№ 23450
гр. София, 29.12.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 82 СЪСТАВ, в публично заседание на
десети декември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:АНЕТА ИЛЧ. ИЛЧЕВА
при участието на секретаря **
като разгледа докладваното от АНЕТА ИЛЧ. ИЛЧЕВА Гражданско дело №
20231110140329 по описа за 2023 година
Предявен е конститутивен иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС.
Производството по делото е образувано по искова молба на Й. В. Д. против **
представлявана от представителя на УС В. И., с която е предявен иск с правно основание чл.
40, ал. 1 ЗУЕС за отмяна на решение 3 и решение 4 по т. 2 от дневния ред, взети на ОС на
ЕС, проведено на 20.06.2023 г., както следва: решение 3 „Анулира се решение 2 от ОС от
29.03.2023 г. и не се приема договорът между ЕС и КОС България да бъде подновен, като
следва текущият да бъде прекратен по чл. 43 от текущия договор“ и решение 4 „Приема се
предложението нова фирма домоуправител на ЕС да бъде фирма ** и всички партиди на
името на КОС България да бъдат прехвърлени на новата фирма домоуправител, както и да
се извика новата фирма ** да направи презентация пред заинтересованите членове на ЕС в
удобен за всички ден и час“.
Ищецът сочи, че е собственик на самостоятелен обект в ЕС с административен адрес:
гр. София, ул. „**“ № ****“, а именно – ап. В1. Посочва, че на 20.06.2023 г. в сградата в
режим на ** било проведено общо събрание, на което били взети процесните решение 3 и
решение 4 по т. 2 от дневния ред. Твърди, че посочените решения са незаконосъобразни
поради нарушение на разпоредбата на чл. 12, ал. 1 ЗУЕС – ОС било свикано от контролния
съвет, който не разполага с правомощия да свиква общо събрание за пререшаване на
въпроси, които вече са обсъждани на предишно общо събрание – в конкретния случай на
ОС, проведено на 30.03.2023 г., както и не разполага с правомощия да инициира ОС, освен
ако УС не може да свика събрание или не представи отчет за дейността си, които хипотези
не се отнасят за процесния случай. Счита, че са нарушени и изискванията на чл. 13 ЗУЕС –
поканата за свикване на ОС не съдържа необходимите реквизити и не е обявена по
предвидения за това ред. Нарушено било и изискването на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС – поканата не
1
била поставена на видно и общодостъпно място от председателя или от член на УС. Излага
доводи за нарушение на чл. 16, ал. 2 ЗУЕС – ОС не се председателствало нито от
представител на ОС, нито от друг член на УС или от управителя. В тази връзка ищецът
твърди, че протоколчикът не е отбелязал коректно изказванията на присъстващите етажни
собственици, които са били против провеждането на процесното събрание. Посочва, че
решенията са взети при неспазване разпоредбата на чл. 16, ал. 3 ЗУЕС – изборът за ново
дружество домоуправител и офертите за това отсъствали от предварително обявения дневен
ред. Ищецът сочи, че е нарушен и чл. 16, ал. 5 ЗУЕС – в протокола не били записани нито
лицата, нито представителите, нито начина, по който същите са гласували; не бил отбелязан
кворумът, с който се взимали решенията, а гласуването било отразено единствено цифрово.
Счита, че щом за избор на дружество домоуправител разпоредбата на чл. 17, ал. 2, т. 7 ЗУЕС
изисква кворум от 67 % ид. ч., то за прекратяването на договор със същото следвало на ОС
да присъстват също 67 % ид. ч. или поне 50 % ид. ч. Видно от протокола от ОС, проведено
на 20.06.2023 г., решение 3 било взето при кворум от 13,227 % ид. ч., като въздържалите се
били повече – 19,583 %, а решение 4 – едва при кворум 14,594 % ид. ч., които избрали
новото дружество домоуправител, като въздържалите се отново били повече – 35,961 %.
