назначения му особен представител адвокат С.В.Б. от САК, със
съдебен адрес:***, с мотиви, изложени в жалбата. Твърди се, че обжалвания
акт е незаконосъобразен, неправилен и необоснован, без да се излагат конкретни
мотиви в какво се изразява се изразява тази незаконосъобразност, неправилност и
необоснованост. Говори се общо за допуснати грешки при формиране на вътрешното
убеждение на съда, чиито правни изводи не се подкрепят от събрания доказателствен материал. Твърди се, че в хода на съдебното производство не е доказано по безспорен
начин, че се касае за плащане на задатък/ стоп капаро/ от страна на купувача на ответника по
делото, без конкретизация за каква
правна фигура се касае.
Ето
защо моли съда да постанови решение, с което да отмени процесното
и да бъдат отхвърлени предявените искове,
ведно със законните последици.
Въззиваемият С.Д.Б., ЕГН **********, с адрес: ***, чрез пълномощника по делото АД „Г., Ф.и Т.“, БУЛСТАТ ******,
представлявано от адвокат А.Т. от САК, със съдебен адрес: *** оспорва въззивната жалба. Претендира присъждане на разноски
за настоящата инстанция, включително адвокатско възнаграждение..
Съдът, след като обсъди по реда на чл.236, ал.2 от ГПК събраните по делото доказателства и становища на страните, приема за
установено от фактическа и правна страна следното:
Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259, ал.1 от ГПК
от надлежна страна и е процесуално допустима.
Съгласно чл.269 ГПК въззивният съд се произнася
служебно по валидността на решението, а по допустимостта - в обжалвана му част, като
по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.
Процесното първоинстанционно решение е валидно и допустимо, поради което въззивният съд дължи произнасяне
по отношение на правилността му.
От фактическа страна:
Предявени са осъдителни искове от С.Д.Б. срещу Г.П.Г. за сумата
от 4000 евро, представляваща двойният размер на платена гаранция по сключен
между страните договор за депозит от 06.08.2018г. и анекс към него от
16.08.2018г., дължима по главния иск на основание уговорен от страните задатък, обезпечаващ задължението за сключване на
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и евентуалния иск на
основание неустойка за неизпълнение на уговореното договорно задължение, ведно
със законната лихва считано от датата на исковата молба до окончателното
изплащане на вземането.
Ищецът С.Д.Б. твърди, че на 06.08.2018г. между страните
бил сключен процесният договор за депозит по силата
на който на същата дата ищецът заплатил на ответника с платежно нареждане
сумата от 2000 евро, представляваща гаранция за намеренията на ищеца да сключи
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. Страните постигнали
съгласие предварителният договор за покупко-продажба на имота да бъде сключен в
срок до 16.08.2018г., а с подписания на 16.08.2018г. анекс към договора за
депозит, срокът за сключване на предварителния договор бил продължен до
27.08.2018г. По отношение на платената сума страните се уговорили, че при
сключване на договор за покупко-продажба на имота, същата щяла да бъде
приспадната от уговорената продажна цена, като в случай на отказ от сключване
на предварителен договор от страна на купувача (депозанта)
сумата не подлежи на възстановяване, а в случай на отказ от страна на продавача
за сключване на предварителния договор в срок, депозираната сума подлежи на
възстановяване в двоен размер.
Ищецът твърди, че на уговорените в договора за депозит дата и час 27.08.2018г.
от 15.30ч. се явил на уговореното място в кантората на Нотариус И.Н.за
сключване на договора, но ответникът не се явил, не се явил и негов
представител, като за неявяването бил съставен констативен протокол. Въз основа
на тези обстоятелства ищецът основава претенцията си за връщане на платения
депозит в двоен размер, а именно сумата от 4000 евро.
Ответникът, чрез назначения му по реда на чл.47, ал.6 ГПК особен представител в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е
оспорил предявения иск по основание и размер.
Съдът констатира
следното
По делото са приети като писмени
доказателства Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 2, том
XXXVI, дело № 6529/1972 г. и препис от влязло в сила Решение от 20.12.1973г. на
CPC, IV район, 4 състав, от които се установява, че В.П.А.и М.Ж.А.са били
собственици на апартамент на втория надпартерен етаж
в сградата находяща се в гр. София, ул. ,.******,
който е идентичен /съгласно представеното удостоверение за идентичност/ с имот
с административен адрес: гр. София, ул. „******/жилищен/, ап. 3. Съгласно
приетите удостоверения за наследници, единствен наследник на В.П.А.и М.Ж.А.е
ответникът Г.П.Г.. От представения договор
за депозит се установява, че на 06.08.2018г.
