№ 58
гр. П., 07.03.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – П., I ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на девети февруари през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Минка П. Трънджиева
Членове:Венцислав Ст. Маратилов
Мариана Ил. Димитрова
при участието на секретаря Лилия Г. Кирякова
като разгледа докладваното от Венцислав Ст. Маратилов Въззивно
гражданско дело № 20225200500021 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл.258 и следващите от Гражданския
процесуален кодекс.
С решение наВ.ски районен съд №260197 от 28.10.2021г. постановено
по гр.д.№938/2020г. по описа на същия съд, е отхвърлен предявения от Г.К.
П., ЕГН **********, с адрес: грВ., ул."Орфей” №3, съдебен адрес: гр.П.,
ул.”И.В.” №5, ет.1, офис 101, против „К и Г АВАНГАРД” ООД, с ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: грВ., ул.”Д.Г.” №13,
представлявано от управителя К.З.Б., конститутивен иск с правно основание
чл.19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор за
покупко-продажба на следния недвижим имот: изградената в северната част
на поземлен имот с кадастрален номер 005044 (парцел четиридесет и четири
от масив пети) по картата наВ.ското землище с площ от 4,266 дка с начин на
трайно ползване - автомобилен парк, при съседи на имота: имоти 168001,
005020, 006073, 006147, 006144 и 005023, СЕВЕРНА КЛЕТКА с площ от
117.60 кв.м. от промишлената сграда, съставляваща АВТОРЕМОНТНА
РАБОТИЛНИЦА , ведно с прилежащия й терен с площ около 1,300 дка,
1
който имот, застроен и незастроен, страните са се задължили да обособят като
отделен имот в северната част на гореописания имот с излаз към
съществуващия път 28.40 м., който излаз към пътя съставлява източната
граница на новообразувания имот, със северна граница на имота-северната
граница на гореописания имот кад.номер 005044 с дължина 39.48 метра,
западна граница- с дължина 24.50 метра и южна граница с дължина 53.80
метра, образувана от южната граница на халето (авторемонтната
работилница) с дължина 12метра и продължението й в посока запад с
дължина 41.80 метра. Със същото решение е осъден Г. К. П., ЕГН
**********, с адрес: грВ., ул."Орфей” №3, съдебен адрес: гр.П., ул.”И.В.” №5,
ет.1, офис 101, да заплати на основание чл.78, ал. 3 ГПК на „К и Г
АВАНГАРД” ООД с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:
грВ., ул. ”Д.Г.” №13 представлявано от управителя К.З.Б., сумата от 800
лв., представляващи разноски по делото.
Решението се обжалва с въззивна жалба с вх.№264088 от 17.11. 2021г.
подадена по пощата от ищеца в производството пред първата инстанция Г.П.
чрез пълномощника си адв.В.Ц., в срока по чл.259 ал.1 от ГПК, с доводи за
порочност като неправилно, необосновано и постановено в нарушение на
материалния закон. Твърди се, че съдът неправилно е преценил
доказателствата, неправилно определил момента на изискуемостта на правото
на иск за сключване на окончателен договор достигайки до неправилния
извод за погасяване на иска по давност. Счита, че неправилно съдът е приел,
че вещните тежести, с които е бил обременен имота са вдигнати със
заличаване на ипотеката, учредена в полза на кредитора „Банка ДСК“ ЕАД
на 27.11.2021г. и че считано от 27.02.2013г. задължението за сключване на
окончателен договор е станало изискуемо. Поддържа се, че макар ипотеката
да е учредена в полза на банката на посочената дата, към същата /27.11.2021г./
не е изпълнено договореното условие в пункт II, имотът, да е освободен от
всички вещни тежести. Твърди се, че според справка от имотния регистър
5/пет/ дни преди заличаването на ипотеката в полза на „Банка ДСК“ ЕАД, е
вписана нова договорна ипотека в полза на друга банка “Райфайзенбанк
България“ АД и към датата на заличаване на ипотеката в полза на „Банка
ДСК“ ЕАД имотът има вече ипотека в полза на „Райфайзенбанк България“
АД от което жалбоподателят навежда извода, че задължението за сключване
на окончателен договор не е станало изискуемо 3/три/месеца след
заличаването на ипотеката в полза на „Банка ДСК“ ЕАД. Като погрешен се
определя извода на съда, че заличаването на ипотеката в полза на „Банка
2
ДСК“ ЕАД и вписването на новата ипотека в полза на „Райфайзенбанк
България“ ЕАД, е станало на една и съща дата, по която ипотекарен длъжник
е ответното дружество, а ипотекираният имот е същия, който е бил
ипотекиран и за „Банка ДСК“ ЕАД. Допълва, че страните по предварителния
договор са обусловили действието на сключения между тях договор от
изпълнението на следното условие- дружеството-продавач да изплати
дължимите на Банка ДСК ЕАД суми, като само в този случай
предварителния договор поражда действие, като в противен случай договорът
се разваля по право, без купувачът да може да претендира възстановяване на
платената от него продажна цена по сделката нито цялата нито част от
продажната цена. Акцентира, че това е условието за да породи действие
самият договор, като страните не са обвързани от изискуемостта на
задължението на продавача за прехвърляне собствеността върху имота на
купувача от момента на погасяване на кредита в полза на Банка ДСК, а от
момента на освобождаване на имота от всички вещни тежести. Коментиран е
момента на погасяване на банков инвестиционен кредит за изграждане на
обекта автосервиз и магазин за авточасти на 26.11.2021г., като се навежда
извода, че ответното дружество е изпълнило условието, предвидено в пункт
3/трети/ от предварителния договор и същият е породил своето действие. И
че това е условието за да се породи действието на предварителния договор,
като договорната ипотека в полза на Банка ДСК ЕАД е заличена на
27.11.2012г., но че към тази дата имотът не е бил чист от вещни тежести,
защото междувременно е вписана нова ипотека в полза на „Райфайзенбанк
България“ АД на 22.11.2012г. или 5/пет/ дни преди заличаването на
предишната. Коментира се уговорката в т.2 от предварителния договор,
съгласно който страните са определили срок в който следва да се сключи
окончателния договор за покупко-продажба-тримесечен след
освобождаването на имота от наложените му вещни тежести по повод на
изтеглени банкови заеми, по които имотът се явява обезпечение и които
банкови заеми се изплащат от страна на дружеството-продавач, като в
договора била използвана думата „заеми“ в множествено число, тоест имало
се е в предвид не само договора за заем от „Банка ДСК“ ЕАД. За това, че
страните са обвързали срока за сключване на окончателен договор с
освобождаването на имота от наложени вещни тежести по повод изтеглени
банкови заеми, обезпечени с продавания имот, жалбоподателят посочва, че
срокът за сключване на договора не е обвързан конкретно само с погасяване
на кредита в „Банка ДСК“ ЕАД, а с погасяване на всички банкови заеми,
обезпечени с ипотека върху този имот, респективно заличаване на всички
вещни тежести .Или според жалбоподателя продавачът по предварителния
договор следва да прехвърли на купувача имота, чист от вещни тежести.
Повтарят се данните от представена по делото справка от имотния регистър
3
за вписани и заличени обстоятелства върху процесния имот, според която
първото вписване е за учредяване на договорна ипотека в полза на „Банка
ДСК“ ЕАД на 25.09.2007г. и второ учредяване на договорна ипотека в полза
на „Райфайзенбанк България“ ЕАД, от 22.11.2012г., като на 27.11.2012г. е
заличена първата ипотека, а втората е заличена на 01.08.2019г., с което се
навежда извода, че имотът е чист от вещни тежести след 01.08.2019г.
