Р
Е Ш Е
Н И Е
№......
гр.К., ……….2021 год.
В И М
Е Т О
Н А Н
А Р О
Д А
К. районен съд, гражданска колегия в
публично заседание на осемнадесети януари, две хиляди двадесет и първа година,
в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Й. П.
при
секретаря........................Х. К.............................................................като
разгледа докладваното от съдията..................................гр.д.№328 по описа за 2020 год., за да се
произнесе взе предвид следното:
Предявените искове са с правно основание чл.232, ал.2
от ЗЗД и насрещен иск с правно основание чл.231, ал.2 и чл.230, ал.2 от ЗЗД.
Ищецът твърди, че сключил с ответника на 14.11.2018 г.
договор за наем, с който като наемодател предоставил на “Х.Т.“ ООД за временно
и възмездно ползване следния свой недвижим имот: хотел “П.Г.“, пристройка и
надстройка на съществуваща сграда в имот №***, в землището на с.П., общ.Г.,
който да бъде използван като къща за гости, а наемателят се задължил да му
заплаща месечен наем в размер на *** лв. с ДДС, до 5-то число на текущия месец,
който включвал обекта и намиращото се в него обзавеждане. На основание т. 4.4.
от договора наемателят се задължил да заплаща и всички текущи разходи, свързани
с ползването на имота - електроенергия, вода, такса смет и др. Размерът на
такса смет за съответният месец, се изчислявал пропорционално въз основа на
годишния размер на дължимата такса смет за обекта. В т. 6.2. от договора било
уговорено, че при забавяне на плащането на месечния наем с повече от двадесет
дни, наемодателят можел да развали договора едностранно без предизвестие.
Поради неплащане в уговорения срок на дължимия наем за м. юли и м.август 2019
г., както и сумите за текущи разходи за ползване на имота - ел. енергия, такса
смет, пропорционално за съответните месеци, телефонни разговори за м. юли 2019
г. и интернет услуги за м. юли 2019 г., след проведени разговори с ответника
било подписано Споразумение от 15.09.2019 г. между тях, с което прекратили
наемното правоотношение, считано от 15.09.2019 г. и ответникът -наемател се
задължил да му изплати следните суми по издадени фактури: -фактура
№**********/16.07.2019 г. наем за м. юли 2019 г. с ДДС в размер на *** лв.,
поради извършено частично плащане в размер на *** лв.;-по фактура
№**********/03.09.2019 г. наем за м. август 2019 г. с ДДС в размер на *** лв.;
- по фактура №**********/16.07.2019 г. такса смет за м. април 2019 г. с ДДС в
размер на ***лв.;- по фактура №**********/03.09.2019 г. изразходвана ел.
енергия за м. юли 2019 г. с ДДС в размер на ***лв.;- по фактура
№**********/03.09.2019 г. изразходвана вода за м. юли 2019 г. с ДДС в размер на
***лв.; -по фактура №**********/03.09.2019 г. телефонни разговори за м. юли
2019 г. с ДДС в размер на*** лв. и интернет за м. юли 2019 г. с ДДС в размер на
***лв.; или
общо задълженията на ответника, съгласно подписаното Споразумение от 15.09.2019
г., по издадените фактури било общо в размер на ***лв. Ответникът имал и неизплатени задължения, за
които “С.“ ООД не е издал фактури, част от които били описани в Споразумението
от 15.09.2019 г., а именно: -изразходвана ел.енергия за м. август 2019 г. в
размер на ***лв.; - наем за периода от 01.09.2019 г. до 15 септември 2019 г.
(момента на освобождаване на обекта от наемателя) с ДДС в размер на *** лв.; -
такса смет за м. май, м.юни, м.юли и м.август 2019 г. в размер на ***лв.;
-изразходвана вода за м. август 2019 г. в размер на ***лв. с ДДС. Твърди, че
към момента на предявяване на искове, ответникът “Х.Т.“ ООД с ЕИК:***, не е
изпълнил задължението си по наемното правоотношение, съответно по подписаното
двустранно споразумение от 15.09.2019 г., което обуславяло правният му интерес
от предявяване на претенциите по исков ред. Моли съда да постанови решение, с
което да осъди “Х.Т.“ ООД с ЕИК:***, със седалище и адрес на управление ***,
ал.20, да заплати на “С.“ ООД с ЕИК:***, сумата от ***лв. с ДДС, за която са издадени фактура
№**********/16.07.2019 г., фактура №**********/03.09.2019 г., фактура
№**********/03.09.2019 г., фактура №**********/16.07.2019 г., фактура
№72001198852/04.09.2019 г., ведно със законната лихва от датата на подаване на
исковата молба, представляваща: наем за м. юли 2019 г. с ДДС в размер на ***
лв., наем за м. август 2019 г. с ДДС в размер на *** лв.; Такса смет за м.
