РЕШЕНИЕ
№ 774
гр. Варна, 23.03.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 40 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и четвърти февруари през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Мартин Стаматов
при участието на секретаря Ана Ст. Ангелова
като разгледа докладваното от Мартин Стаматов Гражданско дело №
20213110105050 по описа за 2021 година
Производството е по реда на гл. „ХVІІІ-та” вр. гл. „ХХХІ- ва” от ГПК.
Делото е образувано въз основа на искова молба, подадена от Т. Н. Д., с която се
претендира да бъде обявен за окончателен сключеният между него и „*****“ О.
предварителен договор от 20.07.2018г. за покупко-продажба на недвижими вещи, в частта
му относно ** кв.м. ид.ч. от ПИ с идентификатор ****** съгласно*** на гр. В. одобрени със
Заповед ****г. на ИД на *** и ***кв.м. ид.ч. от ПИ с идентификатор **** съвпадащи с
паркомясто № * по одобрен инвестиционен проект за строителство на сграда в имота, при
граници на паркомястото - ПИ с идентификатори ******* и *****, и паркомясто № *.
В исковата молба са изложени следните обстоятелства, на които се основават
претендираните права: На 20.07.2018г. „Е.“ О. се задължил срещу цена от ***** евро да
продаде на Т. Н. Д. апартамент №* находящ се в сграда, която предстояло да бъде построена
от продавача в ПИ с идентификатор ***** по ***** на гр. В., ведно с гореописаните
идеални части от поземления имот, една от които е обособена като паркомясто №*, както и
паркоместа с № * и № *. Продажната цена била платена изцяло, като съгласно чл. ***от
договора апартаментът и паркоместата следвало да бъдат прехвърлени до 31.08.2019г., а
останалите ид. части от ПИ - след въвеждане в експлоатация на сградата. На 11.09.2018г.
бил сключен окончателен договор за апаратамента и паркоместа № * и № **. На
11.08.2020г. било издадено удостоверение за въвеждане в експлотатация на сградата, но
продавачът отказал да прехвърли останалите уговорени с предварителния договор идеални
части/вкл. паркомясто №*, тъй като имал претенции за допълнително извършени СМР.
1
Въпреки водените преговори и отправени покани, до подаване на исковата молба,
продавачът не изпълнил това свое задължение по предварителния договор.
В законоустановения срок по чл. 131 ГПК по делото не е постъпил писмен отговор от
редовно уведомения ответник.
В проведеното открито съдебно заседание изразява становище, че искът е
неоснователен. Не оспорва валидността на процесния предварителен договор, както и
заплащането на цената от ***** евро отнасяща се и за паркомясто № *, както и че
дружеството „Е.“ О. е собственик на процесните паркомясто № * и идеалните части от
дворното място. Твърди, че уговорената цена по договора не включва идеални части от
земята, които не са посочени сред изброените в т. 2.4. вещи предмет на продажбата. Към
момента, когато е подписван предварителния договор не е уговаряна конкретна цена за
земята. При прехвърляне на другите обекти предмет на договора с нотариален акт цената,
която се е коментирала била ***** евро. Паркомясто № * не е прехвърлено, тъй като е
имало спор за допълнително възложени от ищеца СМР по неговия апартамент. Претендират
се разноски.
Съдът, след като прецени събраните в процеса доказателства, поотделно и в
съвкупност, прие за установено от фактическа страна, следното:
От писмените доказателства – заверени за вярност предварителен договор от
20.07.2018г. с площообразуване и разпределение на паркоместа и апартамент; нот. акт №
***, том **, дело № *****, вх. рег. № **** от 07.15.2018г. на С.-В.; нот. акт № ****, том
****, дело № ****г., вх. рег. № ****г. на С.-В.; удостоверение за въвеждане в експлоатация
№ ****г. от Главен архитект на О. В.; констативен протокол № ****от 21.10.2020г.; покани
по ел. поща от 02.09.2020г. и от 02.10.2020г за сключване на окончателен договор; справка
от **** с изх. № ****г. за липса на публични задължения на „Е.“ О.; скица с изх. № ***г. за
ПИ с идентификатор ****; удостоверение за данъчна оценка изх. № ****г., изд. от О. В. Д.