В законоустановения срок по чл. 131 ГПК ответната страна оспорва иска като
недопустим и неоснователен. Не оспорва провеждането на ОС в сградата в режим на ЕС на
20.06.2023 г. Твърди, че на същото са присъствали 35,961 % ид. ч., видно от списъка на
присъстващите. Счита, че съгласно ЗУЕС не е налице ограничение относно упражняване
правото на контролния съвет да свиква ОС. Възразява срещу твърдението на ищеца, че в
протокола са изписани единствено цифри, а личните данни на лицата били скрити – видно от
предоставения на ищеца екземпляр, в протокола били заличени единствено подписите на
лицата, а имената им срещу конкретните обекти и прилежащите идеални части били
видими. Оспорва, че за прекратяване на договор с дружество домоуправител е налице
специален кворум – същият можел да бъде прекратен при съобразяване с уговорките в
самия договор и действащото законодателство, без да е налице мнозинство, различно от
специално предвиденото. Противопоставя се на доводите на ищеца, че ЗУЕС поставя
ограничения за пререшаване на въпроси, разглеждани на предишни ОС. Оспорва
твърденията за нарушена процедура по свикване на процесното ОС.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на
страните, с оглед разпоредбата на чл. 235, ал. 2 ГПК, приема за установено следното:
Установява се, че ищецът е собственик на обособен обект в етажната собственост с
административен адрес в гр. София, ул. „**“ № ****“, а именно – ап. № В-1 по силата на
нотариален акт № 53 от 29.05.2019 г. и като такъв е легитимиран да обжалва решенията на
общото събрание на ЕС.
Съдът е обявил за безспорно и ненуждаещо от доказване обстоятелството, че на
20.06.2023 г. е било проведено процесното ОС в сградата в режим на **.
По делото са представени протокол от проведено на 20.06.2023 г. ОС на ЕС, протокол
от проведено на 29.03.2023 г. ОС на ЕС, протокол от проведено на 11.10.2022 г. ОС на ЕС,
2
протокол от проведено на 21.02.2021 г. ОС на ЕС, документ за избор на председател на УС
на ЕС на **, покана за свикване на процесното ОС на ЕС, списък на присъстващите на
процесното ОС, пълномощно, с които се упълномощават лица за ОС, Договор за управление
от 07.04.2023 г., сключен с „** ООД, протокол за поставена покана, правилник за вътрешния
ред в ЕС.
Исковата молба е подадена на 19.07.2023 г., като протоколът за поставяне на
съобщение за изготвен протокол от проведено ОС е от дата 20.06.2023 г., тоест в рамките на
срока по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС, поради което е допустима и следва да бъде разгледана по
същество.
В протокола от общото събрание, проведено на 20.06.2023 г., са обективирани и се
оспорват следните взети решения: по т. 2: решение 3 „Анулира се решение 2 от ОС от
29.03.2023 г. и не се приема договорът между ЕС и КОС България да бъде подновен, като
следва текущият да бъде прекратен по чл. 43 от текущия договор“ и решение 4 „Приема се
предложението нова фирма домоуправител на ЕС да бъде фирма ** и всички партиди на
името на КОС България да бъдат прехвърлени на новата фирма домоуправител, както и да
се извика новата фирма ** да направи презентация пред заинтересованите членове на ЕС в
удобен за всички ден и час“.
При тази фактическа обстановка съдът приема от правна страна следното:
По предявения иск доказателствената тежест е разпределена по следния начин: в
тежест на ищеца е да установи, че притежава право на собственост върху самостоятелен
обект в сграда в режим на **, което му придава качеството етажен собственик,
провеждането на процесното ОС и взетите на него решения, които претендира да бъдат
отменени като незаконосъобразни. В тежест на ответната страна е да докаже спазване на
законоустановените предпоставки за провеждане на процесното ОС (че решенията са взети
при надлежно свикано и проведено общо събрание), вземане на решение по чл. 15 и чл. 16
ЗУЕС, както и че взетите решения не противоречат на императивни материалноправни
норми или на правилника за вътрешния ред в ЕС.