Коментирана е и връзката между двата кредита и двете ипотеки върху
продавания имот като се поддържа, че с отпуснатия от втория кредитор
„Райфайзенбанк България“ ЕАД кредит е рефинансиран изцяло банковия
кредит в „Банка ДСК“ ЕАД, и че по този начин е сменен само кредитора, но
че имотът остава обременен с вещни тежести, и че в случая нищо не се е
променило в отношенията между продавач и купувач по предварителния
договор, и че в същност срокът за сключване на окончателния договор е
започнал да тече именно след заличаване на ипотеката в полза на
„Райфайзенбанк България“ ЕАД от 01.08.2019г. и срокът за доброволно
изпълнение на задължението на ответното дружество за прехвърляне на
правото на собственост върху процесния имот е изтекъл на 01.11.2019г. и че
по този предварителен договор купувачът е изпълнил своето задължение за
плащане на продажната цена и че това е записано в самия предварителен
договор нотариално заверен. Моли да се отмени решението и се уважи
предявения иск.
В срок е постъпи писмен отговор на въззивната жалба от насрещната
по спора страна “ К и Г Авангард“ ООД чрез пълномощника адв.Ц., в който
се поддържа, че обжалваното решение е правилно и не са налице посочените
в жалбата основания за отмяната му. Твърди се, че съдът обосновано и
логично е обяснил защо смята, че волята на страните при сключването на
договора е била той да породи действие след погасяване на кредита към
„Банка ДСК“ АД, доколкото този кредит е съществувал към момента на
подписването на предварителния договор, като страните са действали със
знанието за този кредит и с оглед на него са се договаряли за условията; че
спазвайки правилата на формалната логика, съдът изложил доводи за смисъла
на използваните думи в уговорките между страните, достигайки до правилния
извод, че те са били свързани и се отнасят само и единствено до
съществуващия към момента на сключване на предварителния договор
кредит към „Банка ДСК“ АД, а не и към всички възможни последващи
кредити. Ответникът счита, че тези мотиви са били достатъчни за съда да
отхвърли иска без да обсъжда останалите възражения на дружеството
продавач за нищожност на предварителния договор, поради липса на
съществен елемент на договора за покупко-продажба-цената, която не била
4
посочена в договора-каква е, платена ли е или трябва да се плати и че договор
за прехвърляне на право на собственост без конкретизиране на цената не е
договор за продажба. Оспорва се довода на насрещната страна, че съгласие за
размера на престацията е постигнато без този размер да фигурира във
формалния предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот,
за който законът изисква форма. Посочва се, че формулировката, че
„продажната цена е калкулирана в предишни договорни отношения между
страните“ не представлява уговаряне на цена, като се поставя въпроса, че при
такава уговорка дали това изобщо е договор за покупко-продажба или е с
друго съдържание-бартер или прехвърляне на собственост срещу дълг или
пък нещо друго. Моли да се потвърди решението на РСВ. и да се присъдят
разноските за въззивната инстанция.
Страните не сочат нови доказателства по реда на чл.266 от ГПК пред
въззивната инстанция.
Пазарджишкият окръжен съд при условията на чл.269 от ГПК
провери валидността и допустимостта на обжалваното решение, а по
неговата правилност съобрази изложеното във въззивната жалба с вх.№
264088 от 17.11.2021г. подадена по пощата от ищеца в производството
пред първата инстанция Г. К. П. чрез пълномощника си адв.В.Ц., както
и постъпилия отговор от насрещната по спора страна-„К и Г Авангард“
ООД, ЕИК-********* чрез адв.И.Ц., и за да се произнесе взе в предвид
следното:
Предявен е иск с правно основание в чл.19 ал.3 във връзка с ал.1 и
ал.2 от Закона за задълженията и договорите/ЗЗД/ за сключване на
окончателен договор предхождан от сключен от страните писмен
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот с
нотариална заверка на подписите.
В исковата си молба, депозирана в Районен съдВ. на дата 13.11.2020г., с
вх.№261216, против „К и Г АВАНГАРД“ АД, с ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление в грВ., ул.“Д.Г.“ №13, представлявано от
управителя К.З.Б., ищецът Г. К. П., ЕГН-**********, от грВ., ул.“Орфей“
№3, чрез пълномощника си адв. В.Ц., твърди, че между страните на
09.05.2012г. бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот, по силата на който дружеството се задължило да прехвърли
5
на Г.П. недвижим имот представляващ изградената в северната част на
поземлен имот с кадастрален номер 005044 (парцел четиридесет и четири от
масив пети) по картата наВ.ското землище с площ от 4,266 дка с начин на
трайно ползване - автомобилен парк, при съседи на имота: имоти 168001,
005020, 006073, 006147, 006144 и 005023, СЕВЕРНА КЛЕТКА с площ от
117.60 кв.м. от промишлената сграда, съставляваща АВТОРЕМОНТНА
РАБОТИЛНИЦА, ведно с прилежащия й терен с площ около 1,300 дка, който
имот, застроен и незастроен, страните са се задължили да обособят като
отделен имот в северната част на гореописания имот с излаз към
съществуващия път 28.40м., който излаз към пътя съставлява източната
граница на новообразувания имот, със северна граница на имота-северната
граница на гореописания имот кадастрален номер 005044 с дължина 39.48
метра, западна граница- с дължина 24.50 метра и южна граница с дължина
53.80метра, образувана от южната граница на халето (авторемонтната
работилница) с дължина 12метра и продължението й в посока запад с
дължина 41.80метра. Твърди се, че съгласно пункт II от предварителния
договор, окончателният договор за покупко-продажба следва да бъде сключен
в срок от 3/три/ месеца след освобождаването на имота от наложените му
вещни тежести по повод на изтеглени банкови заеми, по които имотът се
явява обезпечение и които банкови заеми се изплащат от страна на
дружеството продавач, като продажната цена е калкулирана в предишни
договорни отношения между страните и страните приемат, че купувачът е
изплатил на продавача цената по сделката. Твърди се още, че съгласно пункт
IV от предварителния договор до сключването на окончателния договор
купувачът продължава да осъществява владение върху имота, обект на
договора без да дължи на продавача заплащане на наемната или друга цена,
свързана с ползването на имота. Ищецът поддържа, че срокът за подписване
на окончателния договор е обвързан с освобождаване на имота от наложените
му вещни тежести по повод изтеглени банкови кредити, по които имотът се
явява обезпечение. Поддържа, че съгласно направена справка №401128 от
05.11.2020г. чрез отдалечен достъп по партидата на ответника, на
01.08.2019г., е вписано заличаването на договорна ипотека в полза на
„Райфайзенбанк България“ ЕАД с което ищецът навежда извод, че
тримесечният срок за сключването на окончателния договор е започнал да
тече от освобождаването на имота от наложените вещни тежести и е изтекъл
6
на 01.11.2019г., като и към момента ответното дружество не прехвърлило на
ищеца собствеността върху процесния недвижим имот, поради което за
купувача по предварителния договор се пораждал правен интерес от
предявяване на иска. Моли да обяви за окончателен сключения на
09.05.2012г. между ищеца Г. К. П. и ответника „К и Г АВАНГАРД „ ООД
предварителен договор за покупко-продажба на изградената в северната част
на поземлен имот с кадастрален номер 005044 (парцел четиридесет и четири
от масив пети) по картата наВ.ското землище с площ от 4,266 дка с начин на
трайно ползване - автомобилен парк, при съседи на имота: имоти 168001,
005020, 006073, 006147, 006144 и 005023, СЕВЕРНА КЛЕТКА с площ от
117.60 кв.м. от промишлената сграда, съставляваща АВТОРЕМОНТНА
РАБОТИЛНИЦА , ведно с прилежащия й терен с площ около 1,300 дка,
който имот, застроен и незастроен, страните са се задължили да обособят като
отделен имот в северната част на гореописания имот с излаз към
съществуващия път 28.40 м., който излаз към пътя съставлява източната
граница на новообразувания имот, със северна граница на имота-северната
граница на гореописания имот кадастрален номер 005044 с дължина 39.48
метра, западна граница- с дължина 24.50 метра и южна граница с дължина
53.80 метра, образувана от южната граница на халето (авторемонтната
работилница) с дължина 12м. и продължението й в посока запад с дължина
41.80 м. с присъждане на разноските в производството.
