Р Е
Ш Е Н
И Е
№ 3527 12.12.2019 г. гр. Бургас
В ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаският районен съд, XXXVIII – ми граждански
състав
на дванадесети ноември две хиляди и деветнадесета година в
открито съдебно заседание в състав:
Председател: Невена Ковачева
Секретар: Недялка Д.
Като разгледа докладваното от съдията Ковачева
гражданско дело № 3146 по описа за 2019 година,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова
молба на А.Е.Р., родена на *** г., гражданка на Финландия,
срещу М.В.Т., Я.В.Н., К.Р.П., С.К.Я., А.Д.К., Д.К.С. и М.К.И. за осъждане на
ответниците да заплатят сумата от общо 30000 лева, предявена частично от общо
дължима сума от 114 611.60 евро, дължима на отпаднало основание поради
разваляне на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
14.08.2008 г. от ответниците, ведно със законната лихва за забава, считано от
датата на завеждане на исковата молба – 16.07.2018 г., до погасяване на
задължението. Претенцията е предявена при условията на разделност срещу всеки
от ответниците, пропорционално на притежаваните идеални части от недвижимия
имот, предмет на договора, а именно: М.В.Т. за сумата от 4285,71
лева, Я.В.Н. за сумата от 4285,71 лева, К.Р.П. за сумата от 8571,45 лева, С.К.Я.
за сумата от 4285,71 лева, А.Д.К. за сумата от 2857,14 лева, Д.К.С. за сумата
от 2857,14 лева и М.К.И. за сумата от 2857,14 лева.
Ищецът твърди, че по
силата на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен
на 14.08.2008 г. между нея и ответниците, последните
се задължили да й прехвърлят собствеността върху недвижим имот, представляващ
нива с площ от 3.234 декара с идентификатор ====, находящ се в местността „===“
в землището на гр. Ч, при граници: …, …, …, …, …. Цената по договора, дължима от ищцата, възлизала на сумата от 258720 евро,
от която последната заплатила 13000 евро при подписване на договора, 13000 евро
на 25.08.2008 г. и сумата от 88611,60 евро на 29.09.2008 г. След тези направени
плащания общо заплатената сума от ищцата била в размер на 114611,60 евро, а
неплатена останала сумата от 144108,40 евро. На 28.09.2015 г. ищцата получила
отговор от ответниците по повод на нейно предложение за разрешаване на спора
със споразумение, в който документ последните отправяли предизвестие, че, ако в
срок от 20 дни не заплати изцяло дължимата сума по договора, ще считат същия за
развален. Същевременно ответниците отказвали да върнат получената от тях сума в
размер на 114611,60 евро след прекратяване на
отношенията между страните, тъй като Р. не платила сумата и счита, че договорът
е развален.
Моли съда да уважи претенциите и му
присъди съдебно-деловодни разноски.
Ответниците са изложили доводи, че
предявените искове са неоснователни. Ответниците П., Я., К., С. и И. оспорват твърдението, че договорът е
развален, тъй като такава възможност била погасена по давност. Заявяват, че отново отправят покана към ищцата да изпълни договора
и приключат отношенията си с прехвърляне собствеността на процесния имот.
Според тях облигационната връзка между страните не е
прекратена, тъй като е изтекъл давностния срок, в който тази възможност би
могла да бъде упражнена, освен ако ищцата не заяви, че разваля договора с
депозирането на исковата молба. Оспорва се и
твърдението, че ответниците знаели за непригодността на имота, предмет на
договора, още повече че се касаело за нива-земеделска земя, а не за плажна
ивица, поради което нямат вина за несключването на окончателен договор.
Направено е и възражение за прихващане с получената
от ответниците предплата по договора в размера на изцяло заплатените от ищцата
до момента суми във връзка с клаузите на чл. 3.6 и
чл.5.5 от договора, ведно с лихвата от датата на забава на паричното
задължение, до размера от 21428,58 лева, или при
условията на евентуалност в размер на 13 000 евро заплатен задатък, ведно с
дължимата лихва върху неплатената част от датата на забава на паричното
задължение съгласно чл.2.1 от договора, като е изложено твърдение, че по същество
вина за неизпълнението на договора има единствено и само ищцата.