април 2019 г. с ДДС в размер на ***лв.; Изразходвана ел.енергия за м. юли 2019
г. с ДДС в размер на ***лв.; Изразходвана вода за м.юли 2019 г. с ДДС в размер
на ***лв.; Телефонни разговори за м. юли 2019 г. с ДДС в размер на*** лв.;
Интернет за м. юли 2019 г. с ДДС в размер на ***лв.; 2. Задължения, за които
няма издадени фактури общо в размер на ***лв. с ДДС ведно със законната лихва от датата на
предявяване на иска, представляващи, както следва: - Изразходвана
ел. енергия за м. август 2019 г. в размер на ***лв.; - Наем за периода от
01.09.2019 г. до 15 септември 2019 г. (момента на освобождаване на обекта от
наемателя) с ДДС в размер на *** лв.; - Такса смет за м. май, м.юни, м.юли и
м.август 2019 г. в размер на ***лв. (за четири месеца по ***лв. месечно); -
Изразходвана вода за м. август 2019 г. в размер на ***лв. с ДДС. Претендира
съдебни разноски.
В отговор на исковата молба, подаден в
срока по чл.131 от ГПК, ответникът оспорва исковете. Счита
договорът за наем за недействителен, поради което същият следвало да бъде
обявен за нищожен или унищожен от съда, а ако все пак се приемело, че наемният
договор е действителен то оспорва претенциите по основание и размер. Заявява,
че предявява и насрещният иск за сумата от *** лв. представляваща претърпени
вреди и пропуснати ползи. Счита договора за наем за нищожен на основание чл.26 от ЗЗД като противоречащ на закона и
добрите нрави, в частност и на търговски практики. Договорът бил неясен,
неточен и подвеждащ като в него липсвала правна регламентация и конкретизация
на предмета, а клаузите му били единствено и само в полза на наемодателя, с
което били нарушени основните принципи на справедливостта и правните интереси.
В т.1,1.1. на договора, обектът под наем бил
хотел, но липсвала конкретизация на хотела - площ, вид и брой помещения,
етажи на сградата, обзавеждане, прилежаща площ и пр., като в договора било
добавено, че хотелът ще се ползва като „къща за гости“. От предоставения му в
последствие нотариален акт установили, че обектът е с правен статут на
Бирария-Ханче. Ресторантът, градината и басейнът не били споменати в договора и
липсвали по нотариален акт. Съгласно т.ІІ, 2.1., наемът се заплащал за ползване
на жилищна площ, но липсвало описание
какво се включва в „жилищна площ“, която по предмет на договора следвало да е
хотел. При воденето на преговорите преди подписване на договора, останал с
впечатление, че наема Х.К., за какъвто обектът се описвал в сайта на ищеца и в
множество сайтове за туризъм в интернет. Такъв им се представил на място и от
собственика, който знаел, че не нямало да бъзе нает в противен случай. Обекта
му бил даден под наем без изяснен правен статут, без редовна документация за
извършване на търговска дейност и в състояние с множество скрити недостатъци,
за които се разбрало в последствие и които по-късно се оказали фатални.
Клаузите в наемния договор счита за несправедливи и нарушаващи правата му,
защото били единствено и само в интерес на наемодателя. Ако не били налице
основания за нищожност на договора, то същият бил унищожаем по смисъла на чл.27
от ЗЗД, като сключен чрез умишлено въвеждане в заблуждение, относно правният му
статут и действително състояние. Измамата от страна на наемодателя довела до
допускане на грешка и сключване на изключително неизгоден наемен договор.
Използвайки момента, на крайна нужда, в който наемодателят го поставил
умишлено, сключил с договора, от който претърпял сериозни загуби. Още при
водене на преговорите през месец октомври 2018 г. заявил на ищеца, че иска да
наеме целият Х.К., който
включвал Х., Р., Г. с б.и К.. За този обект, научили от познати, които били
наематели на същия комплекс непосредствено преди него, а наемната цена от ***лева,
която плащали техните познати, включвала описаните по-горе обекти. До
окончателното сключване на договора по неясни причини, тъй като в обекта не
били извършвани никакви подобрения или реконструкции, наема се увеличил на ***
лева месечно + такса смет. От момента на водене на преговорите до подписване на
договора, собственикът изключил къщата за гости от предмета на наема, въпреки,
че знаел за действията и разходите, които били предприети по пускане на обекта
в експлоатация, с което постъпил изключително некоректно, а той бил поставен в
крайно неизгодно положение. През двете седмици на преговори, регистрирал нова
фирма с оглед извършване на хотелиерско-ресторантска дейност. Очаквал доставка
на фирмено оборудване и зареждане на стока, направили регистрация на обекта в Б.,
актуализирали профила му в сайтовете за туризъм, публикували оферта и реклами в
интернет и приел първите предварителни резервации от клиенти. При всичките тези
поети ангажименти към клиента и партньори, нямали друг избор освен да подпише
договора за наем и се надявал на по-благосклонно отношение от страна на
наемодателя в последствие. Ако не се приемело всичко това и договорът се
приемел за действителен, заявява, че не дължи като неплатени по издадени от
ищеца фактури, тъй като с нотариалната покана до ищеца го уведомил, че ще прихване тези суми, като
обезщетение по претенцията за претърпените от него вреди и пропуснати ползи. Обектът
се оказал и с неизрядна документация за извършване на дейността. Той не бил
нито регистриран, нито категоризиран за извършване на съответната дейност
съгласно изискванията на Закона за туризма. Собственикът знаел този факт, но
въпреки това подписал договор за наем на хотел и ресторант, умишлено въвеждайки
ги в заблуждение, нарушавайки всички принципи за търговска етика и морал.