В срока по чл.131 от ГПК е постъпил писмен отговор от ответника „К и
Г АВАНГАРД“ ООД, чрез пълномощника си адв.И.Ц. от АК-П., в който
искът се оспорва по същество. Твърди се, че сключеният предварителен
договор е нищожен поради липса на съществен елемент на договора за
покупко-продажба-цената и че никъде в договора не е посочено каква е
цената, която е платена или трябва да се плати и че договор за прехвърляне
на право на собственост без конкретизиране на цената не е договор за
покупко-продажба и доколкото към момента на сключването му дружеството
все още не е било придобило правото на собственост върху терена. Твърди се
още, че през 2012г. обектът /северна клетка от авторемонтна работилница/ все
още не е съществувал като самостоятелен обект, а е бил част от общата
сграда , построена въз основа на учредено право на строеж по приложения
към исковата молба нотариален акт №16,т.III, нот.д.№411/2007г. на нотариус
Г.Х.. Ответникът въз основа на изложените факти и обстоятелства навежда
7
извода, че към момента на сключване на процесния предварителен договор
нито обектът, предмет на договора е съществувал, нито е посочена цената на
недвижимия имот и обекта, които се продават. На следващо място се излага
от ответника довод за погасяване на претенцията по давност, доколкото
предварителния договор е сключен на дата 09.05.2012г. и че съгласно пункт
III от него договорът има действие само в случай, че дружеството-продавач
изплати на „Банка ДСК“АД дължимите суми и че съгласно пункт II срокът за
сключване на окончателния договор е тримесечен от освобождаването на
имота от вещни тежести, наложени по повод на изтеглени банкови заеми. От
тази гледна точка ответното дружество поддържа, че кредитът към „Банка
ДСК“ АД е изплатен изцяло на 26.12.2012г. или според ответника
тримесечният срок за сключване на окончателен договор е изтекъл на
26.02.2013г., като искът за сключване на окончателен договор е предявен
седем години след изтичането на този срок което означавало погасяване на
претенцията по давност. Излага се и довод, че лицето сключило този договор
не е имало правата самостоятелно да ангажира дружеството с договори за
продажба на имоти, собственост на дружеството, доколкото съгласно чл.21
ал.1 т.7 от Дружествения договор, действащ към 2012г. решението за
отчуждаване на недвижими имоти и вещни права върху тях е от
изключителната компетентност на общото събрание на съдружниците, поради
което с подписа на тогавашния управител К. не е имал правната възможност
да създаде валидно облигационно задължение за дружеството по въпрос,
който е от изключителната компетентност на общото събрание. Освен това се
сочи, че след като става въпрос за продажба/отчуждаване/ на недвижим имот,
за подписването на окончателен договор е необходимо решение на Общото
събрание на съдружниците с което се поддържа извода, че действията на
управителя към онзи момент са подлежали на допълнително одобрение чрез
решение на общото събрание на съдружниците, каквото до момента няма.
Предвид изложеното ответникът моли да се отхвърли иска и да му се
присъдят направените по делото разноски.
Пазарджишкият окръжен съд за да се произнесе взе в предвид
следното:
Ответното дружество „К и Г АВАНГАРД“ ООД, ЕИК-*********, е
регистрирано в Търговския регистър по фирмено дело №335/2006г., с правна
8
форма Дружество с ограничена отговорност, със седалище и адрес на
управление в грВ., ул.“Орфей“ №3, представлявано към 2012г. от управителя
Н.Д. К., като към момента на образуване на исковото производство,
дружеството, което е с капитал от 5000лв, със седалище и адрес на
управление в грВ., п.к.4600, ул.“Д.Г.“ №13, с управител К.З.Б., и с двама
съдружници-К.З.Б. и Л.М.Б., двамата имащи дялово участие в дружеството от
по 2500лв.
По делото са приложени 4/четири/ договора за покупко-продажба на
дружествени дялове на дружеството, всичките сключени на дата 27.03.2012г.,
за продажбата на които е прието решение на Общото събрание на
съдружниците на „К и Г -АВАНГАРД“ ООД от същата дата. Според
решението на общото събрание на съдружниците Г. К. П.-собственик на 20%
от капитала на дружеството и К.Г. П.-собственик на 80% от капитала на
дружеството,чрез пълномощника си Л.Б. П.а, е взето решение с което се
освобождава като съдружник и управител на дружеството и по негово искане
съдружника К.Г. П. както и от отговорност като негов управител. Освободен
е като съдружник в дружеството по негово искане и Г. К. П.. Едновременно с
това са приети като нови съдружници на мястото на освободените
съдружници, а именно Л.М.Б., К.З.Б. и Н.Д. К. и е разрешено на тримата нови
съдружници да придобият по номинална стойност 100% от капитала на
дружеството, за което новоприетите съдружници имат съответните
предварителни договори с освободените съдружници за покупко-продажба на
дружествени дялове като Л.М.Б. придобива 10 % от капитала на дружеството
от съдружника К. П. и още 20% от съдружника Г. К. П.; К.З.Б.-придобива
30% от капитала на дружеството от съдружника К.Г. П.; а Н.Д. К. придобива
40% от капитала на дружеството от съдружника К.Г. П.. Към делото са
приложени и процесните договори за покупко-продажба на дружествени
дялове сключени на основание чл.129 от ТЗ между съдружника К.Г. П. чрез
пълномощника си Л.Б. П.а, като продавач и купувача Л.М.Б. на 10% от
капитала /50дяла всеки с номинал от 10лв/ за сумата от 500лв. Същият
съдружник К.Г. П./ е продал още 150дяла , всеки на стойност 10лв,
представляващи 30% от капитала на дружеството, за сумата от 1500лв в полза
на К.З.Б., като сумите по двата договора са изплатени в брой с подписването
на договора. Третият договор за покупко-продажба на дружествени дялове е
сключен между съдружника К.Г. П. чрез пълномощника си Л. П.а, като
9
продавач и купувача Н.Д. К., с който се продават 40% от капитала на
дружеството /200дяла всеки с номинал от 10лв/ за сумата от 2000лв, а
четвъртият договор е сключен между съдружника Г. К. П., като продавач и
купувача Л.М.Б. за 20% от капитала на дружеството /100дяла всеки с
номинал по 10лв/ за сумата от 1000лв. Всичките договори са с нотариална
заверка на подписите на страните. Със същото решение на ОС на
съдружниците за управител на дружеството е избран съдружника Н.Д. К.,
като е приведен в съответствие с промените и дружествения договор. Същият
е сключен на 27.03.2012г. приложен по делото с актуализираните данни на
съдружниците, броя и номиналната стойност на дружествените дялове, които
притежават по отделно, новият адрес на управление-грВ., ул.“Христо
Смирненски“ №27. В глава IV„Управление на дружеството“, в чл.21 като
изключителна компетентност на Общото събрание на съдружниците, е
посочено вземането на решение за придобиване и отчуждаване на недвижими
имоти и вещни права върху тях /чл.21 ал.1 т.7 от дружествения договор/.
Дружественият договор е подписан и от тримата съдружници формиращи и
притежаващи 100% от капитала на дружеството.
Според съдържанието на процесния Предварителен договор за покупко-
продажба, същият е сключен на 09.05.2012г. или след като купувачът по него
Г. К. П., ЕГН-**********, вече не е съдружник в ответното дружество „К и Г
АВАНГАРД“ ООД, ЕИК *********, продавач по договора. Съгласно
клаузите на договора, страните се задължават да сключат окончателен
договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот във формата на
нотариален акт , представляващ изградената в северната част на поземлен
имот с кадастрален номер 005044 (парцел четиридесет и четири от масив
пети) по картата наВ.ското землище с площ от 4,266 дка с начин на трайно
ползване - автомобилен парк, при съседи на имота: имоти 168001, 005020,
006073, 006147, 006144 и 005023, СЕВЕРНА КЛЕТКА с площ от 117.60
кв.м. от промишлената сграда, съставляваща АВТОРЕМОНТНА
РАБОТИЛНИЦА , ведно с прилежащия й терен с площ около 1,300 дка,
който имот, застроен и незастроен, страните са се задължили да обособят като
отделен имот в северната част на гореописания имот с излаз към
съществуващия път 28.40 м., който излаз към пътя съставлява източната
граница на новообразувания имот, със северна граница на имота-северната
граница на гореописания имот кадастрален номер 005044 с дължина 39.48
10
метра, западна граница- с дължина 24.50 метра и южна граница с дължина
53.80 метра, образувана от южната граница на халето (авторемонтната
работилница) с дължина 12м. и продължението й в посока запад с дължина
41.80метра. Уговорките за сключването на окончателния договор са следните:
Пункт Втори/ II/-Окончателният договор за покупко-продажба следва да
бъде сключен в срок от три месеца от освобождаването на имота от
наложените му вещни тежести по повод на изтеглени банкови заеми, по които
имотът се явява обезпечение и които банкови заеми се изплащат от страна на
дружеството-продавач, като продажната цена е калкулирана в предишни
договорни отношения между страните, и страните приемат, че купувачът е
заплатил на продавача цената на сделката. Такива не се сочат от ищеца нито
от ответника. Приложените договори за покупко-продажба на дружествени
дялове касаят други правоотношения с други адресати-съдружник -продавач
и физическо лице купувач, кандидатстващо да бъде прието за съдружник в
ответното дружество. В нито един от договорите няма препращане, че
заплатените суми на продавача на дружествените дялове касаят бъдеща
покупко-продажба на недвижим имот, собственост на „К и Г АВАНГАРД“
ООД , продавач по предварителния договор.
В следваща разпоредба на предварителния договор /пункт III/ са
посочени условията този договор да има действие-единствено в случай, че
дружеството продавач „К и Г АВАНГАРД“ ООД изплати дължимите на
Банката-кредитор “Банка ДСК“ ЕАД суми, тоест става въпрос за известни на
страните парични задължения на продавача, а в противен случай при
непогасяване предварителния договор се разваля по право, без купувачът да
има право да може да претендира възстановяване на някаква платена от него
цена, съставляваща цялата или част от продажната цена по сделката. В
договора се декларира, че до сключването на окончателния договор,
купувачът ще продължи да осъществява владение върху имота, обект на
договора без да дължи на дружеството продавач изплащане на наемна или
друга цена, свързана с ползването на имота. Двете страни взаимно си
признават права за извършване на търговска дейност от всякакво естество в
рамките на закона и съгласието си за получаване на лицензии, разрешения и
всякакви други такива свързани със специфичен предмет на дейност и
съответни сервитути, строителни норми, правила на ХЕИ и други.
Установява се, че на 24.09.2007г. между „Банка ДСК“ ЕАД и „К и Г
11
АВАНГАРД“ ООД /ответник по настоящия иск/, е сключен договор за
инвестиционен кредит №7, по силата на който банката -кредитор предоставя
на дружеството кредитополучател инвестиционен кредит в размер на
300000лв за изграждане на обект „Автосервиз и магазин за авточасти“-грВ.
със срок на погасяване 24.09.2014г. съгласно погасителен план. В раздел V
„Обезпечения на кредита е предвидено обезпечаването му чрез вписване на
ипотека върху няколко недвижими имота, между които е учреденото право на
строеж на „Автосервиз и магазин за авточасти“, на застроен площ от 607кв.м.
За учреденото право на строеж е съставен нотариален акт №16, том III, рег.
№2525,н.д.411 от 02.06.2007г., на нотариус Г. Х., според който Г. К. П.,
настоящия ищец, като собственик на ПИ извън регулация, с начин на трайно
ползване „Автомобилен парк“ в местността “Превалата“, в землище грВ.,
ЕКАТТЕ 10450,целия имот с площ от 2.737 дка, парцел №41 от масив
005,съставляващ имот №005041 по плана за земеразделяне, при съседи
подробно посочени в нотариалния акт, учредява /отстъпва/ на „К и Г
АВАНГАРД ООД чрез управителя си К.Г. П., право да построи по
утвърдените строителни проекти и издаденото разрешение за строеж, върху
процесния ПИ, в източната му част масивна едноетажна сграда-автосервиз и
магазин за авточасти на застроена площ от 607кв.м.,като правото на строеж се
отстъпва срещу сумата от 10285.90лв /представляваща данъчната оценка на
отстъпеното право на строеж/, която сума според заявеното от учредителя я е
получил предварително напълно и в брой. Според представено удостоверение
за данъчна оценка на имот от ОбщинаВ. №********** от 08.12.2020г.,/л.29/,
имотът предмет на предварителния договор за покупко-продажба -северна
клетка от 117.60кв.м. от промишлената сграда, представляваща авторемонтна
работилница, е записана с идентификатор 10450.5.44.1, /което не съответства
на приложените по делото скици/, като цялата площ на ПИ, в който се намира
тази северна клетка е с идентификатор 10450.5.44 и е с площ от 4264кв.м.
/виж и скица на ПИ-л.34/. Съгласно издадено и приложено по делото
удостоверение №1205-0004/05.01.2021г. на „Банка ДСК“ АД, /л.57/,
процесният инвестиционен кредит №7 от 24.09.2007г. с договорен размер от
300000лв, разрешен от банката, е погасен на 26.11. 2012г. На следващия ден
/27.11.2012г./ видно от справката от Агенцията по вписванията №401128 от
05.11.2020г. / пореден №2-л.10-11/ по отношение на имотната партида на „ К
и Г АВАНГАРД“ ООД е вписано заличаване на договорната ипотека по
12
отношение на правото на строеж на МС-Автосервиз и Магазин за авточасти
на застроена площ от 607кв.м. в източната част на ПИ в м.“Превалата“ в
землището на грВ., целия с площ от 2.737кв.м., имот ПИ №005041 с
ипотекарен длъжник „К и Г АВАНГАРД“ ООД. В графа „свързани актове“ е
посочено, че заличената договорна ипотека е била учредена на 25.09.2007г., и
вписана по партидата в двойно входящ номер 1674,том 1, номер 165, което
съответства на записването в справката под №5.Именно изпълнението на това
задължение на продавача по предварителния договор „К и Г АВАНГАРД“
ООД е вписано в пункт III на последния, е условието договорът да породи
правното си действие. Последното по време отразяване в справката е
заличаване на договорна ипотека на 01.08.2019г. учредена по отношение на
вече построената сграда-едноетажна масивна сграда-автосервиз и магазин за
авточасти в м.“Превалата“ представляваща сграда с идентификатор 005044-
парцел 44, масив 005, с площ от 607кв.м.,землищеВ.-записана като друг вид
производствена, складова инфраструктурна сграда. Отразено е, че имотът е
бил предмет на учредена от длъжника „К и Г АВАНГАРД“ ООД договорна
ипотека в полза на „Райфайзенбанк България“ ЕАД на дата 22.11.2012г.