Съгласно чл. 12, ал. 1, т. 2 ЗУЕС общото събрание се свиква от контролния съвет.
Видно от поканата за свикване на ОС, същото е свикано от двама от членовете на
контролния съвет. Според чл. 13 ал. 1 ЗУЕС общото събрание се свиква чрез покана,
подписана от лицата, които свикват общото събрание, която се поставя на видно и
общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата на събранието.
Датата и часът на поставянето задължително се отбелязват върху поканата от лицата, които
свикват общото събрание, за което се съставя протокол. Поради това съдът приема, че ОС е
редовно свикано, доколкото са налице всички посочени изисквания на закона за свикване на
ОС, като поканата съдържа всички изискуеми по закон реквизити, като е била поставена на
видно място във всеки вход на сграда **, видно от протокол за поставена покана от
12.06.2023 г., подписан от двама от членовете на контролния съвет, свикващи ОС. В тази
връзка е неоснователно възражението на ищеца, че ОС е свикано от не разполага с
правомощия да инициира ОС, доколкото такова правомощие е законово регламентирано.
3
Съдът намира за неоснователно възражението на ищеца, че контролният съвет не
разполага с правомощия да свиква общо събрание за пререшаване на въпроси, които вече са
обсъждани на предишно общо събрание, доколкото в ЗУЕС не съществува подобно
ограничение. Единствено ограничение съществува в чл. 16, ал. 3 ЗУЕС, според който общото
събрание на собствениците не може да приема решения по въпроси извън предварително
обявения дневен ред, освен в неотложни случаи. В този смисъл и доколкото т. 2 от дневния
ред гласи: „Подновяване на договора с „** ООД, а е взето решение 4 „Приема се
предложението нова фирма домоуправител на ЕС да бъде фирма ** и всички партиди на
името на КОС България да бъдат прехвърлени на новата фирма домоуправител, както и да
се извика новата фирма ** да направи презентация пред заинтересованите членове на ЕС в
удобен за всички ден и час“, което не е включено в дневния ред, като не се обосновава
неотложност, съдът намира, че това решение е било взето в нарушение на императивната
разпоредба на чл. 16, ал. 3 ЗУЕС и поради това следва да бъде отменено.
Релевирано е нарушение на чл. 16, ал. 2 ЗУЕС, а именно че ОС не се председателствало
нито от представител на ОС, нито от друг член на УС или от управителя. Видно от
представен протокол от проведено на 11.10.2022 г. ОС на ЕС и документ за избор на
председател на УС на ЕС на **, на това ОС е избран управителен съвет за срок от 1 г.,
състоящ се от следните лица, етажни собственици: ** **, Й. Д., ** и В. И.. На ОС,
проведено на 29.03.2023 г., съобразно т. 2 от дневния ред е решено да се поднови договора с
„** ООД за срок от 2 г. и е упълномощен ** – член на УС, да подпише договор с „** ООД. В
представеният договор от 07.04.2023 г. е посочено, че с договора се делегира на „** ООД
дейността по управление на ЕС. В процесното ОС на ЕС, проведено на 20.06.2023 г., е
посочено, че „** ООД е отказало да свика, респ. води ОС, с оглед на което за председател на
събранието е избран Симеон Петров – член на КС и етажен собственик. Доколкото на
предходни ОС, чиито решения няма данни да са отменени, са били избрани УС, респ.
управител съдът намира, че незаконосъобразно на процесното ОС е било решено същото да
се води от лице, различно от управителя, респ. негов представител или член на УС и е било
председателствано от друго лице. На това основание оспорените решения са били взети в
нарушение на императивната разпоредба на чл. 16, ал. 2 ЗУЕС и следва да бъдат отменени.
Сочи се нарушение на чл. 16, ал. 5 ЗУЕС, като в протокола не били записани нито
лицата, нито представителите, нито начина, по който същите са гласували; не бил отбелязан
кворумът, с който се взимали решенията, а гласуването било отразено единствено цифрово.
