№ 150
гр. гр.Несебър, 10.12.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, IV-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и трети ноември през две хиляди двадесет и
първа година в следния състав:
Председател:Нина Р. Моллова Белчева
при участието на секретаря Радостина Г. Менчева
като разгледа докладваното от Нина Р. Моллова Белчева Гражданско дело №
20212150100435 по описа за 2021 година
Производството е образувано по повод исковата молба на „М.р.“ ООД, ЕИК
**********, против Етажната собственост на комплекс „М.р.“, КК „Слънчев бряг“,
представлявана от М.Т.. Твърди се, че ищецът бил инвеститор на луксозния
ваканционен комплекс от закрит тип- „М.р.“, находящ се в КК „Слънчев бряг“, град
Несебър, на който управлението и поддръжката на общите части на комплекса се
осъществявали на основание чл.2 от ЗУЕС- с нотариално заверени и вписани в
Имотния регистър договори за поддръжка и управление между инвеститора и
собствениците на самостоятелни обекти. Отделно от това ищецът бил и етажен
собственик на самостоятелни обекти в комплекса, съгласно Нотариален акт за
учредяване право на строеж върху недвижим имот № 62, том 16, per. № 15381, н.д. №
3025/23.10.2013 г. по описа на Нотариус Стоян Ангелов, per. № 208 на НК, Район на
действие- PC Несебър. Сочи се, че на 23.02.2021 г. било проведено общо събрание,
чийто решения били незаконосъобразни. Твърди се, че събранието било свикано по
реда на чл. 12, ал. 1 от ЗУЕС въз основа на взето решение на Управителя на ЕС от
01.02.2021 г. Към тази дата обаче М.Т., самообявила се за управител на ЕС, не била
легитимен управител на ЕС, тъй като решенията на проведеното събрание на
06.03.2020 г., от което произтичат правомощията й, били обжалвани по гражданско
дело № 644/20 г. по описа на НРС, като било спряно изпълнението на решенията.
Заявява се, че взетите решения били незаконосъобразни и нищожни, като взети извън
компетентността на Общото събрание на основание чл.2 от ЗУЕС. Събранието не било
свикано от лице, имащо право на това, нито от необходимия процент етажни
1
собственици. Решението по т.1 противоречало на чл.51, ал.1 от ЗУЕС, а решението по
т.2- на чл.17, ал.7 от ЗУЕС вр. чл. 11, ал.1 от същия закон. Сочи се липса на определим
кворум за вземане на решенията поради спор за начина на определяне на процента
ид.ч., притежавани от всеки етажен собственик. Общото събрание било проведено по
време на пандемията и етажните собственици били лишени от законовото им право да
участват в управлението на етажната собственост. На събранието липсвало преводач
на руски език, а посочения в протокола такъв бил заинтересован, тъй като изпълнявал
фактически ролята на управител на ЕС и нямал правоспособност за преводач.
Навеждат се доводи и за нарушение на нормата на чл.2 от ЗУЕС, като се сочи, че при
затворен тип комплекси управлението на общите части е иззето от компетентността на
Общото събрание и то не може да взема решения по тях, а ако вземе такива- те са
нищожни по право като постановени от некомпетентен орган и не пораждат правно
действие. Предвид изложеното се моли да бъдат отменени всички взети решения на
проведеното Общо събрание.
В срокът по чл.131 от ГПК е постъпил писмен отговор от ответната ЕС. Сочат
се доводи за недопустимост на исковата молба поради невярност на твърдението на
ищеца, че същият е инвеститор на построената сграда. Заявява се и че претенция по
чл.40 от ЗУЕС може да предяви само етажен собственик какъвто ищеца не бил. Твърде
си, че събранието било проведено законосъборазно. Поканата за свикване била
поставена повече от седмица преди провеждане на самото Общо събрание, за което бил
съставен протокол. Съобщението за изготвеният протокол било поставено на видно и
общодостъпно място, пред свидетеля Петър Илийков, а именно на информационното
табло на всеки от входовете- А, В, С. На 03.03. и 04.03.2021 г. на електронната поща на
всички собственици на самостоятелни обекти било изпратено съобщение от
управителя М.Т. за проведеното събрание и изготвения протокол. По отношение
твърденията на ищеца за липса на изискуемия кворум при вземане на процесните
решения, се сочи, че събранието се провело при спадащ кворум. Не са гласувани и
вземани решения по предварително обявения дневен ред, за които да е налице
изискване за специален кворум, предвиден в някоя от алинеиите на чл. 17 от ЗУЕС.