между ответника Г.П.Г. като продавач чрез неговия пълномощнк
П.Г.А.и ищеца С.Д.Б. като купувач бил сключен процесният
договор, по силата на който страните са се уговорили ищецът да заплати на
ответника в деня на подписване на договора сумата от 2000 евро, като гаранция
за неговото намерение да закупи собствения на ответника апартамент, описан
по-горе. Страните са се уговорили, че така депозираната сума остава на
отговорно пазене у продавача до сключване на предварителен договор за
покупко-продажба на имота, след което ще се счита за авансово платена част от
общата продажна цена на имота. В чл. 4 е посочено, че депозитът не се
възстановява при неоснователен отказ на купувача да подпише предварителен
договор за покупко-продажба на имота в депозитния срок, а съгласно ч. 5 от
договора, при отказ от страна на продавача да сключи с купувача предварителен
договор за покупко-продажба на имота, при условията и в срока на договора, или
имотът се окаже прехвърлен на трето лице, депозираната сума се възстановява
незабавно на купувача в двоен размер.
Според чл. 7 от договора, страните се задължават да се явят на 16.08.2018г. в
15.30ч. в гр. София, бул. ,.******, в кантората на Нотариус Д.К.-И., за
подписване на предварителен договор за покупко-продажба на имота. Страните са
уговорили, че тази клауза служи като покана към двете страни за уговорената
среща, а неявяването на която и да било от тях се установява с протокол,
изготвен от нотариуса. В чл. 12 от договора страните са уговорили, че депозитът
ще бъде преведен от банковата сметка на Д.С.Б.- съпруга на купувача, за която в
чл. 11 е уговорено и право на заместване на купувача в предварителния и
окончателния договор. С Анекс от
16.08.2018г. към договора, страните се уговорили крайният срок на депозита,
респ. срокът за сключване на предварителния договор да бъде продължен до
27.08.2018г. в 15.30ч., като са уговорили явяване на адрес: гр. София, бул. „******,
в кантората на нотариус И.Н.. Депозирано е пълномощно, издадено от Г.П.Г. на П.Г.А.,
от което се установява, че ответникът е упълномощил своята дъщеря изрично с правата да отчужди /продаде, дари, замени и
пр./ описания в договора за депозит апартамент при каквито условия и цена
намери за подходящи, както и да представлява ответника пред всички
административни органи и нотариус във връзка със сделката, включително да
получава суми по сделката. Подписът и съдържанието на пълномощното са заверени
на 14.11.2017г. от Нотариус Р.Г.-Д., № 635 в НК с район на действие СРС. По
делото е приета съдебно-счетоводна експертиза ССЕ/, от която се установява, че на 06.08.2018г. от банковата
сметка на наредителя Д.С.Б.по посочената в чл. 1 от
договора банкова сметка ***: *******с титуляр Г.П.Г. е извършен банков превод на сумата от 3912 лева
/левовата равностойност на 2000 евро/ с основание „Договор за депозит от
06.08.2018г. покупка на ап. на ул. *******“. В чл. 12 от договора страните са
уговорили изрично, че сумата ще бъде платена от банковата сметка на Д.Б.,
поради което предаването на задатъка следва да се
счита валидно извършено от купувача /депозант/ по
договора. Били са разпитани свидетели, като от показанията на свидетелите И.П.и О.С.се установява, че
ищецът е имал взаимоотношения във връзка с покупко-продажбата на имота с
пълномощника на ответника, неговата дъщеря П.Г., която е обявила имота за
продажба чрез публична обява в уебсайта „Имот.БГ“, от която наетата от ищеца
агенция е намерила имота. След проведен оглед на имота, ишецът
го харесал и подписали процесния договор за „стоп
капаро“. В нотариалния акт на ответника, обаче, нямало посочена площ на имота,
освен това липсвали и други необходими документи, които наетата от ищеца
агенция поискала от ответника, затова срокът на договора за депозит бил продължен
с представения по делото анекс. В хода на комуникацията се установило наличието
на завещание относно имота, не била предоставена от ответника и неговия
представител и схема на имота. Преди уговорената от страните дата на
предварителния договор, пълномощничката на ответника
„изчезнала“, ищецът и наетата от него агенция не могла да установи повече
връзка с нея или нейния баща. На уговорената с анекса дата за сключване на
предварителния договор нямало връзка е насрещната страна, а пълномощничката
на ответника не отговаряла на обажданията. Ищецът и свидетелките отишли при
нотариуса в уговорения ден и час, но от страна на продавача не се явил никой.
Впоследствие св. П.разбрала от друга агенция за недвижими имоти, че по подобен
начин П.Г. била взела стоп капаро и по друга сделка за същия имот, без да
сключи предварителен договор. В приетия по делото констативен протокол от 27.08.2018г., изготвен от нотариус И.Н., е
удостоверено, че на посочената дата в 15.30ч. в неговата кантора се е явил С. Д.Б.,
който заявил пред нотариуса готовност за подписване на предварителен договор за
покупко-продажба на имота, а ответникът Г.П.Г. не се е явил, нито се е явил негов представител.
От
правна страна:
Нормата на чл.93, ал.2
от ЗЗД сочи, че ако страната, която е дала задатъка, не изпълни задължението
си, другата страна може да
се откаже от договора и да
задържи задатъка. Ако задължението не е изпълнено от страната, която
е получила задатъка, другата страна при отказ от
договора може да иска задатъка
в двоен размер. В посочената правна норма, законът установява възможност изправната страна
при отказ от договора да търси задатък в двоен размер, ако задължението по
договора не е изпълнено от страната, която е получила задатъка. Това е въпрос
на конкретно договаряне с предвиждане на клауза за задатъка, каквато е налице в
настоящия казус-чл.5 от договора.
