№ 21
гр. С., 03.01.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 56 СЪСТАВ, в публично заседание на
четвърти октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Н. Д. С. М.
при участието на секретаря П. Н. Н.
като разгледа докладваното от Н. Д. С. М. Гражданско дело №
20211110166106 по описа за 2021 година
Предявени са субективно съединени осъдителни искове с правно основание чл.
233, ал. 1, изр. 2 ЗЗД.
Ищецът „Г. П 2010“ ООД твърди, че по силата на договор от 10.02.2017 г. е
предоставил на ответниците - ЕТ „Д. А. – индивидуална практика за първична
медицинска помощ – дентална медицина – д-р Ф. Д.“ и „А. И. П. П.Д.М. - К.“ ЕООД,
свой собствен имот под наем, като им е дадено право да преустроят имота за
собствените си нужди, но едновременно с това същите се задължават да възстановят
състоянието, в което са го получили, към момента на обратното му предаване на
наемодателя. Въпреки това, към момента на прекратяване на договора на 06.07.2021 г.
това предходно състояние не било възстановено. Ищецът извършил ремонтни дейности
за своя сметка, за да възстанови това предходно състояние, поради което претендира
разделно, при квота за всеки от 1/2, обезщетение за вреди от бившите си наематели в
размер на 13367,50 лв. (4969,50 лв. за ремонтни дейности и 8398,00 лв. за закупуване и
монтаж на два климатика Daikin), съответно от всеки от ответниците сумата от 6683,75
лв., ведно със законната лихва от 19.11.2021 г. до окончателното заплащане.
Ответниците в законоустановения срок са подали отговор на исковата молба, с
който оспорват предявените искове. Поддържат, че СМР не са извършени, а ако са
извършени, то тяхната претендирана стойност е завишена. Оспорват състоянието на
имота така, както е обективирано в представен от ищеца протокол от 07.07.2021 г.,
подписан от двама свидетели. Твърдят, че са приели имота в състоянието, описано в
протокол от 18.04.2017 г., както и че са го оставили именно в състоянието, в което са го
приели съгласно извършените преустройства, описани в протокол от 18.04.2017 г.
Оспорват в имота да са се намирали климатици с марка Daikin. Молят за отхвърляне на
предявените искове.
Съдът, след като взе предвид доводите на страните, и като обсъди
събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за
установено от фактическа страна следното:
Не се спори между страните по делото, поради което с доклада на основание
1
чл. 146, ал. 1, т. 4 и чл. 153 ГПК са отделени като безспорни следните обстоятелства:
между страните е съществувало облигационно правоотношение по силата на договор
за наем от 10.02.2017 г., по силата на който ищецът, в качеството си на наемодател, е
предоставил на ответниците, в качеството им на наематели, за временно и възмездно
ползване следния недвижим имот с адрес гр. С., бул. „С. Ш.“ № 33, ет. 6, офис № 9; че
след сключване на договора за наем са извършени преустройства в имота, описани в
протокол от 18.04.2017 г., а именно – демонтаж на ламиниран паркет, включително
первази, изкъртване на съществуващи тухлени зидарии на WC, изкъртване на
съществуващи настилки на под и стени на WC, изградена вентилация и преправяне на
съществуваща такава във WC, разкъртване на циментова замазка /частично/ за канали
за комуникации, преправяне на електро инсталации в част осветление, преправяне на
ел. табло и монтаж на нови предпазители, изграждане на нови комуникации по пода –
ВиК, електро, въздух, възстановяване на частично изкъртена циментова замазка,
направа на преградни стени от гипсокартон с цел оформяне на ново архитектурно
разпределение, шпакловки и боядисване на изградени и съществуващи стени и тавани,
монтаж на настилка от теракот по подовете; че договорът за наем е прекратен и имотът
е предаден на наемодателя.
