№ 471
гр. София, 24.08.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, III ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на седемнадесети май през две хиляди
двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Евгения Т. Генева
Членове:Г. Ст. Мулешков
Лилия М. Руневска
при участието на секретаря Цветанка П. Младенова Павлова
като разгледа докладваното от Г. Ст. Мулешков Въззивно гражданско дело
№ 20231800500116 по описа за 2023 година
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
С Решение № 260131 / 20.11.2022 г. по гр. д. № 528 / 2019 г.
Сливнишкият районен съд е отхвърлил предявения от М. Е. М. срещу К.
Г. П. иск с правно основание чл. 108 ЗС – за признаване за установено по
отношение на ответника, че ищецът е собственик на стая и баня,
находящи се в източната част на първия етаж от двуетажна масивна
жилищна сграда – източен близнак, построена в УПИ V-637 от кв. 7 по
плана на с. А., както и на ½ ид. част от избеното помещение и тавана на
сградата, и за предаване на владението върху тях.
Съдът е възложил в тежест на ищеца направените от ответника
разноски в размер на 1050 лв.
Решението е обжалвано изцяло от ищеца М. М. със съображения за
неправилност – кредитиране показанията само на посочените от
ответника свидетели; неотчитане правата на първоначалните собственици
1
на земята като собственици по приращение на пристойката и
надстройката; наличието на нормативна пречка собственият на ищеца
първи етаж от страдата да бъде самостоятелен обект (жилище) без
процесната баня; незачитане действителната воля на прехвърлителите на
първия етаж; незачитане правата на ищеца върху тавана като етажен
собственик.
Въззиваемата страна – ответник пред районния съд, е подала
отговор по реда на чл. 263, ал. 1 ГПК, с който оспорва жалбата.
Софийският окръжен съд, за да се произнесе, съобрази следното:
Въззивната жалба е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК и е
допустима. С нея се обжалва валидно и допустимо решение на
първоинстанционен съд.
Решението на районния съд е правилно като краен резултат.
Между страните не е спорно, че собственик на дворното място и на
построената в него стара едноетажна жилищна сграда е бил Е. М. М.,
който е баща на ищеца и дядо на ответника. Не е спорно, че Е. е починал
преди 1994 г., като след смъртта си той е бил наследен от съпругата си и
от децата си.
Къщата в дворното място е била построена през втората половина на
60-те години на миналия век, който извод следва от данните, съдържащи
се в представените по делото два нотариални акта от 03.07.1996 г. и от
29.05.1998 г. за дарение на отделни обекти от сградата. Посочено е, че
при изповядване на двете сделки е бил представен архитектурен прокт
(архитектурен план) с № 889 от 15.08.1966 г.
През 1994 г. били предприети действия по изграждането на
пристойка и надстройка на жилищната сграда, като това било сторено без
строителни книжа и без учредено вещно право на надстрояване и
пристрояване. Не е спорно, че към 1994 г. ответникът К. П. не е бил
собственик нито на земята, нито на сградата. Строежът (груб строеж) е
бил завършен през 1996 г. Без значение е кой е вложил средства и труд,
тъй като правото на собственост върху пристройката и надстройката
2
(жилищен етаж) е било придобито от собствениците на земята по силата
на приращението.
С Нотариален акт № 59 от 03.07.1996 г. собствениците Г. М., Л.
М.а, М. М. (ищецът), П. М.а, М. С., Е. Е.а и Ц. Е.а са дарили на ответника
К. П. втория етаж от жилищната сграда. В нотариалния акт не са посочени
отделните помещения. Посочена е застроената площ на двуетажната
жилищна сграда – 60 кв. м.
С последващ нотариален акт от същата дата – Нотариален акт № 60
от 03.07.1996 г., част от собствениците на земята, а именно Л. М.а, П.
М.а, М. С., Е. Е.а и Ц. Е.а, са дарили на ответника К. П. притежавани от
тях 3/10 ид. части от парцела.
Очевидно П. М.а не е прехвърлила на К. П. всички свои права върху
дворното място, тъй като с Нотариален акт № 128 от 29.05.1998 г. тя и
съсобственикът Г. М. са дарили на съсобственика си М. М.
притежаваните от тях общо 6/10 ид. части от парцела. Не се спори, че
ищецът М. М. е притежавал по наследство 1/10 ид. част от дворното
място.