Според чл. 16, ал. 5 ЗУЕС протоколът съдържа датата и мястото на провеждането на общото
събрание, дневният ред, явилите се лица и идеалните части от етажната собственост, които
те представляват, номера на самостоятелния обект, начина, по който са гласували лицата -
"за", "против" или "въздържал се", техен подпис, същността на изявленията, направените
предложения и приетите решения. Видно от протокола от ОС и приложения към него
присъствен списък минимално изискуемото по закон съдържание на протокола е налице.
Присъственият списък към протокола от ОС съдържа имената на присъствалите лица, както
и техните подписи, като в закона не се съдържа изрично изискване тези реквизити да са
4
инкорпорирани в един единствен документ. Доколкото подписите в представения към
протокола присъствен списък не са оспорени съдът намира, че следва да приеме, че същите
са автентични и са положени от лицата, които са посочени като техни автори. В самия
протокол е посочен % на гласувалите "за", "против" или "въздържал се", като са посочени
изявленията на лицата и взетите решения.
По наведените възражения за липса на кворум, а именно нарушение на разпоредбата
на чл. 17, ал. 2, т. 7 ЗУЕС съдът намира следното: Съгласно чл. 17, ал. 2, т. 7 ЗУЕС в
редакцията преди изм. с ДВ, бр. 82 от 2023 г., в сила от 31.12.2023 г., общото събрание на
собствениците приема решения за възлагане правомощията или на част от тях на
управителния съвет (управителя), както и за възлагане на дейности по поддържането на
общите части на сградата на юридически или физически лица, които не са собственици – с
мнозинство повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост.
Съгласно чл. 15, ал. 2 ЗУЕС в редакцията преди изменението с бр. 82 от 2023 г., в сила от
31.12.2023 г., ако събранието не може да се проведе в посочения в поканата час поради липса
на кворум, събранието се отлага с един час, провежда се по предварително обявения дневен
ред и се смята за законно, ако на него са представени не по-малко от 33 на сто идеални части
от общите части на етажната собственост. В конкретния случай събранието е проведено на
посочените в поканата дата, място и час – на 20.06.2023 г., в 18:45 часа, когато не е бил
налице необходимият кворум и ОС е било отложено с 1 час. В 19:45 часа на ОС са
присъствали 35,961 % ид. части от общите части на сградата, с оглед на което е прието, че е
налице изискуемият кворум. Съдът намира, че с отлагане на ОС, същото се е провело при
кворум, надвишаващ минимално изискуемият по закон.
По изложените съображения съдът приема, че решение 3 и решение 4 по т. 2 от
дневния ред, взети на ОС на ЕС, проведено на 20.06.2023 г. и обективирани в протокол от
същата дата, са незаконосъобразни и като такива подлежат на отмяна, с оглед на което
предявеният иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС е основателен и следва да бъде
уважен.
При този изход на спора право на разноски на основание чл. 78, ал. 1 ГПК има
ищецът, но същият не е претендирал такива.
Воден от горното, Софийски районен съд, 82 състав
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по предявения от Й. В. Д., ЕГН **********, против ** с административен
адрес: гр. София, ул. „**“ № ****“, иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС решение 3 и
решение 4 по т. 2 от дневния ред, взети на ОС на ЕС, проведено на 20.06.2023 г., както
следва: решение 3 „Анулира се решение 2 от ОС от 29.03.2023 г. и не се приема договорът
между ЕС и КОС България да бъде подновен, като следва текущият да бъде прекратен по чл.
43 от текущия договор“ и решение 4 „Приема се предложението нова фирма домоуправител
на ЕС да бъде фирма ** и всички партиди на името на КОС България да бъдат прехвърлени
5
на новата фирма домоуправител, както и да се извика новата фирма ** да направи
презентация пред заинтересованите членове на ЕС в удобен за всички ден и час“.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6