Конкретните уговорки в договора, които представляват интерес за настоящия
процес с оглед естеството на повдигнатия пред съда спор, са следните:
Съгласно чл. 6.1 от процесния договор „работата на наемателя е специфична –
амбулатория за първична медицинска помощ – индивидуална практика за първична
медицинска помощ – дентална медицина“, а съгласно чл. 6.2 „за целта (осъществяване
на специфичната работа) наемателят извършва всички необходими дейности за своя
сметка по обезпечаване на ежедневната си работа. Тези дейности включва
преустройство на вътрешното пространство чрез изграждане на леки стени (възможно
подвижни), пълна преработка на санитарния възел за използването му от лица с
увреждания, захранване на зъболекарските столове с топла вода и ел. енергия, както и
извеждане на употребената вода в съответните канали. Ако по време на извършване на
тези допълнителни работи, възникнат и други необходими за нормалната работа на
наемателите, последните информират писмено наемодателя. След извършването на
ремонта страните подписват анекс (ако е необходимо) към договора за всички
допълнителни действия, които не са указани в тази точка“.
Съгласно чл. 9 от договора „депозитът се връща напълно от наемодателя на
наемателите, след като при прекратяването на договора, наемателите извършат всички
дейности по връщането на офиса в състоянието преди извършването на въпросния
ремонт необходим за нормалната работа на наемателите, самостоятелно или чрез
наемането на фирма. Ако стойността на необходимия ремонт извършен от фирмата
наета от наемателите е на стойност по-Г. от величината на депозита, то разликата се
поема от наемателите“.
Разпоредбата на чл. 11 от договора гласи: „Неразделна част от настоящия
договор представлява приемо-предавателния протокол за състоянието на наетия
недвижим имот, подписан от договарящите се страни в деня на подписване на
договора“.
Чл. 17.2 от същия предвижда: „Наемателите се задължават да върнат наетия
недвижим имот, след изтичането на срока на договора или при неговото прекратяване,
във вида, в който го е приел съгласно приемо-предавателния протокол, като се вземат
предвид всички износвания и овехтявания указани в протокола. Възможно е
приемането на част от офиса без ремонт с писменото съгласие на наемодателя“.
Съгласно чл. 17.4 „Подовата настилка състояща се от ламиниран паркет се
заменя напълно от наемателя при прекратяване на договора през първите 3 години и на
2
50 % след изтичане на пролонгирания от страните договор след изтичането на първите
три години“.
По делото е приложен приемо-предавателен протокол за извършени ремонтни
дейности в офис № 9 в сграда на „С. Ш.“ № 33 от 18.04.2017 г., подписан между
представител на „Поларис Кънстракшън“ ООД от една страна и ЕТ „Д. А. –
индивидуална практика за първична медицинска помощ – дентална медицина – д-р Ф.
Д.“ и „А. И. П. П.Д.М. - К.“ ЕООД, от друга. Съгласно същия в периода от 11.03.2017 г.
до 21.04.2017 г. в офис № 33 са извършени следните видове строително-монтажни
работи: 1. Демонтаж на ламиниран паркет, включително первази; 2. Изкъртване на
съществуващи тухлени зидарии на WC; 3. Изкъртване на съществуващи настилки на
под и стени на WC; 4. Изградена вентилация и преправяне на съществуваща такава във
WC; 5. Разкъртване на циментова замазка /частично/ за канали за комуникации; 6.
Преправяне на електро инсталации в част осветление; 7. Преправяне на ел. табло и
монтаж на нови предпазители; 8. Изграждане на нови комуникации по пода – ВиК,
електро и въздух; 9. Възстановяване на частично изкъртена циментова замазка; 10.
Направа на преградни стени от гипсокартон с цел оформяне на ново архитектурно
разпределение; 11. Шпакловки и боядисване на изградени и съществуващи стени и
тавани. 12. Монтаж на настилка от теракот по подове.
Приложен е още неоспорен от страните Анекс 1 от 18.04.2017 г. между
наемодателя и наемателите, сключен въз основа на клауза на та чл. 6.2 от договора за
наем, съгласно който наемодателят приема всички извършени дейности по
преустройство на вътрешното пространство на офис 9, описани в приемо-предавателен
протокол, подписан между наемателите и „Поларис Кънстракшън“ ООД.