Ответниците Я.Н. и М.Т. чрез процесуален представител са изложили
твърдения, че процесният предварителен договор е недействителен по отношение на
тях при първоначална липса на представителна власт, тъй като не са
упълномощавали К.К. да сключва такава сделка от тяхно име, а при това положение
даденото по договора следвало да се търси не на отпаднало основание, а при
начална липса на такова. При условията на евентуалност, ако
се приеме, че процесният договор е породил своето действие между страните, е
направено възражение, че ответниците не са се обогатили неоснователно с
търсените суми и същите не са недължимо платени. Ако договорът е
действителен, то сумите са дадени за изпълнение задължението на ищцата по него,
като документът, с който се твърди, че е отправено предизвестие за разваляне не
бил подписан от ответницата Н.. В тази връзка се
оспорва автентичността на представения от ищцата писмен отговор от месец
септември 2015 г. в частта му относно подписа на Н.. Изразена е и позиция, че възможността да бъде упражнено правото за
разваляне на договора е погасена по давност, като са развити подробни
съображения. Това означавало, че е изключена и
възможността за предявяване на иск по чл. 55, ал.
1, предл. 3 ЗЗД. Посочва се освен това, че правото да се развали договора поначало
следвало да се упражнява от изправна страна, каквото ответниците, според
твърденията на самия ищец не били, предвид посочването на скрити недостатъци на
имота. Процесният договор не бил развален включително
чрез писменото изявление на ищцата, отправено от процесуалния й представител в
поканата до пълномощника на продавачите К.К. отново поради изтеклия давностен
срок, както и поради обстоятелството, че ищцата била неизправна страна по
договора.
Оспорва се твърдението, че процесният имот е с
недостатъци. При условията на евентуалност,
ако се приеме, че са настъпили последиците от разваляне на договора, се оспорва
основателността на претенцията поради това, че плащане от страна на ищцата в
тяхна полза не е направено. Представените по делото
две разписки установявали, че плащане е извършено към пълномощника на
продавачите, без обаче последният да е имал мандат за това.
При условията на евентуалност, ако бъдат отхвърлени
останалите възражения на ответниците, се прави такова за прихващане на
търсените от ищцата суми с размера на дължимия задатък по договора от 13000
евро.
Молят съда да отхвърли предявения иск и
присъди съдебно-деловодни разноски.
Правната квалификация на
предявения главен иск е чл. 55,
ал. 1, предл. трето ЗЗД, а възраженията за прихващане черпят основанието си от
чл. 93, ал. 2 ЗЗД и чл. 79 ЗЗД.
Съдът, като взе предвид исканията и
доводите на страните и събраните по делото доказателства, намери за установено
следното:
На 14.08.2008 г. е сключен
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот – нива с площ от 3.234 декара с идентификатор … находяща се в местността „…“ в землището на гр.
Ч... Договорът е подписан от К.Я.К. като пълномощник на М.В.Т., Я.В.Н., К.. Т.. П.. (оставила за наследник след смъртта си
на 06.01.2009 г. К.Р.П., видно от
представеното удостоверение за наследници), С.К.Я., К. Д.. К. (оставил за наследници след смъртта си на
03.08.2010 г. съпругата си А.Д.К., и
дъщерите си Д.К.С., М.К.И., видно от представеното удостоверение за наследници) като
продавачи и Р.. М.. Г.еор.гиев като пълномощник на А. Е.. Р. – купувач. Цената по договора
възлизала на сумата от 258720 евро, от която сумата 13000 евро е заплатена при подписване на
договора, в какъвто смисъл е записването
в договора, 13000 евро е заплатена на 25.08.2008 г. (видно
от приложената разписка сумата е получена в брой от К.К.) и сумата от 88611,60 евро е заплатена на 29.09.2008 г. (видно от приложената разписка сумата е получена в
брой от К.К.). След тези направени плащания общо заплатената сума от ищцата е 114611,60 евро, а неплатена е останала сумата от 144108,40 евро, която е уговорено да бъде заплатена на 31.10.2008 г. Уговорено е, че окончателен договор ще бъде сключен
до 31.10.2008 г. На 21.10.2008 г. е сключен анекс към предварителния договор,
като е удължен срокът за сключване на окончателен договор до 30.11.2008 г.
Уговорена е отговорност при неизпълнение на задълженията на страните по
договора продавачът да възстанови на купувача дадения задатък в двоен размер, а
при неизпълнение задълженията на купувача предплатата остава в полза на
продавача.