Оспорва се твърдението за необходимостта от сключване на договор за управление с
всеки един собственик на самостоятелен обект, разписано в чл. 2 от ЗУЕС и
твърденията за нарушаване на тази разпоредба, като се твърди, че се касае за
обикновена етажна собственост, като всички сключени договори за управление между
ищеца и собствениците, към момента били вече развалени чрез изпращане на
уведомителни писма. С тези аргументи се моли да бъде отхвърлена исковата молба.
Представят се писмени доказателства. Моли се да бъде спряно настоящото
производство до произнасяне на влязъл в сила съдебен акт по гр.д. № 644/2020г. по
описа на Районен съд – Несебър, тъй като производството било за отмяна на решения,
взети на Общо събрание на Етажната собственост на апартаментен хотел „М.р.", к.к.
2
Слънчев бряг, проведено на 06.03.2020г.
Съдът, като взе предвид становището на страната, приложения по делото
доказателствен материал и съобрази разпоредбите на закона, намира за установено от
фактическа и правна страна следното:
С оглед наведените твърдения и възражения на двете страни, настоящата
инстанция намира, че на първо място следва да изследва въпроса дали се касае за
жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на §1, т.3 от ДР на ЗУЕС. Съгласно
заложената в цитираната норма легална дефиниция, това е комплекс, обособен като
отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна
собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване
на изисквания на контролиран достъп за външни лица. Необходимо условие е
отделният урегулиран поземлен имот да е с предназначение за жилищно застрояване,
предвид на това, че се касае за жилищен комплекс. Съобразно заключението на вещото
лице по изготвената СТЕ, комплекс „М.р.“ е изграден в поземлен имот с
идентификатор ********* по кадастралния план на гр. Несебър, обособен като отделен
урегулиран поземлен имот УПИ IV-586, кв.1202, по плана на КК „Слънчев бряг-
запад“, с предназначение на територията- урбанизирана, и начин на трайно ползване-
за курортно-рекреационен обект. Експертът е посочил, че имота няма предназначение
за жилищно застрояване, като изградената сграда няма жилищен характер, тъй като не
отговаря на изискванията на чл.112 и чл.110, ал.1 от Наребда 7- ПНУТ, поради липса
на изградени комини и складови помещения във всеки един обект в сградата. В този
смисъл и само на това основание следва да се приеме, че комплекса не отговаря на
изискванията, заложени в нормата на §1, т.3 от ДР на ЗУЕС. Ето защо е безпредметно
да се изследва въпроса дали ищеца е инвеститор на обекта или не с оглед
неприложимостта на чл.2 от ЗУЕС. По делото няма спор, че сградата е в режим на
етажна собственост, предвид факта, че етажи и части от етажи- отделните
самостоятелни обекти, принадлежат на повече от трима собственици. Това е видно и от
приложеният списък на присъстващите на проведеното общо събрание. В тази връзка
управлението на комплекса е подчинено на правилата на ЗУЕС, с режим на
управление- чрез Общо събрание.
Предвид изложеното по- горе съдът приема, че е предявена претенция по чл.40
от ЗУЕС с предмет законосъобразността на взетите на проведеното на 23.02.2021 г.
общо събрание, решения.
За допустимостта на така предявената претенция е наведено твърдение от
ответника, че ищеца не е етажен собственик. Видно от приложеният в тази връзка н.а.
за учредяване право на строеж върху недвижим имот № 62, том 16, per. № 15381, н.д.
№ 3025/23.10.2013 г. по описа на Нотариус Стоян Ангелов, per. № 208 на НК, Район на
действие- PC Несебър, както и справка от Службата по вписванията- Несебър
/последната неоспорена от ответната ЕС/ ищеца е собственик най- малко на
самостоятелен обект в сграда с идентификатор *********.1.48, поради което същия
3
разполага с процесуалната активна легитимация да оспорва взетите решения. Соченият
в чл.40, ал.2 от ЗУЕС срок е спазен предвид твърдението на ответника, че е залепено
съобщение за изготвен протокол на 01.03.2021 г., а исковата молба е подадена на
22.03.2021 г., поради което иска се явява допустим.