Представен е като писмено доказателство по делото протокол от 07.07.2021 г.
(л. 22-24), съставен след прекратяване на договора за наем, подписан от М. М. и Б. П.,
които лица, съгласно посоченото в протокола, били поканени от управителя на „Г. П
2010“ ЕООД да присъстват на напускането на офисното помещение, отдадено под наем
по силата на договор от 10.02.2017 г. В посочения протокол съставителите му описват
състоянието, в което са намерили имота на посочената дата. Така представеното
доказателство, отразяващо възприятията на лица, по същество представлява писмени
свидетелски показания. Показанията представляват гласно доказателствено средство и
същите се възпроизвеждат устно и непосредствено пред съда, поради което
констатациите в това писмено доказателство не могат да се ценят за установяване на
състоянието на имота, в който същият е бил предаден обратно на наемодателя. Ето
защо същият не следва да бъде коментират в съдържателната си част. Такова
доказателствено значение не могат да имат и приложените по делото снимки (л. 25-34),
като на първо място същите не представляват годно доказателство по ГПК, а на
следващо място – от тях нито може да се установи мястото, нито датата на съставянето
им.
Един от съставителите на коментирания протокол – Л.П., е разпитан по делото
като свидетел. В съдебно заседание, проведено на 14.06.2022 г., същият сочи, че е
запознат с помещението от времето преди наемането му от ответниците, като при
подписване на протокола през м. юли 2021 г. установил, че в помещението има
извършени преустройства, като то е преградено, премахнат е ламинатът и е поставен
теракот, вратата на тоалетната липсвала. Сочи, че не му е известно за възражения на
наемодателя при обратното предаване на имота.
Решаващ от гледна точка на доказателствени констатации извод, който се
установява несъмнено, както с оглед така обсъдените доказателства, така и предвид
липсата на оспорване от ответниците, е невъзстановяване на имота в състоянието
преди извършените ремонтни дейности, целта на които е била същият да се приведе
3
във вид, подходящ за специфичното ползване, за което е бил нает. По отношение на
вида на имота, в който същият е следвало да се върне на наемодателя касателно
извършените ремонтни дейности, спорът не е фактически, а правен – дали за
наемателите е съществувало задължение да възстановят състоянието на имота преди
реализиране на преустройствата, или не. Спорът от фактическа страна се свежда до
наличието или липсата на монтирани за сметка на наемодателя в имота по време на
ползването му от наемателите 2 бр. климатици Дайкин.
За установяване закупуването на климатици са представени фактура №
0000001*** от 23.01.2018 г. с издател „С.“ ООД и получател „Г. П 2010“ ООД,
отнасяща се за климатична система с монтаж и консумативи 2 бр. на обща стойност
6998,34 лв. без ДДС с отделно посочен ДДС в размер на 1399,66 лв., както и платежен
документ за заплащане на сумата от 8398 лв., от който се установява, че сумата е
платена. От така представената фактура не се установява закупените климатични
системи да са монтирани в процесния отдаден под наем имот.
За установяване на този спорен по делото факт са ангажирани писмени и
гласни доказателства. Приложен е протокол от 12.04.2018 г., на който е даден вид да е
подписан от представител на наемодателя и от ЕТ „Д. А. – ИППМП – ДМ – д-р Ф. Д.“,
съгласно който ремонтът на помещението, както и монтажът на климатици марка
Дайкин, обезпечаващи нормалната работа на наемателите, е извършен качествено и в
рамките на договорения срок. В протокола е посочено още, че времето, през което
наемателят не е упражнявал своята работа нормално, е приблизително 30 работни дни,
както и че наемодателят е съгласен да компенсира това време, като намалява наемната
цена с 1201 лв., от които 800 лв. за първия месец и 201 лв. за втория. Оспорване на
истинността, и в частност автентичността на този протокол, представляващ в едната си
част частен свидетелстващ, а в другата – частен диспозитивен документ, е оспорена
още в отговора на исковата молба в рамките на преклузивния срок за това, като
оспорването касае подписването му от ЕТ „Д. А. – ИППМП – ДМ – д-р Ф. Д.“. По
делото не са ангажирани преки доказателства, опровергаващи формалната му
доказателствена стойност. Като частен документ, протоколът не се ползва с
материална доказателствена сила дори в удостоверителната си част, поради което може
да има доказателствено значение в частта, в която удостоверява неизгодни за
подписалата го страна факти. Тази доказателствена сила обаче се преценява с оглед на
всички останали доказателства по делото съгласно правилото на чл. 175 ГПК.