През 2015 г. е водена кореспонденция
между страните, като Р. е изразила несъгласие за сключване на окончателен
договор поради наличие на недостатъци у имота – повишено радиоактивно излъчване
в плажната ивица и прилежащите площи. Ответниците са предложили окончателен
договор да бъде сключен.
Събрани по делото са гласни
доказателства. Свидетелят К.К. е посочил, че е подписал
процесния предварителен договор за покупко-продажба, като е имал писмено
пълномощно от всички ответници. Предплатата я разпределили на четири равни
части, като всеки получил полагащото му се. Следващата вноска от 88 000 евро
също била получена от свидетеля и той я разделил на четири. От всеки наследник
имало представител пред банката и те взели парите.
Въз основа на изложеното от фактическа,
съдът намира от правна страна следното:
Предявен е иск с правно основание чл.
55, ал. 1, предл. трето ЗЗД.
В тежест на ищеца по
делото бе да установи наличието на валидно облигационно правоотношение между
страните, породено от предварителен договор за покупко-продажба на имот, по който е изпълнил задълженията си точно и е бил
изправна страна, че е предал на ответниците процесната сума, както и че предварителният договор е бил валидно развален.
Установява се от
приложените по делото доказателства, че между страните е сключен предварителен
договор за покупко-продажба на нива с площ 3.234 дка в м. …, землището на гр. Ч...
Ищецът и ответниците П., Я., К., С. и И. не оспорват, че са сключили процесния предварителен
договор и че същият ги обвързва, като в изпълнение на него е предадена от Р. на
представителя на продавачите сумата от общо 114611,60 евро. Ето защо съдът
счита, че между страните е сключен валиден предварителен договор, който ги
обвързва, след като те го потвърждават.
Процесуалният
представител на Я.Н. и М.Т. е навел възражения за недействителност на предварителния договор по отношение на тях при
първоначална липса на представителна власт, тъй като не са упълномощавали К.К.
да сключва такава сделка от тяхно име. По
делото не е представено пълномощното, цитирано в предварителния договор, по
силата на което продавачите са упълномощили К.К. да ги представлява. Последният
е разпитан като свидетел по делото, но неговите показания в частта, в която
сочи, че е бил упълномощен от всички продавачи да ги представлява, не могат да
се кредитират поради забраната на закона писмени съглашения да се доказват със
свидетелски показания. В разпоредбата на чл. 37, ал. 1 ЗЗД изрично е
предвидено, че „упълномощаването за сключване на договори, за които законът
изисква особена форма, трябва да бъде дадено в същата форма“, а в чл. 19, ал. 1 ЗЗД е предвидено, че предварителен договор за сключване на окончателен договор
за продажба на недвижим имот се сключва в писмена форма. Следователно и
пълномощното за сключване на предварителен договор следва да е в писмена форма
и свидетелски показания за установяването му са недопустими. Ето защо съдът
намира, че не е доказано по делото Я.Н. и М.Т. да са упълномощавали К.К. да ги
представлява при подписване на процесния договор, поради което същият е
недействителен спрямо тях. Мнимото представителство води до висяща
недействителност, тъй като лицето, от чието име е сключен договорът при липса на надлежна представителна власт, може да потвърди или откаже да потвърди договора, като във втория случай недействителността се
стабилизира. Съдът намира, че М.Т. е
потвърдила писмено сключването на предварителния договор с подписването на
отговора от 10.09.2015 г., находящ се на л. 22 и 23 от гр. д. № 1094/2018 г. на
БОС. Съгласно мотивите на Тълкувателно решение от 12.12.2016 г. по тълк. д. 5/2014
г. ОСГТК ВКС, ако мнимо представляваният веднъж е потвърдил договора, след това
не може да има позовава на недействителността. Потвърждаването съгласно и във формата
по чл. 42, ал. 2 ЗЗД (която в случая е изпълнена) има обратно действие във времето
– договорът се валидира към момента на неговото сключване и поражда целените с него
правни последици така, както ако би бил сключен при надлежно съществуваща към този
момент представителна власт. Поради това и договорът е действителен спрямо М.Т..
По отношение на Я.Н. договорът е недействителен, тъй като е установено от
приетата съдебно-графологическа експертиза, че подписът, положен от Я.Н. върху
цитирания отговор от 10.09.2015 г., не е нейн, следователно липсва
потвърждаване на договора. Ето защо и процесният предварителен договор за продажба е сключен при липса на надлежна
представителна власт и е относително недействителен в отношенията между ищеца и Я.Н.. Само на това основание искът по чл. 55, ал. 1, предл.