Със същия нотариален акт от 29.05.1998 г. П. М.а и Г. М. са дарили
на М. М. първия етаж от процесната жилищна сграда, състоящ се от две
стаи, кухня и антре. Те са му дарили и една по-малка жилищна сграда със
застроена площ 28 кв. м, която не е предмет на делото. По делото няма
данни за правата към 1998 г. на останалите наследници на Е. М. М. върху
първия етаж от двуетажната жилищна сграда, но не е спорно, че с
прехвърлителната сделка от 29.05.1998 г. ищецът М. М. е станал
изключителен собственик на първия етаж от къщата.
В края на 1996 г. ответникът К. П. е предприел действия по
узаконяването на незаконния строеж – пристройка към старата къща и
надстроен втори жилищен етаж. През м. декември 1996 г. при заснемане
на вече построеното с цел изготвяне на архитектурен проект (обяснителна
записка към строителните книжа), е било установено, че разширението е
било извършено в югозападна посока, като на ниво партерен етаж са били
разположени преддверие, кухня, баня с тоалетна и стълбище към втория
3
етаж, а на втория етаж са били обособени дневна с малък кухненски бокс
и три стаи. Под разширението (пристройката) е бил предвиден гараж.
Подпокривното пространство е било достъпно посредством стълбището и
е било отделено с метална врата.
Тук съдът намира за необходимо да посочи, че в обяснителната
записка е била допусната фактическа грешка. Разширението е било
реализирано в североизточна, а не в югозападна посока. Това е видно от
двете скици, представени с отговора на исковата молба – скица за
частично изменение на квартално-застроителния план, одобрено от кмета
на Община С., и скица от 07.05.1996 г. от регулационния план на с. А. с
нанесена корекция относно пристройката. Страните по делото също не
спорят, че старата къща е била пристроена в източна посока.
С изготвения през м. април 1997 г. архитектурен проект, одобрен от
главния архитект на Община С., на втория жилищен етаж са били
предвидени две спални, детска стая и голяма дневна от 32,80 кв. м с
кухненски бокс. Било е предвидено и изграждането на тоалетна с вход от
стълбищната площадка на втория етаж. Такава тоалетна не е
съществувала към момента на заснемането през м. декември 1996 г. на
вече завършения строеж. Тя не е била изградена и по-късно, което е видно
от заключението на приетата от първата инстанция съдебно-техническа
експертиза.
Установява се с експертизата, че през годините на втория етаж е
била обособена още една стая за сметка на дневната. Така според
изчисленията на вещото лице тази стая е с площ 13 кв. м, а площта на
дневната (ведно с кухненския бокс) е била редуцирана на 22,54 кв. м.
Що се отнася до пристройката на ниво партер (първи етаж), то
вещото лице е установило съществуването на коридор и стълби към
втория етаж, кухня и баня с тоалетна. Това са помещенията и по
архитектурния проект от 1997 г. С това си предназначение те са били
заснети и през м. декември 1996 г. в процедурата по узаконяването на
строежа.
Не се спори, че под пристройката на ниво сутерен е било изградено
4
голямо помещение от 42 кв. м, което се ползва от ответника като избено
помещение. Такива са твърденията на страните в исковата молба и в
отговора на исковата молба. В тази връзка съдът приема, че към момента
на изграждане на пристройката сутеренното помещение е било
предвидено именно за мазе, независимо от изготвения впоследствие
архитектурен проект, който му е придал предназначението на гараж.
Вещото лице е установило, че достъпът до подпокривното
пространство, съответно до тавана и покрива, се осъществява единствено
от стълбищната клетка към пристройката.
От показанията на свидетеля К. З., посочен от ищеца, се установява,
че още по време на строежа през 1994 – 1995 г. между собствениците е
съществувала уговорка първият етаж да остане за М., а вторият етаж
заедно с пристройката да бъде за племенника К.. Свидетелката Г.Х. също
знае, че собствениците на имота са разрешили на К. да си направи
пристройка и втори етаж.
Не е спорно, а това се установява и със строителните книжа и с
експертизата, че никога не е имало вътрешна връзка между старата сграда
и пристройката. Според заключението на СТЕ съществува възможност за
приобщаване на помещенията от първия етаж на пристройката към
жилището на ищеца, като за целта ще следва да се изработи
инвестиционен проект и да се премине през съответната административна
процедура. Всичко това би било възможно не само при съгласие на
всички собственици, но и ако за преустройството е възможно да се
изпълнят изискванията за конструктивна устойчивост на сградата.