За да бъде уважен предявениат иск по чл.93, ал.2 ЗЗД, е необходимо
да се установи
наличието на следните предпоставки: валидно сключен договор, чието изпълнение е обезпечено с даване на задатък;
неизпълнение от страната, която е получила задатъка; отказ (разваляне) от договора от
другата страна - тази, която е дала
задатъка, като последната трябва да е изправна - да е изпълнила задълженията си по договора или
да е готова да престира; спазване
на особените изисквания, предвидени в договора.
Настоящата инстанция също приема, че са налице всички материалноправни
предпоставки за уважаване на предявения главен иск- налице е валидно договорно
правоотношение между страните с писмена уговорка за задатък,
задатъкът е предоставен, налице е уговорка за
връщането му от ответника в двоен размер при неизпълнение на задължението за
явяване за сключване на предварителен договор и е установено неизпълнението на
това задължение от страна на ответника.
Неоснователно се явява твърдението във въззивната
жалба, че в хода на съдебното
производство не е доказано по безспорен начин, че се касае за плащане на задатък/
стоп капаро/ от страна на купувача на ответника по делото.
От
събрания доказателствен материал, преценен в своята
съвкупност се установява, че правоотношенията между страните но настоящия спор произтичат от ненаименован
договор, наречен „Договор за
депозит", който е сключен по повод предстоящо сключване
на предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот. С Договора за депозит страните са уредили в рамките на
свободата на договаряне, установена в чл. 9 ЗЗД, отношенията си във връзка с
предадена от бъдещия Купувач на
бъдещия Продавач парична сума, която служи като гаранция за намерението на Купувача да се обвърже правно
валидно с предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот. Така постигнатото съглашение има характера на ненаименован
договор /“споразумение за намерение“/, по силата на който страните уреждат преддоговорните си отношения във връзка със сключването на
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. Неговата цел е гарантиране обвързаността на страните от бъдещата сделка
чрез даване на задатък /“стоп капаро“/ от купувача на
продавача с оглед спиране на имота от продажба на трети лица, преди да бъде
сключен предварителен договор, което често в практиката е свързано с
предприемане на действия по отпускане на банков кредит за закупуване на имота.
Предадената по силата на договора сума има на първо място гаранционен характер
като потвърждение намерението на страните да се обвържат с бъдещата сделка, от
друга страна санкционен характер - нейното задържане, респективно връщане в
двоен размер съгласно чл. 4 и чл. 5 от договора представлява санкция за
неизправната страна, която неоснователно се откаже от сключване на
предварителния договор; а също и обезщетителна
функция за вредите, които изправната страна ще понесе от недобросъвестното
поведение на насрещната страна в рамките на отговорността за вреди от преддоговорни отношения /чл. 12 ЗЗД/. Следователно
предадената по силата на договора сума осъществява всички функции на задатъка по смисъла на чл. 93 ЗЗД. При неизпълнение на задължението
на бъдещия
Продавач /ответник по настоящия иск/ да
сключи предварителен договор с бъдещия Купувач, депозираната сума подлежи на връщане в двоен размер/ т.5 от договора за
депозит. Уговореното прихващане на задатъка
от продажната цена при сключване на предварителния договор не му придава
характер на антиципирано изпълнение, доколкото
неговата функция е именно да гарантира сключването на предварителния договор,
след което сумата подлежи на връщане, включително чрез прихващане на насрещни
вземания.
Настоящата инстанция също приема, че
между страните е налице валидна уговорка за плащане на задатък,
който подлежи на връщане в двоен размер от продавача, в случай че
предварителният договор не бъде сключен по негова вина.
Крайните изводи на двете
съдебни инстанции съвпадат. На основание чл.271,
ал.1, изр.1, І пр. ГПК, първоинстанционното
решение следва да бъде
потвърдено.
Предвид изхода на делото
и предявената претенция, въззивникът следва да
заплати на въззиваемата страна направените разноски пред настоящата инстанция в
размер 360,58 лв., представляващ депозит за назначения по реда на ч.47,ал.6 ГПК
особен представител на ответника.
Водим от гореизложеното, съдът
Р
Е Ш И
:
ПОТВЪРЖДАВА
решение от 28.08.2020 г. по гр.д.
№ 57369/18г. на СРС, І ГО, 175 с-в.
ОСЪЖДА Г.П.Г., ЕГН **********, с адрес: ***, чрез назначения му особен представител адвокат С.В.Б. от САК, със
съдебен адрес:*** да заплати на С.Д.Б., ЕГН **********, с адрес: ***, чрез пълномощника по делото АД „Г., Ф.и Т.“, БУЛСТАТ ******,
представлявано от адвокат А.Т. от САК, със съдебен адрес: *** направените
разноски пред настоящата инстанция в размер 360,58 лв., представляващ депозит
за назначения по реда на ч.47, ал.6 ГПК особен представител на ответника.
Решението може да се обжалва пред ВКС в едномесечен срок от
връчване преписа на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЧЛЕНОВЕ : 1. 2.