Р
Е Ш Е
Н И Е
№
……
гр.
София, 22.07.2021 г.
В
И М Е
Т О Н А
Н А Р
О Д А
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗИВНО ОТДЕЛЕНИЕ, ІV - „Д”
състав, в публично съдебно заседание на двадесет
и втори април през две хиляди двадесет и първа година в следния състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ : Здравка Иванова
ЧЛЕНОВЕ
: Цветомира Кордоловска
Мл.
съдия : Роси Михайлова
при секретаря Екатерина Калоянова,
като разгледа докладваното от съдия Иванова в. гр. д. № 4743 по описа на съда
за 2020 г., за да се произнесе, взе предвид следното :
Производството
е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
С решение № 42250/17.02.2020 г. на СРС, 140 с-в, по гр.
д. № 75480/2018 г. е отхвърлен предявения предявения от „Е." ЕООД (в
несъстоятелност), ЕИК ******* срещу Д.Г.В., ЕГН **********, иск с правно
основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД, вр. чл. 89 ЗЗД за разваляне на договор за
покупко-продажба от 19.07.2010 г. на следния недвижим имот: подземен гараж №
17, със застроена площ от 19, 69 кв. м., находящ се на кота минус 2, 75 на
сграда с адрес: гр. София, ул. *******, с предишно наименование ул.
„Медет", заедно с 4, 28 % идеални части от общите части на подземните
гаражи и съответните идеални части от правото на строеж, обективиран в
нотариален акт № 147/19.07.2010 г., том 11, per. № 10160,
дело № 285 от 2010 г. по описа на нотариус В.Г., per. № 340 в
регистъра на Нотариалната камара. Ищецът е осъден за разноски.
Решението се
оспорва от ищеца „Е.“ ЕООД (в несъстоятелност), чрез представителя му с доводи,
че е неправилно и незаконосъобразно. Поддържа, че по делото е спорен въпроса
дали към датата на предявяване на иска е налице възможност за изменение на
одобрения проект на сградата в която се намира процесния гараж № 17. Излага
доводи, че СРС не е обсъдил подробно изложените от ищеца съображения в
писмените бележки, че е налице невъзможност за изменение на одобрения на
архитектурен проект на сградата поради обявяването в несъстоятелност на ищеца с
произтичащите от това правни последици относно правосубектността на дружеството
– прекратяване на дейността му и на правомощията на органите му. Поради това се
твърди, че към момента на предявяване на иска не съществува правен субект,
който за заяви за одобрение проект за изменение на архитектурния проект на
сградата. В жалбата се излагат доводи относно ограничените правомощия на синдика
в производството по несъстоятелност. При това се поддържа, че е налице правна
невъзможност за включване на процесния гараж № 17 в проекта за изменение на
архитектурния проект на сградата, а от там е налице невъзможност за изпълнение
от страна на ищеца на задължението му да прехвърли собствеността върху гаража,
което е основание за разваляне на договора. Моли да се отмени решението и да се
уважи иска за разваляне на процесния договор за покупко - продажба на основание
чл. 89 ЗЗД - поради невъзможност от изпълнението му. Претендира разноски
Въззиваемата
страна - ответницата Д.Г.В., чрез представителя си, оспорва жалбата, като
излага съображения, че е неоснователна, а решението на СРС е правилно и
законосъобразно постановено, като не са налице релевираните в жалбата пороци.
Поддържа, че съдът е обсъдил събраните доказателства в цялост и ги е съобразил
при постановяване на решението. Правилно СРС е приел, че не съществува пречка
за одобряване на преработен инвестиционен проект на сградата с включване на
изградения гараж № 17 в него, който макар и да е изграден към момента на
сключване на сделката, не е включен в първоначалния инвестиционен проект от
27.09.2000 г. Като е съобразил заключението на СТЕ СРС основателно е приел, че
съществува техническа възможност за изменение на проекта и включване на гаража,
като вещото лице е установило, че гаражът е изграден при разширяване на
подземните гаражи на сградата и той е съвместим с предназначението й и не
съставлява допълващо застрояване, а добавяне на конструктивен елемент. Основателно съдът се е позовал на ТР №
3/28.06.2014 г. по т. д. № 3/2014 г. на ОСГК на ВКС, съгласно което договорът
за покупко – продажба не е нищожен, нито с невъзможен предмет, ако към момента
на сключването му реално определените части на имота не са обособени, но могат
да бъдат обособени като самостоятелни обекти съобразно изискванията на закона.
Договорът е действителен, като вещнотранслативния му ефект ще настъпи след одобряването
на инвестиционния проект. Обосновано СРС е приел, че договора е валиден въпреки
липсата на одобрен проект за гаража, като е необходимо да се изготви и одобри
такъв проект за прехвърлената част. Споделя се извода на СРС, че договорът не
подлежи на разваляне по чл. 89 ЗЗД - поради невъзможност за изпълнение, която
погасява задължението на ищеца. Излагат се съображения, че ТЗ не съдържа
забрана за синдика да инициира процедура за изменение на инвестиционния проект
и обособяване на обекта, както се твърди в жалбата. Законосъобразно СРС е
приел, че ако не се реализира обособяването на обекта в самостоятелен, то това
би било основание за разваляне на договора от изправната страна по него, а не
от неизпраната, какъвто е настоящият случай. Моли да се потвърди решението,
както е постановено а жалбата да се остави без уважение. Не претендира
разноски.
Съдът, като взе предвид доводите на страните и след
преценка на доказателствата по делото по реда на въззивната проверка, приема за
установено следното :
СРС се е
произнесъл по иск с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД, във вр. с чл. 89 ЗЗД - за
разваляне на договор за покупко – продажба, при твърдения на ищеца, че
задължението му се е погасило поради невъзможност за изпълнение.
Въззивната
жалба срещу него е подадена в срок и от легитимирана за това страна. Съгласно
чл. 269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението
и по допустимостта му - в обжалваната част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото
във въззивната жалба. Обжалваното решение е валидно и допустимо постановено,
като при постановяването му не са допуснати нарушения на императивни
материалноправни норми. Съдът е обсъдил събраните пред него доказателства и е
изложил установената въз основа на тях фактическа обстановка.
По доводите за
незаконосъобразност на решението, настоящият състав намира следното :
Съгласно
общото правило на чл. 154, ал.
1 ГПК, всяка страна следва да установи фактите, на които основава своите искания или
възражения.
Развалянето на договорите, с които се прехвърлят, учредяват, признават или
прекратяват вещни права върху недвижими имоти става по съдебен ред, на
основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД. В тежест на ищеца по иска е да установи, че са се реализирали предпоставките за разваляне на договора,
които твърди - че задължението му
да прехвърли собствеността на процесния имот е погасено, поради обективна
невъзможност за изпълнение, по смисъла на чл. 89 ЗЗД, поради което договорът
следва да бъде развален
С
доклада на делото, неоспорен от страните, като безспорни и ненуждаещи се от
доказване са отделени обстоятелствата, а именно: че между страните е сключен
договор за покупко – продажба, обективиран в от нотариален акт № 147, том II, peг. №
10160, дело № 285 от 2010
г. по описа на нотариус В.Г., per. №
340, с който ищецът „Е." ЕООД е прехвърлил в полза на Д.Г.В. собствеността
по отношение на гараж № 17, със застроена площ от 19, 69 кв. м., находящ се на
кота минус 2, 75 на сграда с адрес: гр. София, ул. *******, заедно с 4, 28 %
идеални части от общите части на подземните гаражи и съответните идеални части
от правото на строеж, за сумата от 17 000 лв., която е изплатена изцяло и в
брой на продавача. В нотариалният акт е посочено, че ищецът е собственик на прехвърления
недвижим имот - гараж.
В производството
ищецът е твърдял, че към момента на сключване, процесният договор за покупко - продажба
е бил валиден, тъй като е съществувала възможност за последващо обособяване на
гараж № 17 като самостоятелен обект. С обявяване на продавача „Е.“
ЕООД в несъстоятелност, тази възможност била отпаднала,
поради което договорът следва да бъде развален по право на основание чл. 89 ЗЗД, тъй като е налице обективна невъзможност за изпълнение на задължението на
продавача.