Такива други доказателства, имащи отношение към спорния въпрос относно
монтажа на 2 бр. климатици Дайкин, в случая са изслушаните по делото свидетелски
показания на другите трима свидетели, както и писмени доказателства – изискани от
трето по делото лице – „Алианц България“ АД, застрахователни полици за имота за
периода на действие на договора.
От показанията на св. В.Г., служител на длъжност „монтажист“ в „Е. Е. К.“, се
установява, че същият е посещавал процесния офис във връзка с монтаж на 2 бр.
климатици „Тошиба“ през 2017 г., които били демонтирани през м. юли 2021 г.
Свидетелят помни, че в имота имало още 2 бр. стари климатици марка „Санг“, които не
са били премахнати.
От показанията на св. С. се установява, че Б. (управителят на „Г. П 2010“
ЕООД) е закупил от свидетеля 3 бр. климатици Дайкин. За нито един от тях свидетелят
не е извършвал монтаж в гр. С.. Сочи, че монтажът на двата климатика, за
закупуването на които е представената по делото фактура, е осъществен в къща в с. Г.
Ж., като на монтажа присъствали Б., жена му и негов помощник, както и двама
работници на свидетеля. Последният сочи, че поставили климатиците в една стая –
единият от източна страна, а другият от южната страна, като преди това демонтирали
4
един стар климатик, който бил взет от помощника на Б..
Показанията на св. Ф. А., който е бил дългогодишен служител на „Г. П 2010“
ЕООД, са също единствено в насока монтаж на климатици в с. Г. Ж., поради което
същите изначално нямат годността да служат за установяване на спорния
правнорелевантен факт относно наличие на 2 бр. климатици Дайкин монтирани в
процесния недвижим имот, находящ се в гр. С.. Същите все пак не са лишени от
доказателствена стойност, като служат на процеса в насока опровергаване или
потвърждаване на изнесената пред съда информация от св. С.. Според показанията на
този свидетел в къщата в с. Г. Железна има монтиран един климатик от марката
Дайкин, като твърди, че г-н С. идвал два пъти в къщата за осъществяване на монтаж.
Съдът кредитира показанията на свидетеля С., като отчита, че същите са
последователни, свързани с личните му преживявания и отличаващи се с достоверност
при депозирането им. Съществено разминаване съдът констатира при съпоставката им
с показанията на св. А. в частта относно броя на монтираните от г-н С. климатици
марка Дайкин в къщата в с. Стара Ж., във връзка с което е проведена и очна ставка
между двамата свидетели. Доколкото обаче нито един от двамата свидетели не
възпроизвежда обстоятелства относно монтаж на закупените климатици в град С. и по-
конкретно в процесния отдаден под наем имот, съдът намира, че констатираното
противоречие не заслужава по-обстоен анализ.
Проверката на достоверността на показанията на тримата свидетели,
възпроизвели впечатленията си относно монтажа на климатици съдът извърши при
съпоставка с останалия надлежно събран доказателствен материал. По делото са
представени 3 бр. застрахователни полици за процесния имот (л. 155 – съответно от
21.04.2017 г., 19.04.2018 г., 18.04.2019 г., 16.04.2020 г., като в описите на техниката в
нито един от тях не са посочени климатици Дайкин, а климатици Тошиба (съответно
на л. 161, 167, 178, 186).
Така посочените доказателства, в съвкупност с изслушаните по делото
показания, водят до убеждението, че в периода на отдаване на имота по силата на
процесния договор за наем в него не са били монтирани закупените от ищеца 2 бр.
климатици Дайкин.