„М.“, се установява, че: На 20.07.2018г. бил сключен писмен договор за продажба на
недвижима вещ – апартамент №* находящ се в сграда, предстояща да бъде построена от
продавача в ПИ с идентификатор ***** по **** на гр. В., ведно с *** кв.м. идеални части от
поземления имот, и паркоместа с №*, № * и № * за цена от **** евро, със срок за сключване
на окончателния договор до 31.08.2019г., освен за идеалните части от земята прилежащи
към апартамента, спрямо коите срокът е 30 дни след снабдяване с разрешениие за ползване.
На 06.12.2018г. „Е.“ О.и М.Т. си учредили взаимно право на строеж в съсобствения си ПИ с
идентификатор ***** на жилищна сграда. На 11.09.2018г. бил сключен окончателен договор
между „Е.“ О. като продавач и Т. Н. Д. като купувач за описания апартамент №* и
паркоместа с № * и № *. На 11.08.2020г. било издадено удостоверение за въвеждане в
експлотатация на сградата.
От заключението на приетата СТЕ се установява, че стойността на **** кв.м. ид.ч. от
ПИ с идентификатор ***** по **** на гр. В. е 5300 лева.
Въз основа на така установените факти, Варненският районен съд, като
съобрази приложимия закон, приема от правна страна следното:
2
Предявеният иск е с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
Уважаването му е обусловено от установен от ищеца валиден предварителен договор,
т.е. сключен в изискуемата се от закона форма и съдържащ всички елементи на
окончателния; ответникът към момента на предявяване на исковата молба и
постановяването на решението да е собственик на вещта; изправност на ищеца - пълното
плащане на уговорената продажна цена при сключване на предварителния договор и
неизправност на ответника, т.е. неговото бездействие, с оглед на което договорът не е могъл
да бъде сключен; изискуемост на задължението за сключване на окончателния договор; че
ответникът няма непогасени, задължения към държавата, подлежащи на принудително
изпълнение и произтичащи от собствеността на имота, чието прехвърляне е предмет на
договора. Респективно ответникът носи доказателствената тежест да докаже фактите, на
които се позовава – липса на валидна уговорка за прехвърляне на идеални части от ПИ.
По делото е безспорно наличието на уговорка за продажба на ** кв.м. ид.ч от ПИ
обособени по проект като паркомясто № *. Въпреки изискуемостта на това задължение към
момента продавачът не го е изпълнил, от което следва, че в тази част искът подлежи на
уважаване.
Съдът намира, че от граматическото, смислово и логическо тълкуване на т. 1 и т.2 от
договора, се установява волята на страните за прехвърляне и на процесните ***** кв.м. от
ПИ с идентификатор ***** по *** на гр. В., в който е построена сградата. В т.2 касаеща
уговорената цена е посочено, че тя касае всички описани в т. 1 недвижими имоти, сред които
са и процесните ид.ч. от дворното място. В изготвеното от ответника площообразуване,
което е посочено в предварителния договор като негово приложение, е видна волята му като
строител и продавач, че към всеки от изградените апартаменти се полагат и ид.части от
дворното място. За апартамента на ищеца в това площообразуване е посочено от ответника
*** кв.м. от ПИ.
Уговорката по т.2.4, преценена в контекста на цялостното съдържание на договора,
следва да се приеме като уточнение, че продажната цена включва и съответните ид.ч. от
общите части на сградата и правото на строеж, като и съответните допълнителни СМР
дължими от ответника като строител на сградата за достигане на степене на завършеност
съобразно волята на страните обективирана в непредставеното по делото приложение №1.
Падежът на задължението за прехвърляне на **** ид.ч от ПИ също е настъпил, като
от ответника не са релевирани основания за неизпълнението му – наличието на други
облигационни отношения между страните и евентуални претенции по тях, са ирелеванти за
процесното вземане.
Въз основа на изложените правни доводи, съдът намира искът и в тази част за
основателен.
Предвид изхода на спора и липсата на искане от правоимащата ищцова страна в този
смисъл, съдът не следва да се произнася за присъждане на разноски.
Съдебното решение по делото замества договора, за чиято действителност е
3
предвидена по-тежка форма, в конкретния случай - нотариален акт. Съгласно нормата на чл.