Не се спори, че процесните стая и баня от пристройката,
разположени на ниво първи етаж, винаги са се намирали във
фактическата власт на ответника.
При заснемането от м. декември 1996 г. онази част от сградата,
която е била идентична със старата къща, е имала следното
разпределение: кухня, две стаи и преддверие. При изготвяне на СТЕ
вещото лице е установило съществуването на преддверие, антре,
5
тоалетна, кухня, две стаи и тераса. Не се спори, че тоалетната, която е с
вход откъм антрето (видно от изготвената схема към експертизата), е
била изградена през последните няколко години от ищеца за сметка на
част от съществуващото преддверие. Относно изграждането на
тоалетната от страна на ищеца са и показанията на свидетелите А.С. и
Г.Х., които дори говорят за направена от М. баня. Няма спор, че старата
къща преди надстрояването и пристрояването е имала външен санитарен
възел предвид насрещните съвпадащи изявления на ищеца в
уточняващата молба от 10.02.2021 г. и на ответника в отговора на
въззивната жалба.
Не се спори, че на ниво сутерен ищецът е изградил пристройка,
която представлява мазе и чийто покрив се явява тераса към първия етаж
(констатации на вещото лице). Ищецът не твърди, че това мазе се ползва
от ответника или че той му оспорва собствеността. В отговора на
исковата молба се признава, че мазето е било изградено от ищеца преди
10 години и се ползва само от него, като ответникът декларира, че никога
не е възразявал срещу изграждането и ползването на мазето и не е имал
никакви претенции.
Не се установява твърдението на ищеца в исковата молба, че е
позволил на племенника си да ползва „пристроените баня и тоалетна на
първия етаж“, нито уточняващото му твърдение по молба от 10.02.2021 г.,
че договорката е била ответникът да ползва „помещенията от
пристройката“, тоест и стаята (кухнята).
При тези факти съдът намира иска за неоснователен. Ищецът черпи
права от договора за дарение от 29.05.1998 г. В него обаче предметът на
дарението е бил ясно и изчерпателно индивидуализиран: първи етаж на
жилищната сграда, състоящ се от две стаи, кухня и антре. Това са
помещенията на старата къща. Никъде в нотариалния акт не е упоменато,
че на ищеца се дарява и реална част от пристройката. Сделката е била
действителна, тъй като етажът предвид годините на построяването му е
представлявал жилище, въпреки че тоалетната се е намирала в двора.
През 1996 г. при действието на ЗТСУ (отм.) двуетажната сграда е била
6
подЕ. от собствениците на два самостоятелни обекта. Обектът, идентичен
със старата къща, е можел да бъде преустроен съгласно действащите към
този момент изисквания за жилище, без тези преустройства да са
значителни и без да се създават неудобства, по-големи от обикновените.
На практика необходимите преустройства са били отложени във времето
и са били извършени от ищеца преди десетина години, като същия си е
изградил мазе на ниво сутерен, както и тоалетна вътре в жилището. Дали
тоалетната се комбинира с баня, както твърдят свидетелите, е без
значение, защото при наличието на вече изградени водопровод и канал
приспособяването на помещението и за баня не изисква никакви
допълнителни преустройства.
При условията на евентуалност ищецът се позовава и на давностно
владение по отношение на процесните стая и баня. Това придобивно
основание е било въведено от него с уточняващата молба от 10.02.2021 г.
Не се установява обаче в ищецът в който и да било момент да е установил
своя фактическа власт върху посочените две помещения от
пристройката.
Ето защо искът досежно стаята-кухня и банята-тоалетна, находящи
се в пристройката на ниво партер, следва да бъде отхвърлен. Въпреки
това съдът ще посочи и допълнителни аргументи, произтичащи от
придобитите от ответника права.
В нотариалния акт за дарение от 03.07.1996 г. предметът на
дарението е посочен само като втори етаж от двуетажната жилищна
сграда. Вид и брой помещения не са били посочени. Към този момент
пристройката и надстройката вече са били изградени в груб строеж, като
разпределението на помещенията се установява с обяснителната записка
от м. декември 1996 г., изготвена при заснемането на обекта с цел
узаконяването му – дневна с малък с кухненски бокс и три стаи. За да
отговаря на нормативните изисквания за жилище, предметът на дарението
е следвало да има кухня и баня-тоалетна. Кухнята и банята-тоалетна са
били разположени на партерния етаж. Не се установява какво е
представлявал малкият кухненски бокс и дали предназначението му е
7
било да задоволява пълноценно нуждите на семейството на ответника.