В допълнение към изложеното от СРС и във
връзка с доводите на страните, поддържани и във въззивното производство, следва
да се посочи, че прекратяването на договор по
право на основание чл. 89 ЗЗД е обусловено от наличието на невиновна
невъзможност за изпълнение, за която длъжникът не отговаря. Последният се освобождава
от отговорност в случай на неизпълнение, ако то се дължи на случайно събитие
или на непреодолима сила. Общото при тези две причини за невъзможност за
изпълнение е, че липсва виновно поведение на длъжника т. е. липсва полагане от длъжника на дължимата грижа.
Съгласно TP № 3/2014 г. от 28.06.2016 г. по т.д. № 3/2014 г. по описа на ОСГК на ВКС, „фактическата невъзможност“ на предмета на сделката означава, че „той не
съществува в реалната действителност при сключване на сделката и не може да
възникне според природните закони и с оглед нивото на развитие на науката,
техниката и технологиите към момента на сделката, както и ако предметът е
индивидуално определена вещ и тя е погинала преди постигане на съгласието.
Налице е начална невъзможност на предмета.
Правната
невъзможност на предмета означава, че за неговото възникване или за
разпореждането с него съществува непреодолима правна пречка. Правната пречка
може да се изразява в нормативно уредени забрани за извършване на сделката или
ограничения за обособяването на обекта. Ако предметът на сделката стане невъзможен след нейното сключване, при вече
породено задължение, сделката подлежи на разваляне поради невъзможност за
изпълнение, която погасява задължението (чл. 89 ЗЗД), като за да не се стигне до невъзможност на предмета, той трябва
да е определен или поне определяем“.
В случая към момента на сключване на
договора за продажба предметът на сделката е определен, а именно : гараж
№ 17, със застроена площ от 19, 69 кв. м., находящ се на кота минус 2, 75 на сграда
с адрес: гр. София, ул. *******, заедно с 4, 28 % идеални части от общите части
на подземните гаражи, който е реално изграден на място в процесната сграда.
Въз
основа на заключението на приетата без възражения пред СРС съдебно - техническата
експертиза, съдът обосновано е направил извод, че към момента на сключването на
договора за покупко - продажба на гараж № 17 последният фактически е
съществувал, независимо, че е бил изграден в нарушение на одобрената строителна
документация и в частност в отклонение с единствения одобрен технически проект
на сградата, намираща се в гр. София, ул. *******, от 27.09.2000 г., в който
гараж № 17 не е обособен като самостоятелен обект. Вещото лице е дало заключение,
че от техническа гледна точка не е налице пречка за одобряването на
инвестиционен проект, в който да бъде включен процесният гараж, тъй като разширяването
на подземните гаражи, какъвто е процесният случай, не влияе на параметрите на
застрояване на цялата сграда, нито върху конструкцията на сградата, като
изграждането на процесния гараж е съвместимо с предназначението на територията
с оглед устройствената зона, в която попада процесната сграда.
В
подкрепа на извода, че не е налице административна пречка за одобряване на
преработен инвестиционен проект за сградата, с включване на изградения гараж №
17, се доказва и от приетото пред СРС решение № 3199/15.06.2012 г. на АССГ по
административно дело № 3765/2011 г., с което решение е отхвърлена жалба на
главния архитект на Столична община
срещу заповед № ДК-10-ЮЗР-45/17.03.2011 г. на началника на РДНСК -
Югозападен район, с която е отменен отказ на главния архитект на Столична
община за одобряване на инвестиционен проект — преработка за строежа на
процесната сграда.
СРС основателно е
съобразил разрешението на въпроса дадено в цитираното ТР № 3/2014 г. от 28.06.2016 г. по т. д. № 3/2014 г. по описа на ОСГК на
ВКС, според което, ако към момента на сключването на сделката инвестиционен
проект за реално обособения обект не е изготвен и не е одобрен, договорът е действителен,
но неговият вещен ефект ще настъпи след обособяване на реално определена част
като отделна вещ и одобряване на инвестиционен проект, при спазване на
строителните правила и норми.