Установява се, че в деня когато е сключен предварителния договор за
покупко-продажба на процесния недвижим имот /09.05.2012г./, три
физически лица между които и ищеца Г. К. П. / заедно с Л.Б. П.а и К.Г. П./,
тримата бивши съдружници в процесното ответно дружество „ К и Г
АВАНГАРД“ ООД, имали това качество до дата 27.03.2012г., продават чрез
пълномощника си Л. П.а на „К и Г АВАНГАРД“ ООД чрез управителя си Н.
К., поземлен имот с площ от 4.266дка ,находящ се в местността “Превалата“,
парцел 44, от масив №005, съставляващ имот №005044 по КВС на землището
с начин на трайно ползване „Автомобилен парк“ при посочени подробно
граници и съседи, за сумата от 2235лв,съответстваща на стойността на
данъчната оценка на ПИ, при получена предварително от продавачите
продажната цена на имота и предоставено владение върху имота на
дружеството-купувач /н.а. №97, том I, рег.№618, н.д.№95 -нотариус Г. Х.-
л.54-л.56/. Извършено е заснемане на процесната сграда-северна клетка,
предмет на предварителния договор, представляваща метално хале с площ от
120.80кв.м. като част от съществуваща сграда, като халето е отделено от
общата сграда посредством масивна стена и съдържа помещения-работно
помещение от 85кв.м., офис-16кв.м., wc-3.5кв.м., преддверие 3.2кв.м. и wc,
13
баня от 4кв.м. /виж обяснителната записка от проект, с проектант архП.Г.
като няма дата на изготвяне на проекта-л.16-л.19 нито данни дали е в
последствие одобрен по съответния административен ред/.
В съдебно заседание е признато за безспорно между страните, че
обектът към момента съществува като самостоятелен обект на правото на
собственост, каквито характеристики имотът не е имал към момента на
сключването на предварителния договор, и че задължението към „Банка
ДСК“ ЕАД по отпуснатия инвестиционен кредит е погасено от ответното
дружество чрез рефинансирането му с последващ кредит, предоставен му от
„Райфайзенбанк“ ЕАД, че ищецът и баща му са били съдружници в ответното
дружество от момента на учредяването му. Приложен е и договор за срочен
банков кредит №83805 от 21.11.2012г. /л.91 и следващите/, по силата на който
„Райфайзенбанк България“ ЕАД предоставя на кредитополучателя „К и Г -
АВАНГАРД“ ООД банков кредит от 100000лв за рефинансиране на ползван
инвестиционен кредит от 300000лв по договор №7 от 24.09.2007г. сключен
между дружеството кредитополучател и „Банка ДСК“ ЕАД срещу
обезпечения-солидарни длъжници-търговско дружество, и четирима
физически лица, както и особени залози върху вземания. Между
обезпеченията е и учредена ипотека върху ПИ от 4.266дка в м.“Превалата“,
парцел 44, от масив 005, съставляващ имот №005044 по КВС на землището, с
начин на трайно ползване “Автомобилен парк“ ведно с построената в него
сграда „Автосервиз и магазин за авточасти“ на един етаж, със застроена площ
от 607.40кв.м., собственост на“ К и Г АВАНГАРД“ ООД по нотариален акт за
покупко-продажба №97,том I, рег.№618, н.д.№95 от 09.05.2012г. и
Удостоверение №25 от 01.08.2012г. за въвеждане в експлоатация.-л.97. Видно
от приложените скици по делото процесната северна клетка с площ от
117.60кв.м. ведно с прилежащ терен от 1300кв.м не е индивидуализиран като
самостоятелен обект на правото на собственост, не е записан в кадастъра със
самостоятелен идентификационен номер-северната клетка и прилежащия
терен с площ от 1300кв.м., като не става ясно записването /по
удостоверението за данъчна оценка/ на имот с идентификатор 10450.5.44.1
находящ се в ПИ с идентификатор 10450.5.44. за кой имот се отнася,
доколкото на скица на ПИ №15-1120470 от 30.11.2020г./л.34/, ПИ с
идентификатор 10450.5.44 е записан с площ от 4264кв.м. а сграда с
14
идентификатор 10450.5.44.1 е посочена, че е застроена с площ от 594кв.м. на
1 етаж и представлява сграда на транспорта. В същия ПИ има заснета и втора
сграда с идентификатор 10450.5.44.2, разположена южно от първата и с обща
стена, и на ъгъл, граничеща с два съседни ПИ, която е записана също като
сграда на транспорта и е с площ от 260кв.м. Липсват данни от какви
помещения се състоят двете сгради на транспорта и дали някои от тях са
обособени като самостоятелни обекти на собственост по своето
предназначение като примерно търговски обекти, или примерно като
самостоятелна северна клетка от 117.60кв.м. от промишлена сграда
“Авторемонтна работилница“ с прилежащ терен към клетката от 1300кв.м. и
разположение и отстояния такива каквито се сочат в предварителния договор,
и евентуално дали са индивидуализирани по плана с посочени
идентификатори и какви, както и при какви граници. Такива доказателства не
са представени нито пред първата нито пред въззивната инстанция.
Обжалваното решение е валидно и допустимо.
Постановено е от надлежен съдебен състав, в рамките на
правораздавателната му компетентност, по предвидения процесуален ред и
форма и при наличие на правен интерес за ищеца Г. К. П. да установи
качеството си на купувач по сключен между страните предварителен договор
за покупко-продажба, който е изправна страна по договора и да иска
обявяването му за окончателен предвид отказа и бездействието на продавача
да прехвърли собствеността върху процесния недвижим имот в предвидената
по закон нотариална форма-нотариален акт след изтичането на уговорения в
предварителния договор краен срок в който сделката да бъде изповядана по
нотариален ред.
Разгледана по същество исковата претенция е неоснователна.
Основните спорни моменти между страните по предварителния договор
са във връзка с тълкуването на действителната воля на страните, изразена в
сключения предварителен договор, налице ли е самостоятелен обект на
правото на собственост, предмет на договора, налице ли е точно уговорена и
какъв размер продажна цена на продавания имот, има ли надлежно взето
решение от органа на дружеството продавач-общото събрание на
съдружниците за продажба на имота като действие, записано в дружествения
15
договор от изключителна компетентност и само на общото събрание на
съдружниците, при какви условия и от кога договорът има действие за
страните, от който момент е започнал да тече тримесечния срок обвързващ
страните да сключат окончателен договор и към кой момент процесният имот
следва да е освободен от всякакви вещни тежести за да бъде предмет на
окончателната прехвърлителна сделка чрез сключването на окончателния
договор за покупко-продажба, дали се касае само и единствено за
премахнати вещни тежести върху имота, съществували към датата на
сключването на предварителния договор и заличени към момента на
сключване на окончателния договор или да са заличени абсолютно всички
вещни тежести, тоест евентуално и тези, наложени върху имота и след
сключване на предварителния договор, както и такива наложени след
погасяването на кредита към „Банка ДСК“ АД от продавача по договора „К и
Г АВАНГАРД“ ООД.
Съгласно разпоредбата на чл.20а от Закона за задълженията и
договорите /ЗЗД/, договорите имат сила на закон за тези, които са ги
сключили и че договорите могат да бъдат изменени, прекратени, разваляни
или отменени само по взаимно съгласие на страните или на основания,
предвидени в закона. Съгласно разпоредбата на чл.20 от Закона за
задълженията и договорите /ЗЗД/, при тълкуването на договорите трябва да
се търси действителната обща воля на страните. Отделните уговорки трябва
да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла,
който произтича от целия договор, с оглед целта на договора обичаите в
практиката и добросъвестността.