По делото е приложен договор за ремонт от 12.07.2021 г., сключен между „Г. П
2010“ ЕООД и „Е и Н К.“ ЕООД с предмет извършване на строително-ремонтни
дейности на обект, представляващ офис № 9, с адрес: гр. С., бул. „С. Ш.“ № 33, ет. 5,
ведно с приложение № 1 и 2 към него, в които се описват ремонтните дейности, както и
преводно нареждане от 30.09.2021 г. за сумата от 4969,50 лв., платена от „Г. П 2010“
ЕООД в полза на „Е и Н К.“ ЕООД с основание за плащането офис № 9, С. Ш.. От
съвкупната преценка на тези доказателства се установява, че посочената сума от
заплатена от „Г. П 2010“ ЕООД във връзка с извършен ремонт на процесното
помещение.
От изготвената по делото съдебно-техническа експертиза от вещото лице Б. Т.
се установява, че към момента на огледа на имота от вещото лице на 24.06.2022 г., за
привеждане на офиса в предишния му вид и необходимо да се демонтират стените от
гипсокартон, демонтаж на настилката от гранитогрес, демонтаж на окачен таван,
направа на нова настилка с ламиниран паркет, преработка на санитарен възел с
направа на тухлен зид, преработка на електроинсталация, демонтаж на щрангове до
отделните стаи, шпакловки и боядисване. Общата стойност за изпълнение на всички
необходими СМР, изчислени на база средни пазарни цени възлиза на сумата от 21 279,
09 лв. При изслушване в съдебно заседание вещото лице сочи, че при огледа е
установил извършени СМР-та, които нямат общо с връщане на имота в положението, в
което е бил при отдаването под наем, а са направени козметични ремонти, за да
5
придобие търговски вид. При съобразяване на това обяснение се установява, че това са
именно ремонтните дейности, за които ищецът е заплатил сумата от 4969,50 лв.
При така установените фактически обстоятелства по делото, съдът
приема от правна страна следното:
По исковете с правно основание чл. 79, ал. 1, вр. чл. 233, ал. 1, изр 2 ЗЗД:
За основателността на исковете срещу всеки от ответниците в тежест на ищеца
е докаже при условията на пълно и главно доказване следните правопораждащи факти:
наличието на валидно облигационно правоотношение по силата на договор за наем с
ответниците, прекратяването на договора, конкретното състояние, в което имотът е
предаден на наемателите, конкретното състояние, в което имотът е бил върнат,
стойността на необходимия ремонт за възстановяване на имота в състоянието, в което
се е намирал към момента на предаването му на наемателите.
В тежест на ответниците да докажат, че настъпилите в имота вреди се дължат
на причина, за която те не отговарят, а също и наведените правоизключващи
обстоятелства.
При така разпределената доказателствена тежест, съдът намира, че исковете
срещу всеки от ответниците са частично основателни. Съображенията за това са
следните:
Както бе посочено във фактическите констатации, по делото като безспорни са
установени обстоятелствата относно сключване на договора за наем и прекратяването
му, както и извършени от страна на наемателите преустройства и ремонти в същия с
цел привеждането на имота в състояние, подходящо за осъществяване на
специфичната дейност на наемателите, за която офисът е нает. Първият спорен по
делото въпрос от правна страна е дали наемателите са били длъжни да върнат имота в
състоянието от преди извършване на преустройствата, респективно да са нанесли
вреди на имота, невръщайки го в състоянието съобразно договореното.
Съгласно чл. 228 ЗЗД с договора за наем наемодателят се задължава да
предостави на наемателя една вещ за временно ползуване, а наемателят - да му плати
определена цена. При липса на друга уговорка между страните наемодателят е длъжен
да предаде вещта в състояние, което отговаря на ползването, за което е наета /чл. 230,
ал. 1 ЗЗД/, а наемателят е длъжен да върне вещта, както и да заплати обезщетение за
вредите, причинени през време на ползването от вещта, освен ако докаже, че те се
дължат на причина, за която той не отговаря /чл. 233, ал. 1, изр. 1 и 2 ЗЗД. Наемателят
дължи обезщетение и за вредите, причинени от лица от неговото домакинство или от
неговите пренаематели /чл. 233, ал. 1, изр. 3 ЗЗД/. Съгласно разпоредбата на чл. 233,
ал. 1, т. изр. 4 /последно/ ЗЗД до доказване на противното се предполага, че вещта е
била приета в добро състояние.