Следователно, при
липса на одобрен инвестиционен проект за сградата, в който да е включен гараж №
17 следва да се приеме, че процесният договор за покупко-продажба е валиден.
Въззивният състав намира за
неоснователно възражението на ищеца в жалбата, че обявяването на дружеството в
несъстоятелност съставлява невиновна
невъзможност за изпълнение на вече сключен от него договор за продажба на
недвижим имот и същия може да се прекрати по право, на основание чл.
89 ЗЗД.
Доводът за невъзможност да се поиска изменение на инвестиционния проект за
сградата поради обявяването в несъстоятелност на ищеца не е причина за
прекратяване по право на договора за продажба.
На следващо място, ако
обособяването и
изменението на инвестиционния проект не се реализира при
спазването на техническите
изисквания и норми, това действително би могло да служи като основание за
разваляне на договора, но по иск от изправната страна.
Съгласно императивното правило на чл. 87, ал. 3 ЗЗД само изправната страна може да иска разваляне на договора
поради виновно неизпълнение на
задълженията на насрещната страна. Този общ принцип на
облигационното право е свързан с общите положения и цели на договора и
договорната отговорност - съхраняване на възможността за изпълнение и
обезвреда, съобразена с интереса на изправния кредитор. Последиците от
неизпълнението биха могли да бъдат различни -
изправният
кредитор може да развали договора; може и да запази облигационната връзка, като
поиска заплащане на компенсаторно обезщетение или престиране на друга вещ
(даване вместо изпълнение). (в този
смисъл и ТР № 1 от 02.07.2021 г. по тълк. д. № 1/2019 г., ОСГТК на ВКС).
По аргумент за противното следва да се сподели извода на СРС, че неизправната страна –
в случая ищеца - продавач няма право да предявява иск за разваляне на договора
за продажба срещу изправната страна – купувача.
Предвид
изложеното, законосъобразно СРС е приел, че ако не се реализира обособяването
на обекта (гараж) в самостоятелен обект или не се инициира изменение на инвестиционния проект на сградата,
това би било основание за разваляне на договора от изправната страна по него, а
не от неизпраната, какъвто е настоящият случай.
Въззивният съд
намира за неоснователно
и възражението на ищеца, че синдикът на дружеството, обявено в несъстоятелност,
няма възможност да инициира процедура по изготвяне и одобряване на
инвестиционен проект за сградата и обособяване
на обекта,
доколкото ТЗ не съдържа такава забрана за синдика.
Доводите на ищеца в обратния смисъл не намират опора в закона.
С
оглед изложеното в съвкупност, обосновано СРС е направил извод, че в производството
не се установяват предпоставки за разваляне на договора за покупко - продажба
на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 147, том II, peг.
№ 10160, дело № 285 от 2010 г. по описа на нотариус В.Г.,
peг. № 340 в регистъра на
Нотариалната камара. Предявеният иск по чл. 87, ал. 3 ЗЗД вр. с чл. 89 ЗЗД е неоснователен
и следва да се отхвърли.
Доколкото решаващите изводи на СГС съвпадат изцяло с тези на
първоинстанционния съд, решението е законосъобразно постановено и следва да се
потвърди.
По разноските пред СГС :
С оглед изхода на спора - жалбата на ищеца няма да бъде уважена, право на
разноски има въззиваемата страна – ответницата. Доколкото тя не претендира
разноски в производството пред СГС, такива не се присъждат в нейна полза.
Така мотивиран
СГС
Р Е
Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решение № 42250/17.02.2020 г. на
СРС, 140 с-в, по гр. д. № 75480/2018 г.
РЕШЕНИЕТО подлежи на
обжалване пред ВКС в едномесечен срок от получаване на съобщението да страната,
че е изготвено.
ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЧЛЕНОВЕ : 1.
2.