Цялата процедура по категоризация и регистрация били поети от него като наемател.
Процедурата изисквала около 3 месеца и струвала *** лева. Собственикът обещал,
че тези разходи ще се приспаднат от наема, но това така и не станало. Твърди,
че обектът бил с много скрити недостатъци, за които собственикът е знаел. На
14.11.2018 г. подписали договора за наем и ден по-късно с протокол за
предаване, влезнали в негово владение. Към протокола следвало да се приложат и
снимки за състоянието му, но такива нито били направени, нито били
предоставени. Още в първите дни на ползване на имота, при експлоатация на
оборудването в кухнята, основни компоненти не работели пълноценно, като с
времето отказали да работят изобщо. Аспирацията, на външен вид професионална,
се оказало, че не работи добре. Това създавало изключително неудобство, а и
рефлектирало върху клиентите. Не само кухнята, но и залата за гости се
опушвала. Въпреки, че съобщили многократно за това на собственика, мерки не
били взети. В последствие тази неизправност щяла да предизвика и пожар, за
случая знаели както собствениците, така и началника на П. в Г.. Пожарогасители
липсвали, което било задължително нормативно изискване и тъй като собственикът
отказал да закупи такива, поел това за своя сметка. Климатиците в стаите, по
уверение на наемодателя, били технически обслужени преди наемане на обекта, но
документ за това не бил даден, а след първите резервации, голяма част от тях
отказали да работят. Това наложило, да заплати ремонтите на климатиците.
Отоплителната система, която била с котел на пелети била сравнително нова, но несъобразена
с поставените преди нея и вече остарели радиатори. Така разходът за пелети бил
голям, а не можело да отопли помещенията. За да няма оплаквания от клиенти,
ведно с пелетната система, пускали и климатици. Сметките за отопление ставали
огромни и неразумни. От факта, че радиаторите и климатиците не били обслужвани
правилно, първите започнаха да текат. В някои от стаите се мокрел мокета.
Уведомявали многократно за това собственика, но не били взети никакви мерки. За
да може да работи и да запази имуществото от увреждане, неотложните ремонта
отново минали за негова сметка. Отваряйки прозорците се оказало, че били
привидно здрави. Отново извършил ремонта за своя сметка. Градинското оборудване
се оказало почти неизползваемо. Всички градински маси и столове били олющени.
Това било не само грозно, но и опасно, защото освен, че можело да скъсат
облеклото на гостите, можело и да ги нарани. Барбекю, което фигурирало
навсякъде в сайтовете за туризъм, изобщо не съществувало. Уведомили за това
собственика, но отново без никакъв резултат. Трябвало сами да изциклят и
лакират градинските маси и столове, но дори със собствен труд, сумата била
неоправдано висока на фона и на високия наем. Градината не разполагала с
никакъв инвентар за поддържане. Липсвала косачка, поливна система, нямало дори
маркуч, липсвали пръскачки, лопата, дори елементарна техника и пособия се
наложило да закупи, за да може да приведе и поддържа градината в добър
търговски вид и безопасна за гостите. Спалното бельо и обзавеждане, били доста
овехтели и се наложили разходи за подмяната им. Басейнът се оказал с теч.
Пукнатината в него водела до значителна загуба на вода и неоправдани разходи за
ежедневното му пълнене, водата в него не можела да се затопли и дори да го
напълни, не можело да се ползва. Течът от басейна отивал към къщата за гости и
застрашавал нейната стабилност и използване. Многократно се обаждали и писали
на собственика, но без резултат. Басейнът на този обект се оказал от жизнено
важно значение за работата. Без функциониращ басейн, никой не ходел в хотела.
Отказвали се ежедневно резервации, а гостите които ги посещавали оставали
недоволни. Сочи, че наели обекта и заради басейна, защото високия наем можел да
бъде компенсиран само и единствено с приходите от летните месеци, заради басейна.
Нефункциониращият басейн бил един огромен недостатък на обекта. Ако знаели, че
няма да може да го използват, никога не биха наели комплекса. Обаждали се на
собственика, писали писма, чрез имейл, но отново пълно мълчание. От собственика
узнали, че в договора нямало клауза да ползват басейна. Басейнът бил в
градината, а не отделен обект от целия комплекс. В договора нямало клауза за
ползване, но нямало и клауза за поддържане на басейна.Това създавало огромни
затруднения и вкарвало в излишни разходи. Споразумение за прекратяване на
договора било неистинско, нямало неговия подпис на първата страница, с което
документът бил с невярно съдържание. Не отрича, че има сметки, които не са
заплатили, но съгласно договора за наем, имало даден депозит, от който наемодателят
следвало да ги прихване. Счита, че недължи суми на ищеца.