С оглед вида на настоящите претенции /конститутивен иск/, съдът дължи
произнасяне само досежно наведените в исковата молба твърдени нарушения, като на
първо място следва да се разгледат възраженията относно свикването на събранието.
Твърди се в исковата молба, че предвид сключените от ищеца с различните
собственици на самостоятелни обекти договори за управление по чл.2 от ЗУЕС, извън
компетентността на общото събрание било да взема решения, касаещи управлението
на общите части. Както бе посочено по- горе цитираната норма е неприложима в
случая предвид на това, че не се касае за жилищен комплекс от затворен тип. В този
смисъл твърденията за нищожност на взетите решения се явяват неоснователни.
Налице е обаче съществен порок при свикването на общото събрание. По делото
няма спор, а това се установява и от служебно извършената справка, че на проведеното
на 06.03.2020 г. общо събрание на ЕС, за управител на същата е избрана М.Т.. Всички
решения са атакувани по реда на чл.40 от ЗУЕС и съдът е постановил спиране
изпълнението им, с влязъл в сила на 07.12.2020 г. /датата на определение № 198,
постановено по ч.гр.д. № 3794/2020 г. на ВКС/ съдебен акт. В този смисъл след тази
дата М.Т. не е имала качеството управител на ЕС, респективно не е разполага с
правомощията на такъв.
Видно от приложените към писмения отговор доказателства, на 11.02.2021 г. до
М.Т. е било отправено искане от част от етажните собственици за свикване на общо
събрание. Същата е уважила това искане и с нарочно съставен в тази връзка протокол
/неизискуем от закона като форма за действителност/ е свикала събрание, което да се
проведе на 23.02.2021 г. Съответно същата е поставила и покана, за което бил изготвен
протокол от 12.02.2021 г. В този смисъл събранието е било свикано на основание чл.12,
ал.2 вр. с ал.3 от ЗУЕС. Към тази дата, обаче, М.Т. не е имала качеството управител,
съответно същата не е разполагала с правата да свиква общо събрание. В случая не
може да се приеме тезата, че приложение следва да намери нормата на чл.12, ал.6 от
ЗУЕС предвид на това, че по делото са налице данни, че вече е било провеждано общо
събрание- това от 06.03.2020 г. Макар и изпълнението на решенията по същото да са
били спрени, това не рефлектира върху факта, че не се касае за нововъзникнала етажна
собственост. Наред с това представената документация по свикването на събранието
води до непротиворечив извод, че именно М.Т. и то в качеството си на управител на ЕС
е свикала събранието. Същата е подписала поканата по аргумент на чл.13, ал.1 от
ЗУЕС, посочвайки се като „Свикал събранието“, определила е дневния ред на
събранието, датата, мястото и часа на провеждането му, т.е. все действия на управителя
на ЕС, каквито правомощия обаче същата не е имала към този момент. Ето защо само
4
на това основание взетите решения на провелото се общо събрание на 23.02.2021 г.
следва да бъдат отменени. Нарушаването на процедурата по свикването на събранието
прави решенията незаконосъобразни без да е необходимо изследване на всички
останали наведени твърдения за пороци по провеждането на събранието.
На основание чл.78, ал.1 от ГПК следва да бъде уважено искането за
присъждане на сторените от ищеца разноски, който възлизат на сумата от 80 лв.-
държавна такса. Доказателства за реално заплатено адвокатско възнаграждение не са
ангажирани по делото.
Мотивиран от горното, Несебърският районен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ всички решения на проведеното на 23.02.2021 г. общо събрание на
Етажната собственост на комплекс „М.р.“, КК „Слънчев бряг“, представлявана от
М.Т., обективирани в протокол от същата дата.
ОСЪЖДА Етажната собственост на комплекс „М.р.“, КК „Слънчев бряг“, да
заплати на „М.р.“ ООД, ЕИК **********,, сумата от 80 лв., представляваща направени
разноски.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от съобщаването му на
страните, пред Окръжен съд - гр.Бургас.
Съдия при Районен съд – Несебър: _______________________
5