Цитираните разпоредби от ЗЗД са ясни и конкретни и не се нуждаят от
тълкуване или допълнително прецизиране. Приложени тези разпоредби по
отношение на клаузите на сключения между страните предварителен договор
за покупко-продажба от 09.05.2012г., се налагат следните изводи:
На първо място процесният имот така както е описан в
договора-изградената в северната част на поземления имот с площ от
4.266дка, означен по картата наВ.ското землище като парцел 44 от масив 5-
ти, кадастрален номер 005044 с начин на трайно ползване автомобилен парк,
при съседи на имота: имоти 168001, 005020, 006073, 006147, 006144 и 005023,
СЕВЕРНА КЛЕТКА с площ от 117.60 кв.м. от промишлената сграда,
16
съставляваща АВТОРЕМОНТНА РАБОТИЛНИЦА, ведно с прилежащия й
терен с площ около 1,300 дка, който имот, застроен и незастроен, страните са
се задължили да обособят като отделен имот в северната част на
гореописания имот с излаз към съществуващия път 28.40м., който излаз към
пътя съставлява източната граница на новообразувания имот, със северна
граница на имота-северната граница на гореописания имот кад.номер 005044
с дължина 39.48м., западна граница- с дължина 24.50м. и южна граница с
дължина 53.80м., образувана от южната граница на халето (авторемонтната
работилница) с дължина 12м. и продължението й в посока запад с дължина
41.80м, не е обособен и към момента като самостоятелен обект на правото на
собственост, нито е записан по плана със самостоятелен идентификационен
номер включително и с прилежащия му терен от 1300кв.м., тоест да е
индивидуализиран по такъв начин и с такива граници, че да може да бъде
обект на самостоятелно право на собственост, различно от промишлената
сграда /Авторемонтна работилница/ в която се намира, доколкото
работилницата като цяло не е предмет на предварителния договор, а
необособена част от нея /северна клетка/ без описани по характер, по вид и по
предназначение помещения със съответните квадратури, и граници и не става
ясно дали и как тази северна клетка става и представлява самостоятелна
обособена част, имаща самостоятелно съществуване и да може да бъде
предмет на прехвърлителна сделка. Нещо повече, предмет на предварителния
договор е и реална част от незастроено дворно място представляващо
прилежащия терен към северната клетка с площ от 1300кв.м., която
прилежаща част също не е индивидуализирана с граници, местоположение и
съседи, както и северната клетка, като нито за нея по картата и плана, както и
за самия терен има отредени самостоятелни идентификатори, респективно
това да е нанесено в действащия план. Следователно от страните не е
изпълнено едно от съществените изисквания залегнало в предварителния
договор за покупко-продажба-обособяване на северната клетка от
работилницата и на прилежащия й терен в самостоятелни обекти на правото
на собственост- да ги обособят като самостоятелен имот в северна част на
имота с кадастрален номер 005044-автомобилен парк, със съответните излази
/граници/ към път представляващ източна граница на новообразувания имот,
със северна граница с дължина от 39.48м., западна граница от 24.50м. и южна
граница от 53.80м. образувана от южната граница на халето (авторемонтната
17
работилница) с дължина 12метра и продължението й в посока запад с
дължина 41.80 метра. В тази връзка представения проект, с конструктивно
становище и обяснителна записка сами по себе си не са достатъчни за
индивидуализация на северната клетка и прилежащия терен след като
липсват данни проекта да е одобрен и съответно да се одобрено изменение
или попълване на плана и означаването им със съответните идентификатори
по плана-КККР на грВ. от 2018г. /виж скиците по делото/. Данни за
обратното не са ангажирани от страните.
На следващо място, според записаното в пункт III на предварителния
договор, договорът има действие единствено, в случай, че дружеството-
продавач изплати дължимите на банката Кредитор /“Банка ДСК“ АД/ суми,
тоест, и двете страни по договора са напълно наясно, че към момента на
сключването на договора -09.05.2012г., продавачът “К и Г АВАНГАРД“ ООД
има задължение по отпуснат паричен кредит, като за вземането на банката е
вписана договорна ипотека върху недвижим имот, включваща и процесната
авторемонтна работилница със намиращата се в нея северна клетка от
117.60кв.м. и самия ПИ -парцел, с кадастрален номер 005044. Според
представения договор за инвестиционен кредит №7 от 24.09.2007г.,
кредитополучателят “К и Г АВАНГАРД“ ООД, с ЕИК112649921, е длъжен да
върне отпуснатия обезпечен с ипотека и върху процесния имот /тогава само
върху отстъпено право на строеж на „Автосервиз и магазин за авточасти“ на
площ от 607кв.м./, кредит най-късно до 24.09.2014г. /виж т.II.4 от договора за
кредит-л.89/. Или началото на действието на предварителния договор за
покупко-продажба от 09.05.2012г. е отложено да започне най-късно от тази
последна възможна дата на доброволно издължаване на кредита към банката,
освен ако кредитополучателя „К и Г АВАНГАРД“ ООД не погаси
задължението си предсрочно. Следователно, при непогасяване на
задължението на продавача по предварителния договор, което има към
ипотекарния кредитор „Банка ДСК“ АД до 24.09. 2014г., предварителният
договор се разваля по право, без купувачът да може да претендира
възстановяване на някаква платена цена която е част или изцяло продажната
цена /виж условията за разваляне на предварителния договор по пункт III/.
Клаузите на пункт III от предварителния договор, съпоставени с тези по пункт
II, навеждат на извода, че действието на предварителния договор, което е
започнало от момента на изплащането на дължимите суми от продавача
18
/кредитополучател “К и Г АВАНГАРД“ ООД / на „Банка ДСК“ АД, има срок
на валидност от три месеца, тоест от този момент е започнал да тече срока за
сключване на окончателния договор /считано 26.11.2012г.-л.57/, доколкото
липсва в договора уговорка договорът да продължава да има безсрочно
действие като срокът му да не е обвързан по никакъв начин с уговорения
тримесечен срок за сключване на окончателния договор. След като началото
на тримесечния срок за сключване на окончателния договора не е обвързан с
друг конкретен правопораждащ факт, то логично е началото на този срок да е
свързано с началото на действието на предварителния договор, а именно
погасяването на сумите към „Банка ДСК“ АД от продавача. Клаузата на пункт
II от предварителния договор посочва условията при които може да се
сключи окончателния договор в тримесечния срок от момента в който
предварителния договора е проявил правното си действие съгласно пункт II.