Ищецът
по насрещния иск твърди, че „С.“ ООД му дължи сумата от *** лева, претърпени материални
вреди за направени необходими и неотложни разходи за извършване на ремонти и
други в Х.К. „П. Г.“ на язовир „Ж.“ , тъй като обектът, който наел не отговарял
на условията, за които се договорили и това пречело на работата му.
Претърпените материални вреди били
следните: ремонт на 5 бр. климатици,
всеки на стойност ***лева или общо ***лева; смяната на мрежи в 5
бр. стаи, всяка на стойност ***лева или общо 1***лева.; ремонт на миялна машина***
лева. 4. Неприятностите, освен зимата продължили и лятото. Наели комплекса с
цел да използват градината и басейна, които щели да компенсират ниските приходи
през зимата. На практика се оказало, че нищо от тези съоръжения не били
изправни. Басейнът имал теч, който не само водил до загуба на вода, но тя се
отичала към къщата за гости под него и имало опасност да я наводни и причини
щети. Постоянното доливане не позволявало водата да се затопли, а и причинявало
големи разходи за сметки. Собствениците не се съгласили да направят ремонт, за
да се използва басейна, но в същото време от дъждовете, той се пълнил с вода,
която зеленясвала, привличала комари и змии, а вонята била непоносима. Така,
той вместо атракция се превърнал в недостатък, отблъскващ клиентите. За да
можели да работят, макар, че не го използвали, се наложило да отделят средства
и време да го чистят. В обекта липсвало оборудване за това и те заплащали, за
да наемат такова. Наема на помпа за изтегляне за мръсната вода за сезона им
струвала***0 лева. В хотела нямало техника за поддръжка на зеленината в
градината, за това наел такива и платил ***лева. При проверка от П. в гр.Г. се
оказало, че обектът няма изискуемият брой пожарогасители. Собствениците
отказали да закупят такива или да приспаднат сумата от наема, а за да получат
разрешителното, трябвало да ги закупи за своя сметка - 3 бр. пожарогасители за
сумата от 170 лева. Ресторантът нямал задължителната от БАБХ, ХАССП система,
собствениците отказали да изготвят такава или да приспаднат от наема
изготвянето й, а за да получат разрешително за работа на ресторанта, заплатил
тази сума от ***лева. Заплатил за удостоверения за категоризация ***лева, от
които: за ресторанта *** лв. и за хотела
***лв. Върнал капаро за отказана резервация в размер на *** лева, заради
липсата на функциониращ басейн. Предвид изложеното моли да осъди ответника да
му заплати сумата от общо *** лева, в едно със законната лихва от момента на
завеждане на исковата молба до окончателното й заплащане.
В отговор на насрещния иск, подаден в срока
по чл.131 от ГПК, ответникът счита претенцията за
неоснователна. Твърди, че не са били налице посочените скрити недостатъци в
отдадения под наем обект. Съгласно договора за наем от 14.11.2018 г. отдадени
под наем били Хотел „П. Г.“, представляващ пристройка и надстройка на
съществуваща сграда в имот №*** в землището на с.П., общ. Г., който ще се
ползва като къща за настаняване на гости. При сключването на договора бил извършен оглед на обекта от
наемателя, както и съставен приемо-предавателен протокол, подписан от
представители на двете страни. Сам ищецът признавал, че първоначално
климатиците, разположени в стаите работели и впоследствие (т.е. в периода на
експлоатация от негова страна на обекта) спрели да работят. Не били представени
платежни документа за стойността, периода, както и на колко от климатиците бил извършен
ремонт.Твърдението, че всички климатици в стаите едновременно се повредили
навеждало на мисълта за неправилната им експлоатация от наемателя. Това били
нормални повреди от експлоатацията на обекта, които са за сметка на наемателя.
Мрежата на прозореца се унищожавала бързо от климатичните условия, затова
подмяната им и поддържането в добро състояние счита, че представлява
отстраняване на "поправки“, отнасящи се до повреди, които се дължат на
обикновено употребление и са за сметка на наемателя - чл.231, ал.1 от ЗЗД, а и
документи за стойността на поправките не били представени. В
приемо-предавателния протокол било отбелязано, че миялната машина е за ремонт.
Този протокол бил разписан без забележки от наемателя т.е. той бил наясно със
състоянието й и не можело да твърди, че е налице скрит недостатък. Използването
на градината и басейна не било предмет
на договора за наем, затова и не са предадени за ползване. В писмата,
единствено се сочело, че е налице проблем с басейна и не бил поставян въпросът
за неговия ремонт, за необходимите разходи и кой да ги заплати. Наемателят имал
различни законови възможности - да поиска ремонта да се извърши от наемодателя
(зависи каква е причината за повредата) или да прекрати договора за наем, ако
счита, че това съществено възпрепятства ползването на отдадения под наем обект.