В случая предвид съдържанието на договора, описано във фактическите
констатации, по делото се установява, че между страните е постигната изрична
уговорка относно състоянието, в което се предава имотът, като в тази насока служат
клаузите на чл. 6 от договора. Същата дерогира предположението имотът да е
предаден на наемателите в състоянието, което отговаря на ползването. Напротив,
недвусмислено е посочено, че наетият имот се предава в състояние различно от
подходящото такова за ползването му от наемателите. За това ясно и красноречиво
сочат и разпоредбите на чл. 9 („депозитът се връща напълно от наемодателя на
наемателите, след като при прекратяването на договора наемателите извършат
всички дейности по връщането на офиса в състоянието преди извършването на
въпросния ремонт необходим за нормалната работа на наемателите…“), чл. 11
(„Неразделна част от настоящия договор представлява приемо-предавателният
6
протокол за състоянието на наетия недвижим имот, подписан от договарящите се
страни в деня на подписването на договора“) и чл. 17.2 от договора („Наемателите се
задължават да върнат наетия недвижим имот, след изтичането на срока на
договора или при неговото прекратяване, във вида, в който го е приел съгласно
приемо-предавателния протокол, като се вземат предвид всички износвания и
овехтявания указани в протокола. Възможно е приемането на част от офиса без
ремонт с писменото съгласие на наемодателя“).
Възражението на ответниците, че не се дължи връщане на имота в състояние,
отговарящо на това преди ремонта, основано на клаузата на чл. 17.2 от договора, която
ответниците твърдят, че следва да се разглежда във връзка с протокола от 18.04.2017 г.,
за който е съставен анекс между страните по договора от същата дата, налага
тълкуване на конкретните договорни клаузи предвид наличието на спор между
страните за значението на постигнатите договорки.
Съгласно разпоредбата на чл. 20 ЗЗД при тълкуването на договорите трябва да
се търси действителната обща воля на страните. Отделните уговорки трябва да се
тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича
от целия договор, с оглед целта на договора обичаите в практиката и
добросъвестността. Съдът тълкува договора, изхождайки не от буквалния смисъл на
текста, а от смисъла, следващ от общия разум на изявлението; доколко буквалният
текст изразява действителната обща воля на страните и как следва да се тълкува
отделната уговорка предвид систематичното й място в договора и общия му смисъл.
При тълкуването на неясни клаузи следва да се има предвид и се изследват
обстоятелствата, при които е сключен договора, породените към този момент
отношения между страните и произтичащото от това поведение на последните, както и
това след сключването му, които обстоятелства водят до цялостно изясняване на
действителната воля на страните (в този смисъл например Решение № 12 от 11.02.2022
г. на ВКС по гр. д. № 2032/2021 г., IV г. о., ГК, докладчик съдията Борис Илиев,
Решение № 38 от 27.02.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1227/2011 г., II г. о., ГК, докладчик
съдията Златка Русева и др.).
Неясна по делото се явява клаузата на чл. 17.2 от договора, която говори за
връщане на имота в състоянието, в което „го е приел“. Съдът намира, че сочената
клауза съдържа граматическа неточност при употребата на израза „го е приел“, вместо
правилият „са го приели“, отнасяща се до наемателите, споменати в началото на
изречението. Такива граматически неточности, изразяващи се в несъгласуване на род и
число, се съдържат и на други места в договора – например в чл. 17.4 от договора, в
който се говори за наемател, при положение, че на повечето места в договора страната
е посочена в множествено число – наемателите. Тези несъответствия сочат за пропуск
при словесното оформление на договора, при който някои от клаузите на ползвана
бланка са останали нередактирани. Именно употребата на трето лице единствено число
в сочената клауза служи на ответниците за обосноваване на довода, че уговорката
визира протокола, подписан след преустройствата, а не такъв, съставен при
първоначалното предаване на имота. Такъв протокол по делото не е представен, като
несъставянето му е пропуск, който обаче не може да се отмени изричната постигната
договорка. Протоколът има доказателствено значение, доколкото улеснява
установяването на това състояние при евентуален бъдещ спор, но същият не
представлява формално е предустановено доказателство, даващо му значение да е
единственият начин за доказване на определен факт, като за установяване на същия на
разположение на страните са всички допустими доказателствени средства по ГПК.