Ето защо съдът приема, че предмет на дарението и била и цялата
пристройка. Всички помещения в тяхната съвкупност са отговаряли на
изискванията за жилище като група помещения, обединени териториално
и функционално за задоволяване на жилищни нужди – чл. 93 от Наредба
№ 5 от 17.05.1995 г. за правила и норми по териториално и селищно
устройство (отм.) Без значение е, че кухнята и банята-тоалетна, от една
страна, и стаите за живеене, от друга страна, са били разположени на
различни нива. Находящите се на партера кухня и баня имат
спомагателно и обслужващо предназначение спрямо жилищните
помещения и представляват част от жилището. Отделните помещения са
били обединени с вътрешни стълби, представляващи комуникационна
площ по смисъла на чл. 93, ал. 2, т. 3 от посочената Наредба № 5. Те не
могат да съществуват самостоятелно съгласно одобрения архитектурен
проект и не могат да бъдат придадени към жилището на ищеца. Без
значение е също така, че според архитектурния проект, изработен и
одобрен след грубия строеж, е било предвидено изграждането на тоалетна
и на втория етаж. Касае се само за тоалетна, но не и за баня, което е видно
от използваните от архитекта условни знаци. Нейното проектиране е било
в съответствие с действащите строителни нормативи за втора тоалетна
при многостайно жилище, каквото е жилището на ответника – чл. 95, ал. 3
от Наредба № 5 от 17.05.1995 г. (отм.)
Вярно е, че сделката, при която на ответника е било прехвърлено
правото на собственост върху втория етаж и пристройката, е била
извършена преждевременно – чл. 62, ал. 1 ЗТСУ (отм.) Архитектурният
проект е бил одобрен едва след дарението.
По правило липсата на одобрен архитектурен проект сама по себе си
обаче не обуславя нищожност на сделката, освен ако се докаже, че
изобщо не съществува възможност да се раздели жилищната сграда на
самостоятелни жилищни обекти, отговарящи на строителните правила и
норми (Решение № 190 от 22.03.1994 г. на ВКС по гр. д. № 1440/1993 г. на
ВКС, ІV г. о.) Ето защо следва да се изясни възможността за обособяване
8
на самостоятелен обект от къщата и възможността да се одобри такова
обособяване от техническа администрация на общината (Решение № 508
от 25.11.1998 г. на ВКС по гр. д. № 350/1998 г., 5-членен състав). Това
разбиране е било препотвърдено и при действието на ЗУТ с ТР № 3/2014
г. от 28.06.2016 г. на ВКС, ОСГК.
Изведените в тълкувателното решение критерии за фактическа и
правна невъзможност на предмета не се установяват по делото. Напротив,
установява се със събраните по делото доказателства възможността –
фактическа и правна – за обособяването на два самостоятелни жилищни
обекта, единият от който е бил изграден в съответствие с правилата и
нормите при действието на ЗПЗИМ (отм.), а обособяването на другия е
било одобрено от техническата администрация на общината при
действието на ЗТСУ (отм.) Макар разпоредбата чл. 62, ал. 1 ЗТСУ (отм.)
да е имала императивен характер, неспазването на това изискване няма за
последица нищожност на сделката, тъй като извършеното от страните
действие не преследва противоправен резултат и съдържанието на
сделката по предположение е правомерно. Желаното правно действие на
договора за дарение е било постигнато, като към сделката е бил прибавен
липсващият административен акт, който да уреди предмета й, за да може
вторият етаж да възникне като самостоятелен правен обект на
собственост (вж. мотивите на вече посоченото ТР № 3/2014 г., ОСГК).
Допълнителен аргумент, без да е решаващ за направените изводи, са
и показанията на свидетелите З. и Х., според които собствениците на
къщата са били постигнали предварително съгласие вторият етаж и
пристройката да бъдат за К., а първият етаж – за М..
Все в тази връзка съдът приема, че и избеното помещение, изградено
в пристройката на ниво сутерен, също е било предмет на дарението от
03.07.1996 г. като помещение със спомагателно и обслужващо
предназначение към жилището на ответника. Това означава, че
ревандикационният иск следва да бъде отхвърлен и за ½ ид. част от
избеното помещение.