Единствено се сочело, че изтеглянето на мръсната вода за един сезон струвало***0
лв. Отделно от това не се сочели
доказателства относно характера на повредата, както и стойността за нейното
отстраняване. Поддържането на зеленината и градината било изцяло грижа на
наемателя, как ще го извършва е негово решение. Заявява, че съгласно Закона за
туризма, лицето, което ще извършва хотелиерство или ресторантьорство в места за
настаняване и в заведения за хранене и развлечения, или упълномощено от него
лице подава до съответния категоризиращ орган заявление-декларация за
категоризиране, от което следвало, че дори да е имало издадена категоризация на
обекта, тя не може да бъде използвана от наемателя, тъй като била на друго
лице. Относно регистрацията в БАБХ регистрите и въвеждането на ХАССП система за
ресторанта, таксите били в порядъка на ** до ** лв., но липсвали документи за
заплатени такси и разноски. Относно отказаната резервация и върнато капаро от
клиента, заради липсата на функциониращ басейн, счита, че отговорността си е
изцяло на наемателя - всичко зависело каква и с какво съдържание реклама на
обекта е направена. При твърдения, че басейнът не работи, нямало как да
рекламира наличието му с цел привличане на клиенти. Твърди, че след проведени
разговори с наемателя, извършил намаление на дължимия наем за три месеца през
зимния сезон - за м.декември, м.януари и м.февруари 2019 г., имайки предвид
извършените от него разходи. Този факт не се оспорва и от наемателя.
Намалението на дължимия наем бил в размер на 4***лв. (за три месеца по ***
лв.). Счита, че с това са покрити всички направени разходи от наемателя (дори
са в значително по-голям размер), независимо от липсата на такова задължение на
наемодателя
по закон. В този смисъл, счита изцяло за
неоснователни претенциите на ищеца за плащане на общата сума от *** лв.,
представляващи претърпени „материални вреди“, като резултат от направени
необходими и неотложни разходи за извършване на ремонта.
От събраните по доказателства съдът приема
за установено следното:
От представеното заверено копие на договор
за наем от 14.11.2018 г., двустранно подписан се установява, че е сключен между
„С.“ ООД, с ЕИК:***, представлявано от управителя Г. В. А. като наемодател и „Х.Т.“ ООД, с ЕИК:***,
представлявано от управителя Д. К. С., в качеството на наемател,
наемодателят е предоставил на наемателя за временно и възмездно ползване
недвижим имот: хотел „П. Г.“, пристройка и надстройка на съществуваща сграда в
имот №*** в землището на с.П., общ.Г., който ще се ползва като къща за
настаняване на гости, без право на частично или цялостно пренаемане от трети
лица, срещу месечен наем от *** лв. с вкл.ДДС, платим до 5-то число на месеца
по посочената в договора банкова сметка /***/, който наем включва ползване на
жилищна площ /ресторант, кухня, хотелска част, лятна градина/ и прилежащото и
обзавеждане, като при забава на плащането на дължимите суми от наемателят е уговорена неустойка за вреда
в размер на *** лв. без ДДС за всеки просрочен ден- т.1, т.2 от договора. В т.4
на договора са регламентирани задълженията на наемателя, а в т.5- срока на
договора- 13 месеца, считано от 01.12.2018 г. до 31.12.2019 г. Страните
договорили в т.6 на договора начина на прекратяване на прекратяването му, а в
т.9.1 постоянните ползватели на имота.
Представени от ищеца са заверени копия
11 бр. описи на инвентар на хотел, в т.ч. 10 бр. стаи и 1 бр. кухня, с подробно
описа вещи, подписани от страните: за приел Д. С. и за предал: Б. А. и Р. Д.,
които съдът приема за приемо-предавателни протоколи. В приемо-предавателния
протокол наименован Опис инвентар на кухня, срещу позиция е отразено 14. Миялна
машина за ремонт.
В споразумение от 15.09.2019 г. /л.8/,
подписан от страните, последните са прекратили договора за наем от 14.11.2018
г., считано от 15.09.2019 г. като наемодателят се задължил след предаване на
недвижимия имот без забележки да възстанови на наемателя депозита от *** лв. с
вкл.ДДС, внесен като гаранция за добросъвестно ползване на имота, а наемателя
се задължил да изплати по издадени фактури следните суми: *** лв. наем за м.07.2019
г., *** лв. с ДДС наем за м.08.2019 г., ***лв. с ДДС такса смет за м.04.2019
г., ***лв. с ДДС ел.енергия за м.07.2019 г., ***лв. с ДДС вода за м.07.2019 г.,***
лв. с ДДС телефонни разговори за м.07.2019 г., ***лв. с ДДС интернет за м.07.2019
г. или общо ***лв., както и по неиздадени фактури сумите: ***лв. ел.енергия за м.08.2019 г., *** лв. с
ДДС наем от 01.09 до 15.09.2019 г.