Такова доказателство по делото в случая представлява протоколът от 18.04.2017 г.,
който тълкуван във връзка с анекса от същата дата между страните, сочи какво е било
състоянието на имота към момента на предаването му от наемодателя на наемателите –
7
а именно, без извършените описани в протокола преустройства. Впрочем, за датата на
предаване на имота, респективно за състоянието му, свидетелства и отразеният в
протокола от 18.04.2017 г. период на извършване на ремонтите – от 11.03.2017 г. до
21.04.2017 г.
Изводът за точното значение на договорката по чл. 17.2 от договора съдът
изгради при съпоставяне с останалите коментирани клаузи – чл. 6, чл. 9 и чл. 11 от
договора. При тези констатации съдът недвусмислено стигна до убеждението, че за
наемателите е съществувало задължение да върнат на наемодателя имота след
възстановяването му в състояние, сравнимо и отговарящо на това, в което е бил
първоначално предаден. Този извод е не само обоснован на база конкретните
договорни клаузи, но и е в пълно съответствие с обичайната житейска логика,
доколкото от една страна специфичното предназначение на имота и извършените в
тази връзка преустройства, ако биха били запазени, биха ограничили значително
интереса към отдавания под наем офис на евентуални последващи наематели, а от
друга страна, натоварването на наемодателя с отговорността за своя сметка да го
приведе в състояние, в което е бил първоначално, би представлявало прекомерна
тежест за него от финансова и организационна страна. Впрочем, такова тълкуване не
отговаря и на отстъпката в цената за първите два месеца, установена от протокола от
12.04.2018 г., чиято формална доказателствена сила остана неопровергана.
Във връзка с извода, че за наемателите е съществувало задължение да върнат
имота в състояние преди преустройствата, следва да се посочи, че без значение се явява
обстоятелството дали при напускане на обекта и предаването му обратно на
наемодателя последният е подписал протокол, съгласно който приема същия без
забележки. Наличието на евентуален такъв документ не е в състояние да дерогира
постигнатите в договора конкретни договорки, каквито са тези по чл. 9, чл. 11 и чл.
17.2 от същия, съгласно които офисът следва да се предаде в състоянието преди
извършване на преустройството. В случая не се касае до предаване на вещ по договор
за изработка или продажба, където своевременното релевиране на възражения и
забележки е предпоставка за възникване на права, като спорното право тук се извежда
пряко от конкретните договорености между страните.
Ето защо съдът намира, че ответниците е следвало да извършат отново
преустройство на имота за привеждането му във вид като този към момента на
подписване на договора и преди преустройствата. Съответно при неизпълнение на това
задължение, ответниците са нанесли вреди на имота по смисъла на чл. 233, ал. 1, изр. 2
ЗЗД. Критерий за установяване на стойностния еквивалент за дължимото обезщетение
е изслушаната по делото съдебно-техническа експертиза, която посочва стойност по
средни пазарни цени значително по-висока от претендираната такава за извършените
ремонти. В тази връзка необходимо е да се посочи, че основанието на иска са
фактическите твърдения, въз основа на които ищецът извежда твърдяното от него
право. В случая това са реално извършени ремонтни дейности, а правото да му бъде
присъдена сумата за същите се извежда от договора. Ето защо, макар по делото да се
установява, че въз основа на договора ищецът има право да получи обезщетение за
нанесените вреди на имота, съизмеримо със стойността, необходима за
възстановяването му в съответния вид, с оглед заявеното основание, съдът е ограничен
в рамките на диспозитивното начало, поради което не може да присъди сума по-Г. от
тази, която се претендира от самия ищец във връзка с твърдението за необходима
ремонтна дейност. В дължимото обезщетение не може да бъде включена стойността на
двата климатик Дайкин, предвид неустановяване по делото същите да са били
монтирани в процесния имот. Ето защо с оглед диспозитивното начало исковете срещу
всеки от ответниците следва да бъдат уважени за сумата от 2484,75 лв. (1/2 от 4969,50
лв.).