Записаното, че окончателният договор следва да бъде сключен в срок от три
месеца „…след освобождаването на имота от наложените му вещни тежести
по повод изтеглени банкови заеми, по които имотът се явява обезпечение и
които банкови заеми се изплащат от страна на дружеството продавач“, следва
да се разбира в смисъл, че се имат в предвид само и единствено вещните
тежести, които имотът предмет на предварителния договор за покупко-
продажба има към момента на сключването на предварителния договор,
доколкото се касае за фактически наложени и съществуващи към този момент
вещни тежести върху имота, известни на страните по договора. А такива той
има и това е ипотеката върху отстъпеното право на строеж на процесната
авторемонтна работилница с магазин за авточасти. Пункт III от
предварителния договор не поставя като условие за начало на действието на
предварителния договор да са вдигнати вещните тежести върху продавания
имот, а само продавачът да е изплатил ипотечния си дълг към посочената
банка. Следователно окончателният договор за покупко-продажба следва да
се сключи след вдигането на ипотеката в тримесечния срок от погасяване на
съществуващите задължения на продавача към посочената банка. Или
действителната воля на страните по предварителния договор е била, че
сключването на окончателния договор следва да стане в тримесечен срок от
изплащането на дълга от продавача „К и Г АВАНГАРД“ ООД към „Банка
ДСК“ АД и заличаването на съществувалата към момента на сключване на
предварителния договор вещна тежест върху имота-ипотека в полза на
19
същата тази банка. Формулировката „Окончателният договор за покупко-
продажба ще бъде сключен в срок от три месеца след освобождаването на
имота от наложените му вещни тежести, /но не и освобождаване на имота от
и наложени последващи бъдещи тежести/ по повод изтеглени банкови заеми,
по които имотът се явява обезпечение, и които заеми се изплащат от
продавача по предварителния договор“ следва да се тълкува в смисъл, че
страните са имали в предвид не изобщо липсата на всякакви наложени вещни
тежести /минали и бъдещи/, а липсата на тези вещни тежести, които реално са
съществували към момента на сключване на предварителния договор, и които
в тримесечния срок за сключване на окончателния договор реално са
погасени /заличени/. Няма логика в предварителния договор да залегнат
такива клаузи, според които процесния имот предмет на договора да бъде
изобщо чист и върху него да няма никакви вещни тежести към деня на
сключване на окончателния договор, включително и такива наложени по една
или друга причина след сключване на предварителния договора. Предвид
липсата на изрично уточняване, че продавания имот следва да бъде чист и от
евентуални бъдещи вещни тежести, тоест такива реално наложени след
сключването на предварителния договор и доколкото предварителния
договор следва да отразява и да съдържа уговорки относно съществените
условия на окончателния договор, следва да се приеме, че такова
разширително тълкуване на клаузите не може да се направи, а и няма
основание за това
Освен това, предвид на факта, че към момента на плащането на дълга
към „Банка ДСК“ ЕАД от продавача “К и Г АВАНГАРД“ ООД, процесният
имот е бил предмет на наложена нова ипотека като вещна за него тежест за
вземане друга банка “Райфайзенбанк България“ ЕАД, то не е съществувала
пречка и при условията на чл.19 ал.1 във връзка с чл.20а ал.2 от ЗЗД клаузите
на предварителния договор да бъдат променени чрез анекс, в смисъл, че
договорът ще прояви действието си след погасяване на заема, който
продавачът има към новата банка, за да може по този начин да се отложи
началото на действието на предварителния договор, считано от момента на
изплащане на заема по кредита който „К и Г Авангард ООД има към
„Райфайзенбанк България “ ЕАД, но не по-късно от изтичането на срока на
договора -10.11.2022г. или примерно продавачът в тримесечния срок за
сключване на окончателния договор да се задължи да замени ипотеката върху
20
тази продаван имот с ипотека върху друг свой имот със съгласието на
банката. Нещо повече, страните по предварителния договор са можели да се
споразумеят с клауза, че от момента на сключване на предварителния договор
продавачът се задължава да не обременява продавания имот с нови вещни
тежести, като при неизпълнение купувачът ще има право да претендира от
продавача парично обезщетение както и ще може да развали договора, с което
еднозначно и изцяло се разрешава въпроса с вещните тежести върху имота и
със сключването на окончателния договор.
Предварителният договор както се посочи, следва да съдържа и отразява
актуалното състояние на продавания имот както и евентуално налични към
този момент вещни тежести като принципно уговорките са, че наличните към
този момент вещни тежести следва да бъдат преодоляни /заличени/ от
продавача „К и Г АВАНГАРД“ ООД и имотът да бъде представен за
сключване на окончателен договор без тези тежести. Въпросът за наложени
междувременно нови вещни тежести върху същия имот биха били предмет на
обсъждане в хипотеза, когато с предварителния договор тяхното евентуално
бъдещо наличие или заличаване бъде изрично и ясно заявено и отразено в
договора или евентуално включено в съдържанието по-късно чрез сключване
на анекс. В цитирания договор, от цялостното му съдържание не може да се
направи категоричен извод, че страните са имали волята, намерението и в
предвид като условие за сключване на договора да е отпадането на всички
възможни освен миналите, но и настоящи и бъдещи вещни тежести. Такъв
безспорен и несъмнен извод не може да се направи. Следователно
тримесечният срок за сключване на окончателния договор е изтекъл след
извършеното плащане на дълга от продавача “К и Г АВАНГАРД“ ООД към
„Банка ДСК или на 26.02.2013г. и от тази дата е започнала да тече
погасителната давност по чл.110 от ЗЗД за предявяване на иска по чл.19 ал.3
от ЗЗД, която е изтекла на 26.02.2018г. или 2г. и 9 месеца преди иницииране
на исковото производство от купувача по предварителния договор.
Следва категорично да се отбележи, че в предварителния договор липсва
основанието и съществен елемент от покупко-продажбата, предвидени в
чл.183 и в чл.200 от ЗЗД във връзка с чл.19 ал.2 от ЗЗД, а именно изрично
посочване на продажната цена в предварителния договор. Същата е
необходим и задължителен елемент от договора за покупко-продажба и
следва императивно да се съдържа в него като основна индивидуализация за
21
естеството, характера и вида на сключваната предварителна сделка. В случая,
такава не е посочена и няма как да бъде определена или да е определяема по
някаква общо възприета от страните методика или чрез математически
изчисления. Същата в договора е посочена „…като продажната цена е
калкулирана в предишни договорни отношения между страните и страните
приемат, че купувачът е изплатил на продавача цената по сделката“. Така
формулиран размера на продажната цена, същата нито е ясно определена,
нито е определяема по някакъв общоизвестен, общодостъпен или общо
възприет начин, доколкото и не се препраща евентуално дори и към други
конкретни документи като неразделна част от предварителния договор в
който същата да е в достатъчна степен индивидуализирана по размер и по вид
валута, цифром и словом. Само декларирането, че е заплатена цената само по
себе си не е основание да се приеме, какъв е точния й размер и че купувача е
изпълнил добросъвестно и валидно задължението си по договора. От една
страна продажната цена по закон не може да бъде по-малка от данъчната
оценка на продавания имот, съгласно чл.96 ал.3 във връзка с ал.1 т.1 във
връзка с §2 от ДР на ЗННД и чл.33 ал.1 т.1 от ЗМДТ. От друга страна, цената
на продавания имот следва да е определена по съответния ред по пазарни
цени. От трета страна, от приложените по делото договори за сключени
възмездни прехвърлителни сделки както и за закупуване на дружествени
дялове, изрично в договорите е записано, че цената на продаваните вещи и
дялове е изцяло заплатена на продавача от купувача и че между страните няма
неуредени облигационни отношения по повод на тези сделки. Следователно,
дори и при тълкуване не може да се изведе безспорен, ясен и категоричен
извод каква е действителната продажна цена на процесния имот, уговорена
между страните към 09.05. 2012г., как е формирана, въз основа на какви
параметри, какъв й е точния размер, кога и как е заплатена-по банков път или
кеш или по друг начин. Като основен и съществен елемент от договора за
покупко-продажба продажната цена следва безусловно да бъде вписана както
в предварителния договор така и в окончателния договор за покупко-
продажба доколкото и върху нея с определят съответните такси и разноските
които се дължат на фиска, както и следващите се държавни такси, които
съдът определя при евентуалното уважаване на иска. При липса на ясни и
недвусмислени данни за цената на продавания имот, не може да бъде
направен извод дали в същност се касае за възмезден договор, какъвто е
22
покупко-продажбата или се касае за друг за друг вид сделка с
прехвърлителен ефект сключена между страните-примерно-дарение или
прехвърляне на собственост вместо дълг или замяна и други.