Представени са заверени копия на издадени по договора за наем:
фактура №**********/16.07.2019 г., фактура №**********/03.09.2019 г., фактура
№**********/16.07.2019 г. и фактура №**********/03.09.2019 г.; 2 бр. фактури и извлечение от „У.К. Б.“ АД за
платени на 06.08.2019 г. от „С.“ ООД на „ЕВН Електроснабдяване“ ЕАД сума от ***лв.
ел.енергия и на 17.06.2019 г. Община Николаево
сума от*** лв.; фактура №**********/17.06.2019 г. за сумата 42 лв.; 2
бр. приходни квитанции от 17.07.2019 г. и 04.12.2019 г. за платени от „С.“ ООД ***
такса смет на наетия имот.
Представени от ответника са заверени копия на нотариален акт №***, том *, рег.№** д.№**/2003 г. на
Нотариус П. К., от които е видно, че от 2003 г. ищецът „С.“ ООД е собственик на
недвижимия имот, предмет на процесния договор за наем и скица на имота,
издадена на 26.09.2007 г.,; нотариална покана рег.№1688/25.06.2019 г. до „С.“
ООД и ел.кореспонденция.
От така установеното съдът прави следните правни изводи:
По предявения иск с правно основание чл.232, ал.2 от ЗЗД.
Съгласно чл.228 от ЗЗД с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят - да му плати определена цена. Договора за наем е двустранен, консенсуален и възмезден и всяка от страните може да иска пълно изпълнение от насрещната само в случай, че от своя страна е изпълнила задължението си точно. За да се приеме, че ответникът дължи на ищеца претендираната наемна цена и разходите, свързани с ползването на вещта, ищецът следва да установи факта на валидно сключен договор за наем за процесния период и предаване на наетата вещ, а ответникът в качеството на наемател - да докаже факта на плащане на наемната цена и разходите във връзка с ползването на наетата вещ. Между страните по делото е сключен договор за наем от 14.11.2018 г. с предмет: временно и възмездно ползване на хотел „П. Г.“, пристройка и надстройка на съществуваща сграда в имот №*** в землището на с.П., общ.Г., с предназначение къща за настаняване на гости, с месечна наемна цена *** лв. с ДДС. Съдът намира за неоснователни възраженията на ответника за нищожност на процесния договор на основание чл.26, ал.1 от ЗЗД поради противоречие на закона и добрите нрави. Противоречието на закона се изразява в неспазването на императивна правна норма или основен правен принцип. Накърняване на добрите нрави по смисъла на чл.26, ал. 1, предл.3 от ЗЗД е налице, когато се нарушава правен принцип, който може и да не е законодателно изрично формулиран, но спазването му е проведено чрез създаване на други разпоредби, част от действащото право. Такива са принципите на справедливостта, на добросъвестността в гражданските и търговските взаимоотношения и на предотвратяването на несправедливото облагодетелстване - аргументи от чл.307, чл.302, чл.289 от ТЗ. Добросъвестността предполага честно и почтено поведение на всеки участник в гражданския и търговския оборот при сключване и изпълнение на сделки като чрез техните проявни форми се изгражда понятието за добросъвестната търговска практика – съвкупност от правила, определящи пазарното поведение, които произтичат от законите и обичаните търговски отношения и не нарушават добрите нрави. Ответникът не ангажира доказателства, а съдът не установи в процесния договор страните да са предвидили разпоредби, които да нарушават действащите в обществото критериите и нормите за поведение. Фактическият състав на основанието за унищожаемост по чл.33, ал.1 от ЗЗД, включва следните елементи: по време на сключване на сделката един от участниците в нея да се намира в състояние на крайна нужда; явно неизгодни условия на сключената сделка за страната, намираща се в крайна нужда; и причинна връзка между състоянието на крайна нужда и сключването на сделката при явно неизгодни условия. Крайната нужда не представлява всяко състояние на обикновено имуществено притеснение. За да прерасне имущественото затруднение в крайна нужда, е необходимо то да отговаря на следните изисквания: да е налице недостиг или липса на средства за покриване на лични или семейни потребности или за изпълнение на задължения към трети лица; този недостиг или липса на средства да упражнява сериозен натиск върху волята на лицето, като в резултат на него то да вземе решение за сключването на съответната сделка. Необходимо е също да е налице сериозно несъответствие между реалните условия, при които може да се сключи сделката при нормална обстановка, и конкретните условия, при които тя е сключена, а причинна връзка е налице, когато волята на лицето за сключването на сделката не е формирана свободно, а под натиска на затрудненото положение, в което се намира. Нарушената свобода на волеобразуването придобива правна релевантност само в случай, че условията на сключеното съглашение са явно неизгодни за волеизявяващия. Само съвкупното наличие на крайна нужда, в резултат на която се сключва сделка при явно неизгодни условия, обуславя опорочаване на волеизявлението и води до унищожаемост. В случая страните са търговци, а договорът за наем е сключен от ответника във връзка с упражняваното от него занятие, поради което сделка е търговска, съгласно чл.286, ал.1 от ТЗ. Търговска сделка, сключена между търговци, не може да се унищожава поради крайна нужда и явно неизгодни условия- чл.297 от ТЗ. Отделно от това предпоставките по чл.33, ал.1 от ЗЗД не са доказани. Следва да се посочи, че дали насрещните престации при възмездните договори са еквивалентни или не, е въпрос на субективната представа на страните към момента на сключването на сделката, като чрез постигането на съгласие те изразяват и обективират субективната си представа за равностойност и равноценност на насрещните задължения.Последващото преосмисляне на постигнатия при сключването на договора икономически баланс на престациите, съдът счита за правно ирелевантно обстоятелство. Дори, ако поради различни житейски или стопански причини едната страна по договора е приела обективно неизгодна за нея насрещна престация, това не може да обоснове нищожност на договора. По изложените съображения възражението за унищожаемост е неоснователно.