8
По разноските:
Предвид изхода на спора право на разноски имат и двете страни.
Ищецът е претендирал разноски, като е представил доказателства за заплащане
на такива в общ размер от 2134,70 лв. (за платено адвокатско възнаграждение в размер
на 1200 лв., държавна такса в размер на 534,70 лв., депозит за съдебно-техническа
експертиза в размер на 400 лв.). С оглед изхода на делото и на основание чл. 78, ал. 1
ГПК ответниците следва да бъдат осъдени да заплатят на ищеца сумата от 793,60 лв.,
представляваща дължими разноски съразмерно на уважената част от иска.
Ответниците са претендирали разноски. Представени са доказателства за
заплащане на 2400 лв. в полза на адвокатско дружество „Велинов и Петкова“, както и
100 лв. за депозити за свидетел. С оглед изхода на делото и на основание чл. 78, ал. 3
ГПК ищецът следва да бъде осъден да заплати на ответниците сумата от 1570,60 лв.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА ЕТ „Д. А. – индивидуална практика за първична медицинска помощ
– дентална медицина – д-р Ф. Д.“, ЕИК ********* да заплати на „Г. П 2010“ ООД,
ЕИК ********* на основание чл. 233, ал. 1, изр. 2 ЗЗД сумата от 2484,75 лв.,
представляваща 1/2 от сумата от 4969,50 лв. за дължимо обезщетение за нанесени
вреди на имот с адрес гр. С., бул. „С. Ш.“ № 33, ет. 6, офис № 9, съизмерими със сумата
за ремонт на същия, като ОТХВЪРЛЯ иска за сумата от 4199 лв., представляваща 1/2
от сумата от 8398,00 лв., възлизаща на стойността на 2 бр. климатици марка Дайкин,
като неоснователен.
ОСЪЖДА „А. И. П. П.Д.М. - К.“ ЕООД, ЕИК ********* да заплати на „Г. П
2010“ ООД, ЕИК ********* на основание чл. 233, ал. 1, изр. 2 ЗЗД сумата от 2484,75
лв., представляваща 1/2 от сумата от 4969,50 лв. за дължимо обезщетение за нанесени
вреди на имот с адрес гр. С., бул. „С. Ш.“ № 33, ет. 6, офис № 9, съизмерими със сумата
за ремонт на същия, като ОТХВЪРЛЯ иска за сумата от 4199 лв., представляваща 1/2
от сумата от 8398,00 лв., възлизаща на стойността на 2 бр. климатици марка Дайкин,
като неоснователен.
ОСЪЖДА ЕТ „Д. А. – индивидуална практика за първична медицинска помощ
– дентална медицина – д-р Ф. Д.“, ЕИК ********* и „А. И. П. П.Д.М. - К.“ ЕООД, ЕИК
********* да заплатят на „Г. П 2010“ ООД, ЕИК ********* на основание чл. 78, ал. 1
сумата от 793,60 лв., представляваща дължими разноски съразмерно на уважената част
от иска.
ОСЪЖДА „Г. П 2010“ ООД, ЕИК ********* да заплати на ЕТ „Д. А. –
индивидуална практика за първична медицинска помощ – дентална медицина – д-р Ф.
Д.“, ЕИК ********* и „А. И. П. П.Д.М. - К.“ ЕООД, ЕИК ********* на основание чл.
78, ал. 1 сумата от 1570,60 лв., представляваща дължими разноски съразмерно на
отхвърлената част от иска.
Решението може да се обжалва пред Софийски градски съд в 2 – седмичен срок
от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
9