Какъв е статутът на тавана на сградата и може ли той да бъде
9
предмет на ревандикация? В цитираната многократно обяснителна
записка от м. декември 1996 г. се говори за подпокривно пространство,
което е достъпно посредством стълбището в пристройката.
Архитектурният проект от м. април 1997 г. също е бил изготвен и
одобрен за подпокривно пространство. В представената със строителните
книжа конструктивна експертиза от м. ноември 1996 г. е посочено, че
покривната конструкция е лежаща, изпълнена изцяло от дърво. В
приетата от районния съд съдебно-техническа експертиза вещото лице
говори за подпокривно пространство (раздел „Обстоятелствена част и
оглед на място“), а в т. 5 от заключението дава отговор, че достъпът до
подпокривното пространство, съответно до тавана и покрива се
осъществява единствено от стълбищната клетка към пристройката. При
тези факти въззивният съд приема, че така нареченият от ищеца „таван“
представлява подпокривно пространство, което е обща част на сградата
по естеството си. Не се установява таванът да е помещение, което да е
придадено или присъединено към някое от двете жилища в сградата (чл.
37 ЗС), респ. да е придадено или присъединено в идеални части и към
двете жилища, и да следва собствеността на основния обект като складово
помещение по смисъла на чл. 93, ал. 3 от Наредба № 5 от 17.05.1995 г.
(отм.) Общите части на сгради, изградени в режим на етажна собственост,
не са самостоятелни обекти на права. Такива обекти са отделните
жилища, а общите части са нужни, за да могат да се използват отделните
жилища. Затова според определението на закона (чл. 38, ал. 1 ЗС) те са
общи на всички собственици и служат за общо ползване. Поради това
общите части по естеството си не могат да бъдат предмет на предаване на
владението в отношенията между етажните собственици. Засегнатият
етажен собственик може да иска осигуряване на достъп до съответната
обща част по реда на чл. 109 ЗС, но не може да претендира нейната
ревандикация. Ето защо искът по чл. 108 ЗС следва да бъде отхвърлен и
по отношение на тавана.
В обобщение, решението на районния съд следва да бъде
потвърдено изцяло.
10
При този изход на делото въззивникът дължи на въззиваемата
страна направените разноски. Ответникът претендира разноски за
адвокатско възнаграждение в размер на 1000 лв. Жалбоподателят е
направил от своя страна възражение за прекомерност (чл. 78, ал. 5 ГПК).
Установява се по делото, че по указания на съда ищецът е посочил цена
на иска от 1659,40 лв., тоест данъчната оценка на притежавания от него
първи етаж от сградата. Внесъл е държавна такса от 50 лв. Въпросът за
цената на иска не е бил повдиган по реда на чл. 70, ал. 1 ГПК. Ето защо
при разглеждане на възражението за прекомерност съдът следва да
изхожда на първо място от приетата от районния съд цена (интереса) и
дължимото за нея минимално адвокатско възнаграждение. Договорът за
правна защита и съдействие за въззивната инстанция е бил сключен
между ответника и пълномощника му на 23.01.2023 г. – след последните
изменения на Наредба № 1 / 09.07.2004 г. от ДВ, бр. 88 от 04.11.2022 г. В
този случай минималното възнаграждение възлиза на 465,94 лв.
Пълномощникът на ответника е подал отговор на въззивната жалба, като
е взел становище по всеки един от доводите в жалбата. Не е участвал в
съдебното заседание пред въззивния съд, а е представил кратко писмено
становище. Делото е усложнено от фактическа и правна страна, но
фактите са били установени пред районния съд. Пред първата инстанция
са били направени и съществените правни доводи и възражения на
ответника. Изложените обстоятелства мотивират въззивния съд да приеме
възражението за прекомерност за основателно и да редуцира адвокатския
хонорар на 650 лв.
По изложените съображения и на основание чл. 271, ал. 1 ГПК
Софийският окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА изцяло Решение № 260131 / 20.11.2022 г. по гр.
д. № 528 / 2019 г. на Сливнишкия районен съд.
ОСЪЖДА М. Е. М. от с. А., ЕГН **********, да заплати на К. Г.
11
П. от с. А., ЕГН **********, направени пред въззивната инстанция
разноски в размер на 650 лв. за адвокатско възнаграждение.
Решението може да бъде обжалвано пред Върховния касационен съд
на Република България в едномесечен срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
12