Договорът, съгласно чл.8, ал.1 от ЗЗД,
е съглашение между правни субекти, насочено към създаване, уреждане или
унищожаване на правна връзка между тях. Основният принцип на договорното право
- принципът за свобода на договарянето е закрепен в чл.9 от ЗЗД който признава
на договарящите свободата сами да определят съдържанието на договорите помежду
си и същевременно обявява повелителните норми на закона и добрите нрави като
граница, до която е допустимо разпростирането на автономията на волите. Сключеният
договор обвързва страните със силата на закон- арг. от чл.20а, ал.1 от ЗЗД.
Това изисква всяка една от страните да изпълнява поетите задължения по начина,
указан в чл.63, ал.1 от ЗЗД, а именно- точно и добросъвестно, без да пречи на
другата страна и тя да изпълнява задълженията си по същия начин, а виновното
неизпълнение на произтичащите от договора задължения съставлява основание за
носене от неизправната страна на договорна отговорност по чл.79 и сл. от ЗЗД. Посочените
правила важат и за търговските сделки- арг. от препращащата норма на чл.288 от ТЗ. Съгласно чл.232, ал.2 ЗЗД наемателят е длъжен да плаща наемната цена и
разходите свързани с ползването на вещта. Процесният договор за наем е
прекратен по взаимно съгласие на страните на 15.09.2019 г. със споразумение.
Споразумението от 15.09.2019 г. представлява установителен договор, с който
част от претедираното от ищеца вземане, а именно за сумата ***лв., е определено
от подписалите го страни като безспорно по основание и размер по издадените към
този момент фактури. Това споразумение е насочено към установяване на
действителното правно положение и има декларативно и регулиращо действие в
отношенията между тях, обвързва ги и представлява самостоятелно правно
основание за предявяване на исковата претенция. Съдът е длъжен да се съобрази с
договорката, постигната между страните и да приеме, че отношенията между тях са
такива, каквито те са уговорили, след като същите свободно са уредили изцяло
или отчасти съществуващ помежду им спор, чрез взаимни отстъпки. По отношение
на претендираните ***лв.с ДДС, от които:
***лв. изразходвана ел.енергия за м.08.2019 г., *** лв. наем от 01.09.2019 г.
до 15.09.2019 г., ***лв. такса смет за месеците май, юни, юли и август 2019 г.
и ***лв. вода за м.08.2019 г., доколкото
не са наведени правопогасяващи възражения, ответникът дължи заплащането им на
основание чл.232, ал.2 от ЗЗД и т.4.4 от договора за наем. В хода на
производството ответникът не е представил доказателства, че е платил
претендираните суми по договора за наем, поради което исковата претенция е
основателна и следва да бъде уважена.
По насрещния иск:
Разпоредбата на чл.230, ал.1 от ЗЗД урежда задължението на наемодателя да предаде вещта в състояние, което
отговаря на ползването, за което е наета, при липса на други уговорки в
договора. Нормата на чл.230, ал.2 от ЗЗД сочи, че ако вещта не е предадена в надлежно
състояние, наемателят може да иска поправянето й или съразмерно намаление на
наемната цена или да развали договора, както и да иска обезщетение във всички
случаи, а съгласно чл.230, ал.3 от ЗЗД наемодателят не отговаря за
недостатъците на наетата вещ, за които наемателя е знаел. По силата на чл.231,
ал.2 от ЗЗД поправките на всички други повреди, ако не са причинени виновно от
наемателя, са за сметка на наемодателя. Ако наемодателят не извърши тия
поправки, наемателят има правата по ал.2 на предходния член, но той може да
иска обезщетение само когато повредата се дължи на причина, за която
наемодателят отговаря.