364, ал. 1 ГПК, в тежест на ищеца е да заплати следващите се нотариална такса и местен
данък, като върху имота следва да се впише възбрана като обезпечение на дължимите от
ищеца разноски по прехвърлянето на имота.
Ищецът следва да бъде осъден да заплати по сметка на Р., на основание чл. 87 ЗННД
нотариална такса в размер на 69,75 лева, определена по реда на чл. 8 от Тарифа за
нотариалните такси, както и такса за вписване на възбрана върху имота до изплащане на
разноските по прехвърлянето в размер на 15.00 лева, съгласно т. 37 от Тарифа за държавните
такси, които се събират от съдилищата по ГПК. На основание чл.364 ал.1 ГПК във връзка с
чл.47 ал.3 чл.46, ал.2, т.1 ЗМДТ и чл. 34 ал. 2 от Наредба на ОбС за определяне размера на
местните данъци на територията на О. В., ищецът следва да бъде осъден да заплати по
сметка на О. В. местен данък за придобиване на имущество по възмезден начин в размер
90,58 лв. (3% върху оценката – 3019,30 лв.).
На основание чл.364 ал.2 ГПК следва да се укаже в диспозитива на решението, че
препис от него ще бъде издаден, само след представяне от ищцеца на документи,
удостоверяващи заплащане към съда на разноските по прехвърлянето, както и на дължимите
към О. В. данъци по чл. 10 и сл. ЗМДТ (данък върху недвижимите имоти) и чл.44 и
сл.ЗМДТ (данък при придобиване на имущество по възмезден начин).
Мотивиран от горното, Варненският районен съд
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл. 19 ал. 3 ЗЗД сключения между Т.
Н. Д. ЕГН ********** с адрес в гр. В.и „Е.“ О. ЕИК ***** писмен предварителен договор от
20.07.2018г. за покупко-продажба на недвижими вещи, в частта му относно *** кв.м. ид.ч.
от ПИ с идентификатор ****** съгласно **** на гр. В. одобрени със Заповед *****г. на ИД
на *** и *** кв.м. ид.ч. от ПИ с идентификатор *****, съвпадащи с паркомясто № * по
одобрен инвестиционен проект за строителство на сграда в имота, при граници на
паркомястото - ПИ с идентификатори ****** и *****, и паркомясто № *.
Данъчната оценка на имота е ****лв.
ОСЪЖДА Т. Н. Д. ЕГН ********** да заплати по сметка на Р., в полза бюджета на
съдебната власт, сумата от 69,75 лева, представляваща такса за прехвърлянето на
недвижимия имот, по чл. 8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и
нотариалната дейност и чл. 96 вр. чл. 87 от ЗННД, и такса за вписване на възбрана в размер
15 лв., а по сметка на О. В. – местен данък за придобиване на имущество по възмезден
начин в размер 90,58 лева.
РЕШЕНИЕТО подлежи на вписване в шестмесечен срок от влизането му в сила, на
основание чл.115 от ЗС, като указва на ищеца, че след изтичането на срока вписването на
исковата молба губи действието си. СЛЕД влизането му в сила, препис от настоящото
решение да се изпрати на СГКК - В.
ДА СЕ ВПИШЕ, на основание чл. 364 ал. 1 ГПК възбрана върху 32,01 кв.м. ид.ч. от
ПИ с идентификатор ***** съгласно **** на гр. В. одобрени със Заповед *****г. на ИД на
4
*** и ** кв.м. ид.ч. от ПИ с идентификатор ***** съвпадащи с паркомясто № * по одобрен
инвестиционен проект за строителство на сграда в имота, при граници на паркомястото - ПИ
с идентификатори ****** и ****, и паркомясто № *, до изплащане на следващите се
разноски по прехвърлянето от страна на Т. Н. Д. ЕГН **********. ДА СЕ ИЗПРАТИ на
Служба по вписванията препис от решението за вписване на възбрана върху имота, след
влизането му в сила.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Варненския окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Препис от решението да не се издава, докато ищецът не представи документи,
удостоверяващи заплащане към съда на разноските по прехвърлянето, както и на дължимите
към О. В. данъци и такси по чл.10 и сл. и чл.44 и сл. ЗМДТ.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
5