Освен това продавачът по договора е неизправна страна тъй като
предварителния договор е сключен от управителя на дружеството-продавач
без да притежава надлежната представителна власт да извършва такава
сделка от името на дружеството, предвид липсата на взето нарочно решение
от Общото събрание на съдружниците /ОСС/ за извършване на
разпоредителни сделки с имущество на дружеството, така както повелява
дружествения договор. В чл.21 ал.1 т.7 от Дружествения договор изрично е
записано, че действия на разпореждане с недвижимо имущество на
дружеството, както и придобиване на недвижими имоти и вещни права върху
тях, става след взето решение от ОСС. По делото липсват данни за взето
такова нарочно решение. Следователно и предвид липсата на последващи
действия от страна на ОСС за валидиране и потвърждаване на действията на
управителя по сключването на предварителния договор, а напротив изрично
противопоставяне на сключения предварителен договор от момента на
узнаването за съществуването на този договор по повод предявения иск по
чл.19 ал.3 от ЗЗД и заявените по него права от купувача, тоест този порок на
договора не е саниран, поради което не е налице надлежно взето решение на
дружеството за разпореждане с недвижим имот, своя собственост с цел да
бъде предмет на предварителен договор за покупко-продажба.
Съдът не споделя доводите изложени във въззивната жалба.
Тълкуваното на разпоредбите в договора направено от жалбоподателя е
несъответно на закона и на вложения смисъл в същите по начина по който са
формулирани. Началото на действието на предварителния договор е
предпоставено от наличието на само една предпоставка-изплащане на
банковия кредит от продавача “К и Г АВАНГАРД“ ООД по предварителния
договор на „Банка ДСК“ АД. За начало на действието на договора дори не е
предвидено да отпадне ипотеката, учредена в полза на посочената банка като
вещна тежест върху продавания имот. От друга страна, клаузите на пункт II
от предварителния договор отразяват актуалното състояние на имота към
момента на сключване договора и че в хипотеза че към този момент върху
имота има вещни тежести, то същите следва да бъдат заличени при
сключването на окончателния договор. В предварителния договор изобщо не
23
става дума за наличие или за заличаване на по-късно наложени вещни
тежести, действащи към момента на сключване на окончателния договор.
Такъв извод не може да се изведе и от систематическото тълкуване на двете
разпоредби от договора и съгласно чл.19, чл.20 и чл.20а от ЗЗД. Ако би било
въведено такова условие-липса на вещни тежести към датата на сключване на
окончателния договор, продавачът винаги би могъл да осуети сключването му
като учредява върху имота такива тежести до безкрай и няма да бъде
неизправна страна. Целта на гражданския оборот е да създава сигурност и
предвидимост за двете страна по сделката и възможност за бързото й
приключване, което е в интерес и на двете страни. Купувачът по сделката е
бездействал и не е предявил своевременно претенциите си пред съда. От една
страна поради неправилното тълкуване на пункт III от договора, според който
действието на договора зависи само от настъпването на едно събитие-
плащането на заема от продавача “К и Г АВАНГАРД“ ООД по
предварителния договор към „Банка ДСК“ АД. Началото на действие на
договора е обвързано и с началото на течение на 3/три/месечния срок за
сключване на окончателния договор, доколкото пречката за започването да
тече срока за сключване на окончателния договор е отпаднала. Или 3/три/
месечния срок за сключване на окончателния договор е изтекъл на
26.02.2013г. Началото на тримесечния срок за сключване на окончателен
договор не е свързано както се посочи с отпадането на вещните тежести, а
само с погасяването на кредита към „Банка ДСК“ АД. Отпадането на
тежестите, които е имал продавания имот към момента на сключване на
предварителния договор, е настъпило на 27.11.2012г. или преди изтичането на
крайния срок уговорен по договора за сключване на окончателен договор-
26.02.2013г. Съществувалата към тази дата друга вещна тежест-ипотека в
полза на „Райфайзенбанк България“ ЕАД, е без значение за сключването на
окончателния договор, защото тя не е съществувала към момента на
сключването на предварителния договор и няма как да е известна на страните
към този момент, както и че в него няма изрично договорено, че имотът
следва да бъде чист от всякакви вещни тежести, включително и тези,
наложени в последствие и след датата на сключването на предварителния
договор-09.05.2012г. Клаузите в предварителния договор не дават
възможност за такова изключително разширително тълкуване на уговорките,
каквото се поддържа от ищеца в производството пред първата инстанция и
24
настоящ въззивен жалбоподател, и не съответства на разпоредбите на чл.20 и
чл.20а от ЗЗД. Не може да се възприеме тезата на купувача по сделката, че
това е била действителната воля на страните защото същата не съответства на
характера, естеството и предмета на сключения предварителен договор за
покупко-продажба, още повече, че логично е, че при наличието на такива
тежести купувачът едва ли би се съгласил да сключи окончателен договор,
освен ако има други неизвестни за съда отношения между страните или поне
да се включат в предварителния договор клаузи за обезщетение за купувача
при неизпълнение на задълженията от продавача. Липсата на уговорено
такова обезщетение е по-скоро индиция, че се касае за уговорки в договора
само за тежести върху продаваната вещ, съществували към момента на
сключването на предварителния договор. Освен това ако купувачът е искал да
си защити интересите по сделката е можело в предварителния договор
изрично да се запише като изрично и безусловно задължение на продавача за
забрана от момента на сключване на предварителния договор да разрешава и
учредява вещни тежести върху продавания имот, като гаранция за неговата
добросъвестност по сделката и под угрозата, че ще заплати значително по
размер обезщетение или неустойка при неизпълнение на това си задължение,
с което купувачът би си гарантирал успешно и в достатъчна степен ясно и
недвусмислено правата си по договора. Вземането на купувача по
предварителния договор, а именно искането за сключване на окончателен
договор е погасено по давност с изтичането на 5г ./пет годишен/ срок от
изтичането на уговорения в предварителния договор тримесечния срок за
сключване на окончателния договор, /изтекъл на 26.02.2013г./ или до
крайната дата-26.02.2018г. Исковата претенция както се посочи, е погасена по
давност съгласно чл.110 от ЗЗД на посочената крайна дата и доколкото в
действителност искът по чл.19 ал.3 от ЗЗД е предявен повече от 2г./две
години/ след изтичането на този крен срок.
Съдът не споделя доводите изложени в жалбата на Г. К. П. по
съображенията изложени по-горе.
Предвид изложеното, обжалваното решение ще следва да се потвърди
изцяло. Не са налице пороци на същото визирани във въззивната жалба.
Съдът споделя и мотивите наВ.ски районен съд, изложени към
обжалваното решение и на основание чл.272 от ГПК препраща към тях.
25
При този изход на делото в полза на ответното дружество „К и Г
АВАНГАРД“ ООД ще следва да се присъдят за въззивната инстанция
разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 600лв, заплатени в брой
съгласно представен по делото договор за правна защита и съдействие и
пълномощно №003384 от 15.12.2021г.
Водим от горното и на основание чл.271 ал.1 от ГПК, Пазарджишкият
окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение наВ.ски районен съд №260197 от
28.10.2021г. постановено по гр.д.№938/2020г. по описа на същия съд.
ОСЪЖДА Г.К. П., ЕГН **********, с адрес: грВ., ул."Орфей” №3,
съдебен адрес: гр.П., ул.”И.В.” №5, ет.1, офис 101, ДА ЗАПЛАТИ в полза на
„К и Г АВАНГАРД” ООД, с ЕИК112649921, със седалище и адрес на
управление: грВ., ул.”Д.Г.” №13, представлявано от управителя К.З.Б.,
разноски за въззивната инстанция в размер на 600лв /шестстотин лева/.
Решението подлежи на касационно обжалване в едномесечен срок от
връчването му на страните пред Върховния касационен съд на Р България.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
26