3 ЗЗД следва да бъде отхвърлен спрямо нея.
Предварителният
договор обаче е валиден спрямо останалите участници в него. Ищецът по делото се
позовава на разваляне на предварителния договор посредством отговор, връчен на ищеца
на 28.09.2015 г., в който е направено
изявление от ответниците, че ако в срок от 20 дена Р. не заплати на продавачите
последната вноска по предварителния договор, същият следва да се счита за
развален поради виновно неизпълнение от страна на купувача. Според ищеца поради
разваляне на договора е отпаднало основанието, поради което е дадена от него на
ответниците сумата от 114611,60 евро. Поради това и е необходимо да се изследва
въпросът дали договорът, сключен между страните и послужил като основание за
предаване на процесната сума, е валидно развален.
В чл. 87, ал. 1 ЗЗД
са уредени елементите от фактическия състав на развалянето, като е прието, че
договорът се разваля от изправната страна с извънсъдебно едностранно изявление
до длъжника, като упражняването на това право се предпоставя от предупреждение,
свързано с искане за изпълнение в подходящ срок, както и с изявление, че
договорът се смята за развален в случай на неизпълнение в дадения срок. Прекратителното
действие настъпва от момента на получаване на предупреждение и след изтичане на
срока за изпълнение, който е даден. Не се спори, че поканата, обективирана в
отговора на предложението, е редовно връчена на ищеца на 28.09.2015 г., като
срокът за изпълнение, посочен в него, е изтекъл на 18.10.2015 г.
В чл. 87, ал. 5 ЗЗД е
предвидено, че правото да се разваля договорът се погасява с петгодишна
давност. Правото на страните по предварителния договор да искат изпълнение по
него или да го развалят поради неизпълнение е станало изискуемо на 30.11.2008 г.
– уговореният срок за сключване на окончателен договор от страните и за
изпълнение на задължението на купувача да заплати последната вноска от цената.
Следователно правото на разваляне на двустранния договор не е било упражнено в
давностния петгодишен срок. Доказателство за това, че предварителният договор
не е бил развален от продавачите, е последващата кореспонденция между страните,
в която ответниците многократно да подканяли ищцата да сключат окончателен
договор за продажба на имота, включително такова изявление е направено в
отговора на исковата молба.
Поради това съдът
намира, че процесният предварителен договор е валиден и не е развален към
настоящия момент, което води до неоснователност на претенцията за връщане на
даденото по него.
На
основание чл. 78, ал. 3 ГПК на ответниците се дължат разноски в производство.
По настоящото дело са направени разноски от Я. Н.. и М.Т. в размер на 1150 лева
съобразно представения списък по чл. 80 ГПК. Искане за присъждане на разноски
от другите ответници не е направено.
Водим
от горното, Бургаският районен съд
Р ЕШ И:
ОТХВЪРЛЯ
исковете на А.Е.Р., родена на *** г.,
гражданка на Финландия, срещу М.В.Т., Я.В.Н., К.Р.П., С.К.Я., А.Д.К., Д.К.С. и М.К.И.
за осъждане на ответниците да заплатят сумата от общо 30000 лева, предявена
частично от общо дължима сума от 114 611.60 евро, дължима на отпаднало
основание поради разваляне на предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 14.08.2008 г., ведно със законната лихва за забава, считано от
датата на завеждане на исковата молба – 16.07.2018 г., до погасяване на задължението, при условията на разделност срещу всеки от ответниците,
а именно: М.В.Т. за сумата от 4285,71 лева, Я.В.Н. за сумата от 4285,71 лева, К.Р.П.
за сумата от 8571,45 лева, С.К.Я. за сумата от 4285,71 лева, А.Д.К. за сумата
от 2857,14 лева, Д.К.С. за сумата от 2857,14 лева и М.К.И. за сумата от 2857,14
лева.
ОСЪЖДА
А.Е.Р.,
родена на *** г., гражданка на Финландия, да заплати на М.В.Т., ЕГН ********** и Я.В.Н., ЕГН ********** сумата от 1150 лева (хиляда сто и
петдесет лева) направени в производството съдебно-деловодни разноски.
Решението
подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ:/п./
Вярно с оригинала:
ЕХ