В
съответствие с разпределението на доказателствената тежест, ищецът по
насрещната претенция следва да установи при условията на пълно и главно
доказване че е извършил твърдените поправки и текущи разходи на отдадената под наем вещ, че
същите са за сметка на наемодателя и размера им, а с оглед основание за
ангажиране на отговорността на наемодателя по чл.230, ал.2, предл.последно от ЗЗД следва да докаже настъпването на твърдените вреди и размер, както и че
вредите са в пряка и непосредствена последица от виновното неизпълнение от
страна на наемодателя на задължението да предостави наетата вещ в състояние,
отговарящо на ползването, за което е наета. В случая не се доказа обектът,
предмет на процесния договор за наем да е бил предаден на наемателя в
ненадлежно за ползването му състояние. При справка в търговския регистър съдът
установи, че „Х.Т.“ ООД е търговско дружество с предмет на дейност: производство и търговия с хранителни и нехранителни
стоки, цигари, алкохол и стоки за бита; хотелиерство, ресторантьорство,
туризъм, козметични, СПА и др. услуги. Дружеството- наемател е ползвало наетия обект
за туристическа дейност по смисъла на чл.3 от Закона за туризма, а предвид
разпоредбите на чл.119 – чл.137 на ЗТ и чл.16 от Наредбата за изискванията към категоризираните
места за настаняване и заведения за хранене и развлечения, за реда за
определяне на категория, и за условията и реда за регистриране на стаи за гости
и апартаменти за гости, задължението
за категоризацията на обекта е на лицето, което предоставя туристическата
услуга в този обект, т.е. в случая на наемателя извършващ търговска дейност по
предоставяне на туристическите услуги. В тази връзка възраженията на наемателя са
неоснователни. В т.4.8 на договора, страните са уговорили наемателят да поеме
за своя сметка всички разходи за обикновени текущи ремонти и поправки в наетия
обект. Ищецът-наемател не е представил доказателства, че е направил твърдените разходи
за ремонт и поправки в наетия обект, както и доказателства за твърдените вреди
и причинната им връзка с неизпълнение задължение на наемодателя. Предвид
изложеното предявеният насрещен иск е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
Предвид изхода на спора и на основание чл.78, ал.1 от ГПК ответникът „Х.Т.“ ООД следва да заплати на ищеца
„С.“ ООД направените по делото разноски в размер на ***лв. държавна такса.
Водим от гореизложеното съдът
Р Е
Ш И :
ОСЪЖДА „Х.Т.“ ООД, с ЕИК:*** със седалище и адрес на управление ***, заплати на „С.“ ООД, с ЕИК:*** със седалище и адрес на управление ***, на основание чл.232, ал.2 от ЗЗД сумата от ***лв. главница по споразумение от 15.09.2019 г., включваща: наем за м.юли 2019 г. - *** лв.с ДДС, наем за м.август 2019 г. - *** лв. с ДДС, такса смет за м.април 2019 г. - ***лв. с ДДС, ел.енергия за м.юли 2019 г. -***лв. с ДДС, вода за м.юли 2019 г.-***лв. с ДДС, телефонни разговори за м.юли 2019 г. -** лв. с ДДС, интернет за м.юли 2019 г.- ***лв., ведно със законната лихва върху главницата, считано от 03.02.2020 г. до окончателното й изплащане.
ОСЪЖДА „Х.Т.“ ООД, с ЕИК:*** със седалище и адрес на управление ***, заплати на „С.“ ООД, с ЕИК:*** със седалище и адрес на управление ***, на основание чл.232, ал.2 от ЗЗД, сумата от ***лв. главница, от която: ***лв. с ДДС ел. енергия за м.август 2019 г., *** лв. с ДДС наем за периода 01.09.2019 г.- 15.09.2019 г., ***лв. с ДДС такса смет за м.май, м.юни, м.юли и м.август 2019 г. и ***лв. с ДДС вода за м.август 2019 г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от 03.02.2020 г. до окончателното й изплащане.
ОТХВЪРЛЯ
предявения от „Х.Т.“ ООД, с ЕИК:*** със седалище и адрес на управление ***, против „С.“ ООД, с ЕИК:*** със седалище и
адрес на управление ***, иск по чл.231, ал.2 и чл.230, ал.2 от ЗЗД за сумата ***
лв., от която: *** лв. разходи за ремонт на 5 бр.климатици, *** лв. разходи за смяната
на мрежи в 5 бр.стаи,*** лв. за ремонт на миялна машина,***0 лв. разходи за
почистване на басейна, ** лв. разходи за поддръжка на градина, *** лв. закупени
3 бр.пожарогасители, *** лв. разходи за разрешително за ресторанта, *** лв.
разходи за удостоверение за категоризация на ресторанта, *** лв. разходи за
удостоверение за категоризация на хотела и *** лв. отказана резервация, като
неоснователен.
ОСЪЖДА „Х.Т.“ ООД, с ЕИК:*** със седалище и адрес на управление ***,
заплати на „С.“ ООД, с ЕИК:*** със седалище и адрес на управление ***, на
основание чл.78, ал.1 от ГПК направените по делото разноски в размер на ***лв.
Решението може да се обжалва пред
Окръжен съд-С. в